
Техническое обследование домов
78 постов
78 постов
О, а я вот антириелтором работаю! Но по загородной недвижимости. Специалист по техническому обследованию. Проверяю дома перед покупкой на соответствие строительным нормам. И у меня про риелторов много историй.
Приезжаем с заказчиком на объект - дом 360 метров. Встречает нас риелтор, девушка. Заходим во двор, я осматриваю строение и по ходу дела задаю вопросы про глубину фундамента, толщину стен, наличие утепления.
Риелтор: "Это всё к хозяину!"
Я: "Ну да, вы же риелтор, вы этого знать не должны..."
Заказчик: (смеётся).
В другой раз риелтор рассказывал мне про чудесные дышащие стены каркасного дома. Когда я спросил, как он представляет себе совмещение пароизоляции, которая по каркасной технологии должна быть на внутренней поверхности стены и "дыхание", он ответил, что пароизоляционная мембрана пропускает пар, но не пропускает воздух. Предъявил ему выдержку из СП про герметичность изоляции, он ответил: "Ок, но дом же должен как-то дышать". Ответ, что дышать он должен через отсутствующую на объекте систему вентиляции его сильно удивил.
Как-то на объекте все двери были заблокированы, чтобы их невозможно было закрыть. У одной двери коробка от телевизора, у другой - чемодан, на третью просто гора досок опирается. Всё поубирал, оказалось щеледом перекосило и дверные коробки стали ромбом, двери царапают полы и не входят в дверные коробки. Наверно именно этот приём у риелторов называется "сделать из дома конфетку и продать".
Долго искали дом с заказчиком. Пересмотрели немало разного. В итоге нашли дом мечты, через риелтора со стороны продавца, который разместил объявление на ЦИАНе. Заказчик договорился, что если длм понравится, он выходит на сделку максимально быстро. Риелтор уверила, что цена окончательная и продавец заинтересован в быстрой сделке, поэтому чуть ли не в день просмотра готов продать тому, кого устроит цена. Приезжаем на место, начинаем осмотр. Щеледом из профилированного бруса, но в хорошем состоянии, холодный, но можно утеплить. И тут вокруг нас начинается хоровод других покупателей, оказывается, риелтор назначила просмотры с разницей в 15 минут, хотя я предупреждал, что мне нужен минимум час. Ок, доделываю работу, говорю о результатах заказчику, тот собирается выходить на сделку. На что риелтор сообщает - ну, вы видите, желающих много, завтра мы заведём чат в WhatsApp и устроим аукцион.
Как-то приехал на объект, который пробивал перед сделкой по просьбе заказчика. Всё хорошо, но риелтор называет цену на 2 миллиона выше, чем в актуальном объявлении хозяина, которое я нашёл при пробивке по адресу дома. Звоню хозяину, на линии серьёзный баритон. Сообщаю, что готовы купить дом, а риелтор назвал другую цену. Продавец просит поставить на громкую связь. Ставлю.
- Наташа, ты охерела? Теперь я понял, почему ты мне два года дом продаёшь. Чтобы я тебя рядом с моим домом больше не видел. Ключи покупателю отдай и вали оттуда.
Всю дорогу с объекта я ржал, вспоминая лицо Наташи.
Осматриваем дом с заказчиком и его риелтором. Есть проблемы, но заказчик готов к их исправлению своими силами. Риелтор явно подыгрывает продавцу, торопится и когда обнаруживается дефект говорит что-то типа: "Ну, это же можно устранить/переделать/исправить?"
Отвечаю: "Да, можно. Только заплатит за это Ваш клиент". Лезу под конёк, чтобы открутить вентрешётку и осмотреть чердак. Лестница телескопическая, еле держусь на самом верху, а снизу риелтор кричит: "А можно в соседнем строящемся доме посмотреть чердак!"
Хотелось мне на неё пассатижи уронить, но я сдержался и говорю: "И как это нам поможет, если здесь в кровле протечка или перекрытие не утеплено?"
В большинстве случаев, риелтор это человек с ключами от дома, который приезжает на объект с умным и очень занятым видом, но все его умения сводятся к способности загрузить документы на Домклик или рассказать, как оформить сделку через МФЦ. Про объект он ничего не знает и в большинстве случаев знать не хочет.
Бывают исключения, например, с одним риелтором я работаю на постоянной основе - он нанимает меня для проверки домов своих клиентов перед покупкой. Сначала смотрит сам, если не совсем хлам - едем вместе. Уже многое видит и без меня. По конструкции скидывает мне детальную информацию - утепление, толщина стен, конструкция кровли и другие нюансы. Что-то выясняет у продавца, что-то сам замеряет/фотографирует на месте.
Но это редкость. В основном задача риелторов - паразитировать на нежелании людей изучить процедуру сделки или на невозможности лично присутствовать на показе недвижимости при продаже. Ни о какой защите интересов покупателя или продавца речи, как правило, не идёт. Им важно срубить свою прибыль любым способом. И если для этого нужно продавать ваш дом или водить вас на просмотры годами - они будут это делать.
Привет, дорогие подписчики!
Извините, что я, такой молодой, к вам обращаюсь...
Много лет я пишу для вас посты про загородное домостроение. Одновременно с этим мы ведём несколько каналов про загородную жизнь на разных платформах.
Одна из них - Телеграм, где мы рассказываем про наш опыт выращивания коллекционных сортов томатов, овощеводство и загородный быт.
