Казалось бы, простая процедура - покупка недвижимости на торгах по банкротству.
Процедура действительно простая. Заходишь на сайт площадки, где проходят торги, регистрируешься, проходишь аккредитацию (нужно подгрузить документы, в том числе паспорт, а также иметь ЭЦП).
А дальше всё просто, как на маркетплейсе. Смотришь лоты. Там есть фото объекта, приложена выписка ЕГРН, указывается, есть ли ограничения на тот или иной объект.
Заполняешь заявку, кликаешь мышкой, подписываешь ЭЦП, и вот ты победитель! (если повезло и твоя цена превышает другие предложения)
Проще простого! Ну нет. Есть подводные камни.
Каждый объект такой сделки нужно очень внимательно проверять и сверять все данные.
С чем столкнулся я на своём первом выигранном лоте.
Я присмотрел земельный участок ИЖС в Красноярске с межеванием и чёткими координатными границами, 1 собственник, не в доле, без обременений...
Вот отсюда теперь поподробней. Что начало выясняться уже после выигрыша.
На фото в информации к лоту участок ровный, чистый. На самом же деле участок находится почти у вершины Дрокинской горы. Фото вообще не соотвествует тому, которое было в лоте! Ну ладно, гора и гора. ИЖС же, построить дом и наслаждаться видом. Но нет! Проезд к самому участку заблокирован шлагбаумом с замком. Думаю, тоже не проблема, можно запросить ключ у собственника при подписании акта приёма-передачи, или у арбитражного управляющего. Арбитражный управляющий же наоборот говорит, что не знает ни о каком шлагбауме, что он установлен незаконно, предлагет мне его спилить. Вот это был первый красный флаг! Получается, что тебе продают одно, прикладывают красивую картинку, а по факту получаешь совсем другое, да ещё проехать не можешь до своей собственности.
Также выяснилось, что участок польностью расположен в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Дрокинская гора» и там запрещено строительство! Это и есть самый главный красный флаг, который остановил меня от подписания договора по выигранному лоту.
Вид ограничения (обременения): ограничения прав на весь земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия: не установлен. Требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Дрокинская гора», 06.01.1920 (Красноярский край, Емельяновский район, гора Дрокинская, северные и восточные отроги от урочища Мысы до урочища Малый Тустуй по обоим берегам реки Кача) установлены приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 24.05.2023 №124 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места", вид/наименование: Границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Дрокинская гора», 06.01.1920 (Красноярский край, Емельяновский район, гора Дрокинская, северные и восточные отроги от урочища Мысы до урочища Малый Тустуй по обоим берегам реки Кача), номер: 1, решения: 1. дата решения: 24.05.2023, номер решения: 124, наименование ОГВ/ОМСУ: Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, источник официального опубликования: Газета "Наш Красноярский край" 2. дата решения: 20.10.2020, номер решения: 523, наименование ОГВ/ОМСУ: Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, источник официального опубликования: официальный интернет-портал правовой информации Красноярского края Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 24:00-6.18803 от 28.09.2020, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: 1. В границах пятой подзоны запрещается размещать опасные производственные объекты, определенные Федеральным законом № 116- ФЗ, не относящихся к инфраструктуре аэропорта, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. 2. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт, ввод в эксплуатацию, техническое перевооружение, консервация и ликвидация опасных производственных объектов в границах пятой подзоны разрешается только при выполнении всех требований Федерального закона № 116-ФЗ и регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов. 3. Опасные производственные объекты, определенные Федеральным законом № 116-ФЗ, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов должны располагаться на удалении от границы пятой подзоны, определённом с учетом максимального радиуса зон поражения в случаях происшествий техногенного характера на опасных производственных объектах. 4. При невозможности соблюдения нормативных расстояний сооружение опасных производственных объектов должно выполняться на основании специальных технических условий, разработанных для конкретного объекта капитального строительства, и содержащих дополнительные технические требования, обеспечивающие безопасную эксплуатацию и функционирование объектов и сооружений. 5. Вводимые ограничения не распространяется на уже существующие опасные производственные объекты, построенные и размещенные в соответствии с нормами действующего законодательства на дату ввода в эксплуатацию ранее размещенных опасных производственных объектов при условии не нарушения требований безопасности полетов. Содержание ограничений подробно описано в приложении к приказу Росавиации №629-П от 02.09.22г, зарегистрированного в Министерстве юстиции РФ №70686 от 25.10.22г., вид/наименование: Установление на аэродроме Красноярск (Емельяново) приаэродромной территории и выделению на ней пятой подзоны, тип: Охранная зона транспорта, номер: 24:00-6.18803, дата решения: 02.09.2022, номер решения: 629-п, наименование ОГВ/ОМСУ: Федеральное агентство воздушного транспорта.
Казалось бы, сам ошибся, сам не проверил, но нет! Виноват в данном случае арбитражный управляющий, который не предоставил корректную информацию по лоту и заведомо ввёл в заблужение. Действия арбитражного управляющего по сокрытию существенной информации об обременениях объекта нарушают требования п. 10 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (обязанность предоставлять достоверную и полную информацию) и ст.448 Гражданского кодекса РФ (последствия нарушения правил торгов).
Как я поступил дальше:
1. Направил Претензию на действия арбитражного управляющего в СРО, к которому он относится, а также самому арбитражному управляющему. Изложил всю суть проблемы, приложил реальное фото объекта и существующего ограничения, а также Сведения о характеристиках объекта недвижимости (расширенная выписка ЕГРН с госуслуг, стоит 700р, но в ней указаны все ограничения), потребовал вернуть задаток, перечисленный мной для подачи заявки.
2. Направил Жалобу на действия арбитражного управляющего в СРО, Росреестр, а также в Арбитражный суд Красноярского края, который вёл дело о банкротстве должника с этим объектом недвижимости.
Вся корреспонденция с полным перечнем приложений направлена заказными письмами по Почте России.
ВАЖНО! Арбитражный управляющий входит в состав СРО, в которое он платит взносы, и СРО как раз в первую очередь контролирует его деятельность. Кроме того, деятельность арбитражного управляющего контролирует Росреестр. В Росреестр нужно обращаться по месту нахождения объекта недвижимости.
Мои цели:
1. Вернуть задаток
2. Привлечь к ответственности арбитражного управляющего. Пусть СРО и Росреестр решают к какой именно.
Что я намерен делать дальше:
1. Дождаться официальных ответов от СРО и Росреестра
2. Если п.1 не приведёт к результату, требовать возврат задатка через арбитражный суд
Бывали ли у вас подобные случаи? Как выходили из ситуации? Может у кого есть ещё советы, как лучше действовать. Я не юрист, просто самостоятельно изучил вопрос в интернете и судебную практику по этому вопросу. Надеюсь, что действую правильно и у меня всё получится.
