Риэлторские истории
48 постов
Восхитительно!
Когда на профильных сайтах встречаешь такие вопросы поневоле задаешься вопросом: А не тролль ли Михаил? )
Показать полностью
1
ZloyRealtor
Риелтор с ярко-выраженной профессиональной деформацией. Работаю в Москве.
Убедительная просьба: после направления сообщения мне на электронную почту или в телеграмм, пожалуйста, оставляйте в любом моем посте комментарий, чтобы я их проверила.
Ссылка на канал будет позже. Пока подписывайтесь на пикабу)
39К
рейтинг
184 подписчика
151 подписка
188 постов
41 в горячем
Награды:
Серии постов
Кто еще не может выбрать что лучше купить: квартиру или дом?
Напоминаю, что можно не выбирать) Есть чудесный результат скрещивания этих двух видов недвижимости: таунхаус!
До периода пандемии они были прямо очень популярны, во всяком случае в Москве и Московской области.
По сути - таунхаус - это горизонтальный многоквартирный дом. Он может быть на 2 хозяина и больше.
Юридическое определение такие дома получили только 1 марта 2022 года как "дом блокированной застройки". Пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ даёт так: «дом блокированной застройки» — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Концепция таунхауса зародилась в Великобритании в XIX веке. Изначально этим термином называли городскую резиденцию представителя аристократии — такие дома могли стоять отдельно, но чаще были встроены в ряд примыкающих друг к другу строений.
Со временем подобные строения, формирующие сплошные ряды застройки, стали популярным форматом жилья для среднего класса в крупных городах Европы и Северной Америки (например, в Нью-Йорке и Бостоне).
Сам же термин "таунхаус" в РФ остался в маркетинговой среде.
Некоторые выделяют отдельные разновидности этой недвижимости:
Дуплекс — это дом на две семьи. У каждой секции свой отдельный вход и свой участок. Часто у соседей общая только одна стена.
Твинхаус — это частный случай дуплекса, два зеркально одинаковых дома с одной общей стеной. Ключевое отличие: у каждой секции своя крыша, в отличие от дуплекса, где может быть общая кровля.
Здесь, кстати, я так и не смогла понять: почему у Твинхауса - крыша общая, а участки раздельные, а у Дуплекса - участок общий, а крыши раздельные. Но так как в РФ эти определения не привязаны к законодательным актам, то принимаем их как есть.
Квадрохаус — комплекс из четырёх смежных домовладений, объединённых общими стенами и образующих квадратную или прямоугольную форму. Блоки могут располагаться линейно или крестообразно. Часто хозяйственные помещения размещают ближе к центру, а жилые комнаты — по периметру для лучшей изоляции от соседей.
Лайнхаус — ряд из нескольких секций, расположенных последовательно в одну линию. У каждой секции обычно два выхода: на улицу и во внутренний дворик. В таком таунхаусе может быть от двух до десяти блоков. Этот формат больше других напоминает многоквартирный дом: здесь много соседей, а участки часто небольшие или отсутствуют.
Виллета — редкий формат, где блоки расположены не в линию, а буквой Г или П. Такая конфигурация позволяет создать общий внутренний двор для всех жильцов. По принципу застройки виллеты напоминают таунхаусы, но обладают характеристиками вилл: большая площадь дома и участка.
Британхаус — маркетинговое название для премиальных таунхаусов в британском стиле. Отличается архитектурой и отделкой, но, по сути, это тот же лайнхаус с дорогими фасадами и черепицей.
Таунхаусы строились в благоустроенных коттеджных поселках недалеко от города, но на природе. Управляющая компания занимается территорией и охраной. При этом - у каждого собственника есть свой кусочек территории, который он может использовать по своему усмотрению. Кто-то отмечает из преимуществ относительно отдельного дома - наличие смежной с соседями стены, что сокращает расходы на отопление. При этом, количество соседей минимально: 1, максимум - 2.
Ну и еще из плюсов: таунхаусы в Подмосковье почти все красивые или очень красивые. Поддерживая дух идеи блокированной застройки, многие таунхаусы строились в европейском стиле.
Пример такого поселка в Московской области.
Что думаете? Вариант или не вариант?
Показать полностью
4
"Просто посмотри"...
А сколько у Вас уходит времени на запросы, которые никогда не перерастут в заказ и деньги?
Те, которые начинаются со слов: "ну ты же специалист, просто посмотри - там делов на 5 минут".
Прилетает в основном от знакомых/приятелей. Которые не настолько далеки чтобы сразу записать на платную консультацию и не настолько близки, чтобы сделать бесплатно.
Сперва: "Я квартиру собрался продавать, можешь подсказать за сколько выставить? Этож 5 минут"
И да и нет. Посмотреть циан и авито - не тоже самое, что сделать оценку. Для правильной оценки нужно обзвонить конкурентов и смежников и вывести реальную цену исходя из особенностей квартиры, если они есть. Это несколько часов. Он мог бы это сделать сам. Но попросил меня и я не отказалась. Потратила время, сделала оценку.
Выставил квартиру, звонков нет. Позвонил - "посмотри объявление, что не так". Посмотрела. Накатала замечания и рекомендации. Исправил. Дело пошло.
