Уважаемые юристы, подскажите.
Имеется в собственности дом с земельным участком. 1/4 дома и участка приобретены по ДКП в 2002 году. 3/4 дома и участка получены по дарственной от близкого родственника в 2023 году. В 2025 году произведено объединение долей.
Вопрос - с какого года считается срок владения недвижимостью, чтобы получить освобождение от НДФЛ при продаже.
Легенда опять возвращается! Точнее, даже так: Легенда опять размещается! На долговой рынок снова выходит застройщик, и снова питерский.
LEGENDA почти год не радовала нас классическими размещениями (обзор на предыдущие выпуски я делал в июле 2025, а до этого — аж в июне 2024). И вот сегодня, 1 июня, девелопер соберёт книгу заявок на новый фикс. Давайте посмотрим, что нам могут предложить свежие ЛЕГЕНДАрные облигации.
Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.
🏢Легенда — компания, объединяющая активы группы Legenda Intelligent Development.
Группа строит недвижимость в СПб с 2010 г. За время работы компания ввела в эксплуатацию 14 проектов общей жилой площадью более 400 тыс. кв. м. В Питере ей стало тесно, и Легенда вышла на рынок Москвы: в частности, она получила разрешение на застройку 1-й очереди Северного речного порта.
Строит жилье преимущественно в верхнем ценовом сегменте — поэтому когда я присматривал себе квартиру в Питере (а делал я это несколько раз), новостройки от Легенды не попадали в мой шорт-лист просмотров. Красивые, но дорогие, зараза.
👷♂️По состоянию на 01.06.2026, занимает 30-е место в рэнкинге ЕРЗ по объему текущего строительства (439 тыс. кв. м). Что характерно — всё строится точно в срок, без переносов.
Конечный бенефициар группы — Василий Селиванов, возглавлявший компанию Setl City группы Сэтл Групп до 2010 г. Поэтому можно сказать, что Легенда в каком-то смысле «отпочковалась» от Сэтла.
⭐Кредитный рейтинг: BBB «позитивный» от АКРА (июнь 2025), BBB+ «стабильный» от НКР (апрель 2026).
💼В обращении 3 флоатера, 1 фикс и 1 дисконтный выпуск общим объемом 18,5 млрд ₽. Выпуск Легенда 2Р3 (RU000A108PC1) на 2 млрд погашается уже 4 июня — очевидно, под его частичный рефинанс и берётся новый займ.
Облигации ООО «Легенда» на Мосбирже на 01.06.2026. Источник: сайт Мосбиржи
Смотрим основные показатели из отчетности МСФО за 2025 год.
🔼Выручка: 30,8 млрд ₽ (+35% г/г). Запущен проект «Новая Земля» и новые очереди проекта «Легенда Васильевского» в СПб, развивается дебютный проект «Северный порт» в Москве. Это дало прирост продаж и строительных объемов.
🔼EBITDA (расчетная): 8,68 млрд ₽ (+55% г/г). Благодаря росту выручки и сдержанному увеличению расходов, рентабельность EBITDA улучшилась с 24% до 28%.
🔼Чистая прибыль: 1,06 млрд ₽ (рост в 2,1 раза г/г). На фоне успешного старта в Москве, компания увеличила емкость рынка и реализовала дополнительные продажи при сохранении спроса у нас в Питере.
Рендер ЖК «Северный порт» в Москве. Источник: mos.stroi.su
💰Собств. капитал: 6,65 млрд ₽ (+11% за год). Активы выросли до 114 млрд ₽ (+54%), в основном за счет увеличения запасов построенного жилья и земельных участков с 55 млрд ₽ до 85 млрд ₽. На балансе 2,44 млрд ₽ кэша (годом ранее было 1,64 млрд).
🔺Кредиты и займы: 88,1 млрд ₽ (рост в 2 раза за год). Из них лишь 7 млрд — краткосрочные, остальные — долгосрочные. В них входит проектное финансирование (ПФ) на 51,2 млрд. Отношение чистого долга к капиталу резко ухудшилось до 6,36х (по итогам 2024 было 2,75х).
🔺Остатки на счетах эскроу: 43,4 млрд ₽ (+65% за год). Чистый долг за вычетом остатков на эскроу вырос до 42,3 млрд ₽ (+157%). Долговая нагрузка по отношению ЧД / EBITDA взлетела до 4,88х (в конце 2024 было всего 0,9х). Но если вычесть ПФ, чистый долг составляет всего 6,14 млрд ₽, а ЧД/EBITDA — 0,71х.
Источник: Отчет ООО «Легенда» по МСФО за 2025
● Название: Легенда-002Р-07
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1 млрд ₽
● Купон: до 19,5% (YTM до 21,34%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 2 года (720 дней)
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: BBB от АКРА, BBB+ от НКР
● Выпуск для всех
👉Организаторы: Альфа-Банк, БКС КИБ, ВТБ Капитал Трейдинг, Газпромбанк, Совкомбанк, Цифра брокер.
