Всем доброго время суток!
Как и обещал, сегодня смотрим какие есть риски при покупке квартир, приобретенных с использованием средств материнского капитала или полученных по наследству.
Итак, начинаем.
1. Риски покупки квартиры, если продавец использовал материнский капитал при ее покупке.
Я думаю, что большинство знает особенность квартир приобретенных с использованием средств материнского капитала, а именно если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, то по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире.
С какими рисками можно встретиться, покупая квартиру, в приобретении которой участвовал ранее материнский капитал?
Если Вы не стали выяснять обстоятельства, при которых продавцом была куплена квартира, и в последствии выяснилось, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но не были соблюдены все требования при ее оформлении и/или последующей продаже, предусмотренные действующим законодательством, то есть риск того что сделка может быть признана недействительной.
Кто может выступить инициатором оспаривания сделки?
Во-первых, супруг, которому также должна выделяться доля. Особенно часто такие иски всплывают в случае развода и раздела совместно нажитого имущества. Как правило, инициатором становится тот супруг, с которым суд опередил проживание детей.
Во-вторых, это сами дети. Причем, такой иск может всплыть через 5-10-15 лет, то есть когда ребенок достигает совершеннолетнего возраста. Согласитесь, будет неприятным сюрпризом получить такой иск после того как вы вообще возможно забыли, как выглядел ваш продавец.
В-третьих, такое исковое заявление вправе подать государственные органы, как правило, это: органы опеки и попечительства, ПФР или сотрудники прокуратура (чаще конечно первые два).
В таком случае хорошо, если у Вас просто получится договориться на выплату стоимости доли, но есть немалый риск того, что суд сделку развернет (признает недействительной), на основании решения суда будут перераспределены доли так, как они должны были быть изначально распределены и жилье вернется в собственность продавца и его семьи.
Безусловно, продавец в таком случае обязан вернуть Вам все полученные от Вас деньги, НО:
1. А будут ли у него эти деньги? Или он будет долгое время возвращать их по частям N-ое количество лет?
2. Даже если Вы получите все деньги и сразу, то сможете ли Вы приобрести аналогичное жилье? (Инфляция, удорожание стоимости недвижимости и пр. весьма быстро обесценивают деньги)
3. Не забываем, что у нас было много доп. расходов: проценты по кредиту, расходы на сделку, расходы на ремонт и пр.
Так-с…пугать перестаю, переходим к вопросу о том, как себя обезопасить
Самый идеальный вариант, что продавец не скрывает от нас факта использования материнского капитала, все доли выделены и объект полностью готов к сделке. В таком случае нам необходимо провести базовую проверку объекта, о которой я рассказывал в этом посте (Что проверять при покупке недвижимости) и попросить у Продавца согласие органов опеки на совершение такой сделки.
Идеально, если это цепочка сделок и продавец продает квартиру, чтобы сразу же купить другую, которая по своим характеристикам не ухудшает текущие жилищные условия семьи (как правило, это одно из главных условий для получения согласия органов опеки, при этом цена квартиры должна быть не ниже продаваемой, а если столько же или ниже, то доли должны быть выделены в большем размере, чем в существующей квартире).
Но не всегда все так просто… Как мы можем узнать использовал ли продавец материнский капитал?
1. Указание на использование материнского капитала есть в правоустанавливающих документах: договор-купли-продажи, договор долевого участия и пр. (Да, я встречал договоры, где этого не было указано и сделки регистрировались).
2. Запросить у продавца выписку со счета, на котором учитывается материнский капитал. Данную справку может получить продавец в Пенсионном фонде России, срок ее изготовления составляет около 5 рабочих дней.
Какой повод у нас есть полагать, что был использован материнский капитал? Конечно же – это наличие детей. Надо понимать, что материнский капитал выдается с 01.01.2007 г., соответственно, ни один ребенок, который мог бы стать причиной выдачи его родителям материнского капитала, не достиг совершеннолетнего возраста на дату публикации этого поста. Соответственно, если для продавца это единственное жилье, то при осмотре квартиры Вы скорее всего обнаружите наличие в квартире ребенка/подростка или как минимум признаки его проживания.
Конечно, говорить о том, что не бывает людей, которые сделают все, что можно, чтобы скрыть данный факт (наличие детей) нельзя, потому, если Вы такой же параноик, как и я, то можете позадавать вопросы соседям о продавце, что позволит Вам узнать дополнительную информацию, в том числе и о семейном положении и наличии/отсутствии детей, что позволит понимать требовать от продавца справки из ПФР или нет.
