0 просмотренных постов скрыто
Купил квартиру за 15 млн, сосед такую же за 14. Оба довольны, но один идиот
Вчера выложил пост про цены на новостройки. Показал на цифрах, что в конкретных сегментах цены скачут вниз-вверх.
Думал, люди поймут простую мысль: можно поймать момент и купить дешевле.
А в комментах:
«Мне важно что через 5-10 лет она будет стоить х2-3»
«За 9 лет моя однушка подорожала в 6 раз. Пошёл на****!!!»
Мужики. Я не спорю. Подорожает. Вырастет. Через 10 лет будет дороже.
НО.
Если ты сегодня купил за 15 млн, а через месяц застройщик выкатил акцию и такая же квартира стоит 14 млн... ты что, рад что переплатил миллион?
«Да пофиг, через 10 лет она будет стоить 30!»
Ну так она и у соседа будет стоить 30. Только он на миллион меньше отдал. А ты этот миллион мог в ремонт вложить. Или на первоначальный взнос. Или просто не отдавать банку лишние проценты.
Давайте на примере
Вот комментарий из вчерашнего поста:
Acuarelamar: «Брала квартиру за 10 млн. К концу года подорожала до 14 млн. НО: летом бахнули скидку и продавали за 11.5»
Видите? Человек сам пишет: цена скакала от 10 до 14, потом падала до 11.5, потом снова вверх.
Это и есть моя мысль. Не «недвижка не растет». А «внутри этого роста есть провалы, и их можно ловить».
Кто-то купил за 14. Кто-то за 11.5. Через 10 лет оба продадут за 25. Но один заплатил на 2.5 млн меньше.
Еще из комментов
«А почему 8 месяцев? Взял бы год, было бы по-другому!»
Потому что сервис работает 8 месяцев, у меня нет машины времени. Но даже за 8 месяцев видно: цены не ползут ровненько вверх. Они прыгают туда-сюда. И это окно для экономии.
«ТС не программист, ТС балабол»
Ну ок. Балабол который написал парсер для 35 застройщиков и выкатил бесплатный сервис. Страшный балабол.
Короче, если совсем просто
Я не говорю «не покупайте, всё упадет».
Я говорю: смотрите историю цен перед покупкой. Может оказаься, что:
Месяц назад было дешевле
Застройщик регулярно делает акции
Конкретно этот тип квартир сейчас в просадке
И тогда можно или подождать, или поторговаться с менеджером.
А можно не смотреть и переплатить. Через 10 лет все равно будет дороже, да? Ну и отлично. Только сосед на эту разницу машину купит.
Вот вам реальные примеры
Это конкретные квартиры. По каждой скидке идет проверка по истории цен. Это не скидка от накидки. Историю цен можете проверить сами, приложил пример одной квартиры.
Можете сами потыкать на mskmeter.ru или в телеге t.me/mskmeter.
P.S. Жду комментарии «да мне пофиг, через 10 лет все равно вырастет». Я понял, мужики. Вы любите переплачивать. Уважаю.
Показать полностью
4
«Недвижимость всегда растет? Ага, щас. Показываю на цифрах как нас обманывают»
Короче, я программист. Не риелтор с золотой цепью и фразой «этот район очень перспективный». Просто чувак, который любит ковыряться в данных.
Полгода назад начал мониторить цены на новостройки в Москве. Каждый день. По каждой квартире. И вот что я там накопал.
Спойлер: вас имеют. Но красиво.
«Средняя цена выросла на 3%»
Видели такие заголовки? Аналитики строчат отчеты, СМИ репостят, эксперты важно кивают в камеру.
Только вот какой толк от этой «средней»?
Туда намешали студии у черта на куличках и пентхаусы в Хамовниках. Бетонные коробки без отделки и квартиры с джакузи. Дома, которые сдадут завтра, и те, что достроят когда-нибудь потом.
Это как посчитать среднюю зарплату в компании вместе с директором. Поздравляю, вы все миллионеры! На бумаге.
Если вы выбираете однушку без отделки в конкретном ЖК, вам эта «средняя по больнице» вообще ни о чем не говорит.
