Первый раз продаём квартиру и вчера на авито написал покупатель что не может дозвониться и не могли бы мы с ней связаться по whatsapp. В итоге она прислала вот такое сообщение. Выписку же делают на сайте росреестра. Это мошенники? Несколько раз пытались дозвониться и действительно так и не смогли, что настораживает тоже.

Не знал как правильнее назвать пост.

Рад, что зашли предыдущие посты, +11 подписчиков!

Я думаю будет актуальна тема, как не попасть на крючок, не стать обманутым при продаже квартиры. Схемы проведения сделок могут отличаться от города, я пишу на примере СПб, но данные советы будут полезны и применимы ко всем городам.

Опять же повторюсь, все советы лежат на поверхности, но у нас люди до сих пор ведутся на развод с смс "Ошиблась номером, переведите деньги сюда".

Разберем типичные схемы при продаже.

1) Нам не хватает, скинете?

Все торгуются, абсолютно, и это нормально, это рынок, будьте к этому готовы. Достаточно много продавцов, которые боятся сказать "Нет" и ведутся на существенный торг, который они себе не могут позволить. Естественно никто Вас не заставит подписать договор, даже если Вы ошибочно скинули больше, чем нужно. Но не забывайте, что торг - дело взаимное. Вам называют одну сумму, так назовите другую, которая Вас устроит. В плюсе будут обе стороны. Если Вы согласитесь на существенную скидку, а потом не будете отвечать на звонки - Вы потеряли клиента, попали в неловкую ситуацию. А предложив оптимальную для Вас цену - Вы сделали бонус покупателю, показали лояльность, потешили его самолюбие, и не обидели самого себя.

Часто бывает в практике, что просмотров очень много, все торгуются (означает, что квартира нравится), я просто объясняю, что уже были предложения, как и ваши, мы хотим конкретно эту сумму. Как правило, если квартира стоит своих денег, люди соглашаются.

2) Жесткий торг. Прожим. Психологические приемы.

Скажем так, это уже вариант развода. Неподготовленные, одинокие люди на это ведутся. Клиенты рассказывали о своих бывших сделках, а также до работы со мной к паре людей приходили подобные личности.  Точно такой же развод есть на рынке б/у автомобилей.

Квартира, например, с плохой транспортной доступностью, отдаленным районом, квартира на первом этаже. В общем - действующие знают, что ваше предложение не пользуется спросом. 

Приходят на просмотр, как правило, 2 и более человек, порой толпой. Вам задаются в ходе беседы вопросы "А как, смотрят здесь вообще? Рынок мертвый поди?". Вы неловко отвечаете, что вроде смотрят. Общаются с Вами пренебрежительно, на квартиру смотрят с отвращением, ведут себя так, словно Вы им кланяться должны за то что они вообще время свое тратят. Далее один из смотрящих зовет второго с возгласами: "Ооо, иди посмотри что тут", показывает какой-нибудь мелкий косяк. Смотрят на ситуацию, Вы в недоумении. Далее цепляются за все. Порой, просто издеваются и оскорбляют квартиру и жильцов.  Как правило, мы все ассоциируем наше жилье с самим собой. Если девушке, которая зациклена на фигуре, сказать, что она толстая, будет, условно, три варианта развития событий:

1 - Пошел ты, я королева.

2 - Это твое мнение. (Здесь уже девушка начнет копаться в себе и искать недостатки)

3 - Обида, слезы, стресс. Да, я уродина. (Однозначно самокопания и попытка ужать себя в чем-либо).

А представьте, если Вам это говорят разные люди в разное время? Тут уже большинство начинает загоняться.

Один из клиентов рассказывал, что просмотров было очень мало, и подряд приходили в течение недели три человека с одной и той же песней. Потом уже его жена начала ему говорить тоже самое. Мол, мы за эти деньги не продадим, она этих денег не стоит. Но цена была объективной.

