Продолжаем тему партизанских инвестиций в малую коммерческую/складскую/нежилую (да как угодно) недвижимость. Сегодня ещё раз, по случаю, вспомним про кладовые. Одну такую, мы как раз на этой неделе сдали в аренду, на примере её и рассмотрим.

Итак, кладовая в цокольном этаже нового дома, в котором у нас приобретена студия.  Площадь менее 5,2 м2, стены из керамоблока и бетона, потолок подшит минватой, пол бетонный, дверь металлическая,  электричество отсутствует, освещение от аккумуляторного светильника.

Сдали за 2600 рублей в месяц (в теории 31200 в год). Кладовая обошлась нам всего в 20 000 рублей, как подарок первым покупателям к студии, от застройщика. Сейчас по рыночным ценам, такие стоят примерно по ~200 000 рублей. И хоть стоят - это ещё не значит, что продаются, посчитаем доходность по рынку. Так как, к цене моей покупки в 20к, доходность получается 156%. А к уловной рыночной цене, уже умеренные 15,6%.

Не очень много (можно сказать на уровне ОФЗ), но на мой взгляд вполне  приемлемо. Помимо арендной доходности, в теории, кладовки и арендная плата на них, будут дорожать по мере заселения дома. Хлама у людей много, а метр жилой площади не сравнится со стоимостью кладовых.

В теории, чтобы получить доходность выше рынка, нужно искать самые недорогие варианты, в перспективных местах и в дополнение, безбожно торговаться. Также есть и другие приемы, чтобы выделиться среди остальной серой массы кладовок.

Удивительно, но некоторые инфоцыгане, умудряюся даже продавать курсы по инвестициям в кладовые (видимо на курсы по инвестициям в квартиры, уже не ведутся, да и порог входа...). В сущности, тут есть некоторые фишки, но по большому счету, нет ничего сложного. Если будет интересно, поделюсь своими мыслями на этот счёт 🔥

04.07.2026 Станислав Райт — Русский Инвестор

Привет, пикабушники! На связи Евгений Сивков. Те, кто читает меня давно, знают: я кандидат экон. наук, налоговый консультант, написал уже больше 70 книг по налогам и бухучету, и постоянно провожу семинары для бизнеса. Обычно мы с вами разбираем, как компаниям выживать в условиях Налогового кодекса.

Но сегодня поговорим о теме, которая касается тысяч обычных физлиц, решивших, что они нашли легкую схему «пассивного дохода».

Спойлер: схема нелегальная, а последствия могут быть вплоть до уголовных. Поехали.

Ситуация: «Я просто сдаю нежилое помещение»

К вам на семинар (или в личку) часто приходят такие вопросы: «Евгений, я купил нежилое помещение на первом этаже (или склад, или большой гараж, или офис). Сдаю его в аренду. Скачал приложение "Мой налог", плачу 6% как самозанятый (НПД). Все довольны, налоговая не ругается. Я же просто физлицо, которое сдает свою собственность, разве нет?»

НЕТ. Не нет, а НЕТ.

И сейчас я объясню, почему такая «экономия» на ровном месте превращает вас из мирного рантье в незаконного предпринимателя.

Главный миф: «Самозанятость спасет всё»

Многие путают сдачу жилого и нежилого имущества. Да, если вы унаследовали квартиру или купили «однушку» для личных нужд, а потом решили ее сдать — вы можете быть самозанятым. Верховный Суд РФ четко сказал: если имущество куплено для личных нужд, а сдается временно, это не предпринимательство (Постановление Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23).

НО! Это правило работает ТОЛЬКО для жилых помещений.

Как только речь заходит о нежилой недвижимости (офисы, магазины, склады, гаражи, производственные цеха), магия самозанятости исчезает. Смотрим закон (ч. 6 ст. 2 Закона № 422-ФЗ): доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество НЕ признаются объектом налогообложения НПД (за исключением аренды жилых помещений).

Простыми словами: Физлицо НЕ ВПРАВЕ применять налог на профессиональный доход (самозанятость) при сдаче в аренду нежилого помещения. Точка.

Как налоговая понимает, что вы бизнесмен?

Вы можете возразить: «А как они узнают? Я же просто физик!». А они узнают. ФНС России (Письмо от 07.05.2019 N СА-4-7/8614) четко описала признаки того, что ваше «просто физлицо» на самом деле — скрытый бизнесмен.

Смотрите, если у вас есть хотя бы пара пунктов, вы в зоне риска:

1. Цель покупки. Вы купили это нежилое помещение сразу с целью сдачи его в аренду (или для перепродажи), а не чтобы хранить там свои личные лыжи.

2. Систематичность. Вы сдаете объект регулярно, получая стабильный доход.

3. Хозяйственный учет. Вы ведете какие-то таблицы, Excel-файлики, считаете амортизацию, коммуналку.

4. Устойчивые связи. У вас одни и те же арендаторы годами, вы заключаете договоры пролонгацией.

5. Реклама. Ваши объявления висят на Авито и Циан с пометкой «от собственника, коммерция».

Минфин (Письмо от 29.08.2022 N 03-02-07/84032) прямо говорит: деятельность по предоставлению физлицами нежилой недвижимости в аренду и регулярное получение дохода — это предпринимательская деятельность.

Чем это грозит? (Спойлер: ничем хорошим)

Если вы сдаете «нежилку» систематически, но не открыли ИП, вы нарушаете закон. А дальше по классике:

1. Налоговая переквалифицирует доходы. Все ваши полученные деньги обложат НДФЛ (13% или 15%) вместо ваших любимых 4-6%. Плюс насчитают пени и штрафы.

2. Административка. Штраф по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ за ведение деятельности без регистрации.

3. Уголовка. Если доход был крупным (свыше 2,25 млн руб.) или особо крупным (свыше 9 млн руб.), привет, статья 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство». Штрафы до 300 тысяч, принудительные работы или даже лишение свободы.

Что делать?

Всё очень просто. Не нужно изобретать велосипед и прятаться за статусом «физика».

1. Открывайте ИП. Это делается за 3 дня, бесплатно (если подавать электронно) и не требует кучи бумаг.

2. Выбирайте правильный режим. Для сдачи недвижимости в аренду идеально подходит УСН «Доходы» (6%) или Патент (ПСН), если он применяется для аренды коммерческой недвижимости в вашем регионе.

3. Платите копейки и спите спокойно. Вы легальны. Вы можете выдавать арендаторам закрывающие документы (если арендатор — юрлицо или ИП, им это жизненно необходимо). Вы не боитесь проверок.

Резюме: Нежилое помещение + регулярная сдача в аренду = обязательная регистрация в качестве ИП. Самозанятость здесь не работает. Никакие «я просто физлицо» в суде не сработают.

👇 А теперь вопрос к вам, пикабушники! Сталкивались ли вы с тем, что налоговая пыталась переквалифицировать сдачу недвижимости в предпринимательскую деятельность? Или, может, знаете кого-то, кто до сих пор сдает склады через «Мой налог» и спит спокойно?

Делитесь историями в комментариях, разберем самые интересные кейсы!

С вами был Евгений Сивков. Подписывайтесь, впереди еще много разборов того, как не потерять деньги из-за незнания законов.

@Avito.help, в моем объявлении о сдаче в аренду квартиры было указанно, что сдавать квартиру я хочу гражданам РФ, потому что:

1. Они мне нравятся.

2. С ними меньше потенциальных рисков.

Какое ограничение по национальному или религиозному признаку вы увидели?