Лига Недвижимости

В московском районе Гольяново произошёл случай, который привёл к длительным судебным тяжбам. В одном из многоквартирных домов затянулись сроки подключения отопления: причиной оказался воздух в системе отопления, скопившийся в квартире пожилой жительницы. Но дальнейшее развитие событий оказалось гораздо сложнее, чем можно было предположить.

Две недели жильцы дома оставались без отопления, хотя в других зданиях района батареи уже работали. Как выяснилось, сотрудники управляющей компании не могли попасть в одну из квартир, чтобы произвести необходимое обслуживание системы - стравить воздух.

Собственницей этой квартиры оказалась одинокая пенсионерка, находившаяся на даче и не имевшая возможности предоставить доступ представителям управляющей организации в период проведения отопительных работ.

Спустя неделю после начала проблем хозяйка квартиры связалась с управляющей компанией, сообщив, что на следующий день будет дома и сможет впустить специалистов для устранения неисправности.

К её удивлению, сотрудники УК сообщили, что её присутствие больше не требуется: специалисты уже вскрыли её квартиру и выполнили необходимые работы по удалению воздуха из батарей.

По возвращении домой пенсионерка обнаружила, что дверь не просто была вскрыта, а ещё и сломана, что сделало жилище фактически недоступным. Для того, чтобы попасть внутрь, ей вновь пришлось вызывать специалистов для вскрытия двери, причём процесс сопровождался значительными повреждениями конструкции. Дверь пришлось менять.

В результате женщина подала в суд на управляющую организацию, требуя возмещения ущерба в размере 81 тысячи рублей, считая действия УК незаконными.

В ходе разбирательства она указывала, что не было экстренной ситуации или реальной угрозы, требующих таких крайних мер, а также подчёркивала, что заранее уведомила компанию о сроках своего возвращения. Кроме того, по её словам, техническую проблему можно было решить через подвал, без необходимости доступа в её квартиру, а действия УК нарушили её право на неприкосновенность жилища.

Тем не менее, районный суд не удовлетворил её иск. Аргументируя решение, представители управляющей компании ссылались на неоднократные попытки связаться с хозяйкой квартиры и на угрозу здоровью остальных жильцов из-за отсутствия тепла в доме, а также на нормы законодательства, позволяющие вмешательство в ситуации крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ). Апелляционная инстанция подтвердила первоначальный вердикт.

Однако пенсионерка не остановилась и подала кассационную жалобу. При повторном рассмотрении кассационный суд подробно изучил обстоятельства дела и постановил, что аварийная ситуация отсутствовала, а управляющая компания нарушила правовые нормы: собственница была уведомлена ненадлежащим образом, а для вскрытия жилья необходимы судебное разрешение и присутствие сотрудников полиции.

В результате суд отменил решения предыдущих инстанций. Дело было отправлено на новое рассмотрение, а Второй кассационный суд общей юрисдикции (№ 88-10926/2024) пришёл к выводу о незаконности действий управляющей компании. Организации было предписано не просто возместить ущерб, но и увеличить сумму выплаты до 160 тысяч рублей.

Этот судебный спор стал наглядным примером того, как важно строго соблюдать регламенты и права граждан даже в коммунальных вопросах.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Ранее я уже рассказывал о деле, где собственница взыскала компенсацию с ресурсоснабжающей организации за холодные батареи после начала отопительного сезона. Подобные истории довольно распространены. Но мало кто знает, что получить компенсацию можно и в противоположной ситуации — если батареи, наоборот, слишком горячие.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

После запуска отопления гражданин Б. столкнулся с тем, что находиться в квартире стало невыносимо из-за духоты — батареи были буквально раскалены, а перекрыть их он не мог: запорной арматуры не было.

Б. обратился с жалобами в управляющую компанию и РСО, однако там заявили, что ради одного жильца снижать температуру теплоносителя никто не станет, а перерасчет ему не положен.

Тогда он направил жалобу в Роспотребнадзор. Приехавшая комиссия зафиксировала: температура в комнатах составляла от 24,5 до 29 °C, при этом теплые полы или дополнительные обогреватели Б. не использовал. На радиаторах и стояках действительно не было запорной арматуры.

В результате Роспотребнадзор возбудил административное дело в отношении УК по ст. 6.4 КоАП РФ («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений»).

Позже Б. подал в суд иск к УК и РСО на сумму почти 100 тысяч рублей, включив туда убытки (оплата некачественной услуги), компенсацию морального вреда, неустойку и потребительский штраф.

Что решили суды?

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав факт нарушения санитарных норм недоказанным. Однако апелляция с этим не согласилась.

Согласно пункту 15 Приложения к Правилам N 354, температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже +18 °C (в угловых комнатах — +20 °C), а допустимое превышение нормативной температуры — не более 4 °C. В соответствии с СанПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», температура в жилых комнатах должна находиться в диапазоне от 17 °C до 23 °C.

Акт Роспотребнадзора подтвердил, что температура в квартире Б. была превышена, а значит, услуга отопления оказывалась некачественно. При этом суд указал, что ответственность за это несет именно УК, так как регулировка внутридомовых систем входит в ее зону ответственности.

