Откуда в России 20 000 обманутых заказчиков? Почему так вышло?

Все обманутые ИЖС-ники были уверены, что аккредитация подрядчика большим банком – это гарантия надежности. У людей даже мысли не возникло, что что-то могло пойти не так. В их представлении банк проверял подрядчика «вдоль и поперек» и ручался за него своей репутацией.

В реальности институт банковской аккредитации никакой гарантии безопасности не дает. Для банков аккредитация – инструмент стандартизации кредитования, не более.

Банки проверяют:

• юридическую чистоту компаний,

• отсутствие налоговых задолженностей,

• формальное соответствие документарным требованиям

Реальную деятельность подрядчиков они не проверяют и никакой ответственности за срыв стройки не несут.

То есть банковскую аккредитацию можно расценивать как маркетинговый инструмент: никаких гарантий она не дает, от рисков не защищает, а заказчики считают, что такому подрядчику можно доверять.

Даже если на подрядчика заведут уголовное дело и заказчика признают потерпевшим, от ипотечных обязательств его это не освободит.

Двойная кабала: льготная ипотека и новый закон

Почти все пострадавшие строились по льготной ипотеке: одни пустили в дело материнский капитал, другие – субсидии. Чтобы сохранить льготную ставку по ипотеке на ИЖС, им нужно в установленные сроки достроить дом и зарегистрировать право собственности, иначе у банка есть право аннулировать льготу и повысить ставку до рыночной.

Обычно на строительство и регистрацию собственности дают 12–24 месяца с момента выдачи кредита, но конкретные условия зависят от банка и программы.

Многие обманутые «дольщики ИЖС» берут новые кредиты уже под большие проценты и достраивают свои дома. «Мы подали в суд, а с подрядчика взять нечего. И всё, мы остались с ипотекой на 25 лет, в конце года у нас поднятие ставки, и мы будем платить не 3%, а 20%, около 70-80 тысяч в месяц», – рассказывает супружеская пара из Новосибирска.

С марта 2025 года вступил в силу закон, который обязывает собственника участка ИЖС построить дом в течение 7 лет; исключений для обманутых заказчиков в нем нет. Отсчет срока начинается или с марта 2025 года, или, если участок куплен позже – с момента его приобретения. Первым обманутым ИЖС-никам, которые не построят свои дома за семь лет, в 2032 году выпишут административный штраф в размере 1-1,5% от кадастровой стоимости участка (но не менее 20 тыс. рублей), а потом начнутся судебные разбирательства.

Рената Кувшинова

Обманутая заказчица из Санкт-Петербурга

Заемщики всей страны были обмануты по одному сценарию. Это не могло быть реализовано только силами одних директоров подрядных организаций. Здесь явно замешаны кредитные брокеры, сотрудники и агенты банков, и банковские служащие, принимающие решения об аккредитации подрядных компаний-мошенников и раскрытии аккредитива.

Вывод

К сожалению, этот кризис не мог не повлиять на ипотечную политику банков. С января 2026 года ЦБ вводит более строгие лимиты на выдачу рискованных кредитов на ИЖС. Банки повысят требования к кредитоспособности, и, скорее всего, размеры первоначального взноса тоже вырастут. Мечта о собственном доме для новых заемщиков станет более дорогой и труднодостижимой.

Сложившаяся ситуация — это системный провал, где переплелись халатность банков, мошенничество подрядчиков и пробелы в законодательстве. Без срочных законодательных поправок, которые возложат реальную ответственность на аккредитующие банки и создадут действенные механизмы защиты граждан ее не разрешить. А пока пострадавшим остается надеяться только на себя, свою настойчивость и свои ресурсы.

