Главное из интервью с Михаилом Делягиным, экономистом, заместителем председателя Комитета по экономической политике Государственной Думы, которое он дал Ольге Благовещенской, ведущей YouTube канала "PRO Недвижимость".

Из интервью вы узнаете:
- Почему продавать квартиру уже поздно
- Что будет со спросом на недвижимость в ближайшие годы
- Почему повышение первоначального взноса до 30% - это хорошо
- Что делать тем у кого есть деньги и кто хочет купить недвижимость

Оригинал видео на YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=jcgnFvhDJMQ

Публикуется с незначительными сокращениями из-за лимитов платформы Pikabu.

– Всем привет! Меня зовут Ольга Благовещенская, и это канал про недвижимость. Сегодня у меня в гостях экономист и политик в одном лице Михаил Делягин. А обсуждать мы будем, что нас ждет в недвижимости и не только, в 2024 году.

Год начался с неутешительных новостей о том, что банки ввели комиссию по льготным ипотекам, и теперь девелопер должен досубсидировать льготную ипотеку. Оформить с этого года такую ипотеку можно только у застройщиков-партнеров банка. Как вы думаете, к чему приведет данная ситуация?

– Она естественная, потому что после повышения процентной ставки, очень существенной, масштаб льготы резко вырос. Государство дотирует определенную фиксированную сумму. И понятно, что оно увеличит эту сумму, но не может увеличить ее в меру удорожания кредита. Поэтому льготную ипотеку будут всеми силами поджимать.

При этом, если мне память не изменяет, до повышения процентной ставки по льготной ипотеке выдавалось более 60% всех ипотечных кредитов. А после повышения, наверное, и того больше. То есть, по сути дела, это был способ искусственного разгона рынка. Разгон какое-то время осуществляется, дальше ресурсы кончились, теперь его будут поджимать всеми силами - и официальными, и неофициальными, и публичными, и не публичными.

– Как считаете, насколько подорожает первичка? Некоторые называют цифру 7−8%, или это будет больше?

– Вы знаете, я бы скорее говорил, насколько она подешевеет. Потому что, что такое была ипотека, когда еще Медведев начал это делать в рамках программы… кто-то называл ее доступное жилье, кто-то называл недоступное жилье. Это увеличение спроса. Естественно, что монополисты-застройщики сразу смотрят: зачем мне, когда меня никто не ограничивает, когда мой произвол монополиста, увеличивать предложение, когда я могу увеличить цену.

Поэтому доступность ипотеки, увеличивавшаяся, она обеспечивала взлет цен. Сейчас доступность ипотеки резко снизилась. С одной стороны, людям уже слишком дорого, слишком высокий процент. С другой стороны, люди начали задумываться о том, о чем они будут выплачивать эту ипотеку, потому что нестабильность растет.

А с третьей стороны люди столкнулись с «высочайшим» качеством строительства. Я уж не буду называть конкретные фирмы, но некоторые застройщики даже не называют себя застройщиками, чтобы не вести ответственность за тот кошмар, который они строят, скажем, в Подмосковье. Они обозначают себя как фирмы по подготовке документов.

Понятно, что, когда люди сталкиваются с этим массово... Мы сейчас видим коммунальную катастрофу. Коммунальная катастрофа не там, где старые дома. Не только там. А в очень большой степени там, где дома новые. И сейчас, когда доступность резко снижается, ну, соответственно, сокращается спрос.

Если бы рынок был равновесным, конечно, цены бы упали. Если бы рынок был нормальным. Но поскольку рынок сверхмонополизированный, то мы видим снижение цены в виде различного рода скидок, различного рода предложений, которых на рынке официально не сообщается.

Просто там, где раньше было бессмысленно торговаться, сейчас необходимо торговаться. Мы видим очень жесткое разделение рынка на первичку и вторичку. Это просто разные условия. Не только разные по комфорту и по современности дома, и по страхам перед коммуналкой, но и разные по предоставлению кредитов.

Поэтому я думаю, что при прочих равных условиях, это очень серьезная оговорка. Что будет в 2024 году, мы вообще не знаем. Простой вопрос, а что будет с долларом в конце года? А не понятно. Если все будет примерно так же, как сейчас, то жилье обычное и жилье плохое, они подешевеют. Жилье хорошее, качественное, будет продолжать дорожать меньшими темпами, потому что все равно все деньги страны сбегаются в Москву, все люди сбегаются в Москву. Если мы говорим о Москве, здесь будет продолжаться рост спроса, но на хорошее.

