Real.Centralnoe

Мне нравится продавать новостройки. Я работаю риэлтором уже 14 лет. Но некоторые из моих клиентов говорят, что никогда не купят новостройку. За эти годы я была где-то на трёхста объектах, собирала обратную связь, когда люди уже заселятся и обустроятся. Вот, что они говорят.

Вместо петуха — перфоратор

Самая частая жалоба — это шум. Причём шум на завтрак, обед, ужин, шум на улице, если рядом несколько домов, шум в подъезде. Режимы не соблюдает никто, да и всем всё равно. Полицию на каждого не вызовешь, а с этими людьми ещё жить. Стены сейчас делают, чтобы формально соответствовать нормам, а ремонты идут до 10 лет с момента сдачи. Тише всего во вторичке, в кирпичных сталинках и брежневках. Чуть меньше тишины в брежневках.

Неизвестно, кто будет в соседях

И цена жилого комплекса не даёт никаких гарантий. Даже в элитной недвижимости иногда можно встретить спящего в подъезде соседа. Да, конечно, охрана и прочие радости сильно снижают вероятность маргинала, но не всем по карману квартиры от 200 000 рублей за квадратный метр.

Поликлиника и школа? Нет, не слышали

Застройщики говорят, что возводят не столько дома, сколько концепцию, проектируют стиль жизни людей. На деле часто это заканчивается обещаниями. Обещанного, как известно, три года ждут, но здесь срок можно смело умножать на 4, а то и 5. Мэрия в Новосибирске может лишь оправдываться.

Двор гол, как сокол

Это опасно. Парковки, детские площадки, да просто тротуары иногда не доделывают даже после сдачи дома. В Новосибирске ЖК “Просторный” вообще сдавали с нерабочими лифтами. Возможно, обустраивать территорию придётся за свой счёт.

Застройщик пытается хитрить

Застройщики обещают то, чего делать не планируют. Крытую бесплатную парковку или, например, кинотеатр под открытым небом. А ещё они срывают сроки сдачи. Притом, что застройщики в целом приличные, в криминальных делах не замечены.

Эти минусы для кого-то сильно перевешивают плюсы. Если вы из таких, то ответ очевиден. Остальным сейчас подвезли дешёвую ипотеку от 6,5% годовых. Включайтесь

2020 год был сложным для застройщиков, агентств недвижимости, обычных покупателей и продавцов квартир. Мы подготовили аналитику, чтобы помочь разобраться. Выводы делайте сами. Все данные взяты по итогам третьего квартала 2020 года. Тенденции пока сохраняются.

По данным Яндекс.Wordstat, запрос «купить квартиру» ввели в сентябре более 265 000 раз. Это на 30,7% больше, чем в 2019 году. Вывод: новосибирцы очень хотят купить квартиру.

В Центральном связывают это не только с коронавирусом, но и с новыми льготными ипотечными ставками, а также курсом рубля. Новосибирцы поняли, что деньги «в матрасе» быстро теряют в цене, а недвижимость наоборот стабильно прирастает в стоимости. Кроме того, вслед за колебаниями курса валют, жильё быстро отыгрывает цену на рыночную. Иначе говоря, это грамотная инвестиция.

Запрос «купить квартиру», Яндекс.Wordstat (НСО)

Спрос на жильё высокий. Вкупе с льготными ставками, продажи у застройщиков бьют рекорды. Это подтверждает и количество выданной ипотеки. По данным Банка России, в Новосибирской области прирост в количестве кредитов на жильё составил 7,8%. Застройщики отреагировали: они уже подняли цены в среднем до 10%. Сюда входит и надбавка за эскроу. Соответственно, выросла и величина выданной ипотеки; Банк России показывает 16,7% рост стоимости кредитов.

Количество ипотечных сделок, Банк России (НСО)

А вот потенциальные продавцы квартир скорее сомневаются. Количество запросов с мая по сентябрь выросло к 2019 году на 20%, однако общая динамика запросов за год упала на 1,6%. Иначе говоря, новосибирцы ждут удобного момента, чтобы продать квартиру.

