Переехал жить в другой регион. До этого жил в небольшом курортном городе, где приобрёл собственное жильё.
Плотно осев на новом месте жительства - решил выставить на продажу квартиру на Авито по среднему ценовому сегменту для данного жилья (8 млн) с торгом.
Люди звонят-пишут, интересуются, думают... Звонят риелторы - есть клиенты, подпишем договор, комиссия 100500 и т.д., которых тактично отправляю в то самое, о чём неоднократно многие писали на Пикабу.
Дому 5 лет, отличный ремонт с техникой и мебелью, хороший застройщик, самый центр города, огромная придомовая территория с новой детской площадкой, всегда есть парковочные места. В городе практически ничего не строится, в основном частный сектор и старый жилищный фонд.
И сегодня звонит с Авито ЭТО ЧУДО (далее - я (я), типо покупатель (ТП)) :
ТП: я по поводу продажи квартиры
Я: здравствуйте, слушаю вас
ТП: по каким критериям вы выставили такую цену?
Я: выставил среднюю по рынку для данного дома, с продажей не тороплюсь, торг уместен
ТП: ваша квартира столько не стоит, ей крайняя цена 4 млн (в 2 раза ниже моей цены)
Я: с чего бы?
ТП: у вас новый фонд, а я знаю застройщика - у вас в домах свет постоянно отключают и аварии на водоснабжении, огромные коммунальные
Я: ерунда полная - никаких аварий за то время что я живу не было, дом новый, коммуникации новые, коммунальные около 10к в месяц зимой за 70 квадратных метров (знакомые в хрущёвка за 50 квадратных метров платят 15к зимой (в городе очень дорогая коммуналка)), а в старом фонде (тут меня ТП перебивает и говорит )...
ТП: старый фонд намного лучше вашего дома, там строили на века, всё недавно откапиталели и простоит ещё 100 лет, а ваш на отвали сделали и рухнет он раньше, чем хрущёвка
Я: дом монолитный, застройщика знаю хорошо, нареканий к нему нет
ТП: вы не правы, я лучше знаю, плюс ужасный район - самый центр, постоянно пробки-шумы, машину во дворе не постпвить
Я: когда вы в городе пробки видели (город маленький, пробок не бывает)? С парковкой (тут опять ТП перебивает)
ТП: я лучше вас знаю - район ужасный, дом ужасный, цена огромная, старый фонд стоит дороже
Я: вы риэлтор?
ТП: нет
Я: ещё раз говорю - выставил по средней цене, столько же стоят другие квартиры в этом и соседних домах (жилой комплекс из 5 домов, строил один застройщик, считаются лучшими многоквартирными домами в городе, старый фонд за такую квадратуру в среднем в городе стоит 6 млн).
ТП: я вам говорю сколько стоит реально ваша ужасная квартира, максимум 4,5 млн (ну спасибо, накинула)
Я: т.е. вы пытаетесь меня убедить в том, что новая квартира, в самом центре не стоит тех денег за которые она продаётся, в том числе другими продовцами в этом же жилищном комплексе?
ТП: да, мне лучше знать
Я: да пошла ты нахуй (подумал я, т.к. человек "интеллигентный") и бросил трубку.
В целом у ТП: хамский и быстрый голос, постоянно перебивает, не даёт ответить, пытается давить что она всё знает, а вы тупые... Вот такой газлайтинг.

P.s.: Ради интереса посмотрел профиль ТП: естественно риэлтор (перекуп), да и с отдаленного региона.

Немножко позитива, о чем ТС опять же не упоминает, хотя как юрист, а тем более, человек, пытающийся привлечь целевую аудиторию в свой ТГ-канал, должен знать, не все же кошмарить публику страшилками...добросовестный приобретатель, слышал такое?

Добросовестный приобретатель имеет право

Петроградский районный суд г. Санкт-Петербурга рассмотрел иск Татьяны Р. к Министерству финансов Российской Федерации о взыскании компенсации за утрату права собственности.

Р. просила 4 800 000 рублей.

На основании договора купли-продажи, заключенного с В., истец приобрела в собственность квартиру на 16 линии В.О. Р. исполнила свои обязательства по договору и передала продавцу 4 800 000 рублей. В. квартира была приобретена на основании договора купли-продажи с А., который в свою очередь заключил договор с Л.