– А вторичка? Раньше покупали новостройку, потому что была льготная ипотека, и она выигрывала перед вторичкой.

– Теперь льготная ипотека становится все менее доступной. Проблемы вторички: непонятные соседи, непонятные истории квартиры, непонятное состояние коммуникации. Сейчас, да, непонятное состояние коммуникации, что в первичке, что во вторичке.

Непонятно для большинства обычных людей качество строительства в первичке и непонятное состояние дома во вторичке. Потому что сплошь и рядом капитальный ремонт ухудшает состояние дома, а не улучшает его. При этом проблема с лифтами. Дома во вторичке все-такие не такие высокие. Одно дело, вы остались без лифта на восьмом этаже, и совсем другое, вы остались без лифта на пятьдесят втором этаже. Это разные вещи.

Поэтому я думаю, что разница будет потихонечку сокращаться. Но за счет того, что пузырь, который надут на первичном рынке - а он значительно сильнее того, который на вторичном - будет потихонечку стравливаться. Хотя, я повторюсь, не публично. А официально - поскольку все инструменты контроля за рынком контролируются застройщиками, если я правильно понимаю - официально нам будут рассказывать, что цены высокие, успейте купить в последний момент, и так далее.

При этом надо отдать должное. Что-то, что сейчас строится в Москве, вызывает ужас, просто хотя бы с точки зрения транспортной доступности и, извините, нагрузки на канализацию. Поэтому районы, в которых нет застройки, они сейчас будут приоритетны. Новые застройки, я имею в виду. Потому что там, по крайней мере, хоть канализация работает.

– То есть это способ хитрым образом свернуть льготную ипотеку. Я имею в виду, комиссии ввели для того, чтобы свернуть таким способом.

– Комиссию, да, чтобы сократить количество людей. Но много разных способов. Вот здесь и комиссия, и увеличение первичного взноса. И сейчас, я думаю, мы увидим в полной мере войну с застройщиками, которые говорят, ребята, а я предоставляю рассрочку на квартиры. Мы сейчас увидим, что их будут обвинять во всех смертных грехах и так далее.

– ЦБ жестко высказался по поводу тех застройщиков, кто решил таким образом, да?

– Понимаете, высказаться он высказался. А слова сказаны достаточно давно, теперь ждем репрессий.

– Теперь ход за банками. Как вы думаете, пойдут ли они наперекор ЦБ?

– Нет, банки никогда наперекор ЦБ не пойдут. Невозможно. Они могут немножко саботировать его требования, выполнять не минуту в минуту, а с опозданием. Немножко кривовато, немножко косовато. Здесь интересы общие, потому что опять-таки в основе льготной ипотеке лежат деньги федерального бюджета. Они ограничены.

Причем при увеличении процентной ставки количество кредитов, которые можно выдать по этим льготным кредитам, оно сократилось. То есть способ сохранить хотя бы прежнее количество кредитов - это увеличение первичного взноса в процентном выражении.

– Но многие застройщики уже в свой калькулятор внесли эти комиссии. При этом Дом.РФ заявил, что не будет вводить никакие дополнительные взимания. Как вы думаете, почему?

– Дом.РФ государственная компания. И они, я думаю, имеют возможность…. У Дома.РФ есть какая-то социальная функция, и они пытаются ее выполнять. Хотя бы изобразить ее пытаются. Но не уверен, что это будет иметь практическое значение.

– В одном из интервью вы сказали, что повышение первоначального взноса до 30% — это спасение человеческих жизней. Что вы имели в виду?

– Потому что очень многие люди не понимают, что когда они берут ипотеку, им все эти годы расплачиваться. Как в Штатах в 2008 году давали ипотеку с льготным периодом. И давали ипотеку заведомо тем, кто не мог с ней расплатиться. Человек брал кредит, брал ипотеку, вселялся в дом, прекрасно себя чувствовал и через год узнавал, что ему, оказывается, нужно платить какие-то проценты. Только там они были не 16% годовых. И когда первичный износ маленький, то, соответственно, больше надо выплачивать в ипотеку.

Скажем, у меня ипотека до 19 лет. А какая у меня может быть гарантия, что я эти 19 лет сохраню работу? А никаких. Это дамоклов меч, который висит над головой. Знаете, когда ипотека началась, я придумал такую шутку, что маньяку заменили смертную казнь на 25-летнюю ипотеку, и все правозащитные организации всего мира выразили решительный протест против этой бессмысленной жестокости.

