severgeo

Владение домом – не только крыша над головой, комфорт и уют, но и юридическая ответственность. Многие собственники задаются вопросом, зачем тратить время и средства на официальную регистрацию недвижимости, если дом уже построен и в нём можно жить? На первый взгляд, отсутствие документов кажется лишь формальностью. Однако практика показывает: незарегистрированный объект – это мина замедленного действия, способная привести к серьёзным правовым и финансовым последствиям. О том, как их избежать, рассказываем в этой статье.

Зачем нужно регистрировать дом

Регистрация строения в Росреестре – это не просто бюрократическая процедура, а юридическое подтверждение права собственности. Только после внесения сведений в ЕГРН вы становитесь полноправным владельцем, способным распоряжаться имуществом: продавать, дарить, завещать, закладывать при получении кредитов (банк не примет незарегистрированный дом в качестве залога). Вы сможете официально подвести газ, электричество или вод. Присвоить адрес для дома, и этот адрес попадает в адресную систему города, района, отображается на картах и в сервисах. Без документов это довольно проблематично, а порой даже невозможно.

Кроме того, зарегистрированный дом сложнее изъять по надуманным основаниям. В нашей практике частые случаи, когда люди не могут вступить в наследство: дом есть, а права не зарегистрированы. И нередко приходится идти в суд за установлением права. А суды всегда связаны с материальными затратами, которые в разы выше, если все делать вовремя и по правилам.

Масштабы проблемы

Точное число незарегистрированных домов в России подсчитать сложно, но эксперты говорят о достаточно тревожной картине. Так, по данным Росреестра, в каждом регионе России насчитывается от 1 до 5 тысяч индивидуальных жилых домов, которые фактически эксплуатируются, но так и не оформлены в собственность. Такая ситуация характернее для сельской местности и СНТ.

А бывает, что дом регистрируют как жилой, но по факту он таковым не является. Недавно к нам обратился клиент: мужчина без торгов получил у государства участок под строительство ИЖС по заниженной стоимости. Основанием для этого стало наличие на нём жилого дома площадью 24,7 кв. метров. Однако не счёл здание капитальным, поскольку объект не обладал признаками жилого дома. Например, отсутствовали внутренние перегородки, а крыша покрыта материалом типа брезент. Строение не было подключено к инженерным сетям – даже к к электроснабжению. Банально - даже печка отсутствовала для отопления, не говоря уже о водоснабжении и водоотведении. В итоге– договор купли-продажи участка, находящегося в государственной собственности, признали ничтожной сделкой.

Если дом построен и зарегистрирован как жилой, но фактически не соответствует требованиям к жилому помещению, это может стать основанием для:

• признания регистрации недействительной;

• предписания об устранении нарушений (переоборудовании, усилении конструкций и т. п.);

• в крайних случаях – сноса объекта или изъятия земельного участка.

Внешний вид строения: почему дом должен выглядеть завершённым

При это зарегистрировать можно далеко не каждый дом. Эстетическая завершённость жилого дома – не просто вопрос вкуса. Она выполняет ряд важных функций. В первую очередь – юридическую. Недострой может привлечь внимание надзорных органов (Госстройнадзор, прокуратура), что чревато проверками и предписаниями.

В Жилищном кодексе РФ дано следующее определение жилому дому: это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. При этом Градостроительный кодекс РФ разъясняет, что такое объекты ИЖС: это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Параметры жилых домов, соблюдение которых поможет уберечь от разбирательств с прокуратурой, судами и прочих проблем:

1. Необходимо удостовериться в наличии следующих элементов: окон, дверей, кровельного покрытия. При наличии второго этажа – проверить наличие межэтажного перекрытия и чернового пола на втором уровне, чтобы была возможность сделать замеры.

2. Внешне дом должен выглядеть, как законченное строение, пригодное для круглогодичного проживания.

3. Общая площадь жилого дома – не менее 28 кв. м .

4. Высота жилых помещений – не менее 2,5 м.