⏳Сбор заявок — 1 июня, размещение — 4 июня 2026.
🏗️Итак, Легенда размещает фикс объемом 1 млрд ₽ на 2 года с ежемесячным купоном, без амортизации и без оферты.
✅Отличные операционные показатели. Легенда ярко проявила себя в Питере, резко нарастив долю рынка, продажи и прибыль, и теперь покоряет Москву. В общем рейтинге застройщиков РФ она буквально за 3 года прыгнула из третьей сотни в ТОП-30.
✅Без оферты и амортизации, что при прочих равных я считаю плюсом.
⛔Рост долговой нагрузки. Из-за активного кредитования, отношение ЧД/EBITDA взлетело в 5 раз до почти 4,9х даже за вычетом эскроу. Коэффициент покрытия процентных расходов ICR в районе 1,2х — ниже нормы.
Правда, это при «жестком» подсчете с учетом кредитов по ПФ. Если не учитывать ПФ в сумме общего долга (как делает сама компания в отчете), то ЧД/EBITDA снижается до символических 0,7х, а показатель ЧД/Капитал составляет супер-комфортные 0,92х.
👉Не самый высокий рейтинг. Легенда — это ВДО, хоть и с «позитивным» прогнозом от АКРА. Но может, это и неплохо — будет меньше оснований для снижения купонов на этапе сбора заявок.
⛔Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал «сдержанными».
💼Вывод: любопытное размещение от амбициозного застройщика-середнячка. Легенда выпускает облигации «точечно», а не клепает их каждые 2 месяца, как многие собратья по сектору. Если вас не смущает невысокий рейтинг и строительная отрасль, можно присмотреться.
Есть ощущение, что LEGENDA сможет пройти непростые времена без серьёзных проблем. Хотя общая долговая нагрузка растет, на балансе пока достаточно кэша для обслуживания текущих расходов. Смущает только низкая доля капитала (меньше 6%) в общей сумме активов. Мой интерес к этим строительным ВДО будет зависеть от итоговой ставки купона.
На Рублёво-Успенском направлении в семи случаях из десяти дом, по которому покупатель звонит первым, и дом, который он в итоге покупает, — это два разных дома. Не похожих. Разных по площади, архитектуре, бюджету и логике. Этот разрыв и есть главная история рынка 2026 года — история о том, как картинка уступает место расчёту.
Дворец на картинке и дом в расчёте — это разные адреса
Первый звонок почти всегда устроен одинаково. Покупатель называет площадь от восьмисот метров, упоминает гектар земли, описывает то, что в его представлении выглядит как «дом, который стоит этих денег»: колонны, бассейн, парадный фасад, классический объём начала двухтысячных за условные сто миллионов рублей.
За этим запросом стоят три вещи: визуальный эффект рекламной фотографии, инерция представлений о роскоши пятнадцатилетней давности и желание получить максимум метров за рубль.
На этом этапе клиент покупает не дом. Он покупает идею дома.
Хватает обычно трёх-пяти объектов. Этого достаточно, чтобы воображаемая выгода встретилась с тремя цифрами, которых не было в объявлении.
Капитальные затраты. Котельная пятнадцатилетней давности — это пятнадцать-двадцать миллионов на замену. Кровля без современной гидроизоляции, отсутствие нормального утепления, планировки, где кухня в пятнадцать метров обслуживает дом в тысячу, — это не «косметика». Это реконструкция, которая в большинстве случаев дороже сноса и нового строительства.
Время. «Возьму коробку и достроим под себя» — самая дорогая фраза на рынке 2026 года. Реальный срок ввода с учётом логистики материалов — два-два с половиной года. Отделка уровня, на который рассчитывает покупатель, — двести пятьдесят-четыреста тысяч рублей за метр. Экономии, ради которой брали «коробку», к финалу обычно не остаётся.
Содержание. Дом в тысячу метров — это от полутора до трёх миллионов рублей в месяц на отопление, налоги, охрану и штат. Это не разовое вложение. Это ежемесячная подписка на жизнь, которую не все потом хотят оплачивать.
После этих трёх разговоров с инженером, сметчиком и управляющей компанией начинается то, что мы называем рационализацией запроса.
Картинка обещает дворец. Сценарий строит дом.
Покупатель перестаёт мыслить квадратными метрами и начинает мыслить сценариями: как живёт семья, сколько комнат реально используется, сколько персонала готовы держать, какое расстояние до школы детей, как будет выглядеть дом через десять лет с точки зрения перепродажи.
Запрос на тысячу метров стабильно сжимается до четырёхсот-пятисот пятидесяти. Гектар леса — до двадцати-двадцати пяти соток с продуманным ландшафтом: приватность достигается посадкой дома и зелёным контуром, а не масштабом участка. «Под отделку» уступает место «под ключ с мебелью», потому что цена времени для этого покупателя выше цены ремонта. Классика и неоклассика уходят в сторону современной архитектуры — не из-за моды, а из-за ликвидности на горизонте перепродажи.
