Freehold

Каждый гражданин нашей страны может получить земельный участок в собственность или аренду согласно статье 39.3 ЗК РФ (Пункт 2, подпункт 10)

Процедура формирования участка называется «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Работает процедура так:

1. Заявитель ищет свободную, неразмежеванную землю, которая находится в государственной собственности. На кадастровой карте такую землю видно, она ничем не ограничивается, часто находится между уже сформированными земельными участками

2. Формирует схему расположения земельного участка (СРЗУ) с помощью специализированной программы АРГО 7 или портала НСПД.

3. Подает заявление вместе с СРЗУ в администрацию через Госуслуги.

4. В течении 60 календарных дней получает предварительное согласование от администрации (или отказ)

5. После получения согласования, администрация размещает на портале ГИС ТОРГИ извещение о предоставлении вам данного земельного участка, которое висит там в течении 30 дней. На это извещение может откликнутся любой человек и также подать заявку на этот участок. Если хотя бы один человек подает заявку, то данный земельный участок становиться лотом и уходит на торги, где за него нужно будет бороться с другими потенциальными участниками аукциона.

6. Если на участок в течении 30 дней не было претендентов, то заявитель получает распоряжение о предварительном согласовании земельного участка.

7. Заказывает у кадастрового инженера план межевания и ставит на кадастровый учет.

8. Оплачивает в администрации земельный участок.

9. Регистрирует свои права на участок в МФЦ.

Вот такая простая схема из девяти пунктов и желаемая земля ваша! Стоимость выкупа участка формируется от кадастровой цены, в одних регионах она составляет 100%, а в других может быть 3%, как например в Саратовской области.

На практике, чаще всего процесс формирования участка обрывается на 4 пункте, где администрация отказывается согласовывать СРЗУ.

Чтобы повысить шансы согласования нового участка нужно соблюдать определенные требования при его формировании:

1. При создании СРЗУ лучше обратиться к специализированной программе АРГО 7, так как на данный момент создание схем с помощью портала НСПД работает не корректно. Для работы в АРГО нужно купить кадастровый план территории (КПТ), сделать это можно либо на госуслугах (700р), либо на сайте Росреестра (110р)

2. Земельный участок должен соответствовать правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) того муниципального образования, в котором он формируется. Скачать ПЗЗ можно на сайтах администрации или на портале ФГИС ТП. Например, если в ПЗЗ указано, что участки для ИЖС в соответствующей территориальной зоне могут быть от 500 до 1500 кв.м, то участок нужно формировать с учетом данного диапазона.

3. На будущем участке не должно быть ЗОУИТ, запрещающих его использование. Например, участок ИЖС нельзя сформировать в зоне первого пояса ЗСО источников водоснабжения, так как там строительство жилых домов запрещено.

4. При формировании земельного участка нужно расположить его так, чтобы к нему можно было обеспечить подъезд, а желательно, чтобы он примыкал к дороге (с учетом необходимого расстояния от дороги)

5. Земельный участок НЕ должен пересекаться с другими участками, границами населенных пунктов, границами кадастрового деления.

6. Участок нельзя сформировать в чистом поле, почти всегда отказ (хотя на аукционе такие участки встречаются). Лучше, чтобы новый участок примыкал к существующему соседнему, а координаты поворотных точек (углы) и границы нового участка точно совпадали с соседним. Если этого не сделать, есть риск получить отказ по причине «чересполосицы, вкрапливанию, вклиниванию и тд…» Пример на фото ниже.

7. Соблюдение территориальных зон. Вся земля в России разделена на территориальные зоны, которые отвечают за ВРИ участков. Нужно располагать участок так, чтобы его основной ВРИ соответствовал территориальной зоне. Например, для ВРИ ИЖС, может соответствовать территориальная зона Ж-4, значит такой участок можно расположить только в этой зоне. Карту с расположением зон можно найти также на сайте ФГИС ТП.

Однако даже такая тщательная проработка не страхует вас от отказов.

Об отказах:

Самый частый отказ выглядит так:

Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, нарушает требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами

В законе нет четко прописанных определений этих понятий, а значит местные органы власти могут самостоятельно и часто субъективно трактовать эти термины, что приводит к большому числу необоснованных отказов.