Тогда, в 10-м, в 11-м году, люди смеялись. Сейчас уже не смеются. Они думают: а что, это шутка? А что в ней смешного-то?

– Как мне видится, когда маленький первоначальный взнос, очень много есть инструментов на рынке от брокеров и вообще от тех, кто продает. Есть помощь в получении ипотеки. В общем, есть способы, как прикрыть этот первоначальный взнос. И это облегчает людям ипотеку.

– Есть вообще ситуация, когда люди берут потребительский кредит. Раньше по 24% годовых, сейчас уж не знаю, наверное, по 30%. Для того, чтобы этим потребительским кредитом выплатить первоначальный взнос. Детский вопрос. Ребята, а чем вы все это выплачивать собираетесь? Из каких доходов? Откуда вы эти деньги возьмете?

Нет, ну если у человека богатый дедушка вот-вот умрет и оставит в наследство пару нефтяных скважин, нет проблем. Если человек профессиональный грабитель, это не очень хорошо, но тоже понятно. А большинство, я не понимаю, как они собираются расплачиваться.

– Но в том-то и дело, что когда увеличили первоначальный взнос, получилась осознанная ипотека. Значит, что у человека есть накопления.

– Человек более сознательно понимает, что ему нужно больше денег на старте. Это не то, что ты в метро видишь – «Деньги даром». А проценты-то там и 300 годовых, и 200 годовых. Но написано, что деньги даром. И люди этого не вполне понимают. А когда высокий первоначальный взнос, то это барьер, который кого-то остановит.

Нужно понимать, что ипотека не является способом решения жилищной проблемы в стране. Ипотека является способом решения жилищной проблемы для небольшой части общества, которое теоретически способно выплатить ее. К большинству людей это отношения не имеет. Когда низкий первоначальный взнос, значительная часть этих людей, которые заведомо не могут выплатить ипотеку, они не понимают, что это не про них. Они думают, что это способ решения жилищной проблемы.

В советское время была система - можно было тоже взять кредит, 1% годовых это стоило. И у нас в доме соседка не смогла расплатиться, у нее случились тяжелые жизненные обстоятельства. Она потеряла хорошую работу.

В советское время, с 1% годовых, она потеряла квартиру. Знаете, сейчас это расскажешь, никто не поверит, потому что, это один процент годовых. Ну как так? Даже тогда так бывало, а сейчас тем более.

<.....>

– Говорят, что скоро в России появится региональная ипотека. Вот сейчас уже в Московской области начинают прием заявок на социальную ипотеку. Это та самая адресная ипотека, о которой говорят?

– Знаете, я не очень понимаю, что это, и что является источником. В принципе, сейчас возможны разного рода льготные программы, потому что огромное количество недвижимости не продается. Год назад только в Москве не было продано застройщиками 10 миллионов квадратных метров.

– То есть проблема все-таки есть?

– Проблема колоссальная, и она стремительно обостряется. Конечно, мы начали сокращать ввод жилья в строй, как это ни чудовищно звучит, но проблема все равно острая. Потому что, и земли, доступной для строительства, стало меньше, и спрос стал меньше. В десятые годы, если вы ставили дом, вы почти гарантированно его распродавали. Сейчас вы можете поставить, но он будет стоять пустой.

– Сейчас барьер есть на момент получения разрешения на строительство, получения ТЭП? Или именно когда все это получено, на акт ввода?

– Нет, проблемы с получением разрешения не стали более серьезными. Когда я вижу какой-нибудь условный «Остров» в Москве, из того, как он стоит, становится ясно, что у людей не было никаких проблем. Они не смогли застроить территорию Московского Кремля, и только.

Но, во-первых, удобных мест для строительства стало меньше, просто физически, в Москве. Помните, при Лужкове была точечная застройка. Сейчас застройка – пятнами, в рамках комплексного развития территории, так называемой. Почему-то пятнышки совсем крохотные, но все равно удобных мест не так много.

Но самое главное, что все понимают, что платежеспособный спрос будет сокращаться. В этой ситуации, если у региона есть, как у Подмосковья, большое количество жилья, которое стоит пустое, просто разрушается, то застройщик может быть согласиться выбросить это дело на рынок по цене ниже формальной рыночной сегодняшней, но намного выше той себестоимости и тех денег, которые он в него вложил.

