SimpleEstate

Затем существенный шок от пандемии в 2020 году - всех переводят на удалёнку и обещают, что это теперь навсегда, а офисы больше никому не нужны.

И конечно же начало СВО в 2022 году - уход западных компаний, перестройка экономики, переход активов из рук в руки и тотальная неопределенность.

При этом спрос на качественные офисы всё-равно сохранялся. Поглощение стабильно превышало ввод в эксплуатацию новых площадей. Поэтому все эти 10 лет вакансия неуклонно снижалась. В классе А доля свободных площадей с рекордно высокого уровня в 24,4% в 2015 году снизилась до рекордно низкого уровня в 7,1% в 2025 году!

При этом в ключевых деловых районах нехватка площадей ещё более острая, а уровень вакансии редко превышает 1-3%!

Мы в SimpleEstate наблюдаем за офисным рынком с самого начала работы компании в 2019 году. И именно сейчас видим большие перспективы у данного сегмента для инвесторов. И первопричина этого - сформировавшийся дефицит. Современных качественных площадей в престижных деловых локациях не хватает.

Но рынок столкнулся с другой крайностью. Введение в Москве программы стимулирования создания Мест Приложения Труда (МПТ) привело к тому, что многие девелоперы жилой недвижимости начали реализовывать проекты по всей Москве, в том числе в сомнительных локациях. Большая часть создающегося предложения - класс B и В- (вне зависимости от того, как эти объекты позиционируются в рекламных материалах).

Факт: качественных свободных площадей класса А в сложившихся деловых районах катастрофически не хватает.

По итогам III квартала 2025 года доля вакантных офисных помещений в Москве составляет 5,5% - это близко к историческому минимуму 2007 года. В классе А вакансия 7,1%, в классе B - 4,7%. За девять месяцев 2025 года в Москве ввели всего 495 тыс. м2 офисных площадей. При этом 87% нового предложения «ушло» ещё до получения разрешения на ввод, т.к. было выкуплено блоками или построено под конкретного арендатора. На открытый рынок попало только 13%.

Дефицит качественного предложения привёл к росту арендных ставок. За девять месяцев 2025 года средневзвешенная ставка в классе А выросла на 25,6% и достигла 34 401 ₽/м2/год (без OPEX и НДС). В классе А свободных качественных площадей практически не осталось, особенно в центральных деловых районах.

Отдельно стоит рассказать о деловом районе «Москва-Сити». Он концентрирует 28% всего предложения офисов класса А в Москве, около 1,5 млн м2. Это крупнейший офисный кластер столицы. Вакансия здесь ниже среднемосковской и составляет 4,7% в классе А. Средневзвешенная арендная ставка в классе А в «Москва-Сити» - 65 724 ₽/м2/год, что почти вдвое выше среднего показателя по городу. Ставки здесь растут быстрее рынка: за последние три года прирост составил более 80%.

Новое предложение офисов в «Москва-Сити» в ближайшие годы будет крайне ограниченным. Да, до 2030 года анонсировано строительство как минимум четырёх башен: СИТИ-4 («Империя II») с офисной площадью 85 тыс. м2 (ввод 2027), One Tower (65 тыс. м2, 2030), Sezar Tower (127 тыс. м2, 2030) и TOP Tower (163 тыс. м2, 2030). К 2027 году объём офисных площадей в «Москва-Сити» вырастет всего на 6%. К 2030 году совокупный прирост составит 440 тыс. м2, или около 25% от текущего объёма. При этом значительная часть нового предложения уже выкупается на стадии строительства: Мосбиржа приобретает площади в «Империи II», башню у моста Багратион полностью выкупила Wildberries под штаб-квартиру.
В ближайшие два года новое качественное предложение в «Москва-Сити» будет минимальным. Дефицит сохранится, а арендные ставки продолжат расти. В ближайшие 4-5 лет ситуация не изменится, т.к. новые проекты в премиальных локациях достроятся не раньше 2027–2030 годов, при этом значительная их часть будет продана ещё до завершения строительства.

