Roman.Ipoteka

Под прошлым постом мне написали: по пункту 6 статьи 8.1 ГК обязанность знать лежит на покупателе, а доказать, что его предупредили, можно только бумагой. И подпись под шестью пунктами до задатка закрывает агентство не хуже выписки из ЕГРН.

С первой половиной я согласен. Разговор в кабинете через месяц ничего не стоит: «мне говорили» в суде не звучит. Лист с датой и подписью звучит. Тут возражать нечего.

Со второй половиной беда. Норма-то правильная, вывод из неё делают неверный. Я в недвижимости с 2007 года, работаю в Красноярске. Фразу «у нас клиент всё подписал, мы чистые» слышал от коллег десятки раз. Почти всегда за ней стоит папка, в которой лежит документ, юридически не значащий ничего.

Что на самом деле написано в пункте 6 статьи 8.1

Дословно: «Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные».

Три предложения, и ни в одном нет обязанности покупателя знать всё. Есть другое: кто знал о недостоверности записи и молчал, тот потом на эту запись сослаться не сможет. Норма бьёт по тому, кто знал и промолчал. Специалистом по чужим документам она покупателя не делает.

Поэтому «я посмотрел выписку, значит чисто» — не защита, а как раз та ссылка на данные реестра, которую при споре снимут. Выписка показывает запись на конкретную дату. В ней нет семейного положения продавца и нет сведений о том, кто зарегистрирован в квартире. Снимок, а не биография объекта.

Подпись фиксирует информирование. Ответственность она не отменяет

Пункт 4 статьи 401 ГК: «Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно».

Читаем вместе с пунктом 7 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7. Если в заранее подписанном соглашении перечислены обстоятельства, снимающие ответственность за неумышленное нарушение, доказывать их наступление обязан тот, кто нарушил. От ответственности за умысел соглашение не освобождает вообще, а отсутствие умысла доказывает сам нарушитель. Пункт 73 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 говорит то же: договорённость ограничить ответственность за умышленное нарушение ничтожна.

Перевожу на язык сделки. Подпись под чек-листом подтверждает: клиента предупредили, он прочитал, он в курсе. Доказательство рабочее и нужное. Но подпись это не индульгенция, а протокол состоявшегося разговора. Если вы в договоре обещали проверить юридическую чистоту и не проверили — щитом она не станет. Клиент придёт в суд с договором, а не с вашим листом.

Что взыскивают, если дошло до суда

Убытки взыскивают по статьям 15 и 393 ГК. Дальше вопрос, подпадает ли спор под Закон о защите прав потребителей, и здесь честно: практика неоднородна. Часть судов применяет закон к клиентам-физлицам, Роспотребнадзор эту линию поддерживает. Есть кассационная практика, где отношения покупателя и риелтора под ЗоЗПП не подводят. Если подводят, добавляются статья 10 (право на информацию об услуге), статья 12 (ответственность за её непредоставление) и статья 14 — вину исполнителя презюмируют, то есть отсутствие вины доказывает агент, а не клиент. Плюс моральный вред и штраф.

Обратная сторона тоже настоящая. Если агент работал по договору, информировал, известных ему рисков не скрывал — взыскать по такой сделке почти нечего, суду не за что зацепиться. Всё решает разница между тем, что вы обещали, и тем, что делали. А «гарантируем безопасность» в рекламе эту разницу стирает мгновенно.

Три графы, без которых документ не работает

Мой чек-лист выглядит так — три разные графы, каждая со своей подписью.

Что проверяем мы. Правовая история объекта, обременения и аресты, полномочия того, кто подписывает, соответствие объекта документам. Здесь агентство отвечает за результат и пишет это прямо.

Что проверяет клиент. Не потому, что нам лень, а потому, что решает он: подходит ли район, готова ли семья к переезду.

Что проверить нельзя в принципе. Дееспособность продавца на момент подписания, наследники, которые объявятся через год, планы застройки, ещё не прошедшие публичные слушания, банкротство, которое начнётся после сделки. Эти риски принимаются осознанно, и об этом надо сказать вслух.

