ZloyRealtor

ZloyRealtor

риэлтор с ярко-выраженной профессиональной деформацией. в tg искать: @realrealtorcom Пишите сразу что с Пикабу. Отвечаю долго. Если вопрос срочный - лучше сразу звоните.
Пикабушница
поставилa 2356 плюсов и 72 минуса
отредактировалa 5 постов
проголосовалa за 5 редактирований
Награды:
За обновление Летняя коллекция Высокий разум
5491 рейтинг 29 подписчиков 33 подписки 63 поста 11 в горячем

Поделитесь, пожалуйста, опытом выращивания хотов

Прошу прощения у своих подписчиков: сегодня пост не о недвижимости.
Сегодня мне нужен совет бывалых.

Товарищи перцеведы и особенно хотоводы, подскажите, пожалуйста, в каких ёмкостях у Вас живут хоты?
На волне рассадного безумия заказала семена хотов. 20 сортов. Пока они на влажных дисках лежали, изучала вопрос выращивания. Сводная информация получилась неутешительная: 7-8 месяцев ждать плодов. С учетом того, что на дисках они у меня 3 недели пролежали без признаков жизни, высаживать в грунт - не вариант - не успеют. Значит, жить должны в квартире. И вот тут я потерялась.
Семена из диска были переложены в грунт. На данный момент взошло 11 сортов по 2-3 семечка. Если даже половина отдаст Богу душу - все равно останется минимум штук 10. Обычные острые перцы у меня растут в 3х литровых горшках в грунте с постоянной подкормкой. Вычитала, что хотам нужна тара побольше. А уж когда нашла сайт по гидропонике для хотов, поняла что хочу так. Но! Емкости для гидропоники стОят ого-го. Как вариант взять обычные пластиковые коробки с крышками, насос для насыщения кислородом как в аквариуме и проковырять в крышке дырочку под горшок.
Вопрос: какого объема должна быть ёмкость? А горшок? На сайте по гидропонике для хотов предлагается горшок 46 литров. 10 таких емкостей на балкон не поместится... Можно ли взять емкость меньше? Сегодня в фикс-прайсе встретила короба на 25 литров. Этого хватит?
Очень прошу поделится своей практикой. Муж на следующей неделе в командировку уезжает на пару дней - за это время нужно организовать будущее место жизни для хотов, чтобы к его возвращению всё выглядело как будто так всё и было, а я так и не могу понять - что покупать.

Нужно ли вступать в наследство, если у наследодателя ничего нет?

В очередной раз столкнулась с ситуацией: люди будучи в браке купили недвижимость. Оформили на одного из супругов. Прошло время, второй супруг умирает. У него в собственности по документам ничего нет. Наследники, дабы сэкономить время и деньги не открывают наследственное дело: а зачем? наследовать то нечего...
А потом приходит час икс и наступает желание продать такую недвижимость.

По документам история ровная: собственник один купил, один продает, второго супруга нет.

По сути всё тоже не плохо: супруга, продолжая пользоваться всей недвижимостью приняла наследство по факту, остальные наследники не заявились.

А по факту, придет с покупателями Злой Риэлтор и будет требовать всю подноготную: свидетельства о смерти супруга, свидетельства о смерти родителей супруга, нотариальные заявления от всех живых родственников первой очереди о том, что они уведомлены и согласны, от продавца - нотариальные заявления, что он является единственным наследником и пр. если до кого-то невозможно будет дотянуться, то требовать восстанавливать сроки, открывать наследственное дело и оформлять свидетельства о праве на наследство и т.д. И скрыть возможных наследников не получится, потому что все связи за последние 70 лет видны в единой базе ЗАГС и будут найдены.

Дорогие пикабушники, берегите Ваших близких. Но уж если так случилось, что кто-то ушел в лучший мир, не поленитесь, найдите время и пройдите стандартную процедуру сразу. Поверьте, это в несколько раз упростит Вам жизнь в дальнейшем.

50+ сайтов для размещения объявлений о продаже недвижимости

Когда продавцу звонят стажеры с предложением заняться продажей квартиры за деньгу малую (или не малую), одним из преимуществ озвучивается гордое: разместим объявление на 43 сайтах!
В 99 случаях из ста - не врут. Действительно разместят. Так как почти все пользуются программами автопостинга. Вот список - куда улетят объявления:

Примерно половина сайтов с низкой посещаемостью. Половина из оставшихся - не релевантные.

Стоит ли тогда ими пользоваться?
Я считаю, что стоит. Да, за, примерно, 50 объектов, не с основных ресурсов пришло всего три звонка. Но! один из звонков трансформировался в покупателя. Может, он нашел бы объявление и на другой площадке, но нынешние реалии таковы, что популярные доски объявлений в погоне за прибылью улучшением качества обслуживания начинают творить что-то странное, поэтому, вспоминаем старые навыки и начинаем охотиться на покупателей на новых территориях)

P.S. самые известные и специализированные доски здесь не пишу. Их или все знают или доступ к ним платный.

