Я беру камень и отсекаю всё лишнее. (Сами знаете, кто)
Это было давно. Я тогда работал директором маленькой оценочной компании. Пришли ко мне женщина и мужчина. Женщина оказалась директором агентства недвижимости, а мужчина коммерческим директором этого же агентства. Они были очень любезны. Они принесли мне заказ! Заказ был небольшой, нужно было оценить одну квартиру для клиентки агентства. Но мои визитеры были очень воодушевлены и сообщили мне по секрету, что у них в планах большое сотрудничество с нашей компанией по всем вопросам, связанным с оценкой. Если мы, конечно, договоримся о комиссии. Мы договорились. После этого мы заключили договор об оценке, деньги за оценку оплатили тут же наличными, дали телефон клиентки на осмотр. Все отлично!
Фирма у нас, как я уже написал, небольшая, заказ ответственный. На осмотр поехал сам. Клиентка, пожилая женщина, пока я фотографировал квартиру, жаловалась мне на каких-то родственников, которые заставляют ее выкупать эту старую квартиру в старом доме, которому уже много лет. У которого по справке из БТИ износ 60%. У которого старые водопроводные трубы и сырой подвал, и входная дверь скрипит невыносимо. Квартиру я сфотографировал, слова клиентки пропустил мимо ушей, квартиру оценил по аналогам из соседних домов той же конструкции и лет постройки. В общем, как обычно. Отчет, кажется, забрала клиентка лично, и при этом ничего не сказала. Ну, и квит.
Вдруг, через пару дней мне звонит коммерческий директор того самого агентства, откуда пришел заказ, и который был прежде так любезен, и говорит, стараясь быть все еще любезным, но с явной ноткой раздражения, что клиентка очень недовольна результатом оценки. Ну, я, конечно, спрашиваю, в чем дело? И выясняется, что квартиру я, по их общему мнению, оценил НЕ ТАК. «То есть, как это не так!?» - спрашиваю. И тут выясняется, что так, как я оценил, они могли бы квартиру оценить и сами. Но я, как оценщик, ДОЛЖЕН БЫЛ учесть большой износ дома и ПРИМЕНИТЬ ФОРМУЛУ. Тогда клиентка смогла бы выкупить квартиру за скромную сумму, которая ее устраивает, а не за те деньжищи, какие теперь все ломят с бедных покупателей. Все мои попытки что-то объяснить о принципах сравнительного подхода, наткнулись на глухую стену непонимания. «Поймите! – горячился мой собеседник, - мы Вас рекомендовали, а наша клиентка совершенно недовольна! И мы с ней согласны. Такая оценка ей не нужна! Ваша и наша репутации под большим ударом. Очень вас просим, что-то с этим сделать или вернуть деньги! А ваш отчет мы вам привезем назад.» Я был тогда молод и жалел людей. Да и свои нервы я тоже пожалел. Я вернул деньги. Но, имейте в виду, дорогие читатели, что вам в подобной ситуации денег нипочем не верну! Широкое сотрудничество с означенным агентством недвижимости по всем вопросам оценки пришлось прервать в самом начале.
Всё это была присказка, смысл которой в том, что не все граждане еще понимают, что на самом деле делает оценщик, о чем его можно просить, о чем нельзя. Вы думаете, подобные истории бывают только с пожилыми женщинами и директорами маленьких оценочных компаний? Совсем не только, уверяю вас, совсем не только!
Так что же делает оценщик, и за что ему платят деньги? В основе всё очень просто. Представьте себе, что вы пошли на рынок покупать яблоки. Вы любите красные, но можете поесть и зеленые, если они, конечно, сладкие. Перед вами ряд продавцов, у каждого из них свои яблоки. Вы идете и спрашиваете, что почём. Каждый продавец называет свою цену. Вы сравниваете и узнаете, что у одного продавца яблоки по пять рублей, но попадаются с гнильцой. А выбирать только хорошие он не разрешает, накладывает сам. А у другого очень крупные и красные, все как на подбор, и блестят как бильярдные шары. Но десять рублей! А у третьего чуть мельче и не такие ровные, но он божится, что очень вкусные, и даже дает кусочек попробовать. По восемь. Откуда кусочек отрезал, он, правда, не показывает. Вот вы ходите, ходите, спрашиваете цены, торгуетесь.
Находите бабушку, которая устала стоять за прилавком и хочет уже распродать побыстрее, чтобы уйти домой. Яблочки садовые, розовый налив. Ну, с червячком, конечно. Так ведь это хорошо, значит яблоки без химии росли. Шесть с полтиной, если всё ведро сразу заберете. Ведерко не отдает, сыпьте в сумку. Прекрасный был у вас выходной, и половина его потрачена на выбор яблок. А вторая половина пойдет на вырезание червяков, чтобы компот был без приварка.
А теперь представьте, что еще утром по дороге на рынок встретился вам ваш сосед. Он уже на рынке побывал, и яблоки себе купил. Сосед хороший, вы ему верите. Его можно и то попросить и другое, всегда помогает. Вы его спрашиваете, почем он брал яблоки. Он вам говорит, и почем свои яблоки купил, и у кого, и сколько сторговал. И про бабушку эту он знает хорошо, что никакие не садовые у нее яблоки, а берет она всякую заваль на овощной базе и толкает втридорога. Вы идете и быстро покупаете яблоки, которые вас вполне устраивают (не очень крупные, но вкусные, и не с гнильцой, и не червивые) и ПО ЛУЧШЕЙ ЦЕНЕ. Не по пять, а скажем по шесть двадцать, и не всё ведро, а сколько вам надо. А потом вы идете в кино и далее, как в песне «У солдата выходной», включая даже и девушек на карусели! Почему это стало для вас возможно? Потому что ваш сосед исполнил для вас роль опытного покупателя и поделился с вами своим опытом.
Упростим задачу. Допустим вы сразу сказали своему соседу, что хотите сварить компот из свежих яблок. Тогда он вам сразу скажет, что ЛУЧШАЯ ЦЕНА на такие яблоки (не очень большие, не очень ровные, но вкусные) у старичка в кепке. Он просит шесть с полтиной, но за шесть двадцать отдаст. Сосед не будет вам пудрить мозги рассказом про бабушку с розовым наливом и про бильярдные шары по десять рублей. Фактически он произведет ОЦЕНКУ того вида яблок, который вам нужен, и сообщит вам только вывод: "По шесть двадцать у дедули в кепке в конце ряда".
Так вот, оценщик выполняет все те же действия, которые выполняет опытный покупатель. Собирает информацию о ценах, сравнивает качество товаров. Определяет какой товар с браком, а за какой просят явно слишком дорого. При этом он обладает специальными знаниями об определенных товарах, достаточно сложных, таких как квартиры, дома, автомобили, станки и даже целые заводы. Только в отличие от вашего соседа он не отвечает на вопрос, какой товар вам выбрать. Он отвечает только на один вопрос, сколько стоит товар, который вы хотите продать или купить. И этим он, во-первых, экономит ваше время. Если вы выставите на продажу свою квартиру по завышенной цене, то, наверное, вы ее в итоге все равно продадите. Но, возможно, это произойдет не скоро, и вы на это время отсрочите важные планы. Во-вторых, он не даст вам продешевить и не даст вас обмануть (если, конечно, это вы заказали ему оценку, а не ваш контрагент, ха-ха-ха). Ну, и в-третьих, свои выводы он обосновывает и документально оформляет отчетом об оценке. Так, что вы можете наглядно видеть на основе каких фактов и каким образом оценщик пришел к своей оценке. И если нужно, вы можете с этими его рассуждениями аргументированно поспорить, и выслушать его объяснения, и согласиться или остаться при своем мнении, как вам будет угодно. Только не просите денег назад, если вас результат не устроил. Право, это моветон, господа. Да, кстати, в отличие от слов соседа, отчет оценщика вполне можно пришить к делу, например, к судебному. А также и к любому другому.
Ну, а как же все-таки с квартирой той пожилой женщины из начала нашего рассказа? Ну в самом деле, почему так дорого стоят квартиры? Ведь дом старый, износ большой, коммуникации труха, подвал весной затапливает. Почему? А вот тут я должен вас разочаровать. Оценщик не отвечает на вопрос «почему». Он отвечает только на вопрос «сколько». И ответ этот всегда состоит из ответов на вопросы о стоимости других аналогичных товаров или товаров, из которых сделан наш товар. Оставляя в стороне эмоции, поймем, чего хотела пожилая женщина, которая считала, что оценщик в ее случае должен применить ФОРМУЛУ и учесть ИЗНОС дома. Она хотела всего лишь получить оценку квартиры затратным подходом. А я всего лишь не смог его здесь применить. Потому что, во-первых, для встроенных помещений затраты на строительство можно определить только условно. Во-вторых, износ дома по справке БТИ годится только для БТИ, а реальный износ у дома без данных строительной экспертизы не посчитаешь. В-третьих, сколько стоит земля в городе под пятиэтажную застройку, вы знаете? И я не знаю. Пятиэтажных домов давно не строят. И даже если все это как-то посчитать и учесть, все равно норма прибыли инвестора в данном случае есть полная тайна. Поэтому квартира стоит столько, за сколько ее готовы купить другие покупатели, и всё. Вот, если не готовы, тогда другое дело. Но разве они не готовы?
Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества приглашаю на канал "Пенки оценки". Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.
