AlexKontrol

Калькулятор с очень подробным расчетом. Эмоции в сторону. Цифры покажут ответ.

Если Вы найдете ошибку в расчетах или у Вас есть еще идеи для улучшения калькулятора, то пишите об этом! Ссылка на Excel калькулятор в конце статьи.

Для расчета нам потребуется учесть все расходы/доходы, связанные с ипотекой и сравнить такие же цифры при аренде и инвестициях.

Начнем. Для примера выбираем 2х комнатную квартиру для семьи, которая хочет жить в Красноярске в районе Южный Берег.

Вот то, что нужно учесть для ипотеки:

• Текущая рыночная стоимость квартиры 6 850 000 р.

• Если мы настроены пессимистично и верим в то, что рынок недвижимости сейчас рухнет, то можно это учесть. Закладываем в расчет падение рыночной цены квартиры на 20%. Получается 5 480 000р.

• Фактическая цена покупки квартиры может отличаться от рыночной. Может мы поторговались, а может наоборот взяли ипотеку под низкий процент с завышением цены. В нашем примере цена без изменений.

• Первоначальный взнос будет минимально возможный 15%. 1 027 500р.

• Заемные средства по ипотеке 5 822 500р.

• Если есть возможность использовать материнский капитал на первоначальный взнос, то нужно его учесть. В нашем случае без материнского капитала.

• Процентная ставка по ипотеке 6,7% от Сбербанка на Домклик. Программа с господдержкой на новостройки 2022.

• Будем рассматривать самую длинную ипотеку на 30 лет.

• Ежемесячный платеж по ипотеке 37 571р.

• Жилая площадь квартиры 58,4 кв.м.

• Количество лет заемщика для расчета страховки. 34 года.

• Страховка жизни и здоровья на год получается 28 933р.

• Страховка квартиры на год получается 13 101р.

• Новостройки сразу не переходят в собственность. Нужно учесть количество месяцев до сдачи дома. В нашем случае 14 месяцев.

• После приемки квартиры от застройщика потребуется какое-то время на переезд и подготовку квартиры. В нашем случае 1 месяц.

• Квартиры на Южном Берегу продаются с готовой отделкой. Заезжай и живи. Значит если мы не требовательны, то на доделку квартиры нам придется потратить минимум. Заложим 5 000р.

• Нам потребуется мебель и техника в квартиру. Опять же если мы не требовательны к обустройству квартиры, то обставить 2к квартиру с нуля обойдется примерно 300 000р.

• Нам потребуется эксперт при приемке квартиры от застройщика. Заложим на услуги 25 000р.

• Нам потребуются дополнительные расходы на оформление сделки. Закладываем 15 000р.

• Нужно учесть стоимость ежемесячных коммунальных услуг. 3 947р.

• Налог на квартиру в год 4 504р.

• Нужно учесть прочие ежемесячные расходы, которые могут быть связаны с приобретаемой квартирой. У дома могут отсутствовать бесплатные парковки и нам придется арендовать ежемесячно паркинг. В нашем случае дополнительных расходов нет.

• Так же нужно учесть прочие ежегодные расходы, которые могут быть связаны с приобретаемой квартирой. Например, мы хотим дополнительно застраховать гражданскую ответственность перед соседями. В нашем случае дополнительные расходы закладывать не будем.

• Периодически нам нужно будет делать косметический ремонт в квартире. Будем делать 1 ремонт в 5 лет. Всего 6 косметических ремонтов за весь срок ипотеки.

• Необходимо учесть стоимость будущих косметических ремонтов. Для этого указываем цену косметического ремонта на текущий момент. В дальнейшем вычислим цену по инфляции. Текущая стоимость косметического ремонта для такой квартиры 233 600р.

• За покупку квартиры можно сделать налоговый вычет. Для учета налогового вычета нужно указать официальный доход. В нашем случае указываем МРОТ. 15 279р.

• Указываем налоговый вычет за покупку квартиры. На текущий момент это 260 000р.

• Указываем налоговый вычет за проценты по ипотеке. На текущий момент это 390 000р.

• В дальнейшем при продаже квартиры нужно будет отдать 3% риелтору.

Чтобы расчет был точным нужно учесть статистику изменения цен за предыдущие года. Официальная статистика за 20 лет 2003-2022гг (Все подтверждения и расчеты в Excel файле):

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на недвижимость 10,86%.

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на коммунальные услуги 6,49%.

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на косметический ремонт (равно инфляции) 8,48%.

• Со временем дом с квартирой стареет и теряет в своей стоимости. Процент амортизации стоимости недвижимости после покупки 10,23%.

Вот то, что нужно учесть для аренды:

• Стоимость аренды такой же квартиры в месяц 35 000р.

• При съеме квартиры в аренду требуется минимум вложений, но все же нужно предусмотреть 5 000р в начале срока на мелочи.

