Разбираем, где здесь реальный парк, а где картинка для отчёта.
На картинках всё красиво: огромный парк, Острог, Слобода, Верфь, дендропарк, амфитеатр, кемпинг.
Но если посмотреть в детали, возникают вопросы: выдержит ли природа, как изменится трафик и что будет со спокойствием жителей, пациентов Областной больницы.
Коротко по направлениям:
Дороги, парковки, трафик. Строят новые дороги, крупную парковку на 866 машин. А как же использование уже существующих парковок у парка «Арена»?! Как же развитие общественного транспорта для посещение парка?
Событийные объекты. Амфитеатр до 5 тысяч зрителей 😳, Верфь, ярмарочная Слобода, кемпинг – это большой шум и свет в пойме, а не только «тихий парк у реки».
Природа и птицы. В концепции было заявлено – здесь 97 видов птиц, часть краснокнижные. При этом именно в «птичьем» месте – Острог и событийные зоны. Плотное освещение всей сети троп – ночное свечение пригодное для города, но не для природных парков.
Дендропарк и травы. Есть классные схемы по сохранению леса и лугов, но рядом закладывают мощную дорожную сеть, поднимают уровнь дорог в местах постоянного затопления. Говорят об ограничении нагрузки и количества посетителей для восстановления и сохранения ценных видов растений, но в центре леса, в устье Тулы самые массовые к посещению площадки!
Дальше в серии постов разберём каждую тему более подробно.
Сейчас идёт официальное обсуждение. Если промолчать – этот вариант и станет финальным. Важно, чтобы в комментариях были не только «одобряем», но и конкретные требования жителей, поэтому:
1⃣ Пишите своё мнение на сайте «Зелёный Новосибирск». Мнения модерируются, поэтому рекомендуем делать скриншот текста в том числе с датой и временем отправки комментария.
Вот вам показательное дело о том, как застройщик сначала взял с дольщика доплату за «увеличенную» площадь, а затем отказался возвращать деньги, когда выяснилось, что квартира даже меньше заявленного. И три инстанции встали на сторону застройщика.
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Что случилось?
Гражданка Б. заключила договор долевого участия на двухкомнатную квартиру площадью 65,83 кв. м. с известным московским застройщиком.
Позже в передаточном акте указали уже другую площадь — 65,9 кв. м. Разница вроде бы минимальная — всего 0,07 кв. м., но по условиям договора нужно было доплатить, иначе квартиру не получить. Такая практика распространена.
В итоге, чтобы получить квартиру, пришлось доплатить застройщику почти 20 тысяч рублей.
Но после оформления собственности выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше не только той, что указана в акте, но и даже первоначально заявленной. Согласно техпаспорту, квартира имела окончательную площадь 62,4 кв. м. — на 3,5 кв. м. меньше.
С учетом цены одного квадратного метра (более 265 тыс. рублей) переплата составила почти миллион рублей.
Б. направила застройщику претензию с требованием вернуть излишне уплаченные деньги. Однако застройщик отказал, заявив, что уменьшение площади произошло из-за ремонта, который Б. сама и сделала.
Тогда Б. обратилась в суд. Она потребовала взыскать с застройщика почти 2 млн рублей: переплату за несуществующие метры, проценты за пользование чужими денежными средствами, потребительский штраф, компенсацию морального вреда, а также судебные и экспертные расходы.
Что решили суды?
Суд первой инстанции указал, что площадь в передаточном акте была определена на основании измерений кадастрового инженера, а техпаспорт не доказывает, что первоначальные замеры были выполнены неверно.
Кроме того, истец, по мнению суда, не доказала, что уменьшение площади произошло по вине застройщика, а не после ремонта. В иске было отказано.
Апелляция и кассация поддержали эти выводы.
Что сказал Верховный суд?
Суды фактически уклонились от выяснения ключевых обстоятельств дела: в какой момент именно изменилась площадь квартиры, была ли она меньше изначально, либо же и правда уменьшилась после ремонта.
Нижестоящие суды проигнорировали доводы истца, не проверив их надлежащим образом. Это является существенным нарушением норм процессуального права.
Дело направлили на новое рассмотрение (Определение Верховного суда по делу N 5-КГ23-18-К2).
Застройщик решил не дожидаться своего проигрыша и вернул деньги. Иск был отозван, а производство по делу прекращено (Определение Симоновского районного суда г. Москвы по делу N 2-7575/2023).
**********
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
По поводу ситуации с раскрытием счета эскроу (перевода денег из банка - застройщику).
Никаких заявлений я писать в банк естественно не поехал. Но зайдя вчера в личный кабинет банка, обнаружил, что на счёте эскроу красуется остаток 0.
Следовательно, как и положено, деньги ушли застройщику без каких либо вмешательств с моей стороны. Застройщик предоставил документы в банк, а банк, в свою очередь, перевел деньги застройщику.
