Продолжаем тему партизанских инвестиций в малую коммерческую/складскую/нежилую (да как угодно) недвижимость. Сегодня ещё раз, по случаю, вспомним про кладовые. Одну такую, мы как раз на этой неделе сдали в аренду, на примере её и рассмотрим.
Итак, кладовая в цокольном этаже нового дома, в котором у нас приобретена студия. Площадь менее 5,2 м2, стены из керамоблока и бетона, потолок подшит минватой, пол бетонный, дверь металлическая, электричество отсутствует, освещение от аккумуляторного светильника.
Сдали за 2600 рублей в месяц (в теории 31200 в год). Кладовая обошлась нам всего в 20 000 рублей, как подарок первым покупателям к студии, от застройщика. Сейчас по рыночным ценам, такие стоят примерно по ~200 000 рублей. И хоть стоят - это ещё не значит, что продаются, посчитаем доходность по рынку. Так как, к цене моей покупки в 20к, доходность получается 156%. А к уловной рыночной цене, уже умеренные 15,6%.
Не очень много (можно сказать на уровне ОФЗ), но на мой взгляд вполне приемлемо. Помимо арендной доходности, в теории, кладовки и арендная плата на них, будут дорожать по мере заселения дома. Хлама у людей много, а метр жилой площади не сравнится со стоимостью кладовых.
В теории, чтобы получить доходность выше рынка, нужно искать самые недорогие варианты, в перспективных местах и в дополнение, безбожно торговаться. Также есть и другие приемы, чтобы выделиться среди остальной серой массы кладовок.
Удивительно, но некоторые инфоцыгане, умудряюся даже продавать курсы по инвестициям в кладовые (видимо на курсы по инвестициям в квартиры, уже не ведутся, да и порог входа...). В сущности, тут есть некоторые фишки, но по большому счету, нет ничего сложного. Если будет интересно, поделюсь своими мыслями на этот счёт 🔥
У меня давно уже просто стойкое ощущение, что государство с банковской системой намеренно создало условия, чтобы небыло другого выбора кроме как подписывать контракт с МО.
Наша отрасль спецтехники умирает. Тут и там каждый день вижу, что лизинговые компании изымают технику у коллег за которую просто нечем платить, потому что нет работы, нет строительства. Штраф стоянки переполненны и сами лизинговые не знают что с изъятой техникой делать. Стоят карьерные самосвалы (думпера), 30 тонные бульдозеры, тралы, экскаваторы, гелендвагены гниют под с солнцем (но их не жалко)
Всё крупные объекты с дикой отсрочкой платежей, т.е. реальных денег нет, а налоги плати и налоговую это "near bird".
Цены на аренду гусеничного экскаватора в Санкт-Петербурге едва ли превышают 23000 руб за 8 часовую смену.
Нужно заплатить 22% НДС, 20% налог на прибыль, машинисты просят по 700 р/час в среднем.
Куда мы катимся ? Этот минус уже не отработать, его не перекрыть. Экономика в жопе.
Какая у чертям ставка рефинансирования ? Вы чего там ? Мы подыхаем, етить колотить!!
Умерло строительство многоквартирных домов, вместе с закрывшейся ипотекой. За весь апрель в СПб был сдан всего 1 дом. Один!!! В новые регионы на стройку никто не приглашает, страховые отказываются страховать технику. Да и отдав условно экскаватор в "Новые регионы" на строительство ты должен понимать , что если подойдёт человек с автоматом и попросит копать - ты будешь копать, пока не сдохнешь. Это билет в один конец. Но ставки и там уже упали.
Нам с экрана вещают какую-то лютую дичь, но как я должен заправлять 340 литров столяры в бак, если отпускают в канистру всего 20 , а в бак 60 литров ? Экскаватор на заправку на трале таскать каждые 3 дня ? Можно брать наливом в ТК, но уже по 120-130 рубасов. (За нал естественно дешевле, но где его взять-то ?)
И другое, почему произошел топливный кризис. Лично моё мнение.
