Внутри риэлторы очень мило пытались изобразить домашний уют, поставив стол со стульями и натащив горшков с фикусами, но отделка черновая и та не вся.

Типичный случай, когда кто-то решил запилить себе дворец, но не рассчитал, что казна у него не царская. Ладно, посмотрим на дом снаружи.

Тут сразу видно, что:

1. Проекта не было или лепили что-то под желание заказчика, т.у. крыша пристроя не попала под окно. Вероятнее всего, планировалось маленькое окошко, как рядом, потом кто-то решил поставить большое, ну а потом поняли, что конёк приходит прямо в него.

На самой крыше пристроя следы множественных прилётов снега, похоже, водостоки оторваны ими же. Неудивительно, наверху никаких водостоков или снегозадержателей не видно.

2. Не попали опорой на фунламент, пришлось приливать кусок плиты, либо это трещина, просто на фото так объёмно выглядит. Фото зашакалено, не поймёшь. Но то, что с фундаментом какая-то петрушка, ясно.

3, 4. Везде следы сырости и плесени. Очевидно, дом стоит давно, без консервации. Вода льётся в бетон, потом замерзает и постепенно разрушает конструкцию.

Ну, ладно. 350 квадратов за 9,45 млн. с участком и электричеством это подарок по сегодняшним ценам. 27 000 рублей за квадратный метр, при рыночной цене 100 000. Можно и потерпеть некоторые неудобства. Отремонтировать, почистить и въехать. Если... его будет возможно отопить. Потому, что покупать его в качестве летней дачи, на мой взгляд, немного расточительно.

А то, что в объявлении написано - Высота потолков: 1 этаж — 2.9 м, 2 этаж — 3.3 м, 3 этаж — до 4.5 м, говорит о том, что топить придётся немаленький объём. Можем даже посчитать какой.

Предположим, у нас все этажи имеют одинаковую площадь - 350/3=116 м2. Тогда на первом этаже у нас будет 301,6 кубометра, на втором 382.8, на третьем пусть средняя высота 4 метра и тогда будет 464 куба. Итого у нас 1 148,4 куба воздуха, который нужно греть. Чтобы нагреть куб воздуха на +10 градусов за час надо потратить 3.6 Ватт электроэнергии. Будем греть с нуля до +20. Значит, будем тратить 7.2 Ватта на куб. Греем 1 148,4 куба при помощи 7.2 Ватт на куб = 8,2 кВт. Понятно, что это при идеальных стенах. И понятно, что реальная мощность нагревательных приборов должна быть выше, чтобы они не работали на пределе. Ну, даже если это будет 10 кВт, вроде бы нам хватает выделенной мощности в 15 кВт.

Что же у на со стенами? Давайте спросим у риелтора.

И тут сразу печаль - стена полтора кирпича (380 мм) это практически жить на улице. Она на треть не соответствует нормам теплосопротивления стен для Подмосковья. Прикинул для пустотелого кирпича.

Дальше посчитал теплопотери руками, получилось, что при нуле градусов нужно постоянно греть дом системой отопления с мощностью около 17 кВт*ч. Для прикола закинул исходные данные в нейросеть и получил

В общем, выделенной мощности электричества не хватит, а газа там нет. Это, кстати, при нуле. А что будет при -20 градусах? Ледяная мгла. В общем, недешёвый в эксплуатации замок получается.

Вот и выходит, что ликвидность заключается не в материале здания, а в возможности его использования по прямому назначению с минимальными затратами на ремонт/утепление/отопление после покупки. Поэтому, кирпичный трёхэтажный дом с площадью 350 м2, в 5 минутах пешком от ЖД станции, в 40 минутах езды от МКАД, в центре инфраструктуры и на ухоженном участке стоит дешевле нового каркасника в черновой отделке с площадью 120 м2, в каком-нибудь КП. И не продаётся.

Большинство покупателей сегодня поумнело и не хочет покупать дворцы для красоты, в которых невозможно комфортно жить. Те, у кого есть деньги на дворцы, покупают их в странах с тёплым климатом. Все, кто строит или покупает дома сегодня, хотят начать жить в них как можно скорее. Т.к. это позволит избавится от платежей за аренду квартиры или сдать имеющуюся квартиру. Купленный дом должен быть как минимум, конструктивно надёжным и низкозатратным в эксплуатации. Поэтому, мой заказчик не захотел стать Королём Ночи в Ледяном замке, хоть он и находился в центре цивилизации.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.

И благодарю всех, кто жертвует мне монеты через магазин Пикабу.

