Сейчас многие почему-то уверены, что из-за мораториев и всех последних изменений с застройщика уже ничего нельзя получить.
На практике - это далеко не всегда так.
Недавно принимали квартиру в ЖК «Остров».
Застройщик увеличил площадь квартиры на 2,5 м². Для собственника это превратилось примерно в +1,1 млн ₽ доплаты за дополнительные метры.
Параллельно застройщик задержал передачу квартиры примерно на 3 месяца
И вот тут начинается самое интересное.
Большинство людей в такой ситуации просто подписывают документы, оплачивают допметры и идут делать ремонт.
Но если немного глубже посмотреть на ситуацию, появляется пространство для переговоров.
Мы посчитали потенциальные требования по просрочке передачи объекта, с учетом ее снижения в суде и вышли с этим к застройщику.
В итоге договорились 800 000 ₽ зачесть в счет требований по просрочке, а остаток клиент доплачивает до подписания апп.
А эти 300к мы уже получим в суде, который инициировали по дефектам, поскольку дефектов по объекту много.
Это всего лишь одна из историй, которая подчеркивает, почему важно проверить и принять объект перед подписанием апп с профессионалами.
Мы не просто ищем дефекты в вашей квартире, мы помогаем грамотно выстроить диалог с застройщиком, учитывая все аспекты.
В текущий момент мы уже работаем по компенсации за срыв сроков передачи объекта в следующих Жк:
ЖК «Амурский парк»
ЖК «Остров»
ЖК «Шагал»
ЖК «Барклая 6»
ЖК «Рублевский Квартал»
ЖК «Ярославский квартал»
ЖК «Level Павелецкая Сити»
ЖК «Руставели 14»
ЖК «Скай Спутник»
Возможно есть еще комплексы, где все просрочили, напишите про них в комментариях.
Ситуация по рынку сейчас динамичная, важно понимать реальный масштаб задержек, по данным статистики, таких комплексов около 40% от всего объема передачи
Сегодня запускаю канал, где буду говорить не про теорию и для многих скучную юридическую науку, а про живые истории с которыми я и моя команда имеем дело.
За последние годы у нас накопилось много сложных и интересных дел, что прятать их «внутри переговорных» уже неправильно. Здесь будем разбирать реальные кейсы моей команды и то, как мы выстраиваем стратегию, какие решения принимаем в разных ситуациях, где удается вернуть деньги, защитить активы, а где важно вовремя остановиться и выбрать другой путь.
Поделимся информацией о недобросовестных компаниях, людях, инфоцыганах и откровенных мошенниках. Разберем сложные ситуации и расскажем об антикризисных решениях, которые мы разрабатываем и внедряем.
Расскажем о ходе работы по делам, поделимся важными выводами из судебных споров, тем, как мы принимаем решения внутри команды и с клиентами.
Если у вас есть своя история, в которой нужен взгляд со стороны и четкий юридический план, предложим консультацию, разбор вашей ситуации и подскажем возможные шаги.
Летом 2024 года получил по ДДУ квартиру в Москве от А101 (а точнее "Специализированный застройщик "Корона") с отделкой white-box. Многие косяки по ремонту бросались в глаза, а после обследования квартиры «приёмщиком» вылезло ещё больше: кривые стены, стяжка пола из которой торчали куски арматур, "танцующие" по уровню подрозетники и прочее. Дополнительно, после замера площади оказалось, что квартира «похудела» почти на 2 квадрата, при этом в договоре не допускалось какое-либо расхождение без компенсации. Было принято решение идти в суд. Осенью 2024 было подано 2 заявления в суд, мои интересы представляла адвокат Бойко Е.В., ей «пламенный привет»!
Объявления на ЦИАН нет, просто только такую фотку своей квартиры в таком состоянии нашел)
Первое дело, по площади, мы проиграли практически сразу. А101 (СЗ "Корона") смог доказать, что замеры, которые должны учитываться при принятии решения о недостающей площади проводились до отделки и по ним всё сошлось. То, что отделка «сожрала» 2 квадрата – «норма», ну или просто никого особо не волнует.
Второе же дело, по недостаткам и дефектам ремонта затянулось почти на 2 года, о нём подробнее.
