Обычно проблема возникает потому, что ещё до вашей покупки с квартирой или её собственником существовали обстоятельства, которые вы не заметили или не учли. Поэтому давайте спокойно разберёмся.
Например, в квартире сохранил право пользования человек, отказавшийся от участия в приватизации. Или у кого-то есть право проживания, возникшее из завещательного отказа.
Квартиру у вас не забрали. Но собственность оказалась совсем не такой, как вы представляли.
Вторая — вы действительно можете потерять право собственности.
Например, если сделку или предыдущую сделку признают недействительной либо квартиру истребуют у нового собственника в предусмотренном законом порядке.
И вот это уже действительно страшный сценарий.
Разберём несколько ситуаций.
1. Продавец оказался банкротом
Представьте, что вы купили квартиру. Сделку зарегистрировали. Деньги передали. Вы получили выписку ЕГРН, где собственником указаны уже вы.
Проходит время — и продавец оказывается в процедуре банкротства.
Это ещё не означает, что квартиру у вас заберут.
Но сделки должника, совершённые до банкротства, могут проверяться на предмет их соответствия требованиям закона о банкротстве.
И тогда начинают смотреть на обстоятельства сделки: за сколько продали квартиру, когда, кому, как производился расчёт, какие финансовые проблемы были у продавца на тот момент и не нарушила ли сделка права кредиторов.
Если сделка будет признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, последствия могут быть очень неприятными и для покупателя.
Поэтому при покупке важно смотреть не только на квартиру и продавца сегодня, но и на его финансовую ситуацию и обстоятельства сделки.
- не соглашаться на искусственное занижение цены;
- проводить расчёты так, чтобы факт и условия оплаты можно было подтвердить;
- сохранять документы, связанные со сделкой;
- проверять сведения о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве;
- фиксировать, какие проверки проводились перед покупкой.
2. Вдруг появляется наследник
Другая история. Мать умирает. Квартиру наследует один сын.
Он получает свидетельство о праве на наследство и продаёт квартиру.
Покупатель проверяет документы: собственник есть, свидетельство есть, право зарегистрировано.
Казалось бы — что может пойти не так?
А потом появляется другой наследник.
Например, ребёнок от другого брака, о котором покупатель вообще ничего не знал. Или человек, который утверждает, что фактически принял наследство, хотя не оформил его вовремя.
Дальше начинается наследственный спор.
И здесь важный момент: наличие зарегистрированного права у продавца ещё не означает, что никаких наследственных претензий существовать не может.
Особенно внимательно стоит относиться к квартирам, полученным по наследству.
- кто входил в круг наследников;
- были ли другие дети, супруг или родители наследодателя;
- кто фактически проживал с наследодателем;
- были ли заявления об отказе от наследства;
- не было ли судебных споров;
- когда и при каких обстоятельствах оформлялось наследство.
Потому что наследственная история квартиры — это не только свидетельство нотариуса.
3. Квартиру продал один супруг, а второй об этом не знал
Квартира куплена в браке. Собственником в ЕГРН указан муж. Муж продаёт квартиру. Покупатель смотрит выписку: собственник — один человек. Сделку регистрируют.
А потом появляется жена и говорит: «Я согласия на продажу не давала».
Если квартира была приобретена в браке за общие средства и не относится к личному имуществу одного из супругов, она может являться совместной собственностью супругов независимо от того, на кого зарегистрировано право.
При этом отсутствие нотариального согласия второго супруга само по себе не означает автоматическую недействительность сделки.
Но супруг, чьи права были нарушены, при определённых обстоятельствах может обратиться в суд и оспаривать сделку. Поэтому семейное положение продавца — это не формальность.
Если квартира приобреталась в браке, нужно выяснять:
- состоял ли продавец в браке на момент приобретения;
- на каком основании квартира была получена;
- были ли использованы общие денежные средства;
- существует ли брачный договор;
- давал ли второй супруг нотариальное согласие, когда оно необходимо;
- есть ли в ЕГРН отметка об отсутствии такого согласия.
«Но я же добросовестный покупатель!»
Добросовестность покупателя — не волшебный щит, который автоматически защищает квартиру от любых претензий.
Суд будет смотреть на конкретную ситуацию: каким образом квартира выбыла из владения, какие обстоятельства существовали на момент сделки, что покупатель знал или должен был знать и какие действия предпринимал перед покупкой.
Поэтому вопрос не только в том: «Я честно купил квартиру?»
А ещё и в том: «Что я проверил перед тем, как отдать за неё деньги?»
Именно поэтому проверка квартиры — это не попытка получить красивую бумажку со словами «юридически чисто».
Её задача — найти проблемы до сделки, а не объяснять их после сделки в суде.
А банковская проверка и страховка?
Некоторые банки предлагают юридическую экспертизу недвижимости и страховые продукты на случай потери права собственности.
Но ни банковская проверка, ни страховой полис не означают, что риск исчезает.
- что именно проверяет банк;
- какой объём ответственности предусмотрен;
- что именно считается страховым случаем;
- какие существуют исключения;
- распространяется ли защита на конкретную ситуацию.
Поэтому наличие банковской проверки или страховки — это дополнительная защита, а не повод вообще перестать разбираться в истории квартиры.
Что проверять покупателю?
- не только текущего собственника, но и историю переходов права;
- основания приобретения квартиры каждым собственником;
- наследственную историю;
- семейное положение продавца;
- судебные споры и исполнительные производства;
- возможные признаки банкротства;
- документы, связанные с предыдущими сделками;
- наличие лиц с сохраняющимся правом пользования;
- реальную цену сделки и порядок расчётов.
И обязательно сохранять документы, подтверждающие, что именно вы проверяли перед покупкой.
Да, квартиру после покупки действительно можно потерять.
Но обычно это не выглядит так: «Вчера была моя, а сегодня кто-то пришёл и забрал».
Гораздо чаще проблема уже существовала до вашей покупки.
Просто покупатель её не увидел.
Поэтому выписка ЕГРН с вашей фамилией — это ещё не конец истории.
Это только момент, когда вы стали собственником.
А вопрос, который действительно стоит задать себе перед покупкой:
«Что происходило с этой квартирой до того, как она досталась мне?»
Потому что именно там иногда и находится проблема, с которой новый собственник столкнётся уже после сделки.