В итоге с управляющей компании взыскали почти 15 тысяч рублей и обязали устранить нарушения в работе системы отопления (Определение Московского областного суда по делу N 33-21858/2017).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

"А можно ли брать нотариальную расписку у продавца, что он не продаёт квартиру под воздействием спецслужб? 🤔"

Было у меня в этом году три пенсионерки. Вернее, один пенсионер 86 лет и две пенсионерки: 63 года и 72 года.
Ох и натерпелась я с ними страха.
Во-первых, нашли меня на циан по отзывам.
Во-вторых, продавали квартиры в Москве, планировали переехать в деревню (все в разные).
Во-третьих, все одинокие. Какие-то родственники есть, но связь не поддерживают.
В-четвертых, не по рекомендации. Вообще не понятно что от них ожидать.

История первая.
Звонит барышня, просит оценить квартиру. Приезжаю. Барышня - умничка. Встретила меня во дворе, попросила показать паспорт, переписала паспортные данные, отправила подруге мои данные и номер телефона. Поднялись в квартиру. Квартира - почти пустая. Плита, стол, стул, диван, шкаф. Ни холодильника, ни стиралки, окно занавешено покрывалом. У барышни явно выраженный тремор рук, немного заикается. Посмотрели квартиру, документы, поговорили. Спросила про тремор, устроила допрос про то, зачем продает, попыталась отговорить, объяснила, что покупатель может захотеть проведение психолого-психиатрической экспертизы. Но нет - готова подписывать договор и начинать работать. Я на измене. "Хорошо,"- говорю - "Ознакомьтесь с договором, если все устроит - встретимся подпишем". С договором на ознакомление оставила заявление как раз такое, о котором Вы говорите. 7 страниц в которых расписаны основные мошеннические схемы. Вечером она позвонила, все еще готова. Назначила ей встречу в офисе (у нас переговорки в банке). Барышня приехала вовремя, нашла по адресу сама, подписала при мне.
Цену выставили по середине рынка, первые же два покупателя изъявили желание купить. Поторговались на 3%. Вышли на сделку. Покупателю было важно только одно - чтобы выписалась до сделки. Я больше покупателя нервничала.
Дело было в мае. Барышня успела построить баню в Тамбовской области. Основную сумму положила на 3 года под 20% годовых. Живет на проценты. Звонила на днях - приглашала в гости. Хэппи энд.

История вторая: беспокойная.
Звонит пенсионер. Приезжаю. Порядок действий тоже: разговор, приглашение, подписание договора+заявления, что продает не под воздействием третьих лиц. Но у него документы были не дооформлены: не зарегистрировано ранее возникшее право и не выделена супружеская доля и не оформлено наследство после смерти супруги, почившей 16 лет назад. Начинаем оформлять. Только прошли все регистрации - звонок: "Здравствуйте, Вы продаете квартиру по такому-то адресу? Подъедьте к следователю такому-то тогда-то". Звоню клиенту: что случилось? Он говорит, что не в курсе, но его тоже пригласили. Приехала. Там мой пенсионер сидит. Со следователем уже поговорил. Следователь вышел, сказал что ко мне вопросов нет. Оказалось, что они проверяли, что одинокого военного пенсионера не пытаются лишить имущества. Мой дяденька показал заявление (у него копия была), они поговорили и от меня отстали. Но я понервничала. Так и не поняла - с чего пришла проверка - нотариус уведомил, бдительные граждане или автоматом это мониторится.

История третья. Незаконченная.
Начиналось все также: нашла меня пенсионерка в интернете на циан, позвонила. Я приезжаю. Она просит подняться в квартиру. Я прошу ее спуститься, чтобы мы сперва поговорили на улице. Спускается. Ооооооочень пожилая женщина. В ооочень неопрятном виде. С кнопочным телефоном. Начинаю опрос: зачем продаете? как меня нашли? Куда поедете?
Переезжать собирается в Казахстан к дальним родственникам. Я спрашиваю: "а они Вас ждут? Вы у них будете жить? Они приедут помогать с переездом?"
Получаю ответ: "Ну... Мы еще не обсуждали, может снимать буду".
Я объясняю, что она теряет прописку, что выписаться нужно будет до сделки, что может быть, лучше не продавать сразу, а сперва сдать, на эти деньги съездить к ним в гости?
Барышня настаивает, что нужно продавать. Хорошо, давайте ознакомлю Вас с документами, которые нужны будут для начала работы: начинаю зачитывать заявление...
В общем, до оценки квартиры не дошли. Мне сказали, что я веду себя подозрительно, что другие агенты ничего про выписывание из квартиры не говорили, никаких заявлений от них не требовали и что работать со мной не будут. Я выдохнула, оставила распечатанный текст заявления, попросила ознакомится и ушла. Отправила адрес на контроль в МВД (есть для риелторов такая линия).
В общем, не знаю что ей не понравилось: я сама по себе или то, что она там услышала. Надеюсь, что всё-таки не я)

Так что - возможно, такие заявления и могли бы хоть какую-то долю мошеннических сделок предотвратить.