Р. зарегистрировала право собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга признаны недействительными указанные выше договоры купли-продажи квартиры, в том числе и заключенный между истцом и В. Квартира истребована у добросовестного приобретателя.

Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга удовлетворены исковые требования Р., в ее пользу с В. взысканы денежные средства. Однако, денежных средств, взысканных решением суда, истец не получила, так как взыскание по исполнительному документу не произведено. Исполнительное производство окончено, исполнительный лист возвращен в адрес взыскателя в связи с невозможностью исполнения. В то же время истец, будучи добросовестными приобретателем, утратила право собственности, в связи с чем имеет право на выплату компенсации.

Представитель Министерства финансов пояснил, что заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению.

Суд сказал, что согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» физическое лицо - добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет Казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю от 29.08.2024 г.

Суд взыскал с Министерства финансов Российской Федерации за счет средств Казны Российской Федерации в пользу Р. компенсацию за утрату права собственности в размере 4 800 000 рублей.

А где деньги? Неадекватная дама их успела куда-то день. Куда именно - уже не помнит. Теперь ни квартиры, ни денег! Бомж!

Вопрос приобретения недвижимости у лиц пожилого возраста традиционно вызывает опасения у потенциальных покупателей - и эти опасения, как показывает судебная практика, вполне оправданы. Дело в том, что в таких ситуациях не редкость случаи, когда спустя какое-то время сделки по купле-продаже, совершённые с участием граждан преклонного возраста, оспариваются и признаются недействительными.

Основанием для этого обычно служит тот факт, что продавец на момент подписания соглашения не мог адекватно понимать характер и последствия своих действий, либо не был способен руководить ими вследствие возрастных изменений здоровья или заболеваний. Подобные основания предусмотрены статьёй 177 Гражданского кодекса РФ.

Однако ещё более сложной и, пожалуй, неожиданной для покупателя может стать ситуация, когда имущество приобретено у молодого, совершенно здорового, не вызывающего подозрений продавца. Тем не менее, и здесь сделка может быть признана судом недействительной по тем же причинам.

Яркий, весьма показательный пример из свежей судебной практики был недавно рассмотрен Верховным судом РФ (дело №5-КГ23-19-К7).

В 2020 году гражданин приобрёл квартиру через стандартную процедуру купли-продажи. Продавцом выступала молодая женщина, у которой на момент сделки не было выявлено никаких психических или иных заболеваний, она выглядела дееспособной и уверенно вела все переговоры.

Более того, покупатель оформлял ипотеку, поэтому банк, предоставлявший кредит, тщательно проверял «чистоту» сделки, тщательно анализируя документы и историю квартиры, чтобы убедиться в отсутствии рисков.

Однако уже спустя год, совершенно неожиданно, новый владелец получил исковое заявление от пожилой дамы. Она требовала признать сделку купли-продажи недействительной и возвратить ей квартиру, ссылаясь на то, что жильё выбыло из её собственности против её воли, а она его никому не передавала и не намеревалась этого делать.

Как выяснилось, истицей оказалась бабушка продавца. В 2017 году, за три года до продажи, эта женщина оформила договор дарения, по которому подарила свою квартиру внучке. Спустя непродолжительное время после оформления дарственной бабушка переехала в другой город к родственникам, поскольку ей требовалось медицинское наблюдение и лечение. Внучка после получения квартиры продолжала в ней проживать вместе со своей дочерью, своевременно оплачивала коммунальные платежи и несла иные расходы, связанные с содержанием жилья. В начале 2020 года она решила реализовать квартиру и заключила договор купли-продажи с вышеупомянутым мужчиной.

Осенью того же года бабушка была признана судом недееспособной по причине прогрессирующего психического расстройства. Ей был назначен опекун - другая внучка, которая на тот момент и заботилась о ней.

Узнав о совершённой три года назад дарственной и состоявшейся продаже, этот опекун счёл действия незаконными и обратился в суд с заявлением от имени своей подопечной.

В ходе судебного разбирательства была организована психолого-психиатрическая экспертиза, которая установила, что на момент оформления дарственной в 2017 году у бабушки уже имелось тяжелое психическое заболевание. Это заболевание мешало ей осознавать суть происходящего и принимать сознательные решения относительно судьбы её имущества.

