Росреестр

Очень часто при сделках с недвижимостью от продавца требуют справку из психдиспансера о вменяемости, а порой еще и из наркодиспансера. Чаще всего такое условие ставится, когда в сделке участвует риэлтор как посредник. Иначе как "изображением бурной деятельности для оправдания своей нужности", я эти требования назвать не могу.

По моему опыту такие справки при сделках с недвижимостью — совершенно ненужная макулатура. Давайте разберемся почему.

Вот так обычно выглядят справки из психдиспансера:

Получаются они бесплатно, а при наличии прав на вождение автомобиля и разрешения на оружие автоматически.

На первый взгляд все серьезно: печати, штампы, заключение врача. Но если вчитаться внимательно, то эта бумажка ничего такого особенного о продавце недвижимости нам не скажет. То, что человек не значится в картотеке или не состоит на учете у психиатра по месту жительства, еще не означает, что он полностью осознает свои действия. И наоборот — человек может иметь ментальные отклонения, состоять на учете, но запрета на сделки с недвижимостью ему никто не устанавливал.

Я уже не говорю о том, что справка действительна на момент выдачи. И внезапное  помешательство на следующий день после выдачи справки не исключено.

То же и с наркодиспансерами. Далеко не все наркоманы состоят на учете. А те, кто состоят, могут вполне отдавать себе отчет в своих действиях. И опять же никто не помешает покупателю, не состоящему на учете у нарколога, обдолбаться накануне сделки и быть невменосе при подписании договора купли-продажи.

Особо продвинутые риэлторы начинают требовать комиссионное заключение о психическом здоровье. Они выдаются уже платно (в среднем 3—5 тысяч рублей, но встречались варианты и за 10 тысяч). В ней обычно указано, что "по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью".

В этой ситуации со справками особенно ярко проявляется абсолютная юридическая безграмотность населения. Для среднестатистического гражданина "вменяемость" = "дееспособность". А это далеко не всегда так.

Вот вам пример: несовершеннолетний ребенок, имеющий долю в продаваемой квартире, и не состоящий на учете у психиатра и нарколога, вполне себе вменяем. Но недееспособен. При этом на сделках с недвижимостью справку от психиатра на ребенка отчего-то никто из риэлторов не требует:)).

Мой недавний покупатель тоже через риэлтора потребовал от меня справку из ПНД и НД. Перечисление аргументов, приведенных выше, ничего не дали. "Без этой справки продавать квартиру нельзя! У вас документы в МФЦ не примут! Сбербанк не откроет эскроу-счет!" и прочий традиционный риэлторский поток вранья.

Не слушайте. Примут. Откроют. В качестве аргумента можете показать список документов, необходимых для регистрации сделки. Никаких справок от психиатров и наркологов там и в помине нет.

Из документов нужны лишь:

*ваш паспорт,

*ваше право собственности на продаваемую вами квартиру,

*договор купли-продажи,

*согласие супруга, если продавец состоит в браке.

Всё.

(Любителям пруфов даю ссылку на сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimo... )

Если покупателю вашей недвижимости так уж горит себя обезопасить с этой стороны, он может попросить у вас принести "Выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным". Получается она в МФЦ или, если есть ЭЦП (электронная цифровая подпись), через личный кабинет на сайте Росреестра.

В некоторых МФЦ делают круглые глаза, говорят "мы такое не делаем, это вам к психиатру, идите в полуклинику". Не слушайте. Делают. И обязаны выдавать. Поэтому давите на девочек на ресепшене — пусть посмотрят в каталоге оказываемых услуг. Или зовите начальника МФЦ, он обычно поумнее будет и рядовых сотрудников просветит при вас за пару минут. Особо упертым можете показать вот эту ссылку https://www.gosuslugi.ru/283020/17/info о том, что такая справка существует и действительно выдается в МФЦ:

Ваша задача — оплатить пошлину в 950 рублей, если получаете выписку на бумаге, и 400, если в электронном виде письмом. И конечно же нужно предъявить паспорт, так как такие выписки выдают только лично на вас. Могут еще выдать вашему нотариусу. Вашим наследникам (хоть по закону, хоть по завещанию). Но потенциальному покупателю, желающему проверить продавца, точно ее не получить.