• При аренде квартиры нужно оплачивать счетчики ежемесячно. Закладываем 1 081р.

• При съеме квартиры в аренду будут частые переезды. Предположим, что нужно будет переезжать каждые 2 года. За выбранный срок ипотеки в 30 лет в аренде будет 15 переездов.

• При переезде нужно оплачивать комиссию риелтору. Закладываем расходы на комиссию 50%.

Так же учитываем статистику изменения цен за предыдущие года. Официальная статистика за 20 лет 2003-2022гг (Все подтверждения и расчеты в Excel файле):

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на аренду 6,09%.

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на счетчики 6,49%.

• Деньги сэкономленные при съеме квартиры в аренду будут инвестироваться на Московскую Биржу. Среднегодовой процент полной чистой доходности на Московской Бирже 10,8%.

Все исходные данные собраны. Теперь нужно приступить к расчетам. Наша задача понять какая стратегия принесет больше прибыли в конце срока.

Сразу спойлер. Итоговые результаты:

Детальный расчет в таблице:

Скачать таблицу-калькулятор Excel: https://контроль.рус/ипотека_или_аренда

PS: в таблице заложен еще скрытый функционал. Сейчас в Excel файле эти строки и столбцы скрыты, чтобы не отвлекали от основной темы, но Вы можете их все отобразить. Скрытые возможности:

• Расчет инвестиций в золото.

• Сравнение инвестиции в ипотеку для сдачи квартиры в аренду против инвестиции в Московскую Биржу.

Еще раз обращаюсь: если Вы найдете ошибку в расчетах или у Вас есть еще идеи для улучшения калькулятора, то обязательно пишите об этом!

По питанию. Вот моя методика похудения. Проверял на себе несколько раз за последние годы. На мне работает всегда.

Мой вес, без соблюдения правил, доходит до 74кг при росте 172см. Возраст 34 года. Мужчина. Если не остановиться и бездумно кушать, то думаю, масса и дальше будет увеличиваться :).

По своей методике за 2-4 недели я обычно доходил до 69кг и останавливался. Сейчас я пошёл дальше. За 4 месяца я сбросил вес до 59кг - это 15кг! Сейчас подключаю спорт и буду укреплять мышцы. Приятно видеть себя рельефным и чувствовать лёгкость!

Итак, план:

1. Уменьшаем объем еды. Порция еды должна быть ОБЪЕМОМ С КУЛАК. Так как объем маленький, то нужно из этой еды получить максимум полезного. Из этого вытекает то, что нужно исключить все бесполезное, а именно хлебобулочные изделия.

Например, я ем: мясо, рыба, консервы, овощи, орехи, яйца, супы, сыр, масло, сметана. Но не ем: майонез, блины, макароны, хлеб, пельмени (т.к. тесто), супы с лапшой, пирожки.

Стараюсь не есть, но иногда ем: картошку, каши, колбасы.

На сладкое ем: фрукты, ягоды, сухофрукты. Но ИСКЛЮЧЕНА ВСЯ кондитерская продукция.

Сахар и напитки, содержащие сахар исключены. Зато с удовольствием можно пить свежевыжатый сок. Я себе даже взял соковыжималку и делаю соки из морковки и тыквы. Ну и естественно вредные привычки тоже исключаем).

Так как объем еды будет маленький, а желудок привык к большим объемам, то он будет всегда просить еще. Придется потерпеть 1-2 недели. У меня так всегда было. Потом он уменьшится и уже чувство голода так сильно мучать не будет.

2. Частота приема еды особо значение не имеет и время приема еды тоже не имеет значение. Хоть ночью можно есть. Но естественно 10 раз за день — это будет перебор.

Поэтому чтобы легче было переносить голод между приемами пищи нужно много пить воды. Захотел кушать? Попил воды! Захотел сильно кушать? Попил побольше воды! Я за день с таким подходом выпиваю примерно по 1,5-2 литра. Как раз моя норма.

3. Нужно чем-то себя занять. В делах голод не так заметен. Голод придется испытывать. Если голода нет, значит мы съели столько сколько нужно организму, а это значит, что он не похудеет.

Чтобы похудеть - нужно съесть меньше чем нужно, а это значит будет голод.

4. Упражнения и тренировки первые 1-2 месяца можно не делать. Похудение достигается не за счет тренировок, а за счет питания.

Если тренироваться, то организм будет требовать восполнять потраченные калории и обычно все думают, что на тренировке потрачено много калорий и якобы можно много поесть. Но это обманчивое ощущение! Поэтому лучше первое время без тренировок. Да и физически, когда ты голодный особо не будет желания тренироваться.

А вот через пару месяцев, когда начнет уходить лишний вес, когда уже начинаешь чувствовать себя более молодым, тогда можно подключать спорт.