Горячее
Лучшее
Свежее
Подписки
Сообщества
Блоги
Эксперты

Жду новый пост
Серия «Про недвижимость серьезно»

Нужно ли вступать в наследство, если у наследодателя ничего нет?⁠⁠

В очередной раз столкнулась с ситуацией: люди будучи в браке купили недвижимость. Оформили на одного из супругов. Прошло время, второй супруг умирает. У него в собственности по документам ничего нет. Наследники, дабы сэкономить время и деньги не открывают наследственное дело: а зачем? наследовать то нечего...
А потом приходит час икс и наступает желание продать такую недвижимость.

По документам история ровная: собственник один купил, один продает, второго супруга нет.

По сути всё тоже не плохо: супруга, продолжая пользоваться всей недвижимостью приняла наследство по факту, остальные наследники не заявились.

А по факту, придет с покупателями Злой Риэлтор и будет требовать всю подноготную: свидетельства о смерти супруга, свидетельства о смерти родителей супруга, нотариальные заявления от всех живых родственников первой очереди о том, что они уведомлены и согласны, от продавца - нотариальные заявления, что он является единственным наследником и пр. если до кого-то невозможно будет дотянуться, то требовать восстанавливать сроки, открывать наследственное дело и оформлять свидетельства о праве на наследство и т.д. И скрыть возможных наследников не получится, потому что все связи за последние 70 лет видны в единой базе ЗАГС и будут найдены.

Дорогие пикабушники, берегите Ваших близких. Но уж если так случилось, что кто-то ушел в лучший мир, не поленитесь, найдите время и пройдите стандартную процедуру сразу. Поверьте, это в несколько раз упростит Вам жизнь в дальнейшем.

[моё] Наследство Покупка недвижимости Квартира Жилье Продажа недвижимости Сделка Недвижимость Наследование Проверка документов Текст
10

50+ сайтов для размещения объявлений о продаже недвижимости⁠⁠

Когда продавцу звонят стажеры с предложением заняться продажей квартиры за деньгу малую (или не малую), одним из преимуществ озвучивается гордое: разместим объявление на 43 сайтах!
В 99 случаях из ста - не врут. Действительно разместят. Так как почти все пользуются программами автопостинга. Вот список - куда улетят объявления:

Примерно половина сайтов с низкой посещаемостью. Половина из оставшихся - не релевантные.

Стоит ли тогда ими пользоваться?
Я считаю, что стоит. Да, за, примерно, 50 объектов, не с основных ресурсов пришло всего три звонка. Но! один из звонков трансформировался в покупателя. Может, он нашел бы объявление и на другой площадке, но нынешние реалии таковы, что популярные доски объявлений в погоне за прибылью улучшением качества обслуживания начинают творить что-то странное, поэтому, вспоминаем старые навыки и начинаем охотиться на покупателей на новых территориях)

P.S. самые известные и специализированные доски здесь не пишу. Их или все знают или доступ к ним платный.

P.P.S. А кто где еще ищет?

Показать полностью
[моё] Недвижимость Квартира Жилье Продажа недвижимости Доска объявлений Риэлтор Длиннопост Текст Подборка
2

Расчет размера детской доли после погашения ипотеки сертификатом материнского капитала⁠⁠

Получили сертификат, влили в ипотеку, пришел час расплаты: нужно выделять доли.
Размер доли рассчитывается математически.

Какие цифры нам нужны:

  1. Цена квартиры в договоре купли-продажи (если покупали по занижайке, поздравляю Шарик, ты - балбес).

  2. Точную сумму материнского капитала, направленного на погашение ипотеки.

Какие документы нам нужны:

  1. Справка из ПФР о перечислении денежных средств.

  2. Нотариальное обязательство которое давали о выделении долей.

Приступаем к расчетам:

  1. Смотрим в нотариальное обязательство на формулировки. Был период, когда нотариусы требовали написать, что после погашения ипотеки Вы обязуетесь выделить всем равные доли.
    В этом случае расчет закончен. Поздравляю: квартира должна быть поделена на всех в равных частях.

  2. Если в обязательстве размер доли не указан, переходим к шагу 3.

  3. Сумму перечисленного материнского капитала делим на количество членов семьи. Получаем сумму, которую государство дало каждому члену семьи. Например, маткап 400 000, семья - 4 человека. На каждого приходится по 100 000 рублей.