Выглядит этот документ так:

Как видите, в моем случае написано: "сведений о недееспособности не поступало". В случае недееспособности указывается номер и дата судебного решения, дата его вступления в законную силу и пр. Ибо недееспособность у нас определяется лишь судебным решением, а не справкой участкового врача. Вот таким гражданам сделки с недвижимостью действительно запрещены. Даже если они не наркоманы и психически здоровы.

А теперь самое главное — данные о дееспособности берутся из баз Росреестра, где с 2017 года аккумулируются сведения о признании владельца недвижимости недееспособными или ограниченно дееспособным. Туда они попадают из судебных органов либо органов опеки и попечительства, а не из психдиспансеров, как кто-то наивно полагает. Таким гражданам всегда по суду назначается опекун, и только он имеет право действовать при продаже или покупке квартиры от имени недееспособного гражданина.

И тут возникает второй, а по сути ГЛАВНЫЙ вопрос — если данные о недееспособности граждан и так находятся в Росреестре, то и такую справку получать не нужно. Росреестр и так сделку с недееспособным гражданином не пропустит, выдав отказ с описанием причины: продавец числится в Реестре недееспособных граждан и к сделкам с недвижимостью не допускается.

Итого: такая справка при продаже квартиры не нужна.

Давайте лучше получать такие справки:

И несколько ремарок.

1. Если покупатель упорно настаивает на предоставлении справки из ПНД и НД, потребуйте от него такую же справку. Ведь он такой же участник сделки и его вменяемость вам тоже интересна. В моем случае этого было достаточно. Покупатель сначала чуть не упал в обморок от моей наглости. Выдал банальное "А что, по мне разве ни видно, что я нормальный?!" И согласился на Выписку о дееспособности. Но и ее можно было не делать, ибо см. выше — этот реестр так и так пробивается при регистрации сделки.

С особо отбитыми действует и еще один аргумент: "Справку требуете вы? Она нужна вам? Вот вы ее и оплачивайте. А я так и быть пройду освидетельствование, если вы так хотите". Обычно при вопросе о лишних тратах покупатели идут на попятную.

Если и это не помогает, предложите покупателю пригласить на сделку врача-психиатра опять же за его счет. Медик освидетельствует продавца и подтвердит состояние вменяемости конкретно в момент подписания договора купли-продажи.

2. Если у вас есть водительские права или разрешение на оружие, можете предъявить эти документы. Они автоматически подтверждают вашу вменяемость, подтвержденную психиатром.

Поэтому когда у вас просят принести "справку об отсутствии справки", можете смело слать риэлтора или покупателя лесом.

Приключилась со мной занимательная история. В августе месяце текущего года я обратился в одно из отделений МФЦ нашего города (Уфа) для получения выписки из Росреестра об имеющейся у меня недвижимости на территории РФ. У меня приняли заявку, приняли оплату за услугу в размере 2080 рублей но на следующий день позвонили с просьбой прийти повторно. При повторном визите мне объяснили что на стороне ведомства произошел какой то сбой и нужно написать заявление для возврата денег, уплаченных накануне и выполнить платеж повторно. Повторно оплату я произвел, заявление на возврат написал и в сентябре мне на карту прилетает 1330 рублей. Я обратился за разъяснениями в Росреестр, там меня перенаправили в Регпалату мотивировав это тем что ’получатель не Росреестр а Регпалата’. Девушка сотрудница в той самой палате, по телефону подтвердила мне что действительно была возвращена сумма в размере 1330 рублей но куда делись оставшиеся 750 ответить затруднилась и с этим вопросом перенаправила меня обратно в Росреестр т.к. с ее слов, это они определяют сумму возврата. Другая девушка сотрудница - уже Росреестра, стало быть - сообщила мне что к возврату положена сумма 1330 т.к. 750 рублей пошли в счет оплаты услуги предоставления выписки об имеющемся у меня имуществе по республике Башкортостан, которая мне нужна КАК ЕЖУ ФУТБОЛКА!

Далее приведу текст в формате диалога для того что бы читатель мог проникнуться:

Д - деваха из Россреестра

Я - я

Я: - Девушка, но я писал заявление на выписку по РФ и уплатил за нее в полном объеме - 2080, и в последствии успешно ее получил. Ни каких других услуг с моей стороны запрошено не было.

Д: - От мфц пришло два запроса от вашего имени.

Я: - По первому запросу, как мне объяснили, произошла какая то ошибка на стороне Россреестра

Д: - Да, на момент обращения не было технической возможности предоставить запрошенную информацию.