P.P.S. А кто где еще ищет?

Показать полностью

Мгновенная карма

Только сегодня выложила пост про возможные налоги у продавца квартиры
Должна ли я сказать контрагенту, что он влетает на 5 млн?
И вот звонок:
- Хочу продать апартаменты. ДДУ в 2021, собственность в 2022. Год живу заграницей, прилетать не планирую. Покупала за 9. Ипотека. Остаток долга - 8.

Смотрим рынок: дай бог вернуть своё... Ну и налогов как в предыдущем посте: 3млн...

Ну чтож, видимо Вселенная говорит мне, чтобы я оставила в покое чужих и занялась своими клиентами)) Оптимизация в апартаментах гораздо более сложная вещь.

Должна ли я сказать контрагенту, что он влетает на 5 млн?

Выбираем квартиру. Нашли интересный вариант. Собственник проживает заграницей и квартира менее 5 лет в собственности.
Убедила продавца прилететь на сделку, указать полную стоимость в договоре, принять деньги через расчетный счет.
В очередных переговорах мне контрагент озвучивает: "Жалко, конечно, 650 000 налога платить".
И тут я понимаю, что они понятия не имеют о реальном размере налога, который будет начислен.
Конечно, я молчу. Мой клиент - покупатель. Но продавца жалко - аш жуть.

А как бы вы поступили на моем месте?

P.S. понимаю, что у тех, кто меня не знает - есть сомнения в указанных мной цифрах, но поверьте - в налогах я разбираюсь идеально. Экономическое образование + налоговая школа для риэлторов. Поэтому - вопрос не в цифрах. Вопрос в этике.

С одной стороны мой клиент - покупатель. Мы выбрали квартиру, провели проверки, клиент её хочет. Если я сейчас говорю продавцу, что ему светит разборка с налоговой и огромная сумма выплаты, он отменит сделку. Другой такой квартиры нет. Мне платит покупатель и я не обязана думать за продавца.
С другой стороны - я вижу вариант оптимизации налогов до тех же 650 000 рублей. Но для этого нужно время, затраты и при этом у моего клиента ухудшается качество документов.

С третьей - общество давит на риэлторское сообщество и требует прозрачности сделки.

Поэтому и Вопросы:

  • как бы Вы поступили на моем месте?

  • хотели бы Вы на месте Продавца узнать об этом?

  • на мете Покупателя как отнесетесь к тому, что Ваш агент предупредил продавца о негативных последствиях, что привело к развалу сделки?

Показать полностью

Расчет размера детской доли после погашения ипотеки сертификатом материнского капитала

Получили сертификат, влили в ипотеку, пришел час расплаты: нужно выделять доли.
Размер доли рассчитывается математически.

Какие цифры нам нужны:

  1. Цена квартиры в договоре купли-продажи (если покупали по занижайке, поздравляю Шарик, ты - балбес).

  2. Точную сумму материнского капитала, направленного на погашение ипотеки.

Какие документы нам нужны:

  1. Справка из ПФР о перечислении денежных средств.

  2. Нотариальное обязательство которое давали о выделении долей.

Приступаем к расчетам:

  1. Смотрим в нотариальное обязательство на формулировки. Был период, когда нотариусы требовали написать, что после погашения ипотеки Вы обязуетесь выделить всем равные доли.
    В этом случае расчет закончен. Поздравляю: квартира должна быть поделена на всех в равных частях.

  2. Если в обязательстве размер доли не указан, переходим к шагу 3.

  3. Сумму перечисленного материнского капитала делим на количество членов семьи. Получаем сумму, которую государство дало каждому члену семьи. Например, маткап 400 000, семья - 4 человека. На каждого приходится по 100 000 рублей.

  4. Вычисляем, какому размеру доли соответствует доля маткапа в общей цене квартиры.
    Например, квартира была приобретена за 2 000 000 рублей. 100 000 в 2 млн это 5%, то есть 1/20. То есть на каждого члена семьи нужно выделить не менее чем 1/20. Больше - можно. Меньше - нельзя.
    Допустим, принимаем решение двум детям выделить по 1/20, а остальное оставить родителям. И тут вспоминаем, что если между родителями не заключен брачный договор, то имущество приобретенное в браке является совместно нажитым. Получаем картину: по 1/20 - двум детям, а 9/10 - в совместную собственность родителей.
    Если картинка устраивает, можно составлять соглашение о распределении долей в простой письменной форме и нести регистрировать в МФЦ.
    Если же родители хотят свою часть квартиры распределить иначе, то в этом соглашении должен появиться элемент брачного договора и тогда никак не обойтись без нотариуса.

