Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером строительного контроля, обследую загородные дома и пишу здесь об этом много лет.
Один заказчик обратился с просьбой осмотреть усадьбу из рубленного щеледома, бани, беседки и гаража перед покупкой. А у меня, как назло, случилась сессия из заездов на объекты - каждое утро бьются сваи, заезжают бригады и разгружаются материалы. Неделю я вставал в 5 утра, чтобы в 8 быть на объектах и вымотался, но тут случилась оказия - мы заезжали в соседний район и вот, после заезда на свой объект, невыспавшийся я уже лечу на объект заказчика.
На месте обнаружился неплохой сруб, с толщиной брёвен до 320 мм и следами заделки щелей по всему дому снаружи и внутри.
Крыша была выполнена из гибкой черепицы и изрядно поросла мхом. В архитектуре здания встречались странные элементы в виде брёвен, оставленных мокнуть под дождём. не очень понятно, это задел под балкончик или просто эксперимент строителей, которые хотели отслеживать, как быстро оно сгниёт.
В любом случае, это нарушение СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций», где русским по белому написано, что все выступающие деревянные элементы должны иметь металлические козырьки. Но, когда строился этот дом в МинСтрое даже не задумывались о написании этого СП, поэтому бревно оказалось подвластно всем осадкам и ветрам.
Все щели конопатили на совесть, но местами в герметике образовались отверстия.
Внутри дома смотрим на примыкание кровли к стенам и обнаруживаем потёки по верхнему венцу одной из стен. Кстати, там же снизу видно, что те, кто делал тёплый шов, применили интересное решение - вместо конопатки и герметика использовали какой-то пластырь. Он не похож на малярный скотч, основа матерчатая, но таких скотчей я в работе не встречал.
В других местах герметизировали как положено. Но, почему-то, не всё.
Ладно, измерим влажность верхнего венца. Над ним находится стык ската основной двускатной кровли и примыкающей к ней односкатной кровли террасы. Вероятно, на односкатной кровле регулярно скапливался снег, запирая воду на стыке. А кровельное покрытие, хоть и предназначено отводить воду, удерживать её, как дно бассейна, не умеет. В результате, водичка инфильтровалась в бревно и вот что вышло:
Верхний предел влажности для сухого материала, согласно ГОСТ 8486-86 Пиломатериалы хвойных пород составляет 22%, а для конструкционного материала 20%. Потому, что при увлажнении свыше 22% в древесине создаётся среда для развития патогенных грибов. Как выяснилось, в таких условиях растёт не только плесень, но и другие грибы.
Этот мне идентифицировать не удалось - ему надо ещё подрасти. Пока сложно определить, это дубовый домовый гриб Donkioporia expansa или трутовик cтереум краснеющий Stereum sanguinolentum, а может, вообще кто-то другой, но одно можно сказать точно - если снаружи вылезли плодовые тела, грибница уже полностью разрушила древесину внутри и венец превратился в трухляшку.
Это легко обнаруживалось и без всяких влагомеров - бревно верхнего венца можно проткнуть пальцем. На фото видно, что оно деформировалось под весом стропильной системы, нижнюю часть сплющило и твёрдый слой отделился от мягкой разложившейся сердцевины.
Бонусом к этому событию наблюдается отстрел внутренней отделки мансардного ската.
Это связано с усадкой кровли - стропила ушли вниз, изогнувшись, и вагонка покинула свои уютные шпунты. В том числе и потому, что хозяева дома перфекционисты и не захотели видеть точки от финишных гвоздей, поэтому заказали скрытый монтаж на кляймеры. Они их и подвели. На гвоздях эта конструкция не расползлась бы.
Из отверстия дует свежий воздух со скоростью 0,46 м/с. Это летом, при уличной температуре 22 градуса. Зимой он будет дуть шустрее. Ну, это же дышащий дом. Вот дом и дышит.
Дыхание дома свидетельствует от том, что отсутствует замыкание пароизоляции ската кровли на стену, а значит, зимой в доме будет довольно свежо. Неконтролируемый воздухообмен при электрическом отоплении штука дорогая.
Ну, по-мелочи нашлась протечка вдоль каминной трубы. Её было не особенно заметно при обычном освещении.
Зато хорошо видно в ультрафиолете.