По началу всё шло хорошо. Была проведена экспертиза, которая насчитала сумму на устранение дефектов на 1 243 750 руб. (далее округлю до 1,24 млн.). Ответчик хотел провести повторную экспертизу, но пропустил сроки. Суд первой инстанции (г. Видное, МО) постановил взыскать в мою (и супруги) пользу всю сумму, включая расходы и, вроде, даже что-то по моральному вреду. В один абзац текста я уместил результат почти десятка заседаний и почти полтора года ожидания.
Первое решение
Но результаты дела А101 (СЗ "Корона") не устроили и они пошли в апелляцию в Красногорский суд. Там, А101 (СЗ "Корона") получил разрешение на повторное проведение экспертизы. Я обратился с вопросом к своему представителю, можно и нужно ли допускать эксперта в квартиру с учётом того, что у нас за полтора года сделан ремонт, который, кстати, мы откладывали на год, ожидая решения и начали только после консультации и разрешения его делать, т.к. нас заверили, что это не повлияет на результаты дела. Для понимания, квартира за время судебного разбирательства была полностью отремонтирована (вложено 5 млн.), стояла кухня, мебель. Мы уже жили в этой квартире. «Представитель» сказала, что эксперта можно и нужно пустить для проведения экспертизы, что и было сделано.
Естественно, эксперт практически не обнаружил оставшихся от ремонта застройщика косяков. Только по мелочи, что-то связанное с откосами, оконными рамами (которые нами не менялись). Сумма компенсации по ремонту уменьшилась до 65 тысяч (чуть округлил).
На первом же заседании, в ноябре 2025г., апелляционный суд постановил возместить мне (и супруге) 65 тысяч по «косякам», а взыскать с меня 85 тыс. (чуть округлил) за расходы за повторную экспертизу. По итогу решения я ДОЛЖЕН 20 тысяч рублей)))
Вот тут я понял свой лютый косяк. Я практически не контролировал работу представителя, думая, что раз она представляет мои интересы в суде и я ей за это плачу, она должна ответственно и профессионально относиться к делу. Я осуществлял только «лёгкий пинг» в формате «ну чё там?» и в этом моя главная ошибка.
Пошёл отсчёт 2-х месяцев на подачу заявления в кассацию. В течение месяца я звонил «представителю» и уточнял, как действуем дальше. Ответ был один – ждём дело для ознакомления, оно ещё не пришло в суд первой инстанции. В середине декабря я сам поехал в Видновский суд и «о чудо!», дело давно было там. Из материалов дела я узнал, что представитель не являлась на некоторые заседания. К сожалению, в ноябре, то самое итоговое слушание в апелляции проходило тоже без её участия.
Я начал поиски нового представителя, но так и не нашел. Никто не хотел брать б/у дело, тем более идти в кассацию с учётом того, что нарушений в ходе дела «кандидаты на представительство» не нашли. Все были уведомлены должным образом, а экспертное заключение второй экспертизы имеет такую же юридическую силу, как и первое, хоть и сделано, оно, млять, по законченному МНОЙ ремонту. Сроки подачи кассации прошли, я должен А101 (СЗ "Корона") за квартиру с их косячным ремонтом.
Вот такие дела. Простите, если есть ошибки в пунктуации или юридических терминах. Чуть излил душу на родной Пикабушечке, но, не могу сказать, что стало легче) Больше 1,5 млн. (за площадь и ремонт) так и не стали моими, а моим стал долг на 20 тыс. И такое бывает)
Привет. Принимаю квартиру по дду, в монолитных стенах видны деревянные элементы.
Застройщик сообщил что это дистанциры и отказался их убирать
Применение дистанциров и подобных им элементов при выполнении опалубочных работ не ограничено проектной документацией на Объект, ГОСТ, СНИП и иными обязательными требованиями в области строительства.
Поскольку я пока надеюсь решить вопрос без суда к юристам и специалистам еще не обратился, но видимо к этому все и идет. Пока хотел получить комментарии от знающих пикабушников, как это регламентируется (ссылки на сп\госты) и может найдете примеры судебной практики.
Пока моя аргументация такая:
Дистанциры это либо фиксаторы арматуры либо распорки
для фиксатора есть прямой запрет: сп 435, в котором есть запрет использовать дерево как фиксаторы(подкладки).
