Челябинский девелопер АПРИ продолжает будоражить умы и кошельки любителей высоких доходностей. Предновогодний выпуск 2Р12 сразу ушел выше номинала (как я и прогнозировал), а сейчас у умеренно-рисковых инвесторов появился новый шанс зафиксировать шикарный купон на долгий срок!

Книгу заявок соберут уже завтра с 11 до 15 ч по московскому времени. Давайте посмотрим, что предлагается.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ – федеральный девелопер, реализующий масштабные жилые и коммерческие проекты в Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях, а также на Дальнем Востоке и Ставропольском крае.

Портфель диверсифицирован не только по географии, но и по типу недвижимости: в активе компании жилье, коммерческие и курортные объекты, например всесезонный мультикурорт «ФанПарк» в Челябинске.

👉Летом 2024 компания вышла на IPO под тикером APRI.

🧱У компании есть своя амбициозная стратегия, согласно которой АПРИ планирует до 2028 г. войти в ТОП-5 девелоперов РФ по портфелю проектов за пределами Москвы и СПб.

⭐Кредитный рейтинг: BBB- «стабильный» от НКР (август 2025) и НРА (октябрь 2025). Рейтинг был синхронно повышен в 2024 году сразу на 2 ступени — с BB до BBB-.

📊Результаты АПРИ

Впечатляющий отчет МСФО за 9М2025 я разбирал перед Новым годом, не буду повторяться. Лучше посмотрим на свежие операционные результаты за декабрь и за 12 мес. 2025:

✅Объём продаж в декабре 2025 вырос более чем в 2 раза г/г и составил 16,2 тыс. м². А объем с учётом сделок, которые состоялись в декабре, но будут зарегистрированы в январе 2026, увеличился в 4 раза и составил 29,16 тыс. м².

✅В денежном выражении объём продаж в декабре вырос более чем в 2 раза г/г до 4,4 млрд ₽.

🔻Объём продаж по итогам 2025 составил 109,24 тыс. м², а с учётом сделок, которые состоялись в декабре, но будут зарегистрированы в январе 2026 года – 122,2 тыс. м².

✅Продажи за месяц с учётом сделок, состоявшихся в декабре, но подлежащих регистрации в январе 2026, увеличились более чем в 3 раза до 6,35 млрд ₽.

✅В денежном выражении объём продаж по итогам 2025 составил 20,9 млрд ₽ (+5% г/г). Годовые продажи с учётом сделок, состоявшихся в декабре, но подлежащих регистрации в январе 2026, выросли до 22,8 млрд ₽ (+15% г/г).

🚀Рост средней цены за кв. метр составил +22% г/г (147 382 ₽ против 120 335 ₽).

👉В 2025 году доля зарегистрированных договоров с использованием ипотеки составила 62%.

🏗️АПРИ нарастила объём текущего строительства на 15% до 383,6 тыс. м², а объём ввода в 2025 году составил 67,5 тыс. м².

⚙️Параметры выпуска

● Название: АПРИ-002Р-13
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1 млрд ₽
● Купон: до 25% (YTM до 28,08%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 3,5 года (1260 дней)
● Рейтинг: BBB- от НКР и НРА
● Выпуск для всех
❗Амортизация: по 25% в даты выплат 33, 36, 39 и 42 купонов.

👉Подать заявку можно через брокеров: Альфа-Инвестиции, БКС, ВТБ, Газпромбанк, Сбер, Совкомбанк, Финам.

⏳Сбор заявок планируется 20 января, размещение — 23 января 2026.

🤔Резюме: заманчиво

🏗️Итак, АПРИ размещает фикс объемом 1 млрд ₽ на 3,5 года с ежемесячным купоном, без оферты и с амортизацией ближе к концу срока.

✅Хорошие финансовые показатели. Выручка и EBITDA уверенно растут. Прибыль осталась на уровне годичной давности, что само по себе уже достижение в условиях турбулентности на рынке и на фоне убытков ряда других крупных девелоперов.

✅Крепкая операционка. Операционный отчет за декабрь и 12 мес. 2025 свидетельствует об оживлении продаж и сохранении курса на высокую рентабельность (одну из самых высоких в отрасли).

✅Отличная доходность. Предыдущий «выпуск-близнец» 2Р12 торгуется выше номинала, как и похожий по параметрам 2Р11. Так что и для нового выпуска намечается неплохой апсайд👍

⛔Отрицательный операционный денежный поток (-8,1 млрд ₽). Но для девелопера на стадии активного строительства это в принципе нормальная ситуация. Деньги уходят в «незавершенку» (запасы выросли на 4,7 млрд ₽) — то есть, по идее, должны трансформироваться в будущую выручку и прибыль.