Полезная штука - ультрафиолетовый фонарь. И плесень обнаружит, и протечки, и деньги проверить можно :)))
Резюмируя. Верхний венец дома аннигилирован грибными колониями с Марса. Единственный вариант ремонта - его полная замена. Которая потребует демонтажа кровли. Которая покрыта гибкой черепицей. Которая полностью уйдёт в утиль после демонтажа, вместе с настилом из OSB. Кроме того, при вскрытии ремонтников могут ожидать новые сюрпризы в виде развитой грибной цивилизации, которая распространила свои грибницы до самого конька крыши. Тогда и стропильная система покидает чат.
В результате, мы наблюдаем, как стоимость ремонта этого, вроде бы и не такого уж страшного дефекта, растёт прямо на глазах и превращается из замены одного гнилого венца в полную замену кровли. И тут уже нужно серьёзно подумать, потянешь ли ты новые расходы.
Об этом всём я и должил заказчику, который сказал, что он читал мой пост Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца, посмотрел уже с десяток домов и этот оказался самым лучшим, поэтому он меня и позвал. Но момент с грибным венцом он проглядел. На прощание мы сфотографировались (как выяснилось, друг заказчика читатель моего профиля на Пикабу - привет, Ижевск!) и я поехал домой, а заказчик пошёл торговаться с продавцом. Продавец сказал, что всё это из-за снежной зимы и раньше такого не было.
Не думаю, что продавец уступит - ему выгоднее впарить этот домик тому, кто приедет без экспертизы, чтобы отдать миллионы не присматриваясь к грибам на стене. Потом сюрприз будет.
Ну и напоследок, полюбившаяся вам рубрика - щиток Спайдермена. Сфотографировал в подвале обследуемого дома.
Как обычно, желающие могут поддержать меня пикабукоинами - кидайте сколько не жалко через магазин Пикабу. Накуплю какашек и загажу каменты хейтеров.
Ну и, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.
И этот чел, называет себя профессионалом, называя других неопытними малолетками, чел, у которого удадка на этаж составляет 20 см, который путает усадку сооружения, и усушку древесины?
Дружище, за малолетнего спасибо еще раз, повторю лет 30 так не называли, улыбнуло от души.
Скрин с своей сранмцы в вк прилагаю. Как думаешь 15 лет это маленький опыт в плотницком деле? А общий стаж более 30 лет, и 2 строительных образования это мплый опыт?
В прошлой части мы остановились на том что выяснилось наличии лоджии, продавец и агентство не стали это обсуждать, просто посыпались обвинения. Им дали письменную претензию и ушли ждать письменный ответ.
Параллельно была попытка выяснить позицию банка и коррекция своей от эмоциональной к прагматичной.
30 марта: попытка вернуться к переговорам
После этого мы направили письма, и чтобы ускорить процесс, продублировали их в чат сделки в «Домклике». Дополнительно там же попросили Татьяну В. связаться с продавцом чтобы донести нашу позицию и выяснить его. Мне хотелось не еще одной волны телефонных пересказов и искажений, а зафиксированной позиции сторон в письменном виде, которые можно спокойно без эмоций оценить и обсудить.
Ответ от Игоря А. на уведомление-претензию от 27.03 пришел быстро (был отправлен вечером 27.03 с помощью EMS и доставлен курьером 30.03) и, оказался очень показательным. Он прямо признал, что проблема с лоджией есть, но его позиция сводилась к следующему: раз я видел квартиру своими глазами, видел лоджию и все равно продолжал переговоры, значит, уже заранее со всем согласился. В целом он видит ситуацию как шантаж и повод для уголовного дела. В части юридических рисков оспаривания предыдущих сделок пошел в отказ, мотивировав это тем что не видел результатов юридической проверки от Домклика.
Для меня это была крайне слабая и опасная логика. По такой логике любой скрытый или умалчиваемый дефект можно оправдать тем, что объект ведь стоял перед глазами, а значит, покупатель «сам должен был догадаться». Интересная логика, как она работает для людей с большими проблемами со зрением?
Кстати, кажется, на момент 30-го марта он не улетел - в квартире вечером были открыты окна (проезжал по пути из бассейна мимо, так как хотел проверить соврала ли Татьяна В. когда говорила что продавец уезжает в выходные). Надеюсь это произошло из-за ситуации, а не потому что были потрачены последние деньги на билет ради сделки. Ведь это было бы очень странным со стороны агентства тащить его сюда, когда сделка должна была совершена удаленно и с применением ЭЦП.
При этом в письме Игорь предложил свой вариант компромисса: просто вернуть задаток, без удвоения суммы. Формально для него это выглядело как жест доброй воли.
Для меня это означало: продавец признает проблему, но не хочет ее обсуждать как и признавать за нее никакой ответственности. Меня такой подход не устраивал.