Канал ведёт моя жена, Марина, агроном и автор нескольких книг по томатоводству. В том числе, автор методики выращивания томатных деревьев, а также селекционер - у нас три собственных сорта томатов. Многие подписчики канала сделали первые уверенные шаги в огородничество благодаря ей.
Сейчас телеграм дал возможность вести сториз для каналов. Это позволит увеличить охват публикаций и донести информацию до всех наших подписчиков. Но для активации опции сториз нужны голоса премиум-аккаунтов Тг. Нам нужно ещё 8 голосов.
Если вы наш подписчик, ещё не отдали голос за кого-то и хотели бы проголосовать за нас - это можно сделать здесь.
Если вы не наш подписчик, но вам интересны темы загородной жизни и огородничества - добро пожаловать!
Пост без рейтинга, спасибо всем!
Вот иногда читаешь такие посты и диву даёшься, насколько наш народ легко оболванить. И он будет лайкать, кричать - да, так всё и было! Какакола скупила все бочки с квасом и заводы встали! Воистину, люди с клиповым мышлением и однобитными мозгами.
- жёлтые бочки с квасом катались по Москве после пришествия Coca Cola Company ещё лет 10, а после сменились на бочки частных компаний, которые возили и квас, и молоко.
- "заводы, производящие квас" в СССР отсутствовали, квас производили совхозы и колхозы, а также пивзаводы. Причём последние производили квас "Московский", который разливался по бутылкам и поставлялся в рестораны, а оставшиеся два вида кваса - кислый и окрошечный производились сельским хозяйством. Кстати, пиво в бочках тоже исчезло через некоторое время после распада СССР. Это потому, что Coca Cola скупила все пивные заводы?
- вендинговые автоматы по продаже газировки, технология производства которых была завезена из США, как и линии по производству пломбира со сгущёнкой, были сданы на металлолом потому что монеты достоинством в 1 и 3 копейки перестали иметь какую-либо ценность в результате инфляции. Были попытки ввести жетоны, но россияне быстро научились их подделывать, да и вообще, обманывали автоматы с газировкой довольно часто - даже в фильме "Афоня" есть эпизод, где главный герой то ли проволокой, то ли отвёрткой лезет в монетоприёмник и получает стакан минералки.
- россияне, которые коллекционировали алюминиевые банки от импортного пива, смогли купить и его, и широкий ассортимент лимонадов, в любом ларьке и относительно недорого. Поэтому им стало неинтересно пить лимонад из "сифилизатора", как часто в народе называли автоматы, где один стеклянный стакан использовался на сотни человек в день, а помыть его можно было только ополаскиванием обычной водой без моющих средств.
Валить развал всего советского на западные компании может только очень ограниченный человек, который не знал ни о реалиях перестройки, ни о текущих реалиях. Во время приватизации захват советских ресурсов производили ушлые россияне (РусАл, Норникель и т.п.), а западным компаниям не было нужды что-то скупать - их продукция улетала (и улетает) тоннами.
Сохранённый от покупки Кока Колой и сдачи на металлолом АвтоВАЗ как производил тазы, так и производит. Сколько бы мы не вкидывали в него денег, так и не стал конкурентом западным и даже китайским производителям автомобилей. Поэтому, он живёт (точнее сказать - существует) на наши налоги, пытаясь втыкать двигатели и коробки от Рено в местные кузова.
Ну, и самое главное, что детям, пишущим подобные статьи, нужно знать про Coca Cola. Основной доход компания получает не от продажи лимонадов.
Привет, дорогие подписчики и все те, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников. После небольшого перерыва, который связан с высокой загрузкой по работе, я снова здесь, я в бархатных штанах. Точнее, в брезентовых, ибо от того, что доводится увидеть при обследовании загородных домов, с неподготовленным организмом может случиться всякое. А риэлторы очень блюдут чистоту в показываемых ими домах. Иногда даже смешно - перекрытие вот-вот обвалится, а тебя просят надеть бахилы.
В общем, сегодня расскажу вам пару интересных историй, а в конце поделюсь своими новостями.
Недавно довелось побывать на обследовании дома в Можайском районе. Утеплённый щеледом из лафета - бревна обтёсанного с двух сторон (что вообще-то редкость, нечасто их встречаю), с дополнительным утеплением 50 мм снаружи, под кровлей из шифера.
Перед началом обследования дома внутри, традиционно обхожу дом снаружи, осматривая конструкцию здания на предмет потенциальных или видимых вооружённым глазом проблем. Первым делом осматриваю фундамент и отмостку. Сразу видим, что цоколь треснул, отмостку разломило.
Произошло это по простой причине - отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие водосточной системы и водоотведения (ливнёвки). В последнем можно убедиться наглядно.
Кровля выполнена из шифера, я этот материал люблю и считаю, что он незаслуженно заброшен домостроителями. Но глядя на эту кровлю понимаешь, почему. Если вы приглядитесь внимательно, то увидите в местах стыков характерные щели.
Они образовались потому, что шиферные листы были уложены без подрезки. Эти щели не приведут к протечке, но во-первых, в крайней волне верхнего листа создаётся напряжение, а во-вторых - под листом раздолье для насекомых. Правильный монтаж шифера должен выполняться с запилом диагонально пересекающихся листов.
После чего верхний лист закроет запил и при этом всё покрытие ляжет ровно и плотно. Но строители дома об этом не знали.
