- Сколько раз тебя просили не припираться так поздно! Я тут корячусь с утра до ночи с готовкой, стиркой, уборкой, детьми! А ты чем занят, позволь у тебя узнать? Долбишься в свою дурацкую Плэйстейшн и зыришь футбик со своими придурками-друзьями? А, ну конечно! Ты только и можешь, что прятаться от меня за дверью и вести себя, как ребенок! И боишься взглянуть мне в глаза!...
- Ну как? - Вообще моя жена будет погромче, пожалуй. У вас есть квартиры с более серьезной звукоизоляцией? - А то! Наверху! Идемте покажу. - С удовольствием.
"Соответствующие органы власти оказывают Исполнительному комитету по его просьбе содействие в приобретении жилых помещении для его должностных лиц."
Речь об должностных лицах Исполнительного комитете международной организации РЕГИОНАЛЬНОЕ СОДРУЖЕСТВО В ОБЛАСТИ СВЯЗИ.
Источник: Соглашение между правительством Российской Федерации и Региональным Содружеством в области связи об условиях пребывания Исполнительного комитета регионального содружества в области связи на территории Российской Федерации, 1998 г.
Сделки с недвижимостью, где продавец — человек почтенного возраста, всегда окружены ореолом тревоги, а особенно учитывая нынешние реалии.
Покупатели боятся: «А вдруг потом признают сделку недействительной? Вдруг он не понимал, что делает?»
Эти опасения обоснованы, но они не должны превращать покупку квартиры в квест на выживание. Как риэлтор, я знаю: «безопасная сделка» начинается не с подписи, а с подготовки. Давайте разберем, как подстраховаться, чтобы и вы спали спокойно, и закон был на вашей стороне.
1. Справки — это база, но не панацея
Да, справки из ПНД и НД — это стандарт. Но давайте честно: они лишь подтверждают, что человек не состоит на учете. Это не доказывает, что в день сделки он был в «ясном уме». Поэтому смотрим глубже.
2. Видеофиксация
Запишите процесс общения с покупателем на видео.Само собой с Его согласия. Пусть продавец своими словами ответит на вопросы: «Понимаете ли вы, что продаете?», «Куда переедете?», «Кто помогал вам собирать документы?». Естественная речь пожилого человека, его адекватная реакция на вопросы — это лучший психологический портрет для экспертов, если дело дойдет до экспертизы.
3. Исключите давление
Главный риск — это «серые кардиналы» за спиной. Внуки с долгами или соседи с «добрыми советами». Убедитесь, что продавец действует по своей воле. Поговорите с ним наедине, без сопровождающих. Если человек путается в планах или отвечает шаблонно — это сигнал стоп
Всех приветствую. Подскажите пожалуйста. У меня есть в собственности квартира(полученная по дарственной в 2022 году от родственника), а так же 50% доля в другой квартире. Обязан ли я уплатить НДФЛ с продажи квартиры? И какие документы нужны для сделки в целом?
Продаю участок, доставшийся от отца допустим за 3,5 млн. (Делить деньги от продажи будем на троих, трое детей в семье) 15 соток и 2 дома на участке зарегистрировано. Там и прописать можно. Газ на участке и электричество. Цена адекватная, потому что рядом жилой комплекс, садики школы и магазины, те же вайлберисы и озон.
Объявление висит 2 месяца. Больше 700 просмотров и 3 раза писали в чат.
1 чат с покупателем
-Какая категория земли?
-Садовый участок. Но в черте города можно прописаться.
Открываю профиль покупателя. Он продаёт клавиатуру блять за 300 рублей.
Это покупатель дачи? Серьёзно?
2 чат с покупателем
Спрашивает, а сколько этажей у домов?
Пишу 2 дома и оба 2 этажные. Один кирпичный, другой бревенчатый.
Открываю профиль покупателя ради интереса, откуда вообще пишет?
Он продаёт телевизор Тошиба за 1500 руб такой ламповый, ( сукааа.. фейспалм.)
Ну если денег нету, н@хуй писать...
3 чат с покупателем.