Ладно, давайте на примере
Берем ЖК «Квартал Монс» от Брусники. Нормальный проект, не ноунейм.
Смотрим среднюю цену по ЖК:
О, растет! Все как обещали, недвижимость дорожает, успевайте запрыгнуть в последний вагон!
А теперь фильтруем: только однушки, только без отделки.
И тут упс.
Цена квадрата без отделки упала с 476 до 456 тысяч. Это минус 4% за полгода. Чувак, который купил такую квартиру полгода назад, сейчас в минусе. При том что «в среднем» все типа растет.
Но подождите, дальше веселее.
Четырехкомнатные квартиры по статистике подорожали на 31,6%. Вау! Надо брать!
Только нюанс: их в продаже две штуки. Две, Карл! И если глянуть историю цен по конкретной квартире, там падение.
Просто дешевые лоты раскупили, остались дорогие. Вот тебе и «рост».
Как не попасться
Первое. Забейте на «среднюю цену по рынку». Она бесполезна. Сравнивайте только квартиры с одинаковыми параметрами: отделка, корпус, комнатность, срок сдачи.
Второе. Не ведитесь на «недвижимость всегда растет». Это работает в среднем по рынку и на длинной дистанции. А в конкретном сегменте конкретного ЖК цены скачут туда-сюда.
Откуда данные
Я сделал штуку, которая каждый день собирает цены с сайтов застройщиков и сравнивает. Если интересно потыкать, есть телеграм-канал t.me/mskmeter, там автоматом постятся скидки с пометками «реальная» или «фейковая». И сайт mskmeter.ru с графиками.
Итого
Рынок новостроек это не «купил и забыл, оно само вырастет». Там куча нюансов, которые намеренно прячут за красивыми средними цифрами.
Можно, конечно, довериться риелтору. Только помните: ему выгодно, чтобы вы купили побыстрее и подороже. А что там будет с ценой через полгода, это уже ваши проблемы.
Ладно, я закончил. Если есть вопросы по конкретным ЖК, могу глянуть историю цен. Пишите в комменты.
Показать полностью
5
Застройщики получили отсрочку по уплате неустойки до 31 декабря 2026 года
Застройщики получили отсрочку по уплате неустойки до 31 декабря 2026 года
Правительство утвердило механизм, по которому неустойку с застройщиков можно взыскать через суд, но получить деньги дольщики смогут только после 31 декабря 2026 года.
Кроме того, до 31 декабря 2026 года включительно предоставляется отсрочка в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени) и возмещения застройщиком убытков, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2026 года.
C февраля по декабрь с 6.5 млн до 9.8 млн
22 февраля делал пост про самые дешевые квартиры в новостройке внутри МКАД.
Это был ЖК “2-й Иртышский” от ПИКа.
Цена студии - 6.5млн и даже меньше.
Сейчас - 9.8 млн и дороже.
Окак.
С чего начать ремонт в новостройке, чтобы сэкономить время и деньги: мой пошаговый план
Когда мы с мужем наконец-то получили ключи от своей новенькой однушки, в голове была только одна мысль: «С чего начать ремонт квартиры в новостройке, чтобы не разориться?». Вообще, мы люди «загородные», уже несколько лет живем в своем доме, который строили и отделывали почти полностью сами, своими руками. Но решили, что маленькая квартира в городе на будущее лишней не будет – мало ли, дети подрастут или просто захочется пожить в городе. Помню этот первый визит – стоишь посреди бетонной коробки, ветер свистит в щелях, а ты пытаешься представить, где будет стоять любимый диван. Наш опыт стройки дома показал, что без четкого плана любая затея превращается в черную дыру для бюджета. Поэтому сегодня расскажу, с чего начать ремонт квартиры в новостройке без отделки.
Оцениваем масштаб работ и выбираем тип отделки
Прежде чем бежать в строительный магазин за перфоратором, нужно трезво оценить, что именно вам досталось от застройщика. В нашей однушке был суровый голый бетон, но вообще встречаются три основных варианта. От этого зависит последовательность ремонта в квартире в новостройке.