Однако на уровне апелляционной и кассационной инстанций суды отказали в удовлетворении иска, объяснив это тем, что все члены семьи были осведомлены о том, что квартира теперь принадлежит другой внучке, никто не возражал против такого положения дел, и все текущие расходы владелица несла самостоятельно. Также суды сочли, что настоящая активность опекуна связана исключительно с появлением перспективы раздела наследства, а не с реальной защитой интересов пожилой женщины.

Тем не менее, Верховный суд РФ занял иную позицию. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что:

- Факт недобросовестности или добросовестности действий опекуна не имеет значения, поскольку на момент подписания дарственной этот человек фактическим участником сделки не был;

- Экспертиза убеждающим образом доказала: дарственная была подписана бабушкой в момент, когда та уже не могла понимать значения своих действий, тем самым документ не отражал её реальной воли (сама она, выступая на суде, отмечала, что покинула квартиру лишь временно и передачу в дар не планировала);

- Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ любые предметы имущества, ушедшие из владения их первоначального собственника помимо его воли, подлежат возврату законному владельцу даже в том случае, если они были приобретены добросовестным лицом, не осведомлённым о нарушениях.

Как итог - Верховный суд РФ полностью поддержал требования опекуна, признав за бабушкой право собственности на квартиру и обязав нового владельца возвратить приобретённое недвижимое имущество.

Второй итог - продавец куда-то дела деньги вырученные с продажи квартиры. Суд признал ее должницей и при её зарплате в 20 тысяч рублей возврат этого долга затянется на десятилетия.

Как показывает опыт, получить деньги на практике бывает крайне сложно, особенно если у продававшей стороны нет значимых доходов, имущества или официальных источников средств: исполнительные производства могут тянуться годами, а иногда и вовсе не приводят к реальному возврату средств.

Таким образом, эта история наглядно показывает: при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке, нужно максимально тщательно выяснять основания приобретения продавцом права собственности. Нужно запросить не только стандартные выписки, но и досконально изучить историю всех сделок с квартирой за последние годы.

Особую настороженность должны вызывать объекты, перешедшие к нынешнему владельцу по договору дарения от пожилого родственника, который ещё жив или скончался совсем недавно (как правило, в пределах последнего года).

Покупка таких квартир связана с серьёзными юридическими рисками - всегда остаётся вероятность того, что прежний собственник или его опекун признают сделку спорной и сумеют её оспорить, как случилось с героем приведённой выше истории.

Следовательно, разумный покупатель должен проявлять максимальную осмотрительность, использовать правовую экспертизу, консультироваться со специалистами по жилищному и наследственному праву, чтобы не оказаться в ситуации, когда квартира может быть потеряна, а возврат потраченных средств становится почти невозможным.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Забор – не граница: мифы и реальность земельного межевания

Уж сколько раз твердили миру… особенно мы, кадастровые инженеры, что не каждый участок заканчивается там, где стоит забор. Нередки случаи, когда продавец показывает покупателю «примерные» границы участка: «вон по тот колышек». А это, между прочем, введение в заблуждение . В результате человек приобретает совершенно иной объект. И когда неприятная правда выходит наружу, скандалит с соседями , пытается добиться справедливости в суде …

Но теперь всё серьёзно – с 1 марта 2025 года сделки с земельными участками, которые не отмежеваны, ЗАПРЕЩЕНЫ. Иначе говоря – в ЕГРН должны содержаться сведения о местоположении границ участка. Причём его категория и вид разрешённого использования не имеет значения. Так что это затронет ВСЕХ, у кого есть земельный участок.

Что это значит на практике?

❌ Вы не сможете зарегистрировать дом или иной объект на таком участке.

❌ Вы не сможете оформить дарственную на участок, передать его в наследство или продать.

❌ При отсутствии у земельного участка установленных границ, особенно в случае, если земля «заброшена» – т.е. деятельность на ней не ведётся, органы власти могут ошибочно принять территорию за свободную и распорядиться ей.

Получается теперь у человека нет ни квартиры, ни накопленных на её покупку денег. И что удивительное - суд сказал, что покупатель сам виноват в том, что стал бомжом!

Покупая квартиру или любую другую недвижимость, человек сталкивается сразу с двумя крупными рисками. Во-первых, суд может признать сделку недействительной, если обнаружатся серьезные нарушения. Во-вторых, даже если сделку отменят, шансы получить обратно уплаченные за жильё деньги могут оказаться ничтожно малы.