И звонок от него. Пишет, а гараж есть.
Да говорю есть.
Открываю профиль, уже ни на что не надеюсь. Он продаёт лампу из магазина, световая вывеска, обгоревшая за 3500 руб и покрышки от Лада Ваз 2105. Видимо спиздили из гаражей.
Жена смеётся, как только эти ребята продадут телевизор и клавиатуру, то купят твою дачу за 3,5 млн.
Хоть риэлторов подключай, хотя и не факт что это поможет найти покупателя.
Вот скажите где люди находят нормальных покупателей на недвижку?Домклик? Циан? Я уже как бы разочарован что выставил его на Авито. Мне бы свой кредит на машину закрыть этими деньгами, уже заебался.
АбАжАю наших людей) Недавно прошла волна "Святая простота" - сегодня капли, долетели))
Пару месяцев назад искали квартиру в альтернативу (это когда одновременно продается один объект и покупается другой). За нашу квартиру обеспечительный платеж внесен, покупатель торопит. Обзваниваю выбранные объявления и в одном встречаю собственника. Слово-за слово, выясняем, что его квартира не подходит нам по срокам готовности к сделке: у него ипотека, маткап внесен, доли не выделены, тоже альтернатива, еще и съезд. В общем, поболтали, объяснила ему с чего нужно начинать, пожелала удачи, попрощались. Через пару дней звонит: - Я подумал, что хочу с Вами работать. Агенты звонят - только денег просят, а Вы так подробно расписали, давайте займетесь нашей задачей.
Я смеюсь: - Так консультация бесплатная, а работа денег стоит)
Ну а денег я беру много. Вот представьте себе "дохера" и умножьте на 3. Потому что "съезд" - это продажа двух квартир, добор ипотеки и покупка другой. Опеку и ипотеку в нелояльном банке из под которой продать нужно - держим в уме. В общем, не сошлись по комиссии.
Сегодня звонок: - ZloyRealtor, у Вас же консультация бесплатная, проконсультируйте моего агента, а то мы доли выделили, а что теперь делать - не понимаем.
Я немного озадачена: - А агент Ваш что говорит?
А агент их посоветовала им сперва выделить доли детям в другой имеющейся квартире, погасить ипотеку в первой и выходить на продажу. Доли выделили, ипотеку в первом банке 9,2% погасили, цену снизили, и даже покупатель первой квартиры нашелся, только он настаивает, чтобы доли выделили в той квартире, к которой маткап применялся (что логично), и у продавца должны доли появится и в этой квартире. То есть для продаже обеих квартир нужно проходить опеку, и совокупная доля детей теперь уже не копеечная, ибо бахнули они во второй квартире не 1/100 по сумме, а так - от души, "чтобы прокуратура не возбудилась" - по 1/5... от трешки... Да, в подмосковье, но всё же. Я все это слушаю, впечатляюсь: - А от меня Вы что ожидаете?
Ожидает, что я объясню его агенту, которую он выбрал по наименьшей цене, как дальше эту ситуацию вырулить. Промолчала ему о том, что если бы сам занимался - меньше бы делов ухитрился бы наворотить... Ему его ситуацию по новым вводным объяснила. А его агента не хочу консультировать - ни бесплатно, ни за деньги. Хз, может, обиделась.
Как-то раз не спалось и я в 4 утра решил, что пора расширить квартиру. Полез в авито, подсмотрел вариант. На следующий день уже был в квартире.. С той квартирой мечты не срослось, но процесс пошёл.
Старт процесса в ноябре, сделки в январе-феврале этого года.
Квартира мечты, жаль не стала моей.
Продавать и покупать решил сам. Т.к. это тупо интересно.
Диспозиция
Продать 3-ку на 60 м2 Добавить накопления. Возможно немного ипотеки.
Взять квартиру больше метражом.
Продажа своей на Авито
Пуфик из Кристалла. Пермяки поймут.
Фотки сделали с женой. У неё чувство стиля круче и телефон моднее.
Текст объявы писал сам.
Увы, объява уже сдохла, текст найти не смог.
Важно.
