Сообщество - Лига Недвижимости
Добавить пост

Лига Недвижимости

1 199 постов 4 616 подписчиков

Популярные теги в сообществе:

Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2

Первая часть - тут

Во второй части я хотел бы рассказать о "гениальной" инвестиционной идее, которая меня посетила, когда от скуки я просматривал объявления о продаже квартир и нашёл следующее:

Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2 Недвижимость, Покупка недвижимости, Инвестиции, Длиннопост

Комментарий к объявлению

Для понимания, о квартире в каком доме идёт речь, он 1956 года постройки. Сегодня специально сходил к этому дому в живую посмотреть, дверь на фото открыта даже зимой и походу не закрывается. Сфотографировать при людях текущее состояние дома постеснялся, но драматично от фотографий ниже он не отличается.

Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2 Недвижимость, Покупка недвижимости, Инвестиции, Длиннопост

Фото дома из Яндекс-карт

Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2 Недвижимость, Покупка недвижимости, Инвестиции, Длиннопост

Яндекс-панорамы дома из объявления

Маленькая предыстория:

И вспомнилась мне история одного товарища, который детство провёл в похожем аварийном доме. В районе 2018 года по программе расселения они получили на окраине города четырёхкомнатную квартиру площадью плюс-минус 110 км2. Семья была многодетная, старая квартира тоже была достаточно большой, 70м2, наверное, и по какому-то там правилам расселения новая квартира у них не могла быть меньше текущей. Поэтому вместо большой квартиры получили квартиру ещё больше.

К чему была история? Обсуждали в тот момент, что это неплохая идея для заработка. Думаю, суть идеи вы уже уловили, если купить аварийную квартиру, дождаться расселения, получить новую квартиру и продать, можно ли на этом заработать? Давайте посчитаем.

Я написал поста до этого места, уточнил некоторые тонкости в интернете и на этапе проверке даты аварийности дома из объявления случилось это.

Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2 Недвижимость, Покупка недвижимости, Инвестиции, Длиннопост

МинЖКХ заботливо написало, что будет с авторами гениальных идей.

Покупать квартиру или регистрировать кого-либо на своей жилплощади после того, как дом был признан непригодным к проживанию, либо было вынесено решение о сносе не имеет экономического смысла. Граждане, которые купили квартиру после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья, им полагается только на выплата денежного возмещения за утраченное жилье (ст. 32 ЖК). Важно, что сумма компенсации не будет превышать сумму, указанной в договоре купли-продажи данного помещения, исключение оставляют собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.

Накрылась моя инвестиционная идея медным тазом, а успешный успех был так близко! Почему я так лоханулся? А оказывается это норму приняли в 2019 году, уже после жизненного примера у товарища, просто я не подумал, что реалии могут поменяться. Да и не в каждой первой статье по этой тематике пишут про этот нюанс.

Правда у меня остался один открытый вопрос. Квартиру в объявлении продают за 2 млн, аналогичные квартиру в соседних многоэтажках продают за 3 млн. Новые владельцы при расселении получат 2 млн с инфляцией без новой.

Кто в теории вообще может быть покупателем с такими условиями? Жертвы разводов?

Ах да, ответ на вопрос из заголовка - нет.

Подписывайтесь на мой канал, если хотите и дальше смотреть, как я "альтернативно приближаюсь" к успешному успеху.

Показать полностью 3

Аренда квартиры. С чего начать?

Всем доброго дня!
У нас с мужем есть однокомнатная квартира в новостройке. Ремонт от застройщика, мебель и техника бюджетная, но абсолютно новая. Это окраина города, цена аренды там одна из самых низких в нашем городе.
Как найти нормальных арендаторов? На что стоит обратить внимание? Какие нюансы нужно учитывать при составлении договора? Стоит ли обратиться к риэлторам или лучше искать самим? Буду благодарна за любые советы, т.к опыта в этом нет, ни разу не сдавали квартиру и не снимали

Nedvestor

Здравствуйте,

10 лет назад я купил свой первый объект недвижимости в ипотеку (студия 30 метров в Москве) не имея никаких накоплений, используя для первого взноса кредитную карту. С тех пор я провел более 60 сделок по покупке/ продаже собственных объектов недвижимости. Это были квартиры в разных городах России, машиноместа, земельные участки, кладовки, апартаменты за границей РФ, также за 10 лет был опыт сдачи в аренду объектов в России и за рубежом. Строил загородную недвижимость и ремонтировал для продажи квартиры. За это время я заработал на недвижимости более 100 миллионов рублей.

