Есть ли возможность максимально обезопасить себя при покупке?
Зависит от документов, объекта, ситуации, региона и Вашего юриста/риелтора. По-хорошему, Ваш агент объясняет что и как он проверяет. Как я понимаю, Вы заключили договор на сопровождение сделки с тем же агентом, который продает. На мой взгляд - это не очень правильно, так как по сути возникает конфликт интересов. Нужно быть очень уверенным в чистоте представителя продавца, что бы доверить ему и покупку. Вопреки расхожему мнению, работа риелтора от продавца и работа риелтора от покупателя - очень различаются. Если Вы зайдете в риэлторские форумы или группы - понаблюдайте. Когда в сообществе у кого-то возникает вопрос, у него в первую очередь уточняют: а ты покупаешь или продаешь? Самый простой пример: продажа по доверенности. Если я покупаю - это повод существенно сторговать цену, давя на большие риски; если я продаю - "какие риски? доверенности можете проверить!". Договор купли-продажи при продаже - 2-3 страницы. При покупке - 5-6. Заявления, ответственности и обязательства отличаются. Но если Вы уж выбрали в качестве своего представителя - агента продавца, рекомендую как минимум прописать в договоре услуг электронные почты с которой и на которую будут Вам направляться пояснения, документы и комментарии, и в случае малейшего непонимания ситуации - просить разъяснений в письменном виде.
Есть у меня присказка: "50% квартир можно покупать не глядя, 30% - можно покупать, обложившись документами, 15 % - только со страховкой титула и 5% - нельзя покупать вообще. Но для того, чтобы понять - к какой категории относится именно эта квартира - нужно перелопатить всё". (Сразу оговорюсь - цифры в ней не взяты из какой-то конкретной статистики, и не являются официальными - это моя личная прикидка соотношения простых, прозрачных и хрупких документов за 13 лет работы).
Какую ответственность несёт агенство и их юристы при сделке?
Зависит от агентства и от договора. АН может состоять в СРО и иметь коллективную страховку предпринимательской деятельности, может выдавать собственные "сертификаты гарантии", может выдавать юридические заключение, а может подписывать с Вами договор на организацию сделки (сбор документов для регистрации). Поэтому по конкретному агентству можно сказать только изучив это агентство.
Или есть какой-то рабочий алгоритм при покупке и составлении договоров
У многих агентств и риелторов разработаны свои регламенты/алгоритмы.
Расписывать подробно все нюансы всех вариантов в зависимости от правоустанавливающих документов и ситуации не буду. Накидаю примерный скелет работы после выбора квартиры.
0. Поквартирный обход. Применяется не только для того, чтобы узнать о наличии собак или алкоголиков, но если дому более 5 лет, есть шанс разжиться ооочень интересной информацией о собственниках и квартире. В целях экономии, Покупатель часто берет на себя этот пункт, а в случае услуги не под ключ, а только сопровождения - он в принципе не входит в работу, поэтому вынесла его за нумерацию.
1. Соглашение о намерении.
Перед встречей заказываю выписку из ЕГРН по адресу квартиры о недвижимости и о переходе прав. В поле "Правообладатель" будет не ФИО, а надпись "Физическое лицо", но у меня на руках будет первичная информация о количестве переходов, частоте, наличии обременения.
Так как ужесточили закон о защите персональных данных, до подписания соглашения о намерениях документы предоставлять перестали. Поэтому, встреча на внесении обеспечительного платежа зачастую растягивается на несколько часов за которые:
1.1. Смотрим на собственника, на паспорт собственника: фото - лицо, дата замены паспорта (планово/внепланово), где и как давно прописан, семейное положение/даты, дети, есть ли подпись или стоит прочерк.
1.2. Смотрим на правоустанавливающие документы, читаем их. В зависимости от содержимого правоустановки, составляется список документов, которые запрашиваются у продавца, о чем подписывается отдельный пункт в соглашении о намерениях.
Например, возьмем самый простой случай: Квартира приобретена у застройщика по ДДУ более 5 лет назад без ипотеки.
Оцениваем: сделка - возмездная. На момент приобретения продавец состоял в браке? сейчас состоит в браке? с тем же лицом? Читаем: в качестве частичной оплаты применялись рассрочки или часть оплаты производилась средствами сертификата материнского капитала или иными сертификатами мер поддержки семей?
