Вы никогда не обнаружите скрытые дефекты при визуальном осмотре без помощи специалиста. А именно они могут значительно повлиять не только на качество и долговечность вашего ремонта, но и на безопасность. Мы составили свой топ-5 скрытых дефектов, которые застройщик «забывает» устранить:
1. Промерзание стен — летом этот дефект не выявить, но зимой он виден на тепловизоре. Часто приводит к появлению плесени и грибка в квартире.
2. Повреждённые трассы водоснабжения — рабочие иногда закручивают саморезы прямо в трубы, не зная их расположения.
3. Повреждённые трассы отопления — аналогичная история: саморезы в трубах приводят к проблемам при первом запуске системы.
4. Отсутствие противопожарных муфт на канализационных трубах между этажами. При пожаре у соседей или у вас огонь может распространиться через незащищённые проходы.
5. Проблемы с электропроводкой — скрутки, повреждённая изоляция, саморезы в проводах. Такие дефекты легко «спрятать» за штукатуркой.
Эти проблемы часто остаются незамеченными при самостоятельной приёмке. Профессиональный технадзор с использованием спецоборудования помогает выявить такие скрытые дефекты.
Еще больше полезных и интересных материалов из строительной сферы в моем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor
- была приемка с членом СРО. Составили акт, указали косяки + сделали оценку недвижимости. Под ключ 12к. - косяков было более чем на 250к... Ну я бы так много не нашел, но прям вот указали все и про все. - застройщик за свой счет починил все что мог. Далее был диалог об урегулировании.
А вот в чем соль. 1. Квартира в ипотеке Банка и Банку также отправили отчет об недостатках. 2. Оценку банку также отправили, но указали, что принять не можем по причинам из п.1. 3. Юрист приемщика корректно оформил претензию на устранение + подключил банк. 4. Т.к. у приемщика был канал в телеге + 1.5к подписчиков, то дело могло обрести значительные репосты.
Застройщик +/- устранил косяки и выполнил косметический ремонт и ему это стоило меньше, чем бы было взыскано в суде
Окно без ручки — при приёмке квартир это не редкость.
Застройщик либо забывает их установить, либо не прикручивает.
Без ручки невозможно проверить открывание створок, работу механизма и состояние внешней части окна. А это важный этап: от качества монтажа окна зависит тепло, герметичность и отсутствие продуваний.
Поэтому у специалистов в «арсенале» всегда есть запасная ручка. Вроде бы мелочь, но без неё никак.
Сталкивались ли вы с окнами без ручек на приёмке?
Еще больше полезных и интересных материалов из строительной сферы в моем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor
В Народный фронт обратились жители округа Варавино-Фактория. Люди обеспокоены, что на улице Воронина, 31 началось строительство 12-этажного двухкорпусного комплекса. Жаловались в мэрию Архангельска, но их не слышат. Между тем, соседние здания в радиусе 30 метров от стройки не обследованы.
Стройплощадка расположена забор в забор к детскому саду “Клюковка”, объект буквально заходит на прогулочную площадку для малышей.
На торцевых панелях соседней пятиэтажки на Воронина, 31, корпус 3 идут трещины, фасады не ремонтировались и официально признаны аварийными ещё в 2015 году. Горожане боятся, что подъезд просто обвалится из-за забивки свайного поля.
К тому же, жильцы ближайших восьми домов, а это 2500 человек, целыми зимами воюют с администрацией из-за сбоев с теплоснабжением и переживают, что при новой стройке старые сети просто не выдержат.
Народный фронт обратился в областную прокуратуру. Требует проверить проектно-сметную документацию, расчеты инсоляции нового здания и его вибрационных воздействий на соседние конструкции, а также состояние и степень износа подводящих коммуникаций.
Большинство проблем при сдаче жилья можно решить с помощью правильного договора с жильцами. В посте расскажем, какие правила проживания нужно прописать в бумагах, чтобы подстраховаться.
Проблема: порча имущества
Решение. Перед заселением зафиксируйте, какая мебель и техника есть в квартире и в каком состоянии. Например, обеденный стол без сколов и потёртостей. Если что-то уже сломано или имеет дефекты, то тоже укажите это в акте приемки-передачи квартиры. Для надежности сфотографируйте каждый предмет. Да, это займёт время, но на случай порчи у вас будут доказательства, что изначально мебель была в другом состоянии.
