Уложились в пятилетку! Муж молодец, ну и я ему под стать)
Эх, сейчас бы под сказочные 5,6% взять бы замок с видом на море!
Жаль только, что скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается…
Пожелайте удачи, что ли)
Спасибо
В интернетах модно рассказывать про успешный успех: «Купи квартиру, сдай в аренду и лежи на пляже, считая пассивный доход». Реальность выглядит немного иначе. Каждое 5-6 число месяца я захожу в банковское приложение и разом оплачиваю счета.
Показываю изнанку этого бизнеса на примере одного моего дня — 6 августа. Итог — минус 40 000 за один день (плюс услуги связи).
При этом квартиру я сдаю всего одну. Но коммуналку плачу такую, словно у меня там 200 квадратных метров элитного жилья круглосуточно отапливаются электрическими конвекторами.
В итоге, прежде чем положить чистую прибыль от аренды в карман, ты сначала одной кнопкой отправляешь ежемесячный бюджет одного человека в черную дыру коммуналки и управляющих компаний. А ведь есть еще расходы на амортизацию квартиры, налоги и мелкий ремонт.
Так что пассивный доход — он такой. Сначала ты собираешь деньги с жильцов, а потом работаешь транзитным пунктом для перевода этих денег коммунальщикам.
А у вас как дела с квитанциями в этом месяце? УК от ПИК у кого-нибудь еще собирает на «Эстетику лифтов» или мне одной так повезло?
Каждое 5-6 число месяца оплачиваю ЖКХ
В этом месяце после бумажного ОСС добавили несколько новых строк, в том числе "Эстетику лифтов"
Спасли застройщиков за счет вторички.
Гипотетическая ситуация...
Спустя 4 года и 300 с копейками дней покупатель подает в суд на продавца, типа проводка плохая, пожароопасность, бла-бла-бла, еще под линолеумом плесень и т.д.
Просит признать сделку ничтожной, вернуть деньги и выплатить компенсацию в размере среднего роста недвиги (изменения стоимости жилья по РФ) + % за использование денежных средств по ставке ЦБ РФ за весь период.
Суд поддерживает иск.
В каждом городе РФ.
В итоге квартиры теперь дарятся родне, но не продаются.
Застройщики спасены.
Покупка квартиры на вторичном рынке иногда преподносит неприятные сюрпризы уже после сделки: скрытая плесень, проблемы с проводкой, незаконная перепланировка или серьезные дефекты конструкций. Раньше суды нередко отказывали покупателям, если с момента передачи жилья прошло больше двух лет. Теперь Конституционный суд изменил этот подход.
По закону продавец отвечает за недостатки недвижимости на вторичном рынке, если они возникли до передачи квартиры покупателю и не были заранее оговорены сторонами.
Покупатель в таком случае может потребовать уменьшить цену, возместить расходы на ремонт или бесплатно устранить недостатки. А если дефект существенный и его невозможно устранить без несоразмерных затрат, можно отказаться от договора и потребовать вернуть деньги.
Однако статья 477 ГК РФ устанавливает правило: если гарантийный срок не установлен, требования из-за недостатков купленного товара можно заявить, когда они обнаружены в разумный срок, но не позднее двух лет с момента передачи объекта.
Из-за этого суды часто считали, что по истечении двух лет покупатель недвижимости вообще теряет право обращаться с требованиями к продавцу.
Конституционный суд указал, что двухлетний срок и срок исковой давности — это не одно и то же.
В течение двух лет после передачи квартиры покупатель вправе обнаружить недостаток. Но если дефект выявлен в этот период, у него остается еще общий трехлетний срок исковой давности для обращения в суд.
Например, если покупатель обнаружил скрытый недостаток почти через два года после сделки и сообщил о нем продавцу, он не обязан немедленно подавать иск. На судебную защиту у него остается еще три года.
Таким образом, фактически требования к продавцу могут быть предъявлены спустя почти пять лет после передачи квартиры.
Более того, отсутствие отдельной претензии продавцу само по себе не лишает покупателя права на иск. Но тогда в суде придется доказать, что недостаток действительно был обнаружен в пределах первых двух лет.
Такой подход сформулирован в Постановлении Конституционного суда РФ от 9 июня 2026 года № 38-П.
Если скрытый недостаток обнаружен в течение двух лет после передачи квартиры, важно сразу зафиксировать его: сделать фотографии и видеозаписи, вызвать специалиста, заказать экспертизу и направить письменную претензию продавцу.
После этого требование не исчезает автоматически с окончанием двухлетнего срока. Для обращения в суд действует общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента, когда покупатель узнал о нарушении своего права.
