Антириэлтор

Компромиссы возможны, но они должны быть осознанными. Одно дело — заранее решить, что вы готовы рассмотреть арендатора с небольшим животным при повышенном залоге. Другое — соглашаться на это уже на показе, когда человек убеждает вас, что «собачка маленькая и точно ничего не испортит».

Подготовьте квартиру к сдаче

Перед тем как публиковать объявление и приглашать людей на показы, пройдитесь по квартире и проверьте всё, что может стать поводом для вопросов после заселения.

Обратите внимание на базовые вещи:

• работает ли бытовая техника и сантехника

• исправны ли розетки и выключатели

• открываются ли окна

• нет ли долгов по коммунальным платежам

• что уже имеет следы износа

• если оставляете личные вещи, то какие

Главная ошибка — думать, что состояние квартиры «и так понятно». В день заселения кажется, что все всё запомнили. Но через несколько месяцев уже сложно доказать, была ли царапина на ламинате раньше, шумела ли стиральная машина до заселения и в каком состоянии был диван.

Поэтому лучше заранее зафиксировать важные детали: сфотографировать квартиру, мебель, технику, показания счётчиков и уже существующие повреждения. Если на диване есть пятно, на ламинате — царапина, а техника работает, но с особенностями, это лучше обсудить до подписания документов.

Так вы не только защищаете себя, но и делаете условия понятными для арендатора. Когда состояние квартиры зафиксировано на старте, принять её обратно будет гораздо проще.

Сделайте честное объявление

Хорошее объявление не просто привлекает арендаторов. Оно сразу отсеивает тех, кому ваши условия не подходят. Не стоит пытаться показать квартиру лучше, чем она есть, или скрывать важные условия до показа. Это только соберёт лишние звонки и приведёт к неловким разговорам уже на месте.

Лучше сразу указать:

• на какой срок сдаётся квартира

• размер арендных платежей и залога

• кто оплачивает коммунальные платежи

• допускается ли проживание с животными

• какая мебель и техника остаются в квартире

• когда квартира будет готова к заселению

Честное объявление экономит время и вам, и арендаторам. Если вы не готовы сдавать квартиру с животными, лучше написать об этом сразу. Если залог обязателен — не стоит говорить о нём только после показа. Если квартира сдаётся на длительный срок, не нужно собирать заявки от тех, кто ищет жильё на пару месяцев.

Чем понятнее условия в объявлении, тем выше шанс, что на показ придут люди, которые действительно готовы рассматривать вашу квартиру.

Не выбирайте арендатора только по первому впечатлению

Первое впечатление важно, но на нём лучше не останавливаться. Человек может быть приятным в общении, аккуратно выглядеть и уверенно рассказывать о себе — но для собственника важнее понять, насколько ему можно доверить квартиру и будет ли с ним спокойно «в долгую».

Обратите внимание на конкретные вещи:

• кто будет проживать в квартире

• на какой срок планирует заселиться

• почему он/она ищет новое жильё

• имеет ли постоянный доход

Не нужно превращать показ в допрос. Достаточно задать несколько простых вопросов и посмотреть, как человек на них отвечает. Если арендатор спокойно объясняет ситуацию, готов обсудить условия и подписать договор — это хороший знак.

Если же человек уходит от ответов, просит «сначала заехать, а потом всё оформить», давит на срочность, то лучше не спешить с решением.

Проверьте документы до подписания договора

Перед тем как подписывать договор важно убедиться, что вы понимаете, кому сдаёте квартиру. Минимум — попросите у арендатора паспорт, сверьте данные и сфотографируйте разворот с фото и страницу с регистрацией. Это нужно, чтобы корректно заполнить договор и иметь подтверждение, с кем именно вы заключили сделку.

Что стоит зафиксировать: первую страницу паспорта и адрес регистрации.

Также можно сделать базовую проверку по открытым источникам. Например, проверить человека на сайте ФССП в банке данных исполнительных производств: там есть поиск по физическим лицам. Это не даёт полной картины о человеке, но помогает увидеть возможные долги и открытые исполнительные производства.

