Уже с 1 января 2027 года нас ждет серьезная реформа налогообложения. Госдума приняла в первом чтении пакет поправок (законопроект № 617-9), который кардинально меняет правила игры для тех, кто получает доход не только от зарплаты, но и от вкладов и/или инвестиций.

Если кратко: государство объединяет наши зарплаты, вклады, купоны, дивиденды и даже доходы от продажи имущества в общий котел и будет считать налог по прогрессивной шкале от 13% до 22%.

Я изучил эти нововведения и подготовил их сводный перечень. Разбираю по полочкам, чтобы и я сам, и вы знали, к чему нам готовиться в следующем году.

Чтобы не пропустить самое важное и интересное, подписывайтесь на мой фирменный тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

📈 Единая прогрессивная шкала (13–22%)

Раньше пассивные доходы (вклады, купоны, продажа бумаг, дивиденды) облагались отдельно по ставке 13% (или 15% с суммы свыше 2,4 млн ₽). С 2027 года их планируют складывать с вашей зарплатой и другими доходами.

👇Вот как выглядит пятиступенчатая шкала, которая теперь станет общей для большинства доходов:

● 13% — с дохода до 2,4 млн ₽ в год;
● 15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн;
● 18% — с части дохода от 5 до 20 млн;
● 20% — с части дохода от 20 до 50 млн;
● 22% — с части дохода свыше 50 млн ₽.

🤔Как это работает на практике?

Представьте, что ваша годовая зарплата — 2 млн ₽. Вы также получили 1,5 млн ₽ купонами.

🙂Сейчас: Купоны облагаются отдельно (по 13% НДФЛ, так как их сумма меньше 2,4 млн). Получается, вы платите только 13% с общего дохода.

🙁В 2027 году (по проекту): Общий доход = 3,5 млн ₽. Часть зарплаты и купонов попадут в ступень «свыше 2,4 млн», и налог с них составит уже не 13%, а 15%.

💸Если кроме купонов вы получите к примеру ещё 1 млн дивидендов, и 1 млн доход с вкладов, то НДФЛ может вырасти до 18%, ведь суммарный «доход» перевалит за 5 млн. «Доход» беру в кавычки, т.к. инфляция и просадки ценных бумаг могут привести к тому, что реальный капитал при этом даже уменьшится. Но ФНС ваши проблемы не волнуют.

Что попадет в «общий котел»?

В единую налоговую базу с зарплатой войдут:

1. Вклады в банках (проценты).

2. Купоны по облигациям.

3. Дивиденды (тут есть нюанс, см. ниже).

4. Операции с ценными бумагами (прибыль от продажи акций/облигаций).

5. Продажа имущества (недвижимость, автомобили).

6. Страховые выплаты и доходы по цифровым правам.

Банки станут налоговыми агентами и будут сами удерживать налог с процентов прямо в момент их выплаты. До сих пор это делала ФНС в конце года.

👉При этом необлагаемый лимит сохраняется. В 2027 году он составит 160 тыс. ₽ (рассчитывается как 1 млн × максимальная ставка ЦБ в 2026 году).

❗Здесь двухуровневая система: банк удержит налог только с той суммы, которая превысила лимит именно в этом банке. Если у вас вклады в нескольких банках, ФНС в конце года все равно соберет данные и, если нужно, пришлет уведомление на доплату. Главное, чтобы дважды по одним и тем же вкладам не прислали налог, а то я уже ничему не удивлюсь🤦‍♂️

⚠️Дивидендный нюанс

Есть интересный момент, который обсуждается в экспертном сообществе на основе текста законопроекта.

👉Купоны (облигации). Их планируют жестко складывать с зарплатой и другими доходами. Если у вас высокая зп, купоны могут облагаться по ставке 15%, 18% и выше.

👉Дивиденды. В проекте они идут как отдельная база (совокупность). Это значит, что для инвестора с большой зарплатой дивиденды могут оказаться более выгодными, чем купоны, т.к. возможно они не будут суммироваться с трудовым доходом (лазейка для тех самых сверхбогатых?).

💳Что еще изменится?

ПИФы для квал. инвесторов: Закрытые и интервальные паевые фонды будут платить налог 15% с пассивных доходов (дивиденды, проценты, аренда). Уплаченный налог зачтут при выплатах пайщикам, чтобы избежать двойного налогообложения. Открытые и биржевые фонды это не затронет.