Это подтверждает статистика на агрегаторе недвижимости N1. Объём базы собственников упал на 8%. Поисковые запросы наоборот выросли на 17%. Пока новосибирцы сомневаются, застройщики продают квартиры.

Цифры подтверждает и практика. В Центральном агентстве недвижимости количество заявок выросло на 28% по сравнению с 2019 годом. Т.к., наша доля рынка порядка 40%, рынка области, данные репрезентативны.

Объём базы собственников, с марта по сентябрь 2020 года, N1

Третий квартал 2020 год дал существенный компенсирующий откат для посткоронавирусной экономики. Тем не менее, именно сейчас лучшие возможности для покупки или продажи квартиры в истории современной России. Самые низкие ставки по ипотеке и люди, которые боятся выставлять квартиры на продажу — это незакрытые возможности.

Привет! Сделал короткий гайд о том, как помогаю принимать клиентам новостройки. Решил с вами поделиться. Делитесь своими плюшками и секретами, если тоже занимаетесь этим. Больше информации лучше.

1) Придомовая территория, фасад и подъезд

Как театр начинается с вешалки, так и новостройка начинается со двора. Его состояние намекает, торопился ли застройщик. Посмотрите, в порядке ли тротуары, благоустройство и достаточно ли парковок. С парковками отдельная история, многие застройщики сдают машиноместа формально, а на деле их меньше, чем требуют нормы.

На фасаде часто есть швы. Обратите на них внимание. Посмотрите, как дела у облицовки и отделки внутри подъезда. Скорее всего в вашей квартире всё в порядке, но проблемы снаружи — тревожный звонок

2) Квартира

Вначале сверьте планировку. Будет странно, если вы купили одну квартиру, а принять вам предлагают совершенно другую. Теперь сверьте площадь. С рулеткой определяем размеры комнат, а также высоту стен. Если параметры будут меньше, чем вы покупали, то застройщик заплатит неустойку. Если больше — придётся доплатить. Но это необязательно: в ДДУ прописаны допустимые пределы превышения площади.

Разница между площадью в документах и реальной площадью квартиры иногда больше 7-8 кв.м. В ДДУ для таких случаев обычно прописывают, что при отклоненях площади от 1 до 5%, стороны не будут требовать друг от друга компенсации. Иногда величина прописана в квадратных метрах. Прописать её обязаны, это закон.

3) Стены

В каждой новостройке до трёх типов стен. Межкомнатные, межквартирные и несущие/внешние. Смотрите, как замазаны швы, ровные ли стены, есть ли трещины, потёки или выщербины. Если найдёте дефекты, указывайте из в акте. Застройщик должен это устранить до приёма квартиры покупателем. Никто же не хочет доделывать халтуру за застройщиком.

Отклонения вертикальных монолитных конструкций не должны превышать 5 мм. Если же стена завалена больше в ту или другую сторону – это нарушение.

4) Пол и потолок

Смотрите, чтобы они были ровными, а швы и места примыкания к стенам заделаны. Влага и плесень — повод пожаловаться застройщику, пусть устраняет. Переходы из комнаты в комнату обязаны оставаться равномерными. Это значит, что максимальные перепады высот между полом в разных комнатах не могут быть больше 1 см. Стяжку проверяют простукиванием. Так находят пустоты и места, где она отходит от плиты.

5) Окна

На окна передают специальный паспорт, где есть все технические характеристики. Проверьте уплотнитель. Если он плотно прилегает к поверхности, значит всё нормально. Чтобы проверить, как плотно прилегают створки к раме, возьмите лист бумаги. Вставьте его при закрытии в просвет. Если лист достать сложно или не выходит, значит всё сделано на совесть. Чтобы определить сквозняк, вам понадобится зажигалка. Просто смотрите, как движется пламя и станет ясно, дует ли и откуда.

Теперь осмотрите петли. Не расшатаны ли, нет ли царапин. Затем стёкла. Как окна входят в проём требуются ли усилия при закрывании, по паспорту ли открываются окна. Самое главное, проверьте швы, как они запенены. Подоконники тоже должны стоять прочно. Проблемы? Пишите об этом в акте приёма-передачи.

