Вы скажете - как такое может быть. Ведь есть регистрация права собственности в Росреестре. А вот и не защищает такая регистрация от кражи вашей собственности!

История, в которой коммунальная квитанция стала источником неприятного сюрприза, произошла не так давно в Липецкой области. Обычная процедура оплаты жилищно-коммунальных услуг обернулась для одного из жильцов неприятной новостью: в документе на оплату был указан новый владелец его квартиры.

Оказалось, что мужчина более не значится собственником своего жилья, хотя никаких действий по продаже или передаче недвижимости он не совершал.

Заинтригованный и обеспокоенный, мужчина решил проверить информацию и заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Каково же было его удивление, когда из документов стало ясно, что права на его квартиру действительно перешли к другому лицу.

Мужчина сразу же обратился в полицию. В ходе первичного расследования выяснилось, что права на собственность были зарегистрированы на основании якобы действительного свидетельства о наследстве, выданного нотариусом из другого региона. Примечательно, что прежний владелец квартиры был не только жив, но и не имел никаких родственных связей с новым собственником.

Эта ситуация является ярким примером мошеннической деятельности - и если бы не внимательный подход к квитанции, недвижимость могла бы сменить множество владельцев на рынке (статья написана по данным, предоставленным Елецким городским судом Липецкой области на 21 января 2025 года). Это судебное дело вызвало значительный общественный резонанс. Ведь так может произойти с каждым!

Какие же механизмы могли привести к такому инциденту? На текущий момент в суде рассматривается дело о возвращении квартиры законному владельцу, но основные версии происходящего таковы. Суть аферы заключается в том, что мошенники просто подделали нотариальное свидетельство о праве на наследство. Этот поддельный документ использовался для внесения изменений в ЕГРН и регистрации прав собственности на квартиру.

Правоохранительные органы не исключают, что злоумышленники ввели в заблуждение нотариуса, использовав поддельные свидетельства о смерти и завещание, в результате чего было выдано подлинное свидетельство о праве на наследство.

Какие шаги следует предпринять, чтобы избежать подобной ситуации в будущем?

От внедрения новых законодательных мер пострадать не должна ни одна добросовестная сторона. Так, благодаря вступившим в силу поправкам (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 251-ФЗ), вероятность реализации второго сценария с применением поддельных документов для обмана нотариуса значительно снижена.

Сейчас нотариусы обязаны проводить тщательную проверку представленных документов, включая данные о смерти наследодателя и его родственных связях с наследником, с использованием данных из Единого государственного реестра актов гражданского состояния.

Тем не менее, остается нерешенная проблема - сотрудники Росреестра, прямо говоря, не обязаны проверять подлинность всех нотариальных документов, представленных на регистрацию. Это оставляет лазейки для мошенников, которые могут создать документы, внушающие полное доверие.

Чтобы минимизировать риск подобных ситуаций, владельцам недвижимости рекомендуется зарегистрировать свой электронный адрес в системе ЕГРН. Такая мера предосторожности позволит получать уведомления о всех регистрационных действиях, связанных с вашей недвижимостью.

В случае подозрительной активности вы сможете оперативно реагировать и принимать меры для защиты своего имущества от незаконных манипуляций.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Была квартира государственной, стала частной, прошли годы, а теперь раз - и она снова государственная! Невероятно? А вот суды говорят, что это вполне разумно.

Многие наши сограждане стали счастливыми обладателями квартир, полученных от государства посредством приватизации. Этот процесс сыграл значительную роль в улучшении жилищных условий множества семей и стал важным этапом в истории получения частной собственности на жилье в нашей стране. От социализма мы перешли к капитализму. Правда, немного дикому.

Приватизация предоставила людям возможность стать полноправными владельцами своих квартир, что укрепило их уверенность в будущем. Однако, как показывает судебная практика последних лет, не все случаи приватизации были проведены в полном соответствии с законодательством. Возникают ситуации, когда прошлые сделки оспариваются и признаются недействительными ввиду несоблюдения законных процедур.