В доме есть печь и соответственно, труба. Гидроизоляция шва примыкания кровли выполнена так, что недочёты видны снизу. Делаю себе пометку - внимательно осмотреть трубу внутри дома на предмет протечек.
Белые полоски по сырому шиферу - это места нахлёста листов без запила. Т.к. они приподняты, они вентилируются лучше.
Заходим в дом и узнаём, что есть люк в подпол. Это круто, потому, что продухов в цоколе я не обнаружил. Конечно, обследовать подпол через люк удобнее. Открываем люк и видим...
Некоторые владельцы замков делали колодец внутри, чтобы избежать проблем с водой во время осады. Хозяева дома, видимо, ведут свой род от рыцарей. Ну, а кроме шуток, в некоторых северных регионах такое расположение колодцев было распространено. Ничего хорошего для дома это не даёт - от колодца идёт постоянная влага и холод, а из дома туда летят грибки и бактерии. Особенно меня порадовало отсутствие какой-либо крышки.
Ок, спустимся в цоколь и изучим утепление перекрытия.
Сейчас те, кто хотя бы мало-мальски знаком со строительными технологиями, офигеют. Миватой утеплён... грунт под домом. Риэлтор сказала, что строители убедили в необходимости именно такого утепления.
Естественно, она деградировала под действием влаги. Само перекрытие при этом не утеплено,, также отсутствует пароизоляция и даже гидроветрозащита, которые могли бы защитить жильцов от минватной пыли. Кстати, обратите внимание на гвозди, которыми прибита половая доска - они прошили лаги пола (брус 100 мм) насквозь. Я не завидую тем, кто решит перестелить полы или утеплить перекрытие.
Рассматривая эту затею с точки зрения физики возникают сомнения во вменяемости домостроителей. Зачем утеплять грунт, который в зимний период имеет температуру около +7 градусов? В этом случае логичнее было утеплять цоколь, чтобы защитить весь периметр фундамента. Думаю, всем понятно, что логикой строители не пользовались.
Кстати, аналогичную технологию я обнаружил и в бане.
Риэлтор сказала, что хозяйка не скрывает - полы холодные, зимой ходит в валенках. Что, в общем-то, неудивительно в сложившейся ситуации.
Остальные элементы конструктива утеплены сравнимо. Например, кровля не имеет пароизоляции. Вы спросите, что там такое чёрненькое белеется?
Это полиэтилен, которым устраняли протечку вокруг трубы. То, что будет течь мне стало ясно ещё снаружи, когда я увидел исполнение защитного фартука из криво нарезанной оцинковки. Внутри мы просто утвердились в этом окончательно.
Так вот, кто-то боролся с течью оригинальным образом - распределив потоки воды по полиэтилену в прилегающую минвату. Вообще, чердачное перекрытие утеплено оригинально.
Минвата настелена слоем 50 мм, местами по рубероиду, местами без. Лаги перекрытия заботливо укутаны сверху. Кровля, кстати, выполнена в деревенской традиции - без вентзазора, рубероид по обрешётке (местами рваный) и сверху шифер.
В общем, можно подводить итоги. Те, кто сторил этот дом были неплохими рубщиками. Стены не имеют дефектов, лафет смонтирован на деревянные нагели, отделка не расщелена и, что большая редкость, окна и двери не клинит, дверные и оконные проёмы не деформированы.
Но ни в утеплении, ни в кровле, ни в фундаментах они не разбирались. Сумма этих проблем перевесила качественную рубку и на выходе по прошествии лет мы имеем холодный дом с текущей вокруг трубы крышей и разломами цоколя морозным пучением. Его можно эксплуатировать как дачный и даже перестроить в круглогодичный, но для этого он не должен продаваться по цене качественного и тёплого дома.
Вообще, с такими вопиющими нарушениями строительных норм (гигроскопичный утеплитель уложен на грунт) я столкнулся впервые в своей многолетней практике. Видимо, такое стало возможным потому, что хозяйка - одинокая пожилая женщина, что ей сказали строители, то и приняла на веру. Ни один мужчина в здравом уме не принял бы такой способ укладки утеплителя, за который заплачены немалые деньги.
А вот и обещанный бонус. Из интересных казусов с минватой, помимо часто встречающегося монтажа без гидроветрозащиты и пароизоляции (от которого у жильцов начинается кашель, аллергия и потенциально может возникнуть нехорошее заболевание лёгких - силикоз), мне вспомнился один случай со щеледомом. Осматривая его перед покупкой, на чердаке обнаружил такую конопатку.
Фронтоны были законопачены минватой. Уж не знаю, зачем строители это сделали. Ведь это помещение холодного чердака и оставь они щели, ничего бы не случилось. Тем более, дом утеплён снаружи и обшит сайдингом. Видимо, у них закончилась льняная уплотнительная лента или джут и они решили использовать минвату в качестве конопатки. Идея лишена здравого смысла - минвата гигроскопична и при этом совсем не имеет упругости, поэтому сколько её не набей, она будет сплющиваться и продуваться, одновременно удерживая влагу на древесине. Но, видимо ехать за рулоном льнянки ценой 200 рублей за 5 метров, было лень. Зато минваты в избытке!
