Серия «Пенки оценки»

Да простят меня обитатели роскошных дворцов, сегодня речь пойдет не о них и не об их сокровищах. Конечно, в оценке замков с башнями из слоновой кости, вероятно, много есть интересных моментов: типизация гобеленов, учёт привидений, инвентаризация винных погребов или экспликация пыточных камер, - есть, о чем поговорить, что обсудить, и даже посмаковать! Но, к счастью, не они дают хлеб большинству оценщиков. А вот дома, так сказать, простых граждан (а, кто из нас не прост?), их дома приходится оценивать довольно часто: городские, дачные, садовые и блокированные тож. Ну, и на что тут следует обратить внимание, и что иметь в виду их собственникам или покупателям, когда они заказывают оценку?

Строили мы, строили…
В наше время остались, конечно, еще где-то люди, которые строят за свой счет. Но для оценщика куда полезней те, кто для строительства дома решил воспользоваться кредитом. И вот, дом построен, и банк просит принести его оценку. А в оценке жилой недвижимости главный подход простой: поглядеть, почем другие продают что-то похожее - сравнительный подход. И вот оценщик смотрит, считает, получает результат, и сообщает его заказчику. А заказчик ахает: «Почему так мало получилось!?» Ну, в самом деле почему? Цену участка заказчик прекрасно помнит, сам покупал. Сумма контракта на строительство известна, вот она на бумажечке записана. А если он без контракта строил, то все равно знает, почём и у кого материалы покупал, и сколько отдал за работу. Делов-то, всё сложить, и вот она стоимость дома! А оценщик что-то напутал.

Бывает, конечно, что и оценщик путает. Но вернее, что в данном случае имеет место классический эффект внешнего обесценения. При этом он проявляется тем сильнее, чем дальше дом находится от областного центра и крупных населенных пунктов. Почему так происходит? Просто потому, что затраты на строительство плюс цена участка образуют стоимость домовладения только в условиях, когда на это домовладение, как на товар, есть адекватный спрос. А если нет, то ваш личный девелоперский проект убыточен! И таких убыточных проектов в индивидуальном жилищном строительстве очень много, большинство. Скажу больше, по-моему, это нормально!

Частные застройщики, принимая решение о строительстве дома, изначально руководствуются не тем, чтобы извлечь прибыль от последующей продажи. Кто-то хочет жить в новом доме в красивом месте и может себе это позволить. Ну, и строит! А как там дальше будет, если придется продавать? Зачем думать о грустном? Спрашивается, почему тогда не купить готовый дом, раз он дешевле? По нескольким причинам. Во-первых, дом, в котором уже кто-то до вас жил, это как жена, у которой до вас кто-то был. Не всем это нравится. Во-вторых, это ж такой кайф строить дом под себя! Ходить, следить за стройкой, мечтать, прикидывать, где у тебя будет баня, где мангал, где будут играть ребятишки. А тут вам предлагают готовый дом, у которого сортир не в том углу, где вы привыкли. Незадача. В-третьих, может статься, что дом нужен именно в этом месте, поближе к маме, а никто не продает. Приходится строить.

А вот когда вы вдруг решаете выставить дом на продажу, сталкиваетесь с тем, что ваше прежнее желание во что бы то ни стало иметь дом именно в этом месте не находит отклика в сердцах сограждан, а тем более иностранных гостей. Потому что и они и их родственники живут в другом месте, а сюда ехать далеко и дороги хорошей нет. И газа нет. И магазина нет. И в окне соседа не горит свет. И чем убедить кого-то жить в этом захолустье вместо вас? Во-первых, конечно, рыбалкой и грибами! Ну, а во-вторых, ценой. Стоимость домов на вторичном рынке отражает соотношение и финансовое положение тех, кто хочет продать жилье в данном месте и тех, кто готов его купить.

Обратите внимание, как много фирм готовы построить вам дом под заказ на вашем участке или даже на своем! А тех, кто продает уже готовые к заселению новые дома гораздо меньше. Потому что строительство домов без контракта и предоплаты это риск. Кстати, когда приходят покупатели таких готовых домов, то проблем с оценкой почти не бывает. Потому что, во-первых, девелопер строит типовые дома в большом количестве, а это дешевле, чем индивидуальный проект. Во-вторых, он и землю продает дешево, потому что нарезал на участки бывший коровий луг. А, в-третьих, таких домов в округе продается им много, и именно по той цене, по которой купил заказчик оценки, так что никаких проблем с аналогами.

А что делать всем остальным? Достраивать дом, коли уже деньги на стройку взяты. Подводить коммуникации, вставлять окна и делать хотя бы черновую отделку. Тогда в большинстве практических случаев стоимость дома с участком перекрывает хотя бы сумму взятого кредита. А для банка ничего другого и не требуется. Только на оценщика не надо обижаться! Вы ведь дом не на продажу строили, и с оценщиком перед началом стройки не советовались!

