Как сформировать новый земельный участок⁠⁠

Каждый гражданин нашей страны может получить земельный участок в собственность или аренду согласно статье 39.3 ЗК РФ (Пункт 2, подпункт 10)

Процедура формирования участка называется «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Работает процедура так:

1. Заявитель ищет свободную, неразмежеванную землю, которая находится в государственной собственности. На кадастровой карте такую землю видно, она ничем не ограничивается, часто находится между уже сформированными земельными участками

2. Формирует схему расположения земельного участка (СРЗУ) с помощью специализированной программы АРГО 7 или портала НСПД.

3. Подает заявление вместе с СРЗУ в администрацию через Госуслуги.

4. В течении 60 календарных дней получает предварительное согласование от администрации (или отказ)

5. После получения согласования, администрация размещает на портале ГИС ТОРГИ извещение о предоставлении вам данного земельного участка, которое висит там в течении 30 дней. На это извещение может откликнутся любой человек и также подать заявку на этот участок. Если хотя бы один человек подает заявку, то данный земельный участок становиться лотом и уходит на торги, где за него нужно будет бороться с другими потенциальными участниками аукциона.

6. Если на участок в течении 30 дней не было претендентов, то заявитель получает распоряжение о предварительном согласовании земельного участка.

7. Заказывает у кадастрового инженера план межевания и ставит на кадастровый учет.

8. Оплачивает в администрации земельный участок.

9. Регистрирует свои права на участок в МФЦ.

Вот такая простая схема из девяти пунктов и желаемая земля ваша! Стоимость выкупа участка формируется от кадастровой цены, в одних регионах она составляет 100%, а в других может быть 3%, как например в Саратовской области.

На практике, чаще всего процесс формирования участка обрывается на 4 пункте, где администрация отказывается согласовывать СРЗУ.

Чтобы повысить шансы согласования нового участка нужно соблюдать определенные требования при его формировании:

1. При создании СРЗУ лучше обратиться к специализированной программе АРГО 7, так как на данный момент создание схем с помощью портала НСПД работает не корректно. Для работы в АРГО нужно купить кадастровый план территории (КПТ), сделать это можно либо на госуслугах (700р), либо на сайте Росреестра (110р)

2. Земельный участок должен соответствовать правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) того муниципального образования, в котором он формируется. Скачать ПЗЗ можно на сайтах администрации или на портале ФГИС ТП. Например, если в ПЗЗ указано, что участки для ИЖС в соответствующей территориальной зоне могут быть от 500 до 1500 кв.м, то участок нужно формировать с учетом данного диапазона.

3. На будущем участке не должно быть ЗОУИТ, запрещающих его использование. Например, участок ИЖС нельзя сформировать в зоне первого пояса ЗСО источников водоснабжения, так как там строительство жилых домов запрещено.

4. При формировании земельного участка нужно расположить его так, чтобы к нему можно было обеспечить подъезд, а желательно, чтобы он примыкал к дороге (с учетом необходимого расстояния от дороги)

5. Земельный участок НЕ должен пересекаться с другими участками, границами населенных пунктов, границами кадастрового деления.

6. Участок нельзя сформировать в чистом поле, почти всегда отказ (хотя на аукционе такие участки встречаются). Лучше, чтобы новый участок примыкал к существующему соседнему, а координаты поворотных точек (углы) и границы нового участка точно совпадали с соседним. Если этого не сделать, есть риск получить отказ по причине «чересполосицы, вкрапливанию, вклиниванию и тд…» Пример на фото ниже.

7. Соблюдение территориальных зон. Вся земля в России разделена на территориальные зоны, которые отвечают за ВРИ участков. Нужно располагать участок так, чтобы его основной ВРИ соответствовал территориальной зоне. Например, для ВРИ ИЖС, может соответствовать территориальная зона Ж-4, значит такой участок можно расположить только в этой зоне. Карту с расположением зон можно найти также на сайте ФГИС ТП.

Однако даже такая тщательная проработка не страхует вас от отказов.

Об отказах:

Самый частый отказ выглядит так:

Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, нарушает требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами

В законе нет четко прописанных определений этих понятий, а значит местные органы власти могут самостоятельно и часто субъективно трактовать эти термины, что приводит к большому числу необоснованных отказов.

В 2022 году, была попытка законодательно закрепить определения таких терминов, но законопроект №221206-8 был отклонён, по причине его неэффективности.

Также частым отказом считается:

В соответствии с пп. 4 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, образуемый земельный участок частично или полностью совпадает с местоположением ранее учтенного земельного участка, границы которого не установлены.

Такой отказ приходит, когда ваш формируемый земельный участок пересекается с участком, который существует фактически, но не зарегистрирован в ЕГРН и не отображается на кадастровой карте. Проверить наличие таких участков можно только логическим путем, например на территории расположены постройки, а границы участка отсутствуют.

Или в сложившейся структуре застройки отсутствуют участки в тех местах, где они явно должны быть, хоть на нем и отсутствуют какие либо постройки.

И не смотря на такие жесткие правила в формировании земельных участков на торгах часто появляется такое:

И таких примеров много, возможно некоторые администрации примут такой СРЗУ, но чтобы минимизировать возможные отказы администрации, лучше придерживаться вышеописанных правил.

Делитесь своими историями, пробывали ли вы формировать новые земельные участки и какой был результат?

Если вам понравилась статья, подписывайтесь на мой ТГ канал там вас ждет еще больше полезной информации о землях и торгах. Всем добра)