Задаток

Поэтому покупательница отказалась от покупки этого дома и потребовала вернуть ей деньги. Но продавец отказался, сославшись на условия расписки.

Спор перешел в суд. Продавец заявлял, что у них с покупателем было заключено соглашение о задатке (а по закону задаток действительно не возвращается в случае отказа купить объект).

Покупатель же требовала вернуть ей деньги, т. к. это был всего лишь аванс — а он подлежит возврату независимо от того, по какой причине сделка не состоялась.

Исход этого спора зависел от того, какое соглашение заключили продавец с покупателем, передавая деньги: о задатке или об авансе (при том, что в тексте расписки эти деньги и вовсе именовались «залогом»).

Суд решил это дело так:

Закон предусматривает, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ). В данном же случае передача денег была оформлена распиской, подписанной одним лишь продавцом.

Поскольку покупатель не подписал этот документ, то нельзя признать его письменным соглашением. Следовательно, переданные деньги не являются задатком. Кроме того, в тексте расписки слово «задаток» не фигурировало — что опять-таки подтверждает отсутствие соглашения сторон по этому поводу. А поскольку соглашения нет, удерживаемые ответчиком средства в сумме 100 000 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом и оставила решение в силе (Свердловский облсуд, дело №33-9278/2023).

Таким образом, ссылаться на правила о задатке можно лишь в том случае, когда деньги были переданы на основании соответствующего письменного соглашения (а не расписки) с прямым указанием на то, что это задаток.

Если эти условия не соблюдаются, деньги придется вернуть по правилам аванса, даже если в расписке было сказано иное.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

✏️ Ранее писал о лоте, на котором победитель торгов потерял 33,9 млн рублей.

Напомню обстоятельства. Город Москва выставил на торги нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей (ссылка на ЭТП).

Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Однако впоследствии он уклонился от подписания договора купли-продажи, и его задаток (33,9 млн рублей) был перечислен в бюджет города Москвы.

После этого здание было повторно выставлено на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

🔥 Недавно (09.07.2024) были проведены вторые торги. Победителем было признано акционерное общество, которое предложило 660 млн рублей (всего на 10 млн рублей меньше, чем на первых торгах).

Однако этот победитель торгов тоже уклонился от подписания договора купли-продажи, и его задаток также оказался в бюджете города Москвы (ссылка).

⚡ На днях здание было выставлено на торги в третий (!) раз и снова на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

❓ Кто эти Робин-Гуды, которые каждый раз наполняют бюджет города Москвы на 33,9 млн рублей? И почему они каждый раз специально срывают торги?

🔎 То, что победители торгов действуют заодно и преследуют одну и ту же цель, сомнений не вызывает. Главный вопрос – почему народ готов каждый раз "выбрасывать в топку" по 33,9 млн рублей? Если кто-то в курсе этой ситуации, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.

Недавно писал о том, как из-за досадной опечатки победитель торгов потерял задаток в размере 13,5 млн рублей. После этого один из подписчиков подсветил недавний лот, по которому победитель торгов потерял еще больше – 33,9 млн рублей.

✏️ Так, город Москва выставил на торги в форме аукциона нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой-локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей. Торги проводились 09.04.2024 (ссылка на ЭТП).

Для участия в торгах было подано 9 заявок, к торгам было допущено 5 участников. В ходе торгов было подано 196 ценовых предложений. Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Торги длились чуть больше 12 часов.

🔥 Однако через несколько дней (17.04.2024) организатор торгов опубликовал уведомление, согласно которому победитель торгов уклонился от подписания договора купли-продажи и его задаток (33,9 млн рублей) перечислен в бюджет города Москвы.

❌ Победитель торгов подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов (Департамента города Москвы по конкурентной политике) и оператора ЭТП (АО "ЕЭТП"). Победитель торгов ссылался, в частности, что процент износа здания (7% по состоянию на 2023 год), указанный в информационном сообщении, не соответствует действительности. ФАС России отказала в удовлетворении жалобы (решение от 25.04.2024).