Законопроект ещё не принят и, вероятно, будет дорабатываться, однако сам факт движения в сторону увеличения лимита — хороший сигнал: рынок коллективных инвестиций развивается и становится привычным инструментом для инвесторов. Это видит и регулятор.

Мы в SimpleEstate поддерживаем эту инициативу. Инвесторам с консервативными и умеренными стратегиями нужны инструменты с понятной структурой и защитой — и они готовы инвестировать больше.

Напомним: текущий лимит действует только на сделки с новыми объектами.

На вторичном рынке ограничений по объёму инвестиций нет.

Главная проблема малых форматов — их экспериментальный характер. Пока неясно, насколько эти модели окажутся жизнеспособными. Есть риск, что ритейлеры могут одномоментно закрыть все точки, если формат «не взлетит». Кроме того, малые форматы часто имеют низкую доходность: ставка капитализации таких ГАБов около 7%, что ниже традиционных супермаркетов.

Мы в SimpleEstate внимательно следим за сегментом, но пока не планируем инвестировать в малые форматы. Наша стратегия — полноценные супермаркеты 300–500 м², которые дают более высокую доходность на квадратный метр и имеют предсказуемую экономику. Крупные форматы стабильнее и менее рискованны.

Малые форматы могут быть интересны инвесторам с бюджетом около 50 млн рублей, которым не хватает средств на покупку большого супермаркета. Это создаёт дополнительные возможности для вложений в объекты с предсказуемым арендным потоком, но всё равно требует внимательной оценки локации и рисков.

Мы будем продолжать мониторинг сегмента и следить за успехами новых проектов. Если малые форматы подтвердят свою устойчивость, мы готовы пересмотреть подход. Пока же предпочитаем консервативную стратегию и объекты с предсказуемой доходностью и минимальными рисками.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

Риск удара БПЛА или ракетой

Вероятность подобного события для объектов в Москве и большинстве регионов России крайне мала. Рынок постепенно адаптируется: появляются страховые продукты, покрывающие такие риски. Страховые компании уже предлагают специализированные полисы на случай падения БПЛА или техногенных инцидентов. На практике объекты коммерческой недвижимости всё чаще страхуют от расширенного списка рисков, что дополнительно снижает потенциальные потери.

Риск онлайн-торговли: “Скоро всё будет онлайн, магазины станут не нужны”

Доля онлайн-доставки продуктов действительно растёт, но она остаётся небольшой в структуре оборота продуктового ритейла.
Потребительские привычки пока устойчивы: значительная часть людей предпочитает лично выбирать свежие продукты, а не полагаться на упаковку курьера.

Профессиональные инвесторы обычно выбирают объекты:

— с высоким оборотом,
— со стабильным покупательским трафиком,
— с адекватным уровнем аренды.

Такие помещения имеют большой запас прочности. Даже если долгосрочно онлайн-канал займёт большее место, нагрузка в первую очередь ляжет на слабые точки и проблемные районы. Качественные торговые площади, особенно первые этажи в плотно населённых локациях, останутся востребованными десятилетиями.

Риск исчезновения управляющей компании: “А если завтра управляющая компания пропадёт?”

Модель инвестирования через проектные АО используется на рынке давно. В такой структуре объект недвижимости выделен в отдельное юридическое лицо, а инвесторы владеют акциями этого общества.

Суть в том, что:

— Объект недвижимости принадлежит не управляющей компании, а конкретному АО;
— Акции дают инвесторам права, которые защищены законом;
— Если управляющая компания не исполняет свои обязанности и перестаёт взаимодействовать с акционерами, привилегированные акции могут становиться голосующими.

Это стандартный защитный механизм корпоративного управления. В таком случае инвесторы могут провести собрание, назначить нового директора или сменить управляющую организацию. Поэтому судьба управляющей компании не влияет на право собственности инвесторов.

Инвестирование в коммерческую недвижимость остаётся одним из самых понятных и структурно защищённых инструментов: объект физически существует, генерирует выручку, имеет юридические гарантии и работает по проверённой модели.

Если у вас есть дополнительные вопросы — пишите, мы продолжим разбирать риски и отвечать!