Кроме того, на рынке успешно существует SIP-технология, которая является двоюродной родственницей каркасного домостроения - дом собирают на деревянный каркас, из панелей, представляющих собой бутерброд из OSB плит, между которыми вклеен пенопласт. Все стыки тщательно проклеивают монтажной пеной. И тут ни о какой паропроницаемости не говорят.

Да и сам я, последние 5 лет строю дома с ветрозащитными МДВП Белтермо вместо ветроизоляционной тряпочки. А между тем, её паропроницаемость пониже, чем у минваты. Так почему я не рассказываю самостройщикам про возможность утепления каркасного дома пенопластом, XPS, PIR или ЭППС, если это можно делать всегда?

И тут я отвечу как Крис Рок отвечал на вопрос - "Может ли белый назвать негра ниггером?", в своем знаменитом стендапе "Ниггер или чёрнокожий" - не совсем.

Основная проблема отечественного каркасного домостроения - несоответствие строительным нормам как материалов, так и выполняемых работ. Многие компании до сих пор строят каркасы из сырого пиломатериала, убеждая заказчиков, что "разницы нет, если нет разницы, то зачем платить больше?" Они же, как правило, не проклеивают пароизоляцию и у нас получается оксюморон - дышащий каркасник. Долговечность таких домов полностью зависит от возможность влагоудаления из пирога стен, в противном случае, внутри разовьются гнилостные процессы. Кроме того, климат нашей страны серьёзно отличается от Колорадо или Техаса, даже каркас из идеальных материалов может попасть под дождь или снег в процессе строительства. Поэтому, технология "платформа", когда сначала возводится полностью утеплённое перекрытие с предчистовым полом, а затем на нём собирается каркас, практически не используется. И опять же, поэтому требуется влагоудаление - т.к. не каждый подрядчик будет ставить термопушку, чтобы просушить каркас перед его упаковкой.

Самый простой путь в этой ситуации - пароходные стены и рассказы про то, что паропроницаемость каркасных стен должна нарастать изнутри-наружу. Ну, или иметь снаружи слой, который не будет препятствовать влагоудалению.

Поэтому, СП "Деревянные конструкции" говорит, что в случае возможности попадания влаги внутрь стен они должны иметь продухи. Поэтому, СП "Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом" требует:

11.6.7 Для защиты от проницания внутрь наружных стен наружного воздуха, которое может происходить в случаях, когда давление воздуха снаружи одноквартирного жилого здания превышает давление воздуха внутри, следует с наружной стороны утеплителя располагать слои материалов с низкой воздухопроницаемостью. Эти слои не должны препятствовать удалению водяных паров из конструкции наружу.

И поэтому, я никогда не посоветую человеку, который решил доутеплить свой каркасный дом, обшить его пенопластом и оштукатурить, а американцы прописывают это как:

Высокоэффективная система стеновых панелей с хорошей теплоизоляцией, которая будет работать в экстремальных климатических условиях в составе ограждающих конструкций с высоким коэффициентом теплоизоляции (R-фактором).

Для тех, кто не владеет англицким на картинке снизу вверх написано:
- задувка монтажной пеной (внизу слева);
- обшивка;
- обрешётка (вентзазор);
- монтажный скотч;
- XPS (пенопласт и подобное);
- стекловата;
- ГКЛ приклеенный на герметик;
- стойка каркаса;
- обвязка каркаса.

И где же здесь пароизоляция? Всё просто её нет она ушла на внешнюю стену. Вот что пишут американцы про этот пирог:

Контроль паропроницаемости: Стекловата и эковата являются воздухопроницаемыми материалами, используемыми в пространстве между стойками каркаса стены, создавая возможные пути циркуляции воздуха между внутренним и внешним пространством, а также конвективное завихрение в изоляции. Эковата имеет меньшую воздухопроницаемость, но не исключает её. Изоляционные наружные материалы (EPS, XPS и пенополиизоциануратные плиты с фольгированным покрытием) воздухонепроницаемы. При надлежащей герметизации стыков между внешними панелями изоляции и каркасом с помощью ленты, мастики, герметика и т. д. можно создать эффективную систему воздухонепроницаемого барьера на внешней обшивке.

Погоди-ка! - скажут мне постоянные подписчики. - А не ты ли рассказывал нам, что пароизоляция снаружи может применяться только в тёплых регионах, где внутри здания температура и влажность ниже уличной и, соответственно, конденсация будет происходить на тёплой стороне стены?

Да, это так. Если в качестве пароизоляции мы используем плёнку. Но, если в качестве пароизоляции мы используем 100 мм пенопласта, то конденсация на нём невозможна ни при каких условиях. Поверили? Вроде бы логично, раз пар не может выйти наружу через стены, он и оседать на них не должен. Но почему же тогда SmartCalc ругается на этот американский пирог, показывая влагонакопление?!