Мы попросили в чате банк зафиксировать позицию продавца. Банк ответил, что сделал это.
Отдельно попросили в чате Татьяну В. внятно изложить и ее позицию. Меня интересовал предельно конкретный вопрос: гарантирует ли она, как профессиональный риелтор, представитель ООО Соломон юридическую чистоту этой сделки. Через пару дней на это она ответила утвердительно: да, гарантирует, приложив скриншот текста объявления в Домклике. Более того, из ее слов следовало, что раз цена якобы была снижена с 12,5 млн до 11 млн, то, с ее точки зрения, это и есть скидка за незаконную лоджию, и на этом вопрос должен быть исчерпан, дальше уже начинается моя вина.
Для меня в этом было сразу несколько проблем:
“Торг” был с суммы 13,1 млн, а не с 12,5 млн. Поэтому сама отправная точка, от которой Татьяна В. пыталась считать «скидку», не совпадала с реальной историей переговоров. Ну и не очень понятно что значит скидка, по сути ко мне приходили в течении нескольких месяцев и предлагали свою цену, а я последовательно, без негатива, не срываясь в эмоции объяснял почему эта цена для меня нерелевантна;
Если ее логика верна, то выходит, что наличие проблемной лоджии было известно заранее, просто об этом не говорили прямо и почему-то не обсуждали, а цену молча скорректировали так, как будто покупатель должен сам понять намек и дальше уже не задавать лишних вопросов. Для меня это только усиливало ощущение, что факт проблемы не раскрывали честно, а пытались спрятать, и если/когда появилось понимание проблемы мне сказали - ну вам же сделали скидку.
Татьяна В. снова повторила знакомую мне модель поведения, ошиблась в своих же словах. Сначала она написала, что отказ от сделки — это полностью вина продавца. Примерно через 20 минут это сообщение удалила и написала обратное: по ее мнению вина лежит на покупателе.
Ну примерно вот так ко мне относятся
Эти метания, ошибки и переписывание собственной позиции только подтверждали мой прежний вывод: словам Татьяны В. доверять нельзя, в любой момент сказанное может измениться, исчезнуть или быть представлено иначе. Юлия C. на её призывы в чате ничего не пишет, а ведь именно говорила о юридических гарантиях чистоты и прозрачности сделки, и юридическая поддержка входит в комиссию агентства.
На этом этапе мне стало окончательно ясно – спор вышел за рамки обсуждений параметров сделки и ситуации. Теперь вопрос стоял не только о цене квартиры и даже не только о лоджии. Вопрос был в том, как именно стороны понимают добросовестность в сделке.
С моей точки зрения, если в объекте есть проблема, особенно юридически значимая, о ней нужно говорить прямо и заранее. С точки зрения продавца и агента, как я это увидел по их ответам, раз покупатель сам что-то видел глазами, а цена в процессе снизилась, то этого достаточно и является согласием со всем по умолчанию.
Я с таким подходом не согласен принципиально. У вас спросили? Вы не ответили прямо, а когда к вам пришли с вопросами начались оскорбления и манипуляции “я говорила”, “сами все видели 10 раз”, “ну видно же он просто не хочет покупать эту квартиру”.
Позиция Игоря А. (насколько я ее понимаю) интересная: мы купили квартиру в ипотеку ВТБ летом 2021, проблем при покупке не было, прожили в ней около полугода, 3 года она практически пустовала, ипотеку выплатили - в чем претензия к нему? Какие у вас еще риски защиты залога, вы чо угараете? Да эту лоджию построили в 2005 году, и что? Зачем сюда тащили меня если уже 19-го вы получили техпаспорт, и 19-го уже понимали ситуацию?
После этого я подготовил отдельные письма для Игоря А. и для агентства. Продавцу - уведомление о нарушении ПДКП. Агентству копия (вдруг Игорь все же улетел) и дополнительно требование предоставить отчет о выполненных работах по этой сделке чтобы увидеть с их стороны какую работу они конкретно провели по ней (в том числе было интересно где там было 10 показов квартиры мне) и в какой именно момент они сообщили покупателю (нам) о наличии такой проблемы в виде лоджии-самостроя. У нас с ними есть подписанный договор на оказание услуг, кажется что все логично тут и я могу такое попросить.
Выгрузки или скриншоты из CRM - дело нескольких минут. Ведь если у них все ходы записаны и все чисто - они показывают дату время, способ оповещения об этом, мы понимаем что неправы и извиняемся за то что “психанули”, продолжаем дальше.