В 2022 году, была попытка законодательно закрепить определения таких терминов, но законопроект №221206-8 был отклонён, по причине его неэффективности.

Также частым отказом считается:

В соответствии с пп. 4 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, образуемый земельный участок частично или полностью совпадает с местоположением ранее учтенного земельного участка, границы которого не установлены.

Такой отказ приходит, когда ваш формируемый земельный участок пересекается с участком, который существует фактически, но не зарегистрирован в ЕГРН и не отображается на кадастровой карте. Проверить наличие таких участков можно только логическим путем, например на территории расположены постройки, а границы участка отсутствуют.

Или в сложившейся структуре застройки отсутствуют участки в тех местах, где они явно должны быть, хоть на нем и отсутствуют какие либо постройки.

И не смотря на такие жесткие правила в формировании земельных участков на торгах часто появляется такое:

И таких примеров много, возможно некоторые администрации примут такой СРЗУ, но чтобы минимизировать возможные отказы администрации, лучше придерживаться вышеописанных правил.

Делитесь своими историями, пробывали ли вы формировать новые земельные участки и какой был результат?

Если вам понравилась статья, подписывайтесь на мой ТГ канал там вас ждет еще больше полезной информации о землях и торгах. Всем добра)

Это небольшая инструкция, для тех, кто хочет получить уже готовый земельный участок от государства.

Готовый – это значит, что земельный участок уже сформирован, отмежеван, у него есть кадастровый номер и он стоит на учете в Росреестре. Такой земельный участок должен быть в государственной собственности, он не должен быть под арестом, в залоге, а также не должен находиться в аренде у третьих лиц (что чаще всего бывает).

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ приобрести земельный участок, находящийся в государственной собственности можно только через аукцион. (За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2)

Узнать принадлежит тот или иной участок государству, можно с помощью кадастровой карты nspd.gov.ru

Если участок принадлежит государству, то обычно в графе «Форма собственности» стоит прочерк, если частному лицу, то указывается форма собственности – частная.

А вот узнать находится ли данный земельный участок в аренде или существуют другие обременения, можно тремя способами:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Это платный способ, так как заказать выписку бесплатно, можно только для своего участка. Оформить выписку можно через госуслуги. Если участок находится в аренде, в графе «Ограничения прав и обременения» должен быть указан вид ограничения и лицо, в чью пользу оно установлено. С 1 марта 2023 года личная информация о владельцах земельных участков скрыта в выписках из ЕГРН для защиты их персональных данных. Поэтому, если участок находится в аренде идентифицировать владельца участка невозможно, и в соответствующей графе будет указано лишь обозначение физическое или юридическое лицо.

2. Обратиться в администрацию. Чтобы узнать о возможности приобретения определенного земельного участка, можно написать на электронную почту в администрацию или соответствующий орган, занимающийся земельными вопросами. Например, в Санкт-Петербурге это Комитет имущественных отношений. Письмо можно составить в свободной форме, главное — уточнить возможность выставления на торги определенного земельного участка, а также проверить наличие обременений. В случае, если участок свободен от прав третьих лиц, необходимо будет подать заявление, после чего администрация приступит к подготовке документов для проведения аукциона.

3. Подать заявку с просьбой выставить земельный участок на торги через сервис «Земля просто» портала НСПД. Другими словами, мы сразу подаем заявку не зная, доступен этот участок для аукциона или нет. Процесс не быстрый, время ответа до 60 дней.

   Как подать заявку через портал НСПД?

На кадастровой карте портала НСПД, нужно выбрать существующий земельный участок, находящийся в государственной собственности и подать заявление через Госуслуги о предоставлении такого земельного участка на торгах.

Для этого, на портале НСПД необходимо авторизироваться через госуслуги. Зайти в меню «Сервисы» и выбрать «Земля просто»

Нажимаем «Выбрать участок из ЕГРН»

Находим нужный земельный участок, выбираем его и нажимаем «Выполнить проверку». Запоминаем вид разрешенного использования и кадастровый номер.