Как видите, при покупке дома можно нарваться на любы неприятности. Поэтому, если вы собрались покупать загородный дом, как минимум, используйте мой чек-лист Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца. Он позволит подойти к покупке с рациональной, а не эмоциональной точки зрения и избежать многомиллионных потерь.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Друзья, сейчас сезон сбора и заготовки урожая, а как многим известно, помимо строительства каркасных домов и технадзора, мы с женой занимаемся популяризацией загородного образа жизни, выращиванием томатных деревьев (кстати, об этом про нас написали на Огород.ру) , коллекционных сортов томатов и других овощных культур. Осенью по этому направлению большая нагрузка - участвуем в партнёрских мероприятиях (недавно посетили теплицы агрофирмы Гавриш, если интересно - могу написать отчёт с фото и видео), заготавливаем посевной материал для оптовиков, закручиваем домашнее варенье и консервы, ставим ягодное вино и делаем ещё кучу неотложных дел. Ну и ускоренными темпами заканчиваем подводку коммуникаций в гостевой дом-баню, ибо не успеешь оглянуться, как зима катит в глаза. Поэтому, не всегда могу ответить оперативно, но постараюсь ответить всем.
Если вдруг вы не получили ответа (даже со второго раза) - не стесняйтесь маякнуть, иначе запрос может потеряться в потоке входящих.
Привет всем, меня зовут Илья и обычно я пишу про загородное домостроение и техническое обследование домов, но знаю, что среди моих подписчиков есть люди, которые ждут историй с моей работы в другой отрасли, когда я принимал активное участие в работе креативного холдинга. Сегодня ваш день, друзья! Потихоньку выкладываю инсайдерскую инфу о делах давно минувших дней, т.к. соглашения о неразглашении уже истекли.
Заказчики, которым мы разрабатывали стратегию выведения нового продукта на рынок, а с ним и всю требуху в виде брендбука и сайта, обратились с просьбой провести аудит работы IT-отдела. По их словам, отдел потреблял немало денег, а выхлоп был довольно незначительный и это напрягало руководство. Нужно было оптимизировать процесс и вообще, понять, куда уходят деньги и почему они не возвращаются.
На поверку IT-отдел оказался скорее отделом web-продвижения, т.к. отвечал за продвижение продуктов компании через интернет, а оффлайн-рекламой занимался отдельный менеджер, который не имел никакого отношения к данному отделу не имел.
Я составил краткую анкету и попросил сотрудников отдела (а их было трое) заполнить её перед собеседованием. Через два часа после получения анкет сотрудниками мне позвонила HR и сказала, что один из них подал заявление на увольнение по собственному желанию. Я ответил, что в этом нет ничего страшного - встреча состоится через неделю, а отрабатывать ему две недели, так что он ничего не пропустит.
На встрече выяснилось, что вышеуказанный сотрудник взял больничный. Инфаркт микарда! Вот такой рубец на сердце! Ну, ок. Работаем с теми, кто есть. Те кто есть - это директор IT-отдела и девочка web-мастер. Начали с девочки, чтобы понять суть работы отдела изнутри. За круглым столом сидели гендир, финдир, HR и я. Собеседуемый сотрудник садился напротив и отвечал на вопросы.
Девочка оказалась рабочей лошадкой, которая тянула рутину. Оформляла и вставляла баннеры на сайты компании, добавляла продукты в интернет-магазин и занималась SEO текстов на нём.
Я задал всего несколько вопросов:
- кто Вам ставит задачи?
- кто контролирует их выполнение?
- кто определяет размер Вашей премии?
Ответом было - директор IT-отдела.
Позвали директора IT-отдела. Который на все эти вопросы ответил: "Я!" После чего глаза у гендира и финдира стали круглыми, как стол, за которым мы сидели.
"Вы понимаете, какая сложилась ситуация?" - спросил я, после того, как мы отпустили IT-директора. - "Человек сам ставит себе задачи, сам контролирует их выполнение и сам себя премирует. А теперь давайте посмотрим расходы отдела."
Принесли договоры подряда, после детального изучения которых выяснилось, что основным и самым крупным подрядчиком по SEO была компания, директором которой числился... (звучит барабанная дробь) заболевший менеджер. Гендир сказал: "Я вас покину, мне нужно поговорить с юристом, согласовавшим договор" и вышел из чата.
Я быстро прикинул цены на рекламу в интернете и выяснил, что на потраченную сумму компания могла бы год висеть в топе Яндекс.Директа по ключевым запросам продвигаемых продуктов. Финдир сказал: "Я вас покину, мне нужно поговорить с начальником отдела безопасности" и вышел.
Мы остались вдвоём с офигевшей HR-директором, которая и пригласила меня на этот аудит.
"Такие дела, Михалыч!" - проговорил я, похлопав её по плечу. И поехал в свой офис.
В результате внутреннего расследования выяснилось, что IT-директор и менеджер отдела вошли в преступный сговор и гнали деньги на свою контору в обмен на ничего. И всё было бы у них неплохо, но они начали выписывать себе премии при падении спроса. Что насторожило финдира. Времена были суровые, но справедливые. Поэтому конфликт был решён в досудебном порядке - виновные вернули компании все украденные деньги, правда им пришлось избавиться от недвижимости, нажитой нечестным путём.
Периодически мониторю цены на участки в Подмосковье, в т.ч. отслеживанием интересных объявлений на Авито. Т.к. ищу себе землю в Тульской или Калужской области. Когда появляется интересное мне объявление, ставлю заметку с его ценой, какая бы безумная она не была. Когда она меняется - ставлю цену и дату изменения. В итоге, по моим наблюдениям, участок продаётся через некоторое время после того, как достигнет цены 8 000 - 10 000 рублей за сотку.