Главный сдвиг происходит на уровне категории. Перестают сравнивать цену входа — начинают считать стоимость владения. Это уже другой разговор.
Если посмотреть на закрытые сделки на Рублёво-Успенском направлении за последний год, портрет получается узнаваемый. Современный дом площадью четыреста пятьдесят-шестьсот метров. Плоская кровля, панорамное остекление, полная отделка, укомплектованные кухня и санузлы, часто — меблировка. Камерный посёлок с однородным соседством — Жуковка, Раздоры, Барвиха, иногда Николина Гора. И отдельный параметр, который покупатели начинают понимать только к третьему-четвёртому просмотру: доля земли в стоимости лота — не меньше пятидесяти-шестидесяти процентов. Это и есть защитный актив. Дом стареет, земля — нет.
Тысяча метров сжимается до пятисот
Простая навигация на основе наблюдений за рынком.
Если дому больше пятнадцати лет, в бюджет покупки стоит заранее закладывать пятьдесят-семьдесят процентов сверху на реновацию. Не «может быть». В большинстве случаев — точно.
Если есть искушение «достроить коробку» — стоит увидеть смету и график до того, как принять решение, а не после.
Поиск разумнее начинать не с фильтра «цена за метр», а с двух других: год постройки и степень готовности. Этот сдвиг экономит месяцы.
И последнее. Рынок Рублёво-Успенского направления в 2026 году — это рынок, где выигрывает тот, кто перестаёт покупать картинку и начинает покупать сценарий. Картинка обещает дворец. Сценарий строит дом.
Продаю квартиру, т.к. переезжаю. Только что были очередные посетители. Мужик пухленький, довольно приятный, и дама — полная ему противоположность. Рассказал, что электрику заменил на медную. Чисто, уютно, можно въехать и сразу жить. Всю аппаратуру, как и обещал, оставляю. Мебель тоже, если захотят.
Дама брезгливо водила взглядом по шкафам и стенам:
— Как это всё вторично...
— Ну вы же вторичку смотрите, правильно?
- Сколько раз тебя просили не припираться так поздно! Я тут корячусь с утра до ночи с готовкой, стиркой, уборкой, детьми! А ты чем занят, позволь у тебя узнать? Долбишься в свою дурацкую Плэйстейшн и зыришь футбик со своими придурками-друзьями? А, ну конечно! Ты только и можешь, что прятаться от меня за дверью и вести себя, как ребенок! И боишься взглянуть мне в глаза!...
- Ну как?
- Вообще моя жена будет погромче, пожалуй. У вас есть квартиры с более серьезной звукоизоляцией?
- А то! Наверху! Идемте покажу.
- С удовольствием.
"Соответствующие органы власти оказывают Исполнительному комитету по его просьбе содействие в приобретении жилых помещении для его должностных лиц."
Речь об должностных лицах Исполнительного комитете международной организации РЕГИОНАЛЬНОЕ СОДРУЖЕСТВО В ОБЛАСТИ СВЯЗИ.
Источник: Соглашение между правительством Российской Федерации и Региональным Содружеством в области связи об условиях пребывания Исполнительного комитета регионального содружества в области связи на территории Российской Федерации, 1998 г.
Сделки с недвижимостью, где продавец — человек почтенного возраста, всегда окружены ореолом тревоги, а особенно учитывая нынешние реалии.
Покупатели боятся: «А вдруг потом признают сделку недействительной? Вдруг он не понимал, что делает?»
Эти опасения обоснованы, но они не должны превращать покупку квартиры в квест на выживание. Как риэлтор, я знаю: «безопасная сделка» начинается не с подписи, а с подготовки. Давайте разберем, как подстраховаться, чтобы и вы спали спокойно, и закон был на вашей стороне.
1. Справки — это база, но не панацея
Да, справки из ПНД и НД — это стандарт. Но давайте честно: они лишь подтверждают, что человек не состоит на учете. Это не доказывает, что в день сделки он был в «ясном уме». Поэтому смотрим глубже.
2. Видеофиксация
Запишите процесс общения с покупателем на видео.Само собой с Его согласия. Пусть продавец своими словами ответит на вопросы: «Понимаете ли вы, что продаете?», «Куда переедете?», «Кто помогал вам собирать документы?». Естественная речь пожилого человека, его адекватная реакция на вопросы — это лучший психологический портрет для экспертов, если дело дойдет до экспертизы.
3. Исключите давление
Главный риск — это «серые кардиналы» за спиной. Внуки с долгами или соседи с «добрыми советами». Убедитесь, что продавец действует по своей воле. Поговорите с ним наедине, без сопровождающих. Если человек путается в планах или отвечает шаблонно — это сигнал стоп