Без третьей графы документ бесполезен: клиент уходит с мыслью, что проверено всё, а о неустранимых рисках узнаёт в суде. Без первой графы он опасен: непонятно, за что человек платит, и в споре предъявить нечего, кроме обещаний на словах.

Ошибка, которая топит агентство

Самое частое, что я вижу в чужих бумагах: в чек-листе перечислены риски, которые по договору агентство обязано было проверить. В договоре стоит «проверка юридической чистоты объекта», а в листе — пункт «риск оспаривания сделки третьими лицами, проверяется покупателем самостоятельно». Или наоборот: договор скромный, а список рисков такой, что из него прямо следует, что агентство о них знало и предупредило.

В суде это работает ровно наоборот задуманному. Покупатель берёт ваш же лист и говорит: вы знали, вы перечислили и не проверили. Документ превращается из доказательства информирования в доказательство осведомлённости. Разница между этими двумя вещами — вся суть.

Подписывать до задатка. Но после проверки

Порядок такой: сначала проверка, потом разговор о рисках, потом лист с подписью, и уже потом деньги. Подпись до задатка: правильно, спорить не буду. Подпись вместо проверки — самообман с юридическим оформлением.

Клиенту вы объясняете, кто за что отвечает. Себе оставляете честную картину: где ваша зона, где его, а где никто ничего не гарантирует. Второе важнее первого, потому что именно на третьей графе рассыпаются красивые обещания.

А теперь вопрос к тем, кто покупал или продавал через агентство: вам попадалась бумага, которой вас прикрывали вместо проверки? И если да — что было в списке?

Имя заказчика не назову, участок не покажу, СНТ не упомяну. Схема типовая, и вижу я её регулярно: я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года.

Дальше по шагам.

Человек покупает участок. На участке стоит забор. Выглядит ровно, стоит давно, соседи не жалуются. Новый хозяин вызывает бригаду — профлист поменять, столбы подгнили. Бригадир приезжает, обходит периметр, говорит: «всё нормально, ставим по старому». Смета подписана, аванс отдан.

А потом всплывает деталь. Забор стоит не по границе. Он стоит там, где его когда-то поставил прежний хозяин: «по факту», «как удобнее», «чтобы сарай влез». И у покупателя ровно два пути. Либо платить за землю, до которой не дотягивается — налог капает на всю площадь из ЕГРН, а не на ту, что за забором. Либо переносить ограждение и выяснять, что часть конструкции уже на чужой земле.

Оба варианта дешевле было поймать до сметы. Не после.

Три линии, которые фиксируют одновременно

Первая — существующий забор. Нанесите его на схему как есть, без попыток улучшить. Кривой, косой, с завалом на север — не важно.

Вторая — вынесенные в натуру точки по ЕГРН. Это работа геодезиста: он ставит на местности метки там, где по реестру проходят границы. По открытым прайсам Москвы и области вынос стоит от 500 до 2 400 ₽ за точку или 5 000–12 000 ₽ за участок. В Красноярске спрашивайте у местных исполнителей, разброс будет свой.

Третья — проектная линия нового монтажа. Где вы хотите видеть забор после работ.

Почему одновременно? Потому что по отдельности они бесполезны. Точки без фактического забора не показывают, насколько вы уже отклонились. Проектная линия без точек — просто рисунок. А все три на одном чертеже отвечают на единственный вопрос, который имеет значение: сколько метров вы теряете или, наоборот, захватываете.

Один лист, одна дата, один подписанный акт выноса границ. Акт — это документ, по которому забор ставят законно. Колышки в траве переживут зиму плохо, эскиз подрядчика на салфетке не переживёт ничего.

Почему нельзя «подровнять» расхождение в эскизе

Соблазн понятный. В эскизе подрядчика отклонение в полметра выглядит как погрешность чертежа. Ну подумаешь.