У кого, какая баня…
Вот история из той же области, но с другим уклоном. Купили супруги дом за городом, чтобы там отдыхать. Домик старенький, от чьей-то бабушки остался. Ну, дом мужу не больно-то и нужен был. А любил он баню. И вот на свободном месте построил он знатную баню в два этажа и с комнатой отдыха. Жена баню не любила, у нее от бани голова болит. Так что строил муж всё сам, за свои деньги. Ну, вышло так, что не поделили они чего-то и решили развестись, дом продать, а деньги поделить. Оценил оценщик хозяйство, а заказчица - бывшая жена в слезы! «Как же так, да там в одну баню столько вложено, во сколько вы всё добро оценили!» Ну, ёлы-палы… Баня, хоть и зарегистрирована отдельным кадастровым номером, к жилым помещениям не относится и общую площадь домовладения не увеличивает. Это надворная постройка, к каковым относятся также гараж, курятник и клозет. Поэтому, то, что супруг ваш вкладывал в ее постройку, вложено для его собственного удовольствия. Так что, деспот-то, он деспот, а денег не вернешь. Если, конечно, не найдется другого такого любителя жить в бане, вместо дома.

А умные люди придумали такую штуку, как банный дом! И часть помещений в нем регистрируют, как вполне жилые площади. Ну, тогда другое дело! Для суда это сгодится. А уж кто купит, не купит, там видно будет. Опять же выручку от продажи в размере затрат на строительство эта махинация не гарантирует. Поэтому, товарищи, когда вы планируете покупку дома с гипертрофированными надворными постройками, оранжереями южных пород или собственным рыбоводным хозяйством, знайте, красиво жить не запретишь, но жить нужно по средствам! Поэтому одно дело – сколько вы готовы заплатить, а другое – во сколько оценщик может это оценить, что бы банк эти средства выдал.

Сколько стоит дом без земли?
А вот вам результат действия других видов обесценения, которое играет порой злую шутку, когда нужно в отчете отразить стоимость дома отдельно от стоимости земельного участка. А это довольно часто требуется, поскольку юридически дом с надворными постройками и земельный участок, на котором они находятся, существуют как два отдельных объекта недвижимости. И получается вот что. На рынке дома без участков не продаются, а продаются только единые домовладения с правами на землю. Участки без домов, конечно, продаются в свою цену. Поэтому стоимость дома без участка мы можем определить только условно, как разницу между стоимостью домовладения и стоимостью участка. Но чем дороже земля в этом месте и чем старее и хуже дом, тем больше вероятность, что эта разница окажется отрицательной! В таких случаях говорят: «Дом минусует». Почему так?

Потому что люди, которым нужны свои собственные дома всегда сравнивают две альтернативы: купить готовое хозяйство или строить самому. А готовое – оно ж почти всегда не новое! И вполне может оказаться, во-первых, что ремонтировать этот старый дом так дорого, что дешевле новый построить. Это неустранимый физический износ. А еще может оказаться, что ремонтируй, не ремонтируй, а будешь жить с низенькими потолками и для ванны придется строить отдельный пристрой. Это неустранимый функциональный износ. А рядом есть свободные участки. Да, дороговато! Но там уже все расчищено и к стройке подготовлено, и у подрядчиков давно руки чешутся вам что-нибудь построить. И то, что они построят, будет и новое, и с высокими потолками, и со всеми удобствами, какие только можно себе представить, и парочкой таких, о которых вы даже и не мечтали!

А зачем, спросите вы, нам про все это знать? Это ж кухня оценщика, его и головная боль, а не наша. Ну, во-первых, чтобы вы не удивлялись, если в отчете об оценке на участок приходится восемьдесят процентов стоимости домовладения, а на все остальное (включая и баню!) только двадцать. Хорошо, хоть так оценщик вытянул! А во-вторых, чтобы понимали, что степень изношенности дома, предназначенного в залог, как и всё на свете имеет предел. Поэтому с физической точки зрения дом может еще существовать, а с финансовой - это уже мираж.

Чистая формальность
Если не устали, еще одна история для лучшего сна. Обращается клиент. Просит оценить дом для покупки в кредит. Прекрасный дом: два этажа, кирпичный фасад, мансарда, теплый сортир! Хорошо, давайте документы! Смотрю, что такое? По документам дом одноэтажный, бревенчатый и с удобствами возле хлева. А продавцы сделали реконструкцию, но оформлять не стали. Зачем? Чтобы налог больше был? Но, пардон, это, конечно, дело хозяйское, утруждать себя внесением отхожих мест инвентаризационный план или нет. Но для банка второго этажа не существует, пока нет соответствующих документов. Более того, банк, скорее всего, такой залог просто не примет. Потому что, кто же знает, не обрушится ли ваша мансарда завтра, хорошо, если пока вы за кабачками вышли? Ни проекта реконструкции, ни техпаспорта не представлено. Отсюда мораль. Без документов, подтверждающих технические параметры, оценка дома может быть выполнена только условно. Нужна вам такая оценка? Пожалуйста! Если, скажем, желаете прикинуть, сколько будет стоить дом после узаконивания перестройки, можно это оценить. Но в отчете будет написано, что стоимость действительна только при этом условии.

