«С 2027 года с продажи квартиры будут брать 22%». За последнюю неделю мне это прислали человек десять. Клиенты и знакомые. И сосед по гаражу. Все с одной интонацией: «Ты слышал? Кошмар».

Слышал. Только 22% там нет. Чтобы это увидеть, не нужно быть юристом. Достаточно умножить два числа и сложить три.

Я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года. Через меня прошли сотни сделок, и это уже третья волна паники вокруг налога с продажи. Первые две закончились одинаково: люди продавали в спешке, дешевле рынка, а через полгода спрашивали, можно ли отменить сделку.

Что на самом деле приняли

29 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект № 617-9. Смысл: доход от продажи недвижимости больше не считается отдельной строкой. Он складывается с остальными доходами за год. Зарплатой, процентами по вкладам, дивидендами, арендой.

Вот это и есть новость. Не ставка. Сложение.

Сразу оговорюсь, чтобы потом не ловили на слове. Первое чтение это середина процедуры. Поправки принимают до 18:00 12 ноября, второе чтение стоит в календаре на 19 ноября. Формулировки и пороги могут поменяться.

Как считают сейчас

Две ступени: 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.

Ключевые слова тут: с превышения. Не со всей суммы. Про это в панических постах не пишут, а именно здесь рождается половина страхов. И второе: сегодня продажа идёт отдельной строкой и с зарплатой не складывается. Продали квартиру, и вы не сдвинули себя в другую ступень по остальным доходам.

Считаем на живых деньгах

Квартира за 13 млн. Покупали за 3 млн. Владели два года, минимальный срок не вышел. Доход от продажи: 10 млн рублей.

Сегодня: 312 000 рублей (13% с 2,4 млн) плюс 1 140 000 (15% с 7,6 млн превышения). Итого 1 452 000 рублей.

С 2027 года по предложенной шкале: 312 000 плюс 390 000 (15% с отрезка от 2,4 до 5 млн) плюс 900 000 (18% с отрезка от 5 до 10 млн). Итого 1 602 000 рублей.

Разница 150 000 рублей. Эффективная ставка выходит 16%, а не 22%. До верхней ступени эта сделка не дотягивает в принципе: 22% начинаются с суммы свыше 50 млн.

Теперь добавляем зарплату, и вот тут становится интересно

Тот же продавец, зарплата 3 млн за год.

С 2027 года все доходы в одной базе, 13 млн. Считаем: 312 000 + 390 000 + 1 440 000 (18% с 8 млн) = 2 142 000 рублей.

Сегодня те же доходы дают 1 452 000 по продаже и 402 000 по зарплате. Всего 1 854 000.

Разница 288 000 рублей. Ставки те же самые. Изменилось одно: доходы сложили, и теперь каждый рубль продажи может попасть в ступень, которую раньше занимала зарплата.

Моя главная мысль

Всё это не про ставку. Всё это про сложение.

Чем выше ваш остальной доход за год, тем дороже обойдётся продажа. Значит, год продажи перестаёт быть делом случая и становится управляемым решением. Иногда разумнее продать в январе, иногда перенести на следующий год, иногда продавать не вам, а супругу с маленьким доходом. Это не схема ухода от налога. Это про то, чтобы не платить лишнего по невнимательности.

Когда налога нет вообще

Минимальный срок владения 5 лет. Три года, если квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или была единственным жильём. С 2026 года срок должен быть непрерывным. В 24 регионах он короче, по своему лучше уточнить отдельно.

Про кадастр помню отдельно: если продаёте дешевле 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от кадастра. Заниженная цена в договоре не спасает, а создаёт проблему.

И ещё одно, о чём мало кто знает. Семьи с двумя и более детьми освобождены от налога независимо от срока владения, но только если выполняются все условия сразу: дети до 18 лет (до 24 при очном обучении), кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн, новое жильё куплено до 30 апреля следующего года, и оно больше по площади или по кадастровой стоимости.

