Риелторы - это рудименты в мире профессий. Казалось бы, в чем заключается смысл любого рабочего человека в современном мире? Так или иначе приносить пользу обществу, людям. Но риелторы - это отдельный разговор.

Мы с мужем самостоятельно продаем квартиру. У нас хорошая цена и ситуация, когда "не горит". У нас свободный график и можем показывать квартиру покупателям в любое удобное время. Мы достаточно подкованы, чтобы ответить на любой вопрос клиента. У нас есть свой собственный юрист, который поможет оформить сделку, если вдруг будут сложности в проведении МФЦ.
А в  нашем объявлении написано "Собственник. Риелторам просьба не беспокоить".
И что же, сука, мы узнали о работе риелторов за тот недолгий срок продажи нашей квартиры и подбора варианта себе?

1. Риелторы брешут, как последние сутулые собаки.

Это, конечно, не новость.
Когда мы уже подбирали квартиру себе, то столкнулись с тем, что собственников на рынке недвижимости практически нет. Их полностью задушили риелторские конторы, пообещав быструю продажу и охеренную рекламу. Так что же они по факту делают? Добавляют фотки квартиры на сайт своего агенства. Убеждают собственника скинуть с цены ровно столько, сколько они потом накрутят себе в комиссию (или даже больше).

Работает это так: продает гражданин квартиру за 1.500.000. Никто ее не покупает. Обращается этот человек в агенство, которое сразу же заставляет максимально сбить цену, например, обещает продать за  1.450.000.

Накручивает полтинник в комиссию и еще полтинник "в торг": и вот, висит, родимая за 1.550.000 и все так же нахер никому не нужна. А потеря уже минус 50 тысяч.

А дальше можно прогибать собственника дальше - создавать левые объявления с похожими квартирами по району проживания несчастного хозяина - "Рыбу". Фотки тырятся с иногородних сайтов, старых, давно проданных, левых объектов и тд. И указывается телефон, по которому невозможно дозвониться: объявлений то не существует.  Потом собственнику доказывается, что средняя цена за квартиру вовсе не 1.550.000, а 1.300.000 : "вот поэтому она и не продается, чего же вы хотели?".


2. Риелторы пытаются рассказать о преимуществах работы с ними:

"вы просто не работали с профессионалами! мы продадим вашу квартиру за неделю! мы будем заниматься рекламой! мы будем правильно показывать".

Коротко о рекламе: это 3 ссаных сайта, на которые и будут размещены ваше объявления: Авито, Циан, ДомКлик. В нашем городе это "три кита". Могут и добавить на какой-нибудь нахер никому не нужный "МирКвартир" и иже с ними. Суть в том, что это абсолютно легко может сделать любой человек, интерфейс сайтов понятен и прост. Для этого не надо нанимать специально обученного человека.

"Правильные показы" - отдельная тема. И к нам приходили клиенты с агенствами, которые, типа, подбирали варианты, и мы ходили на объекты, которые продавались риелторами.
"Если что, спрашивайте", - говорили эти жопы, присаживаясь на стул в прихожке. Все, на этом работа окончена.

При этом, не все вообще знают историю квартиры и вопрос "менялась ли в квартире проводка?" может вогнать их в ступор и заставить с горящей задницей наяривать бедным хозяевам, чтобы спросить.
Никто не ходит и не пытается рассказать, какая прекрасная квартира - здесь можно спальню сделать, а здесь гамак повесить. Если квартира нравится - то она нравится, а если нет, то никто не сможет УБЕДИТЬ вас ее купить.

Поэтому хорошим риелтором можно считать того, кто хотя бы знает метраж комнат и информацию о объекте и может конкретно отвечать на вопросы. Но, опять же, это может сделать и каждый собственник!

При этом, потенциальный клиент может вообще и не увидеть вашу хату, потому что риелтору впадлу ее показывать. Мы звонили с просьбой посмотреть одну квартиру 4 раза. Сначала риелтор отсылал нас то в начало следующей недели, то в конец последующей. На праздниках и выходных не брал трубку. "Бедный хозяин, который обратился к такому мудачине!" - подумала я.

3. "И вашим и нашим хером машем".

Риелторы те еще паразиты. Нанятые для представления интересов и прав собственников, они запросто пытаются попутно договориться еще и с потенциальным покупателем. Договориться о разном: и о продаже сопутствующего объекта, и обещают наседать на собственника, подсказывают разные манипулятивные схемы.

Вполне может быть такое, что у покупателя ипотека, а в квартире дикая и невозможная к узаканиванию перепланировка. Думаете, риелтор честно скажет про это кому-то? Нет! ЮлЯ и отбрехиваясь, агент может поставить раком и своего клиента и покупателя: главное, задаток, который идет агенству в комиссию, а дальше конем оно все не скачи!