Только строить будут именно по этому эскизу. И когда вы подравниваете линию, вы не устраняете ошибку. Вы её узакониваете — переносите на новую конструкцию, свежую, только что оплаченную. Через два года в разговоре с земельным инспектором у вас будет не «так исторически вышло», а «я сам так нарисовал».

Обычно советуют ставить забор по существующему, чтобы не ссориться с соседями. На практике это работает ровно до первой проверки или до продажи, когда покупатель приводит своего кадастрового инженера и тот находит расхождение за пятнадцать минут.

Чем это грозит

Забор за границей участка — самовольное занятие земли. Статья 7.1 КоАП: для граждан штраф от 1 до 1,5% кадастровой стоимости занятого участка, но не меньше 5 000 ₽. Занята часть — считают пропорционально площади.

Отвечает тот, кто владеет участком на момент проверки. То есть вы, даже если забор ставил предыдущий хозяин и даже если вы его об этом честно предупредили. По моему опыту, начинается такая история не с планового рейда, а с чьей-то жалобы.

Есть и обратная сторона. Если границы в ЕГРН вообще не установлены, координат нет, привлечь по 7.1 проблематично. Звучит как лазейка? На деле покупатель получает участок без границ и потом сам оплачивает межевание. Лазейка оказывается счётом.

Что отдать монтажникам

• Акт выноса границ с координатами, подписанный кадастровым инженером.

• Схему с тремя линиями на одном листе.

• Выписку из правил благоустройства по вашему муниципалитету и ПЗЗ.

• Письменное согласие соседа, если забор по меже глухой.

Что вернуть специалисту

Наложение границ. Здесь два разных случая: реестровая ошибка по статье 61 закона № 218-ФЗ и спор о границах. Лечатся они по-разному, и бригадир не вылечит ни один.

Охранные зоны ЛЭП. По постановлению правительства № 160 для линий до 1 кВ охранные зоны не устанавливаются. Дальше уже есть: 110 кВ — 20 метров, 150 и 220 кВ — 25 метров. Земляные работы в такой зоне согласуют с сетевой организацией, и это не формальность.

Водоотведение и рельеф. Направлять сток на соседний участок нельзя. Изменили рельеф — организуйте водоотвод. Обязанность ваша, а не вопрос добрых отношений с соседом.

Забор на землях общего пользования в СНТ — отдельная история. Это нарушение правил благоустройства, и разбираться будет не сосед, а правление.

Про высоту и тип забора

Высоту и вид ограждения задают не «как у соседа» и не старый СНиП, который до сих пор цитируют в чатах. Их задают Правила благоустройства муниципалитета и Правила землепользования и застройки. В Красноярске это решение городского совета № В-378 от 25 июня 2013 года.

Для СНТ есть СП 53.13330.2019: по границе территории 1,5–2 метра, между участками рекомендуются сетчатые 1,2–1,8 метра. Хотите глухой забор по меже — берите письменное согласие соседа. Именно письменное. Устное «да ставь, чего ты» через два года звучит совсем иначе.

Кто за что отвечает

Эти работы делают разные люди, и путать их нельзя. Монтажник отвечает за конструкцию: столбы, лаги, крепёж. За границы отвечает кадастровый инженер.

Так что начните с одного звонка — тому, кто выносит границы. Один акт, один чертёж с тремя линиями, и только потом смета. Стоит это меньше, чем перенос готового забора. И заметно меньше, чем штраф, который выпишут через год после того, как бригада уедет.

В продолжении поста Купили участок под ИЖС, а строить нельзя. Что я проверяю до задатка :

Бумаги — это половина дела

В первой части я разбирал документы на землю: категорию, ВРИ, зоны с особыми условиями использования, приаэродромные территории, ГПЗУ. В комментариях мне написали: «давай второй про перемерку сразу и про если росреестр зарегистрировал — это ещё ничего не значит». Замечание по делу. Вторая часть получается ровно про это.

Я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года. Покупатели приходят с папкой бумаг и уверенностью, что главное уже проверили. А самое интересное начинается на участке, когда смотришь, где реально стоит забор.

Штамп в ЕГРН вопрос не закрывает

Пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ: «Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином».

Разберу по-человечески. Запись в реестре работает как презумпция: собственник тот, кто записан, пока суд не скажет обратное. Презумпция эта опровержимая. Часть 5 статьи 1 закона № 218-ФЗ называет регистрацию единственным доказательством существования права, но бессрочной гарантией она от этого не становится.

Дальше в том же пункте 6 есть фраза, которую в обсуждениях почти не цитируют. Лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе ссылаться на эти данные.

Вот это и есть главный практический вывод. Стояла в выписке отметка о споре, а покупатель её пролистнул — потом «я не знал» не сработает. Реестр предупредил, дальше его проблемы уже нет. Выписку читают целиком, а не до строчки «Собственник».

Что искать в выписке, кроме собственника

Первый пункт — координаты границ. Если в ЕГРН их нет, участок числится без установленных границ. Купить можно, только межевание оплачиваете вы, и до него проверить, где проходит граница, физически невозможно.

Второй — обременения. Залог и сервитут смотрят почти все, а долгосрочную аренду забывают, хотя новый собственник входит в договор на тех же условиях.

Третий — отметка о возражении лица, чьё право зарегистрировано ранее. Пункт 7 статьи 8.1 ГК: если в течение трёх месяцев со дня внесения отметки право не оспорили в суде, она аннулируется. Сигнал о конфликте, а не вечная блокировка. Но сигнал громкий.

Четвёртый — отметка о наличии судебного спора. Её вносят по требованию того, кто право оспаривает. Увидели такую — сделка встаёт на паузу до выяснения.

Перемерка: перенести координаты на землю

Вынос границ в натуру устроен просто. Берут координаты поворотных точек из ЕГРН, переносят их на местность геодезическим прибором, закрепляют межевыми знаками и оформляют акт выноса. Акт подписывают заказчик и исполнитель.

Тонкость, на которой путаются: это геодезические, разбивочные работы, а не кадастровые. Исполнителю нужен допуск СРО на инженерно-геодезические работы. Кадастровый инженер и геодезист — не всегда одно и то же лицо, и про членство в СРО спрашивают до оплаты, а не после.

Что видно только на земле

1. Забор стоит внутрь от границ ЕГРН?

   Платите за площадь, которой не пользуетесь, а по документам она у соседа.

2. Забор стоит наружу?

   Самовольное занятие, ст. 7.1 КоАП.

3. Границы наложились на соседние?

   Реестровая ошибка либо спор о границах.

По статье 7.1 КоАП гражданину грозит 1–1,5 % кадастровой стоимости, но не менее 5 000 ₽. Кадастровая стоимость не определена — 5 000–10 000 ₽. Занята часть участка — штраф считают пропорционально этой части. Состав применяет Росреестр в рамках земельного надзора, и отвечает тот, кто владеет участком на момент проверки. Договор купли-продажи от штрафа не спасает: на дату проверки владелец вы.

Отдельный случай: границы вообще не установлены. Привлечь владельца по 7.1 тогда проблематично, доказывать нечего. Легче покупателю не становится, он получает участок без границ и сам платит за межевание.

Реестровая ошибка и спор о границах

Статья 61 закона № 218-ФЗ описывает реестровую ошибку как воспроизведённую в ЕГРН ошибку из межевого или технического плана, карты-плана территории, акта обследования. Исправляет её госрегистратор в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов либо на основании вступившего в силу решения суда. И только если исправление не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права.

Есть основания полагать, что исправление причинит вред или нарушит интересы тех, кто полагался на записи ЕГРН, — дорога одна, суд (ч. 4 ст. 61). Споры об исправлении реестровой ошибки суд и рассматривает (ч. 9).

Теперь важное для практики. Верховный Суд разграничивает: если спор о фактическом местоположении забора и о том, чей это кусок земли, это спор о границах, а не реестровая ошибка. Через иск об исправлении реестровой ошибки такое не решается. Ошибка в цифрах и дележ земли — разные иски.

Мне часто возражают: «да ладно, сходи в МФЦ, там всё исправят». Сходить можно. Но если исправление задевает соседа, регистратор приостановит и отправит в суд, потому что так написано в части 4 статьи 61. Не из вредности.

Сколько стоит и когда заказывать

Открытые прайсы Москвы и области дают 500–2 400 ₽ за точку и 5 000–12 000 ₽ за участок. Питер с областью — 6 000–12 000 ₽. По Красноярску сумму уточняйте у местных исполнителей, разброс по регионам заметный, наугад цифру называть не буду.

Заказывать до задатка. После передачи денег торг с продавцом уже не работает, вы купили то, что есть.

Чек-лист до задатка

• Координаты границ в ЕГРН есть

• Вынос границ заказан

• Забор сверен с поворотными точками

• В выписке нет отметки о возражении и отметки о споре

• Обременения проверены, включая долгосрочную аренду

• При наложении границ выяснено, реестровая ошибка это или спор о границах

Гарантии проверка не даёт. Она даёт понимание рисков до того, как деньги ушли. Разница между «вроде всё нормально» и «я знаю, где забор, и знаю, что в реестре нет спора» считается в несколько тысяч рублей.

Кто-нибудь уже натыкался на расхождение забора и кадастровых границ? В комментариях такие истории обычно интереснее самого текста.

Меня зовут Роман Ямских, я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года. Расскажу историю, которую за эти годы видел не один раз. Фамилий не будет: она не про одного человека, таких случаев я знаю несколько, детали в них разные, поэтому собираю в одну общую.

Приезжают смотреть участок в пригороде. В назначении «для индивидуального жилищного строительства». Продавец достаёт выписку ЕГРН: собственник один, обременений нет, границы установлены. Цена выше, чем у соседнего садового надела, и это понятно, за право строить доплачивают охотно. Потом задаток, проект дома, подрядчик с договором на коммуникации. А через полгода выясняется, что участок лежит в зоне, где жилые дома не размещают. Дома нет. Регистрации нет. Выписка при этом подлинная.

Обиднее всего, что проверка занимает не полгода, а недели. Просто делают её не в том порядке.

Что выписка ЕГРН показывает, а что нет

Обычный совет перед сделкой: закажи выписку, там всё написано. Совет хороший и неполный.

Выписка об основных характеристиках отвечает на четыре вопроса. Кто собственник и один он или их несколько (при нескольких нужно согласие каждого, иначе сделку не зарегистрируют). Какие обременения уже в реестре. Есть ли границы, и если нет, то сначала межевание. Какая категория земли и вид разрешённого использования.

А сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, тех самых ЗОУИТ, в ней может не оказаться. Не потому что реестр врёт. Многие зоны просто не внесены в реестр границ. Для них заказывают отдельную выписку о ЗОУИТ, форма утверждена приказом Росреестра П/0329. Человек с чистой выпиской уверен, что проверил всё. По факту четверть.

Шаг первый: назначение земли, где важна каждая буква

Строить жилой дом можно при ИЖС. Приусадебный ЛПХ подойдёт, но только в границах населённого пункта. И «ведение гражданами садоводства для собственных нужд», такой участок встречается и на землях сельхозназначения.

В 2017 году 217-ФЗ заменил формулировку «ведение садоводства» на длинную, про собственные нужды. Классификатор видов разрешённого использования к закону так и не привели. Поэтому в записях ЕГРН гуляют оба варианта. Для стройки разницы почти нет. Для маткапитала есть, и там всё серьёзно.

Шаг второй: ЗОУИТ, где и живёт главный сюрприз

ЗОУИТ это территория с дополнительными ограничениями. Участок может попасть туда целиком или одним углом, и разница огромная.

Смотрим на НСПД: nspd.gov.ru, раздел «Карты», слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Публичную кадастровую карту перенесли туда 23.12.2024, старый адрес не открывайте, данные там не обновляются. Там же есть «Градостроительная проработка онлайн»: через Госуслуги по кадастровому номеру показывает ограничения и нормативные документы, из которых они выросли. Полезная штука, многие про неё не знают.

Ищем конкретно. Зону затопления и подтопления. Санитарно-защитную зону, где жильё запрещено, и это не рекомендация. Охранные зоны ЛЭП и газопроводов. Водоохранную зону. Приаэродромную территорию, где подзон семь: в первой, второй и седьмой жильё не размещают, в третьей–шестой строить можно. Кто смотрит только назначение земли, про подзоны не знает вообще.

Шаг третий: ГПЗУ, и тут я поспорю с коллегами

Градостроительный план земельного участка заказывают в администрации. Многие считают, что это документ для стройки: пришло время строиться, тогда и возьму. По-моему, это документ для покупки.

ГПЗУ собирает в одном месте зоны, ограничения, параметры застройки и красные линии. Не надо сводить слои карты в голове, берёте готовый документ и читаете. Да, это время, администрация отвечает не мгновенно. Месяц ожидания дешевле дома, который нельзя поставить на кадастр.

Шаг четвёртый: ПЗЗ, обременения и планы развития

Правила землепользования и застройки принимает администрация муниципалитета. Вся территория разбита на зоны, для каждой прописано, что можно строить. Главный вопрос к документу: разрешён ли здесь жилой дом до трёх этажей. Если нет, назначение земли уже не спасёт.

Дальше обременения. Залог, если участок в ипотеке у продавца. Сервитут, когда по земле проходит коммуникация или дорога и собственник обязан это терпеть. Снимается, но не всегда быстро и не всегда силами продавца.

И планы развития. Бывает, через участок в перспективе идёт дорога. Тогда землю с постройками выкупают для муниципальных нужд. Формально законно. Дом вы построили зря. Смотрите генплан поселения и те же ПЗЗ.

Маткапитал: новости этой недели

Если дом строится с маткапиталом, участок должен подойти Соцфонду. Одобряют ИЖС, приусадебный ЛПХ и «ведение гражданами садоводства для собственных нужд». Если в документах просто «ведение садоводства», будет отказ. Хотя земля своя, а дом иногда уже стоит и оформлен как положено.

26 октября Соцфонд разъяснил ситуацию. Ограничение не снимается ни пояснением СФР, ни Росреестром. Таких случаев меньше 0,01% от общего числа обращений. Порядок направления средств не менялся. Вопрос прорабатывают с Росреестром и Минтрудом.

26–27 октября в Госдуму внесли законопроект: разрешить маткапитал на участках с «садоводством» без пометки про собственные нужды. Авторы из КПРФ, во главе с Юрием Афониным, поправки в статью 10 закона о дополнительных мерах господдержки семей.

Ключевое слово здесь «внесли». Не приняли. Строить расчёт на том, что примут, я бы не стал.

Чек-лист перед задатком

1. Выписка ЕГРН: собственник, обременения, границы, категория и ВРИ.

2. Формулировка ВРИ дословно, со всеми уточнениями.

3. Слой ЗОУИТ на НСПД или отдельная выписка о ЗОУИТ.

4. ГПЗУ из администрации.

5. ПЗЗ: разрешён ли жилой дом до трёх этажей.

6. Залог и сервитут.

7. Генплан: не идёт ли через участок дорога.

8. Требования Соцфонда, если планируете маткапитал.

И честный финал

Проверка не гарантирует, что дом получится. Она даёт понимание рисков до того, как деньги ушли. Это разные вещи, и я говорю об этом каждой семье, даже когда очень хочется продать.

Конкретный совет. Не оставляйте задаток, пока не видели ГПЗУ. Если продавец держит участок только под задаток, пропишите в соглашении возврат на случай, если ГПЗУ или выписка о ЗОУИТ покажут ограничения. Продавцы на такое соглашаются, им тоже не нужна сделка, которая развалится в Росреестре через два месяца.

И последнее, как человек, который в этом с 2007 года. «ИЖС» в документах это не разрешение строить. Это право попробовать. Разрешение появляется после ГПЗУ и ПЗЗ.