7.2.19 Вид фиксатора для обеспечения толщины защитного слоя бетона у лицевых граней элементов следует выбирать согласно таблице 7.1. Не допускается применять в качестве фиксаторов обрезки арматурных стержней, пластин, деревянных брусков, неровных кусков бетона и т. п.
для распорок есть косвенный запрет они проходят через весь бетон и косвенно обеспечивают защитный слой (держат опалубку на расстоянии). Если чопик ближе 20–40 мм к арматуре (норма защитного слоя по СП 63.13330), это нарушение. Требуется документальное подтверждение.
(СП 70, Приложение X)
СП 70.13330.2012
На бетонных поверхностях допускаются:
для стеновых конструкций - отверстия под тяжи с оставляемыми в них пластмассовыми защитными трубками тяжа, отверстия под анкеры (заделка отверстий должна быть оговорена в проектной документации или ППР отдельно);
отпечатки щитов и элементов опалубки;
обнажение арматурных фиксаторов;
для нижней поверхности перекрытий - отпечатки щитов и элементов палубы, элементы крепления пластмассовых конструкций, электрической разводки и т.п.
ни какие другие элементы опалубки кроме пластмассовых не указаны в допустимых.
Но даже для них в этом сп указано, что заделка отверстий должна быть оговорена в проектной документации или ППР отдельно
(СП 71, табл. 7.2)
дефект объективно препятствует нормальной отделке
Если эти деревянные элементы по словам застройщика являются частью конечного продукта, то на них так же будет распространяться гарантия застройщика,
Удаление таких деревянных элементов собственником, впоследствии может послужить основанием для снятия гарантийных обязательств застройщиком на основании вмешательства третьих лиц.
т.е. я не смогу по сп сделать отделку помещения, не рискуя лишиться гарантии
так же моя стена примыкает к уже оштукатуренной стене лестницы, раз дистанциры все еще в стене, значит никто их не убирал перед оштукатуриванием.
В СП 435.1325800.2018 (монолитные ЖБК) приведён порядок демонтажа опалубки, и там среди шагов указано, что после проверки прочности бетона:
удаляют наружные крепления, подкосы и распорки, выполняют локальное ослабление стоек и т.д., далее снимают стяжные элементы, разбирают ригели, снимают щиты.
Так же поскольку застройщик указал, что это деревянный дистанцир и указал, что он не является фиксатором. Это значит, что это распорка и она проходит сквозь монолитные конструкции, в том числе сквозь внешние стены.
В СП 54.13330.2022 (МКД) прямо записано, что при оценке энергоэффективности должны выполняться условия, в т.ч. п.8.2:
приведенное сопротивление теплопередаче и сопротивление воздухопроницанию ограждающих конструкций — не ниже требуемых по СП 50.13330.
А в СП 50.13330.2012:
установлено требование, что сопротивление воздухопроницанию ограждающих конструкций должно быть не ниже нормируемого (п. 7.1).
и задана нормируемая поперечная воздухопроницаемость для “наружных стен … жилых зданий” — не более 0,5 кг/(м²·ч) (таблица 9 / п. 7.3)
что означает:
если в стене есть сквозные вставки/каналы, которые потенциально дают продувание/подсос воздуха (особенно после усушки дерева), это может означать несоответствие требованиям по воздухопроницаемости;
застройщик тогда должен обеспечить соответствие ограждающей конструкции требуемым показателям (в т.ч. герметизацией/заделкой узлов).
так же СП 2.13130.2020
5.2.2 Класс пожарной опасности строительных конструкций определяет в соответствии с ГОСТ 30403, за исключением стен наружных с внешней стороны с применением СФТК и НФС (определяется в соответствии с ГОСТ 31251). Для конструкций стен наружных ненесущих светопрозрачных, выполненных только из негорючих материалов (НГ), допускается без испытаний устанавливать класс пожарной опасности К0, при этом показатели пожарной опасности материалов уплотнителей и герметиков, а также нанесенные на элементы конструкций защитно-декоративные и антикоррозионные покрытия толщиной слоя до 0,3 мм учитывать не следует. Строительные конструкции не должны способствовать скрытому распространению горения. В стенах, перегородках, перекрытиях и покрытиях зданий, а также в узлах их сочленения не допускается предусматривать пустоты, ограниченные горючими материалами, за исключением пустот, разделенных элементами сплошного сечения или глухими диафрагмами из НГ толщиной, равной не менее толщины пересекаемой конструкции, в том числе по контуру помещений и коридоров:
по сути застройщик оставил горючие материалы в негорючей стене для скрытого распространения горения.