Также хотелось понять позицию агентства, тот факт что его сотрудники после выявления факта незаконной лоджии стали угрожать черными списками, и замолчали в чатах что означает: что агентство не выполняет свои обязательства или это самодеятельность сотрудников, или может директор вообще не в курсе.
Ответов на эти письма получено не было.
Мое видение конфликта
Если убрать эмоции, суть ситуации для меня такая.
Я был готов купить эту квартиру за 11 млн рублей, из них 3 млн в ипотеку при ставке 18.7% при условии, что она юридически прозрачна и не содержит скрытых проблем, способных бумерангом ударить по моей семье, возможности ремонта и будущей продаже. Я (как мне кажется) избыточно сделал все для этого: не использован материнский капитал в сделке, оплатил 3-х юристов (агентство, проверка банка, сторонний)
Однако по ходу сделки я столкнулся со следующим:
На прямой вопрос о перепланировках не было честного и полного ответа;
Информация по объекту и условиям сделки неоднократно менялась: комиссия, формат передачи денег, готовность документов, сроки;
Коммуникация со стороны агента и юриста была непрозрачной, запоздалой и, как мне кажется, манипулятивной;
Проверку права владения со стороны агентства не делали и не подсветили риски по предыдущим сделкам;
Независимая проверка выявила неузаконенную перепланировку и иные юридические риски, о которых мне заранее не сообщили в явном виде со стороны продавца и агентства;
После выявления этих обстоятельств вместо конструктивного обсуждения я столкнулся с давлением, обесцениванием моих опасений и попытками представить проблему как мою личную прихоть и особенность характера, в купе с плохим финансовым положением.
Именно поэтому к началу апреля вопрос для меня стоял уже не просто о цене. Вопрос был в доверии, прозрачности и в том, могу ли я вообще безопасно покупать эту квартиру как жилье для своей семьи.
Я написал дополнительное уточнение к претензии, потому что у стороны продавца, судя по их реакции, сложилось впечатление, будто я в принципе не хочу покупать квартиру и просто ищу повод выйти из сделки. Это было не так: я хотел купить эту квартиру. Более того, я все еще готов обсуждать сделку. Проблема была не в самой квартире и не в желании отказаться от покупки как таковой. Проблема была исключительно в лоджии и в том, что о ее реальном статусе мне не сообщили прямо и своевременно.
Мы отправили заказные письма на адрес продавца и агентства, сканы как и в прошлый раз, ушли в чат Домклика.
Начало апреля: конфликт бетонируется
В начале апреля в чат сделки в «Домклике» пришла Юлия С. и написала сообщение, смысл которого был примерно следующим: продавец уже направил вам ответ курьером, а вы продолжаете «давление» и «вымогательство», поэтому дальше общаться в чате бессмысленно — «есть телефоны, звоните».
Меня удивило то что когда супруга спросила, откуда ей вообще известно про ответ. Она написала: «Так вы же сами приложили его ответ в этом чате!!!». (Смысл и пунктуации сохранены)
Однако если внимательно посмотреть на документы: ПДКП и ответ продавца на претензию, — видно, что на них используется один и тот же особо красивый вид скоб для степлера. А про курьера случайно угадать наверное тяжело, хотя и возможно - тут тяжело оценивать наличие таких способностей у незнакомого человека.
Для меня это стало дополнительным подтверждением того, что юрист агентства фактически работает не на обеспечение прозрачности сделки и соблюдение баланса интересов, а полностью находится на стороне продавца, при этом рассчитывая на оплату комиссионных с моей стороны и обещая мне в глаза полную юридическую чистоту сделки для меня.
Особенно показательно это выглядело на фоне прежних договоренностей: мы специально договаривались вести всю значимую коммуникацию письменно и в общем чате, чтобы у всех сторон была единая и прозрачная картина происходящего. Но в реальности в острый момент сделки нас оставили без юридической поддержки в удобном нам формате, но предоставляли ее продавцу.
На прямой вопрос, отказывается ли Юлия С. дальше оказывать юридическую поддержку сделки, ответа вообще не последовало. Штош, обтекаем, больше пока ничего не остаётся.
Еще есть время для переговоров
В предварительном договоре купли-продажи был указан срок заключения основного договора — до 10 апреля. То есть время для обсуждения позиции продавца и попытки урегулировать ситуацию еще оставалось с запасом, с моей стороны все готово.