В принципе, если у застройщика совсем все плохо, он может даже убытки зафиксировать. Все равно это хоть что-то. Но эти коммунальные катастрофы, которые у нас сейчас произошли, они создали еще один риск, очень серьезный, на который банки раньше не обращали внимания, и сейчас не видят.

Это не финансовый риск. У нас огромное количество, и просто многоквартирных домов, и человейников поставлено, насколько можно предположить, на коммунальные сети, которые к ним не приспособлены, не адаптированы. Были коммунальные сети на три дома. Сейчас там поставили 33 дома. Понятно, что коммунальные сети порвутся. Пока люди не заехали, все хорошо, прекрасная маркиза. Но когда люди заедут, коммунальные сети разрушатся. Будут их строить, не будут их строить, жить люди не смогут.

Скорее всего, они не смогут расплатиться. Для банков это риски. Значит, для банков нужно ограничить масштабы кредитования. Не только потому, что люди не смогут расплатиться. Не только из-за финансовых рисков, но и из-за рисков инфраструктурных, которые вот этой зимой, в этот Новый год у нас выстрелили по всей стране.

– Видите, как все происходит?

– Если отключить голову и начать строить дома… На Тайване они падали во время землетрясения, а у нас коммуналка рвётся. Ещё в 2021 году я участвовал в выборах в Москве, я много ходил по дворам, и в тишайших районах, которые мне казались совершенно райскими уголками, вдруг вылезала проблема канализации.

Там не ставили леса человейников, нет, но там ставили несколько буквально домов, которые перегружали местные локальные секции, и какой-нибудь местный канализационный коллектор просто выносило. И в какие-то моменты все это текло по улице. И, понимаете, это Москва. А что же творится в Подмосковье?

С другой стороны. Проезжаю, скажем, по Звенигородке. Если ехать по Звенигородке из центра, с левой стороны просто поля новых человейников стоят. Ребята, у меня детский вопрос, а канализацию они тоже построили? Или канализация осталась старая, от промзоны, и всё это пойдёт в Москва-реку?

Ну ладно, там оно хоть в Москва-реку пойдёт, а у нас же есть места в Москве, где ее рядом нет, и всё это по улицам может пойти. Причём, когда пишешь запрос, отвечают: «Да, да, всё хорошо, прекрасная маркиза, всё хорошо, всё хорошо». А потом пишут люди из этих домов, где «всё хорошо».

– Прошлый год, 23-й, на фоне новостей о льготной ипотеке все же показал нам рекордный объем инвестиций в недвижимость. Сумма вложений составила 833 миллиарда рублей. Как вы считаете, что нас ждет в этом году?

– В прошлом году значительная часть этих вложений была вызвана тем, что очень много денег вернулось в Россию из-за границы, и много денег не ушло туда. Да, у нас чистый отток капитала больше четверти триллиона, он рекордный. Но при всем этом значительная часть денег, которая при прочих равных условиях ушла бы на запад или на юг, она осталась здесь. И довольно много денег вернулось, которые при прочих равных условиях не вернулись бы обратно.

Им нужно куда-то вкладываться, когда развитие промышленности, по сути дела, запрещено таможенной налоговой кредитной политикой. Вкладываться в доллар, ну хорошо, завтра бумажный доллар объявят несуществующими криминальными деньгами. Американское право это позволяет. Да, есть трудности. Соответственно, единственный такой автоматический объект, куда можно вкладываться, не напрягаясь, это недвижимость.

И я сказал сколько у нас не распродано застройщиками, но мы же не знаем, сколько у нас инвестиционных квартир, и инвестиционных домов, и инвестиционных кварталов. Потому что иногда идешь мимо дома, ни одной лампочки не горит, смотришь, а там все распродано.

Я, собственно, живу в доме, который наполовину заселен, а половина - инвестиционка. Знаете, как будет хорошо этим инвесторам, когда цена поползет вниз? На хорошие, не могу сказать, на элитные, но на хорошо расположенные, качественные ЖК цена будет продолжать ползти наверх, хотя в валюте, наверное, будет все равно снижаться. А в обычных и в плохих домах, там беда.

– Как вы считаете, в этом году продолжат люди вкладывать в недвижку? Может быть, туристическую? Вот что в этом году показало хороший спрос? Это промышленный девелопмент, туристический и коммерция. То есть это новый вид, это не жилье.

– Первое — это склады.

– Склады, да.