Дополнительно можно проверить судебные дела и судебные акты через ГАС «Правосудие» или поиск по судебным актам на портале sudrf.ru. Это особенно полезно, если есть сомнения в надежности человека.

Со стороны собственника документы тоже должны быть в порядке. Арендатор вправе попросить подтверждение, что квартиру сдаёт именно собственник или его представитель. Это нормально: чем прозрачнее сделка для обеих сторон, тем меньше тревоги.

Заключите письменный договор

Если собственник сдаёт квартиру человеку для проживания, юридически это называется «Договор найма жилого помещения». В быту его часто называют Договором аренды — это привычное выражение, но в самом документе лучше использовать корректные формулировки.

Но главное — это не название, а содержание. Хороший договор должен не просто «быть», а отвечать на основные вопросы: кто снимает квартиру, на какой срок, сколько платит, когда платит, за что отвечает и как стороны действуют, если что-то пошло не так.

В договоре стоит указать:

• ФИО и паспортные данные собственника

• ФИО и паспортные данные арендатора

• адрес квартиры

• срок проживания

• дату и размер ежемесячной платы

• размер залога и порядок его возврата

• условия по оплате ЖКУ

• кто будет проживать в квартире

• как стороны предупреждают о расторжении

• что считается нарушением условий

Договор нужен не «для галочки». Он помогает заранее проговорить и зафиксировать то, из-за чего чаще всего возникают споры: оплату, залог, коммунальные платежи, срок проживания, правила пользования квартирой и порядок выезда.

Если важные условия не записаны, через несколько месяцев каждая сторона может помнить договорённости по-своему. Один будет уверен, что счётчики входили в аренду, другой — что их должен оплачивать арендатор отдельно.

Согласно статьям 674, 683 ГК РФ, Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а срок найма не может превышать 5 лет. Если же срок не указан, договор считается заключенным на 5 лет.

Зафиксируйте состояние квартиры в акте

Договор фиксирует условия аренды: кто снимает квартиру, на какой срок, сколько платит и за что отвечает. Но одного договора недостаточно. Важно отдельно зафиксировать, в каком состоянии квартира передаётся арендатору. Для этого нужен акт приёма-передачи.

В нём стоит указать:

• адрес квартиры

• дату передачи

• количество комплектов ключей

• наличие и состояние мебели

• бытовую технику

• уже существующие повреждения

• показания счетчиков

• фотографии квартиры на момент передачи

Лучше описывать не только дорогую технику, но и заметные детали. Например: «на ламинате у входа есть царапина», «на диване есть пятно на левом подлокотнике», «стиральная машина работает, но шумит при отжиме».

Также стоит сделать фотографии квартиры в день передачи: общий вид комнат, мебель, технику, счётчики и уже существующие повреждения. Фотографии нужно хранить вместе с договором и актом.

Составление акта — это не проявление недоверия. Это способ зафиксировать стартовую точку. Если при выезде квартира возвращается в нормальном состоянии с учётом естественного износа, вопросов не возникает. А если появился новый ущерб, сторонам проще понять, что именно изменилось и как это урегулировать.

Подтвердите получение денег от арендатора

Любую передачу денег лучше фиксировать. Особенно если арендатор передаёт наличными первый платёж, залог или предоплату за несколько месяцев.

Если деньги передаются наличными, оформите расписку. В ней стоит указать:

• кто получил деньги

• от кого получены деньги

• сумма денежных средств

• за что именно переданы деньги

• дату расписки

• подпись получателя

Если арендатор переводит деньги на карту, попросите указать понятное назначение платежа, так будет проще восстановить историю платежей, если позже возникнут вопросы. Главное — не оставлять оплату «на словах». Деньги, как и условия аренды, должны быть подтверждены: распиской, переводом с назначением платежа или другим понятным способом.

Безопасный порядок простой: сначала документы и деньги, потом ключи.

Не забудьте про налоги

Доход от сдачи квартиры нужно учитывать. Это лучше продумать заранее, а не вспоминать о налогах через несколько месяцев после заселения арендатора.

