Для ЛЛ (лиги ленивых) - стройте один этаж. Избегайте мансард в Сибири.

Тема касается не только домов из щелей и бревен но и любых домов из блоков с газовыми пузырями и дворцов из досок с ватой.

На момент начала строительства интернет существовал, экспертных мнений было вдоволь, я отлично знал что надо строить в один этаж, но все таки принял решение строиться в два этажа.

При этом отдавал себе отчет обо всех минусах двухэтажного дома - и при строительстве и при эксплуатации.
Итак - размер дома и планы определены. Он небольшой - я в курсе про хоромы с ненужными площадями, но то же время есть место всем домочадцам и есть куда разместить приезжающих в гости родителей с двух сторон.

Обдумывая все я понимал что строить придется все самолично, своими офисными лапками, которые не знали ничего тяжелее мышки. И одно дело жаркие баталии в интернетах, другое дело когда ты сам все покупаешь, возишь и монтируешь.

Первым моментом - был размер фундамента. Это сейчас я опытный и начитавшийся - еще раз спасибо @findeler и @Agrocult, - им реально благодарность за знания, которые они дают людям.

А тогда строитель из меня был примерно такой:

Прикинул как все делать - и мне прям не хотелось делать свой первый фундамент (баню не считаем) большого размера. Он у меня и так, от неопытности, получился с тройным запасом мощи и прочности)

Второе - крыша. Нужна была вальмовая - мой дом на краю, открытый преобладающим ветрам. Монтировать огромную по моим меркам крышу - та еще задача, интуиция останавливала. Ну а как монтировать крышу на высоте - ну как - молча. Потом пост будет как я крышу делал.

Третье. При всей красоте домов с мансардами и полумансардами - одна мысль что надо будет утеплять металл, за которым ветер и -40 градусов, все это хозяйство огромной площади тщательно пароизолировать, изолировать стыки и обшивать - загоняла в легкую депрессию. А стоимость стен на это фоне - недорогая. Было принято решение - два полноценных этажа. Ибо пароизолировать потолок от холодного чердака намного проще и утеплить перекрытие чердака тоже сильно проще - наваливай утеплителя от души и радуйся.

Ну и на втором этаже обязательно нужен санузел - ну не набегаешься ты вниз.
Да и не бывает лишних санузлов в большом семействе. Два дома и один на улице - самое оно)

Осталось решить по лестнице.
На самом деле вопрос не самый простой. Я понимал что к старости не захочется ходить на второй этаж. Вообще неудобная лестница может испортить всю жизнь в доме

Плюс лестница все равно таит опасность - с нее можно элементарно упасть. Но в то же время - в стране миллионы домов без лифтов и люди в возрасте ходят по лестницам.
На этапе проекта было все обсуждено и ради удобства приняты следующие решения

1. Ширина для двух лестничных маршей должна быть широкой и удобной чтобы без проблем занести любую мебель.
2. Лестница будет двухпролетной с полноценной площадкой. Все эти забежные лестницы - нет.
3. Лестницу делать не наобум а рассчитать ее параметры чтобы было удобно подниматься и спускаться.

Как словом так и делом - все было сделано.

Сначала лестница была чисто строительная. Рассчитал я ее в программе - купил (недорого) на гуглплее

Программа знает параметры удобства лестницы. Шаг ступеней, ширина, наклон и прочее.

Дальше просто напилить и разметить заготовки и можно собирать.

Просим подняться по лестнице пожилых родственников - они оценили - подниматься и спускаться легко и без запинок.

Собрано все было на саморезах - и это все через какое то время скрипит. Во время стройки без разницы а когда живешь в доме - лестницу надо пересобрать на болты, добавить доски для нужной ширины ступеней, проложить пенофол чтобы не скрипело сделать поручни и огородить ее со второго этажа.

Пространство под лестницей можно использоваться (и используется) в качестве кладовочки.
А вот над лестницей я бак поставил - будет потом пост как я водоснабжение организовывал проблему с железом в воде решал))

Вообще два этажа - оно, не в последнюю очередь от бедности (относительной, конечно). Но при нормальной лестнице все же плюсы имеются - со второго этажа приятно окрестности озирать. Наверное это что то в нас из глубины веков - башни строить и наблюдать как супостат к тебе подбирается чтобы перед твоим рвом остановиться, плюнуть злобно и уйти восвояси.