– У нас меняется структура логистики вообще. У нас и раньше не хватало складов, по-хорошему. Но структура складов была ориентирована на западно-ориентированную систему внешней торговли. Сейчас у нас структура внешней торговли переориентируется. Каким бы смешным не было импортозамещение, все-таки что-то переходит на внутреннее производство.

Структура складского хозяйства становится другой, возникают зияющие дефициты, которые сейчас будут заполняться. Это будет шикарный бизнес. Это уже и есть шикарный бизнес, но нужно увидеть, где нехватка. Потому что, если вы в дополнение к четырем складам Озона и четырем складам Вайлдбериз построите еще один склад, вам не повезет, что называется, пока они не сгорят.

А то, что у нас сейчас изменилась система дистрибуции, что всё покупается через курьеров, это тоже специфические объекты недвижимости. Скорее всего, будут переоборудоваться старые, но где-то будут появляться новые. Потому что курьерский бизнес еще не всю страну охватил в полной мере.

Туризм, да. Но туризм он очень разный, очень специфический. Скажем, если в какой-нибудь населенный пункт не летает самолет, а поездом туда ехать 14 часов, как, скажем, до моей любимой Марий-Эл, то понятно, что массового туризма там, скорее всего, не будет.

С другой стороны, запускаются новые маршруты. Сейчас по Волге начинают восстанавливать движение «Метеоров», судов на подводных крыльях. Это что значит? Это значит, что летом огромное количество объектов, мест, которые раньше были недоступны, они стали доступными. Там можно ставить маленькие домики, гостевые домики, маленькие базы отдыха и так далее. Но это все очень рискованный бизнес. Может, что-нибудь случится на мировом рынке, и до свидания.

– Где случится?

– На мировом рынке, где угодно. На самом деле, где угодно. Новых высот достигнет российское «здравозахоронение». Будет всем не до отдыха. Это довольно рискованная вещь. С другой стороны, люди хотят отдыхать. Люди хотят отдыхать близко. Скажем, инвестиции в курортное хозяйство Дагестана, если вы знаете, как там работать, это 100% гарантия выдающегося успеха.

– По новой трассе М-12.

– Лучше всё-таки на самолёте. Сейчас магистраль Север-Юг начнёт хоть как-то работать, и мы посмотрим, что будет ездить по этой трассе. Потому что ехать на легковушке между автопоездами — это такое удовольствие, я вас заверяю.

– Сейчас сильный разрыв между первичкой и вторичкой. Как вы думаете, он сократится?

– Думаю, что будет сокращаться. Опять-таки очень неравномерно, но всё-таки будет сокращаться. Этот разрыв вызван тем, что льготная ипотека в интересах застройщиков была сфокусирована на первичке. Льготной ипотеки меньше, меньше разрыв.

Да, и я думаю, что появится что совершенно фантастическое - правда, в люксовом классе, ведь там тоже будет очень большая конкуренция - появятся какие-нибудь архитектурные фантастические вещи, типа висячих садов Семирамиды.

– Вы видели в Москве около Серебряного бора есть круглый шарик на Красном мосту?

– Фестивальный мост. Это же наша главная достопримечательность. Я уж не помню, по-моему, позднего Лужкова. Поставили на мосту шикарнейший ресторан с 360-градусным обзором. Не продумали только одну маленькую вещь, как туда люди будут заходить? Как туда будут затаскивать продукты? Как оттуда эвакуировать в случае пожара? И, наконец, как там будет, извините, работать туалетная комната?

– А что, до сих пор не могут решить эту проблему?

– А ее нельзя решить. Это построено так, что там ничего нельзя поставить. Можно сделать смотровую площадку, пожалуйста.

– Ну, почему до сих пор оно не функционирует? И не сносится?

– Нет, ну, снести дороже. Это, во-первых. Пока стоит, построено прочно. Второе. Это действительно архитектурная достопримечательность. Понимаете, у нас много вещей, которые кажутся бессмысленными с функциональной точки зрения, но все смотрят и говорят: «Ой, ну надо же». Тем более, что это опозорились не нынешние власти, а прошлые, так что никому особо не обидно.

В принципе, там всё надеются что-нибудь придумать и что-нибудь разместить. Там можно поставить смотровую площадку. Но настолько мала пропускная способность, что она не окупится, даже если будут дорогие билеты. Потому что один только лифт туда-обратно, это сложно. И там сложно парковаться.