Был личный опыт, написал в комментах к предыдущему посту. Пенсионеры продавали квартиру, и получилось так, что я с клиентом был уже на ней, и тут подоспели клиенты "опоздуны" параллельно с нами. Квартира, что говорится, старенькая, но чистенькая, бабушка божий одуванчик, все опрятно. Так агент второго покупателя, хамло, начал поливать помоями квартиру, фразы "Здесь что, бичи жили?", что они ее за эти деньги не продадут. У бабушки уже глаза на мокром месте, а он ее по цене двигать начал, на полмиллиона сразу. Вмешался, объяснил при нем бабушке, что ее давят по цене и квартира хорошая. Тот, естественно, возмущался, сказал мне, что "так коллеги не поступают" и ретировался.

3) Мутные агентства недвижимости

Опять же, все из-за неподготовленности. Вы выкладываете объявление, к Вам приходит агент с договором на квартиру. Рассказывает ужасы, что без него Вас однозначно кинут, Вы останетесь на улице, а его агенство гарантирует Вам грамотное юридическое сопровождение, и в случае чего, поможет в суде. Не верьте, пожалуйста, таким прохвостам. Здесь писали в комментариях, и я напишу тоже самое. Ни одно агентство недвижимости не компенсирует Вам потери. Ни сертификаты (Привет, Этажи), ни куча грамот над рабочим местом агента не гарантирует Вам, что следующие пару лет, Вы не будете бегать по судам.

Единственное, что я могу обещать клиентам, это отстаивать его интересы, минимизировать риски, опираясь на опыт, зная подводные камни, и упростить ряд процессов в некоторых случаях, имея знакомства в банках, у нотариусов, мфц и прочих. Но риск есть всегда. В лучшем случае, агентство будет выступать в качестве свидетеля на вашей стороне, не более того. Тоже самое и с нотариусами, ведь у "Нотариусов сделки застрахованы". Застрахованы случаи, если по вине нотариуса Вы потеряли недвижимость или деньги. Они проверяют квартиру из общедоступных источников, заказывают выписку из ЕГРН и пробивают обе стороны на то, было ли решение суда о признании кого-то недееспособным. Но эта выписка не говорит о том, что человек вменяем. Поэтому нужно требовать дополнительные справки из мед.учреждений. Поэтому всегда читайте все, что подписываете, вас все подождут. Предварительный договор, договор с агентством, договор купли-продажи и так далее. Есть вопросы по пунктам - задайте, Вас за это никто не убьет. Если Вы не согласны - значит не нужно ущемлять свои права.

Вернемся к прохвостам. В договоре имеется пункт:  "В случае самостоятельной продажи Продавцом, продавец обязуется оплатить комиссию". Нет, ну серьезно? С какой стати? Вот подписали Вы договор, продали напрямую соседу, знакомому. А Вас потом начинают долбить телефонными звонками с требованием оплаты и анальных кар. Порой может доходить до прямых угроз. И ведь что самое обидное, люди пугаются, соглашаются и платят, а далее идут фразы, что все риэлторы прокладки и мудаки. Именно из-за таких личностей.

Не ведитесь, ЧИТАЙТЕ ДОГОВОРЫ, а лучше - подписывайте при наличии конкретного покупателя. Я уже длительное время работаю без них, и люди удивляются, а как, а если мы сами продадим? Вы не боитесь? В том и дело, что моя работа не выполнена, за что мне платить?

Что же делать, если Вы подписали и продали самостоятельно? Могу сказать, что все зависит от напора и идейности самого агентства. Вам могут ради принципа "попить кровь", возможно даже подать в суд, но как правило, суды у нас на стороне Продавца, и присудить могут только подтвержденные расходы (реклама), но не всю сумму комиссии. Чаще всего, такие агентства просто сливаются.

Далее планирую написать пост на тему приобретения вторички и строящейся недвижимости.

Длиннопост.

Как и просили, пишу вдогонку к посту "Как правильно снять квартиру" https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_snimat_kvartiru_6679485

Опять же, повторюсь, большинство советов лежит на поверхности, однако люди забивают на многое, считают малозначимыми некоторые пункты.