Необходимо проверять каждое сказанное риелтором слово, изучать каждый документ, перепроверять каждую предложенную схему. И если она левая - слать лесом. Потому что, смотреть пункт 1, риелторы - собаки брехливые.

4. Еще и тупые.

В объявлении русским языком написано: не сотрудничаем с агенством. Что означает: хотим продавать сами. Нам не нужна помощь. Вы не умеете ничего, что было бы для нас сложностью.

Но нет, сука. Каждое утро мне звонит целая стая пидорасов из агенств, которая задает один и тот же вопрос: "А почему вы не хотите, чтобы мы продавали вашу квартиру?". Агенства  могут меняться, могут повторяться,  они пытаются вытащить меня на диалог, вызвать симпатию, начать шутить и предлагать "уникальные предложения", пытаются скрыть, что они из агенств и что только не придумывают... Тупые вы падлы, на меня это не действует! Нахера вы звоните мне и предлагаете одно и тоже?


5. Если собственник баран типа меня, агенства идут на следующие шаги:

1. Вывешивают мое собственное объявление с ценой гораздо ниже моей. Цель такова: увидев два объявления, естественно клиент позвонит туда, где дешевле. А там, авось я и скину. Так вот - хер вам в рот, товарищи. Я такие объявления нахожу и жалуюсь в техподдержку сайта.

2. Говорят о том, что у них уже есть клиент именно на мою квартиру. И, действительно, приходили такие агенты, люди смотрели квартиру, потом уходили. И я долгое время не могла понять, в чем же суть.

Оказывается,  страдают те несчастные, кто сам обращается  в агенство для подбора квартир и платит за это. Как оказалось, вам покажут около 5 квартир, если вы покупаете что-то из этого, то ок. А если нет - платите комиссию за устроенный просмотр.

Агенты показывают им серию объектов которые люди даже на фото не видели, они просто идут непойми куда. Они не знают ни цен, ничего, слепо веря агентам. Были случаи, когда люди закатывали  истерику, тк они шли на просмотр либо квартир с хорошим ремонтом, либо у них были еще какие-то определенные требования и тд, а приводили к нам - в однушку-брежневку по соответствующей цене.

Такие просмотры проходят очень быстро, чтобы не дай боже хозяева не заговорили с клиентом. Поэтому я с порога озвучиваю стоимость и говорю, что еще может быть торг. Глаза риелторов  после вопроса клиента "ЭТО КАК ТАК?! ВЫ ЖЕ СКАЗАЛИ НА 100 тыс БОЛЬШЕ?!" - бесценны.

И есть второй вариант: у агенства есть уже конкретный объект на продажу. Но перед тем, как его показать, клиенту показываются квартиры похуже, чтобы сыграть на контрасте.
Поэтому и звонят собственникам, чтобы клиента "сводить на экскурсию".

Самыми прожжеными пидарасами являются мелкие, хитрожопые агенства, типа "Этажи", "36 Авеню" и тому подобные. Что-то гиганты типа "Соты" или "Траста" меня не задалбывают.


Подытожу: Подобное - везде. И это я молчу о всяких "черных риелторах" и прочем треше, который регулярно происходит.
Конечно, не все риелторы именно такие. Но нормальных мне встретить, увы, не удалось.

Предыстория:

Есть у меня сестра Светлана ( точнее сестра моего мужа) но, так как с самого детства мы с ней близкие подруги, и называем друг - дружку не иначе как, сестра. В свое время, начало нулевых, ее родители прикупили любимой дочурки комнату в коммуналке в неплохом районе "неризиновой" район к\т "Форум" рядом цветной бульвар, цирк Ю. Никулина Прошло время, Светлана блестяще окончила институт. С семьей как то у нее не сложилось,  пару лет прожила  в гражданском браке, "чегой-то" сильно разочаровалась, и попыток больше завести свою семью не было. Мы ее в шутку называем не иначе, как "дитя науки" Сейчас она больше работает на дому, диссертации она пишет или что -то, сутками за компом, иногда в лаборатории, но платят достойно, хотя я в этом совершенно ничего не понимаю.

Так вот, обнаружили у Светланы такую нехорошую болячку, как "Астма" она часто жаловалась на задышку, но обследоваться не хотела. Пока не случился приступ. Конечно, врачи  сразу рекомендации "Москва - непригодный климат для астматиков" Понятное дело, здоровье прежде всего, благо дело у нее проблем с выбором нет. Я сейчас в Крыму живу, места навалом, даже отдельная дача есть, в которой можно жить хоть круглый год. Забрали ее в этом году с Москвы. Море, свежий воздух, Светлана действительно ожила. В институте пошли ей навстречу, работа на удаленке, раз в два месяца правда надо появляться.