Я умею писать тексты. На Пикабу есть пост на 1 млн просмотров.
Риэлторы не умеют писать текст, но думают, что умеют.
Вы не умеете писать текст, но знаете это. И этим вы сильны. Сейчас научимся.
Выписываете все факты про свою квартиру. Просите джемини привести в порядок. Пишем коротко, по делу, по пунктам.
Мои факты:
0. Дом выглядит как бомжатник. Про это не пишем :) Кому надо и так увидят.
Дом кирпичный, теплый.
Окна на две стороны.
Много бесплатных парковочных мест. Учитывая, что это центр Перми.
8 квартир в подъезде. У нас тихо.
Убраны полы, высота больше. Есть ступеньки, это круто.
Кухня почти новая, удобная.
Розетки умные, можно собрать умный дом.
Балкон тёплый.
Соседи дружные
Внизу объявления. Страхуемся от попытки украсть фотки и разместить нашу квартиру ещё где-то. Если украдут фотки, сможете поднять бабла.
Для риэлторов:
1. Мы всегда продаём сами. При попытке нам помочь, будет грубый разговор.
2. Ответственность за незаконное использование фотографий установлена подп. 1 ст. 1301 Гражданского кодекса РФ в виде компенсации в размере от 10 тыс. до 5 млн рублей.
Размещаем.
Я размещал бесплатно, никаких препятствий на Авито не было. Риэлтор квартиры, которую покупали, сказала, что мы свою продадим за 6,2 млн. Авито предложил за 7млн.
Продавал 3 месяца.
Постепенно снизил до 6,5 млн и при продаже дал скидку до 6,4 млн.
Продление было бесплатное. Обычный аккаунт.
Пошли звонки
Если звонят и вежливо представляются, то это риэлтор. Если без представления, даже грубо - покупатель, наш бро.
Сначала показывал всем. В основном шли риэлторы.
Риэлтора видно из далека, он не спрашивает детали и на встрече не фантазирует, где он шкаф поставит.
Показы
Вы должны знать цену коммуналки. Я не знал, узнал. Всяких собственников и прочее.
И тренируйтесь продавать. Я умею, мне легче.
У меня с третьего раза уже был скрипт продаж. Примеры:
Квартира солнечная. Орхидеи вон какие выросли.
Под окном трамвайные рельсы. Но они на удалении, и в этом году их заменили. Трамвай слышно, но к нему быстро привыкаешь. Дребезга нет.
Насекомых не видели ни разу. Даже комары редко долетают.
Квартиру бы не продали, но нам тесно. Вот бы сын уже уехал поступать в другой город, тогда бы и не продавали.
Тут всё рядом. Прям перечисляю, куда и за сколько дохожу.
Рядом крутой парк, вот из окна видно.
Большая гардеробная. Обратите внимание! В доме только 1 небольшой шкаф-купе и три комода. Всё в гардеробной!
Лесенки в квартире это кайф. Думали будем запинаться, но за 8 лет ни одного падения. Но если у вас малыш, ступени лучше обклеить.
Соседи тихие. Прям поименно перечисляю всех 7 соседей.
Есть проблемная соседка. Таскает мусор домой. Но она через подъезд, в нашем таких нет.
В здании офисы, если возникают проблемы с водой/светом, их решают за 1 час. Т.к. офисы это не жильцы, они аренду платят и бизнес будет простаивать.
Т.е. проблемы не скрываем. Но заранее отрабатываем возражения. Врать не надо.
Как-то раз риэлтор сказала, что она начальник в отделе. И предложила читать лекции по продажам. Деньги предлагала. Не знаю, дошло бы до дела, но как есть.
Короче меня затрахали риэлторы и на 10-м я начал жестко отвечать: “Показы только с покупателями”
Особо тупые риэлторы
В массе таких большинство. Просто так ходят по квартирам именно новички. Тренируются. И пытаются втюхать свои услуги. Опытный риэлтор ходит только с покупателем. Много случайных людей, которые пошли в риэлторы.