1) Оценка рыночной стоимости

Здесь все начинается банально. Открываем одновременно авито, циан, яндекс, и смотрим цены на квартиры рядом. Советую посмотреть детально фотографии и описание "конкурентов", статистику их просмотров. Если продаёт агенство недвижимости, учитывайте, что в стоимости квартиры заложена комиссия (На примере Питера смело отнимайте 3-4%). Если квартира стоит 2 года, у нее 5-20 тысяч просмотров, и её не купили - не ленитесь и позвоните, возможно там проблема с документами, возможно квартира в залоге, может фейк для сбора звонков, вариантов масса. Если все в порядке, значит цена завышена.

Первая ошибка собственников -  "Я не тороплюсь, те кому нужно - купят". Не купят. Это рынок. Я не говорю про разницу в 50-100 тысяч, вопрос в 300т.-2 млн.

"Я боюсь продешевить". Здесь все просто. Если Вы выложили объявление, и у Вас выстроилась очередь из покупателей - Вас никто не заставляет продавать по этой стоимости. Отзваниваетесь людям, объясняете ситуацию, поднимаете цену. Вполне вероятно, если Вы объясните причины скачка цены, мол, ошиблись, и ваша стоимость соответствует состоянию, они придут к Вам на просмотр. Но не злоупотребляйте.

2) Приведите квартиру и документы в порядок

Представьте, что к Вам приходят гости.

Нет, серьезно. Я понимаю, что все работают, нет времени на генеральную уборку. Но представьте - у вас квартира со стареньким ремонтом. Добавьте сюда беспорядок, валяющиеся носки в углу, не заправленную постель, горы грязной посуды. "Люди покупают стены, и без разницы, что творится у меня в квартире". Знаете поговорку про "Встречают по одежке, провожают по уму?".

Рекомендую заменить лампочки на более яркие, светодиодные, очень сильный психологический момент для покупателей. Мрачные квартиры людям не нравятся. Если есть посторонние запахи - пользуйтесь освежителем воздуха с ненавязчивым запахом, проветривайте.

Найдите правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и пр.), свидетельство о регистрации права собственности, либо выписку из ЕГРН, технический или кадастровый паспорт (кадастровые отменили, но банки и оценочные компании их принимают). Узнайте о времени работы паспортного стола и бухгалтерии, к которым относится ваш дом (Вам нужно будет брать там справки для сделки).

3) Фотографии

Человек сначала смотрит фото, уже потом читает описание. Уделите им время.

Сейчас у большинства людей хорошие камеры в телефонах. Если нет - попросите родных/друзей. Сфотографируйте все комнаты с разных углов, не заваливайте горизонт. Желательно фотографировать в светлое время суток. Опять же, наведите порядок. Обязательно добавьте план квартиры в фотографии, сам дом, двор, вид из окон.

4) Объявление

В городах разные площадки работают по разному. Я рекомендую пользоваться всеми без исключения. Вбиваете в поиске "Ваш город купить квартиру" заходите, регистрируетесь, размещаете. Да, Вы потратите час-два на это, но даже если один звонок будет с небольшой доски объявлений, это уже показатель того, что вы не зря старались.

Не тратьте деньги на продвижения, выделенные объявления. Полная ерунда, проверено много раз. Добавляет просмотры, удовлетворяет ваше эго от цифр, но как правило, на основных платформах работает поиск квартиры по карте и все ищут через нее, а не листают ленту.

5) Риэлторы

Здесь пикабушники разделяются на два лагеря, одни говорят, что риэлторы - бесполезная прокладка, другие - что они полезны в некоторых ситуациях, поэтому напишу подробнее.

Все зависит от конкретно вашей ситуации. Например, Вы продаете пустую квартиру, Вы из другого города, постоянно на работе, если ваша работа не позволяет отвечать на звонки или у Вас квартира в залоге банка, с долгами по к/у, с несовершеннолетними или другой ситуацией, с которой Вы не хотите разбираться сами - почему нет? Но не пускайте все на самотек.

Нужно найти адекватного риэлтора. Здесь Вам могут помочь знакомые, либо выберите сами из числа звонящих Вам с предложениями.

Запаситесь терпением, после публикации объявления, на вас обрушатся десятки звонков.

Заведите для этого отдельную симку, обязательно. Ваш телефон попадет в базы рекламщиков.