А они пишут почему:

Теплоизоляционная обшивка снижает риск зимней конденсации, повышая температуру на поверхности, где может образовываться конденсат, и уменьшает риск влагонакопления летом за счёт замедления движения пара внутрь конструкции от материалов-аккумуляторов влаги, таких как кирпичная кладка или штукатурка. Уровень контроля пара в стенах с теплоизоляционной обшивкой регламентируется Международным строительным кодексом (IRC), и с ним обязательно нужно ознакомиться, поскольку неправильный выбор пароизоляционного слоя или его установка в неподходящем месте может привести к разрушению ограждающей конструкции

Типа, зашибись у нас пирог, но вы всё-таки в СП-то поглядывайте. И то, что у них нормально работает с ГКЛ у нас не будет работать без добавления небольшой, но очень важно плёночки.

Можно много чего фантазировать про работу их пирога - что у них ГКЛ плотнее или другой климат, но факт в том, пароизоляция это не единственный способ предотвратить влагонакопление. И тут мы переходим к следующей проблеме отечественного загородного домостроения - вентиляции.

Зачастую, строя дом люди действуют по принципу - сначала построим, а потом будем думать, как в нём жить. Главное, чтобы был свой угол. В итоге, получается, что люди приходят к заказчику без запроса на проект коммуникаций. Причём, многие из комментаторов моих постов выставляли это как преимущество. Типа - в газобетонном доме проводку можно проштробить куда тебе нужно в любой момент. Для меня, видевшего дома колхозников советской постройки, где полости под проводку были спроектированы внутри стен, то есть люди делали их раз и навсегда, планируя только возможность замены кабеля, но никак не штробление в стене с готовой отделкой, это звучит диковато. Также диковато, как узнать, что подрядчик не установил обязательной для жилого дома вентиляции, а потом выяснить у заказчика, что он сам попросил это сделать для снижения теплопотерь. Это, видимо, наше традиционное - на зиму упаковаться в избу без проветривания и в ней угореть.

Митрополит Вениамин Федченков (1880 – 1961), рассказывая о детстве, так вспоминает суровый быт своих бедных односельчан: «А хаты их - небольшие, зимой обваливали стены и окошки почти до верха навозом и соломой, чтобы теплее было. Но зато в избе стоял такой тяжелый воздух, что и дышать трудно. А тут еще, как известно, то телка нужно взять в избу от отелившейся коровы, то кур на яйцах посадить под лавку. Да еще и печь нужно закрыть, заглушить пораньше, чтобы не вытянуло всего тепла: от этого угары. И наша семья так привыкла к ним, даже не допускала мысли, что были где дома без угаров. Не верится, а правда».

Так, что там американцы пишут? А они говорят, что:

Грамотный контроль влажности — залог долговечности здания, комфорта проживания и предотвращения дорогостоящего ремонта. Сочетание качественной вентиляции, правильного монтажа пароизоляции и использования подходящих материалов позволяет создать сухой, здоровый и энергоэффективный дом.

И вот что они пишут дальше...

Контроль влажности в жилом строительстве

Накопление влаги внутри конструкций здания может привести к серьёзным проблемам: появлению пятен от воды, ледяным повреждениям, отслоению краски, гниению древесины, а также развитию плесени и грибка. Влага образуется, когда водяной пар проникает сквозь конструкцию и конденсируется на холодной поверхности.

Чтобы минимизировать риск конденсации водяного пара в чердаках, полах и стенах, существуют три основных подхода:

1. Обеспечить достаточную вентиляцию, чтобы снизить избыточное накопление водяного пара внутри дома.

2. Организовать вентиляцию конструктивных элементов, чтобы избыточный пар мог рассеиваться наружу.

3. Использовать пароизоляционные материалы (пароизоляторы), чтобы ограничить проникновение водяного пара в полости конструкций.

Вентиляция и циркуляция воздуха — ключевые методы контроля влажности для чердаков и подполий. В большинстве регионов страны пассивная вентиляция важна для чердаков и подвальных помещений, а принудительная вентиляция (например, вытяжные вентиляторы) необходима на кухнях, в прачечных и ванных комнатах. Все эти меры направлены на удаление водяного пара из конструкции, чтобы предотвратить конденсацию.

Пароизоляция уменьшают количество водяного пара, доступного для конденсации, и ограничивают его перемещение из тёплых зон к холодным поверхностям в стенах, кровле/потолках и под полами.

Таким образом, каркасной стене необязательно быть паропроницаемой. Но тогда она должна:

- иметь каркас из сухой древесины;
- иметь герметичную внешнюю теплоизоляцию достаточной толщины;
- иметь качественную внутреннюю пароизоляцию;
- находиться в нормативно вентилируемом доме.

