Закреплено
Для чего нужен риэлтор?2
Антириэлтор
523 поста
•
2 368 подписчиков
0 просмотренных постов скрыто
Как стать дятлом: озолотить риэлтора, потерять мечту и остаться счастливым
Дятел заключил эксклюзивный договор на продажу гнезда
Познакомьтесь: это дятел. Трудяга, мечтатель и немного наивный романтик.
Переехав в соседний лес, он решил продать родовое гнездо в дупле векового дуба. Цель была амбициозная: купить модный импортный автожир, чтобы с шиком облетать окрестности и искать самых жирных личинок, как это делают крутые совы-бизнесмены.
Поскольку наш герой обычно витал в облаках, а в приземлённых лесных сделках разбираться не желал, то обратился к знакомому успешному риэлтору. Договор подписали быстро: эксклюзивное право продажи и крупная комиссия. Дятел наивно представлял, что за такие деньги риэлтор будет метаться по лесу как ошпаренный, свистеть во все клювы и поднимать переполох в кронах, чтобы срочно найти покупателя.
Но этот риэлтор — опытный коршун в перьях. Он работает не первый год и знает толк в «легких деньгах». В этом месяце он уже получил несколько шикарных авансов от других доверчивых дятлов, поэтому спешить ему было совершенно некуда. Его главная задача — не продать дупло, а привлечь новых неощипанных пернатых, чтобы заключить с ними выгодные договоры. Без этого потока через пару месяцев кран с деньгами пересохнет, и придется искать настоящую работу: самому строить гнезда и ловить букашек.
Изоляция
Первым делом коршун убедил растерянного дятла убрать свои объявления с топовых лесных площадок Авиато, Ципан и Домчирик. — Вы что, хотите продешевить?! — пафосно врал риэлтор, распушив перья. — Эта ваша самодеятельность отпугивает элитных покупателей! Когда они видят кучу объявлений от частника, то сразу чуют подвох. Ваши кустарные посты привлекают только мошенников и всякий сброд! Оно вам надо?!
Запуганный дятел всё удалил. А самодовольный хищник неспешно обзвонил знакомых стервятников и разместил объявления от имени своего «элитного агентства», чтобы контролировать каждый звонок.
Фильтрация клиентов
В течение пары месяцев коршун вёл бурную деятельность якобы в интересах дятла. Телефон в его офисе не умолкал, но реакция на звонки была разной.
«Алло! Я дрозд, плачу наличкой, всё оформляем через сову, забираю сегодня!» — бодро щебетал первый звонок. Коршун поморщился, словно съел несвежего жука. Быстрая сделка за наличку ломала типовой план: ему нужна была затяжная цепочка с ипотекой, чтобы заработать на каждом звене. — Скучный клиент, — смекнул он. — Никакой дополнительной выгоды. Нагрубил, кинул дежурное «перезвоним» и внёс дрозда в чёрный список.
Следом на линии появилась синичка. Она хотела ипотеку, но отказалась платить за «сопровождение». Коршун вздохнул и сунул её заявку в папку «На потом», которая пылилась в дальнем углу.
«Але! Здрасьте! Я чиж! Плачу наличку, составляйте договора, уплачу сколько надо!». Коршун повеселел, но всё равно внёс чижа в конец очереди. — Это слишком быстро, — пробормотал он. — На оформлении ипотеки не заработать и хороший поток пернатых по объявлению прекратится. Но тебя, чижик, я внесу в отдельную рубрику «Простаки с деньгами».
Далее чижу будут предлагать только проблемные, юридически «мутные» гнёзда, где ипотека не светит: продажа по доверенности без присутствия пожилой трясогузки, иностранного альбатроса или недееспособной галки, объекты с птенцами и яйцами кукушек… За счёт наивных чижей риэлтор блестяще сбывает неликвид, а повышенная комиссия с таких нечистых сделок покрывает иные упущенные выгоды.
Звонок четвертый: Голубь. Хочет ипотеку и согласен платить за «сопровождение». — О, это наш человек! — потирая крылья, решил коршун. Голубь отправился в середину списка: средняя прибыль, умеренные сроки.
Звонок пятый: Ворона. Настоящий звёздный час! Ворона хочет продать своё старое полугнездо, взять ипотеку на новое, полностью доверяет риэлтору, не задаёт лишних вопросов и согласна на двойную комиссию: и за продажу своего, и за покупку чужого. Коршун записал её в начало списка «VIP». Здесь ему светит максимальная прибыль и шикарная цепочка сделок с идеальным затягиванием времени.
Таблица интересов и действий риэлтора
Капкан
Спустя время коршун несёт дятлу радостную весть: — Нашёлся покупатель! Это ворона! Заключили предварительный договор, ворона внесла задаток. Всё, дятел попал в ловушку времени: теперь он вынужден ждать, пока ворона продаст своё полугнездо.
Начался отдельный акт, который тянулся месяцами. А коршун всё это время не снимал объявление дятла — так на дупло клюнуло ещё несколько десятков пернатых. Каждому хищник плутовски пел одну и ту же песню: — Квартира на стадии преддоговора, всё может сорваться... Но если хотите, давайте посмотрим её и другие варианты в соседних рощах? И, конечно, заключал с ними новые договоры, пугая перипетиями.
