Серия «Про недвижимость серьезно»

Прошу меня извинить за повтор. Предыдущий пост снесли "за отсутствие пруфов", хотя в тексте поста прямо было указано, что подтверждение информации возможно только после 1 октября, о чем также прямо говорит уважаемое издание: журнал Домклик. Ссылка на статью ТУТ

Сразу скажу: никто не знает истину. Информация об изменении условий регулярно всплывает в сети и каждый раз оказывается фейком. Однако, существует ненулевая вероятность, что с 1 октября условия все же ужесточат - бюджет не резиновый и дефицитный. Наиболее вероятная таблица ставок:

"Основные ожидаемые параметры (по мнению опрошенных экспертов):

• семьи с одним ребенком — ставка может вырасти до 10–12%. Это самая массовая категория заемщиков — около 60% всех участников программы

• семьи с двумя детьми — ставка 8–10%

• семьи с тремя детьми — ставка 6–8%

• семьи с четырьмя и более детьми — ставка 4%,
  Срок ипотеки сократят до 15 лет."

  То есть, для семей с 2 детьми ставки вырастут, для семьи с одним ребенком - вырастут существенно.

  Если Вы планируете заскочить в "последний вагон", времени осталось очень мало. Нет. Не до 1 октября. Примерно с 25 числа многие банки перестают выдавать кредиты до получения подтверждения сохранения или изменения условий. Перед часом Х, за несколько дней уже становится сложно записаться на сделку. До 5 дней банки проверяют предмет залога, еще 1-5 дней требуется на одобрение заемщика. То есть, на выбор и бронирование квартиры остаётся 10 дней.

  Конечно, найти идеальную квартиру за этот срок не просто. В Москве и МО люди хватают не то, что будут потом использовать для проживания, а на что по условиям потянут: по ежемесячному платежу, по наличию/отсутствию первоначального взноса, по возможности использовать маткап в ПВ.

  Выбор не большой, но еще есть.

  Ни к чему не призываю. Просто напоминаю: условия снова могут ужесточиться и квартира снова может стать менее доступной

Самая легкая и простая система продажи Объекта из под залога - у Сбера. Если пользоваться полностью их предложением по электронной регистрации, если без опек, альтернатив и ипотек других банков, то выглядит это так:

1. В день сделки подписывается договор купли-продажи Объекта, находящегося в залоге.

2. Покупатель открывает аккредитив в адрес Продавца.

3. Продавец сразу подписывает поручение на перечисление денег на погашение остатка кредита.

4. Происходит регистрация права собственности на Объект под обременением (так как кредит еще не погашен) на имя Покупателя.

5. Деньги с аккредитива перечисляются на счет Продавца, с которого часть сразу списывается в счет погашения кредита.

6. Через некоторое количество дней (от 3 до 30) обременение с Объекта снимается (этим занимается сам банк).

Про другие банки:

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке ВТБ
Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке Росбанка

Предыстория (можно пролистать до текста без наклона)
Журнал Домклик по примеру Циана ввел раздел "Вопросы". В нем пользователи могут задавать вопросы, а партнеры - давать консультации. Я как порядочная, пропустив начало истории в Циан, с энтузиазмом вписалась в благотворительность. Есть окошко - зашла. Но в какой-то момент не поставила галочку на вопросы из своего региона и обратила внимание, что в один промежуток времени из разных регионов поступают почти аналогичные вопросы. Если из города Н поступил вопрос о выделении детских долей, то из города М аналогичный вопрос но с датами (построение фраз разное, но смысл один), если из города К вопрос о возврате части страхового взноса после полного досрочного погашения ипотеки, то аналогичный вопрос и из города Д. Закралось подозрение, что реальных вопрошающих в разделе нет, или вопросы от них поступают из разряда: "почему я не могу принять приглашение в сделку". Вероятнее всего, так Домклик решил получить ежедневно обновление релевантной информации для улучшение рейтинга индексации сайта. Ну, да ладно. На персональной странице отражаются ответы агента, так что пусть на репутацию работают. А потом стала обращать внимание на качество ответов коллег... Восхищаюсь людьми, которые могут отвечать на ВСЕ вопросы из всех регионов развернуто и со ссылками на законопроекты. Позавидовала, вздохнула и решила себе тоже воспитать нейропомощника. Не. Ну а чо? Всем можно, а мне нельзя?
Взяла три простейших, поназадавала параметров, указала куда смотреть, и взяла первый вопрос на тестирование.
"Как продать объект с непогашенной ипотекой?"
Естественно, конкретизировала на сбер (про другие банки премодерация может не пропустить ответ). Приходят аналогичные по смыслу ответы.
Для примера выложу ответ одной:

Вспомнила что нейросети иногда сочиняют. Усилила ограничения и потребовала ссылку на источник. Но нет - реально в журнале Домклик указано, что банк заключает трехстороннюю сделку на продажу

В общем, складывается впечатление, что Домклик малость перестарался с применением нейросетей и вываливает даже на своем сайте не сильно достоверную информацию.

