Сообщество - Лига Недвижимости

Лига Недвижимости

428 постов 2 834 подписчика
25

(Не)свободная планировка или мотаем на ус

Сейчас будет инфо для тех, кто мечтает о квартире, но не сильно вдается в подробности.


Многие знают, что "свободная планировка" - это миф. Термина в законодательстве нет. Застройщики таким образом экономят деньги на строительстве (не возводят перегородки), а будущим владельцам внушается "делайте, планировку, как хотите".


Конечно, это не так. Либо ты делаешь строго по планировке, либо оформляешь и согласовываешь проект перепланировки квартиры (если хочется подвинуть перегородку или убрать). А теперь наш опыт...


Мы знали нюансы свободной планировки, но по многим другим причинам решили взять в ипотеку такую квартиру в монолитной новостройке (дом был уже сдан).

Сделку оформили, получили на руки договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с тех.планом. В тех.плане указываются перегородки и площади помещений в квартире. Каких-то конкретных расстояний нет. Но мы же всё хотели сделать правильно. Даже не смотря на тот факт, что УК радостно заявила, что мы можем в квартире делать что угодно и согласование не требуется. Ну-да, ну-да ..


Узнали, что нужен тех.паспорт на квартиру. Вот в нём все детали и указываются. По нему можно возводить перегородки. Или вместе с ним можно прийти в проектную организацию и оформить перепларировку, что нам и надо было, т.к. одну перегородку мы делать не хотели.

Тех.паспорт выдаёт БТИ.


Пришли в БТИ. Нет паспорта. Могут только по факту нарисовать. Узнали во всех БТИ города - паспорта на квартиру нет.


Ок. Звоним застройщику, спрашиваем про паспорт. Получили гениальный ответ: "Паспорта на квартиру не существует. Берите тех.план, он нарисован в масштабе, прикладывайте линейку и считайте расстояния."

(Не)свободная планировка или мотаем на ус Недвижимость, Ипотека, Бюрократия, Застройщик, Заговор, Покупка недвижимости, Умом Россию не понять, Новостройка, Длиннопост

А если у нас линейка китайская?...


Ищем концы дальше. Подсказали запросить у застройщика тех.паспорт на дом. Там будет поэтажная планировка и название БТИ, которое этот объект регистрировало. Оказывается, этих БТИ целая куча!


Запросили. На поэтажной планировке тоже только площади показаны. Звоним в БТИ (в областное уже), объяснили ситуацию. Они поржали с линейки. Сказали, что тех.паспорта на квартиру нет. Посоветовали обратиться непосредственно в проектную организацию. Они же как-то проектировали...


Параллельно мы заскочили в банк. Сбер банк. Чтобы узнать, какая процедура согласования перепланировки ипотечной квартиры с банком. Не просто менеджер, а даже какая-то небольшая начальница удивленно спросила: "А зачем с нами согласовывать? Делайте, что хотите." Интересно, они ипотечный договор свой же читали?


В итоге до проектировщиков пока не добрались, но со всей этой информацией пришли в риелторское агенство, которое помогало при покупке. И нам сказали: "Вы что, хотели всё правильно по законодательству сделать? А никто так не делает. Когда потом будете продавать квартиру, тогда и сделаете тех.паспорт по факту, проект перепланировки и согласование. И то, если в ипотеку продавать будете. Если за наличку, то не надо будет париться." Та-дам!


Итог:

1. Застройщики (монолитных домов точно) тех.паспорта на квартиры не делают.

2. Собственник при ремонте практически в любом случае попадает на перепланировку, т.к. конкретных рассторяний и размеров он не знает. Я не в курсе про допустимые отклонения, но большинство даже не строит перегородки, как было задумано застройщиком.

3. При продаже в ипотеку и передаче в наследство надо будет делать проект перепланировки, согласование проекта, тех.паспорт. Деньги приличные...

4. Органы и банки ни законодательство, ни свои же договоры особо не читают.


Мы уже подумали, что это заговор такой между застройщиками, проектными фирмами и всякими согласующими органами. Ведь практическа каждая квартира из такой новостройки когда-нибудь потребует проект перепланировки и его согласование.


В итоге мы ремонт стартуем. Потом уже при необходимости будем документы оформлять. Теперь лофт нам в помощь, т.к. при таких ценах на квартиры на ремонт уже мало чего осталось. И самая вишенка - квартира на 25 этаже. Придётся применять не совсем стандартные решения)


P.S. С покупкой недвижимости столкнулись впервые, поэтому все поправки и комменты от опытных пикабушников приветствуются)

Показать полностью 1
26

Севастопольские квартиры

Несущий столб посреди комнаты в двушке на первом этаже за 6 лямов не интересует?

Севастопольские квартиры Длиннопост, Юмор, Крым, Севастополь, Покупка недвижимости

а может возможность незаконной пристройки?

Севастопольские квартиры Длиннопост, Юмор, Крым, Севастополь, Покупка недвижимости

а трешка сделанная из студии?

Севастопольские квартиры Длиннопост, Юмор, Крым, Севастополь, Покупка недвижимости
Показать полностью 3
12431

Бедный нотариат

Был сегодня в одной известной нотариальной конторе в СПб. Очередь, жара, все сидят в масках..ну в общем сами понимаете.