Риэлтор: У меня есть клиенты на вашу квартиру. Предлагаю подписать со мной договор. Я: Я продаю квартиру. Вы либо покупаете, либо не покупаете. Это объявление по продаже квартиры, а не по поиску риэлтора.
Если риэлтор проявлял чудеса настойчивости, я проявлял чудеса грубости. Ник мой посмотрите.
Риэлтор слово "риэлтор" не любит. Он агент по недвижимости. Агент 007 квадратных метров...
Кому продали
Покупатели в итоге приходили около 10 раз. 5 сами, 5 с риэлторами. Риэлторы без покупателей уходили в лес или на хуй, на мой выбор.
Пришла девушка. Посмотрела. Понравилось. Оказалось, что она покупает через риэлтора, но выбирает и смотрит сама. Как вам такое?
Приятно продавать квартиру хорошим людям. Всё-таки родное продаешь. У них семья, как у нас. Даже у сына имя такое же. Мат.капитал + наличка.
Риэлтор оказался очень грубый и тупой мужик, который не знает тонкостей покупки/продажи, но знает, что он ахуенный. Жаль, лично его не видел.
Мы к тому времени уже изучили нормативку и даже мы поняли, что он лох какой-то.
У кого покупали
Мы с женой сделали таблицу. Сами смотрели Авито. Потом на разведку выдвигался я с сыном. У нас с ним график более свободный. Если квартира нравилась сыну, туда выдвигалась жена.
Работа кипела!
Ходите вдвоем, так проще на переговорах.
Важно. Есть такая штука. Если продавец купил квартиру и продаёт её же ранее, чем через 5 лет. То будет налог с прибыли. Поэтому иногда продавец будет предлагать официально купить её по старой цене. А остальную часть по другому договору. Мы шли на встречу с таким продавцом. Сын нагуглил - УК РФ ст.199, часть 2. Группой лиц. До трёх лет заключения. Я честно сказал, что мой юрист мне сообщил такое. Продавец предложил нормальную сделку. 15-и летний "юрист" стоял рядом с важным видом.
Но там нам вариант не понравился.
Единственный случай, когда риэлтор нужен. Если вы продаёт квартиру, которую не можете сами показать. Почти всегда нас встречали риэлторы
Один вариант понравился(его и купили). Но риэлтор была настолько сложная, что я в какой-то раз даже трубку бросил. Это жесть.
И... я позвал риэлтора. Лох что ли?
Ситуация. С двух сторон не очень адекватные риэлторы. У меня покупают с мат.капиталом. Я покупаю с ипотекой.
Имеем в системе три человека. Две тупят, третий - я без опыта. Решил, что у меня нет времени копать все доки, брать справки(спасибо Долиной).
Через знакомых нашёл риэлтора. Исключительно на документальные вопросы. По факту юриста.
Ценник 40 т.р. Можно и самому было всё тащить, но у меня мозги в бизнесе. Дешевле было заплатить.
Очень хороший человек попался. Всех риэлторов построила, всех отпинала. Все доки сделала. Отпинала даже Тбанк.
Ипотека
1/3
Примеры
Взял в тбанке. Но. Там ужасный кабинет. Дебильный чат с ботом. Который в какой-то момент предложил мне в ответ на просьбу оплатить телефон на мтс.
Не советую без спеца напрямую общаться с Тбанком. Немного сыкотно прокидывать сделку на 10+ млн через бота.
Ставка была самая низкая. И сохранилась в договоре. Это плюс. Сопровождение - это не просто жесть, это лютая жесть.
Выводы
Я честно думал, что риэлторы зачем-то нужны. Нет. Нахрен не нужны они.
Квартиру показать/продать вы можете сами.
Найти и посмотреть можете сами.
Риэлтор нужен, если вы в другом городе.
И если лень возиться с доками, то возьмите спеца чисто на доки. Но и оплата будет ниже их стандартного ценника.
Мне настолько понравилась работа со спецом, что заплатил на радостях 50к. Идиот?
Пока большинство девелоперов сжимаются и экономят, АПРИ постепенно превращается в федерального игрока. Экспансия в новые регионы идёт мощными темпами: компания вышла уже в 6 регионов, а к 2028 целится аж в 10. И финансовая модель это подтверждает.