Редко бывает, что участок уходит по более высокой цене. В основном, если он расположен в волшебном месте с асфальтом, газом и красивой природой вокруг.
Такое наблюдение за последние полгода. Может, кому-то это будет полезно.
Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался. Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников, о чём здесь и пишу. Если вы ещё не подписались, но вам интересны технологии загородного домостроения и отчёты о технадзорах - добро пожаловать! Наводите на мой ник и жмите "подписаться".
Сегодня мы поговорим об особенностях отечественного сваекрутсва и сваебойчества. А именно, о нюансах технологии свайных фундаментов и уровня компетенции профессионалов рынка.
Недавно я натолкнулся на сайт свайщиков из Новосибирска. Внешне выглядит солидно. Фото с объектов и даже рассказ о том, как посчитать количество свай. Типа, как от экспертов. Но мне было достаточно одного взгляда, чтобы офигеть понять, что сотрудничество с ними может быть опасно не только для кошелька, но и для здоровья. Приведу только подчищенный скриншот и цитаты с сайта, чтобы не рекламировать их.
Как определить минимальное расстояние между буронабивными опорами при использовании в строительстве винтовых свай? Есть несколько разноплановых факторов, которые стоит учесть при расчете - приведем их в статье.
После прочтения этого абзаца и разглядывания фото, где кусты свай по 4 штуки закручены меньше, чем на 1 квадратном метре, я понял, что это абзац. И минут пять сидел в таком состоянии.
Дело в том, что во-первых, буронабивные и винтовые сваи это разные типы свай, монтаж которых отличается в корне.
Буронабивные сваи, разновидностью которых являются сваи ТИСЭ, выполняются с предварительным забуриванием отверстия, часто с расширением внизу, и последующей заливкой бетона с армированием.
Винтовые сваи представляют собой трубы с лопастями, либо с резьбой по типу самореза, благодаря которым они погружаются в грунт.
Поэтому, предложение "определить минимальное расстояние между буронабивными опорами при использовании в строительстве винтовых свай" звучит примерно как: "сколько ударов молотком нужно нанести при рубке топором". И то, что оно написано на сайте производителя свай, как бы намекает нам, что пишуший эти строки либо не понимал, о чём пишет, либо был ботом нейросети.
Я говорю сейчас не про преимущества и недостатки типов свай, а про конкретную фразу, которую пишет у себя на сайте компания, которая позиционирует себя как эксперта отрасли.
Во-вторых, оба вида свайных фундаментов, а также их близкого родственника - забивной свайный фундамент, объединяет одно - СП 24.13330.2021 "Свайные фундаменты". В котором содержится детальный ответ на вопрос, как определить минимальное расстояние между сваями любого типа фундамента:
8.13 Расстояние в свету между стволами буровых, набивных свай и свай-оболочек, а также между скважинами свай-столбов должно быть не менее 1,0 м, а расстояние между буроинъекционными сваями в осях — не менее трех их диаметров; расстояние в свету между уширениями при устройстве их в твердых и полутвердых глинистых грунтах — 0,5 м, в других дисперсных грунтах — 1,0 м.
Вот и всё - мы определили минимальное расстояние между сваями. Оно равно метру. Теперь вы знаете, что вот такое исполнение:
или вот такое исполнение:
это как минимум - нарушение норм СП. А зачем они придуманы - эти нормы? Дело в том, что любая свая ведёт себя в грунте определённым образом. Например, винтовая свая разрыхляет грунт вокруг своего ствола на диаметр лопастей. Забивная - наоборот, уплотняет грунт и немного выпучивает его при забивании. Таким образом, закрутив две винтовых сваи впритык мы получим ослабление грунта. А забив две забивные мы обнаружим, что пока забивали вторую, первая вылезла наверх и нужно забивать её обратно, т.к. они будут работать на взаимное выталкивание.
Но эксперты отрасли с большим стажем работы об этом не подозревают, потому, что не читали их профильное СП:
8.7 Число свай в фундаменте и их размеры следует назначать из условия максимального использования прочности материала свай и грунтов основания при расчетной нагрузке, допускаемой на сваю, с учетом допустимых перегрузок крайних свай в фундаменте [...]
Выбор конструкции и размеров свай должен осуществляться с учетом значений и направления действия нагрузок на фундаменты, а также технологии строительства здания и сооружения.
При размещении свай в плане необходимо стремиться к минимальному числу их в свайных кустах или к максимально возможному шагу свай в лентах, добиваясь наибольшего использования принятой в проекте несущей способности свай.
Тем не менее, зачастую они выполняют последнее требование. Но не потому, что читали СП. А потому, что экономят на количестве свай, закручивая на максимально возможное расстояние в 3 метра. А после владелец дома с деревянным перекрытием удивлённо качается на полу, как на батуте.
Любой фундамент должен выполняться сообразно расчёту нагрузок, при строгом соблюдении строительных норм. Тогда ни у подрядчика, ни у заказчика не будет проблем.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Не всегда могу ответить оперативно - очень плотный график, но стараюсь ответить всем. Если вдруг вы не получили ответа - не стесняйтесь маякнуть лишний раз, иначе запрос может потеряться в потоке входящих.
После предыдущего поста, о собранном на уголки каркасе загородного дома (Нанял сторителлеров вместо строителей. Можайский стыд или как строят каркасники с большой предоплатой), в каментах меня несколько раз спросили, чем плох монтаж деревянных конструкций на саморезы. И даже просят схему сборки каркасной конструкции на гвозди. Чтобы по несколько раз не объяснять, кратко распишу здесь. А заодно расскажу, почему металл в стенах брусового дома это плохо.