Также пропишите в договоре ответственность за порчу имущества. Например, добавьте пункт о том, что арендатор обязан купить мебель или технику взамен испорченной или возместить ущерб деньгами.
Ещё эту проблему поможет решить залог. Это сумма, которую берёт арендодатель с жильца при заключении договора. Если при выезде вся мебель и техника в том же состоянии — залог возвращается. Если что-то испорчено — его можно потратить на возмещение ущерба.
Проблема: шум по ночам
Решение. Пропишите в договоре, в какое время в квартире нельзя шуметь. По закону свои «тихие часы» есть в каждом регионе, но если у вас особые договорённости с соседями, предупредите жильцов отдельно. Например, арендаторам будет важно знать, что в квартире напротив просят не шуметь с 13:00 до 15:00, потому что в это время их ребёнок спит.
Если вы пока не познакомились с соседями, будет полезно представиться, обменяться контактами и попросить сообщить, если квартиранты будут шуметь. Так своевременно узнаете о проблеме и покажете соседям, что заботитесь об их комфорте. Законодательно вы не обязаны уведомлять их о том, что сдаёте квартиру, но предупредить будет нелишним.
Проблема: жильцы не платят за квартиру вовремя
Решение. Укажите в договоре, в каких числах квартирант обязан оплатить проживание и что будет, если сроки срываются. Например, выселение или пеня.
Проблема: арендатор пересдает квартиру посуточно
Решение. Чтобы избежать порчи имущества (и отношений с соседями) этого избежать, пропишите в договоре запрет на субаренду и посуточную пересдачу жилья.
Проблемы: в квартире живет больше людей, чем вы рассчитывали
Решение. Чтобы в квартире не поселились 20 студентов вместо молодой семейной пары, заранее уточните у потенциального арендатора, сколько человек планирует въехать. Если цифра вас устраивает, пропишите её в договоре. Там же укажите паспортные данные каждого жильца. Также можете прописать, как поступите, если жизненная ситуация у арендатора изменится — скажем, человек обзаведётся семьёй или решит снимать квартиру пополам вместе с другом. Укажите, что это важно согласовать с вами заранее и заключить допсоглашение.
Подумайте про гостей — согласны ли вы, чтобы к жильцам приходили гости на ночь? Если нет — пропишите это в договоре. Но здесь важно не перегнуть. Если всё запрещать, человек вряд ли захочет снять у вас квартиру — ему тоже должно быть комфортно.
Проблема: курение в квартире
Решение. Перед заселением подумайте, какие правила важно соблюдать. Например, не курить, не держать животных. Всё это укажите в договоре. Если вы не против животных — тоже пропишите это в договоре.
Проблема: неожиданный ремонт
Решение. Если у вас квартира со свежим ремонтом и вы ничего не хотите в ней менять — пропишите это в договоре. Если ремонт уже можно обновить — зафиксируйте, кто имеет право это делать за чей счёт, какие работы можно проводить. Если разрешаете делать ремонт арендатору, укажите, какие изменения с вами нужно согласовывать, какие — нет.
Проблема: жильцы неожиданно решили съехать
Решение. Укажите в договоре, за сколько дней минимум жильцы должны предупредить о том, что съезжают. Так у вас будет время найти новых арендаторов без потери дохода. Договор защищает не только арендодателя, но и жильца. Так арендатор может быть уверен, что плата не поднимется неожиданно и его не выселят раньше срока.
На что ещё важно обратить внимание при сдаче, чтобы не было неприятностей
Не заселяйте знакомых
Проблем с друзьями или родственниками может быть даже больше, чем с незнакомым людьми. Знакомые могут задерживать оплату, не выполнять какие-то пункты договора с надеждой, что вы поймёте. Есть риск испортить отношения с близкими.
Не торопитесь на этапе поиска
Если процесс сдачи затягивается, вы можете поторопиться с поиском квартирантов. Но важно подходить к этому вопросу без спешки: проверить квартиранта, составить договор, обговорить все условия. Вы потратите время, но увеличите шансы найти добросовестных жильцов, которых не нужно будет контролировать 24/7. А значит, сэкономите своё время и нервы в будущем.
Проверьте арендатора
Посмотрите его паспорт, спросите про место работы, возьмите контакты родственников на экстренный случай, посмотрите профиль в соцсетях.