Если в процессе проверки выявляются какие‑либо несоответствия, следует принять одно из двух решений: зарегистрировать объект в качестве нежилого здания либо обратиться к кадастровому инженеру.

Нужно учесть «земельные» нюансы

Чтобы успешно зарегистрировать дом, нужно учесть ряд дополнительных нюансов, в том числе связанных с земельным участком, на котором стоит дом.

1. Должны быть соблюдены нормативы застройки, а это: отступы от границ участка (обычно от 3 м); максимальная этажность и высота здания; минимальные расстояния до соседних построек, дорог и т.д.

2. Важно проверить границы участка. Важно заблаговременно удостовериться, что границы земельного участка чётко определены и юридически зафиксированы. Это необходимо для того, чтобы возводимый дом располагался исключительно в пределах вашей собственности - без захода на смежные территории. История из практики: люди купили участок с домом, и даже с забором. Построили себе баню. Смежные соседи продали участок, и покупатели смежного соседа выяснили, что забор стоит не правильно, и теперь баня соседа частично находится на их участке…Споры, суды, потери нервов и денег.

3. Должны быть соблюдены градостроительные ограничения. Основу градостроительных ограничений составляют зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).  Например, есть охранные и санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны и т.д. И в каждой из них – свои ограничения. Например, в водоохранных зонах запрещено капитальное строительство.

4. Учитывайте категорию земель. Необходимо использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением – это основа рационального землепользования и залог порядка в градостроительной политике.

Чек‑лист для самопроверки дома перед регистрацией

1. Убедитесь, что участок подходит для строительства дома: соответствует категория земли, участок не попадает в зоны с особыми условиями использования.

2. Проверьте, что межевой план участка актуализирован и границы согласованы с соседями.

3. Проверьте, что права на земельный участок зарегистрированы в ЕГРН.

4. Убедитесь в том, что при строительстве соблюдены необходимые градостроительные нормы и отступы. Получить ГПЗУ (генеральный план земельного участка) в Администрации города/района.

5. Убедитесь в наличии и корректности технической документации. Убедитесь, что подготовлен технический план здания, выполненный кадастровым инженером.

Рекомендации

На этапе проектирования – четко определить статус строения на соответствие разрешенному использованию земельного участка,  соблюдать соответствующие нормы.

При подаче уведомления о строительстве – указать корректный тип объекта.

При оформлении технического плана – отразить фактические характеристики дома, соответствующие заявленному статусу. При необходимости - проконсультироваться с кадастровым инженером.

При регистрации права — предоставить полный пакет документов, подтверждающих соответствие дома требованиям для выбранного типа.

Чем грозит использование земельных участков не по назначению?

Когда речь заходит о нарушениях земельного законодательства, многие сразу думают о самозахвате — незаконном занятии чужих территорий. Однако спектр возможных правонарушений гораздо шире. На практике регулярно выявляются случаи нецелевого использования земельных участков, которые создают неудобства для соседей и противоречат действующему законодательству.

На участках, предназначенных для садоводства (СНТ)/ индивидуального жилищного строительства (ИЖС)/личного подсобного хозяйства (ЛПХ) нередко обнаруживают объекты, не соответствующие разрешённому виду использования земли. Среди наиболее распространённых примеров: автомастерские и автомойки — требуют специальных разрешений, санитарно‑защитных зон и систем очистки стоков, которых нет на обычных дачных участках.

Также порой устанавливают собачьи питомники, которые могут нарушать санитарные нормы по уровню шума, запахам и содержанию животных, склады и хранилища, хостелы и мини‑гостиницы. Встречаются и трёхэтажные особняки — часто превышают допустимые параметры застройки (высота, отступы от границ), затеняют соседние участки и нарушают инсоляцию.

Факты нецелевого использования обнаруживают во время плановых или внеочередных проверок. Также на вас могут пожаловаться соседи или организации - например, ваши конкуренты, если вы развиваете бизнес на своём участке.