Через пару дней Татьяна В. позвонила моей жене. Это тоже выглядело странно, потому что ранее мы отдельно проговаривали, что общение по сделке должно вестись со мной напрямую, в чем сложность соблюдения простых договоренностей?
Разговор продлился около сорока минут (что я считаю подвигом со стороны супруги, так как и мне и ей сложно так долго общаться голосом по телефону).
Из него можно выделить несколько вещей:
Удивление со стороны Татьяны В.: а чего вы такая спокойная? Ирина вот плачет, я тоже иногда немного срываюсь;
По ее словам, она всегда показывает проблемные места в недвижимости, и вот если в доме есть трещина, то она всегда первым делом ведёт к ней, а все остальное уже потом. Почему в этом случае пошло не по такому алгоритму объяснить не смогла;
Убеждала забрать задаток, вам идут на встречу несмотря на то что сделка разваливается по вашей вине: «Берите обратно свои 100 тысяч, это хорошее предложение. Вы уже и так потеряли деньги и еще потеряете»;
Рассказывала о существующей очереди покупателей: «У меня на эту квартиру уже два… нет, три покупателя. Я ее вообще продам на следующей неделе за эти деньги»;
Пыталась убедить, что вопрос перепланировок в принципе никого не волнует: «Сейчас вообще никто не смотрит на законность перепланировок»; В качестве аргумента она даже привела собственный пример: рассказала, что сама объединила лоджию с комнатой в новостройке, и прислала фотографию на этом фоне. Предлагала сходить посоветоваться со знакомыми, узнать их позицию и потом уже принимать решения (и видимо осознать глубину ошибочности текущей позиции);
По ее словам, узаконить эту лоджию можно буквально за четыре дня и 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, потому что она «сама такое много раз делала» да и куда более сложные процедуры за сравнимые с названной суммы;
Они усматривают в текущем поведении стороны покупателя повод посетить отделение полиции и подать заявление на вымогательство и шантаж;
Разговор постепенно ушел совсем в странную сторону. Татьяна В. начала обсуждать мое психическое состояние и сказала супруге фразу в духе: «Ваш муж с биполяркой, бегите, пока есть возможность»;
Отдельно стоит упомянуть про «черные списки». Сначала Татьяна В. отрицала, что говорила мне о них, потом сама же признала, что говорила, и добавила, что я этого «явно заслуживаю»;
Также прозвучало недоумение: почему вообще возникла цифра 9,9 млн рублей и как можно из-за «такой мелочи» снижать цену настолько сильно, с их стороны нового видения цены не было озвучено;
На неоднократные вопросы а что думает Юлия C.по этой ситуации - ответов не было.
Предлагаю общественности проголосовать, так сказать посоветуемся со знакомыми.
Купили бы вы эту квартиру выяснив перед подписанием договора что лоджия незаконная?
Спасибо за ваш голос. ❤️
В целом все это выглядело как попытка вывести на эмоциональные качели через манипуляции: нападение - отход - релакс - повтор цикла. Не знаю она всегда так общается или это профессиональное, если всегда я нахожу этот факт очень грустным и сочувствую окружающим.
Для меня эти тезисы выглядели абсурдными. Еще недавно сторона продавца хором уверяла, что никакой проблемы нет вообще. Затем выяснилось, что проблема есть, но покупатель «сам должен был все понимать». Теперь же оказалось, что проблема якобы легко решается за несколько дней и символическую сумму. При этом никто со стороны продавца не предложил просто взять и узаконить ее самостоятельно до сделки или назвать ее новые сроки, если это действительно так быстро и просто.
Моя логика была предельно понятной и рациональной. Речь идет не о косметическом дефекте и не о споре вокруг лампочки или старых обоев. Мы говорим о сильно проблемной конструкции, можно сказать бомбе замедленного действия, про которую придется общаться с банком (и эти люди скорее всего менее приятные чем те кто ведёт выдачу ипотеки), и искать варианты попытаться узаконивать и ждать через суд, или же сразу демонтировать с последующим восстановлением фасада. В таком сценарии речь уже идет о совершенно других расходах, времени и рисках. Мне же предлагают влезть в кучу проблем за мои же деньги, обвиняя в том что я не соглашаюсь на это. Почему? Да потому что.
P.S. Кстати, если говорить про мнение знакомых: при рассказе или чтении этой истории большинство перебивает примерно в декабре, и говорит что послали бы уже этих людей, откуда столько терпения. Некоторые останавливают в марте и рассказывают свои негативные истории общения с риэлторами. Но все когда узнают глубину всей проблемы говорят что я делаю правильное дело и им нравится что я так защищаю свою семью и ее интересы.