Бедный нотариат Сделка, Недвижимость, Договор, Длиннопост, Пасьянс, Нотариус, Санкт-Петербург, Сервис

Принимают по номерам, которые выдают на входе...ждём уже второй час пока получим доверку за 1400 р...100 р за доверку и 1300 за то что распечатал помощник...но разговор о другом...подошел к ним вопрос задать, а весь персонал нотариальной конторы очень занят. ..нет ни секунды времени, чтобы ответить на вопрос и сделать чуть быстрее доверку )))

Бедный нотариат Сделка, Недвижимость, Договор, Длиннопост, Пасьянс, Нотариус, Санкт-Петербург, Сервис

Прифигел от их занятий )))

Показать полностью 1
100

Памятка по покупке вторички (МКД). Собственный опыт

Все привет.

И не прошло уже полгода, а у меня второй пост для, как минимум, двоих подписчиков:)


ВНИМАНИЕ. Длиннопост. И - 18+ в какой-то степени, за мат - сори)).


Но инфа может помочь многим. Я ничего подобного не видел тут, поэтому и пишу.


Значится, приобрели квартиру. Как и все, в ипотеку. Понимаю, что времена тяжелые, вирус, но жить надо.

Какой был план действий:

1. Подать на ипотеку;

2. Поиски жилья;

3. Приобретение.

В принципе, всё шло по плану, за исключением нескольких моментов.

Так что можно считать это неким гайдом по покупки вторички в МКД.


1. Ипотека.

Скрывать банк не стану - Сбер. Почему он? Другого не было, точней был, но там жилье обязательно должно в сельской местности быть, а у нас город-миллионник.

Человек пошёл в банк, предоставил все бумаги по доходам, банк дал добро. На этом этапе смотри сколько у вас первоначальный, какое жилье берете и т.д. И какой, естественно, процент. На этом этапе ничего подозрительного не было, а потом появилось - об этом ниже.


2. Поиски жилья.

Поздравляю, Товарищ. Ты прошел первую инстанцию, тебе дали срок (два месяца) на поиски жилья, потом заявка "сгорит".

Это самый "веселый" этап, так как дальше будет поиски, еще раз поиски, отбивание от инфоцыган, поиски...


Первое, на что нужно обратить тебе внимание - жилье от собственника естественно. Как искать? Для себя выявил три действенных метода:

а) Мониторить цианы-авито, переносить в гугл-эксели и пр. офисные штуки для структуризации, так ка ты знатно офигеешь от того, что одну квартиру может продавать под разными ракурсами такое количество агентов (у меня в списке висела квартира у 30 агентов - личный рекорд).

Но почему именно собственник? Может ты действительно (зачем, Карл?!) захотел приобретать через агентство (может всякая юридическая "поддержка", честно, я не знаю на кой ляд тебе оно это сдалось), то столкнешься 100% с тем, что звонишь по квартире и узнаешь , что она «вот-вот продалась», «только что внесли задаток», «принц из Нигерии приезжает». Такие объекты рекламные, их нет в природе или они есть, но проданы, короче, как всегда — замануха. А там «давайте свой контактный номер, как Вас зовут, агент Вам перезвонит», мне так «агенты» по несколько недель перезванивают уже.

И тебе, как покупателю, какая разница, но тут «риэлторы» пошли на новый виток днищенской эволюции — просмотровый договор (посмотреть пример такого договора можно в предыдущем моем посте, не ошибетесь, он там один, но это неважно всё).

Как же у меня бомбит от этих договоров. Если вкратце — при подписании этой хрени, ты, как покупатель, должен будешь агентству комиссию в размере минимум примерно 60-70к рублей (при условии, что квартира до 1.5кк рублей), а если дороже стоит хата — в среднем 4% (бывает и выше). Кто-то умудряется сюда засунуть юр. сопровождение, кто-то «комфортабельные диваны» и прочую ересь, а кто-то еще и за нотариуса с юр. сопровождениями просить сверху. Можно включить логику и сказать, что платить, естественно, не будешь, а они - « тогда мы показывать объект не будем». В итоге — контакты собственника искать неизвестно где, агентств таких как мух, а ты даже не посмотрел ничего. Причем будут говорить тебе, что «договор типовой», «у нас меньше процент», «у нас супер-пупер база», которой нет, «мы Вам и процент меньше сделаем по ипотеке, у нас индивидуальный подход и процент индивидуальный(анальный)», что только в уши не попадет при таких разговорах. Причём, есть такая инфа, что как попросишь поменять пункты договора — сливаются,. Также имей ввиду, что если ты эту квартир будешь хоть у строителей ада покупать напрямую, при таком договоре, ты им останешься должен, судебная практика говорит, что всё не на твоей стороне. Даже если ты приведешь маму, она подпишет это все, а покупать будешь ты — в договоре это прописано, что родственники, друзья, знакомые к ним относятся. Из-за такой ситуации выделил остальные пункты.