"Федеральная антимонопольная служба возбудила дело против трёх крупных нефтетрейдеров — АО «Солид-товарные рынки», ООО «Агроторг ЮГ» и ООО «Хансел»."
Эти чуваки скупили всю биржу топливную, и перепродают по завышенным ценам. Скупили её аккурат до массовых атак на НПЗ.
"Виновникам грозят административные штрафы по статье КоАП о заключении ограничивающего конкуренцию соглашения."
Да вертели они эти штрафы знаете на каком месте ? Они заработали на этом миллиарды, ну заплатят 100 млн штрафа, как откуп. И ФАС довольна , и эти в шоколаде, ИМХО.
При том никто не обращает внимание как четко после скупки биржи начались атаки на НПЗ с последующим выводом их из строя. Тут же на лицо инсайдерская информация и сговор, ну не бывает в таких делах случайностей
Я не верю.
Простая тема, же. Хочешь поднять экономику - строй! Строй сука всё, дороги, больницы, всё что угодно. Вокруг стройки возникают торговля, услуги , отели для рабочих, начинают пирожки продавать, растут города , т.е. экономика оживает. Не строишь дома - строй промышленность, инфраструктуру, новые дороги.
Нет стройки , это смерть экономики.
А у нас как ? Крупные строительные подряды отдают на откуп забугорным компаниям. Типа как Astaldi Inshaat строило в Петербурге ЗСД. Ну у нас что нет мостоотрядов ? Есть... (Но это уже отдельная тема, всё всё знают)
Или Китайцам, которые не платят нифига...
Поэтому я и считаю, что "мы все уже умерли, просто ещё не знаем об этом".
Привет, пикабушники! На связи Евгений Сивков. Те, кто читает меня давно, знают: я кандидат экон. наук, налоговый консультант, написал уже больше 70 книг по налогам и бухучету, и постоянно провожу семинары для бизнеса. Обычно мы с вами разбираем, как компаниям выживать в условиях Налогового кодекса.
Но сегодня поговорим о теме, которая касается тысяч обычных физлиц, решивших, что они нашли легкую схему«пассивного дохода».
Сдаешь гараж, склад или офис в аренду через «Мой налог»? Поздравляю, ты незаконный предприниматель.
Спойлер: схема нелегальная, а последствия могут быть вплоть до уголовных. Поехали.
Ситуация: «Я просто сдаю нежилое помещение»
К вам на семинар (или в личку) часто приходят такие вопросы: «Евгений, я купил нежилое помещение на первом этаже (или склад, или большой гараж, или офис). Сдаю его в аренду. Скачал приложение "Мой налог", плачу 6% как самозанятый (НПД). Все довольны, налоговая не ругается. Я же просто физлицо, которое сдает свою собственность, разве нет?»
НЕТ. Не нет, а НЕТ.
И сейчас я объясню, почему такая «экономия» на ровном месте превращает вас из мирного рантье в незаконного предпринимателя.
Главный миф: «Самозанятость спасет всё»
Многие путают сдачу жилого и нежилого имущества. Да, если вы унаследовали квартиру или купили «однушку» для личных нужд, а потом решили ее сдать — вы можете быть самозанятым. Верховный Суд РФ четко сказал: если имущество куплено для личных нужд, а сдается временно, это не предпринимательство (Постановление Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23).
НО! Это правило работает ТОЛЬКО для жилых помещений.
Как только речь заходит о нежилой недвижимости (офисы, магазины, склады, гаражи, производственные цеха), магия самозанятости исчезает. Смотрим закон (ч. 6 ст. 2 Закона № 422-ФЗ): доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество НЕ признаются объектом налогообложения НПД (за исключением аренды жилых помещений).
Простыми словами: Физлицо НЕ ВПРАВЕ применять налог на профессиональный доход (самозанятость) при сдаче в аренду нежилого помещения. Точка.
Как налоговая понимает, что вы бизнесмен?