Что там имеется в виду под пунктом 2 "Взять деньги на погашение долга у покупателя на сделке - я догадываюсь о чем, но интересно что именно они закладывали в этот пункт...

А теперь коротенько о том как проходят сейчас сделки по продаже недвижимости из под ипотеке Сбера
1. Найти Покупателя
2. Определиться с формой проведения сделки и порядком подачи на регистрацию. Если договор заключается в простой письменной форме и подача через МФЦ, то см. п. 3. Если Договор в ППФ а подача - электронная, см. п 4.
3. Через личный кабинет или отделение заказать согласие на продажу с указанием даты и суммы сделки. Оно готовится 3-10 дней.
В день сделки в банке Покупатель открывает аккредитив. Продавец подает заявление на трансферацию на погашение.
Стороны подписывают договор, сдают его в МФЦ, сообщают номер КУВД в банк. Банк в электронном виде досылает в Росреестр нужные документы.
Проходит регистрация перехода права на имя Покупателя и обновляется запись об ипотеке.
Документы о праве стороны направляют в Банк, банк раскрывает аккредитив и исполняет заявление на трансферацию.
Снимает обременение в срок от трех дней до трех истерик Покупателя (недели 2-3).
Фсё.
4. Если Стороны пришли к соглашению подавать документы на регистрацию в электронном виде:
Записываетесь на сделку.
Загружаете все в Домклик.
В день сделки тыкаете пальчиком в экранчики телефонов
Менеджер прикрепляет все нужные документы к заявлению в Росреестр.
Открываете аккредитив с трансферацией.
Банк отправляет заявление в Росреестр.
Проходит регистрация перехода права на имя Покупателя и обновляется запись об ипотеке.
Документы о праве стороны направляют в Банк, банк раскрывает аккредитив и исполняет заявление на трансферацию.
Снимает обременение в срок от трех дней до трех истерик Покупателя (недели 2-3).
Фсё.

Никаких трехсторонних договоров не подписывается. Как такая "своеобразная" информация попала в официальный журнал крупного портала по недвижимости - хз. Подозреваю, что их ИИ-помощник постарался, который пока еще откровенно туповат.

Пы.Сы. Я пишу о практике сделок в Москве и Московской области, поэтому, могу допустить, что в других регионах что-то идет иначе. Если Вы действительно подписывали при продаже из под залога трехсторонний договор - напишите. Исправлюсь

Пы.Сы.2: К чему была предыстория: даже официальные источники могут заполняться нейросетями без премодерации или с формальной премодерацией. Например, среди ответов на вопросы встречала откровенно ошибочные утверждения, подробно расписанные, грамотно аргументированные со ссылками на законодательными актами не применимыми в конкретной ситуации. Проверяйте всё трижды.

Пы.Сы.3: Для постов об ипотеке нужно ставить галочку "18+"?

Знаю, как на Пикабу любят бесплатное и не любят риелторов. Поэтому, Вы можете меня не любить, но все-же прислушайтесь к моим словам:

Как бы Вы ни стремились сэкономить, при проведении сделки по купле-продаже недвижимости, для получения достоверной информации, заказывайте/запрашивайте платную выписку из ЕГРН.
Её можно заказать через госуслуги или в МФЦ.
В Госуслугах (ссылка будет в конце) или заходите в разделы: Услуги/Земля.Дом/Выписка из ЕГРН/Предоставление сведений из ЕГРН/запросить сведения из ЕГРН
Далее выбираете "ЕГРН об объекте недвижимости" или "ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах"
Первая - дороже. В ней может быть графическое приложение с планом квартиры, планом этажа, планом дома/участка с координатами, если при слиянии баз Росреестра, Роскадастра и БТИ - информация была и прогрузилась. Может и не быть. ФИО собственника и номер записи о собственника тоже в этой выписки есть, если выписку заказывает сам собственник или лицо по доверенности или нотариус, если он готовит сделку.
Вторая - дешевле. В ней по умолчанию отсутствует надежда на графический план, зато есть расширенные данные собственника и название документа основания.

Казалось бы - расширенная информация об объекте, правообладателях и переходах есть из в бесплатной, так зачем платить больше?
НО есть нюанс.
Платные выписки из ЕГРН выгружаются из Росреестра, то есть, содержат достоверную информацию об объекте на текущий момент.
Бесплатная выписка - формируется их базы данных, которая хранится в Росстате. Откуда она туда выгружается - я не знаю. Был период когда в Росстат база прогружалась из налоговой. Какое сейчас взаимодействие налажено - не известно. Если кто-то в теме - поделитесь.

Информация в бесплатной выписке и в платной может совпадать. А может отличаться. В чем-то значительно, а в чем-то нет.

самый наглядный вариант - адрес объекта.
проходя несколько выгрузок, написание адреса может претерпевать изменения, так как, например, меняются КЛАДРы. И если в ЕГРН из Росреестра адрес собирается в момент формирования выписки, то в бесплатной - он подгружается в момент загрузки и может быть не актуальным на момент запроса пользователем.

Эта мелочь может привести к небольшому стрессу у всех участников сделки, если расчеты проводятся через аккредитив: регистрация прошла, деньги не перечислены. Продавцу приходит сообщение:

Продавец в шоке. В сбере вопрос решается дистанционно: покупателю приходит уведомление о несоответствии условий раскрытия аккредитива и предлагается или изменить условие - для чего совместно с продавцом подписать дополнительное соглашение, или согласиться на раскрытие аккредитива, проигнорировав несоответствия.
В Альфе - придется обеим сторонам подписывать допник. В Абсолюте - проще застрелиться.
В общем, зачем создавать себе суету на пустом месте?

Второе несоответствие, которое я встречала - наличие/отсутствие отсутствующего/имеющегося обременения.
Например: был исполнительный лист, ограничения сняты, но в бесплатном ЕГРН они числятся. Человек сперва сам метался между приставами и госуслугами, потом попытался меня в это вписать в попытку снять обременение, которого и так нет.

Третье: не прекращенное право собственности. То есть, человек продал объект, дата прекращения права собственности не стоит. И в квартире у нас появляется не 100% прав, а 125%.
Это было просто забавно. Не помню - писала ли я на пикабу об этом или в междусобойчике осталось)

Конечно, эти несоответствия зачастую являются технической ошибкой, но зачем создавать поля напряженности и в без того достаточно трепетном процессе?

И да - для того чтобы понять, что это - ошибка, все-равно придется заказывать платную.

Ссылка на госуслуги для заказа ЕГРН: https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form

Я не говорю, что бесплатная выписка бесполезна. Она очень даже полезна для оперативной проверки, что недвижимость еще Ваша, в случае работы с управляющими, для сдачи в аренду подойдет - там, и в прочих ситуациях, где небольшие погрешности не играют особой роли. Но сделке купли-продажи лучше на неё не опираться.

Всем добра, бобра и домиков!

Ответ на пост в котором ТС интересуется: как лучше провести расчеты по покупке земельного участка. Ответ получился длинным, и возможно, кому-то еще полезным, поэтому публикую постом.

Я нахожусь в подмосковье, продавец в Москве, участок в соседней области

Первое, что нужно помнить - подача документов на регистрацию носит территориальный характер. То есть, Вы с продавцом можете приехать сдавать документы в любой МФЦ в регионе расположения Объекта, или в МФЦ МСК или МО, но только по предварительной записи.

При проведении сделки в электронном виде, вы можете выбрать любое удобное для вас и продавца отделение и встретиться там. Электронные сделки проводят и Сбербанк, и ВТБ, и Альфа. Но не во всех отделениях. Для проведения электронной регистрации нужно записываться заранее.
Стоимость электронной регистрации зависит от банка и набора услуг.
Например, в Домклик (Сбер) электронная регистрация без расчетов и госпошлины стоит 9900 руб. С расчетами через номинальный счет - сейчас по акции - 490 рублей. Заполнение ДКП - около 3,5 тысяч. В ВТБ была аналогичная акция, но не помню - распространяется ли она на участки. При этом комплект документов, подтверждающий проведение расчетов через номинальный счет - очень качественный. В Домклик - комплект хуже. Поэтому расписывать нужно в ДКП подробнее, а если не знаете что должно быть указано, лучше заказать ДКП у Домклик.

Хотелось бы оплатить наличными.

Кому хотелось бы? и зачем? Вам как покупателю выгоднее, чтобы остался цифровой след проведения оплаты. Передача денежных средств подтверждается распиской, и если она потеряется, то если вдруг что - не докажешь, что деньги были переданы. Есть такой момент, что договор одновременно может быть признан распиской, если в нем указано, что расчеты произведены до подписания договора, но в основном это работает на неналожение обременения в пользу продавца и не является доказательством подтверждения получения продавцом денежных средств.
В общем - лучше проводить оплату по безналу.

А с другой стороны сразу всю сумму тоже как то боязно отдавать, ну или накручиваю себя.

Расчеты в день сделки проводятся крайне редко. Обычно это сделки между близкими людьми, которые друг друга знают хорошо и если что могут утрясти все вопросы. Во всех других случаях рекомендуется использовать расчеты через промежуточный счет.
Это может быть аккредитив или номинальный счет (так называемый безопасный расчет)
Аккредитив в Сбере и ВТБ стоит 3500 в ВТБ. В Форе - бесплатный (но есть платеж единоразовый за открытия счета - 2 тыр). Альфа - не знаю (в альфу на сделку не по ипотеке, мне кажется, пойдет только мазохист).
Номинальный счет (безопасные расчеты) - будет стоить примерно столько же, но без электронной регистрации банки его не откроют.

Таким образом, исходя из информации в посте, в зависимости от тех или иных обстоятельств, оптимальным вариантом будет один из двух:
1) аккредитив + МФЦ (помним, про предварительную запись)

2) электронная регистрация + номинальный счет.