⛔Долговая нагрузка. Она значительная, а кэша на счетах наоборот, маловато. При этом покрытие процентов ICR LTM ~1.7х – тут вполне комфортно. Существенная часть долга – банковские кредиты под плавающую ставку, что при снижении «ключа» будет уменьшать процентные расходы.

💼Вывод: один из самых долгих выпусков без оферт с такой заманчивой доходностью. В показателях смущает долговая нагрузка, но видели мы и гораздо более закредитованных девелоперов. Амортизация на таком сроке скорее плюс, т.к. снизит риски вложений и позволит постепенно высвобождать деньги под новые интересные идеи.

На фоне многих «сверстников» по кредитному грейду АПРИ выглядит более финансово здоровым, одновременно предлагая более привлекательную доходность. В целом довольно интересно — если не на долгосрок, то хотя бы спекулятивно.

⚠️Естественно, не ИИР! Бумаги эмитента относятся к сегменту ВДО, что следует учитывать при принятии инвест-решений.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

Строящийся очень важный объект очень серьёзным застройщиком. В проекте стройки три ввода по 20кв с разных сторон по одному. Нет возможности ни по высокой ни по низкой секционироваться... Тупик в случае любой неполадки.

И вот через четыре года пробивает муфту перемычки с ячейки на воздушку, часть стройки гаснет.

Через час собираются гл инженер, ген дир, безопасник и прочие неотдупляющие высокие чины и прям кричат что вы негодяи виновны в простои и сорвали все сроки. ( сборище стрелочников у которых горят сроки, наконец то нашли жертву) на возражение что на две муфты надо минимум 3 часа начинаются вопли о том что все профнепригодны)))

В общем я заметил что все косячники у которых горит план безумно рады любому простою по вине энергетиков, не отдупляя, что экономия на стадии проектирования влетит в копейку при любом чихе в схеме электроснабжения.

И да, стройка идёт, всё оборудование монтировалось и принималось с кандачка, как временное, ненадолго, но вышло так что мы вышли далеко за сроки и с каждым месяцем состояние сетей ухудшается уже достигнув критического состояния...

Ген дир в ответ на участившиеся неполадки( в условия когда даже ППР воспринимается как аварийный простой) решил сократить службу главного энергетика. Гениальное решение! Осталось предложить отдать всё на аутсорс- пусть всё станет или все таки за дохренилион денег изменится до нормальной схемы.

Боль души, по мотивам статьи Адреналин и Опасность: Исповедь сбежавшего дежурного подстанции (Яндекс в помощь).

Застройщик Югстройинвест строит в Ростове жилищные комплексы Нового Ростова- Сияние, Смартполет. Управлять этими районами поставил свою управляющую компанию- УК Полет.

После сдачи дома начался настоящий треш. Мало того, что сдали с большими косяками, а потом устраняли эти недостатки в течении 60 дней. Хотя, спасибо, что вообще хоть часть недостатков устранили.

Но сейчас начинается новая эпопея борьбы, а именно:

1. УК проводит общедомовое голосование по тарифу" за содержание общего имущества."

2. Выставляет высокий тариф свыше 62 рублей за кв метр( причем в аналогичных районах Ростова стоимость этой услуги колеблется в районе 30-45 руб) + охрана в 7 рублей за кв метр. Итого получается около 70 руб за кв м. Плюс выставляет на голосование вопрос ежегодной индексации в 10%. Те цены за коммуналку, в среднесрочной перспективе, будут стремиться в космос.

3. Голосование во всех домах УК по столь не простым вопросам проводит чудесный образом. Везде набирается кворум.

4. По голосованию собственно особо никто не оповестил. Уведомление недолго висело в холле дома.Но опять же дом пока что не заселен. Чудо, что вообще заметили это уведомление.

5. Голосование уже идет в очно - заочном формате. Хотя скорее в очном- необходимо приехать в УК и проголосовать.

6. Общедомовое голосование длится все 5 дней.

7. Жилых помещений 15000 кв м, а нежилых в районе 2000 кв м. Собственником не жилых скорее всего является УК; возможно еще и какие то квартиры в собственности лиц, связанных с УК. Тогда это объясняет пункт 3.

8. Ежемесячно с дома УК будет получать больше миллиона. Я сомневаюсь, что все или хотя бы большая часть этих денег уйдут на благоустройство дома.

   Сопоставляя все вышесказанное создается впечатление, что застройщик не заинтересован как следует оповестить жильцов посещений. Так как он уверен, что все вопросы выставленные на повестку итак будут приняты.

Действуя в правовом поле, подскажите, пожалуйста, что можно предпринять в данной ситуации?

Вчера мы вновь затронули тему жилья и инвестиций в недвижимость, и тут как раз подоспели операционные результаты Глоракс за полный 2025 год.