Выбираем «Предоставление земельных участков на торгах»

Дальше переходим на госуслуги, жмем «Начать». После чего выбираем «Организация аукциона»

Теперь заполняем поля «Кадастровый номер» и «Цель использования земельного участка». Цель использования должна совпадать с видом разрешенного использования земельного участка, который указан на кадастровый карте. Если это ИЖС, пишем «Для индивидуального жилищного строительства»

Также на этом этапе нужно выбрать вид права на участок. Аренда, если готовы к строительству и быстрому выкупу земельного участка по статье 39.20 ЗК РФ. Собственность, если не готовы к строительству и нужна просто земля.

Теперь нужно выбрать подразделение, куда нужно отправлять заявление. В данном случае это министерство имущественных отношений, республика Карелия. Если выберите не правильно адресата, ничего страшного – его перенаправят по правильному адресу, просто это может занять чуть дольше времени.

Внимание! Регион на Госуслугах должен совпадать с регионом земельного участка, иначе система не даст подать заявление!

Выбираем подразделение и жмем «Подать заявление»

Если земельный участок будет находиться в аренде или под другим обременением, то вы получите официальный отказ.

Если земельный участок свободен от прав третьих лиц, вам придет уведомление о подготовке земельного участка к торгам.

Если вам понравилась статья, подписывайтесь на мой ТГ канал там вас ждет еще больше полезной информации о землях и торгах. Всем добра)

Недавно закончились торги по аренде земельного участка, которые завершились… не начавшись.

Это должен был быть аукцион по аренде земельного участка для ИЖС, площадью 25 соток, который расположен в Карелии, неподалеку от знаменитого горного парка Рускеала с его впечатляющим мраморным карьером, озером и настоящим ретро-паровозом, который возит туристов от Сортавалы до самого горного парка. Участок находится в густом лесу, вокруг нет соседей - настоящая мечта интроверта.

Я стал победителем этого аукциона, так как был единственным участником. Только я подал заявку и выиграл торги по стартовой цене в 91 392 рубля за годовую аренду. Несмотря на то что аукцион технически был признан несостоявшимся, в условиях указано, что при наличии единственного участника он становится победителем. Этот факт подтвердили и представители администрации.

Почему на эти торги никто не пришёл, хотя в Карелии земельные участки часто уходят по безумным ценам?

Такая ситуация, когда участки продаются по стартовым ценам, встречается не часто. У данного участка нет юридических обременений, нет запрета на строительство, он ровный, сухой, он большой площади и к нему есть дорога... А вот на этом моменте нужно остановиться подробнее.

Одна из возможных причин отсутствия заявок, может быть в том, что подавляющее большинство участников торгов – перекупы, которые не бывают на участках, за которые торгуются, проверяют их по спутниковой карте, а снимки со спутника говорят нам, что участок находится в дремучем лесу, куда нет даже дороги. До ближайшей выраженной дороги около 300 метров, если учитывать стоимость прокладки дорог в нашей стране, этот участок становится не таким интересным с точки зрения перепродажи. Однако, если присмотреться к карте, можно увидеть тонкую полоску, которая отходит от основной дороги и уходит вглубь леса. Похоже, что проход существует, но главный вопрос — в каком он состоянии, это тропа или полноценная дорога, проверить это можно только посетив участок лично, что я и сделал.

Выяснилось, что это полноценная дорога, подходящая почти вплотную к участку. Однако из-за плотной растительности деревьев она практически незаметна на спутниковых снимках.

Вторая, но маловероятная причина отсутствия заявок может быть ошибка администрации в составлении извещения. В нем они указали, что земельный участок находится зоне второго пояса санитарной охраны питьевого источника (ЗСО), что не запрещает строительство, но накладывает обязанности по согласованию строительства с Роспотребнадзором. Однако в Градплане указано, что на земельном участке отсутствуют зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), эту же информацию подтверждает и портал НСПД, где ближайшая ЗСО находится в 2км от участка. Подобное расхождение могло бы отпугнуть потенциальных участников торгов, однако это маловероятно. Всего пару дней назад завершились торги за участок, который по всем документам расположен в зоне второго пояса ЗСО, при итоговой стоимости годовой аренды в 797 646 рублей. Как видно, это не особо волнует людей)

В любом случае провести точный анализ рынка земельных участков на торгах невозможно. Порой невзрачный и по рыночным меркам недорогой участок продается за огромные суммы, тогда как на действительно хороший объект может вообще не оказаться желающих.