Что по железобетону? Произошёл значительный рост доли недвижки, поскольку в этот раз я вкотлетил в неё чуть больше обычного — около сотки. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,211 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в сводном портфеле тоже — в этот раз прям хорошо.
Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.
🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.
Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.
⏳ Предыдущий срез был 16 мая. Новые покупки — относительно этой даты.
Фонды недвижимости занимают 13,02% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 15,33%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.
💼 Состав ЗПИФ-портфеля
ВИМ РД — 1 пай. Внутри БЦ и СК. Скоро будет гаситься и в последний год не будет выплат.
ВИМ РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Как РД, но ПРО. Тоже СК и БЦ. Кредит около трети СЧА.
Рентал ПРО ⭐️ — 110 паёв. Фонд с активным управлением и ротацией. Внутри 3 ЦОДа.
СФН Современный 7 — 1 пай. Большой фонд с кучей СК внутри.
Парус-ЛОГ ⭐️ — 110 паёв. 2 СК внутри.
Парус-СБЛ ⭐️ — 20 паёв. Логистический парк Сбер-Логистики.
Поскольку я решил продать то, что плохо лежало (разные фонды облигаций и некоторые облигации, которых было по чуть-чуть), образовалась приличная сумма, большая часть которой пошла на ОФЗ, но и на недвигу хватило.
Добил как раз до 50 штук ДВН и НОРД от Паруса, а также до 60 САБ 3, до 50 Акцент IV и до 30 Акцент 5. Парус и Акцент звали на свои мероприятия, к сожалению, не получается, но знайте, что они активно ведут IR-работу.
Парус-ДВН — 40 паёв
Парус-НОРД — 10 паёв
Акцент IV — 15 паёв
Акцент 5 — 20 паёв
САБ 3 — 10 паёв
🛒 Планы и новости
Я продолжу покупать Парус-НОРД (в портфеле 50 паёв) и Парус-ДВН (тоже 50 паёв в портфеле). Их постепенно буду доводить до 100 штук каждого доведу.
Также буду покупать Акцент 5 до 50 штук (в портфеле 30 паёв). Как вариант, САБ 3 или Рентал ПРО.
Ну и Место Встречи — буду брать. Место Встречи запустят 5 июня (не факт, что уже на бирже). Кстати, была онлайн-преза, но я её, конечно же, пропустил))) Пришлось смотреть запись.
Парус-МАКС теперь можно покупать утром, вечером и в выходные. Другие фонды Паруса нельзя так. Парус-КРАС погасил плечо, ЗОЛЯ тоже. НиНо активно доразмещает паи, их берут, а я пока не беру. Может потом.
Ещё одна фобия в копилочку. Читал пост про то, как закрылся фонд Арендный Поток от Альфы сильно дешевле РСП, думаю, все его читали уже. Ещё раз порадовался, что не стал покупать паи фонда с Пятёрочками, которые, кстати, аффилированы с Альфой, о чём я года 2–3 назад писал. Так что другие их фонды к покупке не рассматриваю, на всякий случай;) Методология оценки РСП, как мы видим, может жить в параллельном мире.
Если видели ещё какие-то интересные новости по недвигофондам, пишите!
Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.
На Рублёво-Успенском направлении в семи случаях из десяти дом, по которому покупатель звонит первым, и дом, который он в итоге покупает, — это два разных дома. Не похожих. Разных по площади, архитектуре, бюджету и логике. Этот разрыв и есть главная история рынка 2026 года — история о том, как картинка уступает место расчёту.
Дворец на картинке и дом в расчёте — это разные адреса
Точка входа: разговор по картинке
Первый звонок почти всегда устроен одинаково. Покупатель называет площадь от восьмисот метров, упоминает гектар земли, описывает то, что в его представлении выглядит как «дом, который стоит этих денег»: колонны, бассейн, парадный фасад, классический объём начала двухтысячных за условные сто миллионов рублей.
За этим запросом стоят три вещи: визуальный эффект рекламной фотографии, инерция представлений о роскоши пятнадцатилетней давности и желание получить максимум метров за рубль.
На этом этапе клиент покупает не дом. Он покупает идею дома.
Первый просмотр меняет арифметику
Хватает обычно трёх-пяти объектов. Этого достаточно, чтобы воображаемая выгода встретилась с тремя цифрами, которых не было в объявлении.