Гемострой
Ну, и уж совсем напоследок пара слов об оценке незавершенного строительства. Ведь, как рассуждают иные люди? «Начну строить, а в случае чего, не хватит денег, продам!» Э, батиньки, не так просто! Ведь постройка дома подобна песне, сродни полету! А замороженная стройка как подбитая птица, как оборванный на средине куплет. Сколько таких недостроенных домов выставлено на продажу! Вы думаете они продаются хотя бы близко к затратам, вложенным в строительство? Увы! Про внешнее обесценение вы уже читали в начале. Одно, конечно, и здесь вносит свою отрицательную лепту. Но, есть еще кое-что, кроме него. Дело в том, что между «делать» и «сделать» разница не количественная, а качественная. И стоимость многих вещей формируется не линейно вместе с затратами, которые вложены в их создание, а как бы вдруг, в тот момент, когда они закончены. А пока дом не достроен, инвестор несет строительные риски. Не даст ли просадку фундамент, хороший ли привезли раствор? А в проекте ничего не напутали? А коммуникации, когда их подведут? Газ обещали в следующем году. А это точно? Водоснабжение планировали от скважины, а вода-то тут есть? Поэтому участники рынка оценивают, например, временное отсутствие отопления в доме не по сумме предполагаемых затрат на его обустройство, а просто в процентах от стоимости домов с отоплением. И проценты немаленькие. А ты сделай, а потом цену назначай!

В общем, не люблю я недострои оценивать. И хлопотное дело и неблагодарное. Как ни старайся, а заказчик всё недоволен. Продавец закажет – дешево оценил, покупатель – дорого. Так что всем желаю, кто строит, успешного завершения строительства и долгих счастливых лет под новой крышей!

Всех, кто интересуется оценкой имущества, приглашаю на канал "Пенки-оценки". Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.

Начнем с простого, но пойдем от противного. Объявим, что никаких проблем с оценкой квартир уже давно не существует. В самом деле, какие могут быть проблемы в этом не сложном деле для клиента? Ну, ещё для оценщика в редких случаях они могут возникать, где-нибудь на периферии, где мало что продается. Проблемы, так сказать, методического характера. Но, кого из клиентов они волнуют?

Проблемы клиента начинаются, обычно, тогда, когда оценщик отказывается работать без предоплаты, но не готов сказать заранее, каким будет результат. В принципе, это мой случай, потому что, во-первых, у меня в голове никакие цифры не держатся. А во-вторых, даже, если я оценил точь в точь такую же квартиру буквально вчера, не факт, что вам оценю её в ту же сумму. Потому, что двух совсем одинаковых квартир не бывает. А ещё потому, что мне скучно делать два раза одно и то же.

Вот, когда нас оценщиков заменят искусственными девушками, что по прогнозам должно случиться уже скоро, тогда и наступит долгожданный век предсказуемой оценки. Только не спрашивайте потом "почему мне так оценили", если не хотите услышать историю про вилок капусты. Спорить, жаловаться, искать смыслы можно только с человеком.

И вот тут-то и начинаются проблемы совсем не методического характера. Разберём некоторые из них, обозначая характерными высказываниями клиентов.

1. Я лучше знаю, сколько стоит мое имущество. Это, скажем прямо, базовая проблема. Многие считают, что если они владеют вещью, то знают о ней всё лучше других. На это у них есть некоторые основания. Во-первых, они знают сколько стоила квартира, когда они её покупали. Во-вторых, они узнавали стоимость у агентов по недвижимости, а так же у соседей, которые вот-вот недавно продали (купили); свою квартиру. В третьих, все и так знают среднюю цену квадратного метра и.т.д. Одним словом, они всё знают, а от оценщика им нужна только справка (или как там у вас это называется). Друзья! Примите добрый совет. Уж если вы платите деньги, то получите не предвзятое мнение, вас же никто не заставляет с ним соглашаться.

Есть случаи, когда оценщик сам спрашивает у клиента ориентир. Например, ипотечная сделка. Почему не спросить? Если вы, пока выбирали варианты, рынок изучили и выбрали оптимальный по цене и качеству вариант, то и оценка это подтвердит. Только не надо хитрить и говорить цену с учётом предстоящего ремонта и новой мебели.

А у меня был клиент, который планировал продавать квартиру и несколько раз откладывал продажу. Он несколько раз делал у меня оценку, и каждый раз с интересом узнавал, что его имущество подорожало еще на полмиллиона. Шутка?

2. Я знаю, что это того не стоит, но помогите мне. Это было прямо поветрие одно время! Чуть не каждый второй клиент заявлял, что хочет купить квартиру без первоначального взноса в банк, и поэтому оценщик ДОЛЖЕН немного подкузьмить (подшаманить, надуть) стоимость. Работать было очень сложно, тем более, что в банке клиента порой убеждали, что оценщику это пару раз плюнуть. Обижались, когда отказывался!

Из той же серии просьбы сфотографировать для оценки соседнюю квартиру, где ремонт получше, или, где нет незаконной перепланировки. Ну, что тут скажешь?! Я обычно говорю, что слететь с аккредитации банка дело не хитрое, и овчинка выделки не стоит. Не мне же про совесть говорить!