Когда приватизация признается недействительной, это может стать серьезным ударом для владельцев. Им приходится возвращать квартиру государству, так как без оформления права собственности жилье снова переходит в разряд муниципальной или региональной собственности. Это зависит от того, на территории какого региона находится квартира.

Хочу предложить к рассмотрению один из таких показательных случаев, который демонстрирует всю сложность и многообразие подобных ситуаций.

В далеком 2017 году одна женщина оформила приватизацию столичной квартиры исключительно на своё имя. На первый взгляд, процедура прошла безукоризненно, и она стала полноправной владелицей квартиры. Однако спустя 4 года ее бывшая невестка узнала о проведенной приватизации и решила оспорить её законность. Узнав о факте приватизации, невестка заявила о нарушении прав своей несовершеннолетней дочери, то есть внучки владелицы квартиры. Она потребовала выделить для своей дочери законную долю в праве собственности на жилье.

Столкнувшись с отказом удовлетворить её требования, невестка решила обратиться в суд с иском о признании договора приватизации недействительным.

В своём заявлении истец пояснила, что ее дочь была зарегистрирована по месту жительства в этой квартире наравне с отцом, бывшим супругом истицы. Но за несколько дней до приватизации отец снял с регистрационного учета как себя, так и свою дочь, не получив на это согласие матери. Это действие было расценено как нарушение права ребенка на жилье, поскольку без согласия матери бабушка смогла беспрепятственно оформить квартиру исключительно на себя.

При рассмотрении дела в судах первой и второй инстанций, судьи с недоверием отнеслись к доводам матери. Они отметили, что поскольку на момент приватизации девочка уже не проживала в спорной квартире, её выписали оттуда, она не имела законного права участия в приватизации.

Также суды отметили, что иск был подан спустя 4 года после завершения приватизации, что означало истечение срока исковой давности, и поэтому в иске особо не усмотрели оснований для удовлетворения.

Тем не менее, кассационный суд решил пересмотреть это решение, указав на важные детали. Суд указал, что отец, выписывая ребенка перед приватизацией, действовал вразрез с интересами ребёнка, нарушая статью 65 Семейного кодекса РФ, которая предусматривает защиту интересов несовершеннолетних. Также суд отметил, что право детей на жилплощадь обеспечивается согласием обоих родителей. Родители, согласно законодательству, обязаны принимать совместные решения по месту проживания ребенка, и менять его без согласия другого родителя невозможно.

Кроме того, судья кассационного суда отметил, что истец не была стороной договора приватизации и поэтому не могла узнать о его существовании ранее. Соответственно, срок исковой давности в этом случае нельзя считать истекшим, так как истец была лишена возможности своевременно узнать об оспариваемом действии.

Таким образом, дело было направлено на пересмотр, и на этом этапе шансы ответчика сохранить законность своей приватизации значительно снизились.

При повторном рассмотрении дела встанет вопрос о включении несовершеннолетней внучки в число сособственников квартиры. Об этом обстоятельстве свидетельствует решение Второго кассационного суда общей юрисдикции, зафиксированное в деле № 8Г-5613/2024.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Всем доброго дня!

Уважаемая лига, помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации.