Капитальные затраты. Котельная пятнадцатилетней давности — это пятнадцать-двадцать миллионов на замену. Кровля без современной гидроизоляции, отсутствие нормального утепления, планировки, где кухня в пятнадцать метров обслуживает дом в тысячу, — это не «косметика». Это реконструкция, которая в большинстве случаев дороже сноса и нового строительства.
Время. «Возьму коробку и достроим под себя» — самая дорогая фраза на рынке 2026 года. Реальный срок ввода с учётом логистики материалов — два-два с половиной года. Отделка уровня, на который рассчитывает покупатель, — двести пятьдесят-четыреста тысяч рублей за метр. Экономии, ради которой брали «коробку», к финалу обычно не остаётся.
Содержание. Дом в тысячу метров — это от полутора до трёх миллионов рублей в месяц на отопление, налоги, охрану и штат. Это не разовое вложение. Это ежемесячная подписка на жизнь, которую не все потом хотят оплачивать.
После этих трёх разговоров с инженером, сметчиком и управляющей компанией начинается то, что мы называем рационализацией запроса.
Картинка обещает дворец. Сценарий строит дом.
Сценарий вместо метража
Покупатель перестаёт мыслить квадратными метрами и начинает мыслить сценариями: как живёт семья, сколько комнат реально используется, сколько персонала готовы держать, какое расстояние до школы детей, как будет выглядеть дом через десять лет с точки зрения перепродажи.
Запрос на тысячу метров стабильно сжимается до четырёхсот-пятисот пятидесяти. Гектар леса — до двадцати-двадцати пяти соток с продуманным ландшафтом: приватность достигается посадкой дома и зелёным контуром, а не масштабом участка. «Под отделку» уступает место «под ключ с мебелью», потому что цена времени для этого покупателя выше цены ремонта. Классика и неоклассика уходят в сторону современной архитектуры — не из-за моды, а из-за ликвидности на горизонте перепродажи.
Главный сдвиг происходит на уровне категории. Перестают сравнивать цену входа — начинают считать стоимость владения. Это уже другой разговор.
Анатомия сделки 2026 года
Если посмотреть на закрытые сделки на Рублёво-Успенском направлении за последний год, портрет получается узнаваемый. Современный дом площадью четыреста пятьдесят-шестьсот метров. Плоская кровля, панорамное остекление, полная отделка, укомплектованные кухня и санузлы, часто — меблировка. Камерный посёлок с однородным соседством — Жуковка, Раздоры, Барвиха, иногда Николина Гора. И отдельный параметр, который покупатели начинают понимать только к третьему-четвёртому просмотру: доля земли в стоимости лота — не меньше пятидесяти-шестидесяти процентов. Это и есть защитный актив. Дом стареет, земля — нет.
Тысяча метров сжимается до пятисот
Что это значит для покупателя
Простая навигация на основе наблюдений за рынком.
Если дому больше пятнадцати лет, в бюджет покупки стоит заранее закладывать пятьдесят-семьдесят процентов сверху на реновацию. Не «может быть». В большинстве случаев — точно.
Если есть искушение «достроить коробку» — стоит увидеть смету и график до того, как принять решение, а не после.
Поиск разумнее начинать не с фильтра «цена за метр», а с двух других: год постройки и степень готовности. Этот сдвиг экономит месяцы.
И последнее. Рынок Рублёво-Успенского направления в 2026 году — это рынок, где выигрывает тот, кто перестаёт покупать картинку и начинает покупать сценарий. Картинка обещает дворец. Сценарий строит дом.
Потом решим, где будут розетки. Потом поймём, куда вести воду. Потом согласуем вентиляцию. Потом мастер на месте разберётся.
В начале ремонта это звучит безобидно. Но потом квартира начинает существовать не как единый объект, а как набор фрагментов: в переписке, на бумажках, в разных файлах и просто в голове.
И вот здесь начинаются самые дорогие ошибки.
Обычно ремонт ломается не на цвете стен и не на выборе плитки. Гораздо неприятнее, когда уже в процессе всплывает инженерная несостыковка: розетка не там, доступ к узлу потерян, трасса проходит неудобно, вентиляцию забыли согласовать, а исправлять уже дорого и долго.
Поэтому мы сделали ДомоГраф. Это веб сервис проектирования ремонта квартиры или дома для обычного пользователя, а не инженера-строителя. Он помогает создать цифровой двойник объекта и заранее проверить инженерные решения — до того, как начались работы, закупки и переделки.