6) Двери

Протестируйте замки, проверьте не дует ли. Также нужно проверить работоспособность всех замков (как внутри, так и снаружи). Затем проследить, чтобы везде была проклеена уплотнительная лента, и не было видимых повреждений: царапин самого полотна или дверной коробки. Не забудьте убедиться в комплектации фурнитуры.

7) Электричество

Визуально осматриваем щиток, ищем механические повреждения и электросхемы каждой комнаты. Обязательно включите лампочку в каждом помещении, а розетки скрытого монтажа проверьте зарядником для телефона.

8) Отопление

Батареи осматривают на повреждения. Также смотрят, надёжно ли они закреплены, есть ли защитные кожухи и ровно ли размещены по отношению к линии подоконника. Батареи располагают от 6 см до подоконника и от 5 см до пола.

9) Вентиляция

Вентиляцию, как и сквозняк, проверяют с помощью зажигалки. Есть ещё способ с листом бумаги. Приложите его к отверстию и откройте дверь. Если лист держится плотно, значит тяга есть. Всё, осмотр окончен. Потом напишу здесь, как требовать неустойку от застройщика.

Уважаемые пикабушники, если что-то упустил, пожалуйста, напишите в комментариях. Старался быть по возможности краток.

Есть в Новосибирске ряд проблемых объектов. Про Новомарусино знает вся Россия: там обгадилась мэрия Новосибирска, вписав в госпрограмму стрёмного застройщика. Никто, конечно, не вернул деньги. ПТК-30 и другие горе-застройщики до сих пор болью отзываются у людей в сердцах.

Алёна Букатова в 2015 году приобрела квартиру в доме по адресу ул. Большая, д. 5. Это достаточно депрессивная местность, но цена по 30 000 рублей за квадратный метр очень радовала. Дом Алёны должны были сдать в 3-м квартале 2016 года. Надёжность стройки гарантировало государство.

Так выглядел дом Алёны зимой 2020

Программа «Жильё для российской семьи» утверждена правительством. По ней новосибирцы могли купить квартиры стоимостью до 30 000 рублей за квадратный метр. Всего застройщик Новомарусино (ООО "ДЖН") планировал создать микрорайон на 10 000 жителей, общей площадью в 65 Га. Целый город, короче. Учитывая, что дорога на улицу Большую — двухполосная, это был бы филиал пробочного ада, но текст не об этом.

Несмотря на все гарантии, дом сейчас, в 2020 году — это заложенный фундамент. У застройщика закончились деньги. Органы госвласти тоже заметили, что со стройкой что-то не так: там нарушались правила и норм строительства. В 2019 году суд признал «ДЖН» банкротом. Сотни людей остались без квартир и вышли на улицы, чтобы отстоять свои права. Последний митинг состоялся 1 февраля 2020 года возле вокзала «Новосибирск-Главный». Дольщики пытались встретиться с губернатором, но даже его приём ничего не решил. Воз и ныне там.

Героиня материала

Так как Алёна Букатова приобретала квартиру через агентство недвижимости, то взяла их страховку. Обычно в таких случаях федеральные агентства дают сертификат на 1-3 года, а Центральное даёт гарантию на весь срок владения. Все эти скрытые собственники, которых даже при доскональной проверке не всегда реально найти. Например, когда не выделяют долю при покупке с маткапиталом. В случае с новостройками, если застройщик просрочил сдачу дома на год или более, клиент мог отказаться от доли в недострое и получить полную компенсацию.

«Я ждала до последнего и не обращалась в агентство до новости о банкротстве, потому что верила в какое-то разрешение ситуации. Я чувствую облегчение от того, что вышла из всего этого и сожаления от того, что не получила то, что хотела. Моя история в Новомарусино закончена и закончена не худшим образом. Искренне сочувствую другим дольщикам и надеюсь, что они смогут добиться справедливости», — говорит Алёна Букатова.

Долгострой на улице Есенина

Тем временем, остальным дольщикам не дают даже выходить на митинги. 5 октября им отказали, мотивируя это коронавирусом. В середине сентября они устраивали одиночные пикеты у мэрии и законодательного собрания Новосибирской области.