В первые часы звонят, как правило, агенства с колл-центром, их совершенно не останавливают фразы "Риэлторам не звонить/Есть риэлтор/Приходить только с покупателем". Здесь уже ничего не поделать, фильтруйте и отвечайте на все звонки, чтобы не пропустить покупателей.

Я рекомендую не заключать договоры с агентствами без покупателей. Могут попросить подписать согласие на рекламу квартиры в связи с изменениями в законодательстве, но договор - лишнее.

Не соглашайтесь на всех сразу. Частая практика на рынке Санкт-Петербурга и Москвы, одну квартиру рекламируют 3-10 агентств. Зачем? Покупателей это напрягает, появляются беспокойства "А может там что-то не так, почему ее столько народа не может продать?"

Если Вы в состоянии самостоятельно продать квартиру, у Вас есть свободное время - Вам ничего не мешает это сделать. Опять же, не ставьте крест, если Вас кто-либо в ходе диалога устроил и предложил доп.рекламу, поинтересуйтесь, что конкретно он предлагает. Ставьте свои условия, но не заключайте договор. Тем самым появляется доп.реклама (вспомним о профите с досок объявлений).

Обязательно (!!!) проверяйте раз в неделю основные сайты с вашими объявлениями, есть деятели, которые без разрешения выкладывают вашу квартиру в рекламу, по вашей цене. Далее - звонок Вам: "Есть клиент, если приведу, уступите *** тысяч?". И человек, который звонил по его объявлению, может позже увидеть ваше, но уже не позвонить. Если будет актуально, напишу мини-гайд, как с этим бороться.

Вам придется общаться со всеми, если у Вас слабая активность рекламы.

У меня было несколько случаев, когда я делал подборку квартир людям из другого города, позвонил по квартире, и скорее всего, людей уже просто достали звонками горе-коллеги. Я обрисовал ситуацию, что приезжает покупатель, хотим посмотреть, на что мне был дан ответ - мы с риэлторами не работаем. Обрисовывал ситуацию клиентам, кто-то пытался договориться самостоятельно, но безуспешно (мы все в сговоре), кто-то отказывался смотреть.

Есть деятели, кто ходит со знакомыми под видом покупателей, а далее пытаются развести на подписание договора. Бороться с ними практически невозможно. Вы не поймете этого, пока они к Вам не придут. Можете задать уточняющие вопросы, с ипотекой, с наличными, ищут себе встречную покупку или просто приобретают. Если начнут путаться - смело шлите лесом.

6) Будьте доброжелательны и гостеприимны.

Не заладился день? Оставьте это в себе, либо перенесите просмотр. Люди копили деньги, обдумывали что хотят, район, и прочее, приходят к Вам на просмотр, а Вы на них рыкаете, либо впускаете в квартиру и уходите заниматься своими делами. Вас бы это не напрягло? Это ответственный и радостный момент для людей. В тоже время, нельзя переусердствовать, рассказывать им, что именно это квартира их мечты и лучше они ничего не найдут, а если найдут - дебилы, которые ничего не понимают.

Запаситесь бахилами. В строительных магазинов упаковка 50 штук будет стоить до 100 рублей.

Не молчите. Расскажите о доме, о инфраструктуре вокруг, соседях. Вранье, как правило, всегда видно или всплывет в неподходящий момент. Есть проблемы, нюансы в квартире или с соседями, сообщите об этом - будьте людьми, а не мудаками.

7) Мебель и техника.

Обдумайте заранее, что Вы можете оставить в квартире. Если это небольшая квартира, возможно будет покупать молодая семья. Им может потребоваться кухонный гарнитур, плита, кровать, шкафы. Вы можете это оставить вместо торга.

Но если Вам досталась квартира от бабушки, родственника алкоголика, после аренды толпы людей азиатской внешности, и Вас просят освободить квартиру - не отказывайте. Оставлять хлам со словами "Ну вам же все равно ремонт делать, для строителей вот шкаф будет" не нужно. Договаривайтесь обо всем этом заранее.