Если Продавец разрешит вам посмотреть свой паспорт, то это также один из способов проверки наличия детей у продавца ;)
Для данной категории сделок я, как ни странно, являюсь сторонником нотариальной сделки именно по причине того, что нотариус имеет чуть больший инструментарий при проверке документов, однако, нотариальная форма сделки не отменяет необходимость провести проверку квартиры и всех документов самостоятельно.
Итак, какие документы мы хотим видеть от продавца перед сделкой, помимо общего комплекта документов?
1. Согласие органов опеки на продажу продавцом квартиры, смотрим на каких условиях органы опеки разрешили сделку, смотрим условия, задаём вопросы если что-то не понятно. Если действительно что-то насторожило, то не стесняемся сходить на прием к сотруднику органа опеки, который выдал данное разрешение, чтобы прояснить для себя все.
2. Согласие ПФР, следуем тому же регламенту, что и указан относительно органов опеки.
3. Документы, подтверждающие, что продавец выделил членам своей семьи положенные по закону доли.
Вы можете проверить правильность выделения долей сами, формула достаточно проста:
3.1. Сумма мат.капитала / на количество членов семьи = стоимость обязательной доли.
3.2. Стоимость квартиры / на стоимость доли = размер обязательной доли каждого члена семьи.
От каких сделок я рекомендовал бы держаться подальше? (меня ранее ругали за чрезмерный негатив к сделкам с приватизированными квартирами, поэтому в данном посте я немного сократил перечень)
1. Если продавец купил квартиру по ДДУ, но не принял ее еще в собственность (например, дом еще не сдан) и хочет ее продать через переуступку права требования. Необходимо понимать, что при продаже такого объекта продавец не мог каким-либо образом выделить супругу и ребенку положенные доли, но это не отменяет наличие обязательства по совершению таких сделок.
2. Продавец не выделил обязательные доли членам своей семьи и заявляет, что проблем не будет, даже предоставил согласие супруги на совершение сделки. А как дополнительный аргумент показывает Вам документы, подтверждающие, что дети являются собственниками иного объекта недвижимости.
Предлагаю бежать от такого продавца, так как наш законодатель четко указал, что если помещение было приобретено/построено/улучшено с использованием средств материнского капитала, то оно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей.
Ну, с материнским капиталом я вроде бы закончил…
Переходим к сделкам с недвижимостью, полученной по наследству
Для начала мне, пожалуй, стоит сказать о том, что есть несколько типов наследования:
1. распределение наследства в рамках процедуры, установленной действующим законодательством, которая ставит в зависимость степень родства, обязательные наследственные доли и иные факторы;
2. по завещанию, то есть по письменному волеизъявлению наследодателя.
Пожалуй, главным риском покупки унаследованной недвижимости является возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. Это может привести к тому, что наследник может сделку в судебном порядке, а как следствие вы рискуете остаться без недвижимости, но с деньгами, а в самом худшем сценарии и без недвижимости, и без денег, так как продавец уже все потратил.
Кто может попробовать оспорить сделку по покупке вами недвижимости?
1. Те, кому положена обязательная доля, но они ее не получили
К ним можно, например, отнести лиц, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание, как правило, это: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя.
Проблема в том, что большинство продавцов и покупателей уверены, что раз есть завещание, значит все ОК. Однако, реальность бывает другой и в итоге покупатели таких квартир ввязываются в ненужные для себя суды.
2. Недостойные наследники (прим. хотел найти мем какой-нибудь на эту тему, но не получилось)
Так называют тех, кто имеют право на наследство, но на основании судебного решения или решения нотариуса не получают его.
К ним могут относить, например, родителей, лишенных родительских прав.
С ними ситуация чуть понятней, чем с теми, кто имеет право на обязательную долю, да и, казалось бы, им отказали в наследстве, однако, такие люди все еще вправе попробовать обжаловать решение, на основании которого им запретили участвовать в распределении наследственной массы. А это значит что? Значит покупатель такой недвижимости может потратить кучу нервов, денег и сил на решение данной проблемы.
3. Скрытые наследники
К таким людям, например, мы можем отнести: признанных без вести пропавшими или умершими, а также людей, кто отбывают свое наказание в местах лишения свободы. Почему скрытые? Проблема в том, что о данных людях могли забыть, а сами эти люди не знали о том, что они вправе вступить в наследство, НО, узнав об этом инициируют оспаривание результатов распределения наследственной массы, а как следствие и вашу сделку.
4. Недовольные завещанием
Возможна ситуация, когда, предположим, имущество получено по завещанию и у нас нет никого из категорий 1,2 и 3, указанных выше. Однако, есть люди, которые непременно захотят оспорить завещание, например, по причине того, что наследодатель не имел возможности осознавать, что он делает или его заставили написать завещание, и потенциальные наследники могут обратиться в суд, и если су встанет на их сторону, то завещание будет отменено, а наследственная масса будет перераспределяться.