Наконец, на полугнездо вороны нашёлся воробей. Он тоже взял ипотеку и согласился на «сопровождение». Коршун оформил кредиты и для вороны, и для воробья, получив от любимого банка жирный процент за каждого ипотечника.
Итоги
Пока дятел полгода нервничал, терял перья от стресса и усердно долбил клювом на работе, цена желанного автожира ощутимо подскочила из-за санкций. Его мечта обесценилась из-за собственной наивности, но он этого даже не понял. Риэлтор же всё это время спокойно пил чай с элитными личинками и планировал отпуск в тёплых краях. За счет одного дятла он привлёк десятки новых клиентов, заработал чемодан денег и обеспечил себе будущее на годы вперед.
В финале дятел получил свои деньги. Их уже не хватало на автожир в желаемой комплектации, но... — Какой профессионал! — строчил дятел восторженные отзывы в лесных соцсетях. — Проводил просмотры каждый день, проработал сотни клиентов, создал невероятный ажиотаж и продал моё сложное дупло всего за полгода! Без него я бы точно не справился! Он даже рекомендовал коршуна всем друзьям, чтобы окончательно убедить себя: полгода мучений прошли не зря. Дятел искренне верил в эту сказку, потому что риэлтор виртуозно внушил ему: «Лес пустой, дупло неликвидное, после просмотра все слетают, без меня вы продавали бы его ещё лет десять».
И лишь где-то вдалеке грустил обескураженный дрозд и качал головой, вспоминая, как грубо ему ответили по телефону, когда он просто хотел купить гнездо за полную цену без проволочек.
Наивный дятел строчит восторженные отзывы, пока коршун жирует за его счёт, а дрозд грустит
Как работает схема риэлтора
Основная цель риэлтора — не быстро продать гнездо дятла, а привлечь как можно больше новых клиентов и заработать на комиссиях с разных сделок. Для этого он:
Устраняет неудобных, малодоходных и «быстрых» покупателей
- Отказывает дроздам (кто готов купить сразу за наличные без услуг риэлтора) — с них не получить комиссию, не предложишь явный неликвид.
- Придерживает синичек (кто берёт ипотеку, но не хочет платить за «сопровождение») — тоже не особо выгодно.Классифицирует удобных клиентов по прибыльности
- Чижики (с наличными, готовы платить за сопровождение) — потенциально выгодны, но сделка слишком быстрая. Их используют для продажи проблемных объектов.
- Голуби (берут ипотеку, согласны платить комиссию) — средняя прибыль, умеренные сроки сделки.
- Вороны (продают своё жильё, берут ипотеку, платят двойную комиссию) — самые выгодные клиенты: дают максимальную прибыль, запускают цепочку сделок, активируют капкан с задатком, позволяют тянуть время.Затягивает продажу
- Водит на просмотры, но не продаёт, пока не найдёт «идеального» покупателя (ворону).
- Использует длительное ожидание альтернативной сделки для привлечения новых клиентов.Создаёт альтернативные сделки, умножая поток своих доходов
- По первоначальной сделке сопровождает продажу гнезда дятла (комиссия за продажу).
- Сопровождает покупку гнезда дятла для вороны (комиссия за покупку).
- Помогает вороне продать её полугнездо (комиссия за продажу и за ипотеку).
- Оказывает услуги воробью, который покупает полугнездо вороны (комиссия за покупку и за ипотеку).
Что потерял дятел
Потерял время: продажа длится полгода вместо нескольких недель.
Потерял платежеспособность: денег от продажи гнезда уже не хватает на мечту.
Отдаёт крупную сумму риэлтору, хотя мог продать быстро, выгодно, без посредников.
Почему дятел доволен, хотя проиграл
Дятел обманывается: видит, что сделка состоялась, и считает это заслугой риэлтора, не задумываясь ни о чём другом.
Риэлтор манипулирует восприятием дятла:
Внушает страх: «Лес пустой, дупло неликвидное, после просмотра все слетают...».
Создаёт видимость полезной для дятла активности: водит на просмотры, принимает звонки, «работает» с десятками клиентов (хоть в реальности эта деятельность направлена только на пользу риэлтора).
Вывод
Жизнь показывает, как конфликт интересов между клиентом и посредником закономерно приводит к убыткам для клиента. Риэлтор зарабатывает не на скорости и качестве сделки, а на её длительности и количестве сопутствующих операций. Дятел же, не желая разбираться в рынке, слепо доверяет «профессионалу» и в итоге платит за иллюзию успеха.
Как всё-таки стать идеальным дятлом?
Шаг 1. Отдайте ключи и удалите объявления
Как только подписали договор с риэлтором, немедленно удалите свои объявления со всех площадок.
Зачем? Чтобы никто не позвонил вам напрямую. Рынок — место опасное, там водятся «дрозды» с наличными, которые хотят купить быстро и без комиссий. Вам они не нужны! Пусть всем отвечает только ваш личный коршун. Монополия на информацию — залог вашего будущего разочарования.
