Единственную квартиру продали при банкротстве в 10 раз дешевле рыночной цены — и суды не нашли в этом нарушений
Казалось бы, как можно лишиться единственного жилья, да еще и по цене значительно ниже рынка. Но российская судебная практика в очередной раз доказывает нам, что невозможное возможно — нужно только очень захотеть. Вот вам новая изумительная история из судов.
Что случилось?
Гражданка Б., как и многие, однажды решила поправить свое финансовое положение кредитом. Но рассчитаться вовремя не смогла. Далее был еще один кредит, потом еще и еще. В итоге долги Б. возросли до суммы почти 300 тысяч рублей. Из имущества у нее была только трехкомнатная квартира, где она жила с двумя сыновьями.
Поскольку приставы не могли обратить взыскание на квартиру из-за того, что сумма долга была значительно ниже стоимости жилья, один из банков подал заявление в суд о банкротстве Б. Но та особых проблем в этом не видела, ведь у нее было только единственное жилье. Арбитражный управляющий поначалу тоже заверила, что никаких проблем не будет.
Однако дальше все пошло не по плану. Но узнала Б. об этом не сразу. Спустя два года после окончания процедуры банкротства Б. выяснила, что ее квартиру продали на торгах — объявился новый владелец.
Причем, как оказалось, продали квартиру в 10 раз ниже рыночной стоимости — всего за 293 тысячи рублей, что, по странному совпадению, полностью соответствовало сумме долга. Тогда как рыночная стоимость квартиры составляла 3,4 млн рублей.
Узнав об этом, Б. обратилась в суд, чтобы признать торги по продаже квартиры и договор купли-продажи недействительными.
Что решили суды?
В суде Б. приводила сразу ряд аргументов. Во-первых, это было ее единственное с детьми жилье, квартира не была в ипотеке или залоге — следовательно, она защищена исполнительским иммунитетом.
Во-вторых, о продаже квартиры она ничего не знала — ее никто не уведомил, а договор от ее лица подписала арбитражный управляющий.
В-третьих, квартиру продали значительно ниже рынка — даже по независимой оценке стоимость жилья должна была быть не менее 3,2 млн рублей.
В-четвертых, новый собственник судьбой квартиры не интересовался долгое время и полномочия собственника не реализовал
И, что интересно, сначала ее иск даже удовлетворили. Суд первой инстанции и апелляция сочли доводы достаточными для того, чтобы признать торги недействительными.
Но кассация все отменила и направила дело на пересмотр, указав, что оспаривать торги можно в течение года после их окончания — или с момента, когда собственнику должно было стать известно об их результатах. А Б. подала иск спустя два года.
Кроме того, формально жилье не было единственным: сама Б. и ее дети были зарегистрированы в комнате в коммунальной квартире, которая была выдана им по соцнайму еще много лет назад. Суд указал, что раз у Б. имеется другое жилье для проживания ее и детей, то исполнительский иммунитет не действует.
В итоге в течение нескольких лет дело еще несколько раз прошло все инстанции по кругу, в том числе еще дважды было в кассационном суде. Но Б. больше нигде не поддержали.
Что сказал Верховный суд?
И даже последняя надежда не оправдалась, так как в Верховном суде лишь подтвердили правоту нижестоящих судов: ключевым было то, что пропущен срок для обжалования результатов торгов. В частности, суд указал, что о смене собственника Б. знала давно, так как, по сведениям Росреестра, после завершения торгов она получала свежую выписку из ЕГРН.
И то, что формально квартира не была единственным жильем, ВС тоже подтвердил: комната в коммуналке помешала наделить квартиру исполнительским иммунитетом.
Да, цена квартиры, возможно, и была занижена, но этот факт не был доказан и установлен в суде. Ни в ходе банкротства, ни после него действия арбитражного управляющего и результаты торгов не оспаривались. А надо было оспаривать.
Поэтому в иске Б. было отказано уже окончательно — квартира останется у нового владельца (Определение Верховного суда по делу N 78-КГ26-8-КЗ).
