Мировой тренд прямо здесь и сейчас — рост цен на недвижимость. Этот глобальный экономический тренд после 2008 года и мирового финансового кризиса наблюдается везде: в США, России, Мексике, Китае, Индии и всех странах на Земле, где экономика более или менее развивается.

Своя квартира в 2026 году: реальность или миф?

Россию этот кризис не обошел стороной и тоже коснулся. Причем, не только в столице, но и во всех более-менее крупных городах страны. Быстрее всего цены на квартиры (в процентном соотношении) растут в Сочи, Тюмени, Грозном, Краснодаре и Новосибирске. В абсолютных же цифрах неизменным лидером остается Москва, где цены на квартиры каждый год растут, в среднем, на 15%. На практике с 2023 по 2025 год стоимость однокомнатной квартиры в Москве в новостройке выросла на 2,4 — 3,2 млн рублей.

Много ли это? Да. Однозначно. Прямо сейчас, в начале 2026 года средняя цена за квадратный метр жилья в новостройке стоит, примерно, от 500 до 600 тысяч рублей, то есть около 17 млн рублей за новую квартиру, в которой будет около 35 квадратов. Большая ли это площадь, 35 квадратов? Нет. Этого, откровенно говоря, мало для полноценной семьи хотя бы с одним ребенком. При том, что цены на «вторички» в столице тоже сильно выросли — купить однокомнатную квартиру где-то на окраине города обойдется в баснословные 10-11 млн.

Но ладно Москва. В столице (будь то Москва или Санкт-Петербург) цены на жилье всегда были, есть и будут высокими. А что с ценами в регионах России? Понятно, что охватить все 89 регионов страны вряд ли получится, поэтому для примера давайте возьмем условные Саратов и Тверь.

Уезжаем жить в регионы?

Тут не будем кривить душой: в регионах ситуация чуть проще. Однокомнатную «вторичку» 35 квадратов в Саратове реально купить за 3-4 млн рублей, в новостройке — примерно за те же деньги. Если кому-то захочется взять двухкомнатную квартиру, то придется заплатить чуть больше: от 5 до 7 млн в среднем. Тоже вполне себе реалистичный сценарий. Примерно такая же ситуация в Твери, где однушку можно приобрести за условные 4-5 млн (цена чуть выше из-за близости региона к Москве и возможности каждый день ездить в столицу на работу). При этом, за двушку придется заплатить все те же 5-7 млн — подъемная цена при медианной московской зарплате в 115 тысяч рублей.

Правда, здесь надо отметить, что всю благоприятную картину в регионах смазывает средняя зарплата (63 тысячи в Саратове и 67 в Твери, по данным Росстата). Даже исходя из этих цифр, покупка однушки все еще выглядит сложным предприятием: при стоимости квартиры в 3,5 млн первоначалка составит около 1 млн, а ежемесячный платеж будет в районе 42 тысяч рублей. И если на первоначальный взнос за счет материнского капитала насобирать вполне можно, то платить 42 тысячи из 63-67 тысяч зарплаты каждый месяц — практически нереально. Ситуация чуть улучшится, если оба родителя в семье из трех членов будут работать и получать в сумме в районе хотя бы 100 тысяч на семью, чего хватит на базовое содержание семьи из одного ребенка и оплату ипотеки.

Москвичей точно когда-нибудь испортит квартирный вопрос

Изучать же подобным образом ситуацию в Москве не хочется. В столице покупка однокомнатной квартиры (вторички), стоимостью в 11 млн, обойдется в 3,2 млн первоначального взноса и ежемесячного платежа в 135 тысяч рублей, что по меркам регионов — целое состояние. При этом, не особо понятно, как житель Москвы со средней зарплатой в 168 тысяч рублей будет платить эту квартиру и жить на оставшиеся 32 тысячи рублей. Худо-бедно содержать себя на эти средства выйдет, но семью хотя бы из одного ребенка — нет. Да и про планы на второго или третьего ребенка точно стоит забыть.

Аренда — это выход?

Практически всегда — да. Причем, как для жителей столицы, так и для тех, кто живет во всех российских городах. Да, цены на аренду квартир тоже растут, но они все ещё выглядят реальными: всё в той же Москве реально снимать однушку 40 квадратов квартиру за 60 тысяч рублей. В регионах на аренду уйдет около 20 тысяч. Хороший выход, правда, с одним большим НО: вечно жить в съемной квартире не получится. Рано или поздно подойдет пенсионный возраст и платить за арендное жилье станет невозможно.

Государство делает все, что может?

На данном этапе — да. Построить и раздать жилье административным методом (как в советские годы) не получится. У государства в руках другой объем ресурсов и другой объем полномочий. В нынешних рамках существует льготная ипотека: IT-ипотека и семейная (обе примерно под 6%). Программами льготной ипотеки по итогам 2025 года в России воспользовались около 80-82% россиян или примерно 780-800 тысяч семей. Фактически государство заплатило банкам за квартиры россиян 3,44 трлн рублей (примерно 9% от всех трат федерального бюджета). Причем, показательно, что прибыль уходит в руки частных банков и застройщиков, которые зарабатывают и на государстве, и на самих гражданах.