Шаг 2. Отказывайтесь от «быстрых» денег
Если риэлтор говорит: «Там какой-то странный клиент, хочет платить сразу всю сумму, без ипотеки и наших услуг по сопровождению» — смело говорите: «Отказываем!».
Зачем? Быстрая сделка — это скучно. Вы же хотите настоящий квест с приключениями? Вам нужна сложная цепочка из трех квартир, ипотеки и ожидания в полгода. Истинный успех измеряется не деньгами на счету, а количеством потраченных нервных клеток.
Шаг 3. Верьте в «пустой лес»
Риэлтор говорит, что покупателей нет, рынок стоит, а ваше дупло — неликвид? Верьте безоговорочно!
Зачем? Незачем проверять статистику или звонить в другие агентства. Профессионалу виднее. Если он говорит, что без его магических ритуалов (показов, звонков, взмахов крыльями) вы будете продавать гнездо десять лет — значит, так оно и есть.
Шаг 4. Любите процесс, а не результат
Спрашивайте риэлтора не «когда я получу деньги?», а «сколько показов вы провели сегодня?».
Зачем? Если риэлтор бегает как ошпаренный, возит людей по кругу и создает бурную деятельность — он молодец! Неважно, что цена на ваш желанный автожир за это время выросла на 30%. Главное — вы чётко видите, что человек «пашет» ради вас. Ощущение важности процесса заменит вам реальный финансовый результат.
Шаг 5. Напишите умопомрачительный восторженный отзыв
Не ждите полгода, когда сделка завершится с потерей денег и нервов, обязательно напишите риэлтору хвалебный отзыв заранее на всех площадках.
Зачем? Это финальный штрих когнитивного диссонанса. Вам нужно убедить себя, что полгода мучений жизненно необходимы. «Без него я бы не справился!» — эта фраза должна стать вашим девизом. Так вы окончательно закрепите за собой статус идеального дятла.
Это идеальный дятел — мечта любого риэлтора
🎯 Финальный аккорд
Поздравляем! Если вы выполнили все пункты, то вы — идеальный клиент. Вы потеряли время, переплатили комиссию, упустили выгодных покупателей и позволили манипулировать своими страхами. Но зато у вас есть главное — иллюзия, что без «профессионала» вы бы пропали.
P.S. Если вдруг вы узнали в этом дятле себя — никогда не поздно стать «дроздом». Верните объявления, начните говорить с покупателями лично и помните: ваша цель — продать гнездо, а не финансировать отпуск коршуна.
Показать полностью
4
Квартира за 8 ундециллионов рублей, парковочный бокс за 489 миллионов и квартиры в Москве по 2 рубля и ни слова о Долиной
Все адреса и сделки не выдуманы - это открытые данные Росреестра за 2024 - 2026 годы. Можно зайти на сайт Росреестра и выгрузить. Мы взяли 6 миллионов 800 тысяч записей за два года. Сначала ожидали увидеть нормальные цифры - медианы, разбросы по районам, динамику. Но первая же сортировка по убыванию цены показала сделку за 8 612 010 302 712 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 рублей. Это была разминка. Дальше топ-7 находок и собственно одних из мотиваторов, как и почему появился проект. Другие отложим до следующих публикаций.
№1. Квартира за 8 ундециллионов рублей в Ханты-Мансийске
Ундециллион - это число с 36 нулями. И за эту сумму в Ханты-Мансийске на улице Пролетарской прошла сделка. Квартира 76 квадратных метров. ДКП от 1 января 2026 года. Кто-то жмахнул не ту клавишу при вводе суммы, а автоматической проверки на разумность цены в системе нет (где провести границу разумности? ;-). В базу запись попала как есть. Данные сданы, документ зарегистрирован. Самое большое число во всем массиве данных. А потом какие-нибудь умники, именуемые себя аналитиками, посчитают автоматом среднее, а продавцы новостроек будут звонить вам со словами “а вы знаете как растет недвижимость, цены видите, инвестируйте быстрее”)) Полюбому каждый хоть раз нарывался на такой звонок.
№2. Парковочный бокс в Москве за 489 миллионов рублей
С парковками вообще творится дичь, особенно в Москве. Если внимательно отследить, люди покупали по 1-2 млн, а сейчас продают (хотят продать, согласно объявлениям) по 6-7 млн. И дороже.
Машино-место 187.5 м², 489 216 287 ₽, ул. Береговой, муниципальный округ Раменки, ДДУ, 2 квартал 2024.
Самое дорогое одиночное машино-место в датасете - на улице Береговой в Москве. Полмиллиарда рублей! Площадь 187 м² подсказывает, что речь не про обычный слот для машины, а про парковочный бокс с кладовкой и тех помещениями в премиум-комплексе у воды (на Береговой действительно строят жилье de luxe). Но в графе «тип объекта» Росреестр записал именно «машино-место», не «нежилое помещение». В базу - как есть.
Близкие случаи в той же категории: 484 миллиона на улице Нижние Мневники, 471 миллион на ул. Тружеников 1-й. Если кто-то скажет «полмиллиарда за гараж» - теперь у вас есть пруф из официальных данных ))) Это дороже двух нормальных квартир в том же районе.
№3. Квартира 0.5 м² в Ростове-на-Дону за 8 миллионов рублей
Полметра. Это меньше унитаза )) Восемь миллионов рублей - цена нормальной двушки в спальнике Ростова. Скорее всего, оператор при оформлении ДДУ вписал в графу «площадь» не саму площадь квартиры, а долю в общем имуществе многоквартирного дома (например, 0.5 - это «полпроцента»). Долю поставили как площадь - система проглотила.
Похожих «нано-комнат» в базе много. Москва, Барышиха - 0.9 м² за 8.3 млн. Саввинский Большой - 0.8 м² за 30 млн. На улице Народного учителя Латышева в Ульяновске трижды зарегистрирован один и тот же объект в 1.3 м² за 543 миллиона - видимо, серия исправлений ошибки оператора, и все три варианта легли в базу.
№4. Две квартиры по полметра за миллиард с лишним каждая (Красноярск)
Красноярск, ул. 78 Добровольческой Бригады, ДДУ, апрель 2024. Одним договором долевого участия зарегистрировали две квартиры общей площадью 1 квадратный метр за 2.1 миллиарда рублей.
Это лидер по цене за квадрат во всем датасете: 2.1 миллиарда рублей за квадратный метр. Реальный самый дорогой квадрат в Москве (Capital Towers у Москва-Сити) - около 14 миллионов. Здесь - в 150 раз дороже. Куда там Москве до Красноярска ;-)
Та же история, что в №3: при оформлении площадь и стоимость, видимо, оказались в полях, в которых не планировались.
№5. 30+ квартир в Москве проданы по 2 рубля каждая
Список квартир 30–75 м² в районах Кунцево, Якиманка, Тверской, Хамовники, Пресненский, Лефортово, Тимирязевский — все по 2 рубля, ДДУ, 4 квартал 2024.
Тут уже не опечатка. Юридическая особенность. В одном квартале 2024 года в Москве больше тридцати договоров долевого участия на полноразмерные квартиры (от 34 до 75 м²) зарегистрированы с ценой ровно 2 рубля. Кунцево, Лефортово, Якиманка, Тверской, Хамовники, Пресня - везде понемногу. Что это? Уступка прав по ДДУ - когда первоначальный участник долевого строительства передает свои права новому. В основном договоре цена указывается символическая (1, 2, 10 рублей), а реальные расчеты идут отдельно. В Росреестре фиксируется именно цифра из основного договора. Все в рамках закона ))) а потом по радио слушаем средняя цена квартиры в Хамовниках по ДДУ выходит 2 рубля 75 копеек. )))
№6. 7 квартир по 12 копеек в один день в Башкирии
Башкирия. ул. Коммунистическая, Красноусольский, 7 строк с ценой 0.12 ₽, площади от 20 до 730 м², ДКП, 2 квартал 2025. Один день, один продавец - семь объектов от 20 до 730 м² проданы по 12 копеек каждый. Похоже на семейное переоформление имущества или раздел при наследстве - когда нужно юридически провести сделку, но без реального движения денег. Цену ставят формальную (12 копеек) - сделка действительна, налог минимальный. Семь домов и квартир за 84 копейки в общей сложности. Отдельный жанр.
№7. Машино-место за 247 миллионов рублей в Челябинске
Челябинск, ул. Лесопарковая, ДДУ, 2024. Одним договором продали два машино-места за 494 миллиона рублей. 247 миллионов за одно машино-место в Челябинске.
Самый дорогой реальный квадратный метр жилья в Москве стоит около 14 миллионов. Машино-место в Челябинске по этой записи получается дороже квартиры в самом дорогом доме столицы. Скорее всего, в одном из полей записи перепутали значение - например, цена относилась к двум коммерческим помещениям или квартирам, но в типе объекта осталось «машино-место».
Думаете это редкость)? Ни тут то было:
Масштаб странных записей в базе
Распределение цен:
Диапазон цены сделки (кол-во записей):
0–99 ₽ (1 506)
100–9 999 ₽ (109 714)
10 тыс. – 1 млн ₽ (2 559 780)
1 млн – 100 млн ₽ (4 026 724 (рабочая зона))
100 млн – 10 млрд ₽ (102 406)
10 млрд – 1 трлн ₽ (7 478)
Триллионы и больше (123)
Плюс 1 825 сделок с нулевой или отрицательной площадью.
Молюсь чтобы ФНС проверяло данные, который приходят из Росреестра…
А что с реальностью?
Если убрать все странное, оставив только нормальные жилые сделки 30–300 м² с ценой от 1 миллиона до 2 миллиардов рублей, картина выходит такая:
Самая дорогая реальная квартира 2025 года в Москве - 112 м² за 1.59 млрд (по координатам похоже на Capital Towers рядом с Москва-Сити, 14.2 млн ₽/м²)
Топ районов по реальным «миллиардникам»: Хамовники (760 млн ₽ за 197 м²), Якиманка (690 млн ₽ за 197 м²), Пресня (669 млн ₽ за 214 м²)
Самая дорогая реальная земля 2024 - 498 миллиардов рублей за 47 гектаров в Краснодаре (сопоставимо с годовым бюджетом крупного города)
Это уже более-менее правда. Но чтобы её увидеть, надо сначала отделить рабочие 4 миллиона записей от остальных 2.8 миллионов.
Зачем мы этим занимаемся?
Статья конечно полу-шуточная, но как известно в каждой шутке… так ведь!?;-)
Когда мы начинали делать realytix.ru ключевой болью был недостаток открытой информации о реальных ценах на жилье. Если смотреть объявления на основных сайтах, которые всем известны (синий там зеленый ну и тд.), можно с ума сойти, кто за такие деньги покупает недвигу. Но когда углубляешься в тему и не хочешь стать жертвой разводил агентов или продавцов, кричащих все растет и летит в космос х2 за год ну и тд., понимаешь, что больше половины объявлений фейк или желания собственников (называем “розовые сопли”). Проще скажу. Если вы видите объявление квартиры которая допустим выставлена (то есть собственник хочет за нее) за 20 млн., то возможно реальная цена этой квартире раза в 1,5 или даже 2 меньше. Вы не видите продал он ее вообще или нет (может просто снял объявление), и если продал но какая сумма в ДКП? И где посмотреть ни розовые мечты желающих продать, а реальные цены сделок. Росреестр нам открыто и бесплатно предоставляет такую возможность, за что им большое спасибо. Не просто собирать со всей страны такие массивы данных, что в общем то статья и показывает, какие проблемы возникают. ФНС тоже знает, но не делится ;-)
Так что, если кому интересно покрутить уже очищенные цифры по районам и городам нашей любимой родины - добро пожаловать! Бесплатно (ну не совсем все конечно), без регистрации, без звонков менеджеров. Но можете и на сайте Росреестра поупражняться. Все доступно.
В общем - ориентируйтесь на реальные цены сделок, а не на цены объявлений (https://realytix.ru). Продавцам - чтобы не висеть годами, непонимая почему не продается, а покупятелям не переплатить.
P.S. Если у вас есть свои наблюдения про любопытные объявления в данных или на сайтах - кидайте в комменты, очень люблю эту тему.
Показать полностью
Цены растут
Пикабутяне! Поделитесь, какие товары/услуги выросли в цене за последние полгода, что вас сильно встревожило. Какое решение вы в итоге приняли?
Долго будешь ждать? Я сумею все продать! (С)
С одной стороны причины роста цен понятно, с другой стороны не хотелось бы, что бы рост был настолько резким, но реальных рычагов влиять на цены нет наверное ни у кого с пикабу. Просто интересно житейские наблюдения.
Как я покупал квартиру без риэлтора. Они реально не нужны
Как-то раз не спалось и я в 4 утра решил, что пора расширить квартиру. Полез в авито, подсмотрел вариант. На следующий день уже был в квартире.. С той квартирой мечты не срослось, но процесс пошёл.
Старт процесса в ноябре, сделки в январе-феврале этого года.
Квартира мечты, жаль не стала моей.
Продавать и покупать решил сам. Т.к. это тупо интересно.
Диспозиция
Продать 3-ку на 60 м2
Добавить накопления.
Возможно немного ипотеки.
Взять квартиру больше метражом.
Продажа своей на Авито
Пуфик из Кристалла. Пермяки поймут.
Фотки сделали с женой. У неё чувство стиля круче и телефон моднее.
Текст объявы писал сам.
Увы, объява уже сдохла, текст найти не смог.
Важно.
Я умею писать тексты. На Пикабу есть пост на 1 млн просмотров.
Риэлторы не умеют писать текст, но думают, что умеют.
Вы не умеете писать текст, но знаете это. И этим вы сильны. Сейчас научимся.
Выписываете все факты про свою квартиру. Просите джемини привести в порядок. Пишем коротко, по делу, по пунктам.
Мои факты:
0. Дом выглядит как бомжатник. Про это не пишем :) Кому надо и так увидят.
Дом кирпичный, теплый.
Окна на две стороны.
Много бесплатных парковочных мест. Учитывая, что это центр Перми.
8 квартир в подъезде. У нас тихо.
Убраны полы, высота больше. Есть ступеньки, это круто.
Кухня почти новая, удобная.
Розетки умные, можно собрать умный дом.
Балкон тёплый.
Соседи дружные
Внизу объявления. Страхуемся от попытки украсть фотки и разместить нашу квартиру ещё где-то. Если украдут фотки, сможете поднять бабла.
Для риэлторов:
1. Мы всегда продаём сами. При попытке нам помочь, будет грубый разговор.
2. Ответственность за незаконное использование фотографий установлена подп. 1 ст. 1301 Гражданского кодекса РФ в виде компенсации в размере от 10 тыс. до 5 млн рублей.
Размещаем.
Я размещал бесплатно, никаких препятствий на Авито не было.
Риэлтор квартиры, которую покупали, сказала, что мы свою продадим за 6,2 млн.
Авито предложил за 7млн.
Продавал 3 месяца.
Постепенно снизил до 6,5 млн и при продаже дал скидку до 6,4 млн.
Продление было бесплатное. Обычный аккаунт.
Пошли звонки
Если звонят и вежливо представляются, то это риэлтор. Если без представления, даже грубо - покупатель, наш бро.
Сначала показывал всем. В основном шли риэлторы.
Риэлтора видно из далека, он не спрашивает детали и на встрече не фантазирует, где он шкаф поставит.
Показы
Вы должны знать цену коммуналки. Я не знал, узнал. Всяких собственников и прочее.
И тренируйтесь продавать. Я умею, мне легче.
У меня с третьего раза уже был скрипт продаж. Примеры:
Квартира солнечная. Орхидеи вон какие выросли.
Под окном трамвайные рельсы. Но они на удалении, и в этом году их заменили. Трамвай слышно, но к нему быстро привыкаешь. Дребезга нет.
Насекомых не видели ни разу. Даже комары редко долетают.
Квартиру бы не продали, но нам тесно. Вот бы сын уже уехал поступать в другой город, тогда бы и не продавали.
Тут всё рядом. Прям перечисляю, куда и за сколько дохожу.
Рядом крутой парк, вот из окна видно.
Большая гардеробная. Обратите внимание! В доме только 1 небольшой шкаф-купе и три комода. Всё в гардеробной!
Лесенки в квартире это кайф. Думали будем запинаться, но за 8 лет ни одного падения. Но если у вас малыш, ступени лучше обклеить.
Соседи тихие. Прям поименно перечисляю всех 7 соседей.
Есть проблемная соседка. Таскает мусор домой. Но она через подъезд, в нашем таких нет.
В здании офисы, если возникают проблемы с водой/светом, их решают за 1 час. Т.к. офисы это не жильцы, они аренду платят и бизнес будет простаивать.
Т.е. проблемы не скрываем. Но заранее отрабатываем возражения. Врать не надо.
Как-то раз риэлтор сказала, что она начальник в отделе. И предложила читать лекции по продажам. Деньги предлагала. Не знаю, дошло бы до дела, но как есть.
Короче меня затрахали риэлторы и на 10-м я начал жестко отвечать: “Показы только с покупателями”
Особо тупые риэлторы
В массе таких большинство. Просто так ходят по квартирам именно новички. Тренируются. И пытаются втюхать свои услуги. Опытный риэлтор ходит только с покупателем. Много случайных людей, которые пошли в риэлторы.
Риэлтор: У меня есть клиенты на вашу квартиру. Предлагаю подписать со мной договор.
Я: Я продаю квартиру. Вы либо покупаете, либо не покупаете. Это объявление по продаже квартиры, а не по поиску риэлтора.
Если риэлтор проявлял чудеса настойчивости, я проявлял чудеса грубости. Ник мой посмотрите.
Риэлтор слово "риэлтор" не любит. Он агент по недвижимости. Агент 007 квадратных метров...
Кому продали
Покупатели в итоге приходили около 10 раз. 5 сами, 5 с риэлторами. Риэлторы без покупателей уходили в лес или на хуй, на мой выбор.
Пришла девушка. Посмотрела. Понравилось. Оказалось, что она покупает через риэлтора, но выбирает и смотрит сама. Как вам такое?
Приятно продавать квартиру хорошим людям. Всё-таки родное продаешь. У них семья, как у нас. Даже у сына имя такое же. Мат.капитал + наличка.
Риэлтор оказался очень грубый и тупой мужик, который не знает тонкостей покупки/продажи, но знает, что он ахуенный. Жаль, лично его не видел.
Мы к тому времени уже изучили нормативку и даже мы поняли, что он лох какой-то.
У кого покупали
Мы с женой сделали таблицу. Сами смотрели Авито. Потом на разведку выдвигался я с сыном. У нас с ним график более свободный. Если квартира нравилась сыну, туда выдвигалась жена.
Работа кипела!
Ходите вдвоем, так проще на переговорах.
Важно. Есть такая штука. Если продавец купил квартиру и продаёт её же ранее, чем через 5 лет. То будет налог с прибыли. Поэтому иногда продавец будет предлагать официально купить её по старой цене. А остальную часть по другому договору.
Мы шли на встречу с таким продавцом. Сын нагуглил - УК РФ ст.199, часть 2. Группой лиц. До трёх лет заключения.
Я честно сказал, что мой юрист мне сообщил такое. Продавец предложил нормальную сделку. 15-и летний "юрист" стоял рядом с важным видом.
Но там нам вариант не понравился.
Единственный случай, когда риэлтор нужен. Если вы продаёт квартиру, которую не можете сами показать. Почти всегда нас встречали риэлторы
Один вариант понравился(его и купили). Но риэлтор была настолько сложная, что я в какой-то раз даже трубку бросил. Это жесть.
И... я позвал риэлтора. Лох что ли?
Ситуация. С двух сторон не очень адекватные риэлторы. У меня покупают с мат.капиталом. Я покупаю с ипотекой.
Имеем в системе три человека. Две тупят, третий - я без опыта. Решил, что у меня нет времени копать все доки, брать справки(спасибо Долиной).
Через знакомых нашёл риэлтора. Исключительно на документальные вопросы. По факту юриста.
Ценник 40 т.р. Можно и самому было всё тащить, но у меня мозги в бизнесе. Дешевле было заплатить.
Очень хороший человек попался. Всех риэлторов построила, всех отпинала. Все доки сделала. Отпинала даже Тбанк.
Ипотека
Примеры
Взял в тбанке. Но. Там ужасный кабинет. Дебильный чат с ботом. Который в какой-то момент предложил мне в ответ на просьбу оплатить телефон на мтс.
Не советую без спеца напрямую общаться с Тбанком. Немного сыкотно прокидывать сделку на 10+ млн через бота.
Ставка была самая низкая. И сохранилась в договоре. Это плюс.
Сопровождение - это не просто жесть, это лютая жесть.
Выводы
Я честно думал, что риэлторы зачем-то нужны. Нет. Нахрен не нужны они.
Квартиру показать/продать вы можете сами.
Найти и посмотреть можете сами.
Риэлтор нужен, если вы в другом городе.
И если лень возиться с доками, то возьмите спеца чисто на доки. Но и оплата будет ниже их стандартного ценника.
Мне настолько понравилась работа со спецом, что заплатил на радостях 50к. Идиот?
Всё не влезло, пишите вопросы. Отвечу, помогу.
Показать полностью
6
Лайфхак с риэлторами
Сам продавал квартиру через Авито. Если звонят, и вежливо здороваются и представляются - риэлтор. Если звонят и сходу: "Э ёпта, че там хата продаётся". То реальный покупатель, с ним уже можно дела обсуждать.
Тот редкий случай, когда вежливость мешает.
Могу написать всю историю, как продавал сам, покупал сам. Как пришлось юриста привлечь, из-за дебилов-риэлторов у покупателя и продавца. И как меня звали читать курс продаж в агентство недвижимости.
Этническая мафия пробивает квартиры
Стоит квартира на альтернативке в спб(авито,циан).Хочу просто поменять двушку у метро на однушку с доплатой.Риэлторы понятное дело бомбят,но там все быстро отшивается.А тут звонит человек с акцентом с Челябинского номера.Представляется Аброр.Шифруется под покупателя.Хочу мол купить,можно приехать посмотреть.Говорю что у меня не продажа,а мена-встречка т.е. мне бы посмотреть на то,что предлагают.Говорит хочу вашу посмотреть.И спрашивает сколько собственников,сколько прописанных.Вопрос про прописанных настораживает.Еще нет сделки,а ему уже прописанные интересны.Зайца ,клавишника "Машины времени" так в свое время иностранные специалисты вывезли за город и закопали живьем за квартиру в Мск.Скидываю,звонит с другого телефона тоже Челябинской области.Блочу все номера.Гуглю по номеру телефона.Гугл выдает некоего Аброра Ергашева.Через дня три снова звонок с челябинской области ,но уже не с циан,а с авито.Снова те же вопросы,на месте когда предлагает приехать сделать фотки моей квартиры сбрасываю.Оказался типа риэлтор.Предупреждаю сообщением в авито чтоб больше не звонил.В ответ увещевания.Ну что за наглость такая?
Показать полностью
3
Данные о реальных ценах на квартиры прятали за подпиской в 42 тысячи. Я сделал их бесплатными
Привет, Пикабу! Для тех, кто видит меня впервые: я программист, и у меня специфическое хобби - я мониторю цены на новостройки в Москве и области. Каждый день. Уже больше года. По 30+ застройщикам.
Зачем? Потому что когда сам начал искать квартиру, понял, что на этом рынке врут примерно все и всегда. "Скидка 20%" - а до этого цену подняли на 25%. "Осталось 3 квартиры" - в одном корпусе, а в соседних пяти их 800. "Цены только растут" - если считать среднюю с пентхаусами, то да. А конкретная однушка на 7 этаже подешевела.
Я делаю сервис, который каждый день мониторит цены у застройщиков и проверяет скидки на честность. Подняли-скинули? Оранжевая метка. Реально снизили? Зеленая. Плюс графики цен по каждому ЖК с фильтрами по отделке, комнатности, корпусу, дате сдачи. Такого бесплатно больше нигде нет.
Несколько месяцев назад я писал пост, где рассказывал о планах добавить парсинг проектных деклараций. Обещал - сделал. Рассказываю.
Что такое проектные декларации и зачем они вам
Коротко: по закону застройщик обязан отчитываться о каждой сделке. Сколько квартир продал, по какой цене заключен ДДУ, в каком корпусе. Эти данные хранятся на наш-дом.рф.
И вот тут самое интересное. Цена на сайте застройщика и цена в ДДУ - это часто два разных числа. На сайте может стоять 15 миллионов, а по ДДУ люди покупают за 12-13. Откуда разница? Застройщики дают скидки в офисах продаж, о которых не пишут на сайте. Тихо, без баннеров и акций. Просто приходишь, торгуешься, получаешь цену ниже.
То есть проектные декларации - это способ увидеть, какие скрытые скидки реально существуют. Не те, что на баннере "АКЦИЯ! ТОЛЬКО СЕГОДНЯ!", а те, которые получают люди, которые пришли в офис и поговорили.
Есть нюанс: в цену ДДУ застройщики иногда зашивают допуслуги, например различные страховки. Поэтому цена в ДДУ может быть и выше витринной. А это значит, если видишь что цена ДДУ стабильно ниже цены на сайте - значит, скрыте скидки точно есть, и за них можно побороться.
А теперь - почему эти данные было невозможно нормально смотреть
На наш-дом.рф данные формально открытые. Но:
Свежие данные спрятаны за подпиской. Вот, смотрите сами:
Видите? Данные по продажам только по декабрь 2025 года. Сейчас апрель 2026-го. Хотите видеть январь, февраль, март? Пожалуйста, подписка на сервис аналитики "Про Дома" - от 42 тысяч рублей в месяц. Полмиллиона в год за то, чтобы видеть актуальные данные. Нормально так, да?
Плюс на дом.рф показывается статистика только за последний год. Что было полтора года назад - не видно. И статистика отображается отдельно по каждому корпусу. У крупного ЖК может быть 10-15 корпусов. Хочешь общую картину? Открывай каждый, складывай в голове. Или в экселе. В 2026 году. Руками.
Что я сделал
Короче, я спарсил проектные декларации и сделал нормальный интерфейс. Бесплатный. Вот что получилось:
Тут видно динамику продаж по конкретным корпусам ЖК вплоть до марта 2026 года. Средняя цена за квадратный метр, количество проданных квартир по месяцам. Всё на одном графике.
А теперь сравните с тем, что показывает дом.рф (изображение выше) - там данные заканчиваются декабрем, и чтобы увидеть свежие, нужна подписка за 42 тысячи.
А вот сводная статистика по всем корпусам ЖК сразу. На дом.рф такой возможности просто нет - там нужно каждый корпус смотреть отдельно, который еще нужно сильно постараться найти. Плюс видно график за всю историю проекта, начиная с апреля 2024 года. На дом.рф - только за последний год.
И отдельно можно посмотреть статистику по нежилым помещениям и машиноместам. Тоже полезная штука: можно оценить, стоит ли покупать паркинг сейчас или подождать, пока цена упадет.
Как этим пользоваться
Заходите на mskmeter.ru, выбираете ЖК, смотрите вкладку с проектными декларациями. Видите реальные цены ДДУ, темпы продаж, распроданность. Сравниваете с ценами на сайте застройщика. Если цена ДДУ заметно ниже витринной - значит, скидки в офисах реально дают, и у вас есть аргумент для торга.
В будущем я планирую автоматизировать отслеживание скрытых скидок. То есть система будет сама определять, когда цена в ДДУ значительно ниже витринной, и публиковать анонсы таких скидок в телеграм-канале @mskmeter. Там уже сейчас каждый день выходят сводки по обычным скидкам с проверкой на фейковость, а скоро добавятся и скрытые.
Что дальше
Мне важно понимать, что вам реально полезно. Если вы изучали проектные декларации вручную на дом.рф - расскажите в комментах:
Что искали? Что было полезно?
Какой информации не хватает?
Какие ЖК хотите видеть в первую очередь?
Я серьезно, пишите. Это поможет сделать сервис лучше. Добавлю то, что люди реально хотят, а не то, что я сам придумал в вакууме.
Дисклеймер
Cразу предупреждаю: не все застройщики аккуратно заполняют проектные декларации. Иногда бывают странные пики на графике, когда средняя цена квадратного метра вдруг взлетает до нескольких миллионов рублей. Это не квартиры для олигархов - это ошибка в данных, когда застройщик неверно указал общую площадь проданных квартир. На дом.рф, кстати, ровно такие же косяки, потому что данные одни и те же - из деклараций.
Если найдете какие-то явные баги или несоответствия - пишите, поправлю. Сервис живой, я его постоянно дорабатываю.
P.S. Нет, я все ещё не зарабатываю на этом ни копейки. Да, все ещё плачу за серверы сам. Нет, мама все ещё не понимает, зачем мне это. Но 42 тысячи в месяц я вам точно сэкономил.
Показать полностью
4
Пока вы копили на первоначальный взнос, квартира уже подорожала
Каждый месяц собираю цены по московским новостройкам. За март проанализировал 37 051 квартиру от местных застройщиков.
Результат такой:
58% квартир выросли в цене. Медиана роста +1,5%, среднее +3,9%.
39% упали. Медиана падения -5,0%, среднее -5,8%.
3% не изменились вообще.
Понятно, что это средняя температура по больнице. Конкретная квартира в конкретном ЖК живёт по своим законам, и эти цифры её судьбу не описывают никак. Но общая картина по рынку такая.
Если хочется конкретики: реальные скидки с проверкой на честность выкладываю в канале @mskmeter, а подробные графики цен по каждому проекту -- на mskmeter.ru. Там можно посмотреть, что происходило с конкретным ЖК, а не верить сказкам заинтересованных лиц.
Показать полностью
1