Была семья: отец, мать, старшая сестра (СС) и младшая сестра (МС). Была комната в коммуналке, где прописаны были отец и СС, а также квартира (КВ), где были прописаны мать и МС.
В 1995 г. отец погиб, не оставив завещания. На слова СС о том, что матери следует вступить в наследство, мать отмахнулась, типа без тебя знаю. Позднее выяснилось, что мать права на наследство не заявила. Все имущество покойного отца унаследовала СС (судя по всему, имело место фактическое принятие наследства по совместной прописке с отцом).
В 1996 г. МС родила дочь, которую прописали по месту регистрации матери в КВ. В 2022 г. ее дочь родила дочь (внучка МС), которую также прописали по месту регистрации матери в КВ.
В данный момент в КВ зарегистрировано 4 человека: мать, МС, ее дочь и ее внучка. Собственником КВ является СС.
Проживает в КВ только мать. Она пожилой человек, после операции. Ей необходима помощь в быту. Не постоянный уход, а именно помощь. МС помогать отказывается. Шел разговор о том, что помогай/присматривай за мамой, тогда КВ переоформлю на тебя. Но МС считает, что КВ УЖЕ принадлежит ей, и планирует стать там хозяйкой, после того, как не станет матери (о чем прямо и заявляет). Аргумент на все один: "Я в КВ прописана, там прописаны моя дочь и внучка (несовершеннолетняя), эта КВ наша, ничего вы не сделаете".
Человеку неоднократно пытались объяснить разницу между правом собственности и регистрацией, но успеха не достигли. Она продолжает стоять на своем. При этом за все годы регистрации ни она, ни ее дочь в оплате коммунальных услуг не участвовали.
Формально для МС это единственное жилье, сейчас она живет на съемной квартире. А ее дочь с внучкой постоянно проживают в своем доме.
СС - работающий пенсионер. Живет на другом конце города, не всегда имеет возможность приехать к матери.
Понятно, что никто не может заставить МС ухаживать за матерью. Но и оставлять КВ ей, при таком раскладе, не хочется из принципа.

Собственно, вопросы:
1. Может ли СС выписать МС, ее дочь и несовершеннолетнюю внучку?
Вроде бы, невозможно выписать членов семьи. Но в юридическом смысле семьей являются супруги, родители, братья/сестры и дети. Так ли это? Значит, племянница, и, тем более, внучатая племянница, с юридической точки зрения, семьей не являются?
2. Можно ли продать КВ, не выписывая ни МС, ни ее дочь и внучку? Это же будет продажа квартиры с обременением?
3. Может ли МС оспорить факт получения наследства СС, и заявить свои права на КВ, как дочь погибшего отца.

Пролог: Пенсионер 1940 г.р., проживающий один, скончался. Соседи вызвали полицию, труп опознали и вывезли. Квартира осталась.

Экспозиция: Как несложно понять, ничейная квартира в Москве не может долго быть сама по себе. И через 5 лет покойный владелец САМ ЛИЧНО ее продал. Во всяком случае, в Росреестре клянутся, что так все и было.

К слову: Буквально 27.11.2024 в Росреестре похвастались, что ведомство обязательно проводит проверку факта смерти продавца и покупателя. Так что другого объяснения, кроме личного присутствия покойного владельца на регистрации сделки, я не вижу.

Новый собственник, видимо, впечатлился ситуацией и решил быстренько квартиру сбыть. Уже через полгода жилье обрело другого хозяина. А еще через 5 лет Департамент имущества осенило, что выморочное имущество куда-то делось.

Суды трех инстанций вернули квартиру городу, а покупателю в признании добросовестным отказали. Они решили, что он сам виноват: не проверил сделку. Цена была ниже рыночной, а продавец владел квартирой всего полгода.

Покупатель доказал, что право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН, и он купил квартиру по объявлению агентства недвижимости через риелтора и практически за полную цену. Продавец скинул буквально 200 000 р. из-за долгов по коммуналке. Но судам и этого оказалось мало.

Эпилог:

⚖️ Только Верховный суд поддержал покупателя. Он напомнил, что Департамент 10 лет квартирой не интересовался. А новый владелец доказал свою добросовестность. То есть, причин для возврата квартиры городу нет.

Кстати, интересный факт. Вот тут мошенники продали выморочную квартиру и суд сохранил ее за покупателем. А если квартиру продает собственник под влиянием мошенников, то квартиру у покупателя отберут. И даже деньги за нее не вернут. Вроде бы и там мошенники, и здесь мошенники. А какие разные последствия.

_____________________