Вспомнилось тут

Пару лет назад позвонил мне мой друг - адвокат, сказал что хочет купить квартиру, и попросил меня поучаствовать в сделке на стадии внесения задатка. Адвокат то он хороший, но больше уголовный и корпоративный, а я видел некоторое дерьмо, связанное с недвижимостью. Договорились, поехали к риэлторам

Ремарка - риэлторы с самого начала, неоднократно были уведомлены о том, что покупатель адвокат, а не какой - нибудь ошалевший от толщины карманов нефтяник с севера (ходят мифы о таких покупателя, что бездумно бродят по городу, в поисках наиболее быстрого способа избавиться от денег)

На первом этаже нас встретила риэлторша. Пока мы неспешно ехали на лифте, нам рассказывали, какая у них замечательная, большая и ответственная фирма - "солидная фирма с многолетней историей" - вот это вот все. А про квартиру он рассказала, что это будет т.н. "чистая продажа". В переводе с риэлторского на человеческий, это значит что в квартире нет зарегистрированных детей/ипотеки/арестов/долгов/прочих препятствий. Мол хоть сегодня давайте задаток и идите в росреестр. На мой сарказм, дают ли они гарантии, с надменным видом разъяснили, что у них настолько крутые юристы, копающие настолько глубоко, что на беспроблемность этой сделки она готова поставить все свое имущество с котом мурзиком впридачу.

Пришли в офис. Конференц-стол, во главе - юристка, по бокам штуки 4 риэлтора, и продавец. На краешек приткнулись мы с другом. Нам наперебой начинают объяснять, какой это замечательный вариант, как они все проверили и поразились отсутствию проблем, раз нам так повезло, что за такое чудо нам даже не ломят ценник, то условия сделки будут диктовать исключительно они - продавец и ее риэлторы. Начинаем эти самые условия обсуждать.

И тут мы магическим образом переносимся из риэлторской фирмы в цирк. Пока мой друг обсуждает условия, как, когда, кому и сколько передает денег, я подбираюсь к документам на квартиру и начинаю расспрашивать продавца. Выясняется, что

- продавец не целый, а только половинка. Второй половинки продавца на сделке нету. (это ерунда, решаемо)

- вторая половинка на сделке не сможет присутствовать, потому что ему предстоит многолетний отдых в учреждениях ФСИН. (а вот это уже интересней)

однако половинка продавца умная! Она заранее попросила у второй половинки доверенность на право продажи квартиры, которую с гордостью мне демонстрирует. Я смотрю на нее, и вижу

- доверенность от руки, удостоверена руководителем СИЗО

- с огромной кучей орфографических ошибок

- объект продажи не прописан

- не указана личность и должность удостоверившего

и главное - в доверенности не указан срок действия. Доверенности уже более 2х лет, а по закону доверенности без указания срока действуют только год

Выглядела она так, что жулик ее самолично написал, а начальник всего лишь подписал.Там были и еще ошибки, за давностью лет не помню, но это уже не важно. Истекший срок вне зависимости от содержания превратил доверенность в туалетную бумагу. Как вообще такое можно было допустить на сделку - для меня загадка до сих пор.

На этом моменте я прерываю друга (он обсуждал дату, в которую поедут на регистрацию), показываю ему доверку и вкратце напоминаю содержание ГК. Обсуждение технических моментов прекращается, переходим к вопросу "Что делать?" Первым же решением была отправка продавца к мужу с нашим бланком доверенности. Но она отказалась. Почему? А муж уже давно передумал продавать квартиру, она с ним поругалась, и вообще, со дня на день они подадут в суд на раздел имущества.

Тут до юристки дошло, в какую субстанцию ее конторка вляпалась, она уткнулась в стол. Но ведь каждый риэлтор немножко юрист! Нам предложили сходить к нотариусу, оформить передоверие, и уже на основании нормальной доверенности идти регистрироваться! Не помню как я цензурно сформулировал, но суть моего вопроса была "Вы охуели или ебанулись?"

Кончилась эта история тем, что мы еще минут 20 объясняли продавцу, что же в ее ситуации нужно делать, и как разрулить то положение, проблемность которого мы только что ей разъяснили. А мой друг потом купил квартиру. Но уже другую, и сделку оформлял самостоятельно с моей незначительной помощью.