Недавно просматривал квартиры на авито и наткнулся на заманчивое предложение (для Уфы я бы сказал очень заманчивое), да и еще под семейную ипотеку.

Но появились сомнения. Так как дом строящийся, решил посмотреть у застройщика и в итоге ниже:

Причем видно что поменяли планировку (убрали выступ на кухне), но площадь осталась та же.

Это какой то новый вид мошенничества?

Объявление от агенства

Объявление от застройщика

На всякий случай написал в поддержку авито чтобы проверили объявление.

Не верь словам прокурора, слезам проститутки и обещаниям прораба, что все будет как в смете.

Ну что же - бригаду я выбрал, на руках смета и впереди светлое ожидание что все будет точно также как и насчитали.

Не знаю как везде, но в Москве строитель стоит классом выше чем медики и пожарные, потому что на объект они приходят пустые. Молоток, стремянка, очки защитные и перчатки - все покупаешь за свои деньги. На все про все ушло 90к.

Градация строителей - посмотрев всех рабочих, кто будет делать ремонт можно понять, как социальный лифт работает в действии. Низшая каста это укладчики стен и штукатурщики. Войдя в квартиру ты оказываешься в филиале местной чайхоны, где один делает плов, второй стену, третий общается по фейстайму без наушников.

Ощущение что тебе косплеят нашу рашу, где Равшан и Джамшут является не героем телешоу, а героями твоей стройки.

Верхняя ступень эволюции - это прораб и кондейщики, Это сейчас модные типы, в брендовой одежде, которые ниже определенной стоимости даже разговаривать не станут

Далее работа - за любое движение платишь ты. Нужно чтобы унитаз в ванной стоял для рабочих - платишь ты. Чтобы они смогли руки помыть после работы - опять же платишь ты.

За первый этап работы+ материалов вышло 780к
Получилось сэкономить от первоначальной сметы - 50к

А теперь практические советы:

1. В смете часто есть дублирующие работы: подготовка объекта к строительству и устройство электро и водоточек. Зачастую одна и таже работа считается дважды

2. Всегда берите технический надзор. При должной компетенции, он вам выйдет в 0, а то и заработает вам денег. Т.к объемы в финальной смете могут разнится от 0,5 до 5 квадратов, что в переводе на деньги выходит дорого

3. Делайте ресерч по площадкам. Цены могут разнится на разных площадках. Мониторьте озон, вб, и строительные магазины. Главное правило - все что строителям (перчатки, маски, биты и тд) - можете покупать где дешевле, что останется в квартире - где качественней

4. Познакомьтесь с соседями по лестничной площадке. Т.к организовывать общие покупки и доставки существенно дешевле

5. Платите наличкой. В текущих реалиях магазины дают скидку до 10% на позиции

В следующей части расскажу, где могут обманывать сантехники, почему не стоит слепо доверять дизайн

В Банке России открыто признали: цены на жилье перестали быть понятными даже для регулятора. Один из подчиненных Набиуллиной, директор департамента банковского регулирования и аналитики Александр Данилов заявил (источник РБК), что лично «в шоке» от текущих цен на квартиры.

Я смотрю на объявления, смотрю на эти цены - я, честно говоря, в шоке, по-простому. Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать

Сказал Данилов на конференции Сбербанка.

По его словам, рынок до сих пор переваривает последствия периода сверхвысокого спроса, который поддерживался массовой льготной ипотекой. Тогда продажи жилья доходили до 2,5-3,5 млн кв. м в месяц, а цены на новостройки за несколько лет фактически удвоились.

Сейчас спрос стабилизировался, доля господдержки снижается, и рынок пытается «нащупать новый баланс».

Но почему этот баланс вообще оказался нарушен?

Постараюсь объяснить как льготная ипотека стала ускорителем рынка и что из этого вышло.

Многие до сих пор спорят: льготная ипотека - это было благо или ошибка? Сама идея изначально работала как мощный стимул для рынка. Государство дало дешевые деньги - спрос моментально вырос. Люди пошли покупать квартиры, строительная отрасль начала ускоряться.

Но дальше включилась обычная логика рыночной экономики. Застройщики увидели растущий спрос и начали поднимать цены. Сначала аккуратно, потом всё агрессивнее - любой коммерческий рынок всегда стремится к максимальной прибыли.

В результате возникла цепная реакция: первичное жилье стало дорожать быстрее вторичного, а разрыв между ними местами достигал десятков процентов.

Откуда вообще взялась льготная ипотека

Программа появилась не случайно. В 2018 году перед строительной отраслью была поставлена большая государственная задача - выполнить поручение президента России (источник РИА) и выйти на 120 миллионов квадратных метров жилья в год. На тот момент объёмы строительства были существенно ниже.

Чтобы резко разогнать рынок, начали искать инструменты стимулирования спроса. Одним из таких инструментов и стала массовая льготная ипотека. И какое-то время система действительно работала: стройка росла, объемы ввода увеличивались, рынок активно развивался.

Почему система перестала работать

Перелом произошёл после 2022 года в силу известных февральских событий.