Черновая отделка. По сути, это просто «коробка». Стены кривые, пола нет, вместо потолка – нижняя часть плиты перекрытия. Из плюсов: вы видите все косяки застройщика сразу, и вам не нужно платить за демонтаж чужой плохой отделки. Вы сами вольны решать, где пройдут провода и трубы.
Предчистовая. Стены уже оштукатурены и выровнены под финиш, стяжка пола залита, розетки торчат из стен. Остается только наклеить обои и положить ламинат. Это сильно экономит время, но вы не знаете, насколько качественно проложены коммуникации. Мы с мужем такие варианты не любим – предпочитаем знать, что спрятано под слоем гипса.
Чистовая отделка. Заезжай и живи. Но, честно говоря, качество материалов там часто оставляет желать лучшего. Мы решили, что лучше взять «голую» квартиру и сделать все на совесть, чем потом через два года переделывать за кем-то отваливающуюся плитку.
Если бюджет сильно ограничен или квартира берется под быструю сдачу в аренду, чистовая отделка от застройщика – спасение. В остальных случаях лучше брать бетон. В этом варианте вы сами решаете, с чего начать ремонт в новостройке, полностью контролируя закупку каждой смеси и выбор каждого кабеля.
Планирование – залог спокойствия
Чтобы обустройство не превратилось в бесконечный хаос, важно определить этапы ремонта квартиры в новостройке с нуля пошагово. Без плана вы рискуете оказаться в ситуации, когда ванна уже стоит, а трубы к ней забыли подвести.
Создание реалистичного плана
Даже если вам нужен простой косметический ремонт, обязательно нарисуйте план. Сейчас полно программ, где можно подвигать мебель виртуально, но я для нашей однушки выбрала Дизайн Интерьера 3D. Мы с мужем прорисовывали там каждый сантиметр. Знаете, чем она мне понравилась?
Там все по-человечески: можно загрузить скан плана от застройщика и просто обвести стены. Я за вечер «расставила» всю мебель и технику, чтобы понять, влезет ли наш любимый огромный холодильник. В программе есть огромный каталог покрытий – можно примерить ламинат или плитку еще до похода в магазин, а потом сразу составить смету. Без такой визуализации легко промахнуться: например, купить шкаф, который перекроет выключатель или дверной проем. Продумывая поэтапный ремонт в новостройке с нуля, отметьте на схеме все розетки, выводы под воду и интернет-кабель. По опыту жизни в доме скажу: розеток на кухне должно быть в два раза больше, чем вы планируете изначально.
Проект создан в программе Дизайн Интерьера 3D
Демонтаж и перепланировка
Если вы решили, что стандартная планировка вам не подходит, то снос перегородок – это первое, с чего начать ремонт в новой квартире. Помните про законы: нельзя трогать несущие стены, объединять лоджию с комнатой через снос подоконного блока (в большинстве случаев) и переносить «мокрые зоны» (кухню и санузел) туда, где у соседей снизу жилые комнаты.
Замеры и окна
Как только определились с планировкой, зовите замерщиков окон и входной двери. Их часто изготавливают по месяцу, а без них начинать пыльные работы нет смысла – пыль от штукатурки моментально забивается в механизмы временных окон и дверей. А вот замеры для межкомнатных дверей и встроенной мебели лучше отложить до момента, когда стены станут идеально ровными.
Технические нюансы: дом должен «усесться»
Масштаб работ зависит не только от ваших фантазий, но и от типа самого здания. Для выбора сроков начала работ и понимания того, какая должна быть последовательность работ при ремонте квартиры в новостройке, учитывайте тип строения.
Монолитные дома. Они дают минимальную усадку, так как это цельная конструкция. Можно сразу делать дорогой ремонт, клеить текстильные обои и не бояться, что они пойдут «волной».
Панельные дома. Садятся около года-двух. Если поторопиться, на стыках плит могут появиться микротрещины. Здесь лучше использовать отделочные материалы, которые могут «тянуть» деформацию, например, виниловые обои или натяжные потолки.