Т.к. во всех своих постах я опираюсь на науку, а не на "деды жили" или "всегда так строим", то давайте попробуем понять физику процесса.
И гвоздь, и саморез - это клинья, которые используются для соединения деревянных (в данном случае) деталей. Только гвоздь это клин, который забивается в древесину и держится за счёт уплотнения её слоёв (сил упругости), а саморез - закручивается и держится, помимо сил упругости, за счёт бороздок, которые он нарезает внутри детали.
Если рассматривать гвоздь и саморез с точки зрения вертикальных нагрузок, то свежезакрученный саморез удерживается в древесине гораздо прочнее гвоздя. Гвоздь мы можем вытянуть обратно. Саморез можно вытянуть только разрушив бороздки, нарезанные им. То есть, вроде бы, саморез более перспективный крепёж для дерева. Но есть один нюанс. Саморез и дерево отлично работают в лабораторных условиях. Где детали неподвижны, а влажность постоянная. В реальности же каркас дома испытывает постоянные разнонаправленные нагрузки и при этом находится в среде с переменной влажностью. Древесина - материал капиллярный и поэтому "живой". При повышении влажности она набухает (волокна растягиваются), при снижении - высыхает, усаживается (волокна сжимаются). Вот и выходит, что наш крепёж находится в постоянно подвижной среде, которая испытывает циклы влажностного растяжения-сжатия.
На гвоздь это никак не влияет, т.к. будучи забит в сухой или влажный пиломатериал он уплотнил волокна и будет держаться дальше. Если влажный материал высохнет, то гвоздь зажмёт ещё сильнее. Если сухой материал увлажнится, гвоздь всё равно продолжит держаться в уплотнённом слое волокон. Саморез имеет резьбу, которая является по сути спиральным ножом. Лезвие (или, правильнее, режущая кромка) этого ножа продолжает подрезать волокна древесины во время циклов растяжения-сжатия. В итоге, иногда саморез можно просто достать руками. Аналогичная проблема возникает, когда на саморез действуют вертикальные нагрузки, которые возникают, например, при расширении одной из скрепляемых деталей. Его резьба работает как пила, растачивая отверстие и ослабляя крепление. С этим, кстати, сталкивались почти все владельцы шкафов из ДСП, с петлями дверок, прикреплённых на саморез.
Что касается нагрузки на сдвиг - тут у самореза ещё больше проблем. Т.к. саморез изготавливается из твёрдой стали (иначе резьба держаться не будет) он достаточно хрупок и при смещении одной скрепляемой детали относительно другой может сломаться под нагрузкой. Гвоздь же выполняется из мягкой стали (в т.ч. и для возможности загнуть его при креплении), поэтому при боковых нагрузках он может изогнуться, но при этом продолжит удерживать детали.
Вышесказанное не означает, что саморезам не место в каркасном домостроении. Просто нужно понимать их преимущества и недостатки, используя по назначению. Для сборки каркасной конструкции использовать саморезы нежелательно. А вот при монтаже плитных материалов, отделки, кровли они предпочтительны, а иногда даже обязательны по технологии.
Крепление же несущих элементов каркаса - стоек, балок, стропил, лучше доверить гвоздям.
Про нагели (шканты) в рубленных домах
Недавно Минстрой разродился СП по рубленным домам (срубу, брусу) и первое, что я сделал - начал пролистывать до указания технологии соединения венцов между собой. Не могу сказать, что был удивлён, когда увидел очередную отписку в стиле "используйте что угодно, лишь бы держало". Дело в том, что используя "что угодно" можно получить очень печальный результат.
Правильный монтаж нагелей, которые обеспечивают удержание брёвен или бруса в срубе от смещения по горизонтали, должен осуществляться следующим образом:
То есть, два венца просверливается насквозь, а самый нижний имеет слепое отверстие на 2/3 толщины. Нагель при этом утапливается ниже уровня первого венца на 20-40 мм. Традиционно в домах из сосны используются берёзовые нагели. Диаметр нагеля должен позволять погрузить его в отверстие свободно, без усилий. Это обеспечит срубу возможность усадки, все венцы смогут двигаться относительно друг друга и уплотняться в стене.
Если мы используем гвоздь для соединения венцов, то начинает работать вышеуказанный принцип уплотнения древесины вокруг него. В итоге, при усадке древесина зажимает гвоздь ещё сильнее (а тут надо понимать, что при монтаже срубов используются гвозди от 200 мм длиной) и в итоге венец подвисает, стена расщеливается. Результат такой сборки на фото ниже.
По этой же причине нежелательно использовать в качестве нагелей стальную арматуру, которую щеледомостроители любят забивать кувалдой. А вот стальной пруток использовать вполне допустимо, если соблюдать схему монтажа. Но зачем? Это экономически нецелесообразно. Деревянный нагель стоит гораздо дешевле, а работает ничуть не хуже.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Не всегда могу ответить оперативно - очень плотный график, но стараюсь ответить всем. Если вдруг вы не получили ответа - не стесняйтесь маякнуть лишний раз, иначе запрос может потеряться в потоке входящих.