3. Ну, вот, я всё сломал - теперь можно оценивать. Зачем нужно создавать проблемы себе и оценщику, затевая грандиозный ремонт до того, как разобрался с банком?! Сколько раз приходилось браться за оценку квартир, где хозяева или раскопали полы до ранней бронзы, или раздолбали все перегородки (а, они ж не несущие, хы-хы!). То передвинут ванну в спальню, то батареи на балкон. Понимаю, не терпится начать жить по-новому. Но, товарищи! Пока квартира в залоге у банка, вы не одни в ней хозяева! Аккуратнее надо быть. Тем более сейчас, когда ставку вам поднимут по любому поводу до уровня неунывающей мамы.

4. Оцените мой ремонт. К добру ли, к худу ли, с общим ростом цен эта проблема несколько сгладилась. Но ещё и сегодня встречаются хрущевки с джакузи, ради которого санузел пришлось совместить почти с лестничной площадкой. Тут есть два противоположных предубеждения, о которых стоит сказать.
Первое, что отсутствие ремонта никак не влияет на стоимость. Об этом мы немного уже рассказали. Не надо делать из квартиры сарай, в расчете на то, что этого никто не заметит. Но, ещё хуже для владельца квартиры считать, что любые его фантазии будут с удовольствием оплачены будущим покупателем квартиры.
Есть такой в оценке термин: "сверхулучшения". Смысл его приблизительно выражается пословицей: "На осинке не растут апельсинки".

А, если объяснить своими словами, то из квартиры в стандартной многоэтажке дворец не получится, хоть ты ее золотом обклей.
Как говорят: "рынок этого не оценит." Хоть мы-то с вами знаем, что никакого рынка, как отдельного субъекта жизнедеятельности, нет! Но люди да, люди, эх, есть! И они просто с невероятной вероятностью выберут из всех вариантов то, что гораздо дешевле, но плюс-минус жить можно.

5. Ах, здесь разбитое окно, так сделайте мне скидку! Это как бы антитеза, противоположность, в некотором роде, тех, кто отсутствие ремонта начисто не замечает. Ну, представьте себе, ремонта в квартире не было с тех пор, как Грибоедов съехал. И все же покупатель настойчиво показывает оценщику "вот, вот, и вот". Протечки на потолке, гадость на полу, тараканы на стенах: "Это всё, как я понимаю, факторы снижающие стоимость данного актива!?" А это, извините, никакие не факторы! Это просто какашки. И на все на это одна поправка, я вас умоляю!

А если серьезно, то чем больше оценщик вникает в частности, тем труднее ему охватить взглядом картину в целом. Оценщик оценивает квартиру, а не отделку или сантехнику в ней. Поэтому спрашивать его, как влияет на стоимость квартиры тот факт, что предыдущие хозяева старую плиту сдали на металлолом, а новую поставить забыли, не стоит.

6. Таких квартир больше нет! В некотором смысле это вариация на тему "Я лучше знаю'. Оценщику предлагают оценить эксклюзив (элитный дом, шикарное место, авторский ремонт, антикварная обстановка). При этом заранее говорят, сколько это может стоить, потому что оценивают же не просто так для любопытства, а для дела. Нужно взять кредит или вложиться имуществом в уставный капитал, или убедить бывшего супруга дать больше денег при разводе. Люди серьезные. А поскольку с аналогами в таких случаях действительно сложно, то вместо оценки вполне можно получить сочинение на заданную тему. Проблема только в том, что проверять сочинение будет не заказчик, а банк, а то и судебный эксперт. И любой нормальный оценщик это понимает, поэтому ставит вопрос так: "Мне нужно обосновать ваше мнение, или вам нужно от меня мнение, которое я могу обосновать?"

7. Ну и, наконец, топ хит-парада: "Реальную стоимость все равно никто не знает!" Нет, это не про оценочный нигилизм. Это про ещё один способ манипулировать мнением оценщика. Тут есть разные вариации, смотря по тому, чего хочет в данном случае заказчик. Тот скажет, что реально всё гораздо дешевле, чем в объявлениях, потому что "рынок замер", а чтобы продать, нужно сделать большую скидку. Этот наоборот, упирает, что хороших квартир в продаже не существует, потому что хорошие квартиры люди оставляют за собой, а продают только плохие. А третий вообще заявит, что видимая из объявлений часть рынка это верхушка айсберга. А то, что под водой, сокрыто слоем мрака. Поэтому, мол, делай как мне надо! Что ему сказать? А вы про выборку слыхали?

Думаю, на сегодня достаточно. Осмысляйте, граждане! Если ещё чего вспомню, допишу в другой раз. А в общем и в целом никаких проблем с оценкой квартир не существует! Приходите, всё оценим!

Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества, приглашаем на канал "Пенки оценки"! Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей. (https://t.me/penki_ocenki)

Попросила женщина оценить долю в квартире, которая принадлежала ее родственнику. Доля была всего 1/5, а квартира двухкомнатная, но в центре города. Я ей сразу сказал, что оценю стоимость всей квартиры, а потом возьму от нее одну пятую в качестве стоимости доли. Два раза сказал. Ладно, поехали. Оценил, сообщил по телефону результат, на том конце шок: «Почему так дорого? Да на эти деньги можно комнату купить! А доля эта никому не нужна!» и всё такое. За отчетом все-таки приехала, забрала, но была, конечно, не довольна: «Выкинула деньги зря!» Пытался что-то объяснить, не стала слушать, ушла, чуть не бегом, а не больно молодая. Ну, я же предупреждал!

В общем, давайте, граждане, разберемся что-почём с этими долями! Раньше на эту тему были всяческие кривотолки и мутная вода. А теперь и стандарты оценки малость поменялись и суды свое слово сказали. А слово это такое. Вы, может быть, думаете, что рыночная стоимость это какая-то такая твердая, постоянная величина, вроде паровоза, и что у каждой вещи она только одна может быть в один момент времени, как любовник у честной женщины? А это и не так. Рыночная стоимость - это что такое? Там определение длинное в законе, а я вам попроще, своими словами. Это цена предполагаемой сделки в определенных условиях. А в этих условиях главное что? Любая из сторон свободна, хочет заключит сделку, не хочет – нет! А второе главное, что? Если не тебе, так можно продать другому, и, если не у тебя, так можно купить у другого. «Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон. Перпетум мобиле!»

Но даже и в этих идеальных условиях батон колбасы на полке магазина имеет одну цену, а тот же батон в составе оптовой партии на складе производителя стоит существенно дешевле. На этом вся торговля держится! Вы, конечно, скажете, что тут подмена понятий. В оптовой партии стоимость имеет не батон, а вся партия. А батон в партии только условно можно оценить, ведь никто один батон со склада не продаст. А я скажу, что вы молодцы и вообще шарите. Но я к чему это вам про колбасу начал рассказывать? Чтобы вам было понятнее, что стоимость имеет смысл только в контексте предполагаемой сделки со всеми условиями этой сделки. Меняются условия сделки, должна поменяться и стоимость. А если сделка вообще никакая не мыслима, то и стоимость рыночная не просматривается. Какая-нибудь другая просматривается стоимость, но не рыночная.

А теперь вернемся к оценке доли вашего родственника в вашей квартире. Рассмотрим первую ситуацию. Доля у него маленькая, жить он с вами не хочет, да и не может. А хочет он свою долю продать. Ему все равно, кто ее купит. Но он знает, что если выставит ее на сайт объявлений, то вряд ли продаст ее пропорционально стоимости всей квартиры. Вас обязать купить его долю он по закону не может, но обязан вначале вам предложить. А вы имеете право не согласиться, если вас цена не устраивает. Но имейте в виду, что с хорошим дисконтом доля может быть продана и какому-нибудь аферисту! Вам это надо? Про схемы мошенничества с долями недвижимости можно много прочитать в интернете, например здесь: https://pravo163.ru/moshennichestvo-s-dolyami-v-nedvizhimosti/?ysclid=mebj83gd6252150097
Поэтому в ваших интересах, если уж родственник сам пожелал продать, не очень скупиться. А если у вас нет денег на выкуп? Старайтесь договориться об отсрочке или берите кредит. В любом случае ваша задача предложить ему условия не хуже, чем любая третья сторона. Ведь, в противном случае вам придется продавать квартиру и переезжать в жилплощадь поменьше. Одним словом, дисконт возможен, но так уж упирать на дисконтные коэффициенты, ссылаясь на низкую ликвидность, как на высшую правду, даже в этой ситуации не стоит.

А тем более в другой ситуации, когда ваш родственник живет себе преспокойно и даже в другом городе, ничего ему от вас не надо. А только он знает, что рано или поздно, не вы, так ваши дети или внуки захотят квартиру продать. Тогда ему или его детям, или внукам с этой квартиры кое-что будет причитаться. Но вам хочется стать полным собственником квартиры уже сейчас, и вы просите родственника свою долю продать. А если он не хочет, даже идете в суд и требуете признать долю родственника малозначительной и принудительно ее вам продать. Справедливо ли будет, если вы принесете в суд оценку, где доля оценена по рыночной стоимости, то есть для условий, если бы ваш родственник сам продавал ее третьему лицу? Сделка принудительная, ну или, если без суда, то по крайней мере, желательная более для вас, чем для родственника, а цену вы хотите платить, как при свободой продаже? Нестыковочка… Вот на этот случай есть даже Определение Второго Кассационного суда общей юрисдикции № 88-6595/2020 от 10 июня 2020 года. Найдите, почитайте. Там написаны берущие за душу слова: «Применение … скидки на долю неправомерно, поскольку противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения одной из сторон спора выгоды за счет нарушения охраняемых законом имущественных интересов другой его стороны». О!
А попросту говоря, вы же, когда долю выкупите, станете владеть всей квартирой. Захотите продать, продадите в том числе и бывшую долю родственника, и уж без всякого дисконта. Хоть завтра продадите, а разницу в карман?

А вот еще третий случай заслуживает внимания. Собственников в квартире не два, а несколько. Один у другого выкупает, но полным собственником квартиры при этом не становится. Тут как? А вот тут и по логике и по мнению некоторых судов скидка вполне уместна. Поскольку в данном случае «Определение рыночной стоимости доли без учета корректировки на ликвидность ведет к ущемлению прав истца, поскольку цена доли в квартире не может быть равна цене части квартиры, а ответчик могла бы рассчитывать на стоимость доли исходя из общей рыночной стоимости объекта в целом лишь в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости…" (Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края. Решение № 2-2159/2023 2-2159/2023~М-1512/2023 М-1512/2023 от 26 октября 2023 г. по делу № 2-2159/2023. Ссылка https://sudact.ru/regular/doc/fyjQdRnSuLdX/?ysclid=maqpmwf81q518010607)

В общем, подводим итог. Если выкупаете долю до целой квартиры, да еще по своей инициативе, будьте любезны миноритарного дольщика на обижать. Любой банк вам кредит даст на такую сделку и без всякого дисконта. Если вас сам миноритарий просит долю выкупить, ну, поторгуйтесь, может скидку даст, тем более, если свои люди, а у вас с деньгами туго. Но опять же, если вы всю квартиру в собственность получаете, вы по любому не в убытке. Если вы выкупаете долю, но есть еще другие дольщики, с которыми только предстоит разобраться, можно требовать дисконт. Конечно, если ваш родственник знает, что эти другие - ваша жена (муж) и дети, то говорить о дисконте будет трудно. Так что по совести надо, друзья, по совести.

Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества приглашаю на канал "Пенки оценки" (https://t.me/penki_ocenki). Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.

Оценка – это прежде всего здравый смысл, и только затем – модели, алгоритмы, методы и вычисления. (Лейфер Л.А.)

Недавно меня попросили оценить один дом. При осмотре выяснилось, что фактическая площадь отапливаемых помещений в доме на 30 квадратных метров больше, чем площадь, указанная в документах. То есть, по документам дом имеет площадь 70 кв. м, а хозяева провели отопление в ранее холодный пристрой, выделили там перегородками жилую комнату и санузел, ванну и унитаз поставили. В общем, эта красота стала метров больше ста. Вопрос только, как теперь это все оценивать? Оценка была нужна людям не для галочки, а чтобы понимать, что можно выручить за дом при продаже.
Было понятно, что если покупатель будет брать ипотеку, то по старым документам в доме будет только 70 квадратных метров. А если квадратный метр дома, по грубой оценке, стоит сто двадцать тысяч рублей, то значит будет недооценка и, видимо, большая. Без кредита теперь покупают редко. Значит, продавец попросит у покупателя денег за дом, как за стометровый, а покупатель понесет в банк отчет, в котором сумма рассчитана по документально подтвержденным площадям, то есть будет указана меньше, чем реальная стоимость дома. А хватит ли этой стоимости, чтобы дали нужный кредит? Ладно, если кредит маленький, а если «под завязку»?

Вот по таким соображениям я предложил заказчикам сделать в отчете два расчета: один, исходя из площади дома по документам, и второй по фактической площади дома. Тогда будет сразу видно, стоит ли перед продажей заказывать новый техпаспорт, узаконивать переоборудование помещений, менять данные кадастрового учета. Хлопот не оберешься! Сам я был уверен, что оказываю этим очень важную услугу и даже, можно сказать, делаю одолжение. Но результаты меня очень удивили.

Оказалось, что если включить в общую площадь дома все дополнительные помещения (более 30 кв. м), то это увеличит стоимость дома всего на 800 тысяч рублей. Конечно, это тоже не три копейки. Но ведь грубая оценка показывала разницу в три с лишним миллиона! Как же так, и в чем дело?! Не вдаваясь в расчеты, скажу, дело оказалось в земле. Точнее в ее дороговизне.
В самом деле, когда я делал грубую прикидку стоимости домовладения в расчете на один квадратный метр жилого дома, я получил ориентировочно 120 тысяч рублей за кв. м. Потом, когда делал второй расчет по увеличенной площади дома, размер земельного участка ведь остался прежним! Поэтому коэффициент плотности застройки у моего объекта увеличился, а количество земель на 1 кв. м. застройки уменьшилось. А у аналогов этот показатель остался прежним. Это и привело к снижению удельной стоимости домовладения в расчете на 1 кв. м дома.
Для тех, кто любит формулы, приведу и формулу расчета поправки на плотность застройки. Я ее не сам придумал, но она все равно, по-моему, правильная.
К = (S учОО / S домОО - S учА / S домА)*Уд Ст. учОО
где:
S учОО – площадь участка в составе объекта оценки;
S домОО – площадь жилого дома в составе объекта оценки;
S учА – площадь участка в составе аналога;
S домА – площадь жилого дома в составе аналога;
Уд Ст. учОО – удельная стоимость участка в составе объекта оценки.