Долго не думая, Светлана решила продать свою комнату в Москве, чтобы купить небольшой домик в Крыму, мотивируя тем - маленькое, но свое! И продавец дома уже нашелся за 1,5 ляма домик из двух комнат и веранды, 6 сотки земли, все коммуникации, и всего 7 км от берега моря. Остался вопрос за малым, продать комнату, и как можно быстрей.

Ну кто как не сестра поможет в этом вопросе, -  вот я блин и помогла......

Москва

Опыт, хоть и небольшой в продаже недвижимости у меня есть, с разного рода агентствами и тем более риэлторами связываться категорически не хотелось. Не знаю даже, может предвзятость моя, или еще что, но все мое существо протестует против этого вида деятельности, да лучше нищим эти проценты от продажи отдать, чем делать такие щедрые подарки тому, кто приведет тебя дядю или тетю, жаждущих обрести свои метры в "неризиновой"  благо дела интернет есть, и сайтов хоть отбавляй..

Предварительно, прикупив новенькую сим карту, вставляю ее в старенькую раскладушечку, звонок которой напоминает "подъем" в  воинских частях нашей необъятной, я приготовилась сочинять объявление:

Да, немного отступление. (В квартире соседка, премиленькая старушка, Алла Ефимовна, слегка за 70, очень сильно сокрушалась по поводу болезни Светочки, в продаже комнаты не препятствовала и очень просила, чтобы я постаралась найти добропорядочною семью или человека.)

Объявление:
Продаю комнату, в коммуналке, 21 кв.м с собственным санузлом, душем. Одна пожилая соседка. Продажа без услуг агентств и других посредников. Цена адекватная, без торгов.

Я уже точно не помню, но звонки начали поступать, когда  мое объявление еще не активировалось на "Авито" и Яндекс - недвижимости. И все как один утверждали - Да вы что, мы не посредники, мы для "себя" (дочери, сыну, племяннику, любовнику) После пятого звонка, и назначенной на утро встречи, отключаю телефон и думаю, что наверное с моим объявлением что то не так. Снимаю его с публикации. Думаю.

Холодильник девственно чист, вымыт и выключен. Иду на кухню, бабулько подозрительно выглядывая из-за своей двери - А Светочка никогда не готовила на кухне, у ней там своя "мультимулька" есть.

- Я конечно понимаю, что она имела ввиду микроволновку и мультиварку, а может все вместе так называла. Спросив, где ближайший магаз, я пулей мчусь затаривать то место, где должны хранится продукты. Бутылочка красненького еще с дома дожидалась своего часа, делаю биточки из филе курочки, салатик из кальмара, достав винные бокалы, зову соседку для душевного разговора.

Долго ждать не пришлось. С хренового Собянина, хапуг эскулапов докторов, космических цен на все что видит глаз, началась наше застолье и закончилось песней "виновата ли я" Расстались близкими подругами.

Утро. Включаю телефон, семнадцать пропущенных и четыре СМС. Утренний марафет, кофе. Думаю о пробежке, не знаю куда бежать - хрен с ним, успею еще набегаться..

Ближе к девяти выхожу на встречу.

Мужчина и женщина, средних лет, при первом знакомстве прямо из штанов выскакивают, чтобы понравится.

- Ой, вы не представляете, как нам нужна комната, а сколько квадратов кухня, а окна во двор выходят, а соседка одна живет, а родственники у нее есть. А вы точно хозяйка, или представитель?

- Шестым чувством понимаю, что-то с этими клиентами не чисто.

Поднимаемся в квартиру.

- Не успели зайти, мужчина начал - Да, дом старенький, квартира требует ремонта,  а можно глянуть документы на квартиру?

- Сомнений не остается - риелторы.

Я перебиваю. Если вы покупатель - покупайте то что есть, за фиксированную цену, которую я озвучила, торгов и аукционов  не будет. Комната продается исключительно тем, кто будет в ней жить и никак иначе.

- Ну что вы, что вы, затараторила женщина, понимая что "лох" уплывает, (то есть я) Нас все устраивает. Можно с соседкой познакомится?

- Да не вопрос.

Я приглашаю Аллу Ефимовну, опять вопросы на счет родственников, кто наследники на ее долю. Здесь уже появляется точная уверенность, что это посредники, и с далеко идущими планами. Сомнений не остается, и я интуитивно понимаю, что с этими типами дел просто нельзя иметь.

Проиграв ситуацию в голове, и просто включить заднею, то есть отказать в продаже, как то непорядочно. И я начинаю атаковать первая, придумывая на ходу...

- Ну как, вас устраивает мой вариант? Не дав и секунды на размышления я продолжаю...

Если цена, комната вас устраивает, мы идем к юристу, ознакомится с документами, о чистоте продаваемой недвижимости, в присутствии юриста ознакомится, это правильно, согласитесь!? Более того, если вы, как покупатель  заинтересованы в покупке, мы заключим предпродажную сделку. То есть, мы вносим в договор фамилию, паспортные данные покупателя, обязательства перед продавцом, что недвижимость передается исключительно ему, только после получения 100% оплаты. Аванс в размере 50% от общей стоимости  недвижимости, должен быть передан в присутствии юриста, покупателя и продавца в момент заключения этого договора.

Красные глаза риэлтора чуть не вылезли из орбит. Он действительно охренел от такого предложения, чуть ли не вскрикнул.

- Но так дела не делаются, какие в жопу предпродажные договора!?

Включив блондинку, я продолжаю.

- Согласитесь, если сейчас мы с вами, как говориться ударим по рукам, где гарантия того, что с завтрашнего дня в этой квартире не начнется "дом приемов" для ваших "племянников" и прочих родственников по осмотру недвижимости, и сделка будет протекать ровно до того момента, пока вашему так сказать "родственнику" не устроит цена? Мне лично нет разницы, вам продать или другому. Я продавец, и я диктую условия продажи. Мне выгодно продать завтра, не вы так другой. Цена адекватная. Сегодня на 12.00 еще придут люди смотреть, какие проблемы?

- А вам действительно , какая разница кто будет хозяином комнаты, чуть ли не злобно прошипела женщина.....

Где то внизу лестничной площадки, как то отдаленно - сука конченая . Но мне блин, как бальзам на душу. Приходили из агенства, обещали что только у них самые грамотные специалисты, что все будут в шоколаде, оставили кучу буклетов, визиток, адресов где можно поинтересоваться о проведенной ими ранее сделке. Женщина приходила, говорит косарь за адрес дала. Вот ее действительно жалко было. С мужем разводится, готова за комнату отдать капитальный дом в Серпухове, машину. Или купить в рассрочку, пока не продаст свое.

Где то на третий день, морально устав от этих посещений, клятвенных заверений, что только они покупатели - услышав заготовленную фразу о юристе и "предпродажном договоре" все растворялись, кроме одной женщине, о которой я упоминала выше, она была готова на любые договора, но наличных у нее не было.

Из института приходили, я отдала подарки от Светланы, крымское вино "Мускат белый" безделушки всякие. Разговорились с ихним завкафедрой. По сути убедил меня, ( Я в свою очередь убедила Светлану) зачем продавать в таком хорошем месте жилье. Соседка вот говорит, что сын у нее наследник, а видел кто его хоть раз в жизни, Светка и та его не разу не видела. - Ты думаешь нашествие этих риэлторов спроста, да разнюхали уже что бабка одна, вот и суетятся, а здесь сталинка, да еще в таком районе, завязывай давай с продажей, лучше вон студентов возьми на постой, можно подобрать более менее порядочных.

Нашли, две девочки, оформили через агенство. Напутствие дала, что за стеной живет ветеран НКВД, любые косяки сразу станут известны хозяйки и родителям, которые в свою очередь пообещали премию бабульке, если та обнаружит явный или скрытый косяк.

Так что сделка по продажи комнаты в Москве у меня не состоялась. И если кому надо  НЕ ПРОДАТЬ недвижимость в Москве, приглашайте меня, я уж точно не продам, ввиду сильно подозрительной натуры)))

Первый раз продаём квартиру и вчера на авито написал покупатель что не может дозвониться и не могли бы мы с ней связаться по whatsapp. В итоге она прислала вот такое сообщение. Выписку же делают на сайте росреестра. Это мошенники? Несколько раз пытались дозвониться и действительно так и не смогли, что настораживает тоже.

Не знал как правильнее назвать пост.

Рад, что зашли предыдущие посты, +11 подписчиков!

Я думаю будет актуальна тема, как не попасть на крючок, не стать обманутым при продаже квартиры. Схемы проведения сделок могут отличаться от города, я пишу на примере СПб, но данные советы будут полезны и применимы ко всем городам.

Опять же повторюсь, все советы лежат на поверхности, но у нас люди до сих пор ведутся на развод с смс "Ошиблась номером, переведите деньги сюда".

Разберем типичные схемы при продаже.

1) Нам не хватает, скинете?

Все торгуются, абсолютно, и это нормально, это рынок, будьте к этому готовы. Достаточно много продавцов, которые боятся сказать "Нет" и ведутся на существенный торг, который они себе не могут позволить. Естественно никто Вас не заставит подписать договор, даже если Вы ошибочно скинули больше, чем нужно. Но не забывайте, что торг - дело взаимное. Вам называют одну сумму, так назовите другую, которая Вас устроит. В плюсе будут обе стороны. Если Вы согласитесь на существенную скидку, а потом не будете отвечать на звонки - Вы потеряли клиента, попали в неловкую ситуацию. А предложив оптимальную для Вас цену - Вы сделали бонус покупателю, показали лояльность, потешили его самолюбие, и не обидели самого себя.

Часто бывает в практике, что просмотров очень много, все торгуются (означает, что квартира нравится), я просто объясняю, что уже были предложения, как и ваши, мы хотим конкретно эту сумму. Как правило, если квартира стоит своих денег, люди соглашаются.

2) Жесткий торг. Прожим. Психологические приемы.

Скажем так, это уже вариант развода. Неподготовленные, одинокие люди на это ведутся. Клиенты рассказывали о своих бывших сделках, а также до работы со мной к паре людей приходили подобные личности.  Точно такой же развод есть на рынке б/у автомобилей.

Квартира, например, с плохой транспортной доступностью, отдаленным районом, квартира на первом этаже. В общем - действующие знают, что ваше предложение не пользуется спросом. 

Приходят на просмотр, как правило, 2 и более человек, порой толпой. Вам задаются в ходе беседы вопросы "А как, смотрят здесь вообще? Рынок мертвый поди?". Вы неловко отвечаете, что вроде смотрят. Общаются с Вами пренебрежительно, на квартиру смотрят с отвращением, ведут себя так, словно Вы им кланяться должны за то что они вообще время свое тратят. Далее один из смотрящих зовет второго с возгласами: "Ооо, иди посмотри что тут", показывает какой-нибудь мелкий косяк. Смотрят на ситуацию, Вы в недоумении. Далее цепляются за все. Порой, просто издеваются и оскорбляют квартиру и жильцов.  Как правило, мы все ассоциируем наше жилье с самим собой. Если девушке, которая зациклена на фигуре, сказать, что она толстая, будет, условно, три варианта развития событий:

1 - Пошел ты, я королева.

2 - Это твое мнение. (Здесь уже девушка начнет копаться в себе и искать недостатки)

3 - Обида, слезы, стресс. Да, я уродина. (Однозначно самокопания и попытка ужать себя в чем-либо).

А представьте, если Вам это говорят разные люди в разное время? Тут уже большинство начинает загоняться.

Один из клиентов рассказывал, что просмотров было очень мало, и подряд приходили в течение недели три человека с одной и той же песней. Потом уже его жена начала ему говорить тоже самое. Мол, мы за эти деньги не продадим, она этих денег не стоит. Но цена была объективной.

Был личный опыт, написал в комментах к предыдущему посту. Пенсионеры продавали квартиру, и получилось так, что я с клиентом был уже на ней, и тут подоспели клиенты "опоздуны" параллельно с нами. Квартира, что говорится, старенькая, но чистенькая, бабушка божий одуванчик, все опрятно. Так агент второго покупателя, хамло, начал поливать помоями квартиру, фразы "Здесь что, бичи жили?", что они ее за эти деньги не продадут. У бабушки уже глаза на мокром месте, а он ее по цене двигать начал, на полмиллиона сразу. Вмешался, объяснил при нем бабушке, что ее давят по цене и квартира хорошая. Тот, естественно, возмущался, сказал мне, что "так коллеги не поступают" и ретировался.

3) Мутные агентства недвижимости

Опять же, все из-за неподготовленности. Вы выкладываете объявление, к Вам приходит агент с договором на квартиру. Рассказывает ужасы, что без него Вас однозначно кинут, Вы останетесь на улице, а его агенство гарантирует Вам грамотное юридическое сопровождение, и в случае чего, поможет в суде. Не верьте, пожалуйста, таким прохвостам. Здесь писали в комментариях, и я напишу тоже самое. Ни одно агентство недвижимости не компенсирует Вам потери. Ни сертификаты (Привет, Этажи), ни куча грамот над рабочим местом агента не гарантирует Вам, что следующие пару лет, Вы не будете бегать по судам.

Единственное, что я могу обещать клиентам, это отстаивать его интересы, минимизировать риски, опираясь на опыт, зная подводные камни, и упростить ряд процессов в некоторых случаях, имея знакомства в банках, у нотариусов, мфц и прочих. Но риск есть всегда. В лучшем случае, агентство будет выступать в качестве свидетеля на вашей стороне, не более того. Тоже самое и с нотариусами, ведь у "Нотариусов сделки застрахованы". Застрахованы случаи, если по вине нотариуса Вы потеряли недвижимость или деньги. Они проверяют квартиру из общедоступных источников, заказывают выписку из ЕГРН и пробивают обе стороны на то, было ли решение суда о признании кого-то недееспособным. Но эта выписка не говорит о том, что человек вменяем. Поэтому нужно требовать дополнительные справки из мед.учреждений. Поэтому всегда читайте все, что подписываете, вас все подождут. Предварительный договор, договор с агентством, договор купли-продажи и так далее. Есть вопросы по пунктам - задайте, Вас за это никто не убьет. Если Вы не согласны - значит не нужно ущемлять свои права.

