Два года назад я уже делал пост на эту тему. Суть поста заключалась в том, что я сравнивал три варианта возможных накоплений, начиная с 1997 года и до сентября 2019 года:
Сценарий 1, Ультраконсервативный. Деньги накапливаются на вкладах в банках с ежемесячным пополнением.
Сценарий 2, Прагматичный. Деньги сначала накапливаются на вкладах, а затем в самый удобный для этого момент подключается кредитное плечо - в 2006 году покупается квартира в Санкт-Петербурге под сдачу в ипотеку. Сдача квартиры производится на идеальных условиях: без простоев, без затрат на ремонт и без налогов - и так на протяжении 13 лет.
Сценарий 3, Инвестиционный. Деньги инвестируются в российский фондовый рынок - в индекс Мосбиржи. Данные о дивидендах есть только с 2008 года, так что посчитал будто бы до 2008 года никаких дивидендов не было вообще, после 2008 года они реинвестируются.
Тогда для многих читателей (и для меня в том числе) результат расчётов стал открытием:
Несмотря на то, что мы явно подсуживали недвижимости (мы знаем будущее и знаем время, когда лучше брать ипотеку, квартира сдается в идеальных обстоятельствах, и сопутствующих расходов на приобретение нет), недвижимость шла бок-о-бок с рынком акций, но акции немного обогнали недвижимость.
Прошло 2 года, и я обновил расчёты. Далее представлены результаты расчётов в период с 1997 по 2021 год включительно.
Сценарий 1, Ультраконсервативный
Наш герой начинает с 500 рублей в месяц в 1997 году. Правда, тогда до деноминации это были полмиллиона рублей, половина средней зарплаты. С каждым годом эта сумма повышается на 500 рублей. Так, в 2021 году сумма ежемесячных сбережений уже составила 12'500₽.
Наш герой нашёл неплохое предложение - % по вкладу почти равен ставке рефинансирования (ключевой ставке ЦБ).
В сумме в сбережения отправлено 1'908'500₽. Через 24 года его вклад принес ему 4'919'500₽ или 2,6х.
Сценарий 2, Прагматичный
Самый интересный сценарий. Начав на тех же стартовых позициях и накапливая деньги на вкладе на протяжении 8 лет, второй герой берет ипотеку и покупает квартиру под сдачу в Санкт-Петербурге выбрав ИДЕАЛЬНОЕ время для покупки - начало 2006 года. Ипотеки только что стали доступны! Наш герой уже накопил понемногу 508 000 рублей, и берет по средней ставке в 14,9% годовых в ипотеку квартиру 30 кв. м за 1,05 млн ₽ с первоначальным взносом 50% от стоимости жилья. Ипотека успешно выплачивается через 5 лет, и мы уже знаем, что это было хорошей сделкой.
Начиная сдавать квартиру за 8000₽/мес в 2006, он пришел к 25000₽/мес в 2021. Он не тратится на ЖКХ. Он делает это "всерую", не платя налог с прибыли. Он уверен, что квартира вечная, и не страхует её. Квартира сдается всегда, ни месяца простоя за 15 лет. Он не делает в квартире ремонт, даже косметический. Никаких комиссионных расходов при покупке. Банк забыл о страховании жизни ипотечника и имущества в залоге. Не квартира, а золото! Владелец по-прежнему плюсом к арендным платежам откладывает всё те же ежемесячные сбережения.
Благодаря таким идеальным условиям, погашение ипотеки произошло за 5 лет, впоследствии все сбережения и платежи по аренде сверх ипотеки отправлялись на банковский вклад, где к 2016 году вновь накопилась приличная сумма.
Я добавил в расчёт ещё одну хорошую сделку: в 2016 году накопилась сумма, равная 50% от стоимости средней квартиры такого же размера - куплена квартира 30 кв. м за 3,2 млн ₽ в Санкт-Петербурге. Вновь ипотека, которая погашается за 5 лет. Мы снова знаем будущее, и знаем, какой скачок будет в стоимости недвижимости в 2020 году - так что решение оправданное.
И уже два арендных платежа, и оба идеальные - без простоя и без доп. расходов. И дополнительно всё те же сбережения с зарплаты плюсом.
В сумме в сбережения отправлены те же 1'908'500₽. Получены 3'021'000₽ с аренды двух квартир. Они тоже реинвестировались. Через 24 года его талантливое управление недвижимостью в идеальных условиях принесло ему 12'203'500₽ или 6,4х.
Сценарий 3, Инвестиционный
Третий герой придерживается инвестирования в акции из индекса Мосбиржи, докупая каждый месяц акции, несмотря ни на какие новости и кризисы. Начав со 100 пунктов, индекс схлопнулся на 80% (до 20 пунктов) во время дефолта в 1998 году. Во время Мирового Финансового кризиса индекс рухнул с 1900 до 600 пунктов в 2009 году, акции снизились в цене на 65%. Разные причины не давали индексу расти с 2012 до 2015 года, несмотря на бурный рост рынков других стран. Наш герой докупал, несмотря ни на что. 2020 год на фоне предыдущих сотрясений выглядел мягче - акции упали всего на 34%.
Все дивиденды, которые герой получил до 2008 года, он просто складировал и никуда не инвестировал, начав реинвестировать их только в 2008 году (просто у Мосбиржи данные по накопленным дивидендам публикуются с 2008 года). Я брал данные по индексу, который учитывает налоги с дивидендов. То есть, результат будет за вычетом налогов.
В сумме в сбережения отправлены те же 1'908'500₽. Но несмотря на все невзгоды, результат третьего героя составил 13'229'500₽ или 6,9х.
Выводы:
1. Недвижимость и акции по-прежнему показывают примерно одинаковую доходность при одинаковых вложениях на 24-летнем периоде.
2. При этом, акции показывают гораздо большую волатильность, что не есть хорошо.
3. Для недвижимости здесь избраны идеальные условия. Стоит помнить, что инвестиции в недвижимость помимо процентов по ипотеке и оплаты жилищно-коммунальных услуг (это учтено), влекут за собой множество доп. расходов: страховка (при ипотеке - неизбежно, но и без неё желательно); расходы на ремонт (косметический и капитальный - в расчёте за 15 лет сдачи квартиры не проводился ни один, ни другой); возможные простои; налоги (по сути, сейчас между властью и арендодателями заключен негласный пакт, по которому налог с этого дохода не платит почти никто) и иные мелкие расходы. Даже часть этих расходов значительно снизила бы результат.
4. В акциях тоже есть неучтённые моменты, но они могли повлиять на результат в обе стороны: до 2008 года нет официальных данных по индексу полной доходности с учётом дивидендов, поэтому в результате не учтены дивиденды за более чем 10 лет. Вместе с тем не учтены и комиссионные расходы на покупку ценных бумаг, а в начале срока они могли быть высокими - только с недавних пор мы имеем возможность покупать акции, платя мизерные комиссии.
5. Акции - не для слабонервных. Помните, что они сопряжены с повышенным риском, который вознаграждается повышенной доходностью на действительно длинных временных периодах.
6. Я ожидал увидеть более убедительный результат в акциях. Если бы тот же самый замер был сделан в 2020 году, мы бы увидели превосходство недвижимости.