Все это время недвижимость была для меня способом сбережения и увеличения капитала, средняя годовая доходность всех объектов была выше банковских депозитов и в среднем составляла 20% годовых (иногда доходя до 50%).

Длительное время -это занятие было факультативом для меня, за эти 10 лет у меня была работа в найме, потом собственный бизнес. И только в прошлом 2023 году я понял, что готов заниматься этим полноценно, выйдя из операционного управления своего бизнеса, несмотря на убеждения «спецов» по недвижимости из каждого утюга, о упадке рынка, стагнации и о чудо,- падении цен.

Я в эту историю не верю и на своем примере буду показывать доходность вложений.

Здесь я буду делиться своими личными кейсами, историями, выводами, которые я получил за это время, получая бесплатные или платные уроки жизни на рынке недвижимости, постепенно подводя к самым последним сделкам.

Первые мои сделки и до 2018-2019 года были покупками на нулевых циклах и выходе перед «ключами» или с ними. Сейчас эскроу счета и льготная ипотека раздула цены на новостройки и когда в построенных домах квартиры стоят дешевле соседних «котлованов» я почти полностью перешел на покупку недвижимости на торгах.

Это новая (не залоговая) недвижимость в Москве и Московской области, продаваемая на аукционах. Сейчас 4 из 5 объектов я покупаю на торгах.

Здесь подробно напишу об этом, постепенно дойдя до них.

На экспертность своего мнения не претендую, но некий опыт получил и буду рассуждать исходя из него.  Историй как заработать из 1 миллиона рублей 10 за месяц здесь не будет, но вполне подойдет для примеров рационального инвестирования 10/15/20/25 миллионов рублей, с доходностью 20-25% годовых.

Я ничего не продаю, не навязываю, услуг не оказываю, сообщения буду писать раз в пару недель или чаще, если будет что написать.

Показать полностью

Мгновенная карма

Только сегодня выложила пост про возможные налоги у продавца квартиры
Должна ли я сказать контрагенту, что он влетает на 5 млн?
И вот звонок:
- Хочу продать апартаменты. ДДУ в 2021, собственность в 2022. Год живу заграницей, прилетать не планирую. Покупала за 9. Ипотека. Остаток долга - 8.

Смотрим рынок: дай бог вернуть своё... Ну и налогов как в предыдущем посте: 3млн...

Ну чтож, видимо Вселенная говорит мне, чтобы я оставила в покое чужих и занялась своими клиентами)) Оптимизация в апартаментах гораздо более сложная вещь.

Должна ли я сказать контрагенту, что он влетает на 5 млн?

Выбираем квартиру. Нашли интересный вариант. Собственник проживает заграницей и квартира менее 5 лет в собственности.
Убедила продавца прилететь на сделку, указать полную стоимость в договоре, принять деньги через расчетный счет.
В очередных переговорах мне контрагент озвучивает: "Жалко, конечно, 650 000 налога платить".
И тут я понимаю, что они понятия не имеют о реальном размере налога, который будет начислен.
Конечно, я молчу. Мой клиент - покупатель. Но продавца жалко - аш жуть.

А как бы вы поступили на моем месте?

P.S. понимаю, что у тех, кто меня не знает - есть сомнения в указанных мной цифрах, но поверьте - в налогах я разбираюсь идеально. Экономическое образование + налоговая школа для риэлторов. Поэтому - вопрос не в цифрах. Вопрос в этике.

С одной стороны мой клиент - покупатель. Мы выбрали квартиру, провели проверки, клиент её хочет. Если я сейчас говорю продавцу, что ему светит разборка с налоговой и огромная сумма выплаты, он отменит сделку. Другой такой квартиры нет. Мне платит покупатель и я не обязана думать за продавца.
С другой стороны - я вижу вариант оптимизации налогов до тех же 650 000 рублей. Но для этого нужно время, затраты и при этом у моего клиента ухудшается качество документов.

С третьей - общество давит на риэлторское сообщество и требует прозрачности сделки.

Поэтому и Вопросы:

  • как бы Вы поступили на моем месте?

  • хотели бы Вы на месте Продавца узнать об этом?

  • на мете Покупателя как отнесетесь к тому, что Ваш агент предупредил продавца о негативных последствиях, что привело к развалу сделки?