● Нерезиденты: Ставка НДФЛ с дивидендов и процентов по вкладам для нерезидентов вырастет с 15% до 30%.

● НДС на посылки: Предлагается ввести НДС 22% на товары электронной коммерции из третьих стран. Платить его будут торговые площадки, но всё это естественно отразится на цене для конечного потребителя.

● Личные фонды: Ставка налога на прибыль для личных фондов может вырасти с 15% до 22%.

🎯Резюме

Второе чтение законопроекта ожидается 19 ноября. Финальные цифры и механизмы (особенно по дивидендам и зачетам) могут скорректировать.

Минфин успокаивает: изменения затронут не более 6% россиян (около 4 млн человек), т.к. в основном «крупные пассивные доходы сосредоточены у состоятельных граждан».

🤷‍♂️Только вот инфляция и номинальные доходы постоянно растут, а лимиты остаются теми же. И назвать прям уж таким «состоятельным» человека, который зарабатывает, к примеру, на всю свою семью из 4-х человек 200 тыс. ₽ в месяц грязными, у меня как-то язык не поворачивается.

💼В этом посте я собрал все планируемые изменения. А вот как действовать, чтобы минимизировать потери денег при инвестировании, я подробно расскажу в ещё одном очень полезном посте после 19 ноября, когда закон обретёт окончательный вид.

👉Подписывайтесь на мой телеграм или МАХ — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

«С 2027 года с продажи квартиры будут брать 22%». За последнюю неделю мне это прислали человек десять. Клиенты и знакомые. И сосед по гаражу. Все с одной интонацией: «Ты слышал? Кошмар».

Слышал. Только 22% там нет. Чтобы это увидеть, не нужно быть юристом. Достаточно умножить два числа и сложить три.

Я риэлтор в Красноярске, в недвижимости с 2007 года. Через меня прошли сотни сделок, и это уже третья волна паники вокруг налога с продажи. Первые две закончились одинаково: люди продавали в спешке, дешевле рынка, а через полгода спрашивали, можно ли отменить сделку.

Что на самом деле приняли

29 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект № 617-9. Смысл: доход от продажи недвижимости больше не считается отдельной строкой. Он складывается с остальными доходами за год. Зарплатой, процентами по вкладам, дивидендами, арендой.

Вот это и есть новость. Не ставка. Сложение.

Сразу оговорюсь, чтобы потом не ловили на слове. Первое чтение это середина процедуры. Поправки принимают до 18:00 12 ноября, второе чтение стоит в календаре на 19 ноября. Формулировки и пороги могут поменяться.

Как считают сейчас

Две ступени: 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.

Ключевые слова тут: с превышения. Не со всей суммы. Про это в панических постах не пишут, а именно здесь рождается половина страхов. И второе: сегодня продажа идёт отдельной строкой и с зарплатой не складывается. Продали квартиру, и вы не сдвинули себя в другую ступень по остальным доходам.

Считаем на живых деньгах

Квартира за 13 млн. Покупали за 3 млн. Владели два года, минимальный срок не вышел. Доход от продажи: 10 млн рублей.

Сегодня: 312 000 рублей (13% с 2,4 млн) плюс 1 140 000 (15% с 7,6 млн превышения). Итого 1 452 000 рублей.

С 2027 года по предложенной шкале: 312 000 плюс 390 000 (15% с отрезка от 2,4 до 5 млн) плюс 900 000 (18% с отрезка от 5 до 10 млн). Итого 1 602 000 рублей.

Разница 150 000 рублей. Эффективная ставка выходит 16%, а не 22%. До верхней ступени эта сделка не дотягивает в принципе: 22% начинаются с суммы свыше 50 млн.

Теперь добавляем зарплату, и вот тут становится интересно

Тот же продавец, зарплата 3 млн за год.

С 2027 года все доходы в одной базе, 13 млн. Считаем: 312 000 + 390 000 + 1 440 000 (18% с 8 млн) = 2 142 000 рублей.

Сегодня те же доходы дают 1 452 000 по продаже и 402 000 по зарплате. Всего 1 854 000.

Разница 288 000 рублей. Ставки те же самые. Изменилось одно: доходы сложили, и теперь каждый рубль продажи может попасть в ступень, которую раньше занимала зарплата.