Привет, дорогие подписчики, а также все, кто ещё меня читает. Сегодня я расскажу печальную историю, в которой я участвую с целью досудебного сбора доказательств, чтобы мой заказчик отсудил деньги у подрядчика, назвавшегося каркасостроителем. Но обо всём по порядку. Заказчик стукнулся ко мне в телегу и выслал фото каркаса от которых волосы стынут в жилах. Я сразу понял, что у нас криминал, возможно труп. Потому, что такой каркас могли построить только зомби. Ну, а раз так - меня долго звать не надо... Вроде бы представители подрядчика тоже должны были приехать и мне хотелось на них посмотреть. Ну и послушать, что они расскажут.
Объект спрятался в можайских лесах, на удалении 150 км от меня. Поэтому, мчась по ЦКАДу я успел запилить сториз о том, почему не люблю людей, которые берутся строить каркасы не имея об этом представления. Кстати, я купил себе премиум в телеге, так что теперь пилю прямо в рабочем аккаунте. Если кратко, то помимо откровенного мошенничества, такие люди портят общее впечатление об отрасли в которой я работаю. Именно после таких "строителей" люди рассказывают ужасы про отсутствие шумоизоляции, шаткость стен, зыбкость полов, продуваемость и прочие дефекты, которые появляются по двум причинам: горе-строители не прочитали СП и максимально экономили на всём.
Заехав на объект я узнал, что подрядчики не приехали. Затем посмотрел на каркас и понял почему, выпав из реальности от вида укосин:
Одна впилена в стойки, без опоры на обвязку, вторая подпирает первую. Нижняя обвязка стены отсутствует, стойки поставлены прямо на ростверк, закреплены уголками. Помимо того, что такая установка это прямое нарушение СП 352.1325800.2017 Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом, где указано:
11.4.6 Каркас стены состоит из вертикальных стоек и горизонтальных элементов: верхней и нижней обвязок, перемычек над оконными и дверными проемами.
В случае если каркас стен выполнен с составными (поэтажными) стойками, они в пределах каждого этажа опираются на нижние обвязки каркаса стен. При этом на верхние обвязки нагрузка передается через элементы каркаса перекрытия.
она ещё и дорога, т.к. одна строганая доска 150х50 стоит в районе 800 рублей, а один крепёжный уголок 105х105х90 стоит 150 рублей. При этом, такое соединение стоек с обвязкой (если бы она была) в жесткости проигрывает сколачиванию на гвозди. Стойка не фиксируется по всей ширине (уголок-то небольшой, дешёвый), а то, что зафиксировано, держится на саморезах.
Мы видим, что каркас собирался не стенами (рамами, фреймами), а постоечно, по одной доске, что конечно же сказалось на точности установки и кроме того, на времени монтажа. Собирать раму стены, лежащую на лагах пола, а потом поднять и установить её гораздо удобнее, чем выставлять каждую доску, фиксируя её внизу и наверху.
Кстати, очень полезный СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции, который содержит в себе руководства по монтажу любых типов конструкций, от фундаментов до крыш, прямо намекает нам, что это необходим монтаж крупными блоками:
8.1.4 Несущие деревянные конструкции зданий надлежит монтировать в максимально укрупненном виде: в виде ферм, полурам и полуарок, арок, секций или блоков, с учетом их особенностей и видов.
Ну ладно, посмотрим на укосины с другого угла. Так сказать, для полноты впечатлений. Тем, кто имеет глубокое представление о каркасном домостроении, советую выпить успокоительного. Ибо выглядит это вот так:
Оцените врезку укосин в обвязку. Тут мне многие доказывали, что обязательно врезать укосины в нижнюю обвязку каркаса, а я объяснял, что если укосина имеет толщину 40-50 мм, то её можно просто опирать на обвязку, с упором у стойку. Правильность конструктивного решения зависит от проектировщика, а когда его нет, мы наблюдаем вот это:
Все диагональные нагрузки доверены трём саморезам. А вот тут уже симбиоз технологий. Наблюдается и врезка сквозь обвязку и упор в неё:
Меня всегда удивляет, как плотники могут сделать такие укосины. Или вот такие:
Когда во всяческих СП есть рекомендации, доступные для понимания даже детям 6 лет.
Вот тут видно, что укосина идёт по диагонали, под 45° от верхней обвязки к нижней. Да, показана она убого - будто запилена плашмя в стойки. Ну, такие уж у нас в Минстрое специалисты.
Но в СП 31-105-2002, который якобы не действует, но на который ссылается актуальный СП 352.1325800.2017 Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом, есть вот такой рисунок:
Где видно, что укосина идёт от верхней обвязки до нижней, а дальше русским по-белому написано:
7.2.1 Каркас стен состоит из вертикальных стоек и горизонтальных элементов (верхняя и нижняя обвязки, перемычки над оконными и дверными проемами). Стойки в пределах каждого этажа опираются на нижние обвязки каркаса стены, которые через элементы каркаса перекрытий передают нагрузку на верхние обвязки каркаса стен нижерасположенного этажа (каркас «платформенного» типа с поэтажными стойками). Обшивки каркаса, если они выполняются из жестких плитных или листовых материалов или из пиломатериалов, обеспечивают жесткость каркаса при восприятии ветровых нагрузок и предотвращают потерю устойчивости стоек. При отсутствии жестких обшивок должны использоваться диагональные связи жесткости или распорки в соответствии с требованиями 7.2.5.
Посмотрим, что там в пункте 7.2.5?
7.2.5 В случаях, указанных в 7.2.1, должны предусматриваться связи жесткости.