Приходят разные люди с разными ситуациями. После третьего звонка слилась. Думала что отвязалась. Но нет.
Снова звонок: "Покупателя нашел, теперь выбираю альтернативу. Что лучше взять: то или это? "
На полтора часа анализ ситуации.
Вчера прилетел договор: посмотри - всё нормально? Не всё. Нет контроля над получением денег, один пункт переформулировать и еще несколько шероховатостей. Править не стала - лень было.
Теперь следующий шаг: "Можешь переписать - ты же уже посмотрела"...
Я в легком ахере. С одной стороны понимаю, что смысла артачиться уж нет. Нужно просто закрыть этот диалог, поэтому, конечно, в очередной раз отложу свои дела и потрачу еще немного времени на то, что не принесет мне ни денег, ни здоровья, ни удовольствия.
Опубликую этот пост и подумаю - как вести себя с такими запросами в следующий раз. Но, боюсь, что в следующий раз всё повторится, ибо он такой не один.
А как Вы ведете себя в такой ситуации?
Показать полностью
Ответ на пост «Фейковые квартиры на Авито»1
С фейками на площадках в Мск и МО я сталкивалась, но в основном это были конторы по продаже ЛИДов)
Звонит клиент: срочно, берем, роскошная квартира - авансируем не глядя. Присылает ссылку. Захожу - квартира супер. Но в этих домах такой квадратуры нет. Ну ладно - может не трешка, а однушку с двушкой объединили, поэтому и на 20% дешевле?
Звоню. Не абонент.
Пока выдерживаю паузу - захожу на страницу "агентства недвижимости" а там - батюшки свет! сокровищница! более 100 объявлений квартир с евроремонтом во всех самых ходовых локациях Москвы по таким сладким ценам мммм....
Повторно звоню, но со второго (не подписанного) номера. Девушка трубку взяла, сказала что перезвонит. Через пару минут перезвонила и радостно начала щебетать о том, что все есть. Но после того как услышала, что разговаривает с агентом, призналась, что квартиры нет - цены указаны для привлечения клиентов.
Пожаловаться на такую ситуацию не возможно. Связать перезвонившего с объявлением не реально - в доказательство принимаются только звонки с сайта. Номерочек сохранила по привычке.
И каково было мое удивление, когда мне через неделю с этого номер позвонили и предложили купить что? Правильно! Список теплых покупателей в активном поиске с указанием бюджета, локации и источника финансирования) Не дорого, кстати - по 500 рублей за лид) При покупке от 50 штук - скидка 10%, при покупке от 100 - 20%.
Правда нюанс: один и тот же лид может быть продан 5 раз. Если ходите купить его в личное пользование - то, соответственно, нужно заплатить 2500 за каждого.
Старые базы Лидов купить можно совсем дешево - рублей по 10-50 - но это будет урожай сроком от месяца до полугода. Горячие и теплые лиды за это время уже созреют и что-то приобретут.
Предложение о продаже базы лидов сыпятся регулярно: и парсинг площадок (в том числе закрытых объявлений), и ручной сбор-обзвон, и холодная база - отличается цена и условия. Некоторые хотят просто ценник (до 150 тысяч за ЛИД), другие - процент от комиссии (от 10 до 50%), кто-то - процент от сделки - до 3%. Бывает, конечно, и веселее, но это не с площадками и фейками связано)
Показать полностью
Налог при продаже квартиры полученной в собственность по наследству менее трех лет назад
Для определения налога, нужно знать несколько цифр:
1. Стоимость объекта в договоре.
2. Кадастровая стоимость.
И несколько моментов:
1. В каком регионе прописан продавец.
2. Каким образом наследодатель получил этот объект.
Берем информацию о том, где зарегистрирован продавец. Если это Санкт-Петербург, Республика Карелия, Республика Крым, Республика Татарстан, Краснодарский край, Архангельская область, Астраханская область, Воронежская область, Калининградская область, Курганская область, Курская область, Новгородская область, Новосибирская область, Тюменская область,
то сравниваем цену договора и кадастровую стоимость.
Если продавец проживает в другом регионе, то сравниваем цену в договоре с 70% кадастровой стоимости.
Та цена, которая оказывается больше - является налогооблагаемой базой.
Например: Продавец продает квартиру за 4 млн, а кадастровая стоимость составляет 4,5 млн.
Налогооблагаемой базой для продавца из Новосибирской области будет 4,5 млн. А для продавца из Московской области 4,5 млн*70% меньше чем 4 млн, то есть, налогооблагаемая база - 4 млн.
Теперь смотрим - как наследодатель получил этот объект: если купил за цену более 1 млн рублей, то из налогооблагаемой базы вычитаем цену покупки объекта. Если получил в дар, приватизировал или получил по наследству, то из налогооблагаемой базы вычитаем 1 млн.
То есть, если наследодатель получил объект по приватизации, то наследник, зарегистрированный в Новосибирске в нашем примере при продаже обязан будет заплатить 477 000 рублей (13% от 2,4 млн + 15% от суммы (3,5 млн -2,4 млн)). А для продавца из Подмосковья: 390 000 рублей.