Вот, а я что в посте писал пару недель назад. Что крупные застройщики себя неважно чувствуют. Они просят 50 млрд на 3 года. Это подорожник приложить к умирающему. Эта сумма им поможет что то достроить и выдать купленные квартиры и не обанкротиться в ближайшие полтора года при порядочных действиях, но продавать они построенное в ближайшие 3 года всёравно не смогут, спроса нет! Иначе зачем просить деньги если есть спрос?. Просто некому продавать.
А при нечестном раскладе эти деньги можно вывести из страны и благополучно жирно жить как жили застройщики до 23 года. Первый честный вариант лишь временная припарка и результата не даст в перспективе, нужна новая экономика. А второй вариант выглядит более правдоподобно что уже неоднократно было. Есть действенный вариант, но для этого самолёт нужно национализировать, достраивать за счёт частных денег и ОФЗ, жилье выдавать нуждающимся и сдавать в соц найм. При таком варианте компанию можно продержать во время финансового кризиса, а потом продать снова в частные руки, но тут думать надо, а зачем думать если можно просто 50 лярдов освоить?)
Всё что вы (не) хотели знать о строительстве многоквартирного жилья
Средняя по России стоимость строительства жилья составляет 60 000 рублей за 1 м2 пруф https://www.kommersant.ru/doc/8293387 Обращу внимание - это актуальные цены на конец 2025 года.
Ещё раз - 60 000 рублей. В эту себестоимость УЖЕ заложены кредиты, земля, и прочее. Это не только "бетон".
Всё что выше - это взятки за приоритетное получение земли, сверхприбыль, откаты и банковские лобби.
Собственно, вот вам и причина телодвижений строителей - бьются за свои 3 копейки190% прибыли. За такие сверхприбыли они подтянут и пролоббируют любые решения. Просто кто-то обожрался деньгами и не хочет менять привычный образ жизни.
P.S. И что бы вас СОВСЕМ добить аргументами тех, кто скажет что стоимости сильно отличаются в Москве и Краснодаре. Вот квартира того же Самолёта, в Краснодаре, https://samoletplus.ru/flats-id/8124365/
48 м2 за 8 560 000 рублей или 178 тысяч за 1 м. Застройщик тот же, Краснодар тот же, метраж тот же. Норма прибыли та же.
Выглядит будто топ-менеджеры Самолёта набивали карманы за счёт роста цен на недвижку, а когда запредельно задрали цены, и люди стали меньше покупать, а отвечать перед покупателями надо, то пошли к правительству и стали просить у них деньги, которые тоже косвенно принадлежат гражданам? Забавно) Причём и строят они не лучшим образом как будто
Квартира в Москве - моя мечта, но переехав сюда в 2019 году для поступления в магистратуру это казалось неосуществимым. Когда началась пандемия я зарабатывала 50.000 рублей в месяц, доход был серый, а квадратный метр в среднем стоил 180.000 рублей. Нехитрые подсчеты позволяют установить что желаемая однушка в 40 кв.м. обошлась бы примерно в 7.000.000 рублей, что на тот момент было просто нереальным.
Откладывая каждый рубль, живя в студенческом общежитии, и консолидировав все семейные накопления (помогли мама, папа, брат и бабушка) к августу 2020 года удалось собрать на первый взнос, чтобы в ипотеку взять однокомнатную квартиру с готовой отделкой в ЖК Восточное Бутово. Дом сдали в 2021 году, и за пять лет жизни в данном ЖК желание переехать в квартиру в пешей доступности у метро не покидало меня ни на секунду:
от метро и до метро дорога занимает непредсказуемое время - от 20 минут до 2-х часов, с утра нужно пропустить до 5 автобусов, чтобы просто “запихнуться” внутрь. Дорога до работы и с работы в общей сложности нередко занимает по 4 часа в день;
ЖК перенаселен, контингент сомнительный;
перспектив рожать и растить здесь будущего ребенка нет, отсутствует поликлиника и образовательные учреждения с достаточным количеством свободных мест. И опять же пешком без автомобиля ездить куда-то с ребенком на руках - не лучшая идея.