На днях застройщик опубликовал МСФО за 2025 год. А 5 мая АПРИ провел звонок с аналитиками. Давайте пробежимся по цифрам и оценим ключевые результаты и перемены.
Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.
📊 Цифры-2025: бизнес крепнет
● Выручка: 25,0 млрд ₽ (+7,2% г/г). Увеличились и объемы продаж, и цены на ключевых рынках — в Челябинской и Свердловской областях.
● EBITDA: 9,6 млрд ₽ (+26,2% г/г) с рентабельностью 38%.
● Чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, выросла на 24% до 2,1 млрд ₽.
Общая чистая прибыль группы на 8% ниже рекорда 2024 года из-за удорожания проектного финансирования (в основном привязанного к ключевой ставке) — логичная плата за рост в дорогом цикле.
● Собственный капитал вырос на 8,6% — до 9,2 млрд ₽.
● Девелоперская составляющая (продажа прав на проекты после первичного пакета разрешений) выросла в 3 раза — до 4,86 млрд ₽. Выручка от управления недвижимостью почти удвоилась. То есть компания успешно монетизирует свои компетенции через партнёрства сразу на нескольких уровнях.
● Показатель Чистый долг / EBITDA составил 4,0х (по итогам 9м2025 было 4,5х). Основная часть долга (около 80%) приходится на льготное проектное финансирование под залог счетов эскроу. Это не корпоративный долг с абстрактным обеспечением, а деньги под конкретные проекты.
Инфографика: презентация эмитента
🗺️ География экспансии: новые проекты
АПРИ подписала соглашение с локальным застройщиком о совместной реализации проектов в Кавминводах (400 тыс. кв. м) и Ростовской области (150 тыс. кв. м). Планируемый объём инвестиций — 5 млрд ₽.
🌴 Проекты в Ставропольском крае: отель-санаторий премиум-класса в Кисловодске, отель-санаторий с апартаментами в Ессентуках и около 40 тыс. кв. м оздоровительной инфраструктуры в Железноводске. Это прямая ставка на растущий внутренний туризм и инвестиционный спрос.
Во Владивостоке на о. Русский уже стартовали продажи в ЖК «Твоя Привилегия» (льготная дальневосточная ипотека под 2%). В Екатеринбурге введена первая очередь малоэтажного ЖК.
👉 Цель — присутствие в 10 регионах к 2028 году.
Инфографика: презентация эмитента
⚠️ Факторы риска
Пробегусь по моментам, которые необходимо держать в уме.
● Отрасль остаётся чувствительной к ставкам: после сворачивания массовой льготной ипотеки спрос во многом держится на адресных программах и рыночных кредитах. Если ключевая ставка будет долго на двузначных уровнях, это создаст давление на покупательскую способность и, как следствие, на темпы реализации.
● Свободный денежный поток пока отрицательный. Менеджмент справедливо отмечает, что это плата за рост, и планирует выйти в положительную зону к 2028 году.
● Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования в 23%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.
🎯 Подытожу
АПРИ выглядит как растущий бизнес с серьезным земельным банком (2 млн кв. м в портфеле), высокой маржинальностью (38% рентабельности по EBITDA) и понятной стратегией экспансии.
Высокая ключевая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Но АПРИ смогла вырасти за счёт других драйверов.
Показатель Чистый долг/Капитал постепенно улучшается. При этом ставки купонов по новым облигационным выпускам (до 25%) закладывают высокий кредитный риск и премию за неопределённость. У долгового рынка чувствуется определенная тревожность после «допки» на 2,6 млрд ₽ в 14-м выпуске.
🤔 Хороший ли это момент, чтобы фиксировать доходность на несколько лет вперёд? Возможно, однако внимательно взвешивайте все риски.
🏗️ Отрасль недвижки сейчас в сложной фазе стагнации и очищения, но именно в такие периоды создаются будущие лидеры. Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаем наблюдать.
👉Подписывайтесь на мой телеграм или МАХ — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
