И ещё отдельным постом вынесу мысли про кредиты, в частности ипотечные. Многие называют их рабством, кабалой и ругают на чём свет стоит. На мой взгляд ипотечный кредит — это лишь инструмент. Кредитное плечо, за которое, разумеется, есть своя плата, и который добавляет риск.

Инструмент не бывает хорошим и плохим, это применяющие его люди дают ему окраску. Всё мы знаем много страшных историй ипотечников, у которых что-то пошло не так. Но также есть кратно больше случаев грамотного и удачного применения ипотеки, где люди стали счастливыми обладателями собственного, или инвестиционного жилья.

Скажу откровенно, я крайне не люблю долги, кредиты, кредитные карты итп. И когда впервые пришлось взять ипотеку, на первую комнату в двушке, я фактически наступил себе на горло. Но иного выхода у нас тогда не было. Ну разве что, всю жизнь жить в съемном жилье.

Моя история, в какой-то степени, это ошибка выжившего. Но все же, кроме самой первой ипотеки, я старался, и стараюсь, действовать очень и очень осторожно, и не обвешиваться долгами как новогодняя ёлка.

На данный момент у меня два ипотечных кредита. Оба они обеспечены живыми, реальными деньгами. Можно было бы выплатить эти ипотеки, но они ~под 6%, а деньги приносят сейчас 24%. То есть в данный момент, досрочное гашение ипотеки не просто нецелесообразно, а было бы по настоящему идиотской идеей.

Разумеется никого не призываю следовать моему примеру, но почти уверен, что если бы не кредитное плечо, то трёх квартир у моей семьи вероятнее всего не было бы. На одну бы, наверное, как-то накопили, и купили бы.

09.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Итак, продолжим вечер удивительных историй.

Старую двухкомнатную квартиру сдали вначале посуточно, но потом после одного сильного факапа и долгих простоев, поняли, что локация для туристов не самая удачная, и сдали квартиру помесячно. Квартира была хорошим подспорьем, перекрывая нам платеж по новой ипотеке и даже давая небольшой доход. Разумеется, в таких условиях, ипотеку за купленную для себя трешку, мы стали очень активно гасить, параллельно накапливая жирок.

За время сдачи квартиры сменилось трое квартирантов (первые, вторые, третьи) и мы бы наверное сдавали бы квартиру и дальше, но доходность в 7-8% показалась весьма скромной (тогда это было на уровне банковского вклада). Кроме того, как я уже писал, квартира была в старом немецком доме, и хотя она нам и нравилась в своё время, было понимание, что квадратные метры иногда имеет смысл обновлять. К тому же, было желание ещё раз попробовать себя в посуточной аренде.

В общем, двухкомнатную квартиру выставили на продажу, и как следствие, соответственно, продали.

После нескольких месяцев раздумий и поисков, остановились на однокомнатной квартире в строящемся доме, недалеко от центра города (20 минут пешком до центральной площади города). Квартиру взяли в кредит по льготной ставке ~5,6%. Деньгами от продажи прошлой квартиры перекрыли остатки ипотеки за трешку, частично внесли минимальный платеж за новую квартиру, и ещё около полутора миллиона ликвидности осталось для новых свершений. Так получилось урвать весьма дешёвые деньги у банка, которые впоследствии давали и дают намного больше ставки по ипотеке.

Вторым плюсом оказалось то, что недвижимость в тот момент, как раз начинала свой гипертрофированный рост на льготных госкредитах, после минимум 5 лет стагнации. То что мы взяли за 2,4млн, на пике пытались продавать за 7-7,5млн рублей.

После получения ключей от квартиры, я по традиции, сам начал заниматься ремонтом. Хотя в этот раз, экономически целесообразнее было бы нанять рабочих, и дорого, но быстро сделать ремонт. В итоге, это окупилось бы за счёт аренды быстрее, чем растянулся ремонт собственными силами. Не говоря уже о потерянном времени и недополученной прибыли.

В общем, в итоге, и эту квартиру сдали. Точнее около года сдавали посуточно, а сейчас до весны сдаём помесячно, с арендной платой в 30т.р. (платеж по ипотеке 10 т.р.).

В начале этого года, понимая, что инфляция никуда не денется, решил ещё немного подстраховаться от обесценивания денег, и взял новый объект - студию в строящемся доме. Хоть психологически и тяжело было брать микростудию по 137т.р/м2, всё-таки решил, что лучше так, чем с кэшем на руках. Плюс математика в расчетах сошлась, и арендная плата с платежом по ипотеке должна будет давать положительную дельту.
Кстати, ещё к ней, мне подарили кладовку по символической цене 20т.р.

В общем, вот так примерно, изначально не имея практически ничего, помимо улучшения своих жилищных условий, мы приобрели и инвестиционную недвижимость. Да путь был не быстрый, и не самый простой. Но все же, рассказывая это, я хотел бы показать, что всё достижимо. Даже если вы не родились в богатой семье, не получили дорогого образования и престижной работы. Всё в ваших руках! 🙌

08.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Продолжим вечер удивительных историй.

Итак, около 14 лет назад я был гол как сокол, с фигой в кармане, без своего жилья и сильных перспектив к решению проблем.

Мы с супругой недавно расписались, и у нас был новорожденный ребенок на руках. Я работал в бюджетной организации, и мы оба учились на вечернем на вышке (платно).

Именно в этот период мы взяли свою первую ипотеку на комнату в двухкомнатной квартире, в старом немецком доме.

Мы посчитали, что лучше платить за то, что впоследствии может стать своим, чем просто всю жизнь снимать жилье.

Уже не помню, сколько были платеж и проценты по ипотеке, но жилось нам в то время довольно тяжело. Экономить приходилось буквально на всем. А количество моих работ доходило до трёх. Днём обычная пятидневка в бюджетной организации, вечером охранял кафе и залы игровых автоматов, в оставшееся свободное время развозил заказы интернет магазина (домой, порой, появлялся только чтобы поесть и упасть без сил спать).

Тем не менее, мы даже в это не простое для нас время, умудрялись что-то откладывать. В последствии, я ещё и умудрился полностью по кругу сделать ремонт в комнате, которой мы жили. Утром в выходные, жена забирала дочь и уезжала к маме, а я сдвигал все наши пожитки в один край комнаты, а в другом обдирал обои, грунтовал, шпаклевал, шкурил, делал двухуровневый подвесной потолок.

В общем, по итогу, привел нашу убитую комнату в конфетку.

Шли годы, мы активно работали, сберегали и инвестировали деньги, параллельно гасили ипотеку. В итоге нам удалось продать свою комнатку, а вместо неё приобрести уже свою двухкомнатную квартиру, в таком же старом немецком доме. Также в ипотеку, и также в невероятно убитом состоянии.

В этот раз потребовалось около 5 лет, чтобы я полностью сделал по кругу ремонт во всей квартире, и мы погасили долг по ипотеке.

Наверное вы уже догадались, что как только мы насобирали денег на первоначальный взнос, мы сразу стали подыскивать квартиру.

Дочь тогда переходила во 2 класс, и возить её в школу было не очень удобно, а отпускать одну - страшно.

Мы подобрали трёхкомнатную квартиру в советском блочном доме, прямо напротив школы,

и взяли новую ипотеку. Квартира была недорогая но максимально убитая. Ремонт похоже не делался с момента заселения (~50 лет).

Я, по традиции, поочередно стал делать ремонт во всех помещениях.

продолжение...

07.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Люди экономят каждую копейку! Я экономлю, и не могу себе позволить купить даже новое трико, потому что у меня нету личного жилья, в отличии от очередной кукушки-психологички, которая с умным вида бывалого профессора, рассказывает про "Синдром отложенной жизни", который нужно срочно решать по средством разбрасывания денег налево и направо! - С радостью дорогая! Только квартиру мне с начало купи, а потом может я, и на Занзибар слетаю!

А так, да мне приходится признавать, что я сижу в дранных трико и ещё не скоро куплю новые, потому что мне катастрофически нужна своя квартира. Я не могу больше жить в кировском районе Кемерово, для которого зажали даже автобус по 61 маршруту! Поэтому засунув куда подальше свои хотелки, продолжаю копить на свою двух комнатную квартиру. А пока очередной мой арт советской машины ВАЗ-2101.