В первые дни после выхода РСБУ эмитента, разбирал отчетность в экспресс-варианте 👉 t.me/barbados_bond/1302

Это было еще до панических распродаж в бондах БалтЛиза. Когда зашевелились два клубных выпуска БалтЛиза 14 и 21, продал все облигации эмитента других выпусков и купил 14 выпуск по 95%, пока продолжаю держать.

Не буду перечислять по второму кругу основные показатели БалтЛиза, выделю основные моменты, на которые обратил внимание.

Из 39 страниц МСФО самое важное раскрыто в Примечании №5 (стр. 11-14):

♦️ На горизонте года эмитент ждет поступлений от лизингового портфеля на сумму 93 млрд. р. при этом, за этот же период, по консервативной оценке ему возможно❗️ предстоит погасить долг на сумму 126 млрд. р. В сумму долга включены в полном объеме все оферты по облигациям и краткосрочные кредитные транши, полученные в рамках ВКЛ (возобновляемые кредитные линии).

То есть, если БалтЛизу принесут на офертах все 100% по облигационным займам и банки перестанут выдавать новые транши (думаю, что не перестанут), то возникнет дефицит около 30 млрд. р., который можно будет закрыть либо новыми облигациями и кредитами, либо реализацией изъятого имущества.

♦️ У БалтЛиза пробиты ковенанты по ряду кредитных договоров, но с банками удается договариваться и они не предъявляют требований о досрочном погашении кредитов.

❗️У эмитента сильно увеличились остатки изъятого имущества и быстро реализовать его можно только с большими убытками. БалтЛиз принял решение о передаче значительной части изъятого имущества в операционную аренду. На 01.07.26г. сумма имущества в операренде была 7 865 млн. р., в июле-августе она увеличилась на 2,5 млрд. р.

Таким образом эмитент пытается снизить расходы на хранение изъятого имущества и получить дополнительный денежный поток от аренды. В моменте, решение разумное, но если эта схема затянется надолго, то скорее всего она будет негативно влиять на показатели эмитента в будущем. Вряд ли доходы от операренды отбивают проценты по заемному капиталу.

❓ На балансе эмитента появились «прочие активы» на 14,4 млрд. р. Сумма большая и это серьезно влияет на ликвидность. В отчетности сказано, что имущество приобретено в рамках двух инвестиционных проектов — это карьерная техника и в течение 4 кв. 26г. и 1 кв. 27г. она будет передана в лизинг. Почему имущество куплено в 1 полугодии, а передаваться заказчику будет частично в 27г. не совсем понятно. У эмитента не очень хорошая ситуация с ликвидностью и он на пол года замораживает сумму близкую к 10% ЧИЛ.

✅ В июле-августе БалтЛиз реализовал стоков на 2 млрд. р., то есть темпы продаж увеличились по сравнению с 1 полугодием и если процесс продолжится, то эмитент получит до конца года еще 4-5 млрд. по этой статье.

❗️За 6 мес. 26г. БалтЛиз погасил кредитов на 48 млрд. р. и получил новых на 40 млрд. р. Общий долг перед банками снижается, но банки пока продолжают рефинансировать деятельность эмитента. Всего задолженность по кредитам 84 млрд. р. из них 41 млрд. это долг перед аффилированным банком (видимо ПСБ).

В целом, отчетность выглядит напряженно и думаю, что в январе Эксперт РА снизит БалтЛизу рейтинг, а может и раньше совершит рейтинговое действие.

Эмитент предпринимает шаги для улучшения ликвидности — старается ускорить продажу стоков, а то что не продается, передает в операренду, чтобы какой-то денежный поток получить.Ключевой момент в 26г. это оферты в ноябре по 14 и 21 выпускам, на которые теоретически могут принести 10,5 млрд. р. Тут либо эмитент договорится с крупными держателями облигаций, плюс даст хороший купон, но все равно 1,5-2 млрд. принести могут, либо БалтЛиз должен пойти в банк и взять там денег на рефинанс. Своих денег на погашение 10,5 млрд. р. эмитент не сможет аккумулировать.

Амортизацию в 19 выпуске на сумму 3,3 млрд. р. 7 сентября вроде должны пройти успешно, после чего котировки бумаг БалтЛиза могут немного подрасти.

Если в ноябре эмитент пройдет оферты, думаю у него появится возможность выйти на рынок, а пока это невозможно и доходности будут оставаться высокими.

Продолжаю наблюдать, как эмитент будет выпутываться из сложной ситуации, в принципе БалтЛизу есть с чем работать, собственный капитал составляет около 23 млрд. р., есть много имущества на балансе, которое необходимо продавать или сдавать в аренду, надеюсь, что справятся.

Больше информации по облигационному рынку здесь 👉 https://t.me/barbados_bond

Пока большинство девелоперов сжимаются и экономят, АПРИ постепенно превращается в федерального игрока. Экспансия в новые регионы идёт мощными темпами: компания вышла уже в 6 регионов, а к 2028 целится аж в 10. И финансовая модель это подтверждает.

На днях застройщик опубликовал МСФО за 2025 год. А 5 мая АПРИ провел звонок с аналитиками. Давайте пробежимся по цифрам и оценим ключевые результаты и перемены.

Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

📊 Цифры-2025: бизнес крепнет

● Выручка: 25,0 млрд ₽ (+7,2% г/г). Увеличились и объемы продаж, и цены на ключевых рынках — в Челябинской и Свердловской областях.

● EBITDA: 9,6 млрд ₽ (+26,2% г/г) с рентабельностью 38%.

● Чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, выросла на 24% до 2,1 млрд ₽.

Общая чистая прибыль группы на 8% ниже рекорда 2024 года из-за удорожания проектного финансирования (в основном привязанного к ключевой ставке) — логичная плата за рост в дорогом цикле.

● Собственный капитал вырос на 8,6% — до 9,2 млрд ₽.

● Девелоперская составляющая (продажа прав на проекты после первичного пакета разрешений) выросла в 3 раза — до 4,86 млрд ₽. Выручка от управления недвижимостью почти удвоилась. То есть компания успешно монетизирует свои компетенции через партнёрства сразу на нескольких уровнях.

● Показатель Чистый долг / EBITDA составил 4,0х (по итогам 9м2025 было 4,5х). Основная часть долга (около 80%) приходится на льготное проектное финансирование под залог счетов эскроу. Это не корпоративный долг с абстрактным обеспечением, а деньги под конкретные проекты.

🗺️ География экспансии: новые проекты

АПРИ подписала соглашение с локальным застройщиком о совместной реализации проектов в Кавминводах (400 тыс. кв. м) и Ростовской области (150 тыс. кв. м). Планируемый объём инвестиций — 5 млрд ₽.

🌴 Проекты в Ставропольском крае: отель-санаторий премиум-класса в Кисловодске, отель-санаторий с апартаментами в Ессентуках и около 40 тыс. кв. м оздоровительной инфраструктуры в Железноводске. Это прямая ставка на растущий внутренний туризм и инвестиционный спрос.

Во Владивостоке на о. Русский уже стартовали продажи в ЖК «Твоя Привилегия» (льготная дальневосточная ипотека под 2%). В Екатеринбурге введена первая очередь малоэтажного ЖК.

👉 Цель — присутствие в 10 регионах к 2028 году.

⚠️ Факторы риска

Пробегусь по моментам, которые необходимо держать в уме.

● Отрасль остаётся чувствительной к ставкам: после сворачивания массовой льготной ипотеки спрос во многом держится на адресных программах и рыночных кредитах. Если ключевая ставка будет долго на двузначных уровнях, это создаст давление на покупательскую способность и, как следствие, на темпы реализации.

● Свободный денежный поток пока отрицательный. Менеджмент справедливо отмечает, что это плата за рост, и планирует выйти в положительную зону к 2028 году.

● Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования в 23%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.

🎯 Подытожу

АПРИ выглядит как растущий бизнес с серьезным земельным банком (2 млн кв. м в портфеле), высокой маржинальностью (38% рентабельности по EBITDA) и понятной стратегией экспансии.

Высокая ключевая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Но АПРИ смогла вырасти за счёт других драйверов.

Показатель Чистый долг/Капитал постепенно улучшается. При этом ставки купонов по новым облигационным выпускам (до 25%) закладывают высокий кредитный риск и премию за неопределённость. У долгового рынка чувствуется определенная тревожность после «допки» на 2,6 млрд ₽ в 14-м выпуске.

🤔 Хороший ли это момент, чтобы фиксировать доходность на несколько лет вперёд? Возможно, однако внимательно взвешивайте все риски.

🏗️ Отрасль недвижки сейчас в сложной фазе стагнации и очищения, но именно в такие периоды создаются будущие лидеры. Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаем наблюдать.

👉Подписывайтесь на мой телеграм или МАХ — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.