При этом покупателю все равно придется доказать, что недостаток существовал до передачи квартиры либо возник по причинам, существовавшим до этого момента.
Предыстория (можно пролистать до текста без наклона)
Журнал Домклик по примеру Циана ввел раздел "Вопросы". В нем пользователи могут задавать вопросы, а партнеры - давать консультации. Я как порядочная, пропустив начало истории в Циан, с энтузиазмом вписалась в благотворительность. Есть окошко - зашла. Но в какой-то момент не поставила галочку на вопросы из своего региона и обратила внимание, что в один промежуток времени из разных регионов поступают почти аналогичные вопросы. Если из города Н поступил вопрос о выделении детских долей, то из города М аналогичный вопрос но с датами (построение фраз разное, но смысл один), если из города К вопрос о возврате части страхового взноса после полного досрочного погашения ипотеки, то аналогичный вопрос и из города Д. Закралось подозрение, что реальных вопрошающих в разделе нет, или вопросы от них поступают из разряда: "почему я не могу принять приглашение в сделку". Вероятнее всего, так Домклик решил получить ежедневно обновление релевантной информации для улучшение рейтинга индексации сайта. Ну, да ладно. На персональной странице отражаются ответы агента, так что пусть на репутацию работают. А потом стала обращать внимание на качество ответов коллег... Восхищаюсь людьми, которые могут отвечать на ВСЕ вопросы из всех регионов развернуто и со ссылками на законопроекты. Позавидовала, вздохнула и решила себе тоже воспитать нейропомощника. Не. Ну а чо? Всем можно, а мне нельзя?
Взяла три простейших, поназадавала параметров, указала куда смотреть, и взяла первый вопрос на тестирование.
"Как продать объект с непогашенной ипотекой?"
Естественно, конкретизировала на сбер (про другие банки премодерация может не пропустить ответ). Приходят аналогичные по смыслу ответы.
Для примера выложу ответ одной:
Третьим вариантом впечатлилась до глубины души.
Вспомнила что нейросети иногда сочиняют. Усилила ограничения и потребовала ссылку на источник. Но нет - реально в журнале Домклик указано, что банк заключает трехстороннюю сделку на продажу
И нет - это не про аккредитив. Про аккредитив отдельно. https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/kak-prodat-kvartiru-v-...
В общем, складывается впечатление, что Домклик малость перестарался с применением нейросетей и вываливает даже на своем сайте не сильно достоверную информацию.
Что там имеется в виду под пунктом 2 "Взять деньги на погашение долга у покупателя на сделке - я догадываюсь о чем, но интересно что именно они закладывали в этот пункт...
А теперь коротенько о том как проходят сейчас сделки по продаже недвижимости из под ипотеке Сбера
1. Найти Покупателя
2. Определиться с формой проведения сделки и порядком подачи на регистрацию. Если договор заключается в простой письменной форме и подача через МФЦ, то см. п. 3. Если Договор в ППФ а подача - электронная, см. п 4.
3. Через личный кабинет или отделение заказать согласие на продажу с указанием даты и суммы сделки. Оно готовится 3-10 дней.
В день сделки в банке Покупатель открывает аккредитив. Продавец подает заявление на трансферацию на погашение.
Стороны подписывают договор, сдают его в МФЦ, сообщают номер КУВД в банк. Банк в электронном виде досылает в Росреестр нужные документы.
Проходит регистрация перехода права на имя Покупателя и обновляется запись об ипотеке.
Документы о праве стороны направляют в Банк, банк раскрывает аккредитив и исполняет заявление на трансферацию.
Снимает обременение в срок от трех дней до трех истерик Покупателя (недели 2-3).
Фсё.
4. Если Стороны пришли к соглашению подавать документы на регистрацию в электронном виде:
Записываетесь на сделку.
Загружаете все в Домклик.
В день сделки тыкаете пальчиком в экранчики телефонов
Менеджер прикрепляет все нужные документы к заявлению в Росреестр.
Открываете аккредитив с трансферацией.
Банк отправляет заявление в Росреестр.
Проходит регистрация перехода права на имя Покупателя и обновляется запись об ипотеке.
Документы о праве стороны направляют в Банк, банк раскрывает аккредитив и исполняет заявление на трансферацию.
Снимает обременение в срок от трех дней до трех истерик Покупателя (недели 2-3).
Фсё.
Никаких трехсторонних договоров не подписывается. Как такая "своеобразная" информация попала в официальный журнал крупного портала по недвижимости - хз. Подозреваю, что их ИИ-помощник постарался, который пока еще откровенно туповат.