Вернемся к прохвостам. В договоре имеется пункт:  "В случае самостоятельной продажи Продавцом, продавец обязуется оплатить комиссию". Нет, ну серьезно? С какой стати? Вот подписали Вы договор, продали напрямую соседу, знакомому. А Вас потом начинают долбить телефонными звонками с требованием оплаты и анальных кар. Порой может доходить до прямых угроз. И ведь что самое обидное, люди пугаются, соглашаются и платят, а далее идут фразы, что все риэлторы прокладки и мудаки. Именно из-за таких личностей.

Не ведитесь, ЧИТАЙТЕ ДОГОВОРЫ, а лучше - подписывайте при наличии конкретного покупателя. Я уже длительное время работаю без них, и люди удивляются, а как, а если мы сами продадим? Вы не боитесь? В том и дело, что моя работа не выполнена, за что мне платить?

Что же делать, если Вы подписали и продали самостоятельно? Могу сказать, что все зависит от напора и идейности самого агентства. Вам могут ради принципа "попить кровь", возможно даже подать в суд, но как правило, суды у нас на стороне Продавца, и присудить могут только подтвержденные расходы (реклама), но не всю сумму комиссии. Чаще всего, такие агентства просто сливаются.

Далее планирую написать пост на тему приобретения вторички и строящейся недвижимости.

Длиннопост.

Как и просили, пишу вдогонку к посту "Как правильно снять квартиру" https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_snimat_kvartiru_6679485

Опять же, повторюсь, большинство советов лежит на поверхности, однако люди забивают на многое, считают малозначимыми некоторые пункты.

1) Оценка рыночной стоимости

Здесь все начинается банально. Открываем одновременно авито, циан, яндекс, и смотрим цены на квартиры рядом. Советую посмотреть детально фотографии и описание "конкурентов", статистику их просмотров. Если продаёт агенство недвижимости, учитывайте, что в стоимости квартиры заложена комиссия (На примере Питера смело отнимайте 3-4%). Если квартира стоит 2 года, у нее 5-20 тысяч просмотров, и её не купили - не ленитесь и позвоните, возможно там проблема с документами, возможно квартира в залоге, может фейк для сбора звонков, вариантов масса. Если все в порядке, значит цена завышена.

Первая ошибка собственников -  "Я не тороплюсь, те кому нужно - купят". Не купят. Это рынок. Я не говорю про разницу в 50-100 тысяч, вопрос в 300т.-2 млн.

"Я боюсь продешевить". Здесь все просто. Если Вы выложили объявление, и у Вас выстроилась очередь из покупателей - Вас никто не заставляет продавать по этой стоимости. Отзваниваетесь людям, объясняете ситуацию, поднимаете цену. Вполне вероятно, если Вы объясните причины скачка цены, мол, ошиблись, и ваша стоимость соответствует состоянию, они придут к Вам на просмотр. Но не злоупотребляйте.

2) Приведите квартиру и документы в порядок

Представьте, что к Вам приходят гости.

Нет, серьезно. Я понимаю, что все работают, нет времени на генеральную уборку. Но представьте - у вас квартира со стареньким ремонтом. Добавьте сюда беспорядок, валяющиеся носки в углу, не заправленную постель, горы грязной посуды. "Люди покупают стены, и без разницы, что творится у меня в квартире". Знаете поговорку про "Встречают по одежке, провожают по уму?".

Рекомендую заменить лампочки на более яркие, светодиодные, очень сильный психологический момент для покупателей. Мрачные квартиры людям не нравятся. Если есть посторонние запахи - пользуйтесь освежителем воздуха с ненавязчивым запахом, проветривайте.

Найдите правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и пр.), свидетельство о регистрации права собственности, либо выписку из ЕГРН, технический или кадастровый паспорт (кадастровые отменили, но банки и оценочные компании их принимают). Узнайте о времени работы паспортного стола и бухгалтерии, к которым относится ваш дом (Вам нужно будет брать там справки для сделки).

3) Фотографии

Человек сначала смотрит фото, уже потом читает описание. Уделите им время.

Сейчас у большинства людей хорошие камеры в телефонах. Если нет - попросите родных/друзей. Сфотографируйте все комнаты с разных углов, не заваливайте горизонт. Желательно фотографировать в светлое время суток. Опять же, наведите порядок. Обязательно добавьте план квартиры в фотографии, сам дом, двор, вид из окон.

4) Объявление

В городах разные площадки работают по разному. Я рекомендую пользоваться всеми без исключения. Вбиваете в поиске "Ваш город купить квартиру" заходите, регистрируетесь, размещаете. Да, Вы потратите час-два на это, но даже если один звонок будет с небольшой доски объявлений, это уже показатель того, что вы не зря старались.

Не тратьте деньги на продвижения, выделенные объявления. Полная ерунда, проверено много раз. Добавляет просмотры, удовлетворяет ваше эго от цифр, но как правило, на основных платформах работает поиск квартиры по карте и все ищут через нее, а не листают ленту.

5) Риэлторы

Здесь пикабушники разделяются на два лагеря, одни говорят, что риэлторы - бесполезная прокладка, другие - что они полезны в некоторых ситуациях, поэтому напишу подробнее.

Все зависит от конкретно вашей ситуации. Например, Вы продаете пустую квартиру, Вы из другого города, постоянно на работе, если ваша работа не позволяет отвечать на звонки или у Вас квартира в залоге банка, с долгами по к/у, с несовершеннолетними или другой ситуацией, с которой Вы не хотите разбираться сами - почему нет? Но не пускайте все на самотек.

Нужно найти адекватного риэлтора. Здесь Вам могут помочь знакомые, либо выберите сами из числа звонящих Вам с предложениями.

Запаситесь терпением, после публикации объявления, на вас обрушатся десятки звонков.

Заведите для этого отдельную симку, обязательно. Ваш телефон попадет в базы рекламщиков.

В первые часы звонят, как правило, агенства с колл-центром, их совершенно не останавливают фразы "Риэлторам не звонить/Есть риэлтор/Приходить только с покупателем". Здесь уже ничего не поделать, фильтруйте и отвечайте на все звонки, чтобы не пропустить покупателей.

Я рекомендую не заключать договоры с агентствами без покупателей. Могут попросить подписать согласие на рекламу квартиры в связи с изменениями в законодательстве, но договор - лишнее.

Не соглашайтесь на всех сразу. Частая практика на рынке Санкт-Петербурга и Москвы, одну квартиру рекламируют 3-10 агентств. Зачем? Покупателей это напрягает, появляются беспокойства "А может там что-то не так, почему ее столько народа не может продать?"

Если Вы в состоянии самостоятельно продать квартиру, у Вас есть свободное время - Вам ничего не мешает это сделать. Опять же, не ставьте крест, если Вас кто-либо в ходе диалога устроил и предложил доп.рекламу, поинтересуйтесь, что конкретно он предлагает. Ставьте свои условия, но не заключайте договор. Тем самым появляется доп.реклама (вспомним о профите с досок объявлений).

Обязательно (!!!) проверяйте раз в неделю основные сайты с вашими объявлениями, есть деятели, которые без разрешения выкладывают вашу квартиру в рекламу, по вашей цене. Далее - звонок Вам: "Есть клиент, если приведу, уступите *** тысяч?". И человек, который звонил по его объявлению, может позже увидеть ваше, но уже не позвонить. Если будет актуально, напишу мини-гайд, как с этим бороться.

Вам придется общаться со всеми, если у Вас слабая активность рекламы.

У меня было несколько случаев, когда я делал подборку квартир людям из другого города, позвонил по квартире, и скорее всего, людей уже просто достали звонками горе-коллеги. Я обрисовал ситуацию, что приезжает покупатель, хотим посмотреть, на что мне был дан ответ - мы с риэлторами не работаем. Обрисовывал ситуацию клиентам, кто-то пытался договориться самостоятельно, но безуспешно (мы все в сговоре), кто-то отказывался смотреть.

Есть деятели, кто ходит со знакомыми под видом покупателей, а далее пытаются развести на подписание договора. Бороться с ними практически невозможно. Вы не поймете этого, пока они к Вам не придут. Можете задать уточняющие вопросы, с ипотекой, с наличными, ищут себе встречную покупку или просто приобретают. Если начнут путаться - смело шлите лесом.

6) Будьте доброжелательны и гостеприимны.

Не заладился день? Оставьте это в себе, либо перенесите просмотр. Люди копили деньги, обдумывали что хотят, район, и прочее, приходят к Вам на просмотр, а Вы на них рыкаете, либо впускаете в квартиру и уходите заниматься своими делами. Вас бы это не напрягло? Это ответственный и радостный момент для людей. В тоже время, нельзя переусердствовать, рассказывать им, что именно это квартира их мечты и лучше они ничего не найдут, а если найдут - дебилы, которые ничего не понимают.

Запаситесь бахилами. В строительных магазинов упаковка 50 штук будет стоить до 100 рублей.

Не молчите. Расскажите о доме, о инфраструктуре вокруг, соседях. Вранье, как правило, всегда видно или всплывет в неподходящий момент. Есть проблемы, нюансы в квартире или с соседями, сообщите об этом - будьте людьми, а не мудаками.

7) Мебель и техника.