В наружных стенах в качестве связей жесткости рекомендуется использовать доски сечением не менее 18 ´ 88 мм, прибиваемые под углом 45° к стойкам в плоскости каркаса на каждом этаже. Эти доски должны врезаться в стойки таким образом, чтобы не препятствовать креплению обшивок к стойкам.
Во внутренних стенах в качестве связей жесткости, предотвращающих потерю устойчивости стоек, могут использоваться деревянные бруски, которые устанавливаются враспор между стойками в середине их высоты и прибиваются к каждой стойке.
Тут же, кстати, ремарка к имеющейся у нас конструкции каркасе, где нижней обвязки нет вообще.
7.2.6 Верхние обвязки в несущих стенах должны по высоте состоять, как правило, из двух досок, нижние - из одной доски.
Но это ещё не всё. Зацените исполнение угла!
Куда они собирались прибивать облицовку - непонятно. Как они думали заложить утеплитель - тоже неясно. Ну не понимаешь ты - погугли! Первая попавшаяся картинка:
Посмотрим на фундамент? Тут забивные сваи. Казалось бы, что с ними можно сделать не так?
Ну, например, закрутить оголовки на анкера длиной 40 мм.
Или забить сваи вразнобой с разницей уровня 10-20 мм. Вот так, например, выглядит угол дома.
А так - середина внутренней части обвязки:
Я не могу сказать, что такого ещё не видел. К сожалению, видел. Но не в исполнении подрядчика-юрлица, который строит дом на ипотечные деньги заказчика.
Помимо качества установки фундамента и сборки есть и другие нюансы. Например, заказчик попросил выполнить перекрёстное утепление 150+50. А подрядчик закупил сухую строганую доску 200х50. Я полагаю, подрядчик вообще не имеет представления не только о том, что такое перекрёстное утепление, но и о том, что такое каркасная технология. Зато, по договору заказчику предлагается гарантия 15 лет.
Напоследок вам кино с объекта. Т.к. строила его какая-то нечисть, поставил фонограмму Du Hast, Рамштайна. Чтобы эти орки могли караоке попеть, глядя на дело рук своих.
Вы скажете - ну, ты как обычно, рассказал, как всё плохо. А делать-то что? К сожалению, в данной ситуации только полностью сносить каркас. Косые сваи ещё можно как-то пережить, наколхозив подкладки под обвязку. А вот каркас уже под снос. Поэтому, буду готовить доказательства нарушения технологии и договора для суда. Заказчик будет пробовать взыскать полную стоимость материалов и работ через самый справедливый суд в мире. Подрядчик, скорее всего, будет энергично схлопывать своё ООО "Пупыркин", чтобы не выплачивать многомиллионный ущерб.
Решение подобных проблем не всегда заканчивается успехом заказчика. Поэтому, лучше их просто избегать. Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Сейчас сильно загружен по причине дачного/строительного сезона. Не всегда отвечаю оперативно, но по возможности стараюсь ответить всем!
Привет, дорогие подписчики и те, кому нетрадиционные алгоритмы Пикабу его показали. Теперь уже и не знаешь, кто читает твои посты. Сегодня забежал на минуту, т.к. в планах заготовка урожая и покраска гостевого домика-бани о котором будет отдельный пост с планировками, сметой, историей строительства и концепцией использования.
А пришёл я потому, что в Подмосковье разгар ягодного сезона, да и кабачки с огурцами уже вовсю прут. Принёс вам очередной проверенный рецепт нашего варенья. В этот раз - малинового. Малины в этом году у нас много, я закатал 10 полулитровых банок и мог бы ещё столько же, да некогда собирать, опадает.
Вот видос с нашего канала в телеграм:
Мы кладем сахара меньше, чем по классике жанра, а густоты, что в видео, добиваемся за счет трехкратной варки и «отдыха» без крышки. Чтобы в варенье не наползли всякие мошки/осы/муравьи, я накрываю его ситом.
Малина и сахар 1:0,8 (на 1 кг ягод — 0,8 кг сахара)
Можно и 1:1, кто хочет, но мы всегда пытаемся сахар сократить, т.к. во-первых, его и так в варенье много, а во-вторых, большое количество сахара уничтожает вкус ягод. Если не хочется уваривать несколько раз, можно добавить агар-агар из расчета 10 г на 1 кг и тогда варенье получится густым без трёхкратного уваривания, но тут уж кто как любит. Я делал по-разному, в итоге мы пришли к такому рецепту и он нравится всем, кто пробовал варенье.
Ягоды вымыть в объемной воде: залить их водой в ёмкости и аккуратно прополоскать.
Уложить ягоды в ёмкость и засыпать сахаром. Перемешать путём тряски, накрыть крышкой и оставить на ночь.
Вскипятить варенье и проварить, постоянно помешивая, пока не исчезнет пена, которую в этом варенье мы не снимаем. Порядка 5 мин. первый раз. Остужаем (на ночь), прикрыв сетчатой крышкой, ситом (от насекомых).
Повторяем процесс до 3-х раз: доводим до кипения, варим 1 мин., оставляем на ночь. В третий раз доводим до кипения, провариваем минуту и сразу разливаем по стерилизованным банкам, закрываем стерилизованными крышками, переворачиваем, укрываем махровым полотенцем для постепенного остывания, оставляем на 12 часов.
Для тех, кто пытается избавиться от кабачков, в прошлом году написал сборник наших рецептов: Руководство по кабачкам от Агрокульт