Продажа квартиры: какие документы нужны для продажи квартиры - чек-лист для продавца
Консультация по документам для продажи квартиры
Продать квартиру и не утонуть в бумагах реально. Вся история упирается в подготовку: какие документы собрать, что нужно проверить и в какой последовательности всё подать, чтобы оформление сделки прошло спокойно и без лишних рисков для продавца и покупателя.
Ниже разберём, какие документы необходимо подготовить собственнику вторичной недвижимости, приведем полный список необходимых документов и сделаем удобный чек-лист. По ходу разберёмся, где могут возникнуть юридические нюансы и как их учесть заранее.
С чего начать: какие документы необходимо посмотреть ещё до выставления квартиры на продажу
Когда собственник решает продать квартиру, первый шаг - не размещение объявления, а проверка юридического состояния объекта. На этом этапе нужно проверить, нет ли факторов, которые могут замедлить процесс продажи или сделать его опасным для всех участников сделки.
В базовый список документов входят:
паспорт собственника
правоустанавливающие документы
свежая выписка из ЕГРН
техническая документация на недвижимость
Уже на этом этапе важно оценить, нет ли арестов, запретов на регистрационные действия, судебных споров, а также обременений в виде ипотеки или других ограничений прав. Отдельно стоит проверить, не проводилась ли перепланировка без согласования: такая история может всплыть в самый неудобный момент и затормозить сделку.
Именно на этом этапе полезно составить свой список документов для продажи квартиры и отметить, что уже есть на руках, а что придется запросить.
Выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы: что в них нужно проверить
Основой любой сделки с недвижимостью являются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН. По сути, это две опоры, на которых держится юридическая чистота объекта.
Выписка из ЕГРН. Её можно получить через МФЦ или на портале Госуслуги. В этом документе указано:
кто сейчас владеет объектом;
есть ли действующее обременение;
были ли ранее наложены аресты;
как менялось право собственности.
Выписка из ЕГРН - один из ключевых документов для сделки с недвижимостью. В ней видно, кто сейчас является собственником квартиры, есть ли обременения и как менялись права на объект. Если какие-то данные вызывают вопросы, можно дополнительно проверить информацию по объекту на сайте Росреестра - так вы убедитесь, что в реестре отражена актуальная информация.
Правоустанавливающие документы. Сюда относятся:
договор купли-продажи;
договор дарения;
договор долевого участия;
свидетельство о праве на наследство;
старое свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось ранее).
Документ должен быть читаемым, без исправлений, с подписями и печатями (если они предусмотрены). Важно, чтобы не возникало сомнений в его подлинности. Если оригинал утерян, дубликат можно получить через МФЦ, но на это понадобится время - учтите это в своём чек-листе.
Какие документы для продажи квартиры даёт управляющая компания: справки, долги и квитанция
Следующий блок - всё, что связано с коммунальными платежами. Покупатель обычно очень чувствителен к долгам по квартире: никто не хочет разбираться с чужими долгами по ЖКХ и взносам на капитальный ремонт.
В управляющей компании (или ТСЖ) обычно запрашивают:
справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
справка о состоянии расчетов по взносам на капитальный ремонт;
при необходимости - последнюю квитанция по квартире.
Эти документы для продажи квартиры помогают показать, что по объекту нет скрытого долгa перед коммунальными службами и фондом капремонта. Формально закон не всегда прямо требует именно таких справок, но на практике без них потенциальный покупатель будет либо запрашивать дополнительные документы, либо пытаться снизить цену.
Один раз пройтись до управляющей компании гораздо проще, чем в момент продажи объяснять каждую строку в старых платежках.
Документы по квартире без особенностей: базовый чек-лист продавца
В стандартной ситуации, когда нет ипотеки, долей детей и сложной истории, список документов для продажи квартиры выглядит так:
паспорт гражданина РФ;
правоустанавливающие документы;
договор купли-продажи (черновик и итоговый вариант);
выписка из ЕГРН;
технический паспорт или поэтажный план без отметок о самовольной перепланировке;
справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
выписка о зарегистрированных лицах по адресу (информация о зарегистрированных лицах);
при наличии - предварительный договор с покупателем.
Такой базовый перечень удобно держать как список документов для продажи квартиры, а в зависимости от ситуации добавлять к нему необходимые документы: согласия, справки, решения опеки и т.д. Именно по этому набору многие ориентируются при продаже вторичной недвижимости.