Возможно с задержкой, но все же, схема сработала. Поэтому, полагаю, звонок мне, был необоснованной претензией со стороны застройщика. Взаимодействовать им нужно было непосредственно с банком.
Вчера звонили от застройщика. Вначале я даже очень обрадовался, когда увидел при высветившуюся на экране информацию о звонке - "КСК-строй".
В голове сразу возникли приятные образы вручения мне ключей от новенькой студии, и я расплывался в умиротворенной улыбке.
Но увы, на другом конце телефонной трубки, какая-то не очень вежливая тетя попыталась начать наше первое общение с наезда.
Если опустить её попытки наездов, и мое справедливые ответные пируэты, суть претензий сводится примерно следующему: дом сдан и вы должны сходить в банк и написать заявление о раскрытии счета эсеров. И что якобы, из-за того что я это не сделал, у меня возникла задолженность перед застройщиком.
Честно говоря, не знаю, действительно ли её слова справедливы, поскольку я первый раз участвую в покупке квартиры с использованием эскроу счета. Но честно говоря, я представлял, что перевод средств происходит автоматически, при принятии квартиры.
Но на мой вопрос про то, когда же меня наконец то пригласят принять квартиру, раз уж дом уже сдан в эксплуатацию, напористая тетя стушевались и начала лепетать что-то про январь-февраль.
И вот тут я немного озадачился, а какой смысл мне торопиться с каким то там заявлением о переводе средств с эскроу счета, если ключи я могу получить и через два месяца.
В общем, судя по всему, надо почитать договор - понять, что там кто кому должен... Ну или может кто-то из коллег подскажет по порядку расчетов с эскроу. 🤔
Пока облигации летят вниз на страхах новых дефолтов, флэш-моб одновременных размещений от застройщиков продолжается. Вслед за Самолетом, Пионером и АПРИ на долговой рынок возвращается известный столичный девелопер А101. Да ещё и сразу с ДВУМЯ выпусками.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, где я регулярно выкладываю стратегии инвестирования и актуальные подборки инструментов.
🏗️Эмитент: ООО «А101»
🏢Группа «А101» — один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости Московского региона. Компания занимается строительством и продажей жилой недвиги преимущественно в сегментах комфорт и комфорт-плюс, а также реализует ряд проектов бизнес-класса в рамках комплексного освоения территории Новой Москвы.
🏆На декабрь 2025 занимает почетное 13-е место в РФ в рэнкинге ЕРЗ по объему текущего строительства (1,15 млн кв. м). По Москве — в тройке лидеров после ПИКа и Самолёта.
Большинство объектов А101 строятся на территории Троицкого и Новомосковского административных округов вблизи станций метро. Кстати, в Ленобласти тоже строят — у А101 есть проекты во Всеволожске и в Лаголово (это соответственно северная и южная ближние зоны СПб).
В марте 2025 группа сменила официального собственника: вместо Билана Ужахова, племянника миллиардера Михаила Гуцериева, бенефициаром стала Заира Гудаева. Ужахов сейчас является бенефициаром М.Видео, а Гудаевой, кроме прочего, принадлежит 49% в ООО «НК «Русснефть-Брянск». Семья Гуцериева консолидировала активы ГК «А101» в 2021 году.
⭐Кредитный рейтинг: А+ «стабильный» от АКРА (повышен в ноябре 2025) и Эксперт РА (повышен в ноябре 2025).
💼В обращении единственный дебютный выпуск А101 1Р1 на 500 млн, разместившийся в прошлом году.
ЖК «Прокшино» от А101 по адресу г. Москва, пос. Сосенское. Источник фото: Яндекс.Картинки
📊Финансовые результаты А101
Смотрим отчет МСФО по итогам 1-го полугодия 2025 года:
✅Выручка: 78,8 млрд ₽ (+40% г/г). Себестоимость продаж росла гораздо быстрее: на 60% до 33,8 млрд ₽. Выручка за весь прошлый 2024 г. составила 151 млрд ₽ (+83% на фоне 2023).
✅EBITDA (по моей оценке): 32,1 млрд ₽ (+12% г/г). Рентабельность по EBITDA составляет внушительные 41%.
🔻Чистая прибыль: 13,6 млн ₽ (-16% г/г). Растёт процентная нагрузка. Финансовые расходы выросли на 61% до 13,9 млрд ₽. Прибыль по итогам 2024 г. была 56 млрд ₽ (+37% г/г).
💰Собств. капитал: 141 млрд ₽ (-8,7% за полгода). Активы прибавили 2,9% и достигли 381 млрд ₽. На балансе 9,27 млрд ₽ кэша (в конце 2024 было 15,5 млрд).
🔺Кредиты и займы: 143 млрд ₽ (+21% за 6 мес). Хоть и подросли, но это редкий случай для застройщика, когда капитал покрывает все суммарные долги. Остатки на счетах эскроу: 180 млрд ₽ (-1,5% за 6 мес).
✅Чистый долг за вычетом денег на эскроу люто отрицательный (-46,7 млрд ₽). Даже если вообще забыть про эскроу, то нагрузка ЧД/EBITDA LTM получается в районе 2х — вполне комфортно для застройщика.
Источник: отчет ООО «Группа А101» по МСФО за 6 мес. 2025
⚙️Параметры выпусков
💎Выпуск 1Р2 (фикс)
● Название: А101-001P-02 ● Купон: до 18% (YTM до 19,56%) ● Выпуск для всех
● Номинал: 1000 ₽ ● Общий объем: от 3 млрд ₽ ● Срок: 2 года ● Выплаты: 12 раз в год ● Оферта: нет ● Амортизация: нет ● Рейтинг: А+ от ЭкспертРА и АКРА
👉Организаторы: Альфа-банк, Газпромбанк.
⏳Сбор заявок — 24 декабря, размещение — 26 декабря 2025.
🤔Резюме: неплохая «двоечка»
🏢Итак, А101 размещает фикс и флоатер на 2 года общим объемом от 3 млрд ₽ с ежемесячными купонами, без амортизации и без оферты.
✅Крупный и надежный эмитент. Входит в ТОП-15 застройщиков России и в ТОП-3 застройщиков Москвы, кредитный рейтинг недавно повышен до A+ (максимальный среди девелоперов).
✅Крепкое финансовое здоровье. Объемы строительства, выручка и EBITDA уверенно растут. Долговая нагрузка минимальна — собственный капитал полностью покрывает все кредиты и займы. Компания строит не в долг, как многие конкуренты, а «на свои».
⛔Негатив на Прямой линии. Дольщица «А101 Всеволожск» пожаловалась Путину на задержку сроков передачи ключей, после чего президент предложил отменить мораторий для застройщиков, а власти Ленобласти выдали компании предостережение.
⛔Флоатер только для квалов. Из-за этого ликвидность может быть понижена.
⛔Отраслевые риски. Отмена общерыночной льготной ипотеки сильно ударила по всем девелоперам, и А101 не стал исключением. Скорее всего, в ближайшие годы будет наблюдаться жесткая конкуренция за покупателя.
💼Вывод: по открытым данным — достойные выпуски от крепкой строительной компании. Ориентир купона соответствует рыночной ситуации и кредитному рейтингу. Возможно, на текущей панике в ВДОшках и негативе после Прямой линии, это наоборот неплохой шанс, чтобы зафиксировать хорошую доходность в качественных облигах?
В моем портфеле облигаций и так уже немало застройщиков, поэтому я скорее всего присмотрюсь к облигам уже на вторичке, когда будет точно известна итоговая доходность.
👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Снимаю стройки, на ряде объектов откровенно устал видеть, как люди работают в драной зимней спецовке. Даже месячная уже в лоскуты. Неужели нет для арматурщиков и монолитчиков крепкой ткани для одежды? Был деним, куда дели?
Ставка ЦБ снижена уже в ПЯТЫЙ раз подряд — и очевидно, что это далеко не финал цикла смягчения ДКП. Поэтому у облигационеров, которые за последние пару лет привыкли к шикарным доходностям на долговом рынке, остаётся не так много вариантов «запарковать» средства под процент в 2-3 раза выше номинальной инфляции.
👍Продолжаю искать и разбирать потенциально интересные кейсы первичных размещений. Сегодня смотрим на свежий выпуск застройщика АПРИ.
В конце прошлого года челябинский девелопер предлагал выпуски с ВПЕЧАТЛЯЮЩИМИ купонами выше 30% годовых. Сейчас купон хоть и скромнее, но всё равно один из самых высоких в своей кредитной группе.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, где я регулярно выкладываю стратегии инвестирования и актуальные подборки инструментов.
🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»
🏢АПРИ – федеральный девелопер, реализующий масштабные жилые и коммерческие проекты в Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях, а также на Дальнем Востоке и Ставропольском крае.
Портфель диверсифицирован не только по географии, но и по типу недвижимости: в активе компании жилье, коммерческие и курортные объекты, например всесезонный мультикурорт «ФанПарк» в Челябинске.
👉Летом 2024 компания вышла на IPO под тикером APRI.
🧱У компании есть своя амбициозная стратегия, согласно которой АПРИ планирует до 2028 г. войти в ТОП-5 девелоперов РФ по портфелю проектов за пределами Москвы и СПб.
⭐Кредитный рейтинг: BBB- «стабильный» от НКР (август 2025) и НРА (октябрь 2024). Рейтинг был синхронно повышен в прошлом году сразу на 2 ступени — с BB до BBB-.