Для многих собственников удобный вариант — оформить самозанятость и платить налог на профессиональный доход, если такой режим подходит под вашу ситуацию. По данным ФНС, сдача квартиры в аренду на долгий срок или посуточно может подходить под НПД, а ставки составляют 4% при расчётах с физическими лицами и 6% при расчётах с ИП или организациями.

Плюс этого режима в том, что налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог»: собственнику нужно сформировать чек по поступлению и оплатить начисленную сумму.

Если вы как физическое лицо сдаёте свою квартиру другому физическому лицу, — НПД часто оказывается лучшим вариантом. Но если у вас несколько объектов, коммерческая недвижимость, субаренда, ИП или другие нестандартные условия, лучше отдельно проконсультироваться со специалистом.

Подробнее о режиме НПД можно посмотреть на сайте ФНС России.

Среда, полдень. Звонит клиентка - прямо из офиса продаж, слышу фоном что-то бодрое. Голос на нерве: Глеб, надо брать срочно. Менеджер сказал - место держат только до утра, есть параллельный покупатель, аванс может уйти прямо сейчас, вчера два просмотра подряд. И еще - последняя по этой цене, завтра прайс поднимут.

Два аргумента срочности за один звонок. Обычно это значит, что по отдельности ни один не тянет.

Я риелтор, Екатеринбург, десять лет в полях. Квартиру себе так и не купил, снимаю однушку в Ботанике. Все смеются. Я первый. Сапожник без сапог - зато честно.

- Параллельный покупатель - это слова менеджера или вам документ показали?

- Ну... показали какую-то бумагу.

«Какую-то бумагу» - значит, не показали. Понял.

- Хорошо. Другой вопрос: сколько квартир с похожими параметрами у них в продаже по всему проекту?

Долгая пауза.

- Я не спросила.

- Вот и спросите. Перезвоните, задайте дословно.

Пока она звонила менеджеру, я открыл шахматку корпуса на сайте застройщика. Открыл по рефлексу, детектива тут нет. В стояке три квартиры без отметки «продано». Потом открыл Циан, вбил адрес ЖК, отфильтровал похожее - и там этих «горящих последних» штук сорок. Стоят, никуда не торопятся. Разброс цен - сотня-другая тысяч туда-сюда, этаж другой, метр-другой площади, и у каждой своя конфигурация, в которой она, конечно, последняя.

Клиентка перезвонила через пятнадцать минут.

- Глеб, говорят: последняя в данной конфигурации на этом этаже.

- Понял. А таких конфигураций в продаже сколько?

- Точно не сказали. Много, говорят.

- Вот именно.

Вечером звоню Тимуру - приятель, менеджер отдела продаж у застройщика, то есть с той стороны стола. Мы периодически спорим за пивом, и он честно объясняет, как маркетинг новостроек устроен изнутри.

- Тимур, «параллельный покупатель» и «аванс горит до утра» - это реально бывает или скрипт?

- Бывает и реально. Но чаще скрипт. «Место держат» стоит ровно столько, сколько его держат тебе по телефону. Документ - другой разговор. А «последняя по этой цене» - технически правда. Одна в стояке по этой акции в этой конфигурации. Конфигураций пятьдесят, у каждой своя последняя. Менеджер ничего не выдумывает.

- Он работает по скрипту.

- По скрипту. Скрипт называется срочность. Покупатель в панике не торгуется. Вот и вся схема.

Клиентка не торопилась. Через три недели взяла квартиру в том же ЖК. На 180 тысяч дешевле той «горящей» - это моя прикидка по факту сделки, официальную цифру мне никто не озвучивал. Прайс, кстати, не подняли.

Рассказал Вике - ипотечный брокер, моя напарница. Пока я вожусь с объектами, она считает платежи и одобрения; в это я не лезу, ставка и скоринг - к ней.

Выслушала и говорит:

- Глеб, до меня паника обычно не доходит, ко мне приходят уже с калькулятором. Но тут ты сработал нормально.

Ну и хоть кто-то.

А вы сталкивались с такой срочностью - «место горит», «параллельный покупатель», «последняя по цене»? Как реагировали и чем кончилось?

№2. Парковочный бокс в Москве за 489 миллионов рублей

С парковками вообще творится дичь, особенно в Москве. Если внимательно отследить, люди покупали по 1-2 млн, а сейчас продают (хотят продать, согласно объявлениям) по 6-7 млн. И дороже.

Машино-место 187.5 м², 489 216 287 ₽, ул. Береговой, муниципальный округ Раменки, ДДУ, 2 квартал 2024.

Самое дорогое одиночное машино-место в датасете - на улице Береговой в Москве. Полмиллиарда рублей! Площадь 187 м² подсказывает, что речь не про обычный слот для машины, а про парковочный бокс с кладовкой и тех помещениями в премиум-комплексе у воды (на Береговой действительно строят жилье de luxe). Но в графе «тип объекта» Росреестр записал именно «машино-место», не «нежилое помещение». В базу - как есть.

Близкие случаи в той же категории: 484 миллиона на улице Нижние Мневники, 471 миллион на ул. Тружеников 1-й. Если кто-то скажет «полмиллиарда за гараж» - теперь у вас есть пруф из официальных данных ))) Это дороже двух нормальных квартир в том же районе.

№3. Квартира 0.5 м² в Ростове-на-Дону за 8 миллионов рублей

Полметра. Это меньше унитаза )) Восемь миллионов рублей - цена нормальной двушки в спальнике Ростова. Скорее всего, оператор при оформлении ДДУ вписал в графу «площадь» не саму площадь квартиры, а долю в общем имуществе многоквартирного дома (например, 0.5 - это «полпроцента»). Долю поставили как площадь - система проглотила.

Похожих «нано-комнат» в базе много. Москва, Барышиха - 0.9 м² за 8.3 млн. Саввинский Большой - 0.8 м² за 30 млн. На улице Народного учителя Латышева в Ульяновске трижды зарегистрирован один и тот же объект в 1.3 м² за 543 миллиона - видимо, серия исправлений ошибки оператора, и все три варианта легли в базу.

№4. Две квартиры по полметра за миллиард с лишним каждая (Красноярск)

Красноярск, ул. 78 Добровольческой Бригады, ДДУ, апрель 2024. Одним договором долевого участия зарегистрировали две квартиры общей площадью 1 квадратный метр за 2.1 миллиарда рублей.

Это лидер по цене за квадрат во всем датасете: 2.1 миллиарда рублей за квадратный метр. Реальный самый дорогой квадрат в Москве (Capital Towers у Москва-Сити) - около 14 миллионов. Здесь - в 150 раз дороже. Куда там Москве до Красноярска ;-)

Та же история, что в №3: при оформлении площадь и стоимость, видимо, оказались в полях, в которых не планировались.

№5. 30+ квартир в Москве проданы по 2 рубля каждая

Список квартир 30–75 м² в районах Кунцево, Якиманка, Тверской, Хамовники, Пресненский, Лефортово, Тимирязевский — все по 2 рубля, ДДУ, 4 квартал 2024.

Тут уже не опечатка. Юридическая особенность. В одном квартале 2024 года в Москве больше тридцати договоров долевого участия на полноразмерные квартиры (от 34 до 75 м²) зарегистрированы с ценой ровно 2 рубля. Кунцево, Лефортово, Якиманка, Тверской, Хамовники, Пресня - везде понемногу. Что это? Уступка прав по ДДУ - когда первоначальный участник долевого строительства передает свои права новому. В основном договоре цена указывается символическая (1, 2, 10 рублей), а реальные расчеты идут отдельно. В Росреестре фиксируется именно цифра из основного договора. Все в рамках закона ))) а потом по радио слушаем средняя цена квартиры в Хамовниках по ДДУ выходит 2 рубля 75 копеек. )))

№6. 7 квартир по 12 копеек в один день в Башкирии

Башкирия. ул. Коммунистическая, Красноусольский, 7 строк с ценой 0.12 ₽, площади от 20 до 730 м², ДКП, 2 квартал 2025. Один день, один продавец - семь объектов от 20 до 730 м² проданы по 12 копеек каждый. Похоже на семейное переоформление имущества или раздел при наследстве - когда нужно юридически провести сделку, но без реального движения денег. Цену ставят формальную (12 копеек) - сделка действительна, налог минимальный. Семь домов и квартир за 84 копейки в общей сложности. Отдельный жанр.

№7. Машино-место за 247 миллионов рублей в Челябинске

Челябинск, ул. Лесопарковая, ДДУ, 2024. Одним договором продали два машино-места за 494 миллиона рублей. 247 миллионов за одно машино-место в Челябинске.

Самый дорогой реальный квадратный метр жилья в Москве стоит около 14 миллионов. Машино-место в Челябинске по этой записи получается дороже квартиры в самом дорогом доме столицы. Скорее всего, в одном из полей записи перепутали значение - например, цена относилась к двум коммерческим помещениям или квартирам, но в типе объекта осталось «машино-место».

Думаете это редкость)? Ни тут то было:

Масштаб странных записей в базе

Распределение цен:

Диапазон цены сделки (кол-во записей):

0–99 ₽ (1 506)
100–9 999 ₽ (109 714)
10 тыс. – 1 млн ₽ (2 559 780)
1 млн – 100 млн ₽ (4 026 724 (рабочая зона))
100 млн – 10 млрд ₽ (102 406)
10 млрд – 1 трлн ₽ (7 478)

Триллионы и больше (123)

Плюс 1 825 сделок с нулевой или отрицательной площадью.

Молюсь чтобы ФНС проверяло данные, который приходят из Росреестра…

А что с реальностью?

Если убрать все странное, оставив только нормальные жилые сделки 30–300 м² с ценой от 1 миллиона до 2 миллиардов рублей, картина выходит такая:

Самая дорогая реальная квартира 2025 года в Москве - 112 м² за 1.59 млрд (по координатам похоже на Capital Towers рядом с Москва-Сити, 14.2 млн ₽/м²)

Топ районов по реальным «миллиардникам»: Хамовники (760 млн ₽ за 197 м²), Якиманка (690 млн ₽ за 197 м²), Пресня (669 млн ₽ за 214 м²)

Самая дорогая реальная земля 2024 - 498 миллиардов рублей за 47 гектаров в Краснодаре (сопоставимо с годовым бюджетом крупного города)

Это уже более-менее правда. Но чтобы её увидеть, надо сначала отделить рабочие 4 миллиона записей от остальных 2.8 миллионов.

Зачем мы этим занимаемся?

Статья конечно полу-шуточная, но как известно в каждой шутке… так ведь!?;-)

Когда мы начинали делать realytix.ru ключевой болью был недостаток открытой информации о реальных ценах на жилье. Если смотреть объявления на основных сайтах, которые всем известны (синий там зеленый ну и тд.), можно с ума сойти, кто за такие деньги покупает недвигу. Но когда углубляешься в тему и не хочешь стать жертвой разводил агентов или продавцов, кричащих все растет и летит в космос х2 за год ну и тд., понимаешь, что больше половины объявлений фейк или желания собственников (называем “розовые сопли”). Проще скажу. Если вы видите объявление квартиры которая допустим выставлена (то есть собственник хочет за нее) за 20 млн., то возможно реальная цена этой квартире раза в 1,5 или даже 2 меньше. Вы не видите продал он ее вообще или нет (может просто снял объявление), и если продал но какая сумма в ДКП? И где посмотреть ни розовые мечты желающих продать, а реальные цены сделок. Росреестр нам открыто и бесплатно предоставляет такую возможность, за что им большое спасибо. Не просто собирать со всей страны такие массивы данных, что в общем то статья и показывает, какие проблемы возникают. ФНС тоже знает, но не делится ;-)

Так что, если кому интересно покрутить уже очищенные цифры по районам и городам нашей любимой родины - добро пожаловать! Бесплатно (ну не совсем все конечно), без регистрации, без звонков менеджеров. Но можете и на сайте Росреестра поупражняться. Все доступно.

В общем - ориентируйтесь на реальные цены сделок, а не на цены объявлений (https://realytix.ru). Продавцам - чтобы не висеть годами, непонимая почему не продается, а покупятелям не переплатить.

P.S. Если у вас есть свои наблюдения про любопытные объявления в данных или на сайтах - кидайте в комменты, очень люблю эту тему.