Карьера пошла вверх, доход резко увеличился, хотелось максимально оперативно закрыть первую ипотеку и избавиться от тяжкого бремени. На горизонте перспектива приобретения квартиры мечты оставалась. Ключевая ставка стала космической, не смотря на это я решаю досрочно закрыть первую ипотеку. Да, понимаю, что ипотека под 6,5% по сути бесплатные деньги, но цель закрыть ее лично для меня была важнее. Закрываю ипотеку и занимаю выжидательную позицию, ожидая понижения ключевой ставки и определяя комфортный план накоплений на первый взнос.
Стала подбирать варианты и снова в избранном оказался сайт застройщика ПИК. Уже знакома с качеством жилья и отделки. Кто бы что ни говорил - я этим качеством довольна. Основной параметр - готовая отделка приемлемого качества, так как проживаю я одна, и морально-физическим ресурсом делать ремонт не обладаю.
Все что нравилось на март 2025 года стоило около 16-17.000.000 рублей. Так моей целью стало накопить 20% на первоначальный взнос в максимально короткие сроки, что составляет 3.400.000 рублей.
Вводные данные:
-Мой доход на момент закрытия первой ипотеки (март 2025 года) составлял 300.000 рублей.
-После закрытия ипотеки из накоплений осталось около 700.000 рублей.
-600.000 я получила по решению суда в июне 2025 года за недостатки в квартире в ”Восточном Бутово”.
-Оставшиеся 2.100.000 я планировала собрать до конца 2025 года, откладывая в среднем по 200.000 ежемесячно.
И вот к концу 2025 года я практически отложила необходимую сумму. Жизнь снова внесла коррективы и желаемые квартиры стали стоить уже 19-20.000.000 рублей, размер первого взноса возрос. К Новому году руководство выплатило мне премию, ровно в том размере, которого не хватало для начала процесса покупки.
Приобретение я бы разделила на этапы. Далее поэтапно распишу с какими трудностями я столкнулась.
1. Выбор ЖК и посещение шоурумов. Предварительно перед покупкой квартиры можно было организовать звонок с менеджером по продажам, записалась на 5 января. То ли дата во время праздников, то ли менеджер попался неподходящий, но из моих вопросов нормально не ответили ни на один. Сложилось ощущение, что менеджер был на звонке после вечеринки накануне. Тут застройщику ПИК огромный минус, менеджер не продавал от слова совсем, не советовал и не разбирался в вопросе, все время уточнял информацию по скриптам и раз тридцать поблагодарил меня за мои вопросы. Поэтому решение вступить в кабалу на пару-тройку десятков лет начало казаться неправильным, но близкие меня поддержали и было решено двигаться дальше. Тут в целом отмечу, что у ПИК большие проблемы с менеджерами, за период приобретения квартиры адекватным и заинтересованном в своей работе оказался только один.
Для себя я определила два жилых комплекса потенциально рассматриваемых для проживания: Амурский парк и Кавказский бульвар. В Амурском парке для себя увидела больше минусов, чем плюсов (к слову о менеджерах, при экскурсии в шоурум менеджер трубки не брал, на морозе пришлось стоять минут 20, а потом еще выслушать от него, что я не беру трубки). Основные минусы - это дорога из метро с обязательным прохождением через Восточный вокзал, отсутствие зелени, бок о бок с домами по реновации. По этой причине выбор пал на Кавказский бульвар, новая очередь Серии Плюс со сдачей в июне 2028 года.
Цена на 2-х комнатные квартиры в ЖК Кавказский бульвар на 16.01.2026 года.
Ход строительства ЖК Кавказский бульвар. Фото сделано 18.01.2026 года.
2. Поездка в шоурумы для ознакомления с отделкой Серия плюс. Для меня было важно разобраться в отличии базовой отделки от отделки Серии Плюс. Тут менеджер по продажам на звонке сработал максимально непрофессионально, заявил, что у ПИК есть шоурум с отделкой новой серии. Конечно же я сразу записалась туда на экскурсию. Но в день записи в шоурум оказалось, что меня ввели в заблуждение, а отделка в шоуруме дизайнерская, то есть с отделкой базовой никак не связана (не считая входных групп и общих коридоров, но тоже с нюансом “во всех домах отделка разная”). Однако поездка случилась не зря (хоть и менеджер, проводящий экскурсию, не поднимал трубку после 15 звонков, а от стыда прислал своего коллегу). Коллега горе-менеджера оказался самым адекватным сотрудником из ПИК с кем удалось пообщаться за период сделки.