б) Частный риэлтор. Ты можешь прийти в агентство, посмотреть на цены, на базы, которые уже сам собрал (НЕТ У НИХ НИЧЕГО ИНДИВИДУАЛЬНОГО, мне вот одно агентство заливало, что у них такая эксклюзивная база, но вот только, когда спрашиваешь, откуда, мол, может собственники к Вам сами приходят, говорят, что нет, а дальше зубы будут заговаривать), то поймешь , что такие агентства очень дорогие. Также на авитах можно найти частника-ИП, кто представляет тебя перед такими, кто уже сам подбирает тебе всё, но комиссия раза в три минимум меньше той. А там уже как договоритесь. Но, как по мне, это самый крайний случай, мне не пришлось такого нанимать.


в) Поиски номера собственника «подручными средствами из бутылки и листа бумаги». Если Первый способ не проканал, да и если Вы нацелены на конкретный дом, то как посоветовали многие, то это оставить б(анальное) объявление на доске объявлений у подъезда (рекомендация — пишите от руки, во-первых, оно бросается в глаза, во-вторых, напечатанный текст говорит и о спаме и о мошенниках чаще всего), также нетрудно будет помониторить «бабок у подъезда», который скажу о «Кольке из третьей квартиры продает свою (за)халупу», консьержки (если есть) тоже такой инфой располагают вне зависимости от возраста.

Но если «не фортануло» с бабками, то бегай по понравившемуся району и смотри на балконы. Хоспаде, собственники, которые вешают свой номер на окнах или на балконе — попадают в рай вне очереди, так как для них отдельно табличку поставят, чтобы они увидели. Шансов найти хороший вариант так есть, но сразу спрашивайте, агентство или нет, цену и пр.

В целом, всё. Другие варианты не канают в принципе, либо сводятся к этим трём.

Не дерзите, не будьте злыми и всё найдется.

И последний этап данной э(попе)и — приобретение.


3. Вы, как Аватар, нашли своего покемона, да и он нашёл Вас. И тут уже зависит от банка.

Буду говорить по поводу зеленого. Если откроете для себя гугл или манагер в отделении при подаче заявки к Вам подкрадутся на цыпочках и шепнут на ушко, что «можно всё электронно», то появится древнее тупое зло - «ДомКлик». Хоспод, за што ты так с нами, зачем он, если они не умеют им пользоваться!

Ситуация следующая. Вы нашли вариант, договариваетесь с собственником, типа, давай выставляй вою хату на эту срань-площадку, а мы через нее. Первое, что банк будет делать — проверять, можно ли Вам это жилье приобретать. И тут Остапа понесло — давай все бумажки, вплоть до паспорта Ильича (у меня собственник была туповатенькая тётя, которая ни в Интернетах ничего не понимает, и вообще, о ей не нужон и вот это всё), поэтому, максиму, на что с её стороны могли ожидать — фото доков по Вацапу, которые мы также пересылали манагерам в ДомКлик.

Тут есть камень преткновения — ДомКлик в какой-то из моментов захочет подсунуть несколько вещей, за которые Вы, естественно, платить не захотите. Это договор, который конечно стоит 3к, но Вам в любом случае либо у юриста его составлять, а это свистопляска такая, всех собрать, оригиналы бумаг-паспортов собрать, да, дешевле, но банк это не ускорит; либо по фоткам из вацапа в ДомКлике манагеры или система сама формирует договор, но также это продвигает рассмотрение жилья, внезапно.

Электронную регистрацию я Вам не советую — лучше в МФЦ подать, а потом забрать всё заверенное из ЕГРН и орудовать этим, чем каждый раз отдавать по 200-300 рублей за выписку, которая будет требоваться на каждом углу по каждому чиху.

Дальше будет целая увлекательная череда того, как будут сменяться менеджеры, «мы долбимся в глаза, не видим что-то на белой фотке черной цифры», «нам бы еще вот ту бумажку, из 1993 года сфоткать» и тд, и тп сидит на том конце.

Когда загрузишь фото Марса на сервер в супер качестве jpeg-pdf-mp3-flac, то боги отдела продаж в ДомКлике сойдут со своих стульев и дадут добро на то, чтобы проверить тупо чистоту сделки, за которые ты будешь платить позже (не любой же сарай тебе одобрят).

Потом в неделю будут отправлять юр.отделу, который за полчаса все одобрит и вот ты — счастливый ипотечник.

ЗАРАНЕЕ найди в списке сбера страховые компании, которые аккредитованы, так ка сбер подсунит свою страховую, которая стоит много, толку от нее почти нет. Позвони в страховую, чаще всего агент страховой подъедет в отделение на сделку.

И вот оно счастье, но готовь пердак, ведь полыхать он обязан, и притом знатно. Ведь это ДомКлик. В назначенный день вместе с собственником приходите в отделение сбера, а потом мочало-начинайсначала , делаете все копии 100500 раз всех документов собственника, расписываетесь во всем, ВСЁ ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЕМ, и только как все верно пописываем. Там остается потом уже перекидывание первоначального, оплата страховок и прочей ерунды, которая в одном месте навязана, в другом — спасет твою прекрасную жёпку от раздербаний. И запомните, глупцы — страховую можно поменять потом, на следующий год, только гра-банк ставим в известность, пишем бумажки. Если страховку не делать , то вероятность купить нихуйа равна 140%, а если еще и от страховки отказаться — процент растёт, да и там по закону ещё по прилетает нехило. У меня вся канитель с покупкой в банке заняла 3 гребаных часа (сделка назначена в 9 утра, вышли мы оттуда — в 12 дня).

