Лига Недвижимости

Официально ликвидирован муниципальный жилищный контроль. До этого момента чиновники из мэрии и государственные инспекторы годами дублировали функционал друг друга, создавая путаницу. Если у вас ломался счетчик в муниципальной квартире, вас посылали в администрацию города. Но стоило пожаловаться на заросший грязью подъезд в том же доме — дело переходило Госжилинспекции.

В итоге нерабочую цепочку разорвали. Инстанций стало меньше, а шансов достучаться до правды — чуть больше (верим).

Единое окно для всех жалоб

Теперь за весь жилищный фонд страны отдувается исключительно Госжилинспекция. Чиновникам из ГЖИ теперь официально запрещено открещиваться от вас фразами в духе «у вас квартира в соцнайме, идите в мэрию». Ведомство обязано одинаково реагировать на стоны как собственников элитных пенатов, так и нанимателей муниципальных метров. Начать войну с обнаглевшей управляйкой или ТСЖ можно не вставая с дивана — все жалобы теперь принимает портал ГИС ЖКХ, а у каждого региона есть свой цифровой филиал.

Куда ГЖИ вмешиваться не станет

Превратить ГЖИ в личную карательную команду для УК, к сожалению, не получится. Минстрой оперативно подстелил соломку и напомнил, что инспекторы не имеют права лезть в бухгалтерию коммунальщиков.

Проводить аудит, ловить УК на завышении смет, проверять адекватность тарифов или выяснять, почему ремонт крыши доверили «прикормленной» фирме-однодневке двоюродного брата директора УК, ГЖИ не будет. Их задача — просто сверить бумажки, чтобы цифры визуально сходились, а отчеты вовремя показывали жильцам. Так что если у вас есть стойкое ощущение, что УК откровенно пилит деньги со счета дома, ГЖИ тут не поможет — придется по старинке писать в прокуратуру.

Теперь для этого основания не нужно доказывать банку падение доходов.

Есть условия: ипотечный кредит — не более 15 млн рублей, а заложенное жильё должно быть единственным пригодным для постоянного проживания. Новые правила распространяются и на ипотеки, оформленные до 1 сентября 2026 года.

Звучит привлекательнее, чем работает на практике.

Платежи никуда не исчезают — переносятся на будущее. А с 7-го по 18-й месяц на остаток основного долга дополнительно начисляются проценты по ставке вашего договора. Поэтому использование всех полутора лет может увеличить итоговую переплату.

При этом это именно законные каникулы: штрафы и пени за отложенные платежи не начисляются, а взыскать заложенную квартиру из-за использования льготного периода банк не может.

Источники: Банк России, Федеральный закон №229-ФЗ / действующая ст. 6.1-1

Не стала уточнять: а как же безопасность?

То есть, отправить в мессенджере - опасно, а выгрузить в сеть на сайт, в котором безопасность даже не оббщается- это норм.

Удивительная логика.

Мне кажется, цифровую безопасность в школах на обж пора преподавать.

Я Стас Рождественский, занимаюсь недвижимостью и гостиничным бизнесом. За годы работы я успел попробовать довольно много разных моделей: строил отели с нуля, брал готовые гостиницы в аренду, восстанавливал объекты после пожара, занимался посуточной арендой, покупал дома в ипотеку и переделывал их под несколько арендных помещений.

И чем дольше я этим занимаюсь, тем меньше верю в понятие «идеальный объект».

Гораздо важнее увидеть, что из объекта можно сделать.

Ошибка начинающего инвестора

Обычно человек ищет недвижимость примерно так:

«У меня есть 10 миллионов. Что я могу купить?»

На мой взгляд, вопрос поставлен неправильно.

Я бы сначала спросил:

«Какой доход я хочу получить?»

Допустим, человек хочет 150 тысяч рублей в месяц.

Вот тогда начинается настоящий поиск.

Может быть, ему действительно нужна квартира.

А может, две небольшие квартиры.

А может, дом.

А может, помещение, которое можно разделить.

А может, вообще объект, который сейчас выглядит непривлекательно, но после ремонта и изменения концепции станет интересным.

Это немного похоже на покупку автомобиля.

Можно выбирать машину по цвету и красивому салону.

А можно сначала решить, зачем она тебе нужна.

Ездить по городу?

Возить стройматериалы?

Путешествовать всей семьей?

Работать в такси?

От ответа зависит машина.

С недвижимостью то же самое.

Один дом — несколько вариантов

Возьмем обычный дом.

Допустим, 180–200 квадратных метров.

Снаружи ничего особенного.

Не тот объект, под фотографией которого хочется сразу написать: «Берем!»

Но если посмотреть на него глазами инвестора, появляются варианты.

Первый — оставить все как есть и сдавать целиком.

Самый простой вариант.

Второй — сделать посуточную аренду.

Тут уже другая экономика, но и работы больше.

Третий — изменить планировку и сделать несколько самостоятельных арендных единиц.

Четвертый — создать небольшой гостевой объект.