  4. Вычисляем, какому размеру доли соответствует доля маткапа в общей цене квартиры.
    Например, квартира была приобретена за 2 000 000 рублей. 100 000 в 2 млн это 5%, то есть 1/20. То есть на каждого члена семьи нужно выделить не менее чем 1/20. Больше - можно. Меньше - нельзя.
    Допустим, принимаем решение двум детям выделить по 1/20, а остальное оставить родителям. И тут вспоминаем, что если между родителями не заключен брачный договор, то имущество приобретенное в браке является совместно нажитым. Получаем картину: по 1/20 - двум детям, а 9/10 - в совместную собственность родителей.
    Если картинка устраивает, можно составлять соглашение о распределении долей в простой письменной форме и нести регистрировать в МФЦ.
    Если же родители хотят свою часть квартиры распределить иначе, то в этом соглашении должен появиться элемент брачного договора и тогда никак не обойтись без нотариуса.

    С квартирой, как видим, все просто.

    Теперь поговорим про выделении долей в жилом доме.

Первое что нужно помнить, маткап выделяется на приобретении ЖИЛОГО помещения. То есть, участок не может быть оплачен сертификатом. То есть, расчет проводится такой же как по квартире, но только по одному элементу сделки - по дому. После вычисления размера детской доли в доме, такую же долю нужно выделить ребенку в участке.
Возьмем конкретный пример:

Выкуплен участок с домиком на 50 кв.м. в провинции за 700 тыс руб.

Для этого оформлялся кредит на 630 тысяч

из этих 630 тысяч - 400 погашены материнским капиталом.

В дальнейшем на этом участке (на месте домика) построен новый дом на 100 кв.м.

На сегодняшний день кадастровая стоимость 3,5 млн.

Как распределять доли "правильно"?

Семья из 4 человек.

В этом комментарии не указана стоимость непосредственно домика в общей стоимости 700 000 рублей (частая ошибка в договорах по загородке). В этом случае стоимость равномерно делится на все кадастровые номера в договоре купли-продажи. Предположим, что их было 2: дом и участок. Тогда стоимость дома составляет 350 000 рублей (даже интересно в каком регионе дело происходило).
Итак, считаем: на каждого члена семьи доля сертификата составляет 400 000: 4=100 000 рублей

100 000 рублей соответствует 28,6% доли в доме.
"Позвольте," - скажете Вы, - "28,6%*4 это гораздо больше чем 100%!"
И будете правы. Каждому по 28,6% дома выделить не получится, поэтому, здесь включается принцип: "Всё лучшее - детям". То есть, каждому из детей выделяется по 28,6% дома и столько же участка, а родителям - остаток.


В предложенном комментарии есть важное дополнение: старый дом был снесен и построен новый, гораздо более ценный. Можно ли рассчитать доли по новой стоимости?

У меня на этот вопрос два ответа:

  1. По общему правилу - нет. Вы использовали маткап на старый дом, значит в старом доме возникло право на детские доли. Снос (реконструкция) должны были идти через согласие опеки, таким образом, детские доли в новом доме должны соответствовать размеру детских долей в старом.

  2. Когда может быть исключение: договориться с нотариусом о выделении детских долей из учета кадастровой стоимости объекта на текущий момент. Это не правило, не закон, это так иногда бывает.

И оба эти варианта имеют право быть, если кадастровый номер дома не менялся. Если строительство и постановка на учет нового дома были через ликвидацию и новую регистрацию, то готовьте комплект документов, о том, что Вы - не верблюд. Прокуратура может прийти в любой момент.

Показать полностью
[моё] Материнский капитал Доли Долевая собственность Дом Расчет Закон Выделение доли Сделка Давайте разберемся Текст
1

Ответ на пост «Равна ли вторичка новостройке?»⁠⁠

Для объективной оценки нужно сравнивать идентичные квартиры в новостройке и вторичке, расположенные в одной локации. Удобнее всего смотреть на ценники в одном жк, когда первая очередь заселена, а четвертая еще строится. 
Помните была такая фраза: машина выезжая из салона теряет 20% стоимости? 

Вот сейчас про квартиры так можно сказать: Квартира приобретенная у застройщика теряет от 10 до 20% стоимости в момент внесения записи в росреестре. 

Все с этого момента квартира для банка - вторичка, ставка на неё - 17%,  у застройщика еще дофигилион квартир и ты конкурировать можешь только ценой. Конечно, общая тенденция к росту цен в долгосрочной перспективе, увеличит стоимость и квартиры, но прямо сейчас ...

Однако, давайте считать с точки зрения покупателя. 


Предположим, Покупатель хочет купить квартиру в определенном ЖК  

от застройщика квартира стоит 10М. ПВ - 3М. Заем на 7М на 20 лет. Ставка предположим, 8%. Переплата за 20 лет - около 7,5М. То есть за 20 лет себестоимость квартиры выросла в 2 раза. 

