Real.Centralnoe

По данным Минстроя РФ, спрос на жильё упал в июле на 40%. Ставки по льготной ипотеке выросли, а сумма кредита сократилась во всех регионах до 3 млн рублей. Темпы роста числа новых заявок на ипотеку с господдержкой тоже сократились в 2,5 раза. Банки в ответ на это решили просто расширить базу. Так кредитные учреждния начали с возраста: по нашим данным, 23 федеральных банка уже смягчили минимальный возраст заёмщика до 18 лет, а ещё 8 начали давать ипотеку пожилым людям — с 65 до 70 лет.

Центробанк РФ тем временем отмечает, что долговая нагрузка растёт быстрее доходов населения. Это провоцирует создание ипотечного пузыря. Если люди массово перестанут платить за кредиты, у банков появится много жилья, ведь десятки тысяч людей окажутся на улице. Тем временем в России выдали уже 936 тысяч ипотечных кредитов на 2,69 трлн рублей. Это исторический рекорд, полугодовой максимум за историю ипотечного рынка. Иначе говоря, взрыв ипотечного пузыря может повлечь обвал экономики страны.

Чтобы удержать рост цен на недвижимость, а также снизить спрос на ипотеку, Центробанк поднял ключевую ставку до 6,5%. Это самое резкое повышение с 2014 года. И тут выбор невелик: или строительная отрасль свернётся до нескольких компаний-монополистов, потому что многие не переживут высоких цен, или люди массово начнут банкротиться, что так же уронит строительную отрасль с кучей социальных последствий.

За последние 5 лет от всего, что происходит в сфере недвижимости, выигрывают только банки. Льготная ипотека выгодна в первую очередь банкам, потому что они получают компенсацию за "недополученную прибыль" из бюджета. Иначе говоря, процент по ипотеке всё равно выплачивают из нашего кармана.

Эскроу-счета тоже выгодны банкам, потому что они получают базу с гиганстким количеством денежной массу, которой могут распоряжаться по своему усмотрению. Банки же кредитуют застройщиков, которые потеряли доступ к проектному финансированию. И несмотря на все выгоды банкам, несубсидированные ставки не падают, а классические инструменты, вроде депозита, не начинают приносить больше дохода. Банковская сфера в России переживает "золотой век", когда как застройщики скоро могут пострадать от собственной жадности, выразившейся в бурном росте цен на недвижимость.

На прошлой неделе в Госдуме разработали поправки к Жилищному кодексу. Они должны защитить соседей от арендаторов и гостей собственника. Пока что это проект, и он опубликован на сайте Госдуму. Сейчас хозяин квартиры не отвечает за тех, кто в ней обитает.

Потенциальная норма закона предполагает штрафовать собственников жилья, если квартиранты шумят, нарушают правила пожарной и санитарной безопасности. Например, превращают квартиру в мусорную или что-то в этом роде. А вот если квартиранты устроят потом, то пострадавшие смогут подать в суд и на них, и на собственника.

Смысл поправок объяснять не надо. Собственники квартир часто ведут себя безобразно, абсолютно отказываясь следить за тем как ведут себя квартиранты. Мы время от времени сталкиваемся с ситуациями, когда люди хотят переехать в другое место из-за, например, этнической семьи сверху, к которой на длительное проживание приезжают родственники из среднеазиатских республик. Хуже только, когда сосед сдаёт квартиру посуточно. Криминал и шум становятся спутниками жизни половины дома.

Новая система, как объяснил депутат, будет стимулировать арендодателей быть внимательнее при выборе съемщиков жилья. Сейчас собственники не несут никакой ответственности за нарушения прав соседей. Им по большому счёту всё равно, как арендаторы проявляют себя, поэтому не расторгают договоры при жалобах.