Согласие супруга: когда оно нужно и чем грозит его отсутствие
Если квартира приобреталась в браке, она почти всегда относится к совместно нажитому имуществу. Даже если в ЕГРН указан один собственник, второй супруг тоже имеет права на эту недвижимость.
При таком раскладе сделки нужно учитывать интересы семьи. Закон исходит из того, что на продажу общего имущества нужно согласие второго супруга. В большинстве случаев оформляют:
нотариальное согласие супруга;
иногда - расширенное согласие супруга на продажу с указанием объекта.
Без этих документов второй супруг может оспорить сделку и попытаться признать сделку недействительной. Суд будет смотреть, знал ли он о продаже, давал ли согласие и не нарушены ли его права.
На практике проще один раз оформить согласие супруга на продажу, чем потом доказывать, что всё было честно и открыто.
Совладельцы и несовершеннолетние: как будет участвовать опека
Если у квартиры несколько владельцев, она находится в долевой собственности. При продаже такой недвижимости важно заранее договориться со всеми совладельцами, иначе сделка легко может перейти в конфликт.
Ситуации бывают разные:
квартира в долевой собственности только у взрослых совладельцев
среди владельцев есть несовершеннолетний
объект покупался с использованием маткапитала
Когда доли принадлежат только взрослым, все совладельцы участвуют в сделке и подписывают договор. Если продается вся квартира, обычно заключается один общий договор купли-продажи. Если продается только доля, у остальных совладельцев по закону есть преимущественное право выкупить ее на тех же условиях. Продавец обязан письменно уведомить их о цене и условиях, дать разумный срок на ответ. Если этого не сделать, совладельцы могут оспаривать сделку и просить суд пересмотреть переход прав.
Если среди владельцев есть несовершеннолетний, опека будет участвовать почти всегда. Органы опеки следят, чтобы после продажи ребенка не "выписали в никуда" и чтобы ему предоставили не худшие условия проживания, чем были до сделки.
В пакет документов обычно входят:
свидетельство о рождении ребенка
паспорта родителей или опекуна
при необходимости - решение об установлении опеки
согласие органов опеки на конкретную сделку
Опека смотрит, какую площадь ребенку оставляют, куда его планируют прописывать после продажи, не ухудшаются ли условия. Если опека считает, что права ребенка нарушаются, она просто не согласует сделку, и зарегистрировать переход права собственности не получится.
Отдельная история - использование маткапитала. Если при покупке использовали средства маткапитала, но доли детям вовремя не оформили, органы опеки могут потребовать сначала выделить детям доли в квартире, а уже потом согласовывать продажу. Это влияет на сроки и усложняет процесс, поэтому такой вопрос лучше проверять заранее, ещё до выхода на сделку.
Продажа квартиры в ипотеку: какие документы нужны банку
Сделка усложняется, когда покупатель берет квартиру в ипотеку. Тогда в процесс продажи квартиры подключается банк, и появляется дополнительный уровень проверок.
Для продажи квартиры в ипотеку банк обычно требует:
правоустанавливающие документы;
свежую выписку из ЕГРН;
оценку объекта;
технический паспорт и план;
справки об отсутствии задолженностей;
при необходимости - предварительный договор.
Если квартира уже находится в ипотеке, к этому добавляется справка о сумме остатка по кредиту и письменное согласие банка на продажу. Банк смотрит, какая недвижимость будет являться залогом, насколько она ликвидна, нет ли рискованных историй и скрытых обременений.
У каждого банка свои требования, но логика похожа: кредитору важно, чтобы недвижимостью можно было без проблем распоряжаться, если что-то пойдёт не так. Поэтому не удивляйтесь, если банк начнет запрашивать дополнительные документы и задавать много вопросов.
Доверенность и представитель: когда продавцу проще не ходить на сделку самому
Бывает, что собственник живет в другом городе, занят работой или состоянием здоровья и физически не может прийти в МФЦ. В этом случае выручает доверенность.
Чаще всего продавец решает оформить доверенность у нотариуса на человека, которому полностью доверяет. В доверенности прописывают, что именно может делать представитель:
подписывать предварительный договор и основной договор купли-продажи;
подавать документы в Росреестр;
участвовать в расчетах и приеме денег;
представлять интересы во всех госорганах.
Такой документ должен содержать полный перечень полномочий и срок действия. Если каких-то формулировок не хватает, часть действий может оказаться недействительной.