на вторичке такая же квартира стоит 8,5М. ПВ 3М. Заем 5,5М. Переплата за 20 лет - 13М. Себестоимость выросла почти в 3 раза.

[моё] Ипотека Покупка недвижимости Квартира Новостройка Недвижимость Текст Ответ на пост
2

Про секретные базы в агентствах недвижимости⁠⁠

Многие будут удивлены, но они действительно есть.

Про секретные базы в агентствах недвижимости Покупка недвижимости, Недвижимость, Жилье, Квартира, Продажа, Секретные материалы, Агентство недвижимости, Риэлтор, Продажа недвижимости, База данных

"Риэлтор на тайной базе"

Не во всех агентствах недвижимости, не в каждом городе но встречаются.
Например, в Краснодарском крае есть АН, которое стремится к монополизации рынка. Они настолько размахнулись, что могут позволить себе работать только с одной площадкой объявлений. И выставлять в рекламу из 10 похожих квартир только три, а остальные предлагать "паровозом". Была на курсах для риэлторов у их руководителя - стратегия очень агрессивная, но у них она работает. В Москве, насколько наблюдаю, пока развернуться они е могут - здесь конкуренция повыше, и реклама подороже.

Такая же ситуация может быть у агентов с узкой специализацией: например, агент занимается только двухкомнатными квартирами в определенной локации.


Список потенциальных покупателей может формироваться у агента, который занимается продажей объекта, рядом с Вашим. Каждый второй интересант, приходящий на просмотр спрашивает есть ли у меня что-то еще подобное. Поэтому, когда ко мне пришел на продажу соседний с моим объектом дом, до того как опубликовать объявление, я просто прозвонила всех кто уже звонил по моему объекту и сделала им предложение. В рекламу второй дом не вышел.

Также к базам можно отнести доступы к архивам объявлений. Как ни странно, иногда из архива можно поднять вполне себе живой объект, который по тем или иным причинам сняли с показов (может, сроки, может, документы). Доступы к архивам стоят денег, поэтому покупатели редко сами ими пользуются.

Можно ли это назвать тайным знанием или секретной базой - не знаю. Просто, так работает специализация.

Показать полностью 1
[моё] Покупка недвижимости Недвижимость Жилье Квартира Продажа Секретные материалы Агентство недвижимости Риэлтор Продажа недвижимости База данных
2

Ответ на пост «А не легализовать ли нам риэлторов?»⁠⁠

с 2019 года профессия легализована. Официальное название "Специалист по операциям с недвижимостью".  Есть профстандарт. Размещен на сайте Минтруда.

Обучение

Относится к профессиям дополнительного образования на базе среднего специального. Рекомендованная база: экономика, юриспруденция, психология (по-моему, еще педагогика). Курсы по профподготовке открыты во многих ВУЗах. Например:  

в Высшей школе экономики
в Московском институте технологий и управления

По окончанию выдается диплом установленного образца. Образец приложить не могу - второй год за ним заехать лень.

Лицензирование и Страхование

Это уже было. до 2007 года.

Идея мертва в зародыше, так как к ответственности должны прилагаться инструменты.  Чтобы показать документы, на основе которых я дала разрешение на сделку, я должна эти документы получить официально. А то я прямо представляю как буду объяснять в суде: "так как выписки из домовых книг в подмосковье на частные дома не выдаются и обязанность вести домовые книги отменена, я пошла в МВД и за деньгу малую попросила распечатать мне перечень тех, кто  там был зарегистрирован и еще попросила показать карточку Ф1, у знакомой в загсе заглянула через плечо в записи о предыдущем собственнике на  наличие иных наследников" и т.д. ...  А у нас официально эти документы только по суду можно запросить третьим лицам, даже адвокатский запрос не помогает.  Поэтому или заворачиваем сделки, которые не можем проверить, или, если покупатель вцепился в квартиру, не рекомендованную к приобретению, предлагаем хотя бы застраховать саму сделку.

Потому что: предпринимательскую деятельность такого плана страховые не страхуют. Проверено на собственных множественных запросах.

Реестр

ГРМ как вариант реестра - вещь хорошая. Но ни она, ни наличие лицензии не будет являться показателем качества работы специалиста. Меня в ГРМ приглашают несколько лет, причем, всё что мне нужно - заполнить заявление и заплатить членский взнос. Выгоды для себя не вижу.

За курсы, рекламу, налоги, финмониторинг - я плачу сама; ни клиенты ни объекты мне не нужны - своих хватает.

