В предыдущей статье я уже рассказывал, как мы приняли решение переехать жить загород. В этой статье я опишу как правильно подходить к выбору участка для постоянного места жительства, т.к. при выборе, зачастую, люди не подразумевают с какими проблемами они могут столкнуться после покупки.
1) Первое и важное - это статус участка. В основной своей массе чаще всего встречаются участки СНТ, ДНП либо для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Минус у ИЖС, по большому счёту, только один - высокая стоимость по сравнению с СНТ, а вот плюсов масса:
+ Предоставление ипотеки на участки ИЖС. Для нас это был один из самых важных факторов.
+ Возможность получения налогового вычета.
+ Государственный социальный пакет: медицинские и образовательные учреждения, круглогодичное обслуживание дорог.
+ Бесплатное подключение к городским электрическим и газовым сетям, водоснабжению и канализации (при наличии на границе участка).
+ Почтовый адрес для получения корреспонденции.
+ Устранение аварий коммунальных сетей, которые привели к прекращению подачи электричества, газа, воды в течении 24 часов.
+ Возможность в будущем получить маткапитал (если он полагается семье) на компенсацию строительства дома.
Конечно же мы выбирали только ИЖС, поэтому всё моё дальнейшее повествование будет относительно ИЖС.
2) Второй по важности пункт - это ограничения на застройку и охранные зоны. Он может оказаться "котом в мешке". Крайне важно узнать обо всех ограничениях до момента сделки, а то получится, что вы купите участок, а на нём такие будут ограничения на застройку из-за охранных зон, что сможете построить только маленькую "лачужку" или вообще ничего не построить. Чаще всего на участке встречаются охранные зоны коммунальных сетей. Ярким примером тут может быть как раз тот участок, который купили мы. Рядом с нашим участком проходит линия электропередачи, у которой охранная зона 10 метров, т.е. в этой зоне нельзя строить капитальные строения. В момент продажи продавец нас предупредил об этом. Мне пришлось прикидывать, что я смогу построить на этом участке, чтоб принять правильное решение. Если продавец что-то скрывает или попросту не знает об охранных зонах, то попросите его показать Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ) – это документ информационного характера, который необходимо получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или на портале Госуслуг до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства. В нем будет страница с чертежом градостроительного плана земельного участка, где будет указана чёткая зона, на которой можно что-то строить.
В момент покупки я этого не знал, но продавец оказался приличным и сам всё рассказал. Но если бы я сейчас покупал участок, то обязательно попросил бы показать ГПЗУ.
3) Третий Мега важный пункт - это на чьём балансе коммунальные сети. При покупке нужно обратить особое внимание, кому принадлежат коммунальные сети: электричество, газопровод, водопровод. Главное, чтоб они были на балансе у предприятий чья деятельность контролируется госорганами.
Например, Газпром монополист по газу, но не по трубам и может случиться так, что вы захотите присоединиться к газовой трубе, а окажется, что труба является собственностью какого-нибудь ИП Пупкин и он с Вас попросит пай за врезку, т.к. он сам согласовывал и прокладывал магистраль за свои деньги, а теперь "доит" граждан, отбивая свои вложения. Цены за врезку могут доходить до миллионов, в зависимости от местоположения участка. В общем, не стесняйтесь и уточняйте при покупке на чьём балансе сети. Если продавец не знает, то поинтересуйтесь у соседей, если у соседей нет возможности спросить, то не поленитесь и сходите в администрацию района и сэкономите огромные суммы денег!
В моем случае:
Газовая магистраль на балансе Газпрома.
Электрические сети на балансе Ленэнерго.
Водопровод на балансе Водоканала.
Присоединение к сетям у меня было бесплатным, а вот проекты и работы по проведению подсоединения в любом случае стоили денег. Позднее, в следующих статьях, я расскажу о стоимости каждого присоединения.
4) Транспортная доступность. Многие думают, что если есть машина, то наплевать на общественный транспорт. Это не так, в жизни всякое бывает и надо учитывать, что в какой-то момент он очень может понадобиться.
От нашего участка до автобуса идущего в город 7 мин. пешком, а до электрички 20 мин. пешком.
5) Развитая инфраструктура. Наличие по близости магазинов для возможности что-то купить из продуктов. Понятное дело, что многие ездят в крупные сетевые магазины и затариваются на неделю, но всегда что-то может закончиться в неподходящий момент. Так же немаловажным будет наличие поблизости детских площадок, чтобы дети не "мариновались" на участке, а имели возможность выйти погулять и поразвиваться в альтернативные места.
От нашего участка ближайшие магазины в 7 минутах пешком, а детская площадка в 2 минутах.
6) Места для проведения досуга. Участок это конечно хорошо, но и нужна какая-то альтернатива, чтоб можно было сменить обстановку и выйти куда-то погулять. Наличие рядом водоёма и лесопарковой зоны будет огромнейшим преимуществом, поэтому при выборе участка зайдите в Яндекс-Карты и по спутниковым фото посмотрите, что имеется рядом с потенциальным участком.
От нашего участка до ближайшего водоёма, в котором можно искупаться и небольшого лесочка с дорожками и тропинками 5 минут. пешком.
7) Соседи - это один из самых сложных и непредсказуемых моментов, который является приложением к покупке участка. Это самый сложный момент в исследовании, т.к. продавец никогда вам не расскажет, если вдруг кто-то из соседей не адекватен. Тут может помочь только один способ: приезжать, сидеть в машине долгое время смотреть кто живёт и как себя ведёт, ну или же оценить состояние дома по соседству, на основании которого можно будет сделать предположение.
8) Заключающим пунктом будет состояние участка. В силу наших возможностей мы в разное время можем подойти к покупке участка. Зимой самое не подходящее время, т.к. мы не увидим все изъяны, участок вполне вероятно будет завален снегом. На мой взгляд, самое лучшее время для покупки - это середина весны, т.к. можно будет понять заболачиваемость участка, когда тает обильная масса снега. Много воды - значит плохая впитываемость земли, т.к. слишком близок к поверхности слой грунта с глиной, либо участок в низине или ниже уровня дороги или высокие грунтовые воды. Лето, практически как и зима, скрывает это все, т.к. вода успевает испаряться из-за тёплой погоды и осадков меньше в это время года. Осень же выгодна с точки зрения экономии, т.к. в это время рынок на спаде из-за неготовности людей приобретать участки в зиму из-за сложности стройки в зимний период.
Мы участок смотрели весной, а приобрели его осенью. Поиски участка, удовлетворяющего всем выше описанным пунктам продолжались 6 месяцев. Да, было сложно, но мы его нашли. Удалённость от города Санкт-Петербург составила 19 км. Цена: 1,5 млн. руб. Приобрели мы его в Ипотеку, оставив имеющиеся деньги на строительство дома.
В следующей статье я опишу этап планировки дома на участке и саму планировку дома исходя из удобства и целесообразности использования пространства, на пока несколько фото нашего участка для застройки дома на ПМЖ:
