Первый укол в своё иллюзионистское кресло председателя. У нас была своя котельная. Здорово. Независимость от городских сетей. Отключение тепла по нашему желанию. Но на этапе сдачи застройщик тихо затесался в праве владения котельной. И говорит жильцам - это моя котельная. Тариф горячей воды и отопления будет тот который я объявлю.

Нет газа в квартирах. Не на чем готовить. Дом остывает. Никто кроме меня не хочет идти судиться с грозной девелоперской машиной. У всех семьи дети и ипотеки. Людям банально нет куда съезжать. Идём судиться. 2 года изнуряющего суда. Судьям не охота слушать жильцов. Только в независимой судебной строительно-технической экспертизе прямо указали на технологическое общедолевое имущество котельной. Помню представитель застройщика прямо в коридоре суёт свои визитки экспертам - созвонимся, решим как люди. Эксперты визитки не взяли. Низкий им поклон.

В 2023 году я выиграл эту войну. Ушёл с поста председателя. Но на подкорке всё выжжено.

Друзья решили купить квартиру в соседнем комплексе. Там котельная в частных руках застройщика. И я говорю - дом заселён на 1/3. Сейчас приходят смешные платёжки, для привлечения. Когда заселят полностью дома. Полетят в космос. Послушали. Покивали. И купили. Через год коммуналку подняли в 2 раза. Классика. Задним числом авторитетность предупреждения.

В общем теперь меня при выборе новостройки вообще не волнует вид из окна. Первое - тепловой контур. Центральное отопление. Крышная котельная. Пристройка или поквартирные котлы. И если своя котельная. Мне нужна бумага права собственности на котельную. До того как положить аванс. Застройку ищу по кадастровому на публичной карте НСПД. Смотрю выписку ЕГРН на весь дом. А не на "двушку". Изучаю историю управления по ГИС ЖКХ. Если данные управляйки не совпадают с реестром. То только ЕГРН.

На вторичке еще все жестче. с марта 2023 года, закрыты пдн собственников в выписках. Если продавец начинает юлить, не хочет показать данные или получить на себя новую выписку через Госуслуги - покажем кухню сразу и на этом все. Еще капремонт. Статья 158 Жилищного кодекса, ч.3, долги по капремонту связаны с помещением. И переходят новому владельцу (в отличии от долгов за свет воду и тд). Значит только справка из фонда и квитки за прошлый год за последние 12 мес. Я не в восторге от скидок "аванс и нал сегодня за срочность". А в напряге. А вдруг за 3 года продавца объявят банкротом. То оспорят продажу по сниженной стоимости. Отберут квартиру. С вашим новым ламинатом на полу.

2 акт. дом, пахнущий кошаками и подвох сухого августа

Но квартиру это полумера. Придет время, захочется на землю. Оказалось улица в ЕГРН выписку вообще не влезает.

Я понял это, когда покупал под снос старый кирпичный дом сорокалетнего возраста в Твери. Крепко пахло кошаками внутри. Хороший район. Хорошая инфраструктура рядом. Хороший участок. Несколько собственников включая человека с инвалидностью. Сбил цену. Чувствовал себя сумасшедшим стратегом)

Потом на участок заявился экскаватор.

Под старым фундаментом нашлись почти 2м плотного чернозема с илом и водой. Нужно было вывезти и заменить его. Сотнями кубов речного песка. Чтобы сделать нормальный дом. Запах кошек с парой недель исчез со сносом стен. Но высокий УГВ со мной надолго.

С тех пор я на всегда недоверчив к сухой траве под ногами в августе.

Райская поляна в любом заболоченном уголке в августе. Смотреть землю нужно весной. Карты мало. Нужен вид стоячей воды в придорожной канаве. Камыш там густой. Столбы мокрые внизу у соседнего забора. Обязательно знакомлюсь с соседями. Спрашиваю про септик и УГВ в подвале. Сверху может быть сухо, а в подвале полуметровый бассейн в апреле.

В документах сразу ищу слои НСПД. Смотрю ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Очень редко интересные зоны (подтопленные-затопленные) находятся в явном виде. Они в небольшом неприметном разделе "Иные ЗОУИТ". Если не знаешь куда нажимать - пролистываешь как люди, которые ищут пакет молока среди носков в гипермаркете.

3 акт. невидимые ловушки. от ЛЭП до розы ветров.