Моя главная мысль

Всё это не про ставку. Всё это про сложение.

Чем выше ваш остальной доход за год, тем дороже обойдётся продажа. Значит, год продажи перестаёт быть делом случая и становится управляемым решением. Иногда разумнее продать в январе, иногда перенести на следующий год, иногда продавать не вам, а супругу с маленьким доходом. Это не схема ухода от налога. Это про то, чтобы не платить лишнего по невнимательности.

Когда налога нет вообще

Минимальный срок владения 5 лет. Три года, если квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или была единственным жильём. С 2026 года срок должен быть непрерывным. В 24 регионах он короче, по своему лучше уточнить отдельно.

Про кадастр помню отдельно: если продаёте дешевле 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от кадастра. Заниженная цена в договоре не спасает, а создаёт проблему.

И ещё одно, о чём мало кто знает. Семьи с двумя и более детьми освобождены от налога независимо от срока владения, но только если выполняются все условия сразу: дети до 18 лет (до 24 при очном обучении), кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн, новое жильё куплено до 30 апреля следующего года, и оно больше по площади или по кадастровой стоимости.

Отсюда вывод, который многих удивит. Большинство сделок на красноярской вторичке эти изменения не касаются. Люди продают квартиры, полученные больше пяти лет назад. Налога у них нет ни сейчас, ни в 2027-м.

Где я сам не уверен

Без этого абзаца пост был бы рекламой.

Первое. Мой расчёт это ориентир, а не ваш ответ. Он ломается о четыре вещи: подтверждённые расходы, кадастровую стоимость, весь остальной доход за год и состав семьи. Доход супруга может перевернуть картину целиком. Нет документов на покупку — база считается от суммы продажи, и тогда цифры совсем другие.

Второе. Никто не гарантирует, что законопроект выйдет из второго чтения в таком виде. Я видел, как за две недели из документов выпадали целые абзацы. Если вы строите сделку на цифрах из этой статьи, вы строите её на черновике.

Что делать

1. Посмотрите в выписке ЕГРН дату возникновения права. От неё зависит всё остальное.

2. Вспомните, как квартира вам досталась. Наследство и приватизация дают три года вместо пяти.

3. Соберите документы по расходам на покупку. Договор и платёжные документы.

4. Прикиньте весь доход за год. Именно он определит, в какую ступень попадёт продажа.

5. Посчитайте налог до того, как назовёте цену покупателю. Цена с налогом и цена без это две разные цены, и вторая может оказаться вполне рыночной.

Вопрос к вам

Напишите в комментариях год покупки, как квартира досталась и примерный доход от продажи. Я посчитаю по шагам и скажу, попадаете ли вы под изменения. Без имён, без «приходите в офис» и без звонков.

И отдельно интересно: кто-нибудь уже отказался от продажи, начитавшись про эти 22%? Если да, расскажите, что было в объявлении и чем всё закончилось. Мне кажется, масштаб вреда от таких новостей мы ещё не оценили.

Госдума, ожидаемо, приняла в первом чтении расширение прогрессивной шкалы НДФЛ на пассивные доходы россиян. Теперь, проценты по вкладам будут суммировать с другими доходами.

Государственная дума приняла в I чтении проект федерального бюджета на 2027–2029 годы, документ предусматривает распространение пятиступенчатой шкалы налога на доходы физических лиц на пассивные поступления, в том числе проценты по банковским вкладам, дивиденды и страховые выплаты.
https://sozd.duma.gov.ru/bill/617-9

В случае одобрения законопроект № 617-9 советом Федерации и подписанием президентом, изменения вступят в силу с 1 января 2027 года. Дивиденды, проценты по вкладам, купоны, доходы от операций с ценными бумагами, продажи имущества и долей участия, сделок РЕПО, объединят с трудовыми доходами в единую налоговую базу.
...с которой начнуть взимать прогрессивный налог:

⚙️ 13% — при доходе до 2,4 млн рублей,
⚙️ 15% — от 2,4 до 5 млн,
⚙️ 18% — от 5 до 20 млн,
⚙️ 20% — от 20 до 50 млн,
⚙️ 22% — свыше 50 млн рублей.

