Эта статья будет интересна тем, кто хочет или планирует заняться инвестициями в землю, здесь я расскажу, что нужно, и что не нужно делать в процессе перепродажи земельных участков.

Несколько недель назад я успешно завершил сделку по переуступке прав аренды на два земельных участка, расположенных в Карелии. Эти участки были приобретены мною на торгах, в июне и июле 2025 года. Каждый из них имеет площадь 15 соток, с установленным видом разрешенного использования — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Аренда предполагает помесячные платежи, что являлось серьезным преимуществом для дальнейшей перепродажи. На участках отсутствуют какие-либо ограничения и обременения, с юридической точки зрения они идеально чистые.

Об одном из участков я уже писал здесь

По итогам торгов, цена аренды земельных участков составила 90 469 руб (7539 руб в месяц) за первый участок и 561 355 руб (46779 руб в месяц) за второй. Такой контраст в стоимости объясняется их географическим расположением: первый участок находится на окраине деревни, а второй расположен в небольшом городке, где спрос на землю традиционно выше. Несмотря на то, что городской участок принес множество заявок, лично мне больше приглянулся первый участок в деревне. Тихий, живописный и уединенный. Именно он оказался для меня более удачным выбором с точки зрения заработка, но об этом я расскажу подробнее чуть позже.

Так как участки находятся в собственности муниципалитета, я продавал переуступку прав аренды. То есть, покупатель приобретает мое право арендатора на эти участки, соответственно все условия и права на участки (стоимость аренды, возможность выкупа и т.д…) сохраняются в прежних параметрах.

При формировании цены переуступки земельного участка, я всегда делаю упор на минимизацию рисков и быструю оборачиваемость средств, даже если это требует пожертвовать частью прибыли. Важно помнить, что переуступка прав аренды — это специфическая сделка, которая может вызывать настороженность и недоверие у большинства покупателей. Именно поэтому продажа прав аренды может оказаться непростой и занять больше времени, что соответственно приведет к дополнительным расходам в виде оплаты аренды.

Как я продавал участки:

1. Вынос границ. Сразу после победы на аукционе, не дожидаясь договора аренды от администрации, я заказал услугу по выносу границ участка в натуру. Услуга заказывается у кадастрового инженера и стоила она мне 6500р и 7000р по двум участкам соответственно.

2. Выезд на объекты. После выноса границ, я вооружился квадрокоптером и поехал снимать участки для объявления. Съемка с воздуха — это обязательный шаг для успешной продажи. Сверху покупателю будет сразу понятна геометрия участка, расположение соседних участков, заездов и дорог…

3. Расчистка участка. Мне повезло, и частично расчищать потребовалось только один участок. Первый, расположенный в деревне, был наполовину приведён в порядок соседом, который заботился о прилегающей к своей земле территории. Второй участок оказался полностью заросшим молодыми деревьями и кустарниками. При помощи триммера я расчистил его границы, чтобы натянуть ленту, что облегчило покупателю осмотр участка по его контуру.

4. Формирование цены участка. Как я писал ранее, главные задачи – это минимизация рисков и оборачиваемость средств. Цена напрямую зависит от арендной стоимости. Чем выше цена аренды, тем ниже цена переуступки. Такая взаимосвязь очень важна для быстрой оборачиваемости земли и повышения шанса быстрой продажи без дополнительной оплаты дорогой аренды. На свои участки я поставил цены 300 000 руб для первого и 150 000 руб для второго. Разница в 2 раза обусловлена, как раз ценой аренды, за первый участок оплата 7 539 руб а месяц и за второй 46 779 руб, если второй участок я не продал бы за месяц, то мне пришлось бы повышать стоимость продажи на сумму арендной платы, что могло бы негативно повлиять на количество желающих приобрести землю.

5. Объявление. Свое объявление я разместил на самой популярной и эффективной платформе — Авито. Чтобы не терять время в ожидании договоров и ускорить процесс продажи, разместился еще до заключения договора с администрацией. Таким образом, я устроил себе своего рода арендные каникулы на несколько недель, что позволило мне существенно сократить расходы на аренду! Первый участок, как и предполагалось, привлекал гораздо меньше внимания из-за его географического положения и сравнительно высокой стоимости переуступки, но у меня было время на его продажу без финансовых потерь. Зато второй участок продавался намного быстрее и вызвал больший интерес покупателей, что полностью соответствовало моим ожиданиям и планам.

6. Продажа. В итоге оба участка удалось продать одному покупателю. На продажу первого участка ушло 1,5 месяца, а второго — 1 месяц. Первый участок был выставлен на продажу раньше, так как его аукцион проводился ранее. Сумма сделки составила 280 000 рублей за первый участок и 140 000 рублей за второй. За покупку двух участков сразу я сделал скидку покупателю в 30 000 рублей.

Итого, общий доход по двум участкам составил 420 000 рублей.

Из этой суммы еще предстоит вычесть затраты на частичную оплату аренды, подоходный налог и понесенные фактические расходы. Эта сделка, на мой взгляд, была весьма успешной, поскольку она полностью соответствовала моим основным требованиям: высокая скорость оборота средств при минимальном уровне рисков и приемлемом доходе.

Кому интересен реальный авторский контент про земли, торги и строительство, подписывайтесь на мой небольшой ТГ канал Всем добра)