Отсюда вывод, который многих удивит. Большинство сделок на красноярской вторичке эти изменения не касаются. Люди продают квартиры, полученные больше пяти лет назад. Налога у них нет ни сейчас, ни в 2027-м.

Где я сам не уверен

Без этого абзаца пост был бы рекламой.

Первое. Мой расчёт это ориентир, а не ваш ответ. Он ломается о четыре вещи: подтверждённые расходы, кадастровую стоимость, весь остальной доход за год и состав семьи. Доход супруга может перевернуть картину целиком. Нет документов на покупку — база считается от суммы продажи, и тогда цифры совсем другие.

Второе. Никто не гарантирует, что законопроект выйдет из второго чтения в таком виде. Я видел, как за две недели из документов выпадали целые абзацы. Если вы строите сделку на цифрах из этой статьи, вы строите её на черновике.

Что делать

1. Посмотрите в выписке ЕГРН дату возникновения права. От неё зависит всё остальное.

2. Вспомните, как квартира вам досталась. Наследство и приватизация дают три года вместо пяти.

3. Соберите документы по расходам на покупку. Договор и платёжные документы.

4. Прикиньте весь доход за год. Именно он определит, в какую ступень попадёт продажа.

5. Посчитайте налог до того, как назовёте цену покупателю. Цена с налогом и цена без это две разные цены, и вторая может оказаться вполне рыночной.

Вопрос к вам

Напишите в комментариях год покупки, как квартира досталась и примерный доход от продажи. Я посчитаю по шагам и скажу, попадаете ли вы под изменения. Без имён, без «приходите в офис» и без звонков.

И отдельно интересно: кто-нибудь уже отказался от продажи, начитавшись про эти 22%? Если да, расскажите, что было в объявлении и чем всё закончилось. Мне кажется, масштаб вреда от таких новостей мы ещё не оценили.

Госдума, ожидаемо, приняла в первом чтении расширение прогрессивной шкалы НДФЛ на пассивные доходы россиян. Теперь, проценты по вкладам будут суммировать с другими доходами.

Государственная дума приняла в I чтении проект федерального бюджета на 2027–2029 годы, документ предусматривает распространение пятиступенчатой шкалы налога на доходы физических лиц на пассивные поступления, в том числе проценты по банковским вкладам, дивиденды и страховые выплаты.
https://sozd.duma.gov.ru/bill/617-9

В случае одобрения законопроект № 617-9 советом Федерации и подписанием президентом, изменения вступят в силу с 1 января 2027 года. Дивиденды, проценты по вкладам, купоны, доходы от операций с ценными бумагами, продажи имущества и долей участия, сделок РЕПО, объединят с трудовыми доходами в единую налоговую базу.
...с которой начнуть взимать прогрессивный налог:

⚙️ 13% — при доходе до 2,4 млн рублей,
⚙️ 15% — от 2,4 до 5 млн,
⚙️ 18% — от 5 до 20 млн,
⚙️ 20% — от 20 до 50 млн,
⚙️ 22% — свыше 50 млн рублей.

Ну и конечно, всем нам надо не грустить, а стремиться стать плательщиками 22% НДФЛ.
и поверьте моему опыту, время и инфляция, сделают своё дело, все мы ими станем, рано, или поздно )))

Представьте: компании срочно нужен склад. У директора как раз есть свободное нежилое помещение. Зачем платить посторонним, если можно оформить всё «по-родственному»? В трудовом договоре появляется пункт о «компенсации за использование личного имущества». Сумма — 270 000 ₽ в месяц. НДФЛ не удерживаем, ведь компенсация — это же не зарплата. Красота?

Как показывает практика, налоговая такую «красоту» не оценивает. При проверке отчёта 6-НДФЛ инспекторы смотрят глубже. И находят не только спорный склад, но и другие приятные бонусы для директора: одежду в Сочи на 369 тыс. ₽, часы на 207 тыс. ₽ и даже 676 рублей в зоомагазине на «содержание сторожевых собак». Документов об экономической пользе этих трат, разумеется, не нашлось.

