Как желание сэкономить при покупке квартиры может обернуться её потерей
Есть у меня один давнишний клиент - бизнесмен. Фирма его занимается достаточно сложными решениями для производств, а у самого образование физико-техническое, в одном из ведущих вузов. В общем, далеко не глупый человек.
Пару лет назад пришёл ко мне с просьбой проверить объект недвижимости, который ему предложил один из знакомых по бизнесу. Тому требовалось продать квартиру по-быстрому: якобы кому-то нужны были деньги на лечение, поэтому он готов был продать с хорошей скидкой.
Проверяю: с квартирой всё в порядке. Куплена на этапе котлована, полная стоимость выплачена при оформлении в собственность, владелец один, застройщик известный и хорошо себя чувствует.
Проверяю собственника - действительно бизнесмен, учредитель трёх ООО. Одна закрыта много лет назад, вторая недавно, в связи с недостоверными сведениями, указанными при регистрации, неприятно, но не сильно критично. А вот третья компания действующая, но с несколькими исками, и это уже заставляет задуматься: задолженности могут превратиться в банкротное дело, а там возможно привлечение к субсидиарной ответственности, потом личное банкротство собственника и оспаривание сделок, в первую очередь по недвижимости.
Но самое главное: я нашёл два иска лично к нему от банков. И если первые два риска вряд ли перерастут в проблемы, то наличие неисполненных обязательств у продавца на момент сделки может повлечь серьёзные проблемы.
Объясняю клиенту ситуацию: нужно сильно подумать о совершении данной сделки, так как если у продавца есть долги, это может привести к его банкротству, и тогда все сделки, совершённые им с момента первых просрочек по обязательствам, могут быть оспорены. Конечно, банки сами редко подают на банкротство должников, но у него могут быть в кредиторах физические лица, которые часто инициируют процессы как раз для того, чтобы оспаривать сделки и вернуть хоть часть имущества. Да и сами должники могут подать на банкротство.
А если в банкротстве сделку оспорят, то квартиру заберут и продадут с торгов, и если что-то останется после погашения долга перед кредиторами и оплаты расходов в банкротстве, то отдадут покупателю, но, скорее всего, ничего не останется.
И уж если совершать сделку, то со всеми предосторожностями: сделка должна быть по рыночной стоимости или с несущественным отклонением, в идеале не выше 20% от рынка; деньги, только безналичным переводом, никакого нала и расписок; хорошо бы, чтобы для продавца она была единственным жильём, тогда риски оспаривания минимальны.
Клиент сказал, что всё понял, поблагодарил и ушёл.
А в этот понедельник с вопросом «Что делать?!» скинул мне определение арбитражного суда о принятии к производству заявления об оспаривании сделки купли-продажи той самой квартиры. Как указал управляющий, данная сделка причинила вред кредиторам: должник вырученные от продажи деньги на погашение долга не направил, а утаил, и сам исчез. Покупатель же знал, что сделка совершается в целях причинения вреда кредиторам, так как квартира продана на 37% ниже её рыночной стоимости.
Звоню, выясняю: оказалось, что после нашего разговора он пересказал всё продавцу. Продавец сказал: да, есть временные трудности, все свободные средства уходят на лечение сестры, но он закроет всё с продажи квартиры. Только умолчал, что, как теперь оказалось, обязательств у него было больше, чем стоимость квартиры.
Ну и попросил в договоре указать стоимость квартиры ниже, так как квартирой он владел менее пяти лет, а куплена она была ещё до пандемии и за четыре года почти в два раза подорожала. В итоге в договоре нарисовали сумму в размере 70% от кадастровой стоимости, что составило 63% от её рыночной. Эта сумма была переведена безналичным расчётом, ещё 17% передали наличкой и оформили расписку.
А через полтора года один из кредиторов подал на банкротство продавца, и вот сейчас финансовый управляющий оспаривает четыре сделки: две по автомобилям, одну по земельному участку и эту.
На мой вопрос, как так вышло, клиент ответил, что пожадничал, решил рискнуть, так как скидка на квартиру получилась почти в три миллиона.
В итоге получается, что продавец продал квартиру, чтобы её не забрали в пользу кредиторов, а деньги спрятал, это сделка с целью причинения вреда кредиторам. Покупатель купил квартиру на 37% дешевле, что судом, скорее всего, будет признано существенной разницей, а это автоматически признаёт осведомлённость о цели причинить вред кредиторам. Кроме того, на сайтах судов на момент сделки были сведения о двух делах по искам банков в отношении продавца, а значит, покупатель знал и о неплатежеспособности продавца, и о причинении сделкой вреда кредиторам, особенно с учетом согласия на занижение цены в договоре.
На вопрос, можно ли сохранить квартиру, я честно ответил, что не знаю. Даже если нести расписку в суд, и суд поверит, что оставшиеся 17% действительно были переданы, скидка в 20% не будет считаться существенной, и это основание будет отбито. Но как быть с тем фактом, что на момент сделки сведения о наличии судебных дел были опубликованы на сайтах судов? Говорить, что не смотрели и не знали, и надеяться на милость суда.
Как по мне, тут шансы далеко не в пользу покупателя, и такие сделки отменяют очень часто.
Вот так, сэкономив 20% стоимости квартиры, можно потерять все 80%.