Пы.Сы. Я пишу о практике сделок в Москве и Московской области, поэтому, могу допустить, что в других регионах что-то идет иначе. Если Вы действительно подписывали при продаже из под залога трехсторонний договор - напишите. Исправлюсь
Пы.Сы.2: К чему была предыстория: даже официальные источники могут заполняться нейросетями без премодерации или с формальной премодерацией. Например, среди ответов на вопросы встречала откровенно ошибочные утверждения, подробно расписанные, грамотно аргументированные со ссылками на законодательными актами не применимыми в конкретной ситуации. Проверяйте всё трижды.
Пы.Сы.3: Для постов об ипотеке нужно ставить галочку "18+"?
Брачный договор может ставить стороны в неравные условия, и чаще всего это уже не изменить, но иногда недобросовестная сторона сама себе подкладывает грабли, на которые успешно наступает.
Иван и Дарья заключили брачный договор. По условиям договора жильё должно было стать личной собственностью Дарьи, а кредитные обязательства — её личной обязанностью. Иван не имел права претендовать на эту квартиру ни во время брака, ни после развода. Кроме того, договор предусматривал, что в случае расторжения брака Иван обязан освободить жильё и сняться с регистрационного учёта в течение 30 дней.
Спустя несколько лет супруги развелись, но Иван не спешил покидать жильё. Тогда Дарья подала иск с требованием выселить бывшего супруга и снять его с регистрационного учёта, ссылаясь на условия брачного договора и своё право собственности.
Иван подал встречный иск, требуя признать брачный договор недействительным. В обоснование требований Иван указал: брачный договор они заключили формально, чтобы банк одобрил ипотеку; он полагал, что квартира будет совместной собственностью; у Дарьи не было достаточных средств для внесения платежей по ипотеке; фактически ипотека оплачивалась из его зарплаты; часть ипотеки была оплачена средствами материнского капитала; его лишают единственного жилья.
Но суд доводы Ивана не принял, указав: Иван и Дарья, подписав брачный договор, добровольно поменяли режим совместной собственности в отношении позже приобретённой квартиры, сделав её личной собственностью Дарьи; брачный договор подписан нотариусом, который разъяснил последствия; Иван не привёл доказательств, что действовал под влиянием заблуждения; срок исковой давности по п. 2 ст. 181 ГК РФ составляет один год — и он уже истёк; само поведение Ивана в виде нескольких лет бездействия указывало на его желание сохранить условия брачного договора; использование материнского капитала не делает личное имущество общим; внесение платежей по ипотеке также не меняет режим собственности.
В иске Дарьи о выселении суд также отказал, указав, что использование материнского капитала хоть и не отменяет условия брачного договора, но порождает обязанность выделить доли в спорной квартире детям и мужу, поэтому оснований для его выселения нет.
Иван и Дарья подали апелляционные жалобы, которые остались без удовлетворения.
Изначально юридически верным для Ивана было подавать иск о выделении доли в спорной квартире на основании использования материнского капитала и иск о взыскании половины платежей по ипотеке, доказывая, что платежи вносились за счёт общих средств.
Кстати, у Дарьи была лазейка, чтобы лишить Ивана права собственности на долю, положенную по материнскому капиталу. Для этого ей нужно было заключить новый брак и выделить доли на нового супруга: формулировка закона с 2020 года позволяет это сделать. Но сейчас уже право признано за Иваном.
Апелляционное определение.
Еще до блокировки одного небезызвестного мессенджера, как грибы после дождя расплодилось немереное количество риэлторских блогов. В то время я и сам пытался продать недвижимость, активно интересовался данной темой. Сразу скажу 99.99% этих каналов - барахло, но данная стать не совсем про них.
Как я пишу в своей книге: "У меня нет негатива к риэлторам, просто многие не понимают сути данной профессии. Риэлтор не продавец, продавец собственник, либо кто-то его заменяющий. Да, он понимает некоторые основы маркетинга, может грамотно составить объявление, но сотворить чудо не сможет. Если говорить про вторичный рынок, он также не является страховщиком, и не спасет вас от рисков, работа через риэлторскую компанию — это скорее про психологию и самоуспокоение. Ключевая роль – посредник. Потенциальных клиентов может быть много, и они как правило не хотят нормально общаться, но почему то, по непонятным причинам, у них водятся деньги". Собственно эти вещи и подтвердило "дело Долиной". Что интересно, под конец 2025 года Гильдия риэлторов рекомендовала поднять тарифы в 2026 году, что как бы намекает...