Показать полностью
Ответ на пост «Десятки тысяч дачников могут лишиться недвижимости из-за махинаций застройщиков»1
Для ЛЛ: Сотни жителей Подмосковья могут потерять свои дачные участки из-за схемы, которую уже окрестили «коттеджным рабством». Застройщики незаконно дробили земли сельскохозяйственного назначения и продавали их под садоводство, а теперь эти участки массово исчезают с кадастровых карт. В один день из реестров исключили почти 450 участков
Людей жалко. Но.
Я не буду говорить в очередной раз, что прежде чем что-то покупать - сперва нужно проверить документы. Об этом километры текста написаны.
Хочу акцентировать внимание: у большинства людей самый дешевый товар вызывает подозрение о низком качестве. Всем же понятно, что в сосисках за 99 рублей больше наполнителей, чем мяса? Но почему-то самый дешевый объект недвижимости такого подозрения не вызывает...
Что происходит
Работает на практике Пункт 5 статьи 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: "Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке."
Нарушенное право законного владельца (Минсельхоза) восстанавливается через суд.
В чем причина
Причина в незнании закона, которое, как известно, не освобождает от ответственности.
В посте прямо указано, что люди покупали землю с разрешенным видом использования "садоводствО", что относится к сельскохозяйственному производству и не допускает постройку жилых или дачных домов. максимум - сарай для инвентаря. Тогда как земли "для садоводствА" - предназначены для ведения гражданами личного подсобного хозяйства и допускают строительство дачного или жилого дома. Категория земли + разрешенный вид использования + ПЗЗ или ГрадПлан (сейчас еще + ГПЗУ) = вывод о возможности строительства дома.
Конечно, изначальная причина - это коррупция, которая в принципе привела к появлению этих участков, но если бы их никто не купил, то ни у кого их бы не забирали, но ...
Что дальше
Дальше поднимется "вой над болотом", общественное давление заставит прокуратуру взять эту ситуацию под особый контроль, всем всё засилят и недобросовестный застройщик, нажившийся на незаконном выводе сельхозугодий из оборота отделается легким испугом. Даже чиновников не накажут, потому что... Ну, а смысла наказывать, если всё хорошо? Общественность порадуется: "защитили добросовестных покупателей".
а в каком-то соседнем районе тот же самый застройщик под другой вывеской выставить на продажу очередное поле, порезанное на участки...
Показать полностью
Новое конкурентное преимущество в публикации объявлений)
Был период, когда из всех утюгов неслось: обрабатывайте фотографии для объявлений по продаже недвижимости, покупатель выбирает глазами! Сперва обрабатывали фотошопом, теперь - ИИ. Но в последние несколько объектов при первом звонке потенциальный покупатель интересовался: а фотографии сильно нейросетью обработаны?
Тем временем мой навык работы с графикой через нейросеть:
когда клиент отказался от homestaging а с ИИ ты не дружишь
В общем - да: мы за честные фотографии! В объявлении так и указываю: фото без обработки нейросетью. На просмотре люди заходят на кухню - многие вспоминают: о! а вот тут можно прибить полочку))
Показать полностью
1
Альтернатива - это просто
Вот бывает человек живет, живет себе, а потом хоп - и решает переехать (увеличить площадь, освободить часть денег, сменить район, или улучшить качество жизни) - повод не важен. Важно, что у человека возникает необходимость продать одно помещение и купить другое. Договоры мены в этом случае применяются редко, ведь нужно найти человека, который хочет продать свое жилье и купить Ваше, при этом, Вам должно подходить и нравится то, что продает он. Гораздо проще провести альтернативную сделку.
Уточняю сразу - "Альтернатива" или "Альтернативная сделка" - это устоявшееся определение не определенное на законодательном уровне (в принципе, также как и обожаемые некоторыми пользователями "Сервис безопасных расчетов"). Альтернативой называют как раз одновременное совершение покупки и продажи объектов в основном без получения денежных средств. То есть, за продаваемый объект деньги уходят сразу продавцу приобретаемого объекта.
Периодически на Пикабу возникают посты: это трудно? Это сложно?
Нет. Это не трудно и не сложно и не страшно)
Особенно если Вы - в серединке)
нашла в фото сделки пятилетней давности.
Видите? Всё элементарно!
Покупатель 1 покупает трехкомнатную квартиру за личные средства. У трехкомнатной квартиры два собственника: один - забирает деньги, второй докладывает свои деньги, ипотеку и покупает однокомнатную квартиру. Однокомнатная квартира забирает деньги.
Если бы был 2010 год, то здесь было бы 4 ячейки: Покупатель1-Продавец1.1, Покупатель1-Продавец2, Продавец 1.2-Продавец2 и Продавец1.2-Продавец2, потому что банк требовал, чтобы кредитные деньги закладывались в отдельную ячейку. Но был 2021 год и у нас все прошло посредством номинальных счетов. Нужно было проконтролировать только реквизиты, зачисление и чтобы у конечных получателей денег были все инструменты для получения денег.
Так что, не бойтесь менять жизнь) Альтернатива - это просто)
Показать полностью
1