🏦 Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за декабрь 2025 г. Со снижением ставки и смягчением ДКП кредитный портфель включил повышенную скорость (выдача ипотеки 6 месяцев подряд выше, чем год назад, а потребительского кредитования 3 месяца подряд), но, конечно, не обходится без хитростей банка, чтобы показать прибыль выше, чем год назад (снижение налога на прибыль). Частным клиентам в декабре было выдано 838₽ млрд кредитов (+193% г/г, в ноябре 2025 г. выдали 588₽ млрд), 5 месяц подряд выдано больше, чем год назад (темпы декабря поражают, это должно напрячь ЦБ):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 3,9% за месяц (в ноябре +2,1%) и составил 12,4₽ трлн. В декабре банк выдал 618₽ млрд ипотечных кредитов (+314,8% г/г, в ноябре 366₽ млрд). Оживление в ипотеке связано с различными смягчениями и отменами комиссий. В декабре Сбер продолжил снижать ставки по рыночной ипотеке (ЦБ снизил ставку до 16%), также власти продлили действующие уровни возмещения банкам на покупку квартиры до конца 2025 г., кроме того, спрос поддерживали новости об ужесточении условий Семейной ипотеки в 2026 году (количество льготных кредитов будет ограничено одним на семью).

💬 Портфель потреб. кредитов снизился на 1% за месяц (в ноябре -1,1%) и составил 3,3₽ трлн. В декабре банк выдал 174₽ млрд потреб. кредитов (+39,2% г/г, в ноябре 163₽ млрд). Снижение ставки и смягчение ДКП привели к тому, что выдачи 3 месяц подряд выше, чем в 2024 г.

💬 Корп. кредитный портфель увеличился на 0,7% (в ноябре +0,7%) и составил 30,4₽ трлн. В декабре корпоративным клиентам было выдано 2,7₽ трлн кредитов (+12,5% г/г, в ноябре 1,5₽ трлн). Отмечаю повышение выдачи относительно прошлого года и месяца.

Основные показатели компании за декабрь:

☑️ Чистые процентные доходы: 297,5₽ млрд (+21,7% г/г)
☑️ Чистые комиссионные доходы: 70,6₽ млрд (-2,4% г/г)
☑️ Чистая прибыль: 125,9₽ млрд (+7,1% г/г)

🟢 Процентные доходы показывают значительный рост, всё из-за снижения ставки (% маржа растёт).

🟢 Банк не раскрывает прочие доходы, но судя по опер. прибыли, там около +10,4₽ млрд (в ноябре -12,3₽ млрд), годом ранее -59,4₽ млрд.

🟢 Расходы на резервы и переоценка кредитов за декабрь составила -78,1₽ млрд (годом ранее -1,4₽ млрд, спасибо валютным кредитам), в РПБУ учитывается валютная переоценка в резервах, поэтому резервирование приходится высчитывать (по моим подсчётам переоценка принесла убыток в 0,5₽ млрд, а резервирование составило -77,6₽ млрд).

🟢 Опер. расходы составили -140,8₽ млрд (+26,1% г/г), резкий рост расходов связан с премированием и закрытием года.

🟢 Налог на прибыль составил 33,7₽ млрд, вместо 39,9₽ млрд, ставка снизилась с 25 до 21,1% (целый год Сбер не платит по налоговой ставке в 25%, используя налоговый манёвр, сэкономлено 83,6₽ млрд).

🟢Достаточность капитала составляет 13,5% (+0,2% м/м, выше на 0,6%, чем год назад), переоценка ОФЗ принесла прибыль в 25,1₽ млрд, индекс RGBI подрос в декабре. По див. политике ключевым условием является поддержание достаточности общего капитала по РПБУ на уровне не менее 13,3%, расчёт Сбера не учитывает прибыль за октябрь-декабрь 2025 г. в коэффициентах до аудита (это влияние оценивают в +0,8%).

✅ За 2025 г. Сбер заработал 37,5₽ на акцию по РПБУ (дивидендная база, 50% от ЧП). ЦБ снизил ставку и смягчил ДКП, как вы понимаете кредитный портфель ожил/процентная маржа расширилась, при этом резервирование за год не увеличилось, как в прошлом году, и банк показал существенный рост по прибыли. Банковский островок стабильности в банковском секторе.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor