А обманывал ли кто-то, некоторых пострадавших продавцов квартир? Как проверяло следствие, факт того, что вообще звонили какие-то мошенники продавцу квартиры?
Ведь проверив детализацию звонков, можно узнать, кто-то звонил в то время, кто звонил, с какого номера (оператор, страна и т.д), сколько длился разговор, можно уже узнать что-то.
Если на вопрос, куда ушли деньги, "обманутый продавец" может отмазаться, что снял наличными купюрами, и передал их курьеру.
Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)
Риски падения доходов.
Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.
Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) - самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) - главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное - мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет - у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.
Риск №2: Требование арендатора о снижении арендной платы. Если у арендатора снижается товарооборот или возникают финансовые трудности, он может попросить скидку по выплате арендной платы. Отказ может привести к уходу арендатора, согласие - к падению доходности проекта.
Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Многие наши договоры аренды привязаны к товарообороту арендатора (хотя и не все - есть договоры с фиксированной ставкой). Привязка к товарообороту означает: если товарооборот растет, растет и арендная плата. Но при этом всегда есть минимальная фиксированная аренда, ниже которой арендатор платить не может. Это справедливая модель, которая выгодна обеим сторонам и мотивирует арендатора развивать бизнес на нашей площади. Но ключевое решение проблемы всё же не просто в привязке к товарообороту. Как и в предыдущем пункте - необходимо изначально выбирать объекты, где арендатору очень комфортно и выгодно работать. Если экономика бизнеса сходится и есть прибыль - арендатор не будет требовать скидок.
Риск №3: Задержка ввода объекта в эксплуатацию (для строящихся проектов). Если речь идет о строящемся объекте, возможны задержки сдачи объекта и, соответственно, отсрочка начала получения арендных платежей.
Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы стараемся приобретать объекты на финальных стадиях строительства, когда уже не нужно ждать несколько лет до завершения стройки и где вероятность недостроя минимальна. Мы инвестируем по договорам долевого участия (ДДУ), что защищает деньги инвесторов. В финансовую модель каждого проекта мы заранее закладываем адекватные сроки с запасом и учетом возможных задержек, чтобы инвесторы имели реалистичные ожидания.
Причина, на мой взгляд кроется в использовании жилья как средства инвестиций это и раздувает пузырь на рынке. Решение только жесткое! Вывести сегмент жилой недвижимости из инвестиционных портфелей. Ввести конский налог на собственность на жилую недвижимость в которой никто не зарегистрирован, в размере например 1.5 ключевой ставки в год. Есть лишние бабки строй завод, а жилье должно быть людям доступно. Иначе госпроект по демографии обречен на провал. Хочешь заранее купить жилье детям, ок! Сделай косметический ремонт и сдай тем кому нужно сейчас, дети вырастут сделают нормальный ремонт будут жить сами.
пора вводить мораторий на количество квартир в собственности одного лица (2-3 квартиры). дело в том что в настоящее время квартиры являются объектом инвестиций и поэтому на них бесконечный спрос. сколько ни построй, инвесторы всё скупят. при этом сами мы квартиры эти строить не очень то и можем - мы приглашаем иностранцев для этого. но ведь квартиры это жильё. жильё должно перестать быть объектом для инвестиций. таким образом сколько ни строй, проблема высоких цен и доступного жилья не решится - они только растут в цене и инвесторов это радует ещё больше. некоторые сдают эти квартиры этим же иностранцам которые участвуют в строительстве. замкнутый круг, я бы даже сказал спираль. пусть инвесторы строят апартаменты, офисы, но не квартиры.
Судебная практика по взысканию компенсаций с государства за изъятое жилье у добросовестных покупателей по статье 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»
Судебная практика по взысканию компенсаций с государства за изъятое жилье у добросовестных покупателей по статье 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ
«База» уже неоднократно рассказывала (https://t.me/bazabazon/41792) про случаи, когда люди приобретали жильё, а потом лишались его из-за того, что прошлые хозяева неожиданно заявляли — в момент сделки они не отдавали себе отчёта или находились под влиянием мошенников. Как показала практика, суды встают на сторону пенсионеров и возвращают им квартиры, а покупатели остаются ни с чем.
Но как стало известно «Базе», пострадавшие могут получить компенсацию от государства — в стоимость квартиры. Схема сложная, но рабочая. Адвокат бюро «МУР» Антон Лянгерт рассказал, что рассчитывать на выплату можно благодаря норме, которая обеспечивает защиту прав добросовестных покупателей ещё с 2019 года.
По сути нужно собрать ряд документов и подать иск к Минфину. Самая сложная и трудозатратная часть — доказать, что деньги нельзя взыскать с владельца квартиры, только тогда появляется право на компенсацию. Для этого нужно подать иск о взыскании убытков с продавца, дождаться возбуждения исполнительного производства и подтверждения от приставов, что взыскать деньги не с чего.
В практике уже существуют успешные кейсы получения выплат. Юристы предупреждают, что Минфин, скорее всего, попробует обжаловать решение, но переживать не стоит — даже если дело доходит до кассации, компенсацию обычно оставляют за покупателем.
ДОПОЛНЕНИЕ К НОВОСТИ:
По закону о регистрации недвижимости, покупатель имеет право, как добросовестный приобретатель на компенсацию за счет казны (ст. 68.1) Судебная практика тоже имеется.
Ограничений по размеру компенсации нет.
См. п. 3 ст. 68.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ:
«3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_500339/703a5...) настоящей статьи.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ МОЖЕТ РАССЧИТЫВАТЬ НА КОМПЕНСАЦИЮ?
Государство предусмотрело возможность компенсации для пострадавших собственников — добросовестных приобретателей.
Статья 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, позволяет выделить 3 основных условия для получения однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации за утрату жилого помещения:
1. Жилье было изъято у добросовестного покупателя в пользу собственника, у которого имущество выбыло помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
2. Добросовестность приобретателя установлена судом.
3. Добросовестный приобретатель в течение шести месяцев не смог взыскать убытки, возникшие у него в связи с изъятием жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда. Шестимесячный срок отсчитывается с момента предъявления исполнительного документа к исполнению.
Нужно отметить, что в некоторых случаях суды могут не учитывать критерий № 3. Например, в деле № 2-555/2024, где истец Егоров А.Г. судился с Министерством финансов РФ из-за покупки квартиры у мошенника, которого правоохранительные органы не смогли найти.
Суд решил, что, хотя личность мошенника не установлена, это лишь указывает на невозможность получения возмещения от обязанной стороны убытков, но не исключает права добросовестного покупателя на получение компенсации.
В таких ситуациях можно сразу обратиться в Министерство финансов РФ через территориальные органы.
КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
При изъятии недвижимости у покупателя суд определяет, является ли приобретатель добросовестным. Это важно для получения компенсации за утрату жилья. Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», только добросовестный покупатель может рассчитывать на единовременную выплату.
Мы изучили судебную практику по вопросам компенсации и выделили общие критерии добросовестности приобретателей, встречающиеся в судебных актах.
ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ могут подтверждать следующие действия:
Обращение к юристам или риэлторам для проверки недвижимости перед сделкой.
Осмотр квартиры перед покупкой.
Личное общение с продавцом.
Изучение оригиналов правоустанавливающих документов.
Проверка, что на квартиру нет претензий со стороны третьих лиц на момент сделки.
Подтверждение полной оплаты согласованной стоимости недвижимости.
ЧТО МОЖЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ И КАК ДЕЙСТВОВАТЬ, ЧТОБЫ НЕ ВОЗНИКЛО ПРОБЛЕМ?
В качестве основного критерия недобросовестности покупателя суды указывают отсутствие должной, разумной осторожности и осмотрительности, при проявлении которых следовало бы усомниться в правомерности прав продавца. В качестве примера приведем следующие случаи.
1. Быстрая перепродажа жилого помещения за короткий срок
Так, в деле № 88-2087/2022 (Мазур Т.В. к Министерству финансов Российской Федерации по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области) в отношении приобретаемой квартиры в течение месяца было совершено 2 сделки, а сделка с истцом являлась 3-ей. Причем суд установил: покупатель достоверно знал, что на момент заключения договора продавец владел спорной квартирой 2 дня. Таким образом, суд не признал истца добросовестным приобретателем, в связи с чем не удовлетворил требование о взыскании компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Как действовать в таких ситуациях?
Большое количество сделок за короткий период — тревожный признак. Гипотетически, этому может быть какое-то разумное объяснение, и его нужно получить от продавца. Если история кажется правдивой, нужно собрать как можно больше прямых и косвенных доказательств, её подтверждающих. На практике, если недвижимость действительно проблемная, продавец предпочтет выйти из сделки. Он будет искать менее тревожного покупателя с «юристом-оптимистом».
2. Стоимость квартиры по договору купли-продажи значительно ниже рыночной
Например, в деле № 8Г-11597/2021 (Лесык В.Ф. к Министерству финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по ХМАО-Югре) квартира была приобретена покупателем на 25% ниже рыночной стоимости жилого помещения, что явилось одним из весомых аргументов в пользу непризнания истца добросовестным приобретателем.
Как действовать в таких ситуациях?
Дешевая недвижимость — мечта любого покупателя. Неужели стоит от нее отказываться? А вдруг это ваш шанс? Очень хочется в это верить, но не стоит забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Дешевую недвижимость нужно проверять в 10 раз внимательнее. Прежде всего, опять выясняем, почему такая цена? Продавцу срочно нужны деньги? Для чего? Может он банкрот? Он собирается расплатиться с кредиторами или, наоборот, от убежать от них с вашими деньгами?
Нужно помнить, что банкротное законодательство очень жесткое. Сделки, совершенные по цене значительно ниже рыночной и нанесшие ущерб кредиторам, могут быть оспорены и через три, и через четыре года после сделки. При этом, если продавец не числится банкротом на момент сделки и не участвует в судах, это еще ничего не значит. Он мог задолжать на основании договоров займа, которые нигде не фигурируют. Лучшая страховка от оспаривания сделки в рамках банкротства — покупка по рыночной цене. В противном случае нужно искать причину дешевизны, внимательно проверять продавца, оплачивать всю сумму безналичным платежом и запастись заключением оценщика, обосновывающем эту цену.
3. На момент приобретения жилья покупатель знал о зарегистрированных в квартире лицах и ничего заранее не предпринял, чтобы обеспечить их снятие с регистрационного учета после сделки
Подобная ситуация произошла в деле № 2-2698/2021 (Стороженко В.И. к Министерству финансов Российской Федерации в лице управления Федерального казначейства по Оренбургской области). В судебном заседании покупатель заявил о своей осведомленности о продаже квартиры с зарегистрированными в ней лицами, что его не смутило. В подобных действиях суд усмотрел недобросовестное поведение лица как покупателя и отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за утраченное жилое помещение.
Как действовать в таких ситуациях?
Обычно покупатели не хотят приобретать квартиру с жильцами. Они требуют снять всех зарегистрированных с учета до сделки или сразу после нее. Бывает, что квартира продается с торгов и будущему собственнику нужно будет в судебном порядке выселять жильцов. Но это совсем другая история. Если вы покупаете квартиру с расчетом продолжать сдавать ее по договору найма, это уже арендный бизнес. Как минимум следует познакомиться с жильцами и обсудить, как они относятся к смене арендодателя.
4. Покупатель до приобретения квартиры не входил в неё и не осматривал
В деле, упомянутом в п. 3 (№ 2-2698/2021), истец также подтвердил, что квартиру он не видел, не входил в нее, не осматривал перед приобретением, его устроила предложенная цена, поскольку она была значительно ниже рыночной. Таким образом, покупатель, заключая договор купли-продажи, понимал, что ему предстоят судебные разбирательства, так как, приобретая данную квартиру, получал определенную выгоду в виде низкой цены. Однако судебные разбирательства завершились не в его пользу.
Как действовать в таких ситуациях?