В итоге я имею отличный инвестиционный участок, который хорошо расположен, к нему есть дорога, можно провести электричество. Задаток, внесенный по этому участку, покрывает аренду на 9 месяцев вперед, что позволяет спокойно и размеренно заняться продажей или строительством дома с последующим выкупом за 2,5% от кадастровой цены, что составляет 24 050р.

Если вы хотите попробовать свои силы в торгах по земле, подписывайтесь на мой ТГ канал и пишите мне в личные сообщения. Всем добра)

Эта статья будет интересна тем, кто хочет или планирует заняться инвестициями в землю, здесь я расскажу, что нужно, и что не нужно делать в процессе перепродажи земельных участков.

Несколько недель назад я успешно завершил сделку по переуступке прав аренды на два земельных участка, расположенных в Карелии. Эти участки были приобретены мною на торгах, в июне и июле 2025 года. Каждый из них имеет площадь 15 соток, с установленным видом разрешенного использования — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Аренда предполагает помесячные платежи, что являлось серьезным преимуществом для дальнейшей перепродажи. На участках отсутствуют какие-либо ограничения и обременения, с юридической точки зрения они идеально чистые.

Об одном из участков я уже писал здесь

По итогам торгов, цена аренды земельных участков составила 90 469 руб (7539 руб в месяц) за первый участок и 561 355 руб (46779 руб в месяц) за второй. Такой контраст в стоимости объясняется их географическим расположением: первый участок находится на окраине деревни, а второй расположен в небольшом городке, где спрос на землю традиционно выше. Несмотря на то, что городской участок принес множество заявок, лично мне больше приглянулся первый участок в деревне. Тихий, живописный и уединенный. Именно он оказался для меня более удачным выбором с точки зрения заработка, но об этом я расскажу подробнее чуть позже.

Так как участки находятся в собственности муниципалитета, я продавал переуступку прав аренды. То есть, покупатель приобретает мое право арендатора на эти участки, соответственно все условия и права на участки (стоимость аренды, возможность выкупа и т.д…) сохраняются в прежних параметрах.

При формировании цены переуступки земельного участка, я всегда делаю упор на минимизацию рисков и быструю оборачиваемость средств, даже если это требует пожертвовать частью прибыли. Важно помнить, что переуступка прав аренды — это специфическая сделка, которая может вызывать настороженность и недоверие у большинства покупателей. Именно поэтому продажа прав аренды может оказаться непростой и занять больше времени, что соответственно приведет к дополнительным расходам в виде оплаты аренды.

Как я продавал участки:

1. Вынос границ. Сразу после победы на аукционе, не дожидаясь договора аренды от администрации, я заказал услугу по выносу границ участка в натуру. Услуга заказывается у кадастрового инженера и стоила она мне 6500р и 7000р по двум участкам соответственно.

2. Выезд на объекты. После выноса границ, я вооружился квадрокоптером и поехал снимать участки для объявления. Съемка с воздуха — это обязательный шаг для успешной продажи. Сверху покупателю будет сразу понятна геометрия участка, расположение соседних участков, заездов и дорог…

3. Расчистка участка. Мне повезло, и частично расчищать потребовалось только один участок. Первый, расположенный в деревне, был наполовину приведён в порядок соседом, который заботился о прилегающей к своей земле территории. Второй участок оказался полностью заросшим молодыми деревьями и кустарниками. При помощи триммера я расчистил его границы, чтобы натянуть ленту, что облегчило покупателю осмотр участка по его контуру.

4. Формирование цены участка. Как я писал ранее, главные задачи – это минимизация рисков и оборачиваемость средств. Цена напрямую зависит от арендной стоимости. Чем выше цена аренды, тем ниже цена переуступки. Такая взаимосвязь очень важна для быстрой оборачиваемости земли и повышения шанса быстрой продажи без дополнительной оплаты дорогой аренды. На свои участки я поставил цены 300 000 руб для первого и 150 000 руб для второго. Разница в 2 раза обусловлена, как раз ценой аренды, за первый участок оплата 7 539 руб а месяц и за второй 46 779 руб, если второй участок я не продал бы за месяц, то мне пришлось бы повышать стоимость продажи на сумму арендной платы, что могло бы негативно повлиять на количество желающих приобрести землю.