Выход есть?

Пожалуй, что да. Государству вполне было бы по силу взять на себя страховые обязательства по аренде квартиры. Это дешево для федерального бюджета и реально не только на бумаге, но и на деле: между арендодателем и нанимателем заключается договор, который фиксирует конкретную арендную плату. Государство выступает арбитром, который берет на себя оплату жилья в экстренных случаях (при потере работы, проблеме со здоровьем и прочем). Единственная сложность здесь — согласие на сделку самих арендодателей, который предпочитают часто скрывать свои доходы и не платить налоги.

Второй выход тоже выглядит вполне реалистично. Государство само строит жилье, на свои деньги, а построенные квартиры отдает в аренду с правом последующего выкупа. Эта схема выглядит вполне справедливо: государство отбивает часть затрат на постройку квартиры, а человек получает возможность арендовать квартиру по адекватной цене, а потом и выкупить ее, снизив цены за счет того, что сам за нее платил условные 5-10 лет.

Можно ли сохранить автомобиль при банкротстве? Формально — почти никогда. Закон защищает только ограниченный перечень имущества, и машина туда обычно не входит. Но бывают и исключения — правда, если хватит сил дойти до Верховного суда.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданка Б., многодетная мать, накопила значительные долги по кредитам и обратилась в суд с заявлением о банкротстве.

В ее собственности находились жилой дом, земельный участок и автомобиль, купленный в браке с супругом.

Дом и участок исключили из конкурсной массы как единственное жилье, которое по закону реализовывать нельзя.

А вот с автомобилем (микроавтобусом 2008 года) все оказалось сложнее. Финансовый управляющий планировал продать машину на торгах: половину денег направить кредиторам, а вторую — передать мужу должницы, поскольку автомобиль считался совместно нажитым имуществом.

Б. с этим не согласилась и подала заявление об исключении машины из конкурсной массы. Она объяснила, что семья живет в поселке за городом, а автомобиль — единственный способ возить детей в школу, детские сады, больницу и на дополнительные занятия.

Что решили суды?

Суд первой инстанции поддержал позицию многодетной матери. Он согласился, что автомобиль в конкретной ситуации является необходимым для нормальной жизни семьи, и исключил его из конкурсной массы.

Однако банки с таким решением мириться не захотели и пошли обжаловать.

И апелляционная инстанция их поддержала: автомобиль не входит в перечень имущества, защищенного исполнительским иммунитетом — в отличие, например, от единственного жилья. Следовательно, оснований для его сохранения нет.

Кроме того, суд посчитал, что наличие автомобиля не является критической необходимостью: детей можно перевозить общественным транспортом или на такси.

А супруг должницы все равно получит половину стоимости автомобиля после продажи, семья сможет приобрести более дешевую машину. Доводы о том, что на остаток денег купить нормальную машину невозможно, суд фактически проигнорировал.

Кассационная инстанция поддержала апелляцию.

Что сказал Верховный суд?

Да, автомобиль действительно не входит в перечень имущества, которое прямо защищено законом от реализации при банкротстве. Однако суд не лишен возможности учитывать конкретные жизненные обстоятельства.

Если должник представил убедительные доказательства того, что имущество объективно необходимо для нормальной жизни семьи, особенно если речь идет о многодетных родителях и проживании вне городской инфраструктуры, суд вправе исключить такое имущество из конкурсной массы.

А гражданка Б. представила доказательства необходимости автомобиля для обеспечения повседневных нужд детей.

В итоге Верховный суд признал выводы суда первой инстанции правильными и оставил автомобиль семье (Определение Верховного суда по делу N А06-4099/2020).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Недавно пересекся в комментариях с учителем. Он с гордостью рассказывал, как «крутится» на трех ставках, имеет дом, машину и доход 200–250 тысяч. Его посыл прост: «Я работаю и не ною, а вы лентяи. С 2008 года цены выросли, но и зарплаты тоже. Я остался при своих».

Я предложил ему убрать эмоции и включить калькулятор. Давайте проверим, действительно ли «зарплаты выросли так же, как цены», или нас незаметно перевели из режима «жизнь» в режим «выживание».

Тест на Ford Focus: где нас обманули

В 2008 году «входным билетом» в средний класс был новый Ford Focus II.

• Цена: ~450 000 руб.

• Средняя зарплата: ~17 000 руб.

• Цена в зарплатах: 26 окладов.

На первый взгляд, сейчас то же самое. В 2026 году аналог «Фокуса» (китайский седан C-класса, например, Geely Emgrand или Omoda S5) стоит около 2,3–2,5 млн руб. Средняя зарплата (по красивым отчетам Росстата) пробила 100 тысяч.

• 2,5 млн / 100 000 = 25 окладов.

Казалось бы, учитель прав? Паритет сохранен? Нет. Дьявол кроется в кредите.

В 2008 году человек со средней зарплатой приходил в банк, брал автокредит под 13–15% на 5 лет. Его платеж составлял около 10 000–11 000 рублей. Это было тяжело (60% от зарплаты), но реально, если затянуть пояса.

В 2026 году человек приходит за машиной за 2,5 млн. Ставка — 25%+. Даже если не брать страховки и «допы», ежемесячный платеж за такую машину составит около 60 000–70 000 рублей.

И вот тут ловушка захлопывается. Если у вас «обычная» медианная зарплата (около 75–80 тысяч на руки), то после уплаты кредита у вас на еду остается 10–15 тысяч рублей. Это математическая смерть.

В 2008 году машина была тяжелой покупкой. В 2026 году она стала невозможной покупкой для человека с одной ставкой.

Ипотека как налог на бедность

С жильем ситуация еще страшнее. Ключевая ставка ЦБ превратила ипотеку в заградотряд. Возьмем квартиру за 6 млн руб. (в регионе). Взнос — 1 млн. Кредит — 5 млн. При рыночной ставке 22–23% ваш платеж составит более 90 000 рублей в месяц. На 20 лет.

Вспомните медианную зарплату (ту, что получает большинство, а не айтишники): ~80 000 рублей.

Платеж по ипотеке сейчас выше, чем вся зарплата среднего работника. Это значит, что одиночка физически не может купить жилье. Семья, где работают двое, отдаст одну полную зарплату банку, а на вторую будет пытаться выжить вчетвером.

За 20 лет вы выплатите банку 22 миллиона рублей. Вы купите одну квартиру себе и три квартиры подарите банку.

Вывод: Учитель прав, но не так, как думает

Тот учитель из комментариев, который пашет на трех работах и имеет 250 тысяч, сам того не понимая, доказал крах системы. Он живет нормально только потому, что работает за троих.

Чтобы в 2026 году иметь уровень жизни, который в 2008 году был доступен обычному специалисту на одной ставке (машина в кредит, ипотека, еда), сегодня нужно получать 300% от средней зарплаты.

Нас не сделали беднее в цифрах. Нам просто подняли «цену отсечения».

• Раньше: работаешь — имеешь «Фокус».

• Сейчас: работаешь — имеешь еду. Хочешь «Фокус»? Умри на работе.

Это не успех. Это легализованное рабство, где кандалы заменили на ежемесячный платеж, превышающий доход. И если вы этому учите детей, то вы готовите их не к жизни, а к обслуживанию чужих процентов.

Источники и методология:

1. Доходы 2008: Росстат, динамические ряды среднемесячной зарплаты (17 290 руб. за 2008 г.).

2. Цены авто 2008: Архивы «Авторевю», «За рулем», Auto.ru за 2008 год (Ford Focus II 1.6 MT Comfort ~450 000 руб.).

3. Кредитные ставки 2008: Статистический бюллетень Банка России за 2008 год (средневзвешенная ставка по кредитам физлицам до 1 года — около 13–15% до кризиса конца года).

4. Цены авто 2026: Официальные прайс-листы Chery, Geely, Omoda на февраль 2026 (модели класса C/D стартуют от 2,3–2,9 млн руб. прямой цены).

5. Ипотека и кредиты 2026: Текущая ключевая ставка ЦБ РФ, данные ЕИСЖС (Дом.РФ) по рыночным ипотечным программам (20–23% годовых).

   Ставки по ипотеке и аналитика рынка жилья (ЕИСЖС Дом.РФ): https://наш.дом.рф/аналитика/ставки_предложений_по_ипотеке

6. Расчеты: Стандартные формулы аннуитетных платежей. При ставке 22% на 20 лет переплата всегда превышает тело кредита в 3+ раза.

7. Теоретическая база

   • Ирвинг Фишер, «Денежная иллюзия» (Money Illusion): https://link.springer.com/referenceworkentry/10.1007/978-1-3...

   • Дуглас Норт, Нобелевская лекция (институты и правила игры): https://www.nobelprize.org/prizes/economic-sciences/1993/nor...

   • И.В. Сталин, Сочинения (Том 13, про «уравниловку» и «зажиточную жизнь»): https://www.marxists.org/russkij/stalin/t13/t13_13.htm

Читайте также (я автор собственной системы хронологии):

Капитал и Рим. Хронология Римской империи через призму капитализма и культа потребления

От Максимуса до Борджиа: имперский кризис через призму дилогии «Гладиатор» и сериала «Борджиа». Рождение капитализма (часть 1)

Императоры как маски капитала: как средневековый Рим переписал античность, чтобы легитимировать финансовую религию

Папская бухгалтерия: как Рим создал модель современного финансового управления в 1500 г. Часть 1

Папский Рим под маской Августа: как Латеран и возвращение Григория IX стали “секулярными играми”

Куйаба-Ладога. Морской порт и главная артерия державы Руси Яра/Европы

Римские императоры, которых не было: как папы и короли стали Цезарями и Неронами

Солнце — диктатор цен. Как 72-летние циклы Яра управляют мировым голодом и величием империй (Анализ с графиками)

Причина "гибели" Рима в зеркале истории. Пангерманизм как основа норманизма

Расчет локализации Куйабы и Арсании по количественным указаниям арабских географов IX–XII вв. Часть 1