Инфографика: презентация эмитента — 2025
📊Финансовые результаты АПРИ
Смотрим ключевые показатели из отчета МСФО за 9 месяцев 2025. Цифры вполне достойные:
✅Выручка: 15,36 млрд ₽ (+9% г/г). При этом наибольший прирост (+33% г/г) был зафиксирован в 3-м квартале. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, АПРИ имеет один из самых высоких в России показателей стройготовности объектов – 70%, при среднем по России – 46%.
✅EBITDA: 6,1 млрд ₽ (+21% г/г). В 3-м квартале EBITDA удвоилась и составила 2,7 млрд ₽. Рентабельность по EBITDA достигла впечатляющих 40% (+6 п.п. г/г) в связи с увеличением доли высокомаржинальных девелоперских сделок.
💰Чистая прибыль: 1,47 млрд ₽ (-1,6% г/г). Год к году всё стабильно, зато прибыль, приходящаяся на акционеров, выросла в 1,5 раза. Прибыль в 3-м квартале взлетела в 3 раза до 0,5 млрд ₽. Чистая прибыль LTM достигла 2,1 млрд ₽.
🔺Чистый долг (за вычетом эскроу): 35,3 млрд ₽ (+47% за 9 мес). Нагрузка Чистый долг / EBITDA составила 4,5х (годом ранее было 3,1х). При этом есть и позитивные сдвиги: объем коротких кредитов уменьшился с 60% до 50%, а доля обеспеченного долга достигла 81%.
Инфографика: презентация эмитента — 2025
⚙️Параметры выпуска
● Название: АПРИ-002Р-12 ● Номинал: 1000 ₽ ● Объем: от 1 млрд ₽ ● Купон: до 25% (YTM до 28,08%) ● Выплаты: 12 раз в год ● Срок: 3,5 года (1260 дней) ● Рейтинг: BBB- от НКР и НРА ● Выпуск для всех ❗Амортизация: по 25% в даты выплат 33, 36, 39 и 42 купонов.
👉Организаторы: Альфа-Банк, БКС КИБ, Газпромбанк.
⏳Сбор заявок планируется 23 декабря, размещение — 26 декабря 2025.
🤔Резюме: заманчиво
🏗️Итак, АПРИ размещает фикс объемом от 1 млрд ₽ на 3,5 года с ежемесячным купоном, без оферты и с амортизацией ближе к концу срока.
✅Хорошие операционные показатели. Выручка и EBITDA уверенно растут. Прибыль осталась на уровне годичной давности, что само по себе уже достижение в условиях турбулентности на рынке и на фоне убытков ряда других крупных девелоперов.
✅Снижение ставки ЦБ, что напрямую ведет к снижению ставок по ипотеке. Также уменьшается финансовая нагрузка на застройщика, в т.ч. по проектному финансированию с плавающей ставкой. Это увеличит маржинальность текущих и будущих проектов АПРИ.
Низкоэтажный клубный квартал «Твоя Привилегия» под Челябинском от АПРИ
✅Отличная доходность. Крайне интересно будет понаблюдать за итоговой ставкой купона после пятничного решения ЦБ.
⛔Отрицательный операционный денежный поток (-8,1 млрд ₽). Но для девелопера на стадии активного строительства это в принципе нормальная ситуация. Деньги уходят в «незавершенку» (запасы выросли на 4,7 млрд ₽) — то есть, по идее, должны трансформироваться в будущую выручку и прибыль.
⛔Долговая нагрузка. Она значительная, а кэша на счетах наоборот, маловато. При этом покрытие процентов ICR LTM ~1.7х – тут вполне комфортно. Существенная часть долга – банковские кредиты под плавающую ставку, что при снижении «ключа» будет уменьшать процентные расходы.
🏠Как я уже много раз говорил, падения спроса и цен на недвижку в ближайшие годы я не жду. Это, с одной стороны, большой минус для меня как для потенциального покупателя жилья, а с другой — дополнительный фактор уверенности с точки зрения инвестора в акции и облигации российских застройщиков.
💼Вывод: весьма любопытный выпуск в плане соотношения риск/доходность. Больше всего в показателях смущает долговая нагрузка, но видели мы и гораздо более закредитованных девелоперов. Амортизация на таком сроке скорее плюс, т.к. снизит риски вложений и позволит постепенно высвобождать деньги под новые интересные идеи.
Задумываюсь, а не поучаствовать ли мне тоже — в этом выпуске или в одном из предыдущих. На фоне многих «сверстников» по кредитному грейду АПРИ выглядит более финансово здоровым, одновременно предлагая более привлекательную доходность.
⚠️Естественно, не ИИР! Бумаги эмитента относятся к сегменту ВДО, что следует учитывать при принятии инвест-решений.
👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