Ну и конечно, всем нам надо не грустить, а стремиться стать плательщиками 22% НДФЛ.
и поверьте моему опыту, время и инфляция, сделают своё дело, все мы ими станем, рано, или поздно )))

Представьте: компании срочно нужен склад. У директора как раз есть свободное нежилое помещение. Зачем платить посторонним, если можно оформить всё «по-родственному»? В трудовом договоре появляется пункт о «компенсации за использование личного имущества». Сумма — 270 000 ₽ в месяц. НДФЛ не удерживаем, ведь компенсация — это же не зарплата. Красота?

Как показывает практика, налоговая такую «красоту» не оценивает. При проверке отчёта 6-НДФЛ инспекторы смотрят глубже. И находят не только спорный склад, но и другие приятные бонусы для директора: одежду в Сочи на 369 тыс. ₽, часы на 207 тыс. ₽ и даже 676 рублей в зоомагазине на «содержание сторожевых собак». Документов об экономической пользе этих трат, разумеется, не нашлось.

Поняв, что пахнет жареным, компания делает ход конём: уже после начала проверки стороны подписывают бумагу, что все эти 12,96 млн ₽ — это вообще не компенсация, а заём директору, который он вернёт компании к 2030 году.

Почему это не сработало (неожиданный нюанс)
Суд такую магию задним числом не принял (Постановление АС Уральского округа от 17.09.2026 № Ф09-3521/26 по делу № А07-12164/2025). По ст. 414 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ № 6, простое изменение срока возврата не меняет саму суть обязательства. Нельзя сегодня назвать платеж компенсацией, а завтра, когда пришла проверка, переквалифицировать его в заём. Это не новация, а попытка изменить правовую квалификацию задним числом.

Кроме того, ст. 188 ТК РФ говорит о компенсации за использование инструментов, транспорта или оборудования. Недвижимость к этому не относится. Это предмет гражданско-правовой аренды. А внутренние договорённости не могут отменять ст. 217 НК РФ: льгота по НДФЛ должна быть прямо прописана в законе, а не в допсоглашении между директором и его же фирмой.

Итог: доначисление НДФЛ (напоминаю, в 2026 году уже действует прогрессивная шкала: 13%, 15%, 18%, 20% и 22%) и штраф по ст. 123 НК РФ.

Как сделать правильно (Чек-лист)
Если бизнесу реально нужно помещение сотрудника, не нужно изобретать велосипед. Действуйте прозрачно:

1. Выписка ЕГРН: убедитесь, что директор действительно собственник именно этого нежилого помещения.

2. Договор аренды: фиксируем объект, срок и цену. (Важно: если срок от 1 года, договор подлежит госрегистрации по ст. 651 ГК РФ).

3. Акт приёма-передачи: доказывает, что компания реально получила помещение в пользование.

4. Обоснование цены: цена должна быть рыночной, особенно при взаимозависимых лицах.

5. Удержание НДФЛ: компания выступает налоговым агентом и обязана удержать налог с арендных платежей.

Важный нюанс про самозанятость
«А может, директору оформить самозанятость (НПД) и платить всего 6%?»
Нет. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ, сдача в аренду нежилой недвижимости под налог на профессиональный доход не подпадает. Здесь применяется только общий порядок с НДФЛ.

А если оформить безвозмездное пользование? Тогда у компании возникнет внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ), с которого тоже придётся заплатить налог. Исключение: если имущество получено от учредителя с долей 50% и более (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Вопрос к аудитории:
А как у вас оформлена аренда имущества у сотрудников или учредителей? Пока обходитесь «компенсациями» на словах или уже перешли на прозрачные договоры? Делитесь в комментариях!

Полезные ссылки для тех, кто хочет спать спокойно:
🔹 Хотите выстроить безопасные налоговые решения с нуля? Посмотрите варианты здесь: https://sivkovtax.ru/
🔹 Больше таких разборов без воды и с реальными примерами — в моих книгах в официальном магазине: https://booksivkov.ru/
🔹 Главный совет: не гадайте на кофейной гуще. Разберём вашу конкретную ситуацию на консультации: проанализируем документы без давления и пустых обещаний, с фокусом на реальные нормы закона и финансовую безопасность вашего бизнеса. Записаться: https://taplink.cc/nalogpro

Евгений Сивков (sivkov.biz), кандидат экономических наук, налоговый консультант