Когда пошли первые разговоры про реновацию, и снос «хрущевок» в Москве, в регионах, например, в Архангельской области, заговорили о том, что хрущевки это еще неплохое жилье, сначала надо деревянные бараки куда-то расселить. В след за хрущевками к 30м годам подходят к концу сроки эксплуатации брежневских многоэтажек, с чем и связана, идущая уже давно застройка человейниками. В «брежневках» теперь даже лифты не меняют – свое лифтовое производство в стране есть, и не одно, а смысла замены - нет.
В совокупности, "деревяшки", «сталинки», хрущевки и брежневки составляют довольно существенную часть жилого фонда. Опять же в своей книге я пишу, что: "архитектура — это вообще «мать всего», отсюда и масоны, и послевоенная реконструкция, и кейнсианство. Строительство это задействование всех основных отраслей экономики: металлургии, деревообработки, нефтехимии и промышленности строительных материалов". Добавим сюда еще и перекладывание плитки для полноты картины. Да, после полноценной "перестройки" мы не узнаем нашу страну. Но старый общественный договор заканчивается. Если представители советского поколения при переходе в капитализм стали собственниками жилья, то современному трудоспособному населению при переселении будет предложена только льготная ипотека "один раз и на всю жизнь".
В ближайшие годы ситуация с жилой недвижимостью будет похожа на ситуацию на авторынке после ввода санкций: б\у авто в нормальном состоянии стали стоить как ранешные новые, а новые - вообще «космос». Людям предпенсионного и пенсионного возраста я бы рекомендовал искать варианты уже сейчас. Для них возможность жизни в своем доме или в новой квартире отложиться возможно навсегда. Но если с авто есть возможность купить гнилые жигули за 100к без документов, и не сожалея бросить на обочине в случае чего, то с жильем такое уже не прокатит. Да, предложение со дна рынка частных домов огромно. Но если раньше это были доступные варианты для тех, у кого неплохие заработки, но сразу всей суммы на покупку нет, а ипотеку брать как то не хочется: покупали дешевые «халупы» под снос, но с хорошим участком, сносили и строили "мелкими партиями" лет 5, то сегодня стройка также подорожала, а ипотека - вообще даже лучше не думайте.
Так что, старые частные дома будут по-тихому догнивать, пока их не останется совсем. Схожие процессы, но в меньшем масштабе происходили ранее в Беларуси: очень хорошо был виден контраст между нашими странами при поездке на поезде. Если на западе ситуацию старались компенсировать через лофт, то у нас старые промышленные предприятия как раз таки сносят под новые жк. Поэтому хорошего лофта у нас очень мало, и такое жилье как правило еще дороже. Неким аналогом лофта в частном секторе будет перевод из нежилого в жилое, всевозможные бывшие: конторы, кафе, парикмахерские, магазины и т.п. В целом, на монотонность жизни пока жаловаться не можем...
Привет!
Я — Нина и веду небольшой блог в телеграмме "Вкладываю в бетон". В последние два года я решила формировать пенсионные накопления, притом большую часть в недвижимости.
В прошлом году я купила первую инвестиционную квартиру-студию.
При ее покупке я сразу понимала, что она должна "окупать себя", поэтому ее нужно сдавать. Сдачу я всегда рассматриваю только официальную, по договору и с уплатой налогов, поэтому передо мной сразу стал вопрос: "Квартира находится в обременении у банка, как всё сделать правильно"?
В интернете мнения разделились. Одни пишут, что ипотечную квартиру сдавать нельзя и ставку непременно поднимут, другие — что нужно получать согласие банка. А третьи: «Все сдают без согласования, никто ничего не проверяет».
Мне захотелось узнать это на практике.
Я подала заявление в свой банк с просьбой согласовать сдачу квартиры в аренду. Честно говоря, ожидала и отказа. Реальных историй про взятие согласования очень мало, нашла лишь пару положительных отзывов на банки.ру.
Примерно через неделю мне пришло согласование. При этом разрешение оказалось не формальным. Вместе с ним банк направил условия, которые необходимо соблюдать.
Основные:
договор найма заключается максимум на один год, а при продлении снова требуется согласование;
в договоре должно быть указано, что квартира находится в ипотеке и сдаётся с согласия банка;
если банк обратит взыскание на квартиру, договор найма должен предусматривать возможность его прекращения.
Я понимаю, что многие собственники просто сдают ипотечные квартиры без согласования. Возможно, десятки тысяч людей так и делают. Я никого не убеждаю, что нужно поступать только так, как поступила я.
В моем ипотечном договоре был пункт про сдачу жилья в наем. И мне спокойнее, когда всё оформлено официально и соответствует условиям договора с банком.
Теперь интересно узнать опыт читателей.
Получали ли вы согласие банка на сдачу ипотечной квартиры? Если нет — были ли вообще какие-то последствия?