Помнится, в конце 2024 и в начале 2025 большинство аналитиков чуть ли не хоронили строительный рынок и всех девелоперов в одной большой братской могилке. Мол, без общерыночных льготных ипотек и срочного возврата ключевой ставки к 10%, все строители загнутся, а непроданные жилые кварталы будут сносить, как в Китае.

Смотрим, что на самом деле творится в секторе на примере свежих (с пылу с жару!) операционных итогов одного из самых быстрорастущих федеральных девелоперов.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🔥Итак, только что по операционным результатам 2025 года отчитался Глоракс — лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии.

Я живу в Питере, владею жильём в Питере, несколько раз покупал и продавал объекты здесь. Поэтому решил отследить «пульс» рынка на примере земляков из Глоракса. Хотя активно строят они теперь не только в городе на Неве, но и далеко за его пределами.

💼Тем более, что я сам постоянно покупаю облигации Глоракса ещё с 2023 года (и ни разу их не продавал). Выпуски БО-1 и 1Р1 успешно погасились в прошлом году. Выпуск 1Р4 держу с размещения — доходность с учетом купонов превысила 30% за неполный год!

📊Операционные показатели за 2025:

✅Объем заключенных договоров вырос на 80% год к году до 219,6 тыс. кв. м (122,1 тыс. кв. м за 12 мес. 2024). В денежном выражении продажи недвижимости увеличились на 47% и достигли 45,9 млрд ₽ (31,2 млрд ₽ за 12 мес. 2024).

👍Это еще и перевыполнение прошлогодних прогнозов компании, которые они давали инвесторам на IPO (43-45 млрд ₽).

✅Количество заключенных договоров выросло на 111% до 6320 шт. (3001 шт. за 1 кв. 2024 г.).

💰Средняя цена за кв. метр квартир и апартаментов за счет смещения продаж в регионы составила 214 тыс. ₽ (256 тыс. ₽ за 12 мес. 2024).

✅Доля заключенных договоров с участием ипотеки даже подросла и составила 69% (66% за 12 мес. 2024).

🚀Доля продаж региональных проектов по объему проданных площадей увеличилась в 5 раз до 60% (по итогам 2024 г. было всего 12%).

«Достигнутые результаты стали следствием устойчивой опережающей рынок динамики продаж в каждом отчетном квартале за счет фокуса на жилье комфорт-класса в регионах России. GloraX продолжит формировать дополнительную ценность для инвесторов как за счет развития компетенций в ленд-девелопменте, так и за счет консолидации долей рынка региональных игроков меньшего масштаба» — Президент GloraX Дмитрий Кашинский.

🎯Главное из отчета GloraX

Итак, первичные выводы по отчету:

1️⃣Объёмы продаж увеличиваются — как в количественном, так и в денежном выражении. Даже несмотря на предыдущие страхи о проблемах со спросом на недвижимость.

2️⃣Рост цен не останавливается. Темпы роста в 2025 году были более спокойными на фоне ажиотажа перед отменой льгот, но от инфляции они точно не отстают.

3️⃣Ипотека продолжает быть движущей силой. Страхи о полном «затыке» на ипотечном рынке оказались сильно преувеличенными. Семейная, военная, IT-ипотека и ряд специальных региональных ипотек помогают людям обзаводиться жильём даже при заградительной ключевой ставке.

🏗️Итоги-2025 демонстрируют отличную устойчивость бизнес-модели. Хотя в целом действительно отмечалось некоторое снижение покупательной активности, GloraX обеспечил рост продаж в денежном выражении на 47%, что значительно превышает рыночную динамику.

🇷🇺Наблюдается очень высокий спрос в регионах. Доля региональных проектов в общем объеме продаж выросла в ПЯТЬ раз с 12% до 60%! Экспансия идет ударными темпами.

🎯Подытожу

Активный запуск новых проектов в регионах позволил Глораксу по результатам года войти в ТОП-20 крупнейших застройщиков по объему текущего строительства. 4-й квартал вообще стал рекордным почти по всем параметрам: квартальные продажи недвижимости превысили 14 млрд ₽.

На фоне успешного выхода в регионы, средняя цена метра снизилась до ₽214 тыс. Но как мы видим, на финансовые показатели это повлияло лишь в лучшую сторону.

🤔Лично у меня есть ощущение, что пресловутого «затоваривания» и «падения цен на жильё», о чем кричали многие алармисты, мы не увидим. Наоборот, в условиях жесткой денежно-кредитной политики ЦБ и сильного роста денежной массы, накопился большой отложенный спрос.

🏠И не забываем, что 90% населения считают недвижимость лучшим вложением для сохранения своих сбережений. А сбережений у народа сейчас ОЧЕНЬ много. Поэтому девелоперы с диверсифицированной географией продаж (такие, как GloraX) вполне могут стать бенефициарами отложенного спроса.

👉Подписывайтесь на мой телеграм про инвестиции, акции и финансы в целом — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.