И тоже самое было с лицензированием раньше: плати 500 рублей в месяц - и будет тебе корочка.

Итог:

То что лицензирование, реестры и прочее наведет порядок на рынке недвижимости - это иллюзия. Уберет ли это с рынка непрофессионалов? сомневаюсь. Я встречаю в сделках крайне специфичных риэлторов, которые не знают элементарных вещей. У них в основном паровозик из клиентов, горящие глаза и характер танка, и ни малейшего понимания необходимых действий в глазах. Я им завидую. Но если нововведения догонят мои расходы на профессию до полумиллиона в год, я из профессии уйду. А такие как они - нет.

Сейчас есть специалисты, у которых есть достаточно знаний и опыта, однако потребителю - это не нужно. У меня редко приходят клиенты со стороны. За два года - может, 3-4 человека.  Кто из них попросил меня показать свой диплом? Или хотя бы паспорт? Никто.

Из-за агрессивной рекламной политики, собственники без агента сдаются наиболее настойчивым или более дешевым. Это именно тот случай, когда потребитель выбирает рублем рынок диких условий.
Ответ и так получился длинным, а то бы я еще по примерчику бы привела.

Показать полностью
[моё] Риэлтор Недвижимость Покупка недвижимости Законопроект Предложение Россия Текст Квартира Жилье Продажа недвижимости Лицензия Ответ на пост
6

"Возьмите меня!" или портрет неидеального арендатора⁠⁠

Редко беру заказы на сдачу квартир в аренду (специализируюсь на купле-продаже). Но парой квартир приходится заниматься лично. Одна из таких квартир - обычная однушка в спальном районе Москвы. Заселяем мы её редко: за 10 лет третий раз сегодня выставила в рекламу.
Собственник - золото. Но находится далеко, поэтому требования к арендаторам очень жесткие: семейная пара, можно с ребенком старше восьми лет, без животных. Не рассматривает лиц нетрадиционной национальности иностранцев. Постоянная прописка Регистрация по месту жительства в РФ обязательна.
Все требования подробно описываю в тексте объявления. Для кого пишу, спрашивается? За 4 часа 59 звонков и больше 100 сообщений на сайтах. Начинаю общение.

Первый же звонок: а у нас стаф. Второе сообщение: один мальчик 23 года. Третий контакт: одна девочка 21 год...
Из всей массы на просмотр пригласила только троих.
Про количества вылившегося негатива промолчу. Самое мягкое - томный голос требующий телефон собственника, чтобы уговорить сделать скидку.

Сперва я каждому мягко объясняла, почему не приглашаю на просмотр. Потом меня это начало злить. Потом решила написать краткую информацию для арендаторов о том, почему их могут не хотеть.

Итак, каждый арендатор должен помнить, что не только он выбирает квартиру, но и собственник выбирает себе арендатора. Бывает, что квартиры сдаются сразу на показе, но более нормальная ситуация, когда владелец смотрит на всех заинтересованных лиц, а потом выбирает наиболее подходящих на свое усмотрение. Поэтому, не стоит вести себя по хамски ни по телефону, ни на просмотре.

Если собственник обратился к агенту для сдачи квартиры, не стоит требовать телефон собственника или предъявить собственника сию минуту.

Ну и не нужно кричать и обижаться, если вас не пригласили на показ квартиры. Возможно, у собственника есть своё видение и свой ранее пережитый опыт, исходя из которого формируются пожелания.

Например:

  1. Самое распространенное требование: "без детей, без животных". Понятно, что чаще всего владелец беспокоится за сохранность имущества. Но бывает, что причины гораздо более глубокие. Например, в доме плохая звукоизоляция и плач детей или вой собаки вызовут конфликты с соседями. Бывает, что звукоизоляция нормальная, а соседи - гипертревожные. Если это требование подчеркнуто в объявлении, значит это важно. Требовать уговорить собственника на вашу кандидатуру не приведут к результату. Лучше не тратить ни свои ни чужие нервы.

  2. Почему могут не хотеть в качестве арендаторов одного человека. Это понятно: один человек более мобилен и менее привязан. Кроме того, один мальчик может устраивать загулы, развести грязь, и в любой момент свинтить жить к друзьям в общежитие. Одна девочка - это хорошо с точки зрения спокойствия, но когда в квартире нет мужских рук, любая бытовая мелочь приведет к выезду собственника на квартиру, а если собственник живет в другом регионе - это напряжно. Конечно, при сдаче квартиры собственник готовит её к жильцам, но случиться может всякое. Например, когда у арендаторов мужчина уехал в командировку, его супруга пришла домой, а электричества нет. Она мне звонит в истерике, все проверила - света нет. Я одновременно по другому телефону звоню в диспетчерскую, параллельно собираюсь выезжать к ней, и продолжаю разговаривать - прошу выйти в коридор и открыть щиток, проверить положение автоматов. Как Вы уже поняли, один автомат выбило. В общем, собственники предпочитают, чтобы в квартире поселились мужчина (для поддержания быта) и женщина (для поддержания порядка).