Показать полностью

Достроенный дом или котлован? Посчитали в таблице

Пока лавочку со льготными ипотеками окончательно не прикрыли, многие стремятся приобрести свое жилье. В прошлом году мы тоже озаботились покупкой своей первой недвижимости и вот что из этого получилось.

Достроенный дом или котлован? Посчитали в таблице Недвижимость, Цены, Покупка недвижимости, Ипотека, Квартира, Telegram (ссылка), Жилье

Вводные

Живем на съемной квартире с дешевой арендной платой. Оформляли ИТ-ипотеку, поэтому квартиру искали только среди новостроек. У нас стоял выбор - купить квартиру на стадии котлована и продолжать жить на съеме, либо взять почти готовую и как можно скорее переезжать.

Рассматривали две квартиры равной площади в одном ЖК, но в разных секциях. Отделка - предчистовая. Та что на котловане (Квартира 1) сдавалась через год, а другая (Квартира 2) - через пару месяцев. Казалось, что нужно быстрее заезжать в квартиру, которая сдается раньше и не тратить деньги на съем, но так ли это? Озадачились расчетами🤔  

Считаем

Полный расчет в таблице.
Разница в цене между квартирами была 1,4 млн. р. Это + 300 тыс. р. к размеру первого взноса и + 4 тыс. р. к ежемесячному платежу за ипотеку. Иллюзий, что заедем сразу не питали, поэтому сразу закладывали ценник отделки и 4 месяца на ее осуществление.

По расчетам нам бы потребовалось 2,9 млн р до того, как мы въедем в Квартиру 2 или же 3 млн р до того как мы въедем в Квартиру 1. Ценник почти один и тот же - значит, конечно же, нужно выбрать Квартиру 2, скажете вы.

НО! Учитывайте, что сумму в 2.9 млн. р. нужно найти за пару месяцев, а для Квартиры 1 есть еще фора в год, чтобы накопить на отделку.

Платеж за Квартиру 2 по ипотеке  выше, поэтому итоговые затраты (вся ипотека, ремонт, первоначальный взнос) выходят 10 215 788 р на Квартиру 1 против 12 193 384 р на Квартиру 2 - почти 2 миллиона рублей разницы.

Так мы решили покупать квартиру на стадии котлована.

Конечно, ценники и дополнительные условия у всех будут разные, поэтому вы можете скопировать табличку себе, подставить нужные цифры и посчитать соотношение самостоятельно.

Пишите, к каким выводам пришли сами.


Мы с женой ведем блог "Одни расходы" про неочевидные способы сократить расходы, сохранив уровень жизни.

Вы прочитаете как самостоятельно делать процедуры как в косметологии, как съездить на Кавказ в 2 раза дешевле чем туром, как сэкономить 15 000 рублей в Пятерочке и другие истории.

Еще почитать:
Кофемашина против растворимого кофе
Вода в бутылках против фильтрованной воды
3 способа как не разориться на психотерапии

Показать полностью

Расчет размера детской доли после погашения ипотеки сертификатом материнского капитала

Получили сертификат, влили в ипотеку, пришел час расплаты: нужно выделять доли.
Размер доли рассчитывается математически.

Какие цифры нам нужны:

  1. Цена квартиры в договоре купли-продажи (если покупали по занижайке, поздравляю Шарик, ты - балбес).

  2. Точную сумму материнского капитала, направленного на погашение ипотеки.

Какие документы нам нужны:

  1. Справка из ПФР о перечислении денежных средств.

  2. Нотариальное обязательство которое давали о выделении долей.

Приступаем к расчетам:

  1. Смотрим в нотариальное обязательство на формулировки. Был период, когда нотариусы требовали написать, что после погашения ипотеки Вы обязуетесь выделить всем равные доли.
    В этом случае расчет закончен. Поздравляю: квартира должна быть поделена на всех в равных частях.

  2. Если в обязательстве размер доли не указан, переходим к шагу 3.

  3. Сумму перечисленного материнского капитала делим на количество членов семьи. Получаем сумму, которую государство дало каждому члену семьи. Например, маткап 400 000, семья - 4 человека. На каждого приходится по 100 000 рублей.