ДомоГраф не заменяет проектировщика, дизайнера или прораба. Его задача другая: убрать хаос из разрозненных файлов, чатов и договорённостей, чтобы все участники ремонта смотрели на один и тот же объект.
Если коротко: меньше “по месту решим”, больше понятной системы до старта работ. Базовая версия доступна бесплатно. Ваша обратная связь определяет развитие сервиса.
Ключевые возможности сейчас: 1. Основной фокус на инженерные сети: электричество, вода, канализация, тепло, газ, вентиляция, а также сад и участок для частного дома 2. Помошник авто-прокладки сетей, который позволяет разместить оконечные устройства (например, розетки, лампы, выключатели, щитки, раковины, унитазы) и сделать автоматическую разводку между ними. 3. Помощник авто-сборки электрощитка и узла водоподготовки 4. Базовый анализ проблем существующего проекта
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером строительного контроля, обследую загородные дома и пишу здесь об этом много лет.
Вдогонку к предыдущему посту, где из-за отсутствия вентиляции сгнили стропила на срубе с кровлей из гибкой черепицы, вспомнил недавний выезд на каркасный барн-хаус, где была аналогичная проблема, но я успел поймать её в менее жёсткой форме.
Позвонил мне мой давний знакомый, девелопер. И попросил проверить дом, который он построил и сдал заказчику. Мол, дом хороший, а заказчик нанял экспертизу и те понаписали всякого. Ну, говорю, присылай понаписанное, а там посмотрим - если увижу, что на тебя наговаривают, то могу съездить и отбить левые предъявы, но если всё по делу, то не обессудь, отчёт мой будет таким же, как и у предыдущего эксперта. Ибо зарабатывается репутация годами, а обнуляется одним левым заключением.
На что он сказал, что тут важно установить справедливость, а не уйти от ответственности, и если действительно есть косяки, то он готов их устранять. На том мы и порешили.
На выезде обнаружилось, что часть дефектов (в том числе, значимых) действительно имеет место, а часть насосана из пальца, чтобы раздуть заключение и напрячь подрядчика. Одним из значимых дефектов явилось отсутствие вентиляции чердака.
Дом построен в моднейшем стиле домосарая или барн-хауса. Боковые стены и кровля обшиты профнастилом, а передний и задний фасады выполнены планкеном.
В отличие от имитации бруса, планкен устанавливается со щелями с зазорами. И, соответственно, в эти моднейшие зазоры при боковом ветре задувает осадки - снег и дождь. Тут на помощь приходит ветрозащита, которая эти осадки не пускает в утепление. И вот она-то и сослужила плохую службу чердаку, перекрыв воздухообмен.
А так как свесов, через которые могла бы осуществляться подкровельная вентиляция, у дома с модной архитектурой нет (что, кстати, привело к подъёму декоративной отделки цоколя зимой, т.к. водичка лилась непосредственно под дом), то на чердаке образовался так называемый "тёплый треугольник". Теплый воздух оказался заперт под коньком, который был наглухо закрыт гидрозащитой кровли, а в идеале должен быть прорезан.
Зимой хозяин залез на чердак и увидел, что вся гидрозащита в нижней части, граничащей с утеплителем, покрыта инеем. В панике он заметался по чердаку, как пойманный Кинг-Конг внутри корабля и порвал всю ветрозащиту на фронтонах напрочь.
С одной стороны - да, это помогло организовать вентиляцию, но с другой стороны - через щели стало задувать снег и он начал увлажнять утепление перекрытия.
В общем, за зиму ужаса не случилось, стропильная система устояла, перекрытие не вымокло и грибок не покрыл все лаги и стропила. Но перспектива получить все эти проблемы при отсутствии внимания и невыполнении требований СП, была.
В общем, в результате всё закончилось хорошо, девелопер не отрицал обнаруженные дефекты, хозяина тоже устроили результаты экспертизы и в награду он показал, как местный электрик собрал ему щиток. Ну, просто не было толстого кабеля.
Да так даже лучше будет! - сказал электрик.
UPD. Смотрю, всем понравился щиток. Добавлю ещё одну часть, чтобы вы в полной мере насладились вводом СИП дом и прекрасной гильзовкой кабелей перед подключением к автоматам:
Друзья, у меня большая загрузка по работе, но я постараюсь не пропадать! Спасибо всем, кто дарит мне пикабушные монеты! До миллиона осталось всего 740 тысяч. Так что, если у вас появилось желание обогатить меня - кидайте сколько не жалко через магазин Пикабу. На эти деньги я накуплю пикабустов и забущу все свои посты в Горячее!
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.