— Прошел 4 день пикетов с требованиями принять решение в ноябре 2020 и требования рабочей встречи с Губернатором. Сегодня было много полиции и росгвардии, записали ФИО и дату рождения, сделали фото (отправляют много кому), сфотали паспорт, предъявлять нечего поэтому просто мимо ходили после того как у них не получилось нас в приемную Губернатора отправить писать обращение. Выбегала сотрудница из приемной агрессивная думала, что ещё 10 с нами обо всём договорилась, я ответила, что стоять будем до решения фонда, тоже сделал фото и ушла. И из правительства выходили спросили ФИО и сфотали. Завтра инаугурация новых членов парламента, будет СМИ и "жарко", приходите кто может у правительства 3 входа 2 человека физически не могут быть везде. Можно в удобное для вас время. Требования одни, главное: дистанция 30 метров друг от друга, маски, перчатки, паспорт и стоять на месте, а не ходить, – рассказала «Прецеденту» дольщица Новомарусино Татьяна Жук.

Обманутой дольщице выплатили 880 000 рублей. Её недостроенная квартира досталась Центральному агентству недвижимости. Им придётся отстаивать права в суде вместо клиента. Эпопея остальных дольщиков из Новомарусино, "Радужного" и остальных объектов продолжается. По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, сейчас в Новосибирске около 95 долгостроев. Это дома, срок ввода в эксплуатацию которых задержан более чем на три года.

Источник: sibkray.ru/news/1/935850

Источник: centralnoe.ru/uslugi/absolyutnaya-uverennost

Источник: www.kommersant.ru/doc/4503306

Источник: precedent.tv/article/24093

Новосибирцы выбирают квартиры так же, как и все остальные: смотрят на то, где расположен дом, метраж, планировки, материалы стен, как близко до метро. Зачем, казалось бы, думать о радиации? Если бы опасность существовала, то людей бы эвакуировали. Однако в Новосибирске есть такие места, где дома лучше бы и не строить вообще. И всё же, там живут люди.

Виноват радон

Многие знают, что Новосибирск расположен на гранитной плите (батолите). Из гранитов постепенно выделяется инертный газ радон. Он попадает в дома через трещины в полу и фундаменте, выделяется из водопроводной воды и природного газа.

Радон накапливается в помещениях, поэтому его концентрация иногда превышает допустимую в сотни раз. Так как радон в восемь раз тяжелее воздуха, он залегает в подвалах и на первых этажах. Однако потоки тёплого воздуха способны поднять его вверх.

Опасные районы Новосибирска

Эксперты Центрального агентства недвижимости говорят: при выдаче участков под застройку опасность радиоактивных газов не учитывается. Чтобы помочь власти и застройщикам определить, где можно строить, а где лучше этого не делать, в 80-е и 90-е годы проводились исследования. Их результатам стала эта интегральная карта. Она актуальна и сейчас, ведь пласты гранита никуда не делись.

Опасные зоны обозначены сиреневым цветом. Они в Центральном, Железнодорожном, Дзержинском, Октябрьском, Кировском и Ленинском районах. Кроме природной радиации есть еще и техногенная. Она обозначена красным цветом. Самые "сочные" пятна находятся в районе улицы Авиастроителей, завода химконцентратов рядом с микрорайонами Родники и Снегири, а также у станции Мочище.

Где в Новосибирске жить хорошо

Безопасные от радиации зоны находятся в Первомайском и Советском районах. Хорошо на Ключ-Камышенском плато, части Дзержинского района, ограниченного Гусинобродским шоссе, улицами Коминтерна и Полякова, микрорайонов Акатуйский и Южно-Чемской, улиц Титова и Берёзовой. Эти районы либо уже интенсивно застроены, либо только готовятся стать густонаселёнными, отмечают в Центральном агентстве недвижимости.

Естественный фон радаиации в каждом регионе свой. Всё зависит от высотой над уровнем моря и геологии. Безопасным считается уровень радиации до в 0,5 микрозиверт в час. В Новосибирской области фонит выше, чем по России и составляет 4,3 миллизиверта в год.

Чтобы избежать вреда для людей, нужно возводить постройки на бетонной подушке. Это исключает подъём радона. Если плотность потока выше 80 мБк/кв. см, это третья категория радоноопасности. Химически связать и утилизировать радон невозможно, так как это инертный газ.