Получается что, чем больше площадь оцениваемого дома при том же участке, тем меньше число, которое получится в скобках. А может оно стать и меньше нуля. Тогда поправка будет в минус. Так у меня и получилось. Вот отсюда и результат. Восемьсот тысяч найти проще, чем три миллиона. Возможно, покупатель купит дом по старым документам, а уже потом на досуге, если захочет, приведет их в порядок.
В заключение хочу сказать, что обратиться к оценщику моим клиентам посоветовала агент, которую они попросили заняться продажей дома. Агент, видимо, чувствовала, что не может дом настолько прибавить в цене. Ведь, фактически, в нем произвели лишь относительно скромный ремонт. Здравый смысл подсказывал это. Но только оценщик смог дать достаточно точный ответ для принятия окончательного решения. Аллилуйя!


Точные цифры и расчетные таблицы приведены на сайте https://ukhanov.biz/21-kogda-odnogo-zdravogo-smysla-malo.html

Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества приглашаю на канал "Пенки оценки" (https://t.me/penki_ocenki). Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.

Я беру камень и отсекаю всё лишнее. (Сами знаете, кто)

Это было давно. Я тогда работал директором маленькой оценочной компании. Пришли ко мне женщина и мужчина. Женщина оказалась директором агентства недвижимости, а мужчина коммерческим директором этого же агентства. Они были очень любезны. Они принесли мне заказ! Заказ был небольшой, нужно было оценить одну квартиру для клиентки агентства. Но мои визитеры были очень воодушевлены и сообщили мне по секрету, что у них в планах большое сотрудничество с нашей компанией по всем вопросам, связанным с оценкой. Если мы, конечно, договоримся о комиссии. Мы договорились. После этого мы заключили договор об оценке, деньги за оценку оплатили тут же наличными, дали телефон клиентки на осмотр. Все отлично!
Фирма у нас, как я уже написал, небольшая, заказ ответственный. На осмотр поехал сам. Клиентка, пожилая женщина, пока я фотографировал квартиру, жаловалась мне на каких-то родственников, которые заставляют ее выкупать эту старую квартиру в старом доме, которому уже много лет. У которого по справке из БТИ износ 60%. У которого старые водопроводные трубы и сырой подвал, и входная дверь скрипит невыносимо. Квартиру я сфотографировал, слова клиентки пропустил мимо ушей, квартиру оценил по аналогам из соседних домов той же конструкции и лет постройки. В общем, как обычно. Отчет, кажется, забрала клиентка лично, и при этом ничего не сказала. Ну, и квит.
Вдруг, через пару дней мне звонит коммерческий директор того самого агентства, откуда пришел заказ, и который был прежде так любезен, и говорит, стараясь быть все еще любезным, но с явной ноткой раздражения, что клиентка очень недовольна результатом оценки. Ну, я, конечно, спрашиваю, в чем дело? И выясняется, что квартиру я, по их общему мнению, оценил НЕ ТАК. «То есть, как это не так!?» - спрашиваю. И тут выясняется, что так, как я оценил, они могли бы квартиру оценить и сами. Но я, как оценщик, ДОЛЖЕН БЫЛ учесть большой износ дома и ПРИМЕНИТЬ ФОРМУЛУ. Тогда клиентка смогла бы выкупить квартиру за скромную сумму, которая ее устраивает, а не за те деньжищи, какие теперь все ломят с бедных покупателей. Все мои попытки что-то объяснить о принципах сравнительного подхода, наткнулись на глухую стену непонимания. «Поймите! – горячился мой собеседник, - мы Вас рекомендовали, а наша клиентка совершенно недовольна! И мы с ней согласны. Такая оценка ей не нужна! Ваша и наша репутации под большим ударом. Очень вас просим, что-то с этим сделать или вернуть деньги! А ваш отчет мы вам привезем назад.» Я был тогда молод и жалел людей. Да и свои нервы я тоже пожалел. Я вернул деньги. Но, имейте в виду, дорогие читатели, что вам в подобной ситуации денег нипочем не верну! Широкое сотрудничество с означенным агентством недвижимости по всем вопросам оценки пришлось прервать в самом начале.
Всё это была присказка, смысл которой в том, что не все граждане еще понимают, что на самом деле делает оценщик, о чем его можно просить, о чем нельзя. Вы думаете, подобные истории бывают только с пожилыми женщинами и директорами маленьких оценочных компаний? Совсем не только, уверяю вас, совсем не только!

Так что же делает оценщик, и за что ему платят деньги? В основе всё очень просто. Представьте себе, что вы пошли на рынок покупать яблоки. Вы любите красные, но можете поесть и зеленые, если они, конечно, сладкие. Перед вами ряд продавцов, у каждого из них свои яблоки. Вы идете и спрашиваете, что почём. Каждый продавец называет свою цену. Вы сравниваете и узнаете, что у одного продавца яблоки по пять рублей, но попадаются с гнильцой. А выбирать только хорошие он не разрешает, накладывает сам. А у другого очень крупные и красные, все как на подбор, и блестят как бильярдные шары. Но десять рублей! А у третьего чуть мельче и не такие ровные, но он божится, что очень вкусные, и даже дает кусочек попробовать. По восемь. Откуда кусочек отрезал, он, правда, не показывает. Вот вы ходите, ходите, спрашиваете цены, торгуетесь.