📍 В настоящее время город Москва повторно выставил здание на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

❓ Все знают, что торги, которые проводит город Москва, являются, наверное, самыми прозрачными. В отношении здания была предоставлена вся необходимая информация, начиная с технической документации и заканчивая фотографиями его текущего состояния. Также была предоставлена возможность его осмотра. Поэтому, если износ здания действительно значительно больше заявленного, это должно было быть очевидным для победителя торгов. Сложно представить, что он "не глядя" предложил за здание 670,8 млн рублей. В связи с этим не могу понять, почему после такой упорной победы он решил "слиться"?

✅ Хотя есть одно предположение – оно маловероятно, но тем не менее имеет право на существование. Сначала небольшая подводка. Недавно мы с одним инвестором участвовали в торгах по продаже четырех нежилых зданий в Хамовниках, которые тоже проводил город Москва. Начальная цена продажи – 101 млн рублей. Победитель торгов (тоже физическое лицо) предложил 135,5 млн рублей, мы были вторыми. Впоследствии победитель торгов тоже отказался от заключения договора и потерял задаток в размере 20,2 млн рублей. Договор был заключен с нами (см. протокол от отказе от заключения договора купли-продажи от 27.02.2024). Тогда возникло ощущение, что с торгами было что-то не так. Было странно, что победитель торгов немотивированно отказался от заключения договора и "спокойно" потерял огромный задаток. Он никуда не обращался с жалобами: ни в антимонопольный орган, ни в суд (по крайней мере, мы не получали уведомлений об этом). Было впечатление, что победитель торгов - "заяц", которого использовали, чтобы разогнать цену на торгах (что-то типа механического зайца, которого используют на бегах гончих). Сначала это предположение казалось каким-то диким, но теперь, когда появился еще один кейс, по которому очередное физическое лицо разгоняло цену на торгах (на миллионы рублей), а потом отказалось от заключения договора по формальному основанию, такое предположение уже не кажется невероятным.

🔎 Чтобы подтвердить или опровергнуть это предположение, надо убедиться, что город Москва действительно удержал огромные задатки с этих "горе-победителей". Но третьи лица не имеют доступа к такой информации.

📂 Если кто-то сталкивался с подобными кейсами, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы об участии в банкротных торгах через агента.

📌 Как писал ранее, с одной стороны, участнику торгов проще участвовать в них через агента, который выполняет все необходимые действия. С другой стороны, в связи с отсутствием специального регулирования участия агента в торгах возникают дополнительные риски, в частности, в виде отказа в допуске к участию в торгах из-за того, что не представлены необходимые документы по агенту.

🔥 Встретилось показательное дело, по которому спор возник из-за ошибки агента, которое было недавно рассмотрено.

Так, на банкротные торги была выставлена дебиторская задолженность в размере 404 млн. рублей (ссылка на ЭТП). Были поданы две заявки на участие в торгах. Одна из них, поданная агентом (Лушниковой А.А.), была отклонена, так как агент представил противоречащие друг другу документы: доверенность, согласно которой агент вправе подать заявку от имени принципала (Чертыкова Е.В.), и агентский договор, из которого следовало, что агент выступает от своего имени. При этом задаток был уплачен третьим лицом и именно за принципала. В результате торги были признаны несостоявшимися и договор уступки был заключен с единственным участником по начальной цене (9,9 млн рублей).

Спор возник по поводу того, от чьего имени была подана заявка (от имени принципала или агента), и был ли в таком случае уплачен задаток. Суд первой инстанции согласился с организатором торгов (конкурсным управляющим), а суды апелляционной и кассационной инстанций - с принципалом, которого не допустили к торгам. В конце концов, торги были признаны недействительными.

🔽 См.: постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2023 по делу № А40-294073/19.

✅ Сложно сказать, чья вина была больше в возникшем споре: агента, который "напортачил" с документами, или конкурсного управляющего, который упорно не хотел допускать к торгам второго участника (как указали суды, "отказ в допуске к торгам носит исключительно формальный характер").

🔎 Интересно, что в рамках данного дела суды подтвердили:

• Возможность внесения задатка третьим лицом (писал об этом здесь).

• В порядке применения последствий недействительности торгов нельзя обязать организатора торгов повторно рассмотреть поступившие заявки. В этом случае проводятся новые торги (писал об этом здесь).

***

О публичных торгах в Telegram.