    С квартирой, как видим, все просто.

    Теперь поговорим про выделении долей в жилом доме.

Первое что нужно помнить, маткап выделяется на приобретении ЖИЛОГО помещения. То есть, участок не может быть оплачен сертификатом. То есть, расчет проводится такой же как по квартире, но только по одному элементу сделки - по дому. После вычисления размера детской доли в доме, такую же долю нужно выделить ребенку в участке.
Возьмем конкретный пример:

Выкуплен участок с домиком на 50 кв.м. в провинции за 700 тыс руб.

Для этого оформлялся кредит на 630 тысяч

из этих 630 тысяч - 400 погашены материнским капиталом.

В дальнейшем на этом участке (на месте домика) построен новый дом на 100 кв.м.

На сегодняшний день кадастровая стоимость 3,5 млн.

Как распределять доли "правильно"?

Семья из 4 человек.

В этом комментарии не указана стоимость непосредственно домика в общей стоимости 700 000 рублей (частая ошибка в договорах по загородке). В этом случае стоимость равномерно делится на все кадастровые номера в договоре купли-продажи. Предположим, что их было 2: дом и участок. Тогда стоимость дома составляет 350 000 рублей (даже интересно в каком регионе дело происходило).
Итак, считаем: на каждого члена семьи доля сертификата составляет 400 000: 4=100 000 рублей

100 000 рублей соответствует 28,6% доли в доме.
"Позвольте," - скажете Вы, - "28,6%*4 это гораздо больше чем 100%!"
И будете правы. Каждому по 28,6% дома выделить не получится, поэтому, здесь включается принцип: "Всё лучшее - детям". То есть, каждому из детей выделяется по 28,6% дома и столько же участка, а родителям - остаток.


В предложенном комментарии есть важное дополнение: старый дом был снесен и построен новый, гораздо более ценный. Можно ли рассчитать доли по новой стоимости?

У меня на этот вопрос два ответа:

  1. По общему правилу - нет. Вы использовали маткап на старый дом, значит в старом доме возникло право на детские доли. Снос (реконструкция) должны были идти через согласие опеки, таким образом, детские доли в новом доме должны соответствовать размеру детских долей в старом.

  2. Когда может быть исключение: договориться с нотариусом о выделении детских долей из учета кадастровой стоимости объекта на текущий момент. Это не правило, не закон, это так иногда бывает.

И оба эти варианта имеют право быть, если кадастровый номер дома не менялся. Если строительство и постановка на учет нового дома были через ликвидацию и новую регистрацию, то готовьте комплект документов, о том, что Вы - не верблюд. Прокуратура может прийти в любой момент.

Показать полностью

Сбер IT-ипотека. Всё?

Сбер IT-ипотека. Всё? Ипотека, Покупка недвижимости, Квартира, Строительство дома, Банк

Не долго музыка играла. Прошло меньше месяца, а лимиты по it-ипотеке и сельской исчерпаны...
Предполагаю, что следующим свернется ВТБ.
У ДОМ.РФ останутся лимиты, правда, в основном за счет того, что до них очень сложно дозвониться и работают они оооочень медленно.

Ответ на пост «Равна ли вторичка новостройке?»

Для объективной оценки нужно сравнивать идентичные квартиры в новостройке и вторичке, расположенные в одной локации. Удобнее всего смотреть на ценники в одном жк, когда первая очередь заселена, а четвертая еще строится. 
Помните была такая фраза: машина выезжая из салона теряет 20% стоимости? 

Вот сейчас про квартиры так можно сказать: Квартира приобретенная у застройщика теряет от 10 до 20% стоимости в момент внесения записи в росреестре. 

Все с этого момента квартира для банка - вторичка, ставка на неё - 17%,  у застройщика еще дофигилион квартир и ты конкурировать можешь только ценой. Конечно, общая тенденция к росту цен в долгосрочной перспективе, увеличит стоимость и квартиры, но прямо сейчас ...

Однако, давайте считать с точки зрения покупателя. 


Предположим, Покупатель хочет купить квартиру в определенном ЖК  

от застройщика квартира стоит 10М. ПВ - 3М. Заем на 7М на 20 лет. Ставка предположим, 8%. Переплата за 20 лет - около 7,5М. То есть за 20 лет себестоимость квартиры выросла в 2 раза. 

на вторичке такая же квартира стоит 8,5М. ПВ 3М. Заем 5,5М. Переплата за 20 лет - 13М. Себестоимость выросла почти в 3 раза.

Отличная работа, все прочитано!