Пятый — реконструировать и продать.

И вот здесь происходит интересная вещь.

Цена дома одна.

А потенциальная экономика у пяти вариантов совершенно разная.

Поэтому я всегда говорю ученикам: не надо сразу влюбляться в объект.

Сначала влюбитесь в цифры.

Хотя бы попробуйте.

Но есть нюанс

Все это звучит очень красиво, пока не начинаешь считать.

И вот тут заканчивается романтика недвижимости.

Потому что оказывается, что ремонт стоит не столько, сколько хотелось.

Мебель тоже почему-то стоит денег.

Есть коммунальные платежи.

Есть налоги.

Есть простой.

Есть обслуживание.

Есть управляющий.

Есть мелкие поломки, которые почему-то случаются именно тогда, когда ты решил, что объект наконец начал приносить нормальные деньги.

А еще есть ипотека.

И проценты по ней почему-то не интересуются твоим оптимизмом.

Поэтому я всегда советую считать не один сценарий, а минимум три.

Оптимистичный.

Базовый.

Плохой.

И начинать лучше с плохого.

Если объект работает только при условии, что аренда будет максимальной, загрузка 100%, ремонт дешевым, а все подрядчики будут работать бесплатно и без ошибок — это не инвестиционная модель.

Это фантазия.

Одна из самых интересных вещей в недвижимости — изменение сценария

Мне вообще нравится этот принцип.

Не обязательно каждый раз искать что-то новое.

Иногда достаточно по-другому использовать то, что уже есть.

Один объект можно использовать как долгосрочную аренду.

Можно как посуточную.

Можно изменить планировку.

Можно сделать несколько помещений.

Можно добавить сервис.

Можно изменить целевую аудиторию.

Можно изменить формат работы.

И именно здесь появляется пространство для предпринимателя.

Потому что инвестор отличается от обычного покупателя не тем, что у него больше денег.

Иногда у него их как раз меньше.

Его преимущество в другом.

Он пытается увидеть дополнительную стоимость там, где другие ее не замечают.

Например, дом в ипотеку

Одна из моделей, с которыми я работал, — покупка домов с использованием заемных денег и изменение их модели использования.

На словах все просто.

Нашел дом.

Купил.

Переделал.

Сдал.

На практике это уже совсем другая история.

Нужно правильно выбрать локацию.

Понять спрос.

Посчитать стоимость реконструкции.

Проверить юридические вопросы.

Понять, что вообще разрешено делать с конкретным объектом.

И только потом считать будущую доходность.

Самая большая ошибка — сначала придумать красивую картинку, а потом пытаться подогнать под нее документы и цифры.

Должно быть наоборот.

Сначала проверка.

Потом расчет.

Потом решение.

С гостиницами все еще веселее

Гостиничный бизнес я знаю не по рассказам из интернета.

У меня были разные модели.

В том числе строительство отелей с нуля.

Это одна история.

Когда ты строишь объект, ты можешь сразу проектировать его под нужную концепцию.

Но есть и другой путь — взять готовый гостиничный объект в аренду и попробовать изменить его экономику.

На первый взгляд это проще.

Не надо строить здание.

Но появляется другая проблема: ты работаешь с тем, что уже существует.

Планировка.

Состояние.

Инженерия.

Количество номеров.

Локация.

Условия аренды.

И здесь снова все упирается в один вопрос:

можно ли из существующего объекта сделать бизнес, который будет зарабатывать?

Иногда ответ — да.

Иногда — нет.

И очень важно уметь сказать «нет».

Был даже опыт с объектами после пожара

Это вообще отдельная категория недвижимости.

Для большинства людей пожар означает:

«Все, этот объект уничтожен».

Для инвестора вопрос звучит иначе:

«Что осталось?»

Конечно, это не значит, что любой сгоревший объект нужно срочно покупать.

Наоборот, здесь рисков огромное количество.

Конструкции.

Документы.

Инженерные системы.

Страховые вопросы.

Стоимость восстановления.

Сроки.

Но сама логика интересная.

Инвестор смотрит не только на то, что объект представляет собой сейчас.

Он пытается понять, каким он может стать после вложений.

Это одна из самых важных вещей, которую вообще стоит понять в недвижимости.

Еще один важный момент — не обязательно владеть объектом

Есть странное убеждение:

«Чтобы заработать на гостинице, надо сначала купить гостиницу».

Не обязательно.

Можно строить.

Можно покупать.

Можно реконструировать.

Можно брать объект в аренду.

Можно работать с партнером.

Можно привлекать инвесторов.

Можно создавать совместные инвестиционные модели.

У каждой стратегии своя экономика и свои риски.

И вот здесь начинается уже предпринимательство.

Потому что недвижимость становится не просто способом сохранить деньги.

Она превращается в инструмент создания бизнеса.

Почему я люблю реальные объекты больше красивых презентаций

Мне несколько раз приходилось видеть инвестиционные предложения, где на одном листе все выглядело великолепно.

Доходность — прекрасная.

Загрузка — прекрасная.

Риски — минимальные.

Перспективы — огромные.

Смотришь и думаешь: а где очередь за этими объектами?

А потом начинаешь задавать вопросы.

И выясняется, что расходы не полностью учтены.

Или загрузка взята из лучшего месяца.

Или ремонт посчитан слишком оптимистично.

Или не учтен простой.

Или объект имеет особенности, о которых в презентации почему-то забыли написать.

Поэтому я предпочитаю не спрашивать:

«Какая здесь доходность?»

Я спрашиваю:

«Из чего она получилась?»

Это два совершенно разных вопроса.

Самая полезная привычка инвестора

Я бы вообще рекомендовал каждому, кто хочет заниматься недвижимостью, завести одну привычку.

Не спрашивать:

«Сколько я заработаю?»

Спрашивать:

«Что должно произойти, чтобы я заработал?»

Например:

Чтобы получить 200 тысяч в месяц, мне нужна аренда X.

Чтобы получить эту аренду, нужна загрузка Y.

Чтобы получить такую загрузку, нужна определенная локация.

Чтобы объект работал в этой локации, нужны такие-то вложения.

А если загрузка будет на 20% ниже?

А если ремонт подорожает?

А если ставка аренды упадет?

А если объект будет простаивать два месяца?

Вот тогда появляется нормальная инвестиционная модель.

И еще я бы не советовал начинать с доходности

Парадоксально, но именно доходность часто мешает новичку.

Увидел:

«30% годовых».

Все.

Мозг отключился.

А надо смотреть на всю конструкцию.

30% от чего?

От стоимости покупки?

От собственных денег?

С учетом ремонта?

С учетом налогов?

С учетом процентов по кредиту?

До или после расходов?

На бумаге можно получить практически любую доходность, если правильно подобрать формулу.

Поэтому я предпочитаю смотреть на денежный поток.

Сколько денег реально остается после всех расходов?

Вот этот вопрос гораздо честнее.

Что я объясняю своим ученикам

У меня обучались люди, которые раньше вообще не считали себя инвесторами.

Кто-то начинал с одной квартиры.

Кто-то искал дом.

Кто-то смотрел коммерческое помещение.

Кто-то хотел разобраться с посуточной арендой.

И мне всегда интересно наблюдать один момент.

Сначала человек смотрит на недвижимость глазами покупателя.

Потом начинает смотреть глазами инвестора.

И в какой-то момент происходит переключение.

Он заходит в помещение и уже не думает:

«Красивое или некрасивое».

Он думает:

«Почему собственник продает?»

«Что здесь сейчас не работает?»

«Что можно изменить?»

«Какие есть сценарии?»

«Сколько будет стоить каждый?»

«Какой риск?»

«Какой денежный поток?»

И вот тогда начинается совсем другой уровень мышления.

Недвижимость — это не про квадратные метры

За годы работы я пришел к довольно простой формуле.

Объект + правильная стратегия = инвестиция.

Просто объект — это еще не инвестиция.

Можно купить дорогую квартиру и годами получать слабую доходность.

Можно купить старый дом и создать из него хороший арендный актив.

Можно взять гостиницу в аренду и изменить ее экономику.

Можно построить объект с нуля.

Можно найти помещение, которое другие считают непривлекательным, и изменить его использование.

Можно создать несколько источников дохода из одного объекта.

Именно поэтому мне никогда не нравился подход:

«Покажи мне самую выгодную недвижимость».

Такой недвижимости в вакууме не существует.

Есть объект.

Есть цена.

Есть рынок.

Есть стратегия.

Есть деньги.

Есть время.

Есть риски.

И только вместе они дают ответ, хорошая это инвестиция или плохая.

Самый главный совет, который я могу дать

Если вы только начинаете заниматься недвижимостью, не пытайтесь сразу найти «тот самый объект».

Не существует волшебного дома, который гарантированно принесет вам деньги.

Лучше научитесь видеть варианты.

Возьмите любой объект из объявления.

Неважно, нравится он вам или нет.

И попробуйте придумать минимум три сценария.

Что будет, если сдавать его как есть?

Что можно изменить?

Можно ли увеличить доход?

Можно ли уменьшить расходы?

Можно ли создать дополнительные арендные единицы?

Можно ли изменить формат использования?

Сколько это будет стоить?

Какие риски?

А потом попробуйте сломать собственную модель.

Это, пожалуй, одно из самых полезных упражнений для начинающего инвестора.

Потому что в какой-то момент вы перестаете смотреть на недвижимость как покупатель.

Вы начинаете видеть в ней конструктор.

И тогда старый дом перестает быть просто старым домом.

Пустое помещение перестает быть просто пустым помещением.

А гостиница с проблемами перестает быть только проблемной гостиницей.

Вы начинаете задавать другой вопрос:

«Что здесь можно создать?»

И вот с этого вопроса, как мне кажется, и начинается настоящий инвестор.