Основным видом наказания за нарушение правил использования земли является штраф. Его размер определяется одним из двух способов:

• исходя из кадастровой стоимости участка (если она зафиксирована в ЕГРН);

• в виде фиксированной денежной суммы (при отсутствии кадастровой стоимости).

Пример расчёта штрафа для физлиц по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ:

• от 0,5 % до 1 % от кадастровой стоимости земли (минимум — 10 000 руб.);

• либо от 10 000 до 20 000 руб. (если кадастровая стоимость не определена).

Принудительное изъятие земельного участка - крайняя мера, применяемая при неустранении нарушений после предписания.

Для собственников: неиспользование сельхозземли или участка под ИЖС в течение 3 лет либо систематическое нецелевое использование.

Для владельцев на праве постоянного пользования/пожизненного наследуемого владения: изъятие за нецелевое использование.

Для арендаторов: расторжение договора и изъятие участка при нарушении условий аренды.

Чтобы не стать нарушителем, соблюдайте три правила:

1. Проверяйте РВИ (разрешённый вид использования) своего участка — закажите выписку из ЕГРН и уточните, какие виды деятельности разрешены.

2. Согласовывайте изменения — если планируете строить или менять назначение объекта, получите разрешение на строительство и внесите изменения в ЕГРН.

3. Учитывайте интересы соседей — соблюдайте отступы от границ, нормы инсоляции и шумовые ограничения.

Знание своих прав и обязанностей, а также своевременное обращение в надзорные органы помогут защитить свои законные интересы!

Мы часто слышим о необходимости узаконивать перепланировку — и сегодня многие действительно оформляют изменения в квартире по всем правилам. Но как понять, какие именно изменения требуют согласования, а какие — нет? Разберём на конкретных примерах.

Примеры перепланировок

Объединение кухни и комнаты — явная перепланировка, даже если кухня небольшая, а комната просторная.

Отдельная история - со встроенными шкафами в прихожих советских квартир? Можно ли увеличить за их счёт санузел? Формально — да, но это тоже будет перепланировкой. Ключевой критерий: если на выписке из ЕГРН обозначена перегородка (даже тонкая линия), а вы планируете её убрать — это перепланировка, требующая согласования.

Присоединение лоджии к кухне — это не просто перепланировка, а реконструкция. Здесь возникает множество технических нюансов: затрагиваются несущие конструкции, требуется пересмотр системы отопления и утепления. Ведь площадь квартиры считается без учёта площади лоджии, и если вы решите присоединить лоджию к кухне или к комнате – это приведет к увеличению площади квартиры. И сегодня согласовать подобные изменения практически невозможно. Единственное – если при присоединении вы не будете сносить стену.

Случай с «мокрой зоной»

Рассмотрим реальный случай: соседи демонтировали встроенный шкаф и расширили за счёт его туалет. Оформили документы, как положено, но их все равно вызвали в суд и обязали все вернуть в исходное состояние.

При перепланировке не была продлена гидроизоляция на новом участке санузла. В результате незначительная протечка привела к затоплению соседей. Зачастую санузлы в квартирах устанавливались отдельными кабинами и тщательно гидроизолировались еще в советское время, поэтому мелкие протечки соседям не мешали (при ремонте труб, например). Но в месте установки шкафа гидроизоляция не предусмотрена. Именно поэтому увеличивать так называемую «мокрую зону» (туалет, ванная, кухня) за счёт других помещений не рекомендуется.

Важные выводы

1. Любая модификация, затрагивающая элементы, отмеченные в выписке из ЕГРН, — это перепланировка.

2. Расширение «мокрых зон» требует особого внимания к гидроизоляции.

3. Даже оформленная перепланировка не гарантирует отсутствие проблем, если работы выполнены с нарушениями.

И речь не про мелкое хулиганство и попытки ночью стащить у вас ягоды, овощи или какие-либо ценные вещи. Бывает, что сосед не просто позарился на урожай, а реально «прирезал» к своему участку кусок вашей земли. Как быть, если столкнулись с таким самозахватом?