  3. Почему не хотят студентов. Конечно, есть стереотип про пьянки. Но важнее - нестабильность денежного потока. Студенты в на июль-август чаще всего уезжают, а собственник остается с кассовым разрывом в самые глухие месяцы.

  4. Почему не хотят иностранцев. Кроме отличий менталитета и страха перед ароматом жареной селедки, есть еще вопрос взыскания убытков. Если арендатор разгромил квартиру и уехал не заплатив, найти его на территории РФ и взыскать убытки шанс есть. А вот если он вернулся в родной аул или в родной штат - тут уже только фиксировать потери.

    Кроме того, может снова всплыть вопрос с соседями. У нас в одной квартире живут товарищи из Киргизии. К арендаторам нареканий нет. Платят исправно, в квартире идеальный порядок, все зарегистрированные. А соседи - задолбали. Постоянные жалобы участковому, что ходят подозрительные личности.

    Бывают и нестандартные причины отказов, но редко. В любом случае, я прошу - не обижайтесь. Давайте уважать право друг друга выбирать комфортные условия.

Показать полностью
[моё] Жилье Квартира Недвижимость Аренда Найм Выбор Текст
111
Партнёрский материал

В Питере шаверма и мосты, в Казани эчпочмаки и казан. А что в других городах?⁠⁠

Мы постарались сделать каждый город, с которого начинается еженедельный заед в нашей новой игре, по-настоящему уникальным. Оценить можно на странице совместной игры Torero и Пикабу.

Реклама АО «Кордиант», ИНН 7601001509

Игры Шины

Цены на загородную недвижимость ... в 2024 году⁠⁠

Я не строитель, хотя напрямую связана с недвижимостью. Говорить могу только о Подмосковье и Москве. В целом согласна: спрос на загородные дома сохранится. И даже сезонный всплеск будет. Можно даже более точечно разложить сегмент, исходя из тенденций конца 2023 года.

Мой прогноз:
15-20% рост будет в супер-экономе. В первую очередь будут "улетать" старые домики в деревнях и селах (земли населенных пунктов), в которых есть коммуникации. Бюджет - до 3,5 млн в радиусе 60 км от МКАД. За счет этого будет выглядеть, что цены выросли.
ИЖС традиционно на 20-30% стоит дороже, но сейчас людей больше пугают обязательные взносы и непредсказуемые сборы.

Процентов на 10 поднимется бизнес и элит сегмент: коттеджи в статусных районах.

Премиум и lux упадут процентов на 25.

Эконом и комфорт нужно поделить на состояния: в начале сезона определенно дома под ключ покажут устойчивый спрос и небольшой рост цены.
Дома без отделки, недострой и требующие ремонта продолжат снижение, так как спрос на них будет продолжать снижаться. Думаю до 15% дисконт к лету дойдет.

Дачи. Старые убитые дачи будут продаваться дешевле земли в том же снт. На дачи, готовые к проживанию, цена не изменится. Но и спроса на них особого не будет.

Из необычного в этом году: сезон загородки начался гораздо раньше. Вернее, я бы даже сказала, что он и не заканчивался.
Благодаря более осознанному подходу покупателей к приобретению недвижимости, наличие снега перестало быть препятствием для выбора дома или участка в морозы.
У меня тоже есть убеждение, что дом нужно присматривать зимой и покупать весной. Зимой ты воочию видишь как "снег зимой чистят" и "здесь все живут круглогодично", видно как "дом не промерзает", и "печь не дымит". Весной еще видно что ничего не капает и на участке не болото)

Так что, этот "сезон", скорее всего в массе своей, отработает до середины марта. К середине апреля пройдут сделки и летом будет затишье.

Прогноз на осень делать не буду. Слишком большой срок. Слишком многое может случиться. Вероятнее всего - стагнация цен и падение спроса. Получим картинку 2014 года.

Показать полностью
[моё] Недвижимость Рост цен Экономика Покупка недвижимости Загородный дом Прогноз Дача Коттедж Дом Продажа недвижимости Рынок недвижимости Предположение Текст
12
Отличная работа, все прочитано!