0 просмотренных постов скрыто
Условное завещание, завещание с условием и новации в наследственном праве
Помните забавный голливудский фильм "Миллионы Брюстера"?
Если не смотрели - советую, насмеётесь.
Так вот, в России такие приколы не пройдут!
Редкий вид нотариального документа в практике российских нотариусов называется «условное завещание». Почему к такому виду завещания прибегают крайне редко? Причина в том, что, хотя такой вид завещания не запрещен, он плохо координируется с российским законодательством. Кроме того, условное завещание может породить затруднение с исполнением воли умершего, а то и вовсе сделаться невыполнимым. Поэтому российские нотариусы крайне неохотно соглашаются совершить такое нотариальное действие.
Юристы склонны рассматривать условное завещание как «сделку с условием». Это такая сделка, юридические последствия которой ставятся в зависимость от каких-либо обстоятельств, которые то ли наступят в будущем, то ли не наступят. Ничто не ограничивает волю завещателя, если он сочтет необходимым и целесообразным вставить в свое завещание некоторое специальное условие. Но такое, которое не должно ограничивать законные права наследников. Типичный пример такого условия: «все мое имущество завещаю дочери с условием, что к моменту вступления в наследство она будет официально замужем». В данном случае, если дочь не вступит в брак до принятия наследства, она лишится права на все наследуемое имущество. Но при этом она останется вправе участвовать в наследственном деле как один из наследников первой очереди. То есть, законные права дочери такое условное завещание не ограничивает.
Аналогично, например, с условием завещания в пользу ребенка, зачатого незадолго до открытия наследства. Если этот ребенок родится, то завещание будет исполнено в его пользу. Если рождения не произойдет, то наследовать будут другие родственники в законном порядке. Но вот если завещатель вздумает сформулировать условие в отношении еще не зачатого ребенка: «завещаю ребенку, которого родит моя внучка», это ущемит права других наследников. Так как родит ли внучка и когда – не известно.
Хотя в мировой практике случаются Завещания с условием (Will with condition), такие завещания вовсе не признаются российскими нотариусами. Это такой документ, которым завещатель мог бы завещать принадлежащее ему имущество, