Продолжаем наш разговор о купле-продаже недвижимости! Определились с квартирой, собрали документы? Отлично! Следующий шаг – предварительный договор. Это важный этап, который защитит ваши интересы и станет страховкой от неожиданностей. Разбираем всё по полочкам.

Зачем нужен предварительный договор?

Это соглашение, в котором продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи. Он фиксирует ключевые условия: цену, сроки, порядок расчётов. Без него сделка может сорваться в любой момент.

Что должно быть в предварительном договоре?
⦁ Предмет договора: Подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
⦁ Цена: Стоимость квартиры, без сюрпризов.
⦁ Срок заключения основного договора: Дата, до которой вы должны подписать основной договор.
⦁ Порядок расчётов: Как будете платить (нал, безнал), как передавать деньги. Здесь же указывается аванс или задаток.
⦁ Ответственность сторон: Что будет, если кто-то нарушит условия.
⦁ Реквизиты сторон: Данные продавца и покупателя.

Аванс или задаток? В чём подвох?

Вот тут многие путаются. Разница ОГРОМНАЯ:
⦁ Аванс: Часть суммы, подтверждающая намерение купить. Если сделка срывается, аванс возвращается. Это просто предоплата.
⦁ Задаток: Тоже часть суммы, но с "зубами". Если покупатель передумал – задаток остаётся у продавца. Если продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Что выбрать? Зависит от уровня доверия. Задаток – надёжнее, аванс – проще.

В заключение: Предварительный договор – ВАЖНЫЙ документ. Внимательно изучите его, проконсультируйтесь с юристом, и только потом подписывайте. Это залог успешной сделки! А вы заключали предварительный договор? Делитесь опытом в комментариях!

Поэтому покупательница отказалась от покупки этого дома и потребовала вернуть ей деньги. Но продавец отказался, сославшись на условия расписки.

Спор перешел в суд. Продавец заявлял, что у них с покупателем было заключено соглашение о задатке (а по закону задаток действительно не возвращается в случае отказа купить объект).

Покупатель же требовала вернуть ей деньги, т. к. это был всего лишь аванс — а он подлежит возврату независимо от того, по какой причине сделка не состоялась.

Исход этого спора зависел от того, какое соглашение заключили продавец с покупателем, передавая деньги: о задатке или об авансе (при том, что в тексте расписки эти деньги и вовсе именовались «залогом»).

Суд решил это дело так:

Закон предусматривает, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ). В данном же случае передача денег была оформлена распиской, подписанной одним лишь продавцом.

Поскольку покупатель не подписал этот документ, то нельзя признать его письменным соглашением. Следовательно, переданные деньги не являются задатком. Кроме того, в тексте расписки слово «задаток» не фигурировало — что опять-таки подтверждает отсутствие соглашения сторон по этому поводу. А поскольку соглашения нет, удерживаемые ответчиком средства в сумме 100 000 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом и оставила решение в силе (Свердловский облсуд, дело №33-9278/2023).

Таким образом, ссылаться на правила о задатке можно лишь в том случае, когда деньги были переданы на основании соответствующего письменного соглашения (а не расписки) с прямым указанием на то, что это задаток.

Если эти условия не соблюдаются, деньги придется вернуть по правилам аванса, даже если в расписке было сказано иное.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

✏️ Ранее писал о лоте, на котором победитель торгов потерял 33,9 млн рублей.

Напомню обстоятельства. Город Москва выставил на торги нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей (ссылка на ЭТП).

Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Однако впоследствии он уклонился от подписания договора купли-продажи, и его задаток (33,9 млн рублей) был перечислен в бюджет города Москвы.

После этого здание было повторно выставлено на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

🔥 Недавно (09.07.2024) были проведены вторые торги. Победителем было признано акционерное общество, которое предложило 660 млн рублей (всего на 10 млн рублей меньше, чем на первых торгах).

Однако этот победитель торгов тоже уклонился от подписания договора купли-продажи, и его задаток также оказался в бюджете города Москвы (ссылка).

⚡ На днях здание было выставлено на торги в третий (!) раз и снова на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

❓ Кто эти Робин-Гуды, которые каждый раз наполняют бюджет города Москвы на 33,9 млн рублей? И почему они каждый раз специально срывают торги?

🔎 То, что победители торгов действуют заодно и преследуют одну и ту же цель, сомнений не вызывает. Главный вопрос – почему народ готов каждый раз "выбрасывать в топку" по 33,9 млн рублей? Если кто-то в курсе этой ситуации, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.

Недавно писал о том, как из-за досадной опечатки победитель торгов потерял задаток в размере 13,5 млн рублей. После этого один из подписчиков подсветил недавний лот, по которому победитель торгов потерял еще больше – 33,9 млн рублей.

✏️ Так, город Москва выставил на торги в форме аукциона нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой-локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей. Торги проводились 09.04.2024 (ссылка на ЭТП).

Для участия в торгах было подано 9 заявок, к торгам было допущено 5 участников. В ходе торгов было подано 196 ценовых предложений. Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Торги длились чуть больше 12 часов.

🔥 Однако через несколько дней (17.04.2024) организатор торгов опубликовал уведомление, согласно которому победитель торгов уклонился от подписания договора купли-продажи и его задаток (33,9 млн рублей) перечислен в бюджет города Москвы.

❌ Победитель торгов подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов (Департамента города Москвы по конкурентной политике) и оператора ЭТП (АО "ЕЭТП"). Победитель торгов ссылался, в частности, что процент износа здания (7% по состоянию на 2023 год), указанный в информационном сообщении, не соответствует действительности. ФАС России отказала в удовлетворении жалобы (решение от 25.04.2024).

📍 В настоящее время город Москва повторно выставил здание на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

❓ Все знают, что торги, которые проводит город Москва, являются, наверное, самыми прозрачными. В отношении здания была предоставлена вся необходимая информация, начиная с технической документации и заканчивая фотографиями его текущего состояния. Также была предоставлена возможность его осмотра. Поэтому, если износ здания действительно значительно больше заявленного, это должно было быть очевидным для победителя торгов. Сложно представить, что он "не глядя" предложил за здание 670,8 млн рублей. В связи с этим не могу понять, почему после такой упорной победы он решил "слиться"?

✅ Хотя есть одно предположение – оно маловероятно, но тем не менее имеет право на существование. Сначала небольшая подводка. Недавно мы с одним инвестором участвовали в торгах по продаже четырех нежилых зданий в Хамовниках, которые тоже проводил город Москва. Начальная цена продажи – 101 млн рублей. Победитель торгов (тоже физическое лицо) предложил 135,5 млн рублей, мы были вторыми. Впоследствии победитель торгов тоже отказался от заключения договора и потерял задаток в размере 20,2 млн рублей. Договор был заключен с нами (см. протокол от отказе от заключения договора купли-продажи от 27.02.2024). Тогда возникло ощущение, что с торгами было что-то не так. Было странно, что победитель торгов немотивированно отказался от заключения договора и "спокойно" потерял огромный задаток. Он никуда не обращался с жалобами: ни в антимонопольный орган, ни в суд (по крайней мере, мы не получали уведомлений об этом). Было впечатление, что победитель торгов - "заяц", которого использовали, чтобы разогнать цену на торгах (что-то типа механического зайца, которого используют на бегах гончих). Сначала это предположение казалось каким-то диким, но теперь, когда появился еще один кейс, по которому очередное физическое лицо разгоняло цену на торгах (на миллионы рублей), а потом отказалось от заключения договора по формальному основанию, такое предположение уже не кажется невероятным.

🔎 Чтобы подтвердить или опровергнуть это предположение, надо убедиться, что город Москва действительно удержал огромные задатки с этих "горе-победителей". Но третьи лица не имеют доступа к такой информации.

📂 Если кто-то сталкивался с подобными кейсами, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы об участии в банкротных торгах через агента.

📌 Как писал ранее, с одной стороны, участнику торгов проще участвовать в них через агента, который выполняет все необходимые действия. С другой стороны, в связи с отсутствием специального регулирования участия агента в торгах возникают дополнительные риски, в частности, в виде отказа в допуске к участию в торгах из-за того, что не представлены необходимые документы по агенту.

🔥 Встретилось показательное дело, по которому спор возник из-за ошибки агента, которое было недавно рассмотрено.

Так, на банкротные торги была выставлена дебиторская задолженность в размере 404 млн. рублей (ссылка на ЭТП). Были поданы две заявки на участие в торгах. Одна из них, поданная агентом (Лушниковой А.А.), была отклонена, так как агент представил противоречащие друг другу документы: доверенность, согласно которой агент вправе подать заявку от имени принципала (Чертыкова Е.В.), и агентский договор, из которого следовало, что агент выступает от своего имени. При этом задаток был уплачен третьим лицом и именно за принципала. В результате торги были признаны несостоявшимися и договор уступки был заключен с единственным участником по начальной цене (9,9 млн рублей).

Спор возник по поводу того, от чьего имени была подана заявка (от имени принципала или агента), и был ли в таком случае уплачен задаток. Суд первой инстанции согласился с организатором торгов (конкурсным управляющим), а суды апелляционной и кассационной инстанций - с принципалом, которого не допустили к торгам. В конце концов, торги были признаны недействительными.

🔽 См.: постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2023 по делу № А40-294073/19.

✅ Сложно сказать, чья вина была больше в возникшем споре: агента, который "напортачил" с документами, или конкурсного управляющего, который упорно не хотел допускать к торгам второго участника (как указали суды, "отказ в допуске к торгам носит исключительно формальный характер").

🔎 Интересно, что в рамках данного дела суды подтвердили:

• Возможность внесения задатка третьим лицом (писал об этом здесь).

• В порядке применения последствий недействительности торгов нельзя обязать организатора торгов повторно рассмотреть поступившие заявки. В этом случае проводятся новые торги (писал об этом здесь).

***

О публичных торгах в Telegram.