Ранее несколько раз писал (здесь, здесь и здесь) о ходе рассмотрения интересного дела об оспаривании сделок на торгах как крупных.

📌 Коротко напомню обстоятельства.

Суды удовлетворили иск победителя торгов (в лице участника с долей 80% уставного капитала) - признали недействительными договор купли-продажи, заключенный на торгах, и соглашение о задатке как единую крупную сделку и возвратили ему задаток в размере 17,8 млн рублей.

Фактически, суды возложили на арбитражного управляющего обязанность проверять, являются ли эти сделки крупными для участника торгов.

🔥 На днях (05.03.2024) опубликовано определение Верховного Суда РФ, которым судебные акты были отменены и в иске было отказано по следующим основаниям:

• Закон о банкротстве и Порядок проведения торгов в электронной форме, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495, не обязывают участника торгов представлять решение о совершении крупной сделки. Оценка арбитражным управляющим сделки на предмет наличия такого решения предполагает предъявление дополнительных требований к заявке на участие в торгах, что противоречит порядку проведения торгов.

• В силу прямого указания Закона о банкротстве арбитражный управляющий не может требовать от участника торгов документы, подтверждающие корпоративное одобрение крупной сделки, и не должен самостоятельно осуществлять их поиск и сбор. Иной подход может привести к произвольному отказу в принятии заявок на участие в торгах.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.03.2024 № 310-ЭС23-16883.

✅ Таким образом, Верховный Суд РФ указал, что сделки, заключаемые на банкротных торгах, не могут быть оспорены как крупные сделки. Тем более, когда целью участника торгов является не защита своих прав, а аннулирование результата торгов, переставшего быть ему интересным, без каких-либо негативных последствий для себя (без потери уплаченного задатка).

***

О публичных торгах в Telegram.

Ранее я несколько раз писал (здесь и здесь) о том, что банки иногда удерживают повышенные (фактически, заградительные) комиссии при возврате физическим лицам задатков на торгах. Размер комиссий банков может достигать 6,4 млн рублей.

В связи с этим я писал об интересном деле по этому поводу, рассмотренном Верховным Судом РФ в конце прошлого года. Оно не было связано с торгами, а касалось обычной операции – перечисление средств физическому лицу (заем), за которое банк удержал комиссию в размере 10% от перечисленной суммы (1,3 млн рублей). Верховный Суд РФ пришел к выводу, что суды должны проверять соблюдение банком принципа добросовестности и экономическое обоснование комиссии - банк не должен вводить комиссию, которая в силу значительности своего размера приобретает заградительный характер.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.11.2023 № 310-ЭС23-14161.

Тогда я отметил, что эти выводы Верховного Суда РФ имеют общий характер и, следовательно, должны применяться ко всем случаям, когда банки взымают повышенные комиссии за переводы физическим лицам, в том числе при возврате задатков на торгах.

🔥 На днях Верховный Суд РФ вновь вернулся к вопросу о повышенных (заградительных) комиссиях банков, но теперь применительно к платежам именно в рамках дела о банкротстве.

Так, конкурсный управляющий перечислил кредитору – физическому лицу 14 млн рублей в счет погашения задолженности должника перед ним. За совершение этой операции банк начислил комиссию в размере 1,03 млн рублей.

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительной сделки по начислению такой комиссии, поскольку она более чем в 100 000 раз превышает размер комиссии за аналогичные платежи в пользу юридических лиц.

Суды отказали в удовлетворении заявления, так как не установили в действиях банка признаков злоупотребления правом.

Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:

• Банк не раскрыл экономическую обоснованность 100 000-й разницы в размерах комиссий за переводы в пользу физических и юридических лиц.

• В отсутствие такого экономического обоснования действия банка по установлению существенно увеличенной (кратно отличающейся) комиссии за переводы физическим лицам имеют очевидные признаки заведомо недобросовестного осуществления права (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.01.2024 № 305-ЭС23-14641.

✅ Таким образом, Верховный Суд РФ вновь подтвердил, что банки не могут устанавливать повышенные (фактически, заградительные) комиссии за переводы физическим лицам, в том числе при возврате задатков на торгах.

***

О публичных торгах в Telegram.