Как вам минимизировать возможные риски?
Во-первых, старайтесь избегать сделок со свежим наследством. Почему? Как я ранее и говорил, одним из главных рисков покупки наследственного имущества является отсутствие возможности проверить перечень всех наследников. Продавец не даст Вам гарантию, что через N-ое количество времени не объявятся иные наследники, которые захотят оспорить сделку, даже если продавец уверен, что иных наследников нет. Помните, в посте про сделки с приватизированным имуществом я писал о неожданных жильцах (Риски покупки приватизированной недвижимости)? Так вот, тут есть похожий риск.
Как следствие, моим советом является рекомендация покупать недвижимость, полученную по наследству, за пределами совокупности следующих сроков:
• Срок вступление в наследство (6 мес. со дня открытия + 3 мес., если наследство получено в следствие отказа от наследства другим лицом);
• Срок исковой давности, позволяющий оспорить результаты распределения наследственной массы. В данном случае у нас применяется классический срок исковой давности – 3 года, но надо понимать, что такой срок может быть продлен при наличии уважительных причин, но есть предельный срок в 10 лет.
Тут надо понимать, что срок исковой давности исчисляется не с момента, когда умер наследодатель, а с момента, когда наследник узнал о смерти наследодателя. Таким образом, если есть уважительные причины, предположим, человек был в коме и точно не мог узнать о смерти наследодателя до выхода из нее, то он может пойти оспаривать результаты распределения наследства.
Поэтому, если Вы приняли решение купить недвижимость, полученную по наследству, то желательно приобретать ту, которая была получена 10 лет назад, а если пойти на некоторые компромиссы, то хотя бы 6-7 лет назад. В таком случае вы не устраняете, но минимизируете шансы появления неизвестных наследников. К тому же надо учитывать, что таким наследникам еще надо будет восстановить срок исковой давности.
Прим.: Отдельно оговорюсь, чтобы не грузить Вас тонкостями, я специально игнорирую такие тонкости как:
• Специальный сроки исковой давности по наследству, например, оспаривание завещания;
• Основания для восстановления срока исковой давности потенциальными наследниками по истечении 10 лет.
Во-вторых, в договоре купли-продажи указываем реальную цену. В принципе, я сторонник того, что надо ее всегда указывать в случаях сделок с недвижимостью, особенно, если вы являетесь стороной покупателя, но многие продавцы и риелторы каким-то способом уговаривают покупателей занизить цену, чтобы помочь продавцу с налогами. Причем иногда даже без таких документов как: дополнительное соглашение об увеличении цены (которое не подается на регистрацию) или договор купли-продажи неотделимых улучшений.
Думайте в первую очередь о себе, так как указание реальной, а не заниженной цены дает Вам:
• Возможность уменьшить свою налогооблагаемую базу, в случае продажи этой недвижимости (мы сейчас говорим о сроке, когда вы должны заплатить НДФЛ с продажи недвижимости);
• Получить налоговый вычет в полном объеме, т.к. излишнее занижение стоимости покупки по документам может привести к тому, что Вы не сможете получить налоговый вычет в полном объеме;
• Покупка по рыночной стоимости будет одним из ваших аргументов, если Вы столкнетесь с оспариванием вашей сделки по покупке квартиры (это может касаться, например, банкротства продавца или в случае оспаривания вашей сделки несогласными наследниками).
Так, пугалок я накидал, можно и сказать под конец что-нибудь положительное.
Несмотря на весь тот негатив, что выше я сказал, должен отметить, что в последнее время судебная практика такова, что большинству покупателей удается отстоять свое право на купленную ими недвижимость. Но это справедливо именно для случаев, когда покупатель признавался добросовестным приобретателем. С характеристиками добросовестного приобретателя вы можете ознакомиться в ст. 302 ГК РФ.
На сегодня закончим, как обычно, напоминаю, что здесь содержатся общие рекомендации и не учтены индивидуальные особенности, которые могут всплыть в конкретной сделке, или редкие случаи.
Надеюсь, было полезно.
Отвечать на вопросы и комментарии буду в понедельник-вторник.
Обещать сроков выпуска следующего поста не буду, так как не готов их обозначить.
Ранее я озвучивал доступные темы, пишите, пожалуйста, что вам было бы интереснее:
1) сделки с недвижимостью;
2) интеллектуальная собственность;
3) товарные знаки;
4) франчайзинг (шучу, тут я уже начал делать посты, так что выбор темы уже не актуален).