– Я прописана в этом районе, и я всегда думала, что в этом шарике какой-то центр прослушки.

– Ну что вы. Во-первых, современные технологии. Даже если это прослушивание с помощью лазера на стекло, который улавливает колебания, это не требует большого оборудования. Это совершенно несложно и не нужны специализированные комнаты для этого. Даже в советские годы ставился кубик или шарик на высотное здание. С большинства мест его даже не было видно. Там не нужна прямая видимость.

В конце концов, это все уже позапрошлый век. Потому что вот, пожалуйста (показывает свой смартфон). Зачем, какая нужна прослушка? Мы с вами разговариваем, эта штука с американским программным обеспечением транслирует все, что нужно в Соединенные Штаты Америки. А поскольку это китайское железо, транслирует все, что нужно и не нужно в Китай. Может быть, наши как-то в этом участвуют, я не знаю. Мы все-таки на территории Российской Федерации находимся, должен же у нас быть какой-то суверенитет. Но люди, которые носят в карманах смартфоны и заботятся о своей частной жизни, на меня производят очень смешное впечатление, правда.

На самом деле, я утешу. Я могу сказать - скорость обработки информации всегда качественно отстает от скорости ее сбора. Классический пример, 11 сентября 2001 года случился теракт в Нью-Йорке. Через 3 месяца после этого американцы обнаружили, что они получили все данные, всю информацию о подготовке этого теракта за 3 месяца до совершения теракта.

Или за полгода, я не помню, но не меньше, чем за 3 месяца. Но обработать они ее смогли только через 3 месяца после совершения теракта. Объем информации растет лавинообразно, поэтому если вы не совершаете чего-нибудь экстремального, про вас знают всё и не видят ничего. Можно не переживать.

Нет, но у нас это работает в части предупреждения терроризма, работает хорошо. У нас это работает в части предупреждения диверсий. За исключением прифронтовой полосы, как я понял, работает хорошо. В отношении наркотиков, обратите внимание, это, наверное, работает, но как-то слабенько. А уж люди, которые просто живут… забили на нас давно и навсегда.

Да, конечно, вся информация о нас есть. Более того, на ней тренируется искусственный интеллект. Это правда. И при желании можно даже выяснить - вот такие слова произношу я сейчас в разговоре с вами, вот в таком-то месте. Но на то, чтобы это выяснить, потребуется такое количество ресурсов, что никто их не будет их тратить. Так что тайны частной жизни нет, а де-факто она есть. Мы не видим суслика, но он живой.

– Но кто-то же разрешил это строить? И что, на момент прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) никто не увидел, что проект полудоделан?

– Вы хотите сказать, что у нас в гражданском строительстве остались специалисты? Остались люди, которые способны были в своё время получить профильное образование, и не забыть его?

– Но кто-то же выдавал разрешение на этот объект, на строительство.

– Ему денег дали, он его и выдал.

– Так всё просто?

– Нет, ну, может быть, ему понравилась идея, и он просто так выдал.

<.....>

– В конце прошлого года вы также предупреждали, что кто хочет продать свою недвижимость, должен скорее это сделать, так как идет затишье. Как вы думаете, сколько времени осталось?

– Опять-таки, разная недвижимость. Понимаете, я несколько раз ошибался с подобного рода прогнозами. Потому что я не учитывал два важных фактора. Во-первых, кроме недвижимости инвестировать по большому счету некуда. Поэтому если человек зарабатывает мало, он занимается русским народным видом спорта, он занимается ремонтом квартиры - перекладывает кафель.

Если он зарабатывает чуть побольше, он покупает квартиру. Это поддерживает спрос. Второе. Вся страна сбегается в мегаполисы. Москва, Питер, Казань, в меньшей степени Нижний Новгород, Новосибирск. И это обеспечивает поддержку спросу. Но в принципе, кто хотел продать квартиру, тот, по большому счету, уже опоздал.

Если квартира хорошая, то есть дом крепкий, надежный, спокойный, правильный состав жильцов, безопасный район, тогда у вас все хорошо. Тогда в рублях вы будете дорожать. В валюте, может быть, вы будете дешеветь, но не так быстро. А если это обычная стандартная вещь, ну, не очень хорошо.

– Тогда совет для того, у кого есть сейчас деньги, и кто хочет купить. Что вы посоветуете – ждать?