Находите бабушку, которая устала стоять за прилавком и хочет уже распродать побыстрее, чтобы уйти домой. Яблочки садовые, розовый налив. Ну, с червячком, конечно. Так ведь это хорошо, значит яблоки без химии росли. Шесть с полтиной, если всё ведро сразу заберете. Ведерко не отдает, сыпьте в сумку. Прекрасный был у вас выходной, и половина его потрачена на выбор яблок. А вторая половина пойдет на вырезание червяков, чтобы компот был без приварка.

А теперь представьте, что еще утром по дороге на рынок встретился вам ваш сосед. Он уже на рынке побывал, и яблоки себе купил. Сосед хороший, вы ему верите. Его можно и то попросить и другое, всегда помогает. Вы его спрашиваете, почем он брал яблоки. Он вам говорит, и почем свои яблоки купил, и у кого, и сколько сторговал. И про бабушку эту он знает хорошо, что никакие не садовые у нее яблоки, а берет она всякую заваль на овощной базе и толкает втридорога. Вы идете и быстро покупаете яблоки, которые вас вполне устраивают (не очень крупные, но вкусные, и не с гнильцой, и не червивые) и ПО ЛУЧШЕЙ ЦЕНЕ. Не по пять, а скажем по шесть двадцать, и не всё ведро, а сколько вам надо. А потом вы идете в кино и далее, как в песне «У солдата выходной», включая даже и девушек на карусели! Почему это стало для вас возможно? Потому что ваш сосед исполнил для вас роль опытного покупателя и поделился с вами своим опытом.
Упростим задачу. Допустим вы сразу сказали своему соседу, что хотите сварить компот из свежих яблок. Тогда он вам сразу скажет, что ЛУЧШАЯ ЦЕНА на такие яблоки (не очень большие, не очень ровные, но вкусные) у старичка в кепке. Он просит шесть с полтиной, но за шесть двадцать отдаст. Сосед не будет вам пудрить мозги рассказом про бабушку с розовым наливом и про бильярдные шары по десять рублей. Фактически он произведет ОЦЕНКУ того вида яблок, который вам нужен, и сообщит вам только вывод: "По шесть двадцать у дедули в кепке в конце ряда".

Так вот, оценщик выполняет все те же действия, которые выполняет опытный покупатель. Собирает информацию о ценах, сравнивает качество товаров. Определяет какой товар с браком, а за какой просят явно слишком дорого. При этом он обладает специальными знаниями об определенных товарах, достаточно сложных, таких как квартиры, дома, автомобили, станки и даже целые заводы. Только в отличие от вашего соседа он не отвечает на вопрос, какой товар вам выбрать. Он отвечает только на один вопрос, сколько стоит товар, который вы хотите продать или купить. И этим он, во-первых, экономит ваше время. Если вы выставите на продажу свою квартиру по завышенной цене, то, наверное, вы ее в итоге все равно продадите. Но, возможно, это произойдет не скоро, и вы на это время отсрочите важные планы. Во-вторых, он не даст вам продешевить и не даст вас обмануть (если, конечно, это вы заказали ему оценку, а не ваш контрагент, ха-ха-ха). Ну, и в-третьих, свои выводы он обосновывает и документально оформляет отчетом об оценке. Так, что вы можете наглядно видеть на основе каких фактов и каким образом оценщик пришел к своей оценке. И если нужно, вы можете с этими его рассуждениями аргументированно поспорить, и выслушать его объяснения, и согласиться или остаться при своем мнении, как вам будет угодно. Только не просите денег назад, если вас результат не устроил. Право, это моветон, господа. Да, кстати, в отличие от слов соседа, отчет оценщика вполне можно пришить к делу, например, к судебному. А также и к любому другому.
Ну, а как же все-таки с квартирой той пожилой женщины из начала нашего рассказа? Ну в самом деле, почему так дорого стоят квартиры? Ведь дом старый, износ большой, коммуникации труха, подвал весной затапливает. Почему? А вот тут я должен вас разочаровать. Оценщик не отвечает на вопрос «почему». Он отвечает только на вопрос «сколько». И ответ этот всегда состоит из ответов на вопросы о стоимости других аналогичных товаров или товаров, из которых сделан наш товар. Оставляя в стороне эмоции, поймем, чего хотела пожилая женщина, которая считала, что оценщик в ее случае должен применить ФОРМУЛУ и учесть ИЗНОС дома. Она хотела всего лишь получить оценку квартиры затратным подходом. А я всего лишь не смог его здесь применить. Потому что, во-первых, для встроенных помещений затраты на строительство можно определить только условно. Во-вторых, износ дома по справке БТИ годится только для БТИ, а реальный износ у дома без данных строительной экспертизы не посчитаешь. В-третьих, сколько стоит земля в городе под пятиэтажную застройку, вы знаете? И я не знаю. Пятиэтажных домов давно не строят. И даже если все это как-то посчитать и учесть, все равно норма прибыли инвестора в данном случае есть полная тайна. Поэтому квартира стоит столько, за сколько ее готовы купить другие покупатели, и всё. Вот, если не готовы, тогда другое дело. Но разве они не готовы?

Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества приглашаю на канал "Пенки оценки". Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.