Дизайнерская отделка в шоуруме ЖК Vangarden
Дизайнерская отделка в шоуруме ЖК Vangarden
3. Бронь квартиры. Итак, квартира выбрана (двушка 55 кв.м. за 18.800.000 рублей), но обязательна бронь квартиры у ПИК. Вынь да положь, за бронь надо заплатить 20.000 рублей. Эта сумма не входит в договор ДДУ и не вычитается из стоимости квартиры. По сути это гарантия фиксации стоимости на момент брони квартиры. Спойлер: мне это помогло, после новогодних праздников цена выросла аж на миллион. Поэтому как говорится, лучший день для покупки квартиры - СЕГОДНЯ.
Подтверждение бронирования квартиры от застройщика.
4. Сбор документов на ипотеку и получение одобрения банков. Для меня этот этап стал самым нервным. На момент подачи заявки имелась кредитная карта в стадии закрытия с лимитом 700.000 рублей, поэтому вероятность отказа оставалась высокой. Плюс в сентябре 2025 года я подала заявку на ипотеку “ради любопытства”, мне отказали и рейтинг стал совсем низким. Никогда так не делайте! В итоге из документов нужны 2-НДФЛ, трудовая книжка (заверенная работодателем), паспорт и СНИЛС. Далее ПИК рассылает заявки сразу в несколько банков, кто-то из них может попросить дополнительные документы. В моем случае это не понадобилось и ипотека была одобрена уже на следующий день банком “Санкт-Петербург” со ставкой 19,49% на 30 лет. Изначально примерный ожидаемый платеж по ипотеке составлял 250.000 рублей при зарплате 450.000. В итоге платеж получился по 244.000 в месяц. Аккурат перед сделкой банк пересмотрел ставку для всех должников и ставка была уменьшена до 18,49%, в итоге платеж составил 233.000 рублей - приятно.
Скриншот личного кабинета на сайте ПИК, где можно отслеживать статус заявок в банки.
Информация о процентной ставке по кредиту из договора, подписанного с банком.
5. Оформление электронной подписи и открытие счета эскроу. ПИК использует электронный документооборот в сделках с покупателями, подписание происходит через Госключ. Для оформления подписи необходимо подтвердить свою личность. Я это сделала в ближайшем отделении Сбера. По времени процедура занимает около 10 минут. Счет эскроу тоже открыла удаленно через Сбер. Банк присылает ссылку для открытия счета, пару кликов и все готово.
Уведомление о подписании документов через Госключ.
6. Оформление страховки. Это обязательное условие банка, иначе процент по кредитному договору может быть изменен. ПИК сотрудничает с Альфа-Страхованием. Заполнила анкету на полис, и правильный полис мне прислали только с третьей попытки. Спасибо, что я заметила ошибку, иначе бы банк не принял страховку совсем. Менеджер, к слову, ошибку не заметил.
7. Подписание кредитного договора и внесение денег на аккредитив. Хвала банку Санкт-Петербург и менеджеру Ольге (офис на Ордынке), настоящему профессионалу. Все было четко, быстро и профессионально, по времени заняло около 1,5 часов вместе с открытием аккредитива и оплатой первого взноса. Лайфхак: для сокращения времени на сделке лучше заранее открыть счет в банке и ко дню сделки уже заранее перевести туда первый взнос. Я переводила первый взнос за сутки до сделки из Т-Банка, и счет заблокировали из-за подозрительной операции. Да, мне удалось быстро разблокировать его, но не удивлюсь, что может быть и другой сценарий.
Уведомление о блокировке карты.
8. Подписание ДДУ и регистрация прав по договору в Росреестре. После подписания кредитного договора застройщик присылает ДДУ в электронной виде, подписание осуществляется через Госключ. После этого документы практически сразу направляются в Росреестр. Права по ДДУ были зарегистрированы на следующий день.
Теплое поздравление от застройщика ПИК.
Вот и все, осталось только подождать два года до сдачи дома и можно получать ключи. Ну и не забывать платить ипотеку ежемесячно :)