  4. Вычисляем, какому размеру доли соответствует доля маткапа в общей цене квартиры.
    Например, квартира была приобретена за 2 000 000 рублей. 100 000 в 2 млн это 5%, то есть 1/20. То есть на каждого члена семьи нужно выделить не менее чем 1/20. Больше - можно. Меньше - нельзя.
    Допустим, принимаем решение двум детям выделить по 1/20, а остальное оставить родителям. И тут вспоминаем, что если между родителями не заключен брачный договор, то имущество приобретенное в браке является совместно нажитым. Получаем картину: по 1/20 - двум детям, а 9/10 - в совместную собственность родителей.
    Если картинка устраивает, можно составлять соглашение о распределении долей в простой письменной форме и нести регистрировать в МФЦ.
    Если же родители хотят свою часть квартиры распределить иначе, то в этом соглашении должен появиться элемент брачного договора и тогда никак не обойтись без нотариуса.

    С квартирой, как видим, все просто.

    Теперь поговорим про выделении долей в жилом доме.

Первое что нужно помнить, маткап выделяется на приобретении ЖИЛОГО помещения. То есть, участок не может быть оплачен сертификатом. То есть, расчет проводится такой же как по квартире, но только по одному элементу сделки - по дому. После вычисления размера детской доли в доме, такую же долю нужно выделить ребенку в участке.
Возьмем конкретный пример:

Выкуплен участок с домиком на 50 кв.м. в провинции за 700 тыс руб.

Для этого оформлялся кредит на 630 тысяч

из этих 630 тысяч - 400 погашены материнским капиталом.

В дальнейшем на этом участке (на месте домика) построен новый дом на 100 кв.м.

На сегодняшний день кадастровая стоимость 3,5 млн.

Как распределять доли "правильно"?

Семья из 4 человек.

В этом комментарии не указана стоимость непосредственно домика в общей стоимости 700 000 рублей (частая ошибка в договорах по загородке). В этом случае стоимость равномерно делится на все кадастровые номера в договоре купли-продажи. Предположим, что их было 2: дом и участок. Тогда стоимость дома составляет 350 000 рублей (даже интересно в каком регионе дело происходило).
Итак, считаем: на каждого члена семьи доля сертификата составляет 400 000: 4=100 000 рублей

100 000 рублей соответствует 28,6% доли в доме.
"Позвольте," - скажете Вы, - "28,6%*4 это гораздо больше чем 100%!"
И будете правы. Каждому по 28,6% дома выделить не получится, поэтому, здесь включается принцип: "Всё лучшее - детям". То есть, каждому из детей выделяется по 28,6% дома и столько же участка, а родителям - остаток.


В предложенном комментарии есть важное дополнение: старый дом был снесен и построен новый, гораздо более ценный. Можно ли рассчитать доли по новой стоимости?

У меня на этот вопрос два ответа:

  1. По общему правилу - нет. Вы использовали маткап на старый дом, значит в старом доме возникло право на детские доли. Снос (реконструкция) должны были идти через согласие опеки, таким образом, детские доли в новом доме должны соответствовать размеру детских долей в старом.

  2. Когда может быть исключение: договориться с нотариусом о выделении детских долей из учета кадастровой стоимости объекта на текущий момент. Это не правило, не закон, это так иногда бывает.

И оба эти варианта имеют право быть, если кадастровый номер дома не менялся. Если строительство и постановка на учет нового дома были через ликвидацию и новую регистрацию, то готовьте комплект документов, о том, что Вы - не верблюд. Прокуратура может прийти в любой момент.

Показать полностью

Прописка при покупке микродоли

Возможно ли прописаться, купив долю в размере 6кв метров?

Я иностранный гражданин, с иностранным паспортом соответственно. Больше 10 лет живу в России.

Женат, дочери 1 год.

У меня есть основание, чтобы достаточно не долго получить гражданство, но есть одно жирное НО.

Чтобы подать на гражданство есть требование - подать документы можно только по месту постоянной прописки супруги. Она к сожалению, отсутствует, поэтому требование не выполнимо.

Может кто подсказать, купив долю в 6кв метров - даёт ли мне это железную гарантию возможности регистрации по месту проживания?

Много объявлений на авито, если взять км 150-200 от Москвы можно купить долю в доме за смешные деньги (40-100к)

Других вариантов не вижу, среди знакомых никто не соглашается прописать, даже за деньги.

На фото пример дома из объявления

Прописка при покупке микродоли Недвижимость, Прописка, Жилье, Доля, Нотариус, Длиннопост, Юридическая помощь, Нужен совет
Прописка при покупке микродоли Недвижимость, Прописка, Жилье, Доля, Нотариус, Длиннопост, Юридическая помощь, Нужен совет

Заранее спасибо всем:)

Показать полностью 2
Отличная работа, все прочитано!