Источники:

https://centralnoe.ru/press/novosibirsk-radioaktivnyy-zachem...

https://vn(пробел).ru/news-na-karte-radiatsionnoy-obstanovki-novosibirska-est-krasnye-zony/

Недавно нашли выявили схему обмана потенциальных дольщиков. Работает только у всяких "мутных" застройщиков, но проверить её как-то с помощью открытых баз данных нельзя. Можно предупредить будущего дольщика, что объект рисковый, однако всё это "на словах". Документы будут нормальными.

К нам обратилась 47-летняя Наиля Махмудова. Она хотела купить жильё в строящемся доме застройщика ООО «Новосибирск СтройМастер К». Клиент выбрал квартиру, предлагаемую подрядчиком застройщика ООО «Абрис». Этот подрядчик поставлял бетон, за что, по взаимозачёту, получил 10 квартир. Права на эти квартиры были зарегистрированы в Росреестре, а документы проверены.

Сделка с Махмудовой прошла в сентябре 2018 года, строящаяся квартира стоила около 4 млн рублей. После сделки ООО «Новосибирск СтройМастер К» подал иск в суд и оспорил переуступку. Застройщик заявил, что ООО «Абрис» не оплатил квартиры, хотя уже их перепродал. ООО «Новосибирск СтройМастер К» попытался вернуть и другие 9 квартир, настаивая, что передал их подрядчику авансом, без реальной поставки бетона. Ну то есть, документы он, якобы, подписал авансом. Это то же, что забрать товар в магазине, не оплатить его, но получить чек «авансом».

Суд первой инстанции решил дело в пользу людей. Наши юристы настаивали, что застройщик и подрядчик действовали недобросовестно. А как ещё? Откуда человек с улицы должен знать, что там решили две частные компании между собой? Внутренние договорённости двух юридических лиц знают только два этих юридических лица. Это то же, что забрать товар в магазине, не оплатить его, но получить чек «авансом». Застройщик не успокоился и обжаловал решение в вышестоящую инстанцию — Новосибирский областной суд.

«В областном суде начали происходить странные вещи: предыдущее решение было отменено, а требования застройщика удовлетворены. По мнению суда, Наиля Махмудова должна была проверить документацию и взаимные расчеты между застройщиком и подрядчиком, а она этого не сделала. Каким образом простой человек может проверить поставки бетона, их объем и правильность оформления бухгалтерской документации нам не ясно. Поэтому мы вновь обжаловали решение, и уже Кемеровский кассационный суд восстановил справедливость» — поделилась юрист Центрального агентства недвижимости Ольга Шестакова.

Мы обжаловали дело в другом городе, в Кемеровской касации. Там суд пришёл к выводу, что и застройщик и подрядчик действовали недобросовестно, когда переоформляли объекты без расчетов, а тем более выдавали справки об оплате без самой оплаты. В общем, будьте осторожны, если берёте квартиры у малознакомых застройщиков или в "долгостроях". У них и не такие препоны бывают. Случай по-своему уникальный, даже местное ТВ заинтересовалось. Вот репортаж, на него можно сослаться, как на источник. 

8 утра, выходной день. Тихо дома, все спят. Только не спит сосед за стенкой. Перфоратор с визгом вгрызается в бетон, вместо будильника поднимая жителей прилегающих квартир. И ладно бы сосед сверлил только в выходной. По будням он громко слушает музыку допоздна, а ночью к нему приходят гости с запахом перегара. На претензии сосед не реагирует: вот так он устроен. Поделим дебоширов на типы и дадим рекомендации, как с ними бороться в правовом поле.

Дятел

Жалко, что соседи не такой милый

Он же известен, как “скандалист”, “музыкант” или “тусовщик”. Самый распространённый тип бытовых террористов. Они стучат, кричат, бесконечно ремонтируют, громко цокают сверху или включают музыку в три часа ночи.