В общем чем больше смотрел участки. Себе и друзьям. Тем больше прибавляется список невидимых мин.

Электрические линии. Немеряно мифов размножают в чатах по охранным зонам эл.линий. Строго по постановлению Правительства №160 от. Ширину зон четко устанавливают. 15 метров в каждую сторону от крайних проводов - на 35кВ. На 110кВ - 20м и т.д. C осени 2023 г. формально можно вести стройку внутри охранной зоны (при условии соблюдения горизонтальных отступов - 2 м для линий до 20 кВ и 4 м для 35-110кВ; обеспечение проезда ремонтных бригад). Но не получится поставить жилой дом под проводами самой линии (если напряжение более 1 кВ). Так что мало того, что зона там есть и на карте, нужно ещё, как втыкать пятно в участок и думать - влезит или просто кусок земли под домик для насоса.

Назначение и ПЗЗ. Выписка. Гордо: ИЖС. А идёшь в ПЗУИ (Правила землепользования и застройки) на сайте местных властей. И вот согласно актуальному генплану там всё - рекреационная зона/сельхозугодья и т.д. А железный забор и табличка «Частная собственность» это не поменяет. Если ФГИС ТП «не работает» - выкапывай территориальное планирование (доки) из муницип. ГИС ОГД.

Склоны/рельеф. В объявлении любая горка скромно обзывается «небольшой склон». В реале, до 3 град. - практически ровное поле. От 3 до 8 град. - можно что-то строить. Но съешьте весь сэкономленный при покупке бюджет на фундаменте, подпорных стенках, водоотведении. Свыше 8-10 град. - здравствуй сложный цоколь/террасы. И важно - куда склоны направлены? Склоны со стороны дороги к вашему крыльцу - значит весной вам во двор Вся талая субстанция будет течь со всей улицы.

Роза ветров/промзоны. У нас (Тверь) заводы прямо в городе. Пивзавод, мелькомбинат. На мелькомбинате такой запах корма для кур, что ты можешь ориентироваться по нему, вместо GPS "если пахнет - направо поворачивай". В Волге в черте города тоже есть сбросы. Раз в жаркий день искупался. Потом дома отмывался дегтярным мылом, как будто в масле машинном плавал. Поэтому на карту всегда накладываю розу ветров. И тут - может, вы даже не заметите, что пром.объект в 2км от вас, но подветренная сторона. А может быть завод в 1км от вас, но наветренная сторона. И будет филиал газовой камеры.

Сюда же СЗЗ. C 1 янв 2026 г. отменены ориентировочные СЗЗ. Теперь только те, которые в ЕГРН есть. Но сам завод то не исчез. ФГИС УТКО (полигоны отходов). Шум от ЖД ночью. Действенная пешая доступность до школы по новому СП 42.13330.2026 (до 500-800 м. пешком, без пересечения скоростных магистралей - норма).

4 эпизод: Когда 15 вкладок перерастают в код

Поймал себя на том, что на хороший визуальный анализ какого-нибудь кусочка нужно вечером сидеть целый вечер.

10 открытых вкладок, где выписка из ЕГРН, слои НСПД, сайт Росгидромет, карта ФГИС УТКО, спутниковый рельеф, ПЗЗ районной администрации, сайт школы в городе со списком закрепленных домов, СанПиН на шум и т.д. - если подряд 5 или 7 вариантов проверяешь - глаза замыливаются.

Да и устаешь. И можно запросто пропустить нужную вкладку - где был какой-нибудь подтоп или охранная зона кабеля связи.

Как инженер потерпел и не выдержал, решил автоматизировать всю эту скукоту. И получился НедвижСкан сервис, который из кучки информации собирает отчет с техническим аудитом для участка или дома (по кадастровому номеру или адресу), как цельную структурированную картинку.

Автоматически парсит:

подтопленные зоны, ЛЭП и газопроводы, и их охранные зоны, из НСПД;

зонирование и вид разрешенного использования из Правил З.п. (ПЗЗ);

уклоны, перепады высот по цифровой модели рельефа;

розы ветров, соседние пром. выбросы источников;

расчет шума от автодорог и ж/д веток (сопоставление с допустимым днем/ночью по СанПиНам);

реальная пешеходная доступность школ, дет. садов, остановок, поликлиники;

В финале отчета резюмируется тех. выводы: где есть критические риски (куда не давать задаток), где просто технические нюансы - как рычаг торгов.

Например, как готовый отчет выглядит аудит по какому-то конкретному тверскому участку.

готовый пример отчета НедвижСкан

5 эпизод: Борьба с госсерверами

Само написание сервиса - тоже был отдельный фейерверк, когда всякие геоинформационные системы государства периодически пытались уложить нервную систему в прах.

Во-1х, НСПД очень не любит точечные запросы. Т.е. если попытаешься зайти и получить наложение слоев по координатам точки - постоянно ошибка 403 BlockedIP. Даже с белых айпишников российских датацентров ростелекома прилетала блокировка. Если параллельно 3-и запроса сделать - сразу соединения просто висли.

Пришлось переделывать весь принцип взаимодействия. Сначала получать карточку объекта. Затем по карточке извлекать точный векторный контур (полигон) участка. И уже потом по-очереди стараться получить аккуратно пересечение наружных зон с этим полигоном.

Во-вторых, были засады со стандартной адресной подсказкой. На одном из тестовых адресов в частном секторе геокодер радостно впихнул маркер в 80м направо. Именно на асфальт проезжей части. С запросом о кадастровом номере на эту точку. Чуть не вошел феерический статус в отчете "Объект проверки: дорога общего пользования". Теперь алгоритм строго игнорирует что-то приближенное по текстовому адресу, если в запросе есть кадастровый номер. И тупо рисует контур по координатам в росреестре.

А вот мой самый фаворит баг года постройки здания. В официальном карточке объекта было сотни домов с пустым полем year_built. Как будто просто в бд нет никакой инфы. Вплоть до глубокого анализа JSON ответа я наткнулся на соседнее поле year_commisioning. Да-да. Всего одна s. Ошибка в опечатки в слове commissioning в ведомственном тех задании зашили релиз бд. И до тех пор пока ты сам не будешь в коде то же грамматическую ошибку допускать. Ты будешь в тайне от года ввода в эксплуатацию дома.

Сервис экономит мне и всем кто им пользуется десятки часов нудной рутины. И тут же подсвечивает то что продавцы и риелторы стараются не озвучивать.

Но я честно всегда предупреждаю. Алгоритм снимает первый слой. И выявляет 90% скрытых мин. Но ничего не отменяет выезда. За вас комп не понюхает воздух на мелькомбинат. И не полезет в резиновых сапогах в весеннюю канаву. В апреле я все таки не доверяю забор соседа программе.

(Тут по закону долги умершего делятся на всех наследников, скажите, что свою часть готовы отдать рпи предъявлении договора займа, которого у них нет)

- сделай «по человечески», отдай/продай

- Вот вы и сделайте по-человечески и не пытайтесь отнять у меня моё законное имущество.

- твоя мама при жизни обещала отдать долю брату

- При жизни мама мне говорила, чтобы я вступала в наследство и никому ничего не отдавала.

Не пытайтесь быть честной с этими сволочами. Они вас внаглую хотят обобрать.

Уходил тесть стремительно. В сентябре 19-го узнаем, что у него рак легких четвертой степени (который он успешно от всех скрывал), уже в октябре перебираемся в его городок на съемное жилье. Жена ходит к нему по три-четыре раза в день, готовит, убирает и в целом за ним ухаживает. Когда становится понятно, что осталось тестю совсем недолго, эта информация каким-то образом доходит до старшей дочери, после чего начинается форменный цирк.

Очередным утром, когда жена пришла к тестю с продуктами, перед ней оказалась запертая дверь квартиры, из-за которой ей властно приказали проваливать на три буквы. Голос принадлежал старшей дочери, которой активно поддакивал старческий голосок сестры тестя. Прознав за все, старшая сестра (для удобства будем звать ее Галиной) оперативно примчалась из Кишинева и попросту забаррикадировалась в квартире. Тесть к тому моменту уже туговато соображал и как будто бы просто отдался на волю того, кто находится рядом. В квартиру, как вы уже поняли, пришлось прорываться с боем, скандалами и угрозами. Когда это случилось, Галина начала поливать супругу конструкциями в духе "ты тут никто, ты вообще нагулянная, иди отсюда, семья сама разберется, что им делать и как, а тебе только квартира его нужна". Супруга, будучи маминой мороженкой, от такого напора просто растерялась и ретировалась, особенно узрев, как тесть, находясь в каком-то своем мире, внезапно начал кивать в ответ на слова Галины.

Срач, который развернулся впоследствии, был просто омерзителен. Придя в себя, супруга решила показать яйца и пришла обратно, обложив херами и Галину, и всех причастных. В какой-то момент ей даже хотелось демонстративно отказаться от квартиры, но вся семья аккуратно намекнула ей, что именно этого Галина и добивается. Супруга пыталась воззвать и к отцу, который еще буквально пару недель назад отзывался о Галине крайне некомплиментарно, но тому было уже все равно. В итоге, пока супруга активно начала качать вопрос того, что за отцом нужно ухаживать, а с такими вопросами, как наследство, разобраться можно потом, с Галины спали все маски, и квартирный вопрос начал обсуждаться прямо при отце. Супруга резанула, сказав, что ей все равно - как положено по закону, так и будет, ни с кем торговаться она не планирует, но и свое отдавать не хочет. Тогда Галина заявила, что квартира была обещана ей, а супруга, мол, вообще не часть семьи. Тесть кивнул. Супруга сказала, что она такая же дочь, как и Галина и, раз уж та затронула тему с обещаниями, то квартиру обещали ей. Тесть снова кивнул, потом, замешкавшись, помотал головой. Картина маслом.

Далее цирк усиливается. Из Питера прилетает Олег, брат Галины. Кекс своеобразный - вроде бы и адекватный, но пьющий, а после встречи с зеленым змием фляжку при себе вообще не держит. С его приездом срач по наследству, причем на фоне все еще живого тестя, приобретает вообще какой-то игропрестольный характер. Сначала он пытается подговорить супругу, дабы Галину из наследства каким-нибудь образом выкинуть, поделив все на двоих. И это в момент, пока супруга и я возим тестя в больницу, а эти сидят в его квартире. Потом, когда супруга шлет его нахер, он пытается провернуть тот же трюк, но уже с Галиной, причем рассказывая ей, что супруга якобы согласилась и нужно ее за это наказать. Далее мы встречаем его, будучи синим, в парке неподалеку, где он начинает на меня дергаться и всячески провоцировать на драку, поливая оскорблениями и говоря, что если уж супруга в этой семье "наебанная", то я - вообще никто и звать меня никак. Я, будучи не дураком, аккуратно избегаю стычки и увожу оттуда супругу, говоря ей, что стоит мне набить ему хрюканину, как это тут же превратится в рычаг шантажа. И все это, напоминаю, происходит на фоне уходящего из жизни тестя.

Не буду писать, как тесть скончался, как прошли похороны и как происходили все последующие процедуры. Скажу лишь, что мы после похорон уехали почти сразу - супруге было просто физически тяжело все это вывозить, особенно, когда рядом находились эти личности. Они же, не теряя времени, начали процесс выноса из квартиры всего, что не приколочено, включая старый холодильник и запасы сушеного табака-самосада с балкона. К тому моменту все они как-то, криво и косо, но договорились делить все на троих, а о новых разборках супруга и слышать не хотела. Что примечательно, после того, как супруга настояла на своем и дала понять, что все будет по закону, Галина резко изменила свое отношение и стала самим образцом позитивности, дружелюбности и распространителя семейной теплоты. Так прошли полгода.

Последний финт случился уже тогда, когда наследство было принято, доли определены, а на квартиру нашелся покупатель. В момент, когда вся троица уже стояла в кабинете, а покупатель ждал подписей на бумажке, Олег вдруг решил преподнести всем сюрприз. Отложив ручку, он заявил примерно следующее - либо мы мне отдаете еще по половине из своей части денег, либо я сейчас срываю сделку и хрен вы когда эту квартиру продадите, денег не получит никто. Охренели все, кроме меня - услышав этот перл, я не сдержался и начал ржать в голос, так, что меня слышали на соседней улице. Хренов стратег-игропрестольщик все-таки приберег каку напоследок. В итоге следующие полчаса его убеждали не заниматься херней и поставить подпись. Не знаю, как именно, но Галине удалось его в этом убедить, после чего он, получив свою долю в наличке, заявил что-то в духе "вы меня обокрали, теперь вы мне будете должны". Боже, ну и цирк.

Уже спустя годы выяснилось, что завещание в пользу супруги тесть все-таки написал. Ну, как написал - составил текст, оставил его у своего адвоката, а вот до нотариуса с ним не дошел. Или не захотел.

Такая вот история.