Мы считаем, что если поправки примут, владельцам жилья придётся строже относиться к потенциальным нанимателям. Это увеличит ценз, а так же стоимость на аренду квартир и домов. С учётом потенциального обвала рынка недвижимости, аренда на следующие 3-5 лет может стать гораздо актуальнее ипотеки. А вы когда-нибудь жили рядом с квартирантами, за которые неплохо было бы штрафануть хозяев?

Недавно в Екатеринбурге арсетовали единственную квартиру должника. Это был двухуровневый пентхаус, который разменяли на однокомнатную квартиру, а разницей погасили часть долга. При этом квартиры арестовывают давно, а потом выставляют их на торги, где часто их можно приобрести дешевле рынка. Рассказываем, мы это делаем.

Все квартиры попадают на торги по решению суда. После того, как жильё изымают приставы, его передают на реализацию в Росимущество, после чего оно уходит “с молотка”. Если до 2020 года имущество продавали в основном на очных аукционах, то теперь это онлайн-торги на площадке РТС-тендер. Там же есть вся информация о торгах и документы на квартиру. Информация о лотах есть на сайте ФССП России. У них даже отдел для этого специальный есть — по розыску и реализации имущества. Он, правда, ещё и должников с детьми ищет, но это нас не касается.

Вначале мы рекомендуем хоть как-то познакомиться с квартирой. Это нужно, чтобы убедиться, что она есть на самом деле, понять в каком она состоянии. Ведь мир бюрократии часто преподносит нам сюрпризы. Кстати, иногда собственники пытаются погасить долги в последний момент. Их намерения стоит выяснить, ведь если они оплатят долг до торгов, то сделки не будет. Когда хозяева не открывают, можно спросить у соседей.

Когда мы убедились, что квартира есть, нужно зарегистрироваться на площадке. Нужен банковский счёт, ИНН, паспорт и электронная подпись. Но зарегистрироваться мало, надо ещё и аккредитоваться. Для этого понадобится предоставить дополнительные документы на торги. Их проверяют до 9 рабочих дней. Полный список находится на сайте площадки. Теперь понадобится хороший юрист. Он проверит квартиру на наличие «подводных камней» и скажет стоит ли вообще участвовать в торгах. Это важно потому, что уже после оплаты сделку могут оспорить. Например, скрытые собственники, вроде наследников, отбывавших наказание и поэтому не сумевших заявить о праве на наследство.

После юридической проверки нужно подать заявку. Прикладываем к ней сканы документов, указанные в объявлении о торгах, подписываем их ЭЦП и отправляем. После этого на специальный счёт вносят задаток. По окончанию срока приёма заявок, организатор торгов публикует протокол с участниками торгов. В день аукциона они торгуются в режиме реального времени. Самая высокая ставка побеждает, а задаток идёт в счёт оплаты. Если покупатель не выиграл торги, ему возвращают задаток.

В конце покупатель едет к организатору торгов, подписывает протокол победителя и договор купли-продажи. У покупателя должна быть вся сумма, потому что банк не даст ипотеку на квартиру с торгов. Однако возможность получить ипотеку есть. Мы оформляем её для покупателей с помощью выкупа квартир, значит это могут сделать и другие организации в вашем регионе. То есть, аукцион — это реальный шанс сэкономить на покупке квартиры до 20%. Правда на эти 20% нужно будет здорово заморочиться.

Ещё в 2017 году  очень популярной темой был "пассивный доход", когда ты покупаешь жильё и сдаёшь его студентам, а живёшь где-то в другом месте. Недавно пришёл клиент как раз с таким запросом — найти квартиру "поинвестиционнее". Мы переориентировали его на покупку с последующей перепродажей вот почему.

По данным Новосибирскстата, средняя зарплата в Новосибирске составила 40 694 рублей, а средняя ставка по аренде однокомнатной квартиры — 20 000 рублей. Это фактические 50% от заработной платы. Если считать по медианной зарплате, которая колеблется в районе 35 000, средний новосибирец тратит на аренду 57%. С учётом того, что большинство покупают квартиры либо через продажу старой квартиры (например, наследство свалилось), либо через ипотеку, платёжеспособность таких инвесторов как у среднестатистических горожан. В Москве, например, этот процент ниже: данные HH.ru и ЦИАН, говорят, что ставка аренды "однушки" в Москве составляет 43% от средней зарплаты или 38 100 рублей.