Кирпичные дома. Самые капризные в этом плане. Усадка может длиться до пяти лет и идти неравномерно. У нас как раз кирпичный дом и мы сделали на первое время ремонт попроще, чтобы потом не было больно смотреть на треснувшую дорогую плитку.
Закупка материалов
Мой любимый аттракцион – «уместиться в смету». Закупать все сразу – плохая идея. Хранить горы мешков со смесями в маленькой однушке будет просто негде, да и мешать мастерам (или вам самим) они будут постоянно. Но есть исключение: плитка. Берите ее из одной партии сразу на весь объем с запасом 10-15%. Если докупать потом, оттенок может отличаться, и это будет бросаться в глаза. Это и есть правильный порядок ремонта в новостройке: сначала завозим черновые материалы (смеси, трубы, кабели), а финишные покрытия (обои, ламинат) покупаем, когда стены уже просохли.
Основные этапы отделки
Когда вы четко определили для себя, в каком порядке делать ремонт в новостройке начинается самое важное.
Черновой этап
Электрика. Штробление стен под кабели.
Сантехника. Разводка труб в санузле и на кухне. Не экономьте на фитингах – протечка в многоквартирном доме обойдется дороже, чем в частном.
Выравнивание стен и потолка. Если не планируете натяжной потолок, приготовьтесь к долгому процессу оштукатуривания.
Стяжка пола. Она должна сохнуть минимум 2-3 недели. Не верьте тем, кто говорит, что можно класть ламинат через три дня.
Предчистовая стадия
На этом этапе стены нужно шпаклевать, шкурить и грунтовать. Это очень ответственный момент: любая неровность вылезет под покраской или тонкими обоями. На этом же этапе мы монтируем подоконники и готовим выводы под кондиционер (если он планируется).
Финишная (чистовая) отделка
Мой любимый этап, когда квартира наконец-то становится похожей на жилье. Здесь важно соблюдать логику, чтобы не испортить уже готовое. Мы шли по принципу «сверху вниз»:
Сначала делаем потолок (красим или натягиваем).
Затем клеим обои или красим стены.
Укладываем напольное покрытие (ламинат, паркет, кварцвинил).
В самый последний момент устанавливаем межкомнатные двери и плинтусы. Двери – это финал, так как коробка должна встать на уже готовое напольное покрытие.
Заключение
Ремонт в маленькой однушке после опыта строительства большого дома кажется нам с мужем приятной прогулкой, но и тут есть свои подводные камни. Главное – не торопиться и следовать плану. Помните, что каждый сэкономленный на этапе планирования час обернется лишним днем работы на стройке.
Краткий чек-лист для тех, кто в начале пути:
Примите квартиру у застройщика, для этого лучше нанять специалиста.
Сделайте детальный проект – хотя бы от руки, но с точными размерами.
Определитесь со стилем заранее.
Закупайте материалы частями, но плитку и обои – с запасом из одной партии.
Сначала делайте все коммуникации, и только потом – красоту.
Оставьте 20% бюджета на непредвиденные нужды (поверьте, они появятся).
После завершения всех работ останется только провести генеральную уборку, расставить мебель и наслаждаться результатом. Удачного вам преображения бетона в уютное гнездышко!
Показать полностью
4
Ответ на пост «Строительные войны. Эпизод I. Атака клоунов»2
Давно вынашиваю идею написать пост-квинтэссенцию, а тут про "атаку клоунов", да ещё по теме. Поэтому напишу пост-ответ.
Мне 38 лет, двадцать два года из них я прожил в многоквартирных домах (общежитие, квартиры-хрущёвки, малосемейка, коммуналка...), остальные 16 лет я живу в личных одноквартирных домах: снимали дом, пока строили свой, потом продали построенный-купили другой недостроенный, строили, потом продали, купили другой...
Ну и специальность моя связана со строительством домов.
В 2012 году у меня случился когнитивный диссонанс. Выражался он в том, что я трудился на работе с зарплатой 35 тысяч рублей, а знакомые подрабатывали пригоном автомобилей из Москвы и продажей этих авто. Покупали в Москве какой-нибудь ГАЗ 31105 за 75 тысяч рублей, пригоняли его в Сибирь за 4000 км, подкрашивали и продавали за 175 тысяч рублей, зарабатывая 70 тысяч (30 пусть затраты на пригон-подкраску, предположу) за пару недель или даже меньше.