В списке документов: ДДУ, Акт приема-передачи, справка об оплате или платежные поручения, выписка из ЕГРН первичная, выписка из ЕГРН "о недвижимости" актуальная, справка о маткапе от супруги, копия брачного договора или согласие супруги на продажу, выписку из домовой книги, расширенную выписку из домовой книги*, ЕЖД или справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии и капремонту, справки из НД и ПНД.
* так как я работаю в Москве и Московской области, пишу о документах в нашем регионе. По регионам в документах могут быть отличия. Например, в СПб до сих пор выдаются справки из паспортного стола по Форме-6 Форме-8, в частных домах Подмосковья в г.о. Химки - выписки из домовых книг не делают, а в Томилино (тоже Подмосковье, но г.о. Люберцы) - делают.
Дополнительные документы, прописываемые в соглашение о намерении зависят от того, что было сказано ранее и что выяснили на встрече.
2. Проверка.
Хронологически по шагам я не разделю, потому что порядок может меняться в зависимости от ситуации, что-то добавляется, что-то можно убрать.
Например, человек поменял несколько раз паспорт за последний год. Понятно, что потерял, но ... или подпись как-то очень на прочерк похожа и при этом, в доме его никто не знает, или квартира свежая... в общем, первое что очень хочется проверить - это соответствие фотографии в паспорте.
дорогая неофициальная справка, которую не покажешь в суде.
А глобально просто составляешь список на что проверяешь.
1) Есть ли признаки банкротства: долги, судебные иски по продавцу, супруге продавца, иных близких лиц, если применимо.
2) Связан ли продавец или супруга (если имеет значение) с юридическими лицами, если да - в каком состоянии эти юрлица.
3) Есть или были судебные споры по объекту, в чем их суть.
4) Сколько раз и как часто производился переход прав, что было в основании перехода прав в сделках последних 10 лет (многие смотрят последние 3 года, но нас обучали иначе, поэтому смотрим глубже, может - перебор, но хотя бы первичная проверка проводится)
5) Прописанные лица. В Мск и МО расширенная выписка из домовой книги может не содержать информации, поэтому, приходится заказывать в обход.
6) Справки об отсутствии задолженности перепроверяем.
7) НД и ПНД - перепроверять их или нет, зависит от сроков прописки по последнему адресу, действительности печатей и адресов. Иногда перепроверяем.
В результате получаем понимание о возможных рисках, оцениваем варианты их нивелирования, оцениваем, принимаем решение. Если риски не возможно перекрыть действиями или документами, принимаем решение - обратиться в страховую или сразу отказаться.
3. Когда решение о покупке принято, согласовывают форму договора, форму подачи на регистрацию и форму расчетов.
Форма договора: простая-письменная или нотариальная.
Форма подачи на регистрацию: в бумажная регистрация или электронная
Форма расчетов: перевод по договору, аккредитив, номинальный счет, наличные через ячейку банка или центра оформления сделок (в СПб, по-моему, он до сих пор работает), при нотариальных сделках может быть депозит нотариуса, (но не все нотариусы предоставляют (по сути - этот тот же номинальный счет)).
Любимая многими "Безопасная сделка от Домклик" - это всего лишь название комплекса услуг - Электронная регистрация+номинальный счет.
Такой комплекс предоставляет также ВТБ через Метр квадратный.
У Форы - электронная регистрация сопряжена с аккредитивом, Альфа - по-моему, тоже номинальный счет, а вот Совком в Москве может даже эскроу открыть по желанию участников. Цена на услуги разнится в разных банках и в разных регионах. Так как в большинстве случаев расходы по сделке - это расходы покупателя, покупатель в основном выбирает - где будет проводиться сделка.
У Покупателя на руках кроме договора купли-продажи, акта приема-передачи и документах о подтверждении расчетов, остаются копии документов по которым проводилась проверка, кроме документов, полученных не официальным путем. После регистрации в электронном виде, участникам сделки приходит архив документов, подписанных электронной подписью и 2 выписки из ЕГРН: для покупателя - с раскрытыми персональными данными и для продавца - просто в ФИО покупателя. Приходят они, правда, в одном архиве, так что не понятно - для чего их делить)
Повторюсь: большинство рисков можно выявить или предупредить. Риск, который не возможно предсказать - риск банкротства продавца. Он может возникнуть просто потому что так сложатся обстоятельства. И в этому случае - важно чтобы сделка проводилась по полной рыночной стоимости и желательно по безналичному расчету.