Эти несколько условий, которые вообще-то являются нормой для каркасного дома, выполняет малый процент среднебюджетных российских подрядчиков, а если говорить о подрядчиках из эконом-сегмента, там их не выполняет никто. Поэтому, все инструкции и СП подгоняются под жестокую реальность. Поэтому, я не рекомендую утеплять каркасные дома пенополистиролом или подобными материалами, если у исполнителя нет глубокого понимания конструктива и проиходящих в доме процессов. Но, это не значит, что таких домов в РФ не существует.

У меня на участке второй год функционирует хозблок со стенами, утеплёнными 100 мм минваты и 40 мм ЭППС снаружи. Много лет служит своим владельцам каркасник с герметичным внешним утеплением пенопластом, построенный Алексеем и продутый мной Продувка объекта @Karkasdekor'а аэродверью. Отчёт о результатах обследования элитного каркасника. Больше 25 лет служат бывшие таунхаусы американского посольства, которые я обследовал для одного из подписчиков Американский пирог. Осмотр импортного каркасного таунхауса и которые имеют снаружи пенопласт по ЦСП. Там, кстати, стены были вскрыты и небольшие следы плесени были только в санузле и то из-за протечки сверху.

Как обычно, на все вопросы отвечаю здесь или через контакт в профиле.

И как обычно, благодарю всех, кто пожертвовал мне свои Пикабу-монеты. Можно сказать, что я уже стал миноритарием Пикабу, но до владельца основного пакета акций мне далеко. Поэтому, продолжаю клянчить ваши монетки, которыми вы можете поделиться через магазин Пикабу.

@Tvinchik - ты там хотел под каждым моим постом что-то писать про вентиляцию дерева? Вот тебе пост, где не только я утверждаю, что дерево не должно проветриваться. Надеюсь, у тебя будет настроение и ты не сольёшься также, как из нашей дискуссии #comment_381682936

Как попасть в чат своего дома и не своего.
Вы собственник, и хотите попасть в чат своего дома. Вы хотите попасть в чаты чужих домов, т.к вы риэлтор, или вам нужно получить о доме реальные отзывы и информацию (т.к на площадках отзывов мало, или удаляются если сильно негативный, спорный, проблемный).

СПИСОК СПОСОБОВ.

1. В MAX-чат через приложение Госуслуги.Дом, или портал ГИС ЖКХ.
Выберите свой дом//недвижимость, и нажмите на блок "Домовый чат" , а затем на "Перейти в чат".
Попав в MAX-чат дома, вы сможете там спросить жильцов, в каком чате они общаются реально.(т.к у некоторых домов МАХ чат есть, но основное общение идет в сторонних мессенджерах).

Если вы плохо разбираетесь в Гос.услугах, то в самой управляющей компании, при предъявлении документов на квартиру, вам подскажут, как получить ссылку на домовой чат в MAX.

2. На дверях поездов дома, на доске объявлений, возле лифта, и просто на стенах, может быть наклеен листок с указанием, как попасть в чат дома, или сразу QR-код чата.

ОСТОРОЖНО!
Но сейчас и мошенники расклеивают листки на которых под видом домового чата, вам могут подсунуть вредоносную ссылку, поддельный чат с целью выманивания данных и денег и т.д.
Явный признак: просят деньги перевести по любому поводу, просят сканы/фото паспорта, документов на квартиру и т.д.

Администратор чата максимум спросит квартиру, а при сомнении-предложит лично во дворе дома показаться ему, чтобы убедиться что не левый человек просится в чат.

3. Спросить у соседей, пройдясь по квартирам, или на своей площадке.

ЕСЛИ ВЫХОТИТЕ ПОПАСТЬ В ЧАТ ЧУЖОГО ДОМА!
Там у вас нет знакомых, которые могли бы добавить вас в чат. Но есть решения, помимо способа из предыдущего второго пункта.

4. Через сайты объявлений о продаже квартир.
В объявлениях о продаже квартир, часто встречаются фотографии. На этих фотографиях можно увидеть фото входных дверей и досок объявлений.

Один раз, в объявлении была фотография доски объявлений крупным планом настолько, что на доске был хорошо виден листок о приглашении в чат дома, смартфоном считался qr-код. И это не смотря на то, что фотография была сделана боком.

Внимательно смотрите фотографии в объявлениях. Пускай и очень редко, но такой способ доступен.

5. Риэлторы часто имеют ссылки на чаты разных домов и состоят там, по причине своей профессии.
Просите у них ссылки на чаты, или чтобы они вас добавили в чат дома, чтобы поговорить с жильцами насчет реального качества дома.