Экономика начала перестраиваться, выросла нагрузка на бюджет, а программы массовой поддержки стало всё сложнее сохранять в прежнем объёме. После этого началось постепенное сворачивание льготной ипотеки (источник Рамблер), а Центробанк усилил борьбу с инфляцией.

Но ключевая проблема была не в самой ипотеке. Поручение было дано только по квадратуре, а корень ситуации - не в возводимых квадратных метрах: таким образом были перепутаны причина и следствие.

Невозможно повысить благосостояние людей количеством построенного жилья. Людям нужны не только квадратные метры, им нужна возможность эти квадратные метры купить. Пока доходы населения остаются на текущем уровне, доступность жилья придётся поддерживать искусственно - субсидиями, льготами и дешёвыми кредитами. Именно поэтому рынок оказался в ситуации, когда жилья строится много, а позволить себе его становится всё сложнее.

Что первично: доходы или стройка

Логика должна работать в обратную сторону. Сначала - рост экономики и доходов населения. Затем - появление устойчивого платежеспособного спроса. И только после этого естественным образом растут объемы строительства и рынок недвижимости.

Иначе рынок неизбежно начинает жить на искусственном стимулировании спроса, которое рано или поздно приводит к перегреву цен и к болезненной коррекции.

Подобную логику замены местами причин и следствий можно в целом проследить в нашей государственной политике в отношении стройкомплекса. Когда целью декларируется развитие бизнеса и увеличение количества рабочих мест в г. Москве, вместо создания условий для естественного эволюционного развития предпринимательства, власть искусственно нагружает застройщиков жилья обязательствами по созданию МПТ (мест приложения труда) - т.е. квадратных метров офисных, производственных и административных пространств - без оглядки на то, будут ли данные пространства востребованы бизнесом. Так же и с жильем - под лозунгом повышения уровня жизни населения создаются квадратные метры квартир без оглядки на то, кто себе эти метры сможет в итоге позволить.

В конечным итоге, именно эта логическая цепочка и такой подход венчаются сложившейся картиной, когда механизм льготной ипотеки, наступившие вслед за ним последовательно бюджетный, а затем и потребительский кризис - создали замкнутый круг тех порочных явлений в действующей экономике, который мы сейчас наблюдаем.

#Тугарев_Объясняет

Локация: Калуга
Цена: 12 000 000 руб. за дом 200 м2 на 11 сотках
Стоимость исправления дефектов в конце поста

Недавно проводили осмотр частного дома перед покупкой.
Из проектов только эскизы.
Ар, Кр, геология и проекты на инженерные системы отсутствуют, представитель застройщика сказал, что дорого и вообще они так всегда строят, делали для продажи в ипотеку, ну вы поняли.

Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой

1. Внешний осмотр, фасад, окна и отмостка

Выявлено отсутствие герметизации отливов, отсутствуют накладок на дренажные отверстия на рамах, трещины в углах оконных проемов на фасадах и высолы у основания стены.

Отдельный риск - ливневая вода сливается непосредственно под здание, нормальной отмостки нет.
Слив ливнёвки непосредственно под здания при типе фундамента мелкозаглубленная плита - весьма опасное сочетание: перенасыщение водой основания = высокая вероятность осадок и деформаций.

Обоснования:

ГОСТ 30971-2012 п. 5.1.4, 5.1.5

СП 293.1325800.2017 п. 7.22, п. 7.24, п. 8.2.5, таблица 8.2, п. 8.2.9, п. 9.4-9.7

СП 17.13330.2017 «Кровли» - п. 9

На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы), ну и нет усиления

Последствия:

влага попадает внутрь фасадной системы и монтажные швы

трещины раскрываются после циклов замораживания/оттаивания

возможны отслоения отделки и повторные высолы, если не исправить причину

вода у основания дома повышает риск подмыва, осадки и морозного пучения.

Ориентир по исправлению: от 300 000 ₽, при переделке фасадных узлов и водоотведения - намного выше

2. Канализация и скважина рядом с домом

Канализация выполнена как система из двух выгребных/дренирующих колодцев.

Расстояние от негерметичных дренирующих колодцев до дома - около 2,8-3,2 м. ( при допуске в 8 м). Расстояние от скважины до дренирующего колодца канализации около 15 м.

Обоснования:

СанПиН 2.1.3684-21 п. 18, 19, 21; ГОСТ Р 70818-2023 п. 3.44, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.13, 5.1.14, 5.1.20, 5.4.3, 5.5.2.8, приложение Б п. Б.5

Последствия:

риск загрязнения источника воды

запахи и санитарные проблемы

замачивание грунта у основания дома

Ориентир по исправлению: от 300 000 до 800 000 ₽, если потребуется переделка локальной канализации и перенос/доработка узлов.

3. Забор

Присутствуют следы коррозии на металлических элементах забора
На верхней части труб отсутствуют защитные заглушки

Обоснование:

СП 28.13330.2017 п. 9.2.2, 9.2.3, 9.3.3; ГОСТ 23118-2019 п. 5.3.1, 5.3.4; ГОСТ 35094-2024 п. 5.2.