Покупатель вправе попросить оригинал доверенности и проверить на сайте нотариальной палаты, не отозван ли документ. Это нормальная практика, а не проявление недоверия. Если всё оформлено корректно, оспорить сделку по мотиву "подписывал не тот человек" гораздо сложнее.
Аванс, задаток и момент сделки: как безопасно договориться о расчётах
Редко когда вся сумма по квартире передается одновременно с подачей документов. Чаще сначала вносится аванс или задаток, а остальное - позже. Здесь важно не только договориться, но и грамотно зафиксировать условия.
Основные варианты:
Аванс. Предварительный платеж, который подтверждает серьезность намерений. Если сделка по какой-то причине не состоялась, стороны сами договариваются, как поступить с деньгами, но обычно аванс возвращают.
Задаток. Более жесткий инструмент. Если покупатель отказывается от сделки без уважительных причин, задаток остается у продавца. Если передумал продавец, он возвращает сумму в двойном размере.
Все условия лучше прописать в отдельном документе: указать, что именно передается, сумму, момент сделки, порядок возврата и ответственность.
Если используются банковская ячейка или специальный счет, заранее вписывают, какие документы нужно предъявить, чтобы получить деньги: зарегистрированный договор купли-продажи, свежую выписку из ЕГРН, подтверждение, что в Росреестре завершена регистрация.
Как зарегистрировать переход права собственности и завершить проведение сделки
Даже идеальный пакет документов не работает сам по себе, пока не удастся зарегистрировать переход права собственности. Именно с этого момента покупатель официально становится владельцем, а продавец теряет права на объект.
Обычно подачу документов на регистрацию проводят через МФЦ. В комплект входят:
паспорта сторон;
договор купли-продажи;
правоустанавливающие документы;
квитанция об оплате госпошлины;
все согласия и разрешения (супругов, опеки и т.д.);
справки об отсутствии долгов.
Важно следить, чтобы данные во всех бумагах совпадали, а документы были действительными на момент подачи. Ошибка в фамилии или адресе может затянуть регистрацию.
После внесения записи в реестр покупатель получает свежую выписку из ЕГРН. Продавцу полезно проверить, что старые записи закрыты, прежние обременения сняты, а в Росреестре нет странных отметок. Если всплывает ошибка, её можно исправить, но лучше ловить такие вещи сразу, а не через полгода после момента продажи.
Дополнительные документы, которые помогут защитить продавца и покупателя
Иногда базового пакета мало: стороны хотят подстраховаться. Тогда появляются дополнительные документы, которые не всегда обязательны по закону, но повышают прозрачность сделки.
К ним относятся:
расширенный набор правоустанавливающих документов за всю историю объекта;
справки из ПНД и НД по просьбе покупателя;
справка из налоговой о корректной уплате налогов по прошлым сделкам;
расписка о передаче денег с указанием суммы, даты и участников сделки.
Эти дополнительные документы помогают обеим сторонам понимать, что процессы проходят честно, а потом будет сложнее оспаривать результат.
Краткий чек-лист: что нужно подготовить продавцу
В финале соберём всё сказанное в короткий чек-лист:
Определите, какие документы необходимо собрать именно под вашу ситуацию, и составьте свой список документов.
Закажите выписку из ЕГРН и внимательно проверьте историю объекта, чтобы вовремя заметить обременение и другие ограничения.
Подготовьте правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, договор дарения, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство или свидетельство о праве собственности - в зависимости от вашей истории.
Получите в управляющей компании справки об отсутствии задолженности по ЖКХ и взносам на капремонт, чтобы не возникало вопросов по долгам.
Если есть доли и собственники, заранее согласуйте формат продажи и порядок уведомлений.
При наличии детей-собственников сразу выясните, будет ли опека участвовать и какие решения ей понадобятся.
Проверьте, нужно ли согласие супруга: если да, оформите его у нотариуса до выхода на сделку.
Определитесь с форматом расчетов - аванс, задаток, ячейка или счёт в банке - и пропишите условия в договоре.
Перед подачей документов ещё раз просмотрите весь пакет: именно на этапе оформления сделки всплывают мелкие ошибки, которые могут задержать регистрацию.
Храните копии всех важных бумаг - от расписок до выписок: они пригодятся, если кто-то решит оспорить сделку спустя время.
Если нужно продать квартиру в сжатые сроки и нет времени ждать покупателя, собирать дополнительные документы и водить людей на показы, можно рассмотреть формат срочный выкуп квартир как альтернативу долгой продаже на открытом рынке.