Оформите свою деятельность официально
Официальное оформление даёт много плюсов для арендодателя. Один из них — защита в случае, если жилец не выполняет условия договора. Например, сломал диван. Если вы сдаёте жильё неофициально и без договора, то взыскать ущерб будет сложно.
Договор не даст вам стопроцентную гарантию, что ничего плохого не случится, но поможет это компенсировать. Поэтому составлять его обязательно (и лучше с юристом). А еще советуем дополнительно обсудить условия словами с будущими жильцами. Доброе отношение и хороший разговор помогут наладить отношения, а значит снизить риски неприятных ситуаций в будущем.
Чек-лист, что точно должно быть в договоре:
Срок проживания — дата заезда и выезда
За сколько жильцы должны предупредить арендодателя о том, что планируют съезжать
Максимальное количество проживающих
Стоимость аренды и размер залога
Даты оплаты аренды
Время тишины
Запрет на суточную пересдачу жилья
Правила проживания — можно ли курить, заселяться с животными, делать ремонт
Циан совместно с Госуслугами запустил сервис «Онлайн-договор», который содержит готовые проверенные шаблоны договора аренды. Это дает возможность сэкономить время на подготовку документов и делает сделку более прозрачной.
Даже более того! Верховный Суд РФ разъяснил, что размещение наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома приравнивается к использованию общего имущества дома.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ признаёт фасад общим имуществом всех собственников, поэтому распоряжаться им нельзя без согласия других собственников. Передача части общего имущества в пользование (например, части стены под кондиционер) возможна только на основании решения общего собрания собственников (см. определение ВС РФ № 5-КГ22-150-К2).
Когда установка признаётся незаконной:
- Кондиционер установлен без решения общего собрания собственников.
- Нет необходимых разрешений от органов власти, если дом охраняется как памятник или фасад попадает под специальные архитектурные требования.
В таких случаях суд может обязать собственника демонтировать оборудование.
Что делать собственнику:
1. Ещё не установили кондиционер: включите вопрос в повестку общего собрания собственников и получите письменное решение (протокол).
2. Кондиционер уже установлен без согласия: попробуйте узаконить установку — проведите собрание и оформите согласие либо получите нужные разрешения в органах власти.
3. Поступило требование о демонтаже: либо добровольно демонтируйте блок, либо обжалуйте требование в суде, если считаете его необоснованным.
Рекомендации:
- Сначала уточните статус здания (памятник, охранная зона и т.д.) и местные правила благоустройства.
- Зафиксируйте переписку и решения (протокол, паспорта работ).
- При спорных ситуациях обратитесь к управляющей компании или к юристу.
Эти меры помогут избежать судебных споров и возможного принудительного демонтажа.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Окна — главная боль новостроек. Основная часть дефектов, которые мы обнаруживаем во время осмотра, приходится именно на оконные конструкции. Вот что мы там находим:
1. Стеклопакеты
Окалины, царапины, следы заводского брака или некачественной полировки. Бывают случаи, когда после некачественной реставрации на стекле появляется эффект «линзы».
2. Оконные рамы
Трещины, сколы, механические повреждения, отсутствие декоративных накладок, повреждённые ручки (иногда и полное их отсутствие).
3. Комплектация и монтаж
Отсутствие или деформация отливов, повреждённые или отсутствующие уплотнители, промерзания, продувания.
Дефекты оконных конструкций можно заметить и при визуальном осмотре, но выявить все недочёты без специалиста практически невозможно.
С чем приходилось сталкиваться вам?
Еще больше полезных и интересных материалов из строительной сферы в моем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor
Средняя стоимость приёмки сегодня — около 10 000 рублей. На первый взгляд кажется лишней тратой, но по факту это вложение, которое многократно окупается.
Почему?
– В квартирах «комфорт» и бизнес-класса выявленные дефекты экономят собственнику от 200 000 до 300 000 рублей на ремонте.
– В премиальном сегменте устранение дефектов в элитной недвижимости может стоить больше 1 000 000 рублей.
Если вовремя их не обнаружить — можно влететь в копеечку. После подписания акта приёма-передачи все выявленные дефекты придётся устранять за свой счёт. Поэтому приёмка — это не трата, а способ сохранить бюджет и получить квартиру без проблем.
Еще больше полезных и интересных материалов из строительной сферы в моем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor
