АбАжАю наших людей) Недавно прошла волна "Святая простота" - сегодня капли, долетели))
Пару месяцев назад искали квартиру в альтернативу (это когда одновременно продается один объект и покупается другой). За нашу квартиру обеспечительный платеж внесен, покупатель торопит. Обзваниваю выбранные объявления и в одном встречаю собственника. Слово-за слово, выясняем, что его квартира не подходит нам по срокам готовности к сделке: у него ипотека, маткап внесен, доли не выделены, тоже альтернатива, еще и съезд. В общем, поболтали, объяснила ему с чего нужно начинать, пожелала удачи, попрощались. Через пару дней звонит: - Я подумал, что хочу с Вами работать. Агенты звонят - только денег просят, а Вы так подробно расписали, давайте займетесь нашей задачей.
Я смеюсь: - Так консультация бесплатная, а работа денег стоит)
Ну а денег я беру много. Вот представьте себе "дохера" и умножьте на 3. Потому что "съезд" - это продажа двух квартир, добор ипотеки и покупка другой. Опеку и ипотеку в нелояльном банке из под которой продать нужно - держим в уме. В общем, не сошлись по комиссии.
Сегодня звонок: - ZloyRealtor, у Вас же консультация бесплатная, проконсультируйте моего агента, а то мы доли выделили, а что теперь делать - не понимаем.
Я немного озадачена: - А агент Ваш что говорит?
А агент их посоветовала им сперва выделить доли детям в другой имеющейся квартире, погасить ипотеку в первой и выходить на продажу. Доли выделили, ипотеку в первом банке 9,2% погасили, цену снизили, и даже покупатель первой квартиры нашелся, только он настаивает, чтобы доли выделили в той квартире, к которой маткап применялся (что логично), и у продавца должны доли появится и в этой квартире. То есть для продаже обеих квартир нужно проходить опеку, и совокупная доля детей теперь уже не копеечная, ибо бахнули они во второй квартире не 1/100 по сумме, а так - от души, "чтобы прокуратура не возбудилась" - по 1/5... от трешки... Да, в подмосковье, но всё же. Я все это слушаю, впечатляюсь: - А от меня Вы что ожидаете?
Ожидает, что я объясню его агенту, которую он выбрал по наименьшей цене, как дальше эту ситуацию вырулить. Промолчала ему о том, что если бы сам занимался - меньше бы делов ухитрился бы наворотить... Ему его ситуацию по новым вводным объяснила. А его агента не хочу консультировать - ни бесплатно, ни за деньги. Хз, может, обиделась.
Вот уж не предполагала, что когда-нибудь буду писать объявление о сдаче в найм квартиры со словами: "Сдам квартиру 1-3 мужчинам. Приоритет - сотрудники МВД, рабочие. Гражданство РФ - обязательно. В квартире можно пить, курить, громко слушать музыку, держать собаку. Временная регистрация в квартире обязательна. Единственное ограничение - четкое соблюдение законов РФ, в том числе закона о тишине."
Требование собственника категоричное: никаких девочек и семейных пар. Только мужиков. В идеале - семью цыган, но они в однушку физически не влезут. Готов дать неделю арендных каникул для наведения порядка - квартиру мыть надо, а я не могу заняться пока организацией уборки.
Что там с соседями случилось - не понятно. Но их придирки к арендаторам арендаторов достали. И арендаторы съехали.
Завтра поеду фоткать (если не найду в архиве) и объявление публиковать. Жаль, что площадки все требования заменят на "у собственника есть особые пожелания к арендаторам, которые можете обсудить..." Снова придется отказывать нанимателям, не соответствующим требованиям, но в этот раз это будет действительно необычно)
Так и представляю себе этот диалог: "- Здравствуйте, мы семейная пара без детей, животных и вредных привычек. - Может, хотя бы музыку громко слушаете? Или селедку во фритюре каждый день жарите? - Что Вы! Мы спокойные и тихие - Жаль. Извините, но вы нам не подходите..."
Наверное, это запрос по странности переплюнул даже выбор нанимателей по росту)
Намедни писала про Новый способ мести бывшим В посте в первую очередь про отношения на фоне истории про покупку новостройки по семейной ипотеке. В предыстории фраза о том, что мои клиенты купили квартиру не для жизни, а в качестве инвестиции. На что мне тут же прилетело: "Семейка не может быть инвестицией, дальше читать смысла нет, и вагона тоже уже давно нет" #comment_383225117 Замечания были и другого плана, но сейчас хочу ответить именно на это.
Если смотреть прямо, то история действительно выглядит непрезентабельно: квартира по семейной ипотеке может приобретаться только от застройщика. Стоимость квартир от застройщика почти везде выше, чем от физлиц (даже по переуступке) на от 5% до 20% в зависимости от проекта. НО! некоторые цифры имеет смысл считать в перспективе. Возьмем реальную сделку, которая прошла в январе.
Начнем с этапа выбора жилого комплекса. Изначальная задача была выбрать квартиру минимальной стоимости (рассматривали студии без отделки) с ежемесячным платежом до 35 тысяч в месяц (то есть 5,5 млн), с хорошей транспортной доступностью, чтобы после сдачи дома можно было сдать в аренду хотя бы за 28-30 тысяч. Ограничение ежемесячного платежа связано в первую очередь с отсутствием ПВ, который планировали взять в качестве потребкредита (то есть еще 25-30 тыр в месяц). Совокупный ежемесячный получается соответственно около 60 тыр - и это, что называется, "под завязку". Но покупатели готовы ужаться и потерпеть, лишь бы получилось.
Ездили, смотрели. И никак не выходило красиво. Низкая цена - маленькая площадь. Дешевые - сдаются без отделки. Еще на ремонт деньги нужны будут. Если с отделкой - дорого. Не хватает первоначального взноса. И тут приходит мысль: а если отдать квартиру в управление на посуточную аренду! Начинаю обзванивать агентов с несколькими предложениями, уточняю у всех условия на которых возьмут квартиру в управление. Комиссия по управлению 25-30%. А какая загрузка? А какая доходность? Пункт 1. Определить стратегию извлечения прибыли. Три дня разговоров, десятки управляющих - почти все берут проценты, но есть и те, кто берут помесячно, а сдают посуточно. Разделяем полученную информацию по ЖК. Составляем таблицу: вложения изначальные, вложения последующие, прибыль в идеале, прибыль в минималке. Получаем два лидера в разных сторонах от МКАД. Идем на второй заход к застройщикам. Теперь выбираем и там и там конкретные квартиры и считаем уже их. Пункт 2. Считаем. Причем я считала не только деньги, но и время и усилия. Это только кажется, что невозможно посчитать усилия. Можно. Сколько будет стоить каждые выходные вместо прогулок с детьми ездить на объект и делать там ремонт? Дорога, еда? Сколько процентов будет оплачено банку до того как квартира дойдет до состояния "можно сдать"? Сколько стоят двери? Сколько стоит плитка? и т.д. и т.п. Посчитать можно все.
В результате расчетов и сравнений оптимальным вариантом оказалась - не самая дешевая студия без ремонта, а однокомнатная квартира в готовом доме за 7,6 млн.
Напомню. Изначальная задача: найти квартиру до 5,5 млн. Итоговый выбор - 7,6. Казалось бы - охренеть! ПВ вырос, Ипотека выросла. Все стало дороже. НО. вот здесь и работает то самое не прямое сравнение. Казалось бы - выплачивать ипотеку за квартиру стоимостью 5,5 млн проще, чем за квартиру 7,6 млн, однако наш итог таков: Семейная ипотека со страхованием жизни - 37 тыр в месяц.
Расчет семейной ипотеки на 27 лет
ПВ 1 647 700 в потребкредит - скрина нет. Но на 5 лет - около - 39 000 руб. Можете посмотреть на сайте Банки.ру
Квартира с ремонтом. Минимальная комплектация корпусной мебелью - чуть больше 100 тыр и сдача помесячно человеку, который будет сдавать её посуточно - 40 000 руб. (Мелкие предметы и текстиль арендатор берет на себя).
Продавать квартиру они не планируют. Она останется ребенку.
Расходы на покупку квартиры: 39000*5*12+30000*5+9000=2499000 руб. в лучшем случае. После того как потребкредит будет погашен - дальше квартира будет себя покупать сама. Скорее всего в первый год они все-таки потреб постараются по максимуму закрыть, так как рассчитывали на бОльший ежемесячный платеж. В первую очередь при досрочном погашении потреба будут сокращать сумму платежа, чтобы довести его до суммы негативного варианта развития событий - если этот арендатор слетит и придется выходить в стандартный рынок. В худшем случае, эта квартира обойдется в 3,5 млн руб. Прямо сейчас в покупку вложено около 200 тысяч рублей.
Такая же квартира на вторичном рынке стоит 6,8 млн. То есть, в прямом сравнении они купили квартиру почти на миллион дороже. Но тогда при тех же вводных, ежемесячный платеж только по ипотеке перевалил бы за 100 тыр в месяц.
Так что думаете? Такая система похожа на инвестиционную покупку? А теперь представьте, если в ПВ влился бы маткап? потребкредит был бы еще меньше и платеж еще бы сократился.
Да, я понимаю, что инвестиции - это когда приносит деньги. И кто-то вкладывает деньги и наращивает капитал, чтобы накопить на квартиру. И они молодцы! А кто-то копит на квартиру в квартире! И они тоже молодцы! Просто каждый выбирает тот инструмент, который ему более удобен.
P.S. И про "последний вагон", которого "уже нет": я не даю советы. Я делюсь тем что было. Некоторые решения приходят в процессе. В сообществе много инвестиционных историй, но я больше про недвижимость для жизни, потому что инвестиции - это риски. Риски неполучения той прибыли на которую рассчитываешь. Не со всеми клиентами выстраивается такой уровень доверия, когда я могу считать чужие деньги. Кто-то даже слушать не стал бы обоснования повышения бюджета. Но с этой парой не первую сделку делаем и совершенно спокойно можем обсуждать и возможные выгоды и возможные проблемы, риски и сложности. Обсуждать, оценивать и делать.
Заезжала к своим клиентам, с которыми в январе успели заскочить в последний вагон и взять вторую семейную ипотеку. Квартиру брали в качестве инвестиции с долгосрочной стратегией. Встретились во дворе на детской площадке. Тема встречи - документы передать, так что отходить от других мамочек смысла не было. Поздоровались, документами обменялись, посмеялись. Мамочки втянулись в разговор. Коротенько объяснила что нового в семейной ипотеки с 1 февраля.
Все знают, что с 1 февраля 2026 года на одну семью положена только одна семейная ипотека. Но мало кто обратил внимание, что семейная ипотека привязана не просто к "семье" (как маткап), а непосредственно к ребенку. То есть, если мама и папа в разводе и один из них берет семейную ипотеку, то второй уже семейную ипотеку не получит. Тем же вечером одна из мамочек позвонила - срочно нужно купить квартиру новостройке! Хочет также как и у моих ребят чтобы получилось. В общем, в субботу доехали до офиса, выбрали., забронировали, подали заявку на ипотеку, сегодня пришло подтверждение, на четверг назначена сделка. Спрашиваю: куда гоним? Ответ понятен из заголовка)
С бывшим мужем в разводе, ребенок с ней. БМ после развода первое время помогал, потом нашел новую женщину, расписался и содержание ребенка сократил существенно. Подала на алименты. Он договорился и перевелся в своей конторе на полставки от минималки. То есть алименты - копейки. И тех не видит несколько месяцев. Не то чтобы сама ребенка не прокормит, но обидненько. А тут недавно запросил у нее свидетельство о рождении ребенка и предложил зарегистрировать ребенка у него - типа район лучше и в школу можно будет в хорошую записаться. Говорю, что без её согласия ребенка все-равно не пропишут у отца. На что она только махнула - от него что-угодно ожидать можно. А так - и квартира на будущее если что у ребенка будет, и "гаду этому придется постараться, чтобы ипотеку халявную получить". ))
Так что, ловите новый способ мести бывшим) И в обратную сторону, конечно, это тоже работает: если папа первым возьмет семейку, мама будет в пролете. Важным моментом является место регистрации ребенка: он должен быть зарегистрирован по месту жительства с тем родителем, который берет семейную ипотеку.
Сразу несколько ответов скептикам: Понятия не имею - планировал ли действительно её БМ покупать квартиру в семейку. Квартира ей будет обходиться в первые пять лет - менее 30 тысяч в месяц. Где жить у нее есть, поэтому квартира по семейной ипотеке в этом случае - чисто эмоциональная история. Квартира в Московской области. Однушка. 7,9 млн.
А вот зря Вы иронизируете. Для примера реальная история одной семьи, с которой мы работаем несколько лет. Познакомились мы когда продавала однокомнатную квартиру в Москве. Они позвонили с запросом на просмотр. Поговорили. Выяснилось, что живут в комнате в коммунальной трехкомнатной квартире, которую за несколько лет до этого купили в ипотеку. В этой комнате родился ребенок, жена после декретного отпуска вышла на работу, поэтому пришлось выписать бабушку для помощи в присмотре и стало слишком тесно. Я сказала, что однушку с радостью им покажу, но не тесновато ли будет? Может, имеет смысл рассмотреть маленькую, в более старом доме, но все-таки двушку? Ребята на неделю пропали, а потом вернулись и работа закипела.
Искали покупателя на комнату, которая на тот момент еще находилась в залоге, параллельно искали квартиру на альтернативу. Сперва смотрели Подмосковье, так как за планируемый бюджет в Подмосковье можно было взять просторную квартиру, но оценив временные затраты на дорогу с реальным ритмом жизни, вернулись все-таки к малогабариткам в Москве.
В итоге нашли двушку 42м2 без балкона, не в самом популярном районе, но с изолированными комнатами и рядом с метро. Продали комнату, внесли ПВ с оставшихся денег, взяли ипотеку и купили эту двушку.
Через пару лет они позвонили: беременны вторым. Требуется переезд в трешку. Снова из под ипотеки продали двушку, добрали ипотеку, переехали в трешку.
После рождения второго, получили маткап. Внесли маткап как пв в покупку студии в ближнем Подмосковье, остальное - в семейную ипотеку. Сейчас студия достроена, платеж по аренде перекрывает платеж по ипотеке. Ипотеку на трешку не закрыли.
Иногда было сложно - пахали как не в себя. Карабкались по карьерной лестнице, увеличивали доходы. Сейчас - довольны и счастливы. Обоим сейчас чуть больше тридцати. Квартира есть, запасная - есть. Сейчас рассматривают покупку дачи через аренду с правом выкупа. Иногда припоминают мне тот разговор)
Так что да - начинать с малого это вполне себе план.
Или вторая семья:
Со старшим поколением мы работаем уже лет 6. Младшее поколение позвонило несколько месяцев назад. Родиди ребенка. Получили маткап. Хотят купить домик в деревне. Нашли домик от застройщика. Маленький - 112 м2. На малюсеньком участке 5 соток. До МКАД - 80 км по дорогам. Зато в крупном поселке с садиком, школой и магазинами. Парень в Москве работает. Супруга его, понятное дело, в декрете. Итоговая цель - домик в ближайшем подмосковье с просторным участком. Но пока - на что хватает денег. Говорю: ты осознаешь, что тебе на работу - полтора часа добираться? Осознает. И не возражает. Да, придется вставать раньше, приезжать позже. Придется утянутся в развлечениях. Но уже прикинул как повысить квалификацию и получить прибавку к зп. Поговорил с работодателем - что ему нужно подтянуть. Жена его уже рассаду в новом доме посеяла) Говорит, ради экономии пока в декрете - даже на этом участке будет огородик держать) Кстати, у парня зп около 120 тыр сейчас плюс какие-то декретные у супруги. Так что да - стартуют тоже с малого. Пусть это малое и не в площади выражается, а в удаленности.
Просто люди хотят свое жилье. И понимают, что не все всегда получается сразу. Иногда к цели приходится идти поэтапно. И обязательно - целеустремленно.
Я уже как-то писала, что прогнозы не даю, так как на покупательскую способность влияет множество факторов: от экономической ситуации в Никарагуа, до аспекта Черной Луны и противостояния Урана (хз кому он противостоит, но так в гороскопе написано). Но все-таки есть у меня одно - что срабатывает почти всегда: Закон Подлости! Вот каких заявок на работу больше, рынок пойдет ровно в противоположную сторону!
Сейчас у меня набираются загородные дома в Подмосковье на продажу (жду снижения цен). И покупка квартир в Москве (жду повышения).
Кстати, по эконом-квартирам повышение уже прямо чувствуется (может не сами цены растут, а выгребается самый эконом): в мае присматривали малогабаритные двушки или приличные однушки в пределах МКАД - вполне выбор был до 9,5 млн рублей. В августе уже выбор был в этом бюджете с натяжкой. Сейчас в этом же бюджете такое... обнять и плакать. Более-менее адекватное - от 10 млн. Приличное - от 10,5 млн. По двум другим подборам такого среза нет, ибо запросы существенно отличаются, поэтому работаем с тем что есть.
Сработает или нет в этот раз - посмотрим.
А у Вас какие приметы работают всегда? Ну, кроме: "если рано утром риелтор перебежал дорогу с пустым ведром рассыпая соль - это к психиатру"? )
Если черная кошка лунной ночью пустым ведром разобьет зеркало - это к беде. Все остальное - к деньгам и сексу и росту цен на недвижимость.
А локация - классная) И описание более чем достойное: фундамент - утепленная плита, стены - пеноблок 300 + утеплитель минплита + штукатурка. Но это ж каким местом нужно было думать и чем делать, чтобы вбабахать 185 квадратов на плите, которая за два года просела 🤦♀️ С другой стороны: естественные парящие стены🤣
p.s. Извините, не знаю как отключить звук в видео.
Ищу квартиру клиенту. Площадь отличная, перехожу на фото. Не поняла. Виннер иногда смешивает объявления, поэтому нахожу исходник. Нифига не показалось - действительно однокомнатную квартиру предлагают как трехкомнатную) Звоню - не закралась ли ошибка в объявление? Нет, все верно: "Можно кухню сделать в коридоре, и комнату разделить на две спальни, вот и будет трехкомнатная". Пара-пара-пам. Мдя.