– Надо искать уникальные предложения. Во-первых, есть панические продажи, они все равно есть. Если вы будете плотно сидеть в рынке… Да, конечно, очень много мошенников. И поскольку мошенничество является лучшим видом бизнеса, то их очень много.

Но все равно случаются панические продажи. Кто-то испугался, у кого-то обстоятельства, кто-то уезжает, кто-то сидит за границей, у него кончились деньги, и так далее. Это раз. Второе. Будут очажки благополучия. Они всегда бывают. Их нужно уметь находить, и там всё будет очень хорошо.

В середине 90-х годов один мой знакомый, скажем обтекаемо с Северного Кавказа, построил коттеджный поселочек под Москвой. Примерно на 110 домов. За истекшее время, скоро 30 лет, ни в этом коттеджном поселочке, ни вокруг него не было совершено ни одного не то что преступления, ни одного даже мелкого правонарушения.

Этот товарищ умел устраивать систему безопасности и отбирал людей. И он умеет правильно проводить с людьми профилактические беседы. Там мошенничества нет, там всё продают по-честному. Тот, кто купил тогда случайно себе там домик, сейчас чувствует себя в раю. И рассказы про обычную жизнь коттеджных комплексов в Подмосковье он просто не понимает.

Подобного рода места есть везде и всегда. Нужно приложить силы, энергию, голову, чтобы их находить. Простая вещь - раздавали бесхозную землю. У меня одна знакомая, она взяла вдоль трассы полтора гектара. Сейчас она в деньгах просто купается, потому что эти полтора гектара она сдала в аренду, и весь местный бизнес там сидит.

– Мы с вами уже обсуждали, что в прошлом году хорошая была модель для инвестирования — это по льготной ипотеке купить и перепродать. А что думаете в этом году? Какие хорошие способы инвестирования? Может быть, что-то помимо недвижимости?

– Знаете, кризис — это не тогда, когда люди зарабатывают деньги, а тогда, когда большинство их теряет. Сохранить деньги — это золото. Но опять-таки маржа купли-продажи колоссальная. Понятно, что эти инвестиционные монетки, которые продают в чехольчиках, которые мнутся и от этого теряют стоимость, это тоже проблема.

Доллары — до лета. Там нужно смотреть на то, что будет в Америке происходить.

– До лета? А что летом ожидается?

– Ну, летом у них очередная точка перегиба. Та модель, которая у них сложена, она работает до лета, а дальше им нужно что-то делать грандиозное. Они могут выкрутиться, они много раз выкручивались при помощи терактов, войн, дестабилизаций глобальных. Но сколько веревочке не виться, кончику быть.

Не сейчас, но где-нибудь в мае нужно внимательно смотреть за происходящим в Штатах. А если есть надежные люди, которые нашли нишу, в которую еще не влезли китайцы, то можно с ними идти в партнерство и бизнес. Но это активное инвестирование, не пассивное.

Что касается недвижимости. Ну, во-первых, все равно остается льготная ипотека, с которой можно как-то перекрутиться. Хотя это не очень хорошо. И у нас есть дома, которые построены качественно. Дома, которые стоят в нормальной транспортной доступности. Дома, рядом с которыми нет казарм и мест обитания мигрантов, где можно ходить по улице. Есть эти места, их не так много, как хотелось бы, но они будут оставаться привлекательными.

Плюс к этому, у нас же сейчас дико подорожала аренда. Да, для людей это ужасно, но если вы собственник квартиры, то это хорошо.

<.....>

– Какие налоговые изменения в сфере недвижимости нас ждут в 2024 году?

– Я в этой сфере, честно скажу, не специалист. По моим ощущениям, примерно никаких. Но поскольку у нас налоги меняются в среднем раз в два дня, то наверняка какие-то есть. Но вряд ли они носят принципиальный характер.

– Говорят, что для предпринимателей хотят повысить. Потом повышаются они вообще, когда кадастровая стоимость повышается.

– Кадастровая стоимость будет повышаться. Потому что инфляция. Региональный бюджет: денег нет, не было и не будет. Как добыть деньги? «Да вот же, давайте, мы чуть-чуть поднимем, и скольких мы сможем поддержать врачей, учителей и просто бедных людей. Как будет хорошо!» Чуть-чуть приподняли, потом еще приподняли, еще приподняли.

<.....>

Полное интервью вы можете посмотреть на YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=jcgnFvhDJMQ

Текст подготовлен с использованием spech2text.ru - сервиса автоматической расшифровке аудио и видео в текст.