Поняв, что пахнет жареным, компания делает ход конём: уже после начала проверки стороны подписывают бумагу, что все эти 12,96 млн ₽ — это вообще не компенсация, а заём директору, который он вернёт компании к 2030 году.

Почему это не сработало (неожиданный нюанс)
Суд такую магию задним числом не принял (Постановление АС Уральского округа от 17.09.2026 № Ф09-3521/26 по делу № А07-12164/2025). По ст. 414 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ № 6, простое изменение срока возврата не меняет саму суть обязательства. Нельзя сегодня назвать платеж компенсацией, а завтра, когда пришла проверка, переквалифицировать его в заём. Это не новация, а попытка изменить правовую квалификацию задним числом.

Кроме того, ст. 188 ТК РФ говорит о компенсации за использование инструментов, транспорта или оборудования. Недвижимость к этому не относится. Это предмет гражданско-правовой аренды. А внутренние договорённости не могут отменять ст. 217 НК РФ: льгота по НДФЛ должна быть прямо прописана в законе, а не в допсоглашении между директором и его же фирмой.

Итог: доначисление НДФЛ (напоминаю, в 2026 году уже действует прогрессивная шкала: 13%, 15%, 18%, 20% и 22%) и штраф по ст. 123 НК РФ.

Как сделать правильно (Чек-лист)
Если бизнесу реально нужно помещение сотрудника, не нужно изобретать велосипед. Действуйте прозрачно:

1. Выписка ЕГРН: убедитесь, что директор действительно собственник именно этого нежилого помещения.

2. Договор аренды: фиксируем объект, срок и цену. (Важно: если срок от 1 года, договор подлежит госрегистрации по ст. 651 ГК РФ).

3. Акт приёма-передачи: доказывает, что компания реально получила помещение в пользование.

4. Обоснование цены: цена должна быть рыночной, особенно при взаимозависимых лицах.

5. Удержание НДФЛ: компания выступает налоговым агентом и обязана удержать налог с арендных платежей.

Важный нюанс про самозанятость
«А может, директору оформить самозанятость (НПД) и платить всего 6%?»
Нет. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ, сдача в аренду нежилой недвижимости под налог на профессиональный доход не подпадает. Здесь применяется только общий порядок с НДФЛ.

А если оформить безвозмездное пользование? Тогда у компании возникнет внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ), с которого тоже придётся заплатить налог. Исключение: если имущество получено от учредителя с долей 50% и более (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Вопрос к аудитории:
А как у вас оформлена аренда имущества у сотрудников или учредителей? Пока обходитесь «компенсациями» на словах или уже перешли на прозрачные договоры? Делитесь в комментариях!

Полезные ссылки для тех, кто хочет спать спокойно:
🔹 Хотите выстроить безопасные налоговые решения с нуля? Посмотрите варианты здесь: https://sivkovtax.ru/
🔹 Больше таких разборов без воды и с реальными примерами — в моих книгах в официальном магазине: https://booksivkov.ru/
🔹 Главный совет: не гадайте на кофейной гуще. Разберём вашу конкретную ситуацию на консультации: проанализируем документы без давления и пустых обещаний, с фокусом на реальные нормы закона и финансовую безопасность вашего бизнеса. Записаться: https://taplink.cc/nalogpro

Евгений Сивков (sivkov.biz), кандидат экономических наук, налоговый консультант

Представьте: вы ИП, занимаетесь клинингом. Моете полы в МВД, Следственном комитете и… самой налоговой. Заказчики довольны, претензий нет. Но приходит проверка и находит 17 «теневых» уборщиц.

Знакомая боль для многих, кто работает с госконтрактами: штатное расписание не резиновое, а объемы работ горят.

