Ипотека или аренда + инвестиции!?⁠⁠

Калькулятор с очень подробным расчетом. Эмоции в сторону. Цифры покажут ответ.

Если Вы найдете ошибку в расчетах или у Вас есть еще идеи для улучшения калькулятора, то пишите об этом! Ссылка на Excel калькулятор в конце статьи.

Для расчета нам потребуется учесть все расходы/доходы, связанные с ипотекой и сравнить такие же цифры при аренде и инвестициях.

Начнем. Для примера выбираем 2х комнатную квартиру для семьи, которая хочет жить в Красноярске в районе Южный Берег.

Вот то, что нужно учесть для ипотеки:

• Текущая рыночная стоимость квартиры 6 850 000 р.

• Если мы настроены пессимистично и верим в то, что рынок недвижимости сейчас рухнет, то можно это учесть. Закладываем в расчет падение рыночной цены квартиры на 20%. Получается 5 480 000р.

• Фактическая цена покупки квартиры может отличаться от рыночной. Может мы поторговались, а может наоборот взяли ипотеку под низкий процент с завышением цены. В нашем примере цена без изменений.

• Первоначальный взнос будет минимально возможный 15%. 1 027 500р.

• Заемные средства по ипотеке 5 822 500р.

• Если есть возможность использовать материнский капитал на первоначальный взнос, то нужно его учесть. В нашем случае без материнского капитала.

• Процентная ставка по ипотеке 6,7% от Сбербанка на Домклик. Программа с господдержкой на новостройки 2022.

• Будем рассматривать самую длинную ипотеку на 30 лет.

• Ежемесячный платеж по ипотеке 37 571р.

• Жилая площадь квартиры 58,4 кв.м.

• Количество лет заемщика для расчета страховки. 34 года.

• Страховка жизни и здоровья на год получается 28 933р.

• Страховка квартиры на год получается 13 101р.

• Новостройки сразу не переходят в собственность. Нужно учесть количество месяцев до сдачи дома. В нашем случае 14 месяцев.

• После приемки квартиры от застройщика потребуется какое-то время на переезд и подготовку квартиры. В нашем случае 1 месяц.

• Квартиры на Южном Берегу продаются с готовой отделкой. Заезжай и живи. Значит если мы не требовательны, то на доделку квартиры нам придется потратить минимум. Заложим 5 000р.

• Нам потребуется мебель и техника в квартиру. Опять же если мы не требовательны к обустройству квартиры, то обставить 2к квартиру с нуля обойдется примерно 300 000р.

• Нам потребуется эксперт при приемке квартиры от застройщика. Заложим на услуги 25 000р.

• Нам потребуются дополнительные расходы на оформление сделки. Закладываем 15 000р.

• Нужно учесть стоимость ежемесячных коммунальных услуг. 3 947р.

• Налог на квартиру в год 4 504р.

• Нужно учесть прочие ежемесячные расходы, которые могут быть связаны с приобретаемой квартирой. У дома могут отсутствовать бесплатные парковки и нам придется арендовать ежемесячно паркинг. В нашем случае дополнительных расходов нет.

• Так же нужно учесть прочие ежегодные расходы, которые могут быть связаны с приобретаемой квартирой. Например, мы хотим дополнительно застраховать гражданскую ответственность перед соседями. В нашем случае дополнительные расходы закладывать не будем.

• Периодически нам нужно будет делать косметический ремонт в квартире. Будем делать 1 ремонт в 5 лет. Всего 6 косметических ремонтов за весь срок ипотеки.

• Необходимо учесть стоимость будущих косметических ремонтов. Для этого указываем цену косметического ремонта на текущий момент. В дальнейшем вычислим цену по инфляции. Текущая стоимость косметического ремонта для такой квартиры 233 600р.

• За покупку квартиры можно сделать налоговый вычет. Для учета налогового вычета нужно указать официальный доход. В нашем случае указываем МРОТ. 15 279р.

• Указываем налоговый вычет за покупку квартиры. На текущий момент это 260 000р.

• Указываем налоговый вычет за проценты по ипотеке. На текущий момент это 390 000р.

• В дальнейшем при продаже квартиры нужно будет отдать 3% риелтору.

Чтобы расчет был точным нужно учесть статистику изменения цен за предыдущие года. Официальная статистика за 20 лет 2003-2022гг (Все подтверждения и расчеты в Excel файле):

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на недвижимость 10,86%.

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на коммунальные услуги 6,49%.

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на косметический ремонт (равно инфляции) 8,48%.

• Со временем дом с квартирой стареет и теряет в своей стоимости. Процент амортизации стоимости недвижимости после покупки 10,23%.

Вот то, что нужно учесть для аренды:

• Стоимость аренды такой же квартиры в месяц 35 000р.

• При съеме квартиры в аренду требуется минимум вложений, но все же нужно предусмотреть 5 000р в начале срока на мелочи.

• При аренде квартиры нужно оплачивать счетчики ежемесячно. Закладываем 1 081р.

• При съеме квартиры в аренду будут частые переезды. Предположим, что нужно будет переезжать каждые 2 года. За выбранный срок ипотеки в 30 лет в аренде будет 15 переездов.

• При переезде нужно оплачивать комиссию риелтору. Закладываем расходы на комиссию 50%.

Так же учитываем статистику изменения цен за предыдущие года. Официальная статистика за 20 лет 2003-2022гг (Все подтверждения и расчеты в Excel файле):

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на аренду 6,09%.

• Ежегодный среднегодовой процент роста цены на счетчики 6,49%.

• Деньги сэкономленные при съеме квартиры в аренду будут инвестироваться на Московскую Биржу. Среднегодовой процент полной чистой доходности на Московской Бирже 10,8%.

Все исходные данные собраны. Теперь нужно приступить к расчетам. Наша задача понять какая стратегия принесет больше прибыли в конце срока.

Сразу спойлер. Итоговые результаты:

Детальный расчет в таблице:

Скачать таблицу-калькулятор Excel: https://контроль.рус/ипотека_или_аренда

PS: в таблице заложен еще скрытый функционал. Сейчас в Excel файле эти строки и столбцы скрыты, чтобы не отвлекали от основной темы, но Вы можете их все отобразить. Скрытые возможности:

• Расчет инвестиций в золото.

• Сравнение инвестиции в ипотеку для сдачи квартиры в аренду против инвестиции в Московскую Биржу.

Еще раз обращаюсь: если Вы найдете ошибку в расчетах или у Вас есть еще идеи для улучшения калькулятора, то обязательно пишите об этом!