Последствия:

• Развитие коррозии, попадание влаги внутрь труб, разрушение металла изнутри, деформация при замерзании воды, ослабление конструкции и сокращение срока службы забора.

Ориентир по исправлению: от 50 000 до 200 000 ₽, если потребуется исправление сварных швов, полная зачистка и защита от коррозии.

4. Электрика

В щите есть вводное противопожарное УЗО 100 мА и отдельные дифавтоматы на часть линий, но отсутствует полноценная защита на внешние розетки и прочие розеточные линии.

При имитации утечки тока 30 мА защита на части розеток не срабатывает. Также выявлены зажимы многожильных проводников без НШВИ наконечников, подключение жил разного сечения под один зажим, попадание изоляции под клемму и проблема с PE-проводником.

Для варочной панели использован провод ПВС в строительных конструкциях и за потолком.
Провод ПВС вообще не предназначен для прокладки внутри конструкции (он для внешнего подключения приборов) имеет короткий гарантированный срок эксплуатации (7 – 12 лет)

Обоснование:

ГОСТ Р 50571.4.41-2022 п. 411.3.3, п. 415.1.1; ПУЭ п. 7.1.79, п. 7.1.82, п. 2.1.48, п. 1.7.144; ГОСТ Р 50571.5.52-2011 п. 526.1, п. 526.2, п. 526.8.1; ГОСТ Р 50571.5.54-2024 п. 543.3.1; ГОСТ Р 50571.16-2019; ГОСТ 7399-97 п. 1, Приложение А, таблица А.1.

Последствия:

Выявленные нарушения в электрощите и розеточных линиях могут привести к отсутствию полноценной защиты человека от поражения электрическим током, некорректной работе УЗО/дифавтоматов, появлению опасного потенциала на корпусах электроприборов, локальному нагреву контактных соединений, искрению, оплавлению изоляции, повреждению оборудования и повышенному риску возгорания.

Применение провода ПВС для линии варочной панели при скрытой прокладке в строительных конструкциях и за потолком создаёт дополнительный пожарный риск на мощной нагрузке вследствие возможного перегрева, старения изоляции и отсутствия возможности визуального контроля состояния проводника.

Ориентир по исправлению: от 70 000 до 250 000 ₽: зависит от объема переборки щита, трасс и необходимости замены линий.

5. Чердак и кровельный пирог:

Не закреплена теплоизоляция труб вентиляции
Пароизоляция перекрытия выполнена некачественно: не заведена на стены, есть зазоры по периметру, требуется демонтаж натяжного потолка второго этажа для восстановления непрерывности слоя.

Утеплитель смонтирован из кусков, без смещения швов, плиты не подогнаны по размеру между балками/обрешеткой, присутствуют зазоры. Не обеспечен выход воздуха из вентиляционного зазора. Выявлен обзол на деревянных конструкциях и отсутствие уплотнительной ленты между бруском контробрешетки и гидроизоляционной мембраной.

Обоснование:

СП 17.13330.2017 п. 4.4, 4.4а, 4.4б, 4.4в, 4.5; СП 71.13330.2017 п. 5.2.1-5.2.3, п. 5.3.10, 5.3.12, 5.3.13; СП 50.13330.2012 п. 4.1, 8.1, 8.2, 8.3; СП 64.13330.2017 п. 4.2, 4.6, 5.2; ГОСТ 8486-86 п. 2.2, таблица, п. 6.2.

Последствия:

намокание утеплителя и потеря теплоэффективности

конденсат, плесень и запах сырости

гниение деревянных конструкций

Ориентир по исправлению: от 700 000 ₽ до 2 000 000 ₽ и выше: зависит от площади, необходимости вскрытия потолков и переделки кровельного пирога.

6. Отделочные работы внутри дома

Дверь в санузле смонтирована с отклонением от вертикальной плоскости 7 мм/м ( при допуске в 1,5 мм/м)
Напольное покрытие уложено с отклонением от горизонтали, есть механические повреждения плашек и уступы.

Обоснование:
СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014, п. 7.7, ГОСТ 475-2016, п. 5.4.2 , СП 71.13330.2017, п. 8.14.1, таблица 8.15

Последствия:
Тут последствия больше эстетического характера, если сравнивать со всем остальным, проблем конструктивных не несут, за исключение скрипов, просадки ламината, самопроизвольного открывания двери и т.д. )

Ориентир по исправлению: от 30 000 и до 200 000 , если потребуется перекладка покрытия и перемонтаж дверных блоков полностью

🤑 ИТОГО: Покупка этого дома потребует вложений от 1,5 млн ₽ только на исправление ошибок.

За красивым (и не очень) фасадом может быть скрыто очень много дорогостоящих нюансов, если вы не строитель, вы не сможете это все определить с первого взгляда и велик риск совершения ошибки.

Поэтому осмотр дома перед покупкой это тот базовый минимум, которым вы можете себя подстраховать и не влететь на миллионы рублей на переделку дома.

Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить ремонт в бесконечную стройку - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor.

Там куча реальных советов и лайфхаков