В реальном деле (Постановление АС Центрального округа от 22.07.2026 № Ф10-1789/26 по делу № А48-4240/2025) бизнесмен пытался спорить: «Это не я им платил, это моя дочь переводила!». Дочь, кстати, тоже была ИП по клинингу.

Казалось бы, железная отмазка? Нет. Суду не важен способ передачи денег, если есть факт допуска к работе. Против предпринимателя сыграли:

• Переписка в WhatsApp с менеджером УФНС о закупке швабр и ведер.

• Списки для оформления пропусков на объекты.

• График выплат, который идеально совпадал с датами зарплаты официальных сотрудников.

Финансовый риск: ФНС доначислила 147 031 ₽ НДФЛ (налог, который бизнес должен удержать и отдать за работника) и штраф 14 703 ₽ по ст. 123 НК РФ.

Но самое интересное началось потом. Суд отменил почти треть суммы: 50 180 ₽ НДФЛ и часть штрафа. Как бизнесмен смог уменьшить доначисления? Он нашел ошибки в логике и бумагах инспекции.

Неожиданные нюансы, которые сработали:

1. Машина времени. Инспекция начислила зарплату четырем людям за полный ноябрь. Но свидетелей допрашивали 16 ноября. Получить деньги за месяц, который еще не закончился, невозможно. Суд это вычеркнул.

2. Анонимный благодетель. На 45 000 ₽ доначислений свидетельница просто не назвала предпринимателя источником выплаты.

3. Забытая подпись. На 96 000 ₽ доначислений протокол допроса был оформлен с нарушением: не было подписи свидетеля о том, что его предупредили об ответственности за дачу ложных показаний (требование ст. 90 НК РФ). Без других железных доказательств суд не принял это в расчет.

4. Не те люди. Выплаты троим физлицам на 321 000 ₽ не подтверждались содержанием госконтракта.

А как же сроки? Предприниматель пытался возмутиться: свидетелей допрашивали еще в ноябре 2023 года, а уточненный расчет 6-НДФЛ он подал только в мае 2024-го, до начала официальной камеральной проверки. Законно ли это? Да. Ст. 90 НК РФ не запрещает налоговой собирать свидетельские показания вне рамок уже назначенной проверки. Вывод: важна не дата допроса, а его качество и наличие других доказательств.

Что проверить в первую очередь, если пришло требование или вызов на допрос:

1. Совпадают ли фамилии в протоколах с реальными исполнителями по конкретным договорам.

2. Есть ли у ФНС доказательства источника выплаты, её точного размера и даты (не просто слова, а выписки или кассовые ордера).

3. Правильно ли оформлены протоколы допросов по ст. 90 НК РФ (есть ли подписи о предупреждении об ответственности).

4. Не насчитала ли инспекция доход за периоды, когда человек уже не работал или деньги не получал.

5. Учла ли ФНС уже отраженные официальные выплаты, чтобы не задвоить налог.

Важно: если фактический допуск к работе был, трудовой договор нужно оформить в течение 3 рабочих дней (ст. 67 ТК РФ). Длительные гражданско-правовые отношения допустимы только если нет подчинения внутреннему распорядку. Но график, пропускной режим и инвентарь от заказчика — это красная тряпка для переквалификации в трудовые отношения.

Вопрос для обсуждения: А как вы считаете, должен ли бизнес нести полную ответственность, если деньги переводил родственник-ИП, а не сам предприниматель? Или налоговая права, что смотрит на суть (факт работы), а не на формальную схему переводов? Делитесь мнением в комментариях!

Если хотите спокойно разобрать вашу ситуацию на консультации, без давления и пустых гарантий, буду рад помочь: https://taplink.cc/nalogpro

Другие полезные материалы:

• Налоговые решения и практика: https://sivkovtax.ru/

• Мои книги в официальном магазине: https://booksivkov.ru/

Евгений Сивков (sivkov.biz), кандидат экономических наук, налоговый консультант