Проблема не ограничивается стандартной ситуацией, когда долги отсуживают с продавца, у которого просто нечего взыскать: у него нет ни денег, ни имущества, и решение суда остается невыполнимым.

На практике встречаются более драматические случаи. Бывает и так, что суд принимает решение изъять у покупателя квартиру, поскольку сделка недействительна, но при этом отказывает в возврате денег, которые были уплачены за жилье. Как такое возможно? Иллюстрирую примером из судебной практики.

Женщина приобрела квартиру. В договоре прописали цену сделки в 1 миллион рублей, а оплату провели до подписания документов. Продавец даже предоставила расписку, подтверждающую, что получила всю сумму.

Договор купли-продажи успешно прошёл регистрацию в Росреестре, и покупатель стала полноправным собственником, что подтвердилось записью в ЕГРН.

Через несколько месяцев прежняя хозяйка квартиры подала иск, чтобы признать сделку ничтожной. Свои требования она объясняла тем, что при подписании договора не могла осознавать происходящее из-за серьёзных проблем со здоровьем.

И действительно, по закону даже полностью дееспособный человек, который на момент подписания договора из-за состояния здоровья не способен оценивать свои действия или руководить ими, может требовать признания сделки недействительной (статья 177 ГК РФ).

Суд назначил медицинскую экспертизу, чтобы выяснить, как влияют заболевания на состояние истца. Эксперты установили, что диагноз лишал женщину способности понимать последствия собственных поступков.

При этом медицинские проблемы затрагивали ее сознание как до, так и после заключения сделки, включая момент написания расписки о получении денежных средств. Исходя из заключения специалистов, суд аннулировал договор купли-продажи и вернул квартиру бывшей владелице.

А деньги? Однако встречное требование покупательницы о возврате денег суд отклонил, так как, кроме расписки, других доказательств передачи средств предоставлено не было. Сама расписка признана ничтожной вместе с договором, так как продавец составляла документ, находясь в заблуждении.

В апелляции несостоявшаяся покупательница квартиры настаивала, что продавец выглядела психически здоровой: получала пенсию, пользовалась картой, компьютером, активно общалась в интернете, сама предложила сделку. Но эти доводы не смогли перевесить результаты экспертизы, и вернуть деньги за помещение новой хозяйке не вышло (№ 8Г-22343/2021, Восьмой КСОЮ).

Чтобы не оказаться в подобной неприятной ситуации, рекомендуется при любых сомнениях относительно психического состояния продавца настаивать на полном психиатрическом обследовании, поскольку справки от психиатра зачастую бывают формальными.

Кроме того, не стоит недооценивать опасность передачи крупных сумм продавцу наличными и под расписку. Намного безопаснее использовать безналичный расчет, позволяющий в дальнейшем подтвердить сам факт оплаты.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

С таким вопросом мы обратились к экспертам на Жилищном Конгрессе, который недавно прошёл в Сочи. И пока мы готовим для вас максимально полезное видео с этого мероприятия, решили дать актуальную информацию от экспертов отрасли.

Если вы владелец, важно помнить:

✅Документы на недвижимость – это НЕ ТОЛЬКО выписка из ЕГРН, но и договор купли-продажи, уведомление о планируемом строительстве, технический и межевой план.

✅Важно иметь полный пакет документов на каждый объект, чтобы в дальнейшем вы могли распоряжаться своим имуществом без ограничений: продавать, дарить, закладывать в банк.

✅Если у вас есть недвижимость для инвестиций, стоит задумать над тем, как добавить ей ценность. Это позволит сделать её интересней для покупателей и дороже.

✅Дружите с кадастровыми инженерами. Это поможет избежать множество проблем.

Если вы только собираетесь купить объект:

✅Вкладывайте деньги в землю, она всегда становится дороже. Но нужно заранее озаботиться тем, как будете ее продавать. Если не знаете как продавать, не покупайте.

✅Перед приобретением недвижимости обращайтесь к профессионалам – кадастровым инженерам. Нужно узнать обо всех подводных камнях ещё ДО покупки. Причём иные специалисты об этом не смогут сказать.

✅Если вы берёте землю, смотрите генплан: именно там вы узнаете о будущем вашего участка! Его могут изъять для нужд города, использовать для строительства инфраструктуры. И это всё будет отражено в генплане.

✅При продаже объекта проверяйте риски, не забывайте про налоги. Обязательно проговаривайте все нюансы и готовьте пакет документов заранее.