Обдумайте заранее, что Вы можете оставить в квартире. Если это небольшая квартира, возможно будет покупать молодая семья. Им может потребоваться кухонный гарнитур, плита, кровать, шкафы. Вы можете это оставить вместо торга.

Но если Вам досталась квартира от бабушки, родственника алкоголика, после аренды толпы людей азиатской внешности, и Вас просят освободить квартиру - не отказывайте. Оставлять хлам со словами "Ну вам же все равно ремонт делать, для строителей вот шкаф будет" не нужно. Договаривайтесь обо всем этом заранее.

Вспомнилось тут

Пару лет назад позвонил мне мой друг - адвокат, сказал что хочет купить квартиру, и попросил меня поучаствовать в сделке на стадии внесения задатка. Адвокат то он хороший, но больше уголовный и корпоративный, а я видел некоторое дерьмо, связанное с недвижимостью. Договорились, поехали к риэлторам

Ремарка - риэлторы с самого начала, неоднократно были уведомлены о том, что покупатель адвокат, а не какой - нибудь ошалевший от толщины карманов нефтяник с севера (ходят мифы о таких покупателя, что бездумно бродят по городу, в поисках наиболее быстрого способа избавиться от денег)

На первом этаже нас встретила риэлторша. Пока мы неспешно ехали на лифте, нам рассказывали, какая у них замечательная, большая и ответственная фирма - "солидная фирма с многолетней историей" - вот это вот все. А про квартиру он рассказала, что это будет т.н. "чистая продажа". В переводе с риэлторского на человеческий, это значит что в квартире нет зарегистрированных детей/ипотеки/арестов/долгов/прочих препятствий. Мол хоть сегодня давайте задаток и идите в росреестр. На мой сарказм, дают ли они гарантии, с надменным видом разъяснили, что у них настолько крутые юристы, копающие настолько глубоко, что на беспроблемность этой сделки она готова поставить все свое имущество с котом мурзиком впридачу.

Пришли в офис. Конференц-стол, во главе - юристка, по бокам штуки 4 риэлтора, и продавец. На краешек приткнулись мы с другом. Нам наперебой начинают объяснять, какой это замечательный вариант, как они все проверили и поразились отсутствию проблем, раз нам так повезло, что за такое чудо нам даже не ломят ценник, то условия сделки будут диктовать исключительно они - продавец и ее риэлторы. Начинаем эти самые условия обсуждать.

И тут мы магическим образом переносимся из риэлторской фирмы в цирк. Пока мой друг обсуждает условия, как, когда, кому и сколько передает денег, я подбираюсь к документам на квартиру и начинаю расспрашивать продавца. Выясняется, что

- продавец не целый, а только половинка. Второй половинки продавца на сделке нету. (это ерунда, решаемо)

- вторая половинка на сделке не сможет присутствовать, потому что ему предстоит многолетний отдых в учреждениях ФСИН. (а вот это уже интересней)

однако половинка продавца умная! Она заранее попросила у второй половинки доверенность на право продажи квартиры, которую с гордостью мне демонстрирует. Я смотрю на нее, и вижу

- доверенность от руки, удостоверена руководителем СИЗО

- с огромной кучей орфографических ошибок

- объект продажи не прописан

- не указана личность и должность удостоверившего

и главное - в доверенности не указан срок действия. Доверенности уже более 2х лет, а по закону доверенности без указания срока действуют только год

Выглядела она так, что жулик ее самолично написал, а начальник всего лишь подписал.Там были и еще ошибки, за давностью лет не помню, но это уже не важно. Истекший срок вне зависимости от содержания превратил доверенность в туалетную бумагу. Как вообще такое можно было допустить на сделку - для меня загадка до сих пор.

На этом моменте я прерываю друга (он обсуждал дату, в которую поедут на регистрацию), показываю ему доверку и вкратце напоминаю содержание ГК. Обсуждение технических моментов прекращается, переходим к вопросу "Что делать?" Первым же решением была отправка продавца к мужу с нашим бланком доверенности. Но она отказалась. Почему? А муж уже давно передумал продавать квартиру, она с ним поругалась, и вообще, со дня на день они подадут в суд на раздел имущества.

Тут до юристки дошло, в какую субстанцию ее конторка вляпалась, она уткнулась в стол. Но ведь каждый риэлтор немножко юрист! Нам предложили сходить к нотариусу, оформить передоверие, и уже на основании нормальной доверенности идти регистрироваться! Не помню как я цензурно сформулировал, но суть моего вопроса была "Вы охуели или ебанулись?"

Кончилась эта история тем, что мы еще минут 20 объясняли продавцу, что же в ее ситуации нужно делать, и как разрулить то положение, проблемность которого мы только что ей разъяснили. А мой друг потом купил квартиру. Но уже другую, и сделку оформлял самостоятельно с моей незначительной помощью.