Потом чапаем с договорами и бумажками в МэФэЦэ, платим пошлину и надеемся, что росреестр не забъет как потом МФЦ на Вас, мониторим всё у всех, номер заявления росреестра справа обычно на бумажке печатают, внутренний номер заявления в МФЦ — слева. Можно мониторить прям на сайте, но инфа 100% неточная - придется звонить, у меня было так, у кого иначе - спасибо.

Кстати, спешу Вас обрадовать: при приёме бумажек МФЦ скажет и покажет на дату приема бумажек и до какого регистрация будет идти, так вот, вообще говоря, это всё брехня, зарегать-то вас зарегают, а вот на руки отдать МэФэЦэ Вам не будет спешить, ибо курьеры любят (не любят) пройобываться. Я пришёл даже позже, ругался много, а меня в росреестр отправляли.

По получению бумажек, несем их в банк, там снимают копии. Всё вроде.

Но это только в моём случае. Если у Вас не так — гуглим тезис Чёрча-Тьюринга, он тоже тут справедлив.

Место действия - Ростов-на-Дону.

Вы молодцы, если дочитали до конца.

Пожалуй на комментарии сил у меня нет, уж простите, да сижу уже мало тут.


Особую благодарность хотел бы выразить всем тем, кто не остался равнодушен и кто откликнулся на предыдущий пост. Спасибо вам огромное!


Надеюсь, что это кому-то да поможет. Это всё, естественно, хорошо,

но самое главное — берегите себя и своих близких.

Показать полностью
35

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка

Привет! Сделал короткий гайд о том, как помогаю принимать клиентам новостройки. Решил с вами поделиться. Делитесь своими плюшками и секретами, если тоже занимаетесь этим. Больше информации лучше.

1) Придомовая территория, фасад и подъезд

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка Новостройка, Недвижимость, Инструкция, Строительство, Дольщики, Приемка квартиры, Риэлтор, Истории риелтора, Агентство недвижимости, Гайд, Помощь, Длиннопост

Как театр начинается с вешалки, так и новостройка начинается со двора. Его состояние намекает, торопился ли застройщик. Посмотрите, в порядке ли тротуары, благоустройство и достаточно ли парковок. С парковками отдельная история, многие застройщики сдают машиноместа формально, а на деле их меньше, чем требуют нормы.

На фасаде часто есть швы. Обратите на них внимание. Посмотрите, как дела у облицовки и отделки внутри подъезда. Скорее всего в вашей квартире всё в порядке, но проблемы снаружи — тревожный звонок

2) Квартира

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка Новостройка, Недвижимость, Инструкция, Строительство, Дольщики, Приемка квартиры, Риэлтор, Истории риелтора, Агентство недвижимости, Гайд, Помощь, Длиннопост

Вначале сверьте планировку. Будет странно, если вы купили одну квартиру, а принять вам предлагают совершенно другую. Теперь сверьте площадь. С рулеткой определяем размеры комнат, а также высоту стен. Если параметры будут меньше, чем вы покупали, то застройщик заплатит неустойку. Если больше — придётся доплатить. Но это необязательно: в ДДУ прописаны допустимые пределы превышения площади.

Разница между площадью в документах и реальной площадью квартиры иногда больше 7-8 кв.м. В ДДУ для таких случаев обычно прописывают, что при отклоненях площади от 1 до 5%, стороны не будут требовать друг от друга компенсации. Иногда величина прописана в квадратных метрах. Прописать её обязаны, это закон.

3) Стены

В каждой новостройке до трёх типов стен. Межкомнатные, межквартирные и несущие/внешние. Смотрите, как замазаны швы, ровные ли стены, есть ли трещины, потёки или выщербины. Если найдёте дефекты, указывайте из в акте. Застройщик должен это устранить до приёма квартиры покупателем. Никто же не хочет доделывать халтуру за застройщиком.

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка Новостройка, Недвижимость, Инструкция, Строительство, Дольщики, Приемка квартиры, Риэлтор, Истории риелтора, Агентство недвижимости, Гайд, Помощь, Длиннопост
Отклонения вертикальных монолитных конструкций не должны превышать 5 мм. Если же стена завалена больше в ту или другую сторону – это нарушение.

4) Пол и потолок

Смотрите, чтобы они были ровными, а швы и места примыкания к стенам заделаны. Влага и плесень — повод пожаловаться застройщику, пусть устраняет. Переходы из комнаты в комнату обязаны оставаться равномерными. Это значит, что максимальные перепады высот между полом в разных комнатах не могут быть больше 1 см. Стяжку проверяют простукиванием. Так находят пустоты и места, где она отходит от плиты.

5) Окна

На окна передают специальный паспорт, где есть все технические характеристики. Проверьте уплотнитель. Если он плотно прилегает к поверхности, значит всё нормально. Чтобы проверить, как плотно прилегают створки к раме, возьмите лист бумаги. Вставьте его при закрытии в просвет. Если лист достать сложно или не выходит, значит всё сделано на совесть. Чтобы определить сквозняк, вам понадобится зажигалка. Просто смотрите, как движется пламя и станет ясно, дует ли и откуда.

