Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) - самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) - главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное - мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет - у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.

Риск №2: Требование арендатора о снижении арендной платы. Если у арендатора снижается товарооборот или возникают финансовые трудности, он может попросить скидку по выплате арендной платы. Отказ может привести к уходу арендатора, согласие - к падению доходности проекта.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Многие наши договоры аренды привязаны к товарообороту арендатора (хотя и не все - есть договоры с фиксированной ставкой). Привязка к товарообороту означает: если товарооборот растет, растет и арендная плата. Но при этом всегда есть минимальная фиксированная аренда, ниже которой арендатор платить не может. Это справедливая модель, которая выгодна обеим сторонам и мотивирует арендатора развивать бизнес на нашей площади. Но ключевое решение проблемы всё же не просто в привязке к товарообороту. Как и в предыдущем пункте - необходимо изначально выбирать объекты, где арендатору очень комфортно и выгодно работать. Если экономика бизнеса сходится и есть прибыль - арендатор не будет требовать скидок.

Риск №3: Задержка ввода объекта в эксплуатацию (для строящихся проектов). Если речь идет о строящемся объекте, возможны задержки сдачи объекта и, соответственно, отсрочка начала получения арендных платежей.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы стараемся приобретать объекты на финальных стадиях строительства, когда уже не нужно ждать несколько лет до завершения стройки и где вероятность недостроя минимальна. Мы инвестируем по договорам долевого участия (ДДУ), что защищает деньги инвесторов. В финансовую модель каждого проекта мы заранее закладываем адекватные сроки с запасом и учетом возможных задержек, чтобы инвесторы имели реалистичные ожидания.

👉 Продолжение следует

История человека, который ищет опору в море сомнений. Привет. Если ты читаешь это, то помнишь мой прошлый пост о том (ТЫК), как выживать в мире, где ты больше никому не веришь.

Сегодня я хочу поговорить о конкретном шаге — о недвижимости. Да, той самой сфере, где, кажется, крутятся большие деньги, но где также полно подводных камней, «гуру» с курсами за 100К и договоров, которые внезапно теряют силу.

Почему я вообще думаю о недвижимости?

• Это не воздух, а реальный актив. Даже если рынок просядет, у тебя останется квартира, земля или коммерческое помещение. В отличие от крипты, акций или тех же «роботов», которые генерируют «пассивный доход», пока их алгоритмы не сломаются.

• Инвестиции для тех, кто не доверяет слепо технологиям. Недвижимость можно потрогать, проверить через реестры, застраховать. Здесь нет «облачных серверов», которые исчезнут вместе с твоими вложениями.

• Расширение аудитории. Это не только для риелторов. Сюда входят инвесторы, арендодатели, те, кто ищет альтернативу банковским вкладам.

• Даже кризис — не приговор. Людям всегда нужно жильё. Аренда, перепродажа, реновация — вариантов монетизации больше, чем в любой другой нише.

Мой план (пока сырой):

• Думаю устроиться помощником риелтора, чтобы увидеть кухню изнутри.

• Партнёрство с зарубежными проектами — присматриваюсь к партнерским программам, где можно продавать недвижимость за границей и получать % от сделки. Но тут вопрос: как не нарваться на мошенников, которые «продают воздух» в другой стране?

• Учиться на практике — как составлять договоры, вести переговоры, оценивать риски.

• Создать свой чек-лист «антилохотрон» — куда вписать все подводные камни (например: «не верь устным обещаниям застройщиков», «проверяй историю объекта через Росреестр» и т.д.).

Но вопросы, на которые у меня нет ответов:

• С чего начать, если даже помощником не берут без опыта? Может, предложить себя в качестве «бесплатного стажёра» на Avito?

• Как отличить честного риелтора от того, кто просто хочет на тебе заработать?

• Стоит ли вкладываться в курсы, или вся информация есть в открытом доступе?

• Можно ли стартовать без вложений, или придётся платить за доступ к базам, рекламу и т.д.?

• Кто-нибудь работал с зарубежной недвижимостью через партнёрки?

• Как проверить, что объекты реальные, а не «фейковые» проекты с поддельными фото?

Инвестиции vs спекуляции: Есть ли смысл вкладываться в недвижимость на долгий срок, если все вокруг гонятся за быстрыми деньгами?

Обращение к тем, кто в теме: если вы работаете в недвижимости — будь то агент, инвестор, юрист, или даже арендодатель с 20-летним стажем — поделитесь реальностью:

• Сравните недвижимость с другими инструментами. Почему вы считаете её более безопасной (или нет)?

• Как стартовать с небольшим бюджетом? Можно ли купить долю в квартире или гараж, чтобы войти в рынок?

• Где искать «неочевидные» возможности? Например, апартаменты в недострое, земли под ИЖС, выкуп долгов у банков.

• Как защититься от инфляции и кризисов? Аренда, перепродажа, рента — что работает в 2025?

Правила на этот раз:

Никаких схем, где мой доход зависит только от привлечения людей.

• Партнёрка предполагает, что 90% работы — это «приводи друзей», а не продажи/услуги — это не моё.

• Готов участвовать в программах, где мой % — за реальные сделки (например, нашел клиента для застройщика, и он купил квартиру).

Проверять то, что можно проверить, а остальное — страховать.

• Договор или данные конфиденциальны? — подтверждение через третьих лиц (например, юристов с репутацией).

• Отзывы не только на сайте проекта, но в независимых источниках (базы, форумы, чаты).

• Объект за рубежом? — локальный агент для проверки (да, это стоит денег, но дешевле, чем потерять всё).

Никаких «слепых» инвестиций.

• Нет возможности лично осмотреть объект? — тогда:

1. Видеозапись объекта с привязкой к геолокации (например, риелтор снимает на камеру дом и показывает координаты на карте).
2. Открытые данные из реестров (например, кадастровый номер, который можно проверить онлайн).

Сорвусь и решу сбежать?

Уже есть запасной план — вернуться к микрозадачам (написание объявлений, анализ рынка), но хочется дать себе шанс.

Что я делаю сейчас?

1. Изучаю агенства и предложения по трудоустройству помощником риелтора в своём городе. Возможно начну звонить с вопросом: «Нужен человек, готовый работать за опыт и минимальный %?»
2. Ищу бесплатные гайды по проверке юридической чистоты жилья.
3. Изучаю партнёрскую программу по зарубежной недвижимости — пока только знакомлюсь и ищу подвохи.
4. Пишу этот пост — вдруг среди вас есть те, кто прошёл этот путь.

Когда-то я думал, что «пассивный доход» — это роботы на форексе или криптобиржах. Сейчас думаю о том, что недвижимость — это как минимум физическая страховка. Даже вдруг всё сгорит, останется земля, на которой можно построить дом или квартира, где можно переждать шторм.

А вы считаете недвижимость надёжным активом? Или всё это миф?

Недвижимость бывает очень разная. Думаю те, кто вчера почитал о доме-гараже, порадовались вместе со мной, находчивости наших граждан.

Но когда речь заходит о диверсификации инвестиций, и в частности, о разбавлении его инвестициями в недвижимость, многие инвесторы тут же начинают возражать, что с небольшим капиталом это не всегда возможно.

Все дело в том, что под фразой "инвестиции в недвижимость", мозг, как правило, начинает рисовать площади в торговых центрах, складах, или на худой конец жилую недвижимость, или попросту квартиры.

Однако, вложения в недвижимость не ограничиваются лишь одними дорогостоящими лотами. Есть довольно много вариантов, которые также подпадают под категорию недвижимость, но в тоже время, вполне доступны широким массам, и речь пойдет не про фонды недвижимости.

Офисы, торговые площади, склады, производства, гостиницы, автосервисы, общепит. Всё это очень хорошо, но крупная коммерческая недвижимость доступна далеко не всем инвесторам. И даже многая жилая недвижимость (квартиры, дома) стала сейчас довольно недосягаемой для основной массы инвесторов.

Однако, на выручку им приходят более дешевые, но порой, не менее интересные варианты.

Это, как многие наверное уже догадались: гаражи, эллинги, кладовые, подвалы, паркинги, земельные участки, дачи, комнаты, садовые дома, и тому подобное.

В общем, партизанская недвижимость. Самые недорогие варианты, которые однако, порой обладают самой высокой рентабельностью, а ещё быстро и легко сдаются.

Если интересно, у меня есть что рассказать на этот счёт, реальный опыт, так что посмотрим на реакцию👍.

11.10.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Если вам интересна тема инвестиций и финансовой независимости, то вы можете подписаться на мой канал в Телеграмм. Там намного больше публикаций на данную тему, и можно прочитать практически обо всех семи годах инвестирования. К сожалению, на pikabu я начал выкладывать информацию только недавно.