Я: - Так в чем проблема, со второго раза вы же ее предоставили. Если вы признаете что были проблемы, что препятствует возврату всей ошибочно уплаченной суммы?

Д: - Ваше заявление было обработано в АВТОМАТИЧЕСКОМ режиме и сформировалась выписка по РБ которая стоит 750 рублей

Тут я впал в ступор. Я служил в армии но такого бреда даже там не встречал. Немного отвиснув:

Я: - к вам запрос первый раз пришел на выписку по республике Башкортостан или РФ?

Д:- РФ

Я: - А вы предоставили информацию по РБ т.к. на момент моего обращения не могли по РФ, правильно я понял?

Д: - Обращайтесь в МФЦ, они должны были отозвать первое обращение, мы не можем оставить запрос без ответа - мы в любом случае должны что то ответить

Я: - при чем тут мфц, это просто интерфейс общения граждан с гос. структурами. Они передали вам мой запрос, передали готовую справку - на этом всё!

Д: - Я не могу ни чего сделать, ВАШЕ ЗАЯВЛЕНИЕ БЫЛО ОБРАБОТАНО В АВТОМАТИЧЕСКОМ РЕЖИМЕ

Она повторяла это как мантру в ответ на любые мои попытки достучаться до здравого смысла. Еще не упомянул о том, что диалог по телефону с разными представителями Росреестра я вел на протяжении двух месяцев - столько времени понадобилось что бы наконец выяснить почему же 1330 а не 2080 и куда делись 750... Возможность лично доехать до офиса ведомства не было по разным обстоятельствам. 750 рублей не такие большие деньги что бы из за них переживать, но здесь дело принципа. Я могу понять что возникла ошибка, что система дала сбой, но должно же быть какое то решение. Но нет, глухая не пробиваемая стена. Накатал жалобу на госуслугах, жду ответа. Может есть еще какие то рычаги воздействия?

Выговорился )

спасибо что дочитали

Решили мы продать свою студию в Мурино (Лен. обл.), дабы переехать в двушку, но в СПб. Закинули заявку в Сбер, выбрали квартиру, нашли покупателей на нашу. Суть в чем. Наш покупатель берет нашу кв в ипотеку и чтобы нам получить деньги с продажи на первый взнос, нужно выполнить несколько условий:
• выписать несовершеннолетнего ребенка;
• выписать жену (я прописан в другом месте);
• предоставить документы о переходе собственности покупателю.

У нас срок одобрения ипотеки до 16 ноября. 22-го октября мы заключили сделку в банке покупателя. 24-го записались в МФЦ Всеволожска (в нашем МФЦ ближайший талон был на 28-е). От нас до МФЦ ехать 25 км.

Ок, 24-го едем, сдаем документы. Нам обозначают срок 7 рабочих дней. Мы считаем, что к 10-му ноября у нас уже будут деньги и мы назначаем сделку на покупку на 10-е.

2-го ноября нам звонят из Росреестра г. Сланцы (около 200 км от Всеволожска) и говорят, что наш МФЦ перепутал местами заявления продавца и покупателя. Ноги в руки, хватаем покупателя и мчимся исправлять косяк. Там еще 1.5 часа отсидели. Нас заверили, что все ок, в сроки уложимся.

3 ноября, тишина.
4 ноября выходной.
5 ноября - звоним сами. Документов наших нет.
6 ноября - документов нет. Уже как-то не по себе.
9 ноября - ура, документы нашлись! МФЦ накосячил второй раз, отправил не доп.пакетом, а исправлением нарушений. 10-го уедут во Всеволожск. Сделку перенесли на 16-е (как писал выше, крайний срок).

10 ноября - звоним спросить исходящий реестр, а нам говорят, что не находят наш пакет и что следующая машина поедет только в четверг (12 ноября). На нервной почве начинаю выщипывать волосы из задницы.

11 ноября вызваниваем женщину которая занималась нашими доками и та радостно сообщает, что доки все таки уехали 10-го, а так же, называет номер исходящего реестра. Тут же звоним в МФЦ - к выдаче не готовы.18.00 - едем в МФЦ на разборки - где доки Лебовски? Все сроки проёбаны ещё 2 дня назад (7 дней по закону). Разводят руками. Орем, пишем жалобу на имя директора, в жалобную книгу. Наконец-то объясняют, что над МФЦ есть отделение росреестра, к которым эти доки приходят, а потом спускаются к ним. Идем туда - железная дверь с надписью "Служебное помещение" и магнитным замком. Фоткаем информационные стенды с телефонами и едем домой.

12 ноября, 10 часов утра. Обиваем пороги МФЦ и Росреестра вместе с покупателем. В МФЦ разводят руками, в Росреестр тупо не попасть - начинаешь стучаться, приходят охранники снизу - им звонят и говорят, что мешаем работать. Звоню по телефонам на стендах - не алё от слова ВООБЩЕ. Кое-как дозваниваюсь на телефон горячей линии, оставляю жалобу - ждите звонка (спойлер, никто так и не перезвонил). Идем в Прокуратуру, пишем 2 заявления. Время уже час дня. Едим, думаем как быть. Идем опять в МФЦ, может уже готовы к выдаче и узнаем, что в данный момент выдаются документы аж от 10 октября. Т.к. на очке волос не осталось, начинаю судорожно выдергивать оные из носа. Идем опять к дверям Росреестра, очень громко стучусь. Прибегают уже 2 охранника, предлагают пойти прочь. Стоим. Уходят. Потом приходит сотрудница в сопровождении охраны. Затем, с выдачи идут ещё два таких же бедолаги как и мы. Муж с ноги пытается вынести дверь, та едва не падает вместе с гипсокартонной стеной, с потолка сыплется штукатурка. Приходят охранники, словесная перепалка, мужик плюёт и уходит. К слову, они полтора месяца не могут получить документы. Мы стоим.
Тут заходит какой-то курьер (или хз кто он) и по наивности не закрывает за собой дверь, а просто отпускает, мол сама закроется. Жена рукой дверь придержала и мы всей гурьбой заскочили в помещение. Дальше, пока жена отвлекала протестующих сотрудников росреестра, я ломанулся в приемную. Секретаря нет, за-то директор в кабинете. Заскочил к ней со словами:
- Будьте людьми, помогите, на улице из-за вас останемся!
Недовольная была жуть, но выслушала, дала поручение секретарю разобраться. Секретарша жестила по лютому, приказным тоном велела сесть и замолчать, пока она что-то ищет. Потом назвал ей исходящий реестр и даже строку. 10 минут, пара звонков и заветные:
- готовьте к выдаче.
Вот прямо камень с плеч. Едем домой, ждать звонка. Звонят, - приезжайте, но привезите ваши договора, чтобы их заверить.
- Шта? Мы все 4 договора отдали в МФЦ.
- У нас только один, и он остается в Росреестре
- Но нам для банка, для налоговой и пр.
- Сделаем вам заверенные копии.
Ок, мы уже на все согласны, выезжаем.
19.30, Всеволожск, 2 км до МФЦ. Звонок:
- Вы знаете, еще один договор нашелся, поэтому мы вам сегодня документы не выдадим.
Т.к. ругаться с ними ни сил ни желания не было, да еще и был риск "вернуться в очередь", сочувственно покачали головой и сказали, что очень жаль, но завтра то мы их получим?
- обязательно, я прямо в 9 утра передам их отдельным реестром.

13 ноября... 10.25 - документы к выдаче не готовы. Гуглю веревку и мыло рядом. Предлагают приехать после 14.00. Говорим, что сил и желания ездить по 25 км в одну сторону уже не осталось. Ждите.
Это самый резиновый и волнующий час в моей жизни. Курю на улице, звонит жена
- бегом наверх в МФЦ, документы выдают, посиди с ребенком
(да, все это время с нами ездил 3-х годовалый ребенок). Поднимаюсь, выдают наши экземпляры и покупателю. Не хватает описи (нужна для банка).
- вам она не нужна.
- нужна, банк требует.
С недовольным лицом достает из УРНЫ и отдает покупателю.
ЗАНАВЕС!

Пока шла борьба, в неравном противостоянии были проёбаны 2 оригинала договора из 4х. В итоге мы остались без договора, а заверенную копию должна заказывать нынешняя владелица квартиры, через МФЦ. И услуга эта платная. Ну норм, чо ..

Теперь надеюсь, что деньги до понедельника упадут и мы продолжим свой квест по покупке квартиры.

ПС. Подходит мужчина к окну выдачи:
- здравствуйте, я тут 3 месяца назад подавал документы на оформление в собственность, посмотрите?
Оператор клацает по клавиатуре, а потом выдает результат:
- нет.
Это не анекдот, это было в момент получения документов моей женой.