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка Новостройка, Недвижимость, Инструкция, Строительство, Дольщики, Приемка квартиры, Риэлтор, Истории риелтора, Агентство недвижимости, Гайд, Помощь, Длиннопост

Теперь осмотрите петли. Не расшатаны ли, нет ли царапин. Затем стёкла. Как окна входят в проём требуются ли усилия при закрывании, по паспорту ли открываются окна. Самое главное, проверьте швы, как они запенены. Подоконники тоже должны стоять прочно. Проблемы? Пишите об этом в акте приёма-передачи.

6) Двери

Протестируйте замки, проверьте не дует ли. Также нужно проверить работоспособность всех замков (как внутри, так и снаружи). Затем проследить, чтобы везде была проклеена уплотнительная лента, и не было видимых повреждений: царапин самого полотна или дверной коробки. Не забудьте убедиться в комплектации фурнитуры.

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка Новостройка, Недвижимость, Инструкция, Строительство, Дольщики, Приемка квартиры, Риэлтор, Истории риелтора, Агентство недвижимости, Гайд, Помощь, Длиннопост

7) Электричество

Визуально осматриваем щиток, ищем механические повреждения и электросхемы каждой комнаты. Обязательно включите лампочку в каждом помещении, а розетки скрытого монтажа проверьте зарядником для телефона.

8) Отопление

Как правильно принимать новостройку и зачем там нужна зажигалка Новостройка, Недвижимость, Инструкция, Строительство, Дольщики, Приемка квартиры, Риэлтор, Истории риелтора, Агентство недвижимости, Гайд, Помощь, Длиннопост

Батареи осматривают на повреждения. Также смотрят, надёжно ли они закреплены, есть ли защитные кожухи и ровно ли размещены по отношению к линии подоконника. Батареи располагают от 6 см до подоконника и от 5 см до пола.

9) Вентиляция

Вентиляцию, как и сквозняк, проверяют с помощью зажигалки. Есть ещё способ с листом бумаги. Приложите его к отверстию и откройте дверь. Если лист держится плотно, значит тяга есть. Всё, осмотр окончен. Потом напишу здесь, как требовать неустойку от застройщика.

Уважаемые пикабушники, если что-то упустил, пожалуйста, напишите в комментариях. Старался быть по возможности краток.

Показать полностью 5
13

Как узнать владельца участка?

В центре города, где начинается частный сектор образовалась несанкционированная свалка. по опросу местных жителей, выяснил, что на месте свалки раньше стоял недостроенный дом.
Возникло желание приобрести этот участок. Пошел на сайт где можно посмотреть участки на карте и посмотреть кадастровый номер. Но данный участок не прошел межевания и на карте его не оказалось.

Как же определить владельца участка который не отмечен на кадастровой карте?
Написал в администрацию города, отфутболили в росреестр. Написал в росреестр, никто не отвечает больше двух месяцев.

Как узнать владельца участка? Недвижимость, Участок, Оформление, Кадастр, Карты, Росреестр, Администрация, Покупка
34

Процесс покупки дачи

Доброго всем времени суток! На дворе осень, в Петербурге слякотно, и сыро. После работы сидишь в съёмной однокомнатной квартире смотришь в окно, до ps 5 ещё далеко да и кибер панк вновь перенесли. В конце ноября перед носом маячит отпуск. Хандра одним словом, за кружкой горячего кофе нахлынули воспоминания о лете в этом году выехать никуда не получилось в связи со всеми запретами и было совершено пару вылазок к друзьям на дачу, в связи с этими событиями встал вопрос что же делать в это прекрасное время, конечно же искать себе дачу, были просмотрены гигабайты видео на ютубе, подписки на деревенские каналы, прочитано много статей. Из них я узнал что лучше всего смотреть и выбирать дачный участок осенью либо весной а покупать обязательно осенью либо ранней зимой так как цены ниже но и предложений мало.
В начале октября посчитав все свои сбережения, понял что на старый дом с участком в 6 соток в пределах 100 км. мне в принципе хватит. Стал мониторить все площадки по продажам дачных домиков и садовых участков, выбрав для себя два направления в сторону Приозерска, и в сторону Волхова. В Приозерском направлении ценник на землю и участки в несколько раз выше, посмотрев пару вариантов и съездив на просмотры, понял что дешевеле купить землю и вырыть там землянку чем купить домик который от малейшего прикосновения рухнет и придётся весь этот мусор куда то вывозить, что в мои планы не входило.
Стал просматривать варианты в сторону Волхова, ездил на просмотры нашёл несколько неплохих вариантов на расстоянии 60-70 километров, остановившись на одном варианте который был за 1 кк рублей, в развитом садоводстве, с участком в 6 соток правильной формы, домик на 54 метра общей площадью старенький 1985 года постройки, но крепкий и обшитый сайдингом. В доме комната - кухня которая отапливается печью, с холодной мансардой и летней верандой. Плюс ко всему на участке стоит маленькая баня и вырыт колодец.
Не дача, а мечта для моего бюджета и запросов. Нашёл я данный дом через собственника, но он меня вывел сразу на агенство недвижимости «Колизей» ( точно не реклама, чтоб им пусто было). Созвонившись с агенством, а параллельно с собственником сторговались ещё на минус 30р так как надо было перестилать пол на веранде. А мой бюджет в 1кк полностью себя истощал и есть придётся гречку пару месяцев так точно. Было принято решение встретиться с ними и заключить сделку, приехав в офис я должен был внести 50 р., как обеспечительный платёж и только после этого мне покажут все документы на недвижимость, выписки и прочее, что меня крайне разочаровало. В ходе диалога документы мне все же показали, но сказали что плюс к этой цене я буду должен заплатить 35₽ за юридическое сопровождение « под ключ» и которое является обязательным. На мой вопрос что будет сделано в понимании под ключ, если у собственника готовы все документы у меня наличными сумма на покупку все справки с из стороны собраны. Мне было сказано что их компания все оформит, от меня потребуется только доверенность на регистрационные действия, и через несколько недель прям к отпуску я стану счастливым дачником и смогу отмечать Новый год с живой елкой, шашлычком, своим личным снеговиком и растопленной баней. С этими мыслями я потянулся в карман за деньгами, но вдруг зазвонил телефон.....
Звонил мой коллега, который по случайности стал обладателем небольшой студии в новостройке, а так же знающий о моих планах на покупку дачи, спросив ну как ? можно поздравлять, когда едем в баню?.
Я вежливо извинился перед представителями агенства, сказав что важный звонок и вышел из бизнес центра покурить, по телефону рассказал о 35 ₽ и сделке под ключ, своему коллеге, на что было сказано как то нехило с покупателя брать деньги, раз вроде ты их и не искал и даже не на из объявления попал, а на собственника изначально вышел. Я подумал и правда 35₽ почти моя месячная зарплата за 1 поездку и составления ДКП как то многовато, закончив разговор, я позвонил знакомому риэлтору объяснив ему всю ситуацию, на что он сказал что 35₽ это много хотя в СПб, за 50 и со столу многое не встают, попутно любезно предложив мне свои услуги за 20 ₽, с учетом ДКП, гос пошлины , проверкой всех документов и знакомыми в рос реестре для проведения регистрации сделки. Я тот час же согласился и вернувшись в бизнес центр прямо сказал что их юридическое сопровождение мне не нужно и у меня есть свой агент, который сделает все что касается моей части при этом дав его номер телефона, они связались по телефону обговорили какие то детали в которых я ничего не понимаю. Но при телефоном звонке я понял что мой агент будет все составлять сам, и ездить будет единолично. То есть по сути проводить всю сделку будет он, и они ему даже доверенность выпишут от продавца, чтобы им в рос реестр не ходить вместе . Мы приступили к составлению договора о задатке, я снова полез в карман за деньгами, как из уст представителя АН «колизей» вылетело:( цитирую дословно) ну и вот тут ещё мои расходы и услуги в размере 22500 рублей, которые мы включаем в договор. На мой немой вопрос, а тебе то ( с*%#) за что ????? Был получен ответ , ну я же по телефону разговаривал и реквизиты предоставлю. Я просто встал и ушёл , и вот сижу и думаю отказаться от мечты о своём маленьком но загородном домике, меня заставила то ли моя тупость и везде так, то ли не профессионализм агенства, толи эта наша русская душа такая отжать и обмануть там где можно.

Если не сложно объясните так везде ? И навязывание сопровождения сделки это норма ? Ну и есть ли среди нас те кто продают похожий дачный дом за мой бюджет которые не прочь его продать.

Показать полностью
553

Ответ на пост «Давайте уже по-честному, а?» 

Ага, конечно давайте))).


Долгое уже время работаю риэлтором. Ну как риэлтором...Дело в том, что в моем небольшом городке (почти райцентр), так называют любого человека, кто имеет отношения с недвижимостью в любых проявлениях. Поясню- я занимаюсь оформлением документов, землеустройством, кадастром, БТИ, наследством ну и приведением в божеский вид объектов которые вообще не имели внятных документов изначально. Да-да, в нашей провинции полно еще таких объектов. С куплей-продажей стараюсь не связываться, за одним исключением. Только если хозяин издалека - например оформил ему наследство, а оно ему и не нужно от слова совсем. Или людям уезжающим навсегда из родных палестин в другое место. Самые адекватные продавцы из них, убедился неоднократно.


Поначалу брался за любой объект, но быстро охладел к этому делу и объясню почему:

Далее примерное общение с продавцом из местных, в принципе все одинаковые как под копирку. Звонок. Хочу продать участок. ОК, давайте встречаться, смотреть, обсуждать условия.

Приезжаю, смотрю документы, блин, участок даже не отмежеван. Т.Е. не имеет координат, только примерное расположение - уже ху.во. Хожу по участку -точнее продираюсь сквозь заросли, откровенно заброшенное место. Продавец мне:

- Участок просто оху..тельный (козырь №1).