Сдавать квартиру в принципе невыгодно. Собственник вынужден ремонтировать и обслуживать объект. А с учётом рыночных цен аренды, купленное за 3,5 млн рублей жильё окупится только за 175 месяцев или 14,5 лет. При этом владельцу квартиры так же надо где-то жить. Конфликты, вопросы с управляющей компанией выяснять придётся так же ему. В лучшем случае, сдавать квартиру в аренду — инвестиция, вложение денег.

Ипотека в Новосибирске напротив стоит от 15 000 до 25 000 рублей. Иначе говоря, сейчас арендовать квартиру бессмысленно: своё жильё предоставляет больше свободы. Вариант снимать квартиру остаётся рациональным лишь для тех, кто собирается временно проживать в городе или не может собрать средства на первоначальный взнос. К тому же льготную ипотеку в России на новостройки продлили снова, пусть даже и в менее выгодном виде. Если и покупать квартиру, то именно сейчас.

А вот заработать на новостройке ещё можно. Например, в конце 2020 года некоторые проекты на стадии котлована, вроде ЖК "Сосны" в Новосибирске продавались по цене в 68 000 рублей за квадратный метр. А это по нашим подсчётам где-то на 20% ниже рыночной цены. Сейчас "Сосны" уже подняли стоимость, и те, кто покупал квартиру 7-8 месяцев назад, прибавили к её стоимости примерно миллион. Именно поэтому мы стараемся переориентировать инвесторов на потенциально доходные проекты. Дешеветь недвижимость в ближайшее время всё равно точно не будет.

Рассказываем как не прогадать и на что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в хрущевке. Осторожно, многобукав. Изображения серий указанных домов легко найти в сети.

Фонд ЖКХ искусственно продлевает жизнь хрущевкам, которые давно должны пойти под снос. Привычные пятиэтажки не выглядят убитыми по сравнению с бараками, но срок их службы давно вышел. Как долго они простоят, не может сказать никто, несмотря на предварительные расчеты государственных аналитиков. При этом рынок вторичного жилья сделан как «под копирку», и не просто так. Все дома построены по государственным стандартам и имеют серийные градостроительные номера.

Маленькие по площади и не самые удобные для проживания, они даже между собой имеют различия. От года ввода в эксплуатацию здания и серии зависит сразу несколько факторов. Это внешний вид дома, планировка, метраж всего здания, а также технология возведения стен. От этого зависит тепло ли в доме и не разрушится он.

В Новосибирске расположено более 1500 «хрущевских» домов, которые делятся на две категории сносимые (срок службы 25 лет) и несносимые (срок службы 50 лет). Срок эксплуатации последних удивительным образом увеличился до 150 лет с учетом капитальных ремонтов. А все ли люди в этих домах доживут до ремонта — открытый вопрос, так как, согласно порталу «Фонд ЖКХ», планирование растянуто на десятилетия.

Всего в Новосибирске реализовано 7 серий «хрущевок». Дома могут быть панельные, кирпичные, или блочные. В них расположены 1-2-3-х комнатные квартиры.

В Новосибирске построено целых 459 дома серии I-464. Несущие стены панельные, а межэтажные перекрытия из железобетона. Уже привычно нет чердака и крыша невентилируемая. Отличительная черта серии — балконы во всех квартирах и расположение окон на межэтажной площадке в подъездах, идентичное 2-створчатым окнам в квартирах.

Дома этой серии: ул. Адриена Лежена, д.8/1, ул. Авиастроителей, д.3, Пархоменко, д.24. В рейтинге RussianRealty.ru серия I-464 занимает 3.1 из 10 баллов.

I-447 (595) самая дорогая серия включает 11 проектов в Новосибирске, а по всей стране целых 54 проекта (и даже в 9 этажей с лифтом). Состоит из внешних кирпичных стен и внутренних поперечных из бетона. Отличительной черта серии — отсутствие балконов с торцов дома. Дома теплые, а вот с крышей, если капремонт не сделан, будут проблемы: по проекту она прямая, и осадках возможны протечки. Дома этой серии: ул. Пархоменко, д.14, Гоголя, д.27а, Советская, д.58. В рейтинге RussianRealty.ru серия I-447 занимает 5,0 из 10 баллов.

I-335 (44) серия включает 6 проектов и является самой скромной по вложениям в строительство. Этажность варьируется от 3 до 5. Стены однослойные, из газозолобетона, шлакобетона, неавтоклавного бетона М10. Панели здесь примыкают плохо, швы быстро разгерметизируются: туда попадает вода и возникает коррозия. Стяжку в таких домах лучше не делать. Межэтажное перекрытие по проекту настолько тонкое, что может не выдержать нагрузки. Отличительной чертой таких «хрущевок» являются окна в торце по два в крайних панелях, а в более поздних проектах окна расположены рядом. Поэтому угловые квартиры в них светлые. Дома этой серии: ул. Вокзальная магистраль, д.17, ул. Героев Труда, д.37, ул. Сызранская, д.10. В рейтинге RussianRealty.ru серия I-335 занимает 2,9 из 10 баллов.

Серия I-468 (482) состоит из 5 проектов, которые отличаются по количеству квартир — 45, 60 или 75 на дом. Все наружные стены здесь выполнены из газобетона или керамзитобетона и включают разные внутренние панели. Перекрытия в I-468 утолщенное, а значит более прочное и не боится перевеса. Дома этой серии: ул. Новосибирская, д.26, ул. Телевизионная, д.7, ул. Танкистов, д.7. В рейтинге RussianRealty.ru серия I-468 занимает 4,4 из 10 баллов.

Серия 1-464А (29), не сильно отличается визуально от других, разве что тонкими несущими стенами (21-35 см). Из-за этого перепланировка в них невозможна. Дома этой серии: ул. Перевозчикова, д.10, ул. Вертковская, д.12/3, ул. Челюскинцев, д.40. В рейтинге RussianRealty.ru серия I-464А занимает 2,6 из 10 баллов.

Несмотря на все минусы хрущевок, они доступны, а потому пользуются спросом. Ниже представлена таблица спроса на продажу квартир по районам (в процентном соотношении домов):

— Ленинский – 20%, купить квартиру от 1,5 млн.р. до 4,5 млн.р.

— Кировский – 14%, купить квартиру от 1,23 млн.р. до 4,5 млн.р.

— Центральный – 5%, купить квартиру от 2,10 млн.р. до 4,4 млн.р.

— Железнодорожный – 7,5%, купить квартиру от 2,5 млн.р. до 5,5 млн.р.

— Октябрьский – 9%, купить квартиру от 1,6 млн.р. до 4,8 млн.р.

— Дзержинский – 6%, купить квартиру от 2,2 млн.р. до 4,5 млн.р.

— Калининский – 13%, купить квартиру от 1,5 млн.р. до 3,5 млн.р.

— Заельцовский – 13%, купить квартиру от 1,5 млн.р. до 4,5 млн.р.

— Первомайский – 16%, купить квартиру от 1,4 млн.р. до 3,3 млн.р.

Средняя стоимость – 2800 р/м²

Мы рекомендуем обратить внимание на серию I-447 — она надежна и распространена в Новосибирске.

Если соседи пожалуются на высокий забор, за это оштрафуют на 5 000 рублей, а суд заставит снести такой забор. По СНиП 30-02-97 градостроительного кодекса РФ высота забора между двумя участками не может быть больше 1,5 метра. При этом глухие заборы устанавливать нельзя, ограждение не должно снижать освещение меньше, чем на 50%. Поэтому в СНиП прямо говорят о штакетнике или сетке.

Однако наши юристы говорят, что законный способ поставить глухой забор. Так, в новой редакции СП 53.13330.2011 нет указаний относительно высоты забора.

По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.

Поэтому согласуйте с соседями размеры, вид, материалы будущего забора, а потом закрепите это в документах через правление своего ТСН, СНТ, ОНТ или ДНП. Перед установкой забора нужно отмежевать участок, если собственник ещё не сделал этого. Несмотря на очевидность такого основательного подхода, в практике юристов Центрального агентства недвижимости полно случаев, когда дачники не специально захватывают участки соседей.

Поэтому:

— Сделайте вынос границ участка с межевыми знаками и отфотографируйте это

— По границе участка сделайте небольшой сигнальный забор, отступив на 10-20 см. внутрь своего участка. Это нужно, чтобы заложить погрешность измерений. Тоже отфотографируйте, но с линейкой, чтобы было видно расстояние от сигнального забора до границы участка

— На расстоянии строго в метре от границы участка ставите глухой забор любой высоты

— Чеки на материалы и монтаж забора сохраните. Это поможет доказать, что согласованные параметры не нарушены

Ну и всё. Теперь можно делать за забором что угодно и не переживать, что кто-то это увидит.

Мы посмотрели собственную судебную практику по случаям с соседями, разбили её на условные категории. Так вот, оказалось, что 61% тяжб происходит из-за границ. Обычно кто-то ставит забор так, чтобы сосед обиделся и чувствовал себя ущемлённым в территории. Не помогает этому путаница в документах. Порой у соседей два разных официальных документа, и каждый считает себя правым. Неудивительно, что после такого начинается "священная война".

Например, в мае 2020 пенсионер Сергей Агафонов из Новосибирска, который живёт на улице Гэсстроевской, подал в суд на соседа. Он передвинул забор на 20 см. вглубь чужого участка. Это спровоцировало конфликт с угрозами, драками, попытками отравить соседскую собаку и другими последствиями. Наши юристы предложили решить ситуацию, пригласили кадастрового инженера, провели всё через суд и помогли перевести противостояние в “холодную” стадию.

13% — это вмешательство в чужие инженерные сети. Сосед набросил провода, чтобы сделать нечто энергозатратное у себя на участке или просто смотрит телевизор за чужой счёт.

8% — бытовые кражи. Например, у Ольги Елейкиной закатали огурцы с её участка по банкам, а потом позвали их кушать. “Они же у вас просто так висят”, — сообщили удивлённые негодованием Ольги соседи. Обычно, однако, огурцами дело не ограничивается. Крадут бассейны, качели, инвентарь, технику. И доказать, что культиватор принадлежал раньше кому-то порой не так просто.

7% — проблемы с домашними животными. Курицы топчут чужие посевы, агрессивные собаки, обнаглевшие коты и другие неурядицы.

Нина Степанова нашла на своих 8 сотках... Корову. Так как забора не было, а сосед напротив забыл закрыть калитку, животное отправилось гулять. Что-то из подсевов она подъела, что-то потоптала, кое-где оставила дурнопахнущие следы пребывания. И если бы не видео, то доказать что-то было бы сложно. Соседи, хоть и извинились, платить за ущерб наотрез отказались. Это ж не они ели посевы. Суда в итоге не было, удалось договориться. Однако осадок остался.

Оставшиеся 11% — это экзотика, единичные уникальные случаи. Например, новый сарай начал закрывать солнце, кто-то устроил рядом с участном свалку или соседи роют колодцы, уводя друг у друга воду.

Наши юристы обычно стараются решить проблемы досудебно, потому что тяжбы длятся годами и сопровождаются конфликтами. Договорится всегда проще, чем заставить кого-то делать то, чего он не хочет.