5. Объявление. Свое объявление я разместил на самой популярной и эффективной платформе — Авито. Чтобы не терять время в ожидании договоров и ускорить процесс продажи, разместился еще до заключения договора с администрацией. Таким образом, я устроил себе своего рода арендные каникулы на несколько недель, что позволило мне существенно сократить расходы на аренду! Первый участок, как и предполагалось, привлекал гораздо меньше внимания из-за его географического положения и сравнительно высокой стоимости переуступки, но у меня было время на его продажу без финансовых потерь. Зато второй участок продавался намного быстрее и вызвал больший интерес покупателей, что полностью соответствовало моим ожиданиям и планам.

6. Продажа. В итоге оба участка удалось продать одному покупателю. На продажу первого участка ушло 1,5 месяца, а второго — 1 месяц. Первый участок был выставлен на продажу раньше, так как его аукцион проводился ранее. Сумма сделки составила 280 000 рублей за первый участок и 140 000 рублей за второй. За покупку двух участков сразу я сделал скидку покупателю в 30 000 рублей.

Итого, общий доход по двум участкам составил 420 000 рублей.

Из этой суммы еще предстоит вычесть затраты на частичную оплату аренды, подоходный налог и понесенные фактические расходы. Эта сделка, на мой взгляд, была весьма успешной, поскольку она полностью соответствовала моим основным требованиям: высокая скорость оборота средств при минимальном уровне рисков и приемлемом доходе.

Кому интересен реальный авторский контент про земли, торги и строительство, подписывайтесь на мой небольшой ТГ канал Всем добра)

В июле этого года я участвовал в аукционе на аренду земельного участка в п. Чална под Петрозаводском.

Участок большой – 17 соток, примыкает к дороге, находится на окраине поселка, есть электричество и невероятно красивый сосново-еловый лес на нем. Эдакий лесной оазис среди цивилизации.

Начальная цена участка – 31 000р. Кадастровая стоимость 604 703р, это значит, что при постройке жилого дома, участок можно выкупить за 12 094р, что составляет 2,5% от кадастровой стоимости. Рыночная цена участка составляет около 1 000 000-1 200 000р.

Около 350 000р годовой аренды – оптимальная цена, которую я был готов заплатить за этот участок, чтобы не спешить с перепродажей или строительством. Однако, к сожалению, я был не единственный участник торгов и мой конкурент выиграл аукцион предложив 363 000р, а я попрощался с лесным оазисом и начал ждать возвращение своего задатка.

Как правило, задаток возвращается на счет электронной площадки в течение десяти дней, но в этот раз что-то пошло не так — деньги не поступили обратно. Спустя еще неделю ожидания, я решил связаться с организатором, с вопросом «где мои бабки?» и получил такой интересный ответ:

Победитель аукциона не подписал договор аренды в течении отведенного времени, и организатор подал на него жалобу в ФАС, чтобы включить его в «Реестр недобросовестных участников аукциона». По правилам аукциона, если победитель торгов отказывается от подписания договора, то данный лот предлагается участнику, занявшему второе место.

«Реестр недобросовестных участников аукциона» — это тот самый «черный список», о котором я упоминал в этом посте, и в существование, которого, не верили некоторые комментаторы)

В этот реестр попадают компании, предприниматели или физлица, которые уклонились от заключения договора или нарушили условия его исполнения. Внесение в этот реестр, который ведет ФАС, лишает участника аукциона права участвовать в торгах на срок до двух лет. Также неудавшийся победитель, лишается всего задатка, который он вносил для участия в торгах.

Данный реестр доступен на сайте ГисТорги по ссылке https://torgi.gov.ru/new/public/rny/reg/(list:earth)

Особо интересно объяснение отказа победителя от заключения договора.

Невнимательность или ошибка в расчётах обернулись серьёзными последствиями: победитель торгов теперь будет отстранён от участия в аукционах на два года! А мне теперь придется заняться оформлением нового земельного участка с последующей переуступкой права аренды или выкупа его на основании построенного жилого дома.

Кому интересен реальный авторский контент про земли, торги и строительство, подписывайтесь на мой небольшой ТГ канал. Всем добра)