Вы можете возразить: «А как они узнают? Я же просто физик!». А они узнают. ФНС России (Письмо от 07.05.2019 N СА-4-7/8614) четко описала признаки того, что ваше «просто физлицо» на самом деле — скрытый бизнесмен.
Смотрите, если у вас есть хотя бы пара пунктов, вы в зоне риска:
Цель покупки. Вы купили это нежилое помещение сразу с целью сдачи его в аренду (или для перепродажи), а не чтобы хранить там свои личные лыжи.
Систематичность. Вы сдаете объект регулярно, получая стабильный доход.
Хозяйственный учет. Вы ведете какие-то таблицы, Excel-файлики, считаете амортизацию, коммуналку.
Устойчивые связи. У вас одни и те же арендаторы годами, вы заключаете договоры пролонгацией.
Реклама. Ваши объявления висят на Авито и Циан с пометкой «от собственника, коммерция».
Минфин (Письмо от 29.08.2022 N 03-02-07/84032) прямо говорит: деятельность по предоставлению физлицами нежилой недвижимости в аренду и регулярное получение дохода — это предпринимательская деятельность.
Чем это грозит? (Спойлер: ничем хорошим)
Если вы сдаете «нежилку» систематически, но не открыли ИП, вы нарушаете закон. А дальше по классике:
Налоговая переквалифицирует доходы. Все ваши полученные деньги обложат НДФЛ (13% или 15%) вместо ваших любимых 4-6%. Плюс насчитают пени и штрафы.
Административка. Штраф по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ за ведение деятельности без регистрации.
Уголовка. Если доход был крупным (свыше 2,25 млн руб.) или особо крупным (свыше 9 млн руб.), привет, статья 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство». Штрафы до 300 тысяч, принудительные работы или даже лишение свободы.
Что делать?
Всё очень просто. Не нужно изобретать велосипед и прятаться за статусом «физика».
Открывайте ИП. Это делается за 3 дня, бесплатно (если подавать электронно) и не требует кучи бумаг.
Выбирайте правильный режим. Для сдачи недвижимости в аренду идеально подходит УСН «Доходы» (6%) или Патент (ПСН), если он применяется для аренды коммерческой недвижимости в вашем регионе.
Платите копейки и спите спокойно. Вы легальны. Вы можете выдавать арендаторам закрывающие документы (если арендатор — юрлицо или ИП, им это жизненно необходимо). Вы не боитесь проверок.
Резюме: Нежилое помещение + регулярная сдача в аренду = обязательная регистрация в качестве ИП. Самозанятость здесь не работает. Никакие «я просто физлицо» в суде не сработают.
👇 А теперь вопрос к вам, пикабушники! Сталкивались ли вы с тем, что налоговая пыталась переквалифицировать сдачу недвижимости в предпринимательскую деятельность? Или, может, знаете кого-то, кто до сих пор сдает склады через «Мой налог» и спит спокойно?
Делитесь историями в комментариях, разберем самые интересные кейсы!
С вами был Евгений Сивков. Подписывайтесь, впереди еще много разборов того, как не потерять деньги из-за незнания законов.
Поделитесь, пожалуйста, опытом выселения арендаторов через суд с помощью судебных приставов.
В интернете прочитала много историй о негативном опыте взаимодействия с судебными приставами: постоянные переносы, затягивание исполнительного производства и отсутствие реальных действий. Неужели всё действительно настолько плохо?
Был ли у кого-нибудь положительный опыт выселения с помощью судебных приставов? Если да, расскажите, как всё проходило и сколько времени заняло.
Если у вас, наоборот, был негативный опыт, тоже, пожалуйста, поделитесь. Интересно узнать, с чем можно столкнуться на практике и чего ожидать.
Если вы ищете, что посмотреть в Нячанге самостоятельно, куда съездить на байке, какие достопримечательности Нячанга действительно стоят посещения и сколько это стоит — собрала список мест, которые мы посетили сами.
Классный огромный парк на целый день. Водные горки и батуты, зоопарк с носорогами, дендрарий с кактусами, аттракционы. Мы гуляли 8 часов и не успели всё посмотреть. Лучше приезжать с утра. Идеально для детей и взрослых.
Очень атмосферное место. Обезьянки милые, но некоторые довольно наглые — одна пыталась напасть, когда нечем было угостить. Берите с собой бананы или орехи, но будьте осторожны.
📍40 000 донгов (~1,5 $) + парковка 3–5 тыс. донгов
Отличный океанариум с красивой подсветкой и чистыми аквариумами. Много разных рыб, акулы, скаты. Подойдёт и детям, и взрослым. Провели там пару часов с удовольствием.
Место , где можно почувствовать себя принцем или принцессой. Каждая веточка украшена, везде фотозоны, искусственная дымка, мини-зоопарк. Идеально для красивых фото.
Очень рекомендую. Мастера буквально создают произведения искусства вручную. Особенно впечатлили картины из песка и огромные панно. Единственная проблема — сразу появляется желание всё купить, а потом понимаешь, что как-то это ещё нужно довезти домой.
Наверное, единственное место, которое разочаровало. До каскадов приходится долго идти по тропе без особых видов — почти всё закрывают деревья. Сам водопад скорее напоминает каскадную горную речку. Я рекомендую посмотреть только входную зону.
Тогда снимайте у того, кто отказывает вам в замене замка или личинки. В любой момент, когда вы спите или отсутствуете может прийти один из бывших арендаторов со своей старой копией.
Экспресс экскурс по законам. Собственник не имеет права посещать квартиру без спроса и присутствия арендатора. По статье 25 Конституции РФ, статье 671 Гражданского кодекса РФ и статье 3 ЖК РФ, жилье неприкосновенно, а наниматель получает законное право владения и пользования на срок действия договора найма. В случае самовольного проникновения в жилище собственника будут судить по статья 139 УК РФ "Нарушение неприкосновенности жилища".
Арендодатель не может ручаться за всех предыдущих жильцов. А адекватность его самого лучше всего показывает договор: иногда там появляются пункты противоречащие законам и здравому смыслу одновременно. С одной стороны, это не проблема, потому что по закону они считаются недействительными, не отменяя остальных на основании статьи 180 ГК РФ.
С другой стороны всякие сомнительные пункты являются основанием задуматься и позадавать вопросы. Например, когда я помогал бывшей снять новое жильё, то заметил, что по договору она не имеет права выехать раньше 11 месяцев, а за такой выезд ей не возвращается залог. Причём арендодатель оставляет за собой право выселить арендатора в любой момент. После моих долгих настойчивых вопросов штраф убрали, но выяснилось, что квартира уже находится в продаже.
Но среди пикабушников мне сегодня попался ещё хуже пример собственника. Он считает, что у арендатора вообще нет прав, его можно выгнать в любой момент по любой причине, а в квартиру можно прийти со своим ключом в любое время, если придумал причину. Менять замок он запрещает, ему насрать на все желания съёмщика и не умеет читать законы.
Идеальный вариант следующий. Арендодатель согласен на смену замка/личинки и получает свой новый ключ по договорённости. Свой старый замок оставляет себе и может потом вернуть назад. А арендатор спит спокойно и не дрожит находясь вне дома.
UPDATE для собственников. Не надо на меня обижаться за то, что я напомнил людям их права и привёл номера статей законов. Ваши права тоже защищены. Изучайте законы, прописывайте всё необходимое в договоре и оценивайте жильцов ДО подписания договора. А то потом будете как одна матершинница сначала заключили договор с нищими, которые незаконно жили в её квартире по субаренде, а потом жалуется в Пикабу и обижается на меня за просьбу не хамить. Другой считает, что запрет сменить замок притянет хороших жильцов. Ага! Которые ничего не боятся или нечего терять.) При этом не знает, что делать, если жильцы перестали платить. Серьёзно?
Предлагаю хорошую привычку: изучать законы, касающиеся того, чем вы занимаетесь. Это очень просто. Всё есть в интернете бесплатно.