Юристы Центрального агентства недвижимости подсказывают: шум - это не просто неудобство, но и нарушение Кодекса об административных правонарушениях. Например, в Новосибирской области законом № 47-ОЗ от 28.03.2016 г. «Об отдельных вопросах обеспечения тишины и покоя граждан на территории Новосибирской области», введены "часы тишины". Стройка, ремонт и переезд, если они создают грохот, скрежет и вибрацию, запрещены в многоквартирных домах:

— с 20 часов до 7 часов — в рабочие дни

— с 20 часов до 9 часов — выходные и праздники, когда официально никто не работает

— с 13 часов до 14 часов — всю неделю

В вашем регионе, скорее всего, существуют другие похожие законы, просто погуглите.

За их нарушение в Новосибирске выпишут штраф до 5000 рублей. Для этого соседи звонят в полицию или доводят дело до суда. Аналогичные законы есть и в других регионах.

Собачник

Любить зверей - это замечательно, но некоторые из них доставляют массу неудобств соседям. Кроме шума, это ещё помёт или агрессивное поведение. Почему собачник? Потому что эти проблемы создают в основном владельцы собак.

Вообще собаки обычно милые, если у них адекватный хозяин

Если соседский любимец агрессивен или причинил травму, доказать это будет сложно. Нужна видеозапись или свидетели. Иначе доказать, что вред нанесло конкретное животное почти невозможно. Экспертиза может подвести. При легком вреде здоровью без умысла хозяина собаки, оснований для привлечения к уголовной ответственности нет.

"У моего знакомого на балконе стоит плюшевый доберман. Сегодня соседка написала жалобу в районную администрацию, что он агрессивный. Серьёзно".

Аналогично, если собака гадит в лифте, то полиция потребует доказательств. Сейчас с этим проще: многие подъезды оборудованы видеонаблюдением.

Водяной

Водяной обитает посреди затопленных квартир. Он забывает выключить кран или портачит при установке батарей.

Справиться с водяным легко. В статьях 290 ГК РФ и 36 Жилищного кодекса РФ указано, что все коммуникации в доме принадлежат владельцам жилых помещений на праве общей долевой собственности, а ст. 210 ГК РФ говорит, что каждый собственник несет ответственность за содержания имущества.

Если сверху капает, то затопление фиксируется актом о последствиях залива. Когда есть акт, он подписан теми, кто осматривал жильё и подтверждается фото или видео, судебная победа почти в кармане. Правда, потраченного времени и сил не вернёт никакая победа в суде.

Чёрт

Чёрт дымит. Он делает это на улице, в подъезде и лифте. Вдыхают дым и все остальные.

Колумб - не виноват!

Верховный суд в обзоре судебной практики № 4 от 26.12.2018 года указал, что курящие граждане в жилых помещениях должны компенсировать соседям моральный вред, если табачный дым или запах табака распространились за пределы помещения курящего.

Плюшкин

Если в подъезде омерзительно пахнет, то скорее всего появился сосед с синдромом Плюшкина. Он собирает мусор в квартиру с окрестных помоек под лозунгом “вдруг пригодится”. Обычно это пожилые люди с психическими заболеваниями.

Горы мусора в квартире повсюду, не только на кухне

Бороться с таким сложно. Вначале нужно написать заявления в четыре инстанции: в управляющую компанию, участковому, в Роспотребнадзор и в прокуратуру. Российская Газета сообщает - одна УК рекомендует указать в заявлении "запах из квартиры похож на трупный". С заключением Роспотребнадзора уже можно будет обратиться в суд.

Не перегибайте палку

Чтобы пойти в суд из-за поцарапанной дверной ручки или плачущего ребёнка, нужно иметь много лишнего времени. Добиться успеха вряд ли получится, но тратить на это нервы и деньги - удовольствие ниже среднего. Мы все допускаем ошибки, и мало кто может похвастаться тем, что никогда не доставлял соседям неудобства.

Если дело всё же дошло до суда, ругаться матом и тем более драться в суде - лишнее. Такое поведение приведёт к замечанию со стороны судьи или выдворению из зала суда. Кроме того, бузотера могут оштрафовать по ст. 17.3 КоАП РФ или даже взять под арест на срок до 15 суток.

Какие типы соседей встречали вы? Можете дополнить бестиарий своим типом соседей?