Наш с ними когнитивный диссонанс выражался в том, что эти же покупатели таких машин готовы были переплачивать 100 тысяч за ржавую шпаклёванную развалюху, но за качественный продуманный архитектурно-строительный проект, который бы экономил такому заказчику миллионы рублей - не готовы были платить. Торговались, спорили, жадничали.
Да и в целом некоторые до сих пор живут в разваливающихся протухших от запахов хрущёвках, но тратят миллионы на новые авто вместо ИЖС.
Меня это тогда не сильно тревожило, но диссонанс возник.
При этом некачественное строительство я пережил на себе лично довольно рано.
Выражалось это в том, что когда мне было три года, меня оперировали - вырезали опухоль на шее, удалили лимфоузлы. В моём детском саду тогда было много детей на инвалидности по онкологии (со слов родителей). И совсем недавно родители мне рассказали, что один лишь прораб был в курсе того, что тот детсад построили из фонивших радиацией стройматериалов, и он потом отсудил у гос-ва денег (видимо за своего ребёнка, это было как раз после Чернобыльской аварии, вначале 1990-ых). Уверен, что то воспаление значительно сказалось на всей моей последующей жизни, учитывая важность удалённых лимфоузлов для организма.
Далее хочу сказать, что сейчас очень много строится жилья на продажу.
Это дома без вентиляции, без требуемого правильного утепления, такие дома с мостиками холода, будут плесневеть и отсыревать со временем.
Строят даже из шлака. Шлак - это отходы с ТЭЦ, шлак годиться только для дорожного строительства (насколько пригодна зола в дорожном строительстве? В принципе сомневаюсь в целесообразности добычи угля, выступающего в качестве фильтра на пути поверхностных вод к подземным), в жилье и в гражданском строительстве его нельзя применять. Дома из шлакоблоков сырые, в них сыро, влажно. А ещё шлак фонит. Но т.к. шлак бесплатен - приезжай и забирай с ТЭЦ сколько влезет, то те кто строит на продажу - любят шлак как стройматериал за его бесплатность.
В общем не экономьте на жилье.
А сам пост изначально я хотел написать про искусственный интеллект, про то, что сейчас к сожалению люди доверяют программам и расчётам на компьютере, не понимая логики и основ этих расчётов.
В этом большая (катастрофическая) проблема - специалисты вырождаются как класс и разучиваются думать. Сейчас вообще мало где учат думать.
Поэтому не жалейте денег на архитекторов и инженеров, если не умеете думать и учитывать множество факторов и нюансов, сопоставлять их при выборе дома.
Вы же пользуетесь услугами автоподборщиков, когда покупаете б/у автомобиль?
Так и с покупкой б/у дома. Незаметный для вас нюанс может играть большую негативную роль в дальнейшей эксплуатации дома.
А лучше стройте сами такой дом, какой хотите. И из тех материалов, которые сами сможете проконтролировать и изучить их природу.
Показать полностью
Ответ на пост «У всех обычные стены, а у меня волшебная»1
Я остеклением, отделками балконов занимаюсь. Частенько работаю и в новостройках.
И вот что я заметил- в этих домах до неприличия сильная вентиляция. Может она принудительная или специально спланирована с такими параметрами , но сила вытяжки такова, что создается такое разрежение воздуха, перед которым не может устоять даже уплотнительная резина на окнах.
Люди вызывают мастеров для регулировки фурнитуры или вообще заказывают новые окна.
Но блять, почти никто не обращает внимания на вытяжку. Вернее на ее аномальную работу. Даже хозяева , которые приходя домой с трудом открывают входную дверь, потому что ее "присосало" к проему.
ПРОСТО ПЕРЕКРОЙТЕ ВЫТЯЖКУ В СТЕНЕ НА ДВЕ ТРЕТИ. Похуй чем, хотя бы скотчем бумажным. Ее сила уменьшится, но свои функции будет выполнять. В квартире станет намного теплее , окна перестанут "свистеть"