По документам 15 соток, но на самом деле 25, - широко машет рукой в сторону леса ( как так? тем не менее козырь №2),

козырь №3 - Ровный (весь в каких то кочках),

козырь № 4- сухой (под ногами чавкает), 

козырь № 5- газ по границе (ну да-ну да, где то вдалеке видел ГРП),

козырь № 6- свет тоже рядом ( столбы заканчиваются метров за 50 до участка),

козырь № 7- вода? да копай колодец или бей скважину, вода будет вкусная и целебная,

козырь № 8-  Участок назначением под ИЖС. (Ну а каким ему еще быть в деревне), строй дом живи и радуйся.

козырь № 9-  Можно прописаться! ( Да да, продавец это считает очень большим плюсом).

И за это счастье хочу очень много денег.

И во всем этом он убеждает меня на голубом глазу, как будто я слепой.


Первый мой вопрос:

-откуда такая цена?

Ответ просто шедевральный:

-хочу купить квартиру в областном центре.

Мой вердикт ему:

- ну хорошо за такую цену (ну очень высокая) можно пробовать продать, НО...нужно будет сделать:

1) Поставить участок на координаты.

2) Расчистить участок от мусора и скосить заросли.

3) Поставить забор (хотя бы из дешевой рабицы).

4) Получить разрешение на строительство дома (сейчас это называется уведомлением, но у нас по старинке) и определить разрешенные места строительства на участке. Да...у нас многие считают, что раз участок мой, то и строюсь где хочу. Разубедить просто не реально.

5) Сделать проект газоснабжения (хотя бы), где будет хоть какая то ясность по возможности этого самого газоснабжения.

6) Подать заявку электрикам на подключение. Пусть тянут столбы.

7) Вопрос воды не стал упоминать))) Прописку тоже...

В общем собрать минимальный пакет доков, из которых потенциальный покупатель хотя бы примерно увидит, что же он хочет купить за такие деньжищи. Ну и внешний вид участка должен не выглядеть брошенным.


Вердикт продавца, не в таких прямых выражениях, но смысл такой:

- На х.й ты мне такой нужен. Вообще дурак, что ли? Я его участок прошу продать, а он меня в затраты вгоняет. Заработать на мне хочешь? Выкуси млеать!


Угадайте сколько собственников подобных участков согласились на мои условия подготовки объекта к продаже? Правильно-ни одного)). К тому же за меня пошел слушок среди местных, что я знатный скептик и хрен когда они со мной, что продадут.

Итог: Все подобные участки висят в продаже годами, а если и продаются, то по бросовым ценам. Покупатели ведь тоже не дураки? Верно?


Я встречаясь с продавцом сразу ставил себя на место покупателя и не принимал на веру все сказки, что он мне лил в уши. Кто то скажет- как же так, ведь продавец твой заказчик? А вот так и скажу:- каждый товар имеет свою реальную цену и не надо ждать чудес и больших денег там где их нет, тем более не желая принять хоть какие то усилия.


Поэтому я и бросил связываться непосредственно с продажей. Бывают конечно исключения, когда с людьми приятно работать, все всё адекватно воспринимают, от реальности не отрываются, в облаках не витают, соотношением примерно 1 к 8. Хотя скажу так: у медали две стороны. Хороши бывают как продавцы так и покупатели. Такие кунштюки иной раз выдают, за голову хватаешься. А что твориться с дележкой наследства? Просто триллер...

Перефразируя классика- жилищный вопрос испортил Россиян.

Показать полностью
300

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости

Что за бетон такой и почему он так называется?

Можете прочитать мой старый пост здесь


В августе-2020 (на хайпе вокруг недвижимости) мы решили его продать, и довольно быстро нашли покупателей (около 3 недель), ещё месяц покупатели ждали одобрения ипотеки, и вот он продан.

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

Немного расчётов:

Куплен за 1'720'000₽ в конце 2011 года

Продан за 1'800'000₽ в конце 2020 года (с учётом комиссии агентства)

Это +5% в рублях за 9 лет или 0,5% годовых!

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

К сожалению, вот такое 59-метровое чудо в не самом плохом (Кировском) районе Саратова стоит всего лишь 1,85 млн ₽ (31000₽/кв.м)


Хорошо, но бетон генерирует доходность от сдачи!

скажете вы. После всех расходов и даже если не учитывать простои - это чуть менее 6% годовых.

Накопленная инфляция за тот же период составила 71%. Это означает, что покупательская способность 1,72 млн в 2011 и ~3 млн в 2020 - равны (если считать, что инфляция по Росстату - максимально честная).

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

А значит, если бы бетон сдавался непрерывно и без аварийных затрат, то это как раз бы перекрыло инфляцию. Но конечно же этого достичь не удалось. О доходности сверх инфляции говорить не приходится.

В долларах считать не буду, чтобы лишний раз не расстраиваться (там под -50%, точные цифры уже не важны).


На этот раз я не буду категоричен. Наверное, мне просто не повезло. И город неправильный, и недвижимость неправильная, и локация неправильная, и цель покупки была не-инвестиционная. Я покупал для себя, и был уверен, что в Саратове доживу до старости. А если и перееду в более просторное жилье, то это буду сдавать. Да и вообще - у каждого читателя есть сын маминой подруги: у него +100% за 2 года от покупки котлована! Можете о нём не рассказывать.


Я не говорю о том, что собственное жилье - это плохо, конечно же нет! Но мечта 99% россиян - квартира (а лучше сразу 5!) под сдачу - у меня тоже была. А теперь её нет, и от мысли "а не купить ли студию в Мурино под сдачу" появляется тошнота, и этот пост расскажет, почему.



6 подводных камней в недвижимости:

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

1. Квартира под сдачу - это ужасная инвестиция в плане диверсификации.


Огромная котлета денег лежит в одном объекте, находящемся в одном городе и в одном районе, он в одной валюте, и это один класс активов. Вообще не по канону.

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

2. Армия коммунальных счетов и временные затраты на них.


Мне приходило 8 (!) счетов в месяц:

* от УК;

* от электросетей;

* от водоканала;

* от мусоровоза;

* от фонда капремонта 2 шт. (два собственника);

* от Газпрома;

* от домофона.

Как люди управляются с 3-4 квартирами, я не представляю. Возможно, им оплата счетов, контроль процесса и сбор показаний счётчиков доставляет удовольствие, но меня это ужасно отвлекало от работы и от дел. Общение со всеми этими ребятами о непонятно выставленных счетах и ожидание по 30-40 минут на линии в рабочее время некоторые считают бесплатным, но я привык считать, что каждый час моего рабочего времени стоит денег. И ведь "короли однушек" меня критикуют за то, что мне надо декларацию по дивидендам раз в год заполнять... Им, кстати, тоже надо это делать (декларацию заполнять и платить налог со сдачи в аренду), но многие этого не делают. До поры до времени...

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

3. Ремонт и неучтённые мелкие расходы.


За 9 лет вот что было: два небольших залития соседки снизу (один раз делался ремонт за наш счёт, но во второй раз начали разбираться, и оказалось, что течёт стояк), демонтаж и монтаж гипсокартоновой стенки, закрывающей стояк, поверка 3 счетчиков (хвс, гвс, электро) дважды за 9-летний период. Здесь нет смысла говорить о косметике и меблировке, только аварийно-неожиданные вещи. Организация этих процессов превращала несколько дней жизни в ад и привносила стресс, несравнимый с "акции MSFT упали на 2%, о боже". А ещё я каждый год забывал о том, что должен платить налог на недвижимость, и каждый январь меня ждал сюрприз в ЛК ФНС.

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

4. Низкая ликвидность. Продать быстро - невозможно.


В 2019 я получил за 3 месяца одно предложение, сильно ниже по цене.

В 2020 благодаря хайпу вокруг недвижимости, риелтору удалось сразу найти покупателей. Но все равно ушла неделя на показы, 2 недели на попытки сторговаться, месяц на одобрение ипотеки и сделку. Если бы мне срочно потребовались деньги - я не знаю, что бы я делал. А в жизни так бывает - бывают несчастные случаи, бывает таоке, что быстрые деньги - необходимы. А они у вас закопаны в бетоне, а драгоценное время идёт. Представьте, каково это. Это вам не акции Сбера или Яндекса продать.

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

5. Продажа - это доп. затраты и комиссии.


* Уборка после квартирантов и перед продажей - 2500₽

* Нотариальная доверенность (чтоб не летать за 1700км на сделку) - 2500₽

* Комиссия агентству - 55000₽ (3%)

Возможно, было ещё что-то по мелочи. Всякие затраты на поездки родственников между городами и вывоз мебели не считаю.

Конечно же, вы всё сделаете сами и сэкономите, ага. Конечно же вы никогда не переедете из этого города, я тоже так думал.

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

6. Мы не знаем, сколько в реальности стоит наша недвижимость.


Очень часто слышу:

Купил за 2 млн, а сейчас стоит 3 млн. Вот такой я успешный!

А откуда ты это узнал, посмотрел на авито?! Я тоже считал стоимость квартиры по аналогам на Авито/Циане: 2,2-2,3 млн ₽. А продал 1,855 млн ₽. Дисконт - более 15% к "аналогам". Это кстати очень сильно расстраивает и деморализует, имейте это ввиду, розовые очки снимайте сразу.

Это что-то вроде "ошибки выжившего", но наоборот: на досках объявлений висят квартиры с оверпрайсом, которые продаются годами. А мы считаем, что это справедливый прайс на нашу квартиру в нашем районе. А некоторые ещё и накидывают сверху 10% - у них же ремонт (никому не сдался нахрен ваш ремонт, алло!) да и вообще - чтобы сильнее себя самообмануть и потешить самолюбие.


Что делать с вырученными деньгами - решаю сейчас. Есть предварительный план. Благо, это лишь малая часть наших пенсионных накоплений.


--------

Ну а я постепенно двигаюсь к своей цели - уйти на пенсию в 43 года.

Следить за этим экспериментом можно на моем канале в Телеграм или здесь, на Пикабу. Я публикую прогресс, свои мысли, а также уникальный и интересный материал уже второй год.

Бетон был мой, боль - моя :) Тег - моё.

Показать полностью 8
Мои подписки
Подписывайтесь на интересные вам теги, сообщества,
пользователей — и читайте персональное «Горячее».
Чтобы добавить подписку, нужно авторизоваться.
Отличная работа, все прочитано!