Напоследок лирическое отступление - после стройки приезжаешь, уставший, во время ужина, натурально засыпаешь и думаешь - вот ипотечник - он деньги в окошечко в банк отнёс, лежит, грустит без денег. А я тоже - деньги на пилораму/строительный магазин отнёс и так же сижу без денег, только у ипотечника силы есть вечером а у меня нет)) Единственное - начальство не может воспользоваться моим положением и ловко меня припахать дополнительно работать - ибо долгов нет и ливер не трясется от "вдруг контора развалится"

Дорогие подписчики и просто зашедшие пикабушники - я удивлен от вашего количества, для такой нишевой и узкоспециализированной темы - буду продолжать - и отвечать на вопросы в комментариях.

Всем здоровья) Сибирского.

Да простят меня обитатели роскошных дворцов, сегодня речь пойдет не о них и не об их сокровищах. Конечно, в оценке замков с башнями из слоновой кости, вероятно, много есть интересных моментов: типизация гобеленов, учёт привидений, инвентаризация винных погребов или экспликация пыточных камер, - есть, о чем поговорить, что обсудить, и даже посмаковать! Но, к счастью, не они дают хлеб большинству оценщиков. А вот дома, так сказать, простых граждан (а, кто из нас не прост?), их дома приходится оценивать довольно часто: городские, дачные, садовые и блокированные тож. Ну, и на что тут следует обратить внимание, и что иметь в виду их собственникам или покупателям, когда они заказывают оценку?

Строили мы, строили…
В наше время остались, конечно, еще где-то люди, которые строят за свой счет. Но для оценщика куда полезней те, кто для строительства дома решил воспользоваться кредитом. И вот, дом построен, и банк просит принести его оценку. А в оценке жилой недвижимости главный подход простой: поглядеть, почем другие продают что-то похожее - сравнительный подход. И вот оценщик смотрит, считает, получает результат, и сообщает его заказчику. А заказчик ахает: «Почему так мало получилось!?» Ну, в самом деле почему? Цену участка заказчик прекрасно помнит, сам покупал. Сумма контракта на строительство известна, вот она на бумажечке записана. А если он без контракта строил, то все равно знает, почём и у кого материалы покупал, и сколько отдал за работу. Делов-то, всё сложить, и вот она стоимость дома! А оценщик что-то напутал.

Бывает, конечно, что и оценщик путает. Но вернее, что в данном случае имеет место классический эффект внешнего обесценения. При этом он проявляется тем сильнее, чем дальше дом находится от областного центра и крупных населенных пунктов. Почему так происходит? Просто потому, что затраты на строительство плюс цена участка образуют стоимость домовладения только в условиях, когда на это домовладение, как на товар, есть адекватный спрос. А если нет, то ваш личный девелоперский проект убыточен! И таких убыточных проектов в индивидуальном жилищном строительстве очень много, большинство. Скажу больше, по-моему, это нормально!

Частные застройщики, принимая решение о строительстве дома, изначально руководствуются не тем, чтобы извлечь прибыль от последующей продажи. Кто-то хочет жить в новом доме в красивом месте и может себе это позволить. Ну, и строит! А как там дальше будет, если придется продавать? Зачем думать о грустном? Спрашивается, почему тогда не купить готовый дом, раз он дешевле? По нескольким причинам. Во-первых, дом, в котором уже кто-то до вас жил, это как жена, у которой до вас кто-то был. Не всем это нравится. Во-вторых, это ж такой кайф строить дом под себя! Ходить, следить за стройкой, мечтать, прикидывать, где у тебя будет баня, где мангал, где будут играть ребятишки. А тут вам предлагают готовый дом, у которого сортир не в том углу, где вы привыкли. Незадача. В-третьих, может статься, что дом нужен именно в этом месте, поближе к маме, а никто не продает. Приходится строить.

А вот когда вы вдруг решаете выставить дом на продажу, сталкиваетесь с тем, что ваше прежнее желание во что бы то ни стало иметь дом именно в этом месте не находит отклика в сердцах сограждан, а тем более иностранных гостей. Потому что и они и их родственники живут в другом месте, а сюда ехать далеко и дороги хорошей нет. И газа нет. И магазина нет. И в окне соседа не горит свет. И чем убедить кого-то жить в этом захолустье вместо вас? Во-первых, конечно, рыбалкой и грибами! Ну, а во-вторых, ценой. Стоимость домов на вторичном рынке отражает соотношение и финансовое положение тех, кто хочет продать жилье в данном месте и тех, кто готов его купить.

Обратите внимание, как много фирм готовы построить вам дом под заказ на вашем участке или даже на своем! А тех, кто продает уже готовые к заселению новые дома гораздо меньше. Потому что строительство домов без контракта и предоплаты это риск. Кстати, когда приходят покупатели таких готовых домов, то проблем с оценкой почти не бывает. Потому что, во-первых, девелопер строит типовые дома в большом количестве, а это дешевле, чем индивидуальный проект. Во-вторых, он и землю продает дешево, потому что нарезал на участки бывший коровий луг. А, в-третьих, таких домов в округе продается им много, и именно по той цене, по которой купил заказчик оценки, так что никаких проблем с аналогами.

А что делать всем остальным? Достраивать дом, коли уже деньги на стройку взяты. Подводить коммуникации, вставлять окна и делать хотя бы черновую отделку. Тогда в большинстве практических случаев стоимость дома с участком перекрывает хотя бы сумму взятого кредита. А для банка ничего другого и не требуется. Только на оценщика не надо обижаться! Вы ведь дом не на продажу строили, и с оценщиком перед началом стройки не советовались!

У кого, какая баня…
Вот история из той же области, но с другим уклоном. Купили супруги дом за городом, чтобы там отдыхать. Домик старенький, от чьей-то бабушки остался. Ну, дом мужу не больно-то и нужен был. А любил он баню. И вот на свободном месте построил он знатную баню в два этажа и с комнатой отдыха. Жена баню не любила, у нее от бани голова болит. Так что строил муж всё сам, за свои деньги. Ну, вышло так, что не поделили они чего-то и решили развестись, дом продать, а деньги поделить. Оценил оценщик хозяйство, а заказчица - бывшая жена в слезы! «Как же так, да там в одну баню столько вложено, во сколько вы всё добро оценили!» Ну, ёлы-палы… Баня, хоть и зарегистрирована отдельным кадастровым номером, к жилым помещениям не относится и общую площадь домовладения не увеличивает. Это надворная постройка, к каковым относятся также гараж, курятник и клозет. Поэтому, то, что супруг ваш вкладывал в ее постройку, вложено для его собственного удовольствия. Так что, деспот-то, он деспот, а денег не вернешь. Если, конечно, не найдется другого такого любителя жить в бане, вместо дома.

А умные люди придумали такую штуку, как банный дом! И часть помещений в нем регистрируют, как вполне жилые площади. Ну, тогда другое дело! Для суда это сгодится. А уж кто купит, не купит, там видно будет. Опять же выручку от продажи в размере затрат на строительство эта махинация не гарантирует. Поэтому, товарищи, когда вы планируете покупку дома с гипертрофированными надворными постройками, оранжереями южных пород или собственным рыбоводным хозяйством, знайте, красиво жить не запретишь, но жить нужно по средствам! Поэтому одно дело – сколько вы готовы заплатить, а другое – во сколько оценщик может это оценить, что бы банк эти средства выдал.

Сколько стоит дом без земли?
А вот вам результат действия других видов обесценения, которое играет порой злую шутку, когда нужно в отчете отразить стоимость дома отдельно от стоимости земельного участка. А это довольно часто требуется, поскольку юридически дом с надворными постройками и земельный участок, на котором они находятся, существуют как два отдельных объекта недвижимости. И получается вот что. На рынке дома без участков не продаются, а продаются только единые домовладения с правами на землю. Участки без домов, конечно, продаются в свою цену. Поэтому стоимость дома без участка мы можем определить только условно, как разницу между стоимостью домовладения и стоимостью участка. Но чем дороже земля в этом месте и чем старее и хуже дом, тем больше вероятность, что эта разница окажется отрицательной! В таких случаях говорят: «Дом минусует». Почему так?

Потому что люди, которым нужны свои собственные дома всегда сравнивают две альтернативы: купить готовое хозяйство или строить самому. А готовое – оно ж почти всегда не новое! И вполне может оказаться, во-первых, что ремонтировать этот старый дом так дорого, что дешевле новый построить. Это неустранимый физический износ. А еще может оказаться, что ремонтируй, не ремонтируй, а будешь жить с низенькими потолками и для ванны придется строить отдельный пристрой. Это неустранимый функциональный износ. А рядом есть свободные участки. Да, дороговато! Но там уже все расчищено и к стройке подготовлено, и у подрядчиков давно руки чешутся вам что-нибудь построить. И то, что они построят, будет и новое, и с высокими потолками, и со всеми удобствами, какие только можно себе представить, и парочкой таких, о которых вы даже и не мечтали!

А зачем, спросите вы, нам про все это знать? Это ж кухня оценщика, его и головная боль, а не наша. Ну, во-первых, чтобы вы не удивлялись, если в отчете об оценке на участок приходится восемьдесят процентов стоимости домовладения, а на все остальное (включая и баню!) только двадцать. Хорошо, хоть так оценщик вытянул! А во-вторых, чтобы понимали, что степень изношенности дома, предназначенного в залог, как и всё на свете имеет предел. Поэтому с физической точки зрения дом может еще существовать, а с финансовой - это уже мираж.

Чистая формальность
Если не устали, еще одна история для лучшего сна. Обращается клиент. Просит оценить дом для покупки в кредит. Прекрасный дом: два этажа, кирпичный фасад, мансарда, теплый сортир! Хорошо, давайте документы! Смотрю, что такое? По документам дом одноэтажный, бревенчатый и с удобствами возле хлева. А продавцы сделали реконструкцию, но оформлять не стали. Зачем? Чтобы налог больше был? Но, пардон, это, конечно, дело хозяйское, утруждать себя внесением отхожих мест инвентаризационный план или нет. Но для банка второго этажа не существует, пока нет соответствующих документов. Более того, банк, скорее всего, такой залог просто не примет. Потому что, кто же знает, не обрушится ли ваша мансарда завтра, хорошо, если пока вы за кабачками вышли? Ни проекта реконструкции, ни техпаспорта не представлено. Отсюда мораль. Без документов, подтверждающих технические параметры, оценка дома может быть выполнена только условно. Нужна вам такая оценка? Пожалуйста! Если, скажем, желаете прикинуть, сколько будет стоить дом после узаконивания перестройки, можно это оценить. Но в отчете будет написано, что стоимость действительна только при этом условии.

Гемострой
Ну, и уж совсем напоследок пара слов об оценке незавершенного строительства. Ведь, как рассуждают иные люди? «Начну строить, а в случае чего, не хватит денег, продам!» Э, батиньки, не так просто! Ведь постройка дома подобна песне, сродни полету! А замороженная стройка как подбитая птица, как оборванный на средине куплет. Сколько таких недостроенных домов выставлено на продажу! Вы думаете они продаются хотя бы близко к затратам, вложенным в строительство? Увы! Про внешнее обесценение вы уже читали в начале. Одно, конечно, и здесь вносит свою отрицательную лепту. Но, есть еще кое-что, кроме него. Дело в том, что между «делать» и «сделать» разница не количественная, а качественная. И стоимость многих вещей формируется не линейно вместе с затратами, которые вложены в их создание, а как бы вдруг, в тот момент, когда они закончены. А пока дом не достроен, инвестор несет строительные риски. Не даст ли просадку фундамент, хороший ли привезли раствор? А в проекте ничего не напутали? А коммуникации, когда их подведут? Газ обещали в следующем году. А это точно? Водоснабжение планировали от скважины, а вода-то тут есть? Поэтому участники рынка оценивают, например, временное отсутствие отопления в доме не по сумме предполагаемых затрат на его обустройство, а просто в процентах от стоимости домов с отоплением. И проценты немаленькие. А ты сделай, а потом цену назначай!

В общем, не люблю я недострои оценивать. И хлопотное дело и неблагодарное. Как ни старайся, а заказчик всё недоволен. Продавец закажет – дешево оценил, покупатель – дорого. Так что всем желаю, кто строит, успешного завершения строительства и долгих счастливых лет под новой крышей!

Всех, кто интересуется оценкой имущества, приглашаю на канал "Пенки-оценки". Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.