Возможно, покупатель приобретал инвестиционную квартиру, находясь в другом городе. Тогда ему действительно могло быть все равно, что там внутри, если он собирался все снести и сделать новый ремонт. Но в этой ситуации следует еще более внимательно отнестись к проверкам, нанять местного юриста, который в том числе посетит квартиру, чтобы убедиться, что там не проживают ничего не подозревающие жильцы-собственники. Хотя и посещение объекта недвижимости может не дать гарантии (см. нашу статью о мошенничестве с загородным домом).
Примеры недобросовестного поведения покупателей, зафиксированные в судебных актах, можно перечислять долго. Главное по мнению суда: покупателем должны быть предприняты все необходимые, разумные и достаточные меры для проверки продавца на право отчуждения жилого помещения, у приобретателя не должно остаться сомнений в законности совершаемой сделки.
В КАКОМ РАЗМЕРЕ ДОБРОСОВЕСТНЫЕ ПРИОБРЕТАТЕЛИ МОГУТ ПОЛУЧИТЬ КОМПЕНСАЦИЮ?
Согласно ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», есть 2 варианта определения размера компенсации:
исходя из суммы, составляющей реальный ущерб;
на основании размера кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения в пользу собственника.
Право выбора варианта определения размера денежной компенсации принадлежит добросовестному приобретателю. А вот сам размер компенсации определяется исключительно судом. Судебная практика пошла по пути компенсации в полном объеме затрат добросовестного приобретателя на приобретение жилого помещения.
Здесь вы найдете обзор судебной практики и аналитические материалы, на которых основана статья. Таблица детально описывает судебные дела, упомянутые в тексте. Первые двенадцать дел перечислены с указанием сумм компенсаций и кратких описаний. В пунктах 12-17 представлен список случаев, когда выплаты были отклонены. В конце документа вы найдете алгоритм действий для получения компенсации за утрату жилья.
Это будет интересно юристам, риелторам и тем, кто привык контролировать всё сам.
Государство готово возместить стоимость изъятой судом недвижимости, но только добросовестным покупателям и только за жилые помещения. Апартаменты, которые часто используются как жильё, не попадают под компенсацию, так как это нежилые помещения. Однако полагаться на компенсацию не стоит, поскольку она выплачивается не всегда. Лучше заранее принять все возможные меры, чтобы избежать покупки недвижимости, которую могут отобрать по решению суда. Для этого как минимум стоит обратиться к профессиональным юристам.
А ху-ху не хо-хо? А зловещая Дóлина порешала таки рыночек вторички, теперь скорее всего чаще будут приобретать квартиры в новостройках, но и тут не избежать весёлых курьёзов. Застройщик к примеру будет упрямо гнуть линию, что дальше котлована ему не дали продвинутся мошенники, а банк лишь пожмет плечами.
-кредит дали?
-Дали.
-Ну так хули, плати...
Господи, надеюсь они не воспримут это как рабочую схему и руководство к действию.
Вот предприятие, как его можно отжать если оно чья то собственность? Никак. А вот и нет, есть методы рейдерского захвата. Допустим собственник и вернет свое предприятие через несколько лет пройдя многочисленные суды, но после того, как там похозяйничают чужие управляющие от предприятия просто ничего не останется кроме долгов.
Вот рейдерство докатилось и до простых обывателей. Как отжать многолетние накопления? Есть методы рейдерского захвата.
Разве от хорошей жизни капиталы вывозятся за рубеж, оформляются на офшорные компании и т.д.? Конечно, и за рубежом такие же рейдеры. Такие да не такие.
Весь вторичный рынок недвижимости в США захватила компания BkackStone, в сговоре еще с двумя компаниями помельче. В результате американская мечта умерла. Рабочий больше не может позволить себе свой домик, ни какой ипотеки не хватит, рабочий может только пожизненно снимать жильё. В Эрэфии происходит то же самое. Квартиры у бабок будет покупать нерезиновый супер монстр, для которого ни один судья не осмелится повернуть сделку вспять. А а потом этот много-головый монстр с тысячью юридических лиц будет просто сдавать квартиры в аренду.