Шаг 1. Соберите документы

В первую очередь, всем спорщикам надо проверить, имеются ли у них документы, подтверждающие права на используемые земельные участки. По общему правилу права на земельные участки должны быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если документов на землю нет – необходимо заняться их оформлением.

Во-вторых, надо проверить, соответствует ли фактическое использование земли тому, что указано в документах, возможно необходимо провести межевание участка и тем самым закрепить свои права.

Шаг 2. Переговоры с соседями

В первую очередь рекомендуется наладить диалог с соседними землевладельцами. Постарайтесь совместно определить точное местоположение общей границы участков, договориться о добровольном освобождении незаконно занятой территории без судебного вмешательства.

Шаг 3. Обращение в контролирующие органы

Если переговоры не принесли результата, следует направить официальное заявление:

• в Росреестр;

• в орган муниципального земельного контроля.

В обращении обязательно укажите: факт незаконного занятия земельного участка (или его части); описание нарушения имущественных прав.

Шаг 4. Выбор способа подачи заявления

Подать обращение можно несколькими способами:

• в электронном виде — через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;

• лично — при посещении территориального подразделения (требуется предварительная запись по телефону).

Актуальные контактные данные территориальных подразделений Росреестра размещены на сайте ведомства.

Выводы

Мы — геодезисты — каждый день работаем с цифрами, координатами, топосъёмкой. Но за сухими метками на карте порой скрываются истории целых поселений. В Архангельской области таких «молчаливых» историй — сотни. А всего в стране тысячи, заброшенных деревень.

Точное число не назовет никто. По разным оценкам, только в Архангельской области более 1 000 заброшенных деревень, сотни поселений, где осталось всего несколько жителей. На карте они ещё есть, а в реальности…Это дома-призраки с провалившимися крышами, бурьян на месте грядок, где раньше десятилетиями выращивали картошку, ржавые ведра, сломанные сани, обрывки газет. Всё это молчаливые свидетели ушедшей жизни.

В России есть и известные деревни-признаки, привлекающие внимание любителей приключений. Среди них - заброшенный шахтёрский посёлок Кадыкчан (Магаданская область), затопленный при создании Рыбинского водохранилища город Молога (Ярославская область), бывший портовый посёлок Нижнеянск (Якутия) и многие другие.

Полноценное возрождение большинства опустевших поселений маловероятно, но есть пути частичного сохранения, например, через раскрытие их туристического потенциала и проведение экскурсий, организацию культурных проектов - фестивалей, арт-резиденций, музеев под открытым небом. Также возможно использование таких населённых пунктов под дачи.

Как, на ваш взгляд, можно сохранить память о таких местах и нужно ли вообще? Бывали ли вы в заброшенных деревнях? Делитесь в комментариях — вместе соберём карту ушедшей эпохи.

Недавно к нам обратилась пара с желанием арендовать участок под огородничество. Казалось бы, обычная ситуация, но… При проверке участка возникли вопросы, поэтому мы направили пару на консультацию в местную администрацию.

Через день появилась вторая претендентка на землю, у которой, к тому же, на этом участке уже давно стоит баня. При этом земля предназначена под огородничество, а значит - здесь нельзя возводить капитальные строения. Только выращивать овощи, ягоды и другие сельскохозяйственные культуры, отдыхать, ставить теплицы и навесы. Та же баня на капитальном фундаменте - это уже нарушение. Самострой, который необходимо снести. Но прежде соседей это не особо волновало… пока не начались конфликты с владелицей бани. Выяснение отношений продолжилось “на земле”.

Но на этом история не завершилась! Ведь чуть позднее объявился третий потенциальный арендатор, причём более подготовленный. Он уже собирался ставить участок на кадастровый учёт. Женщина пыталась найти легальный способ сохранить свою баню и участок под ней, но в администрации ей ответили, что баня будет снесена как самострой, а участок – выставлен на торги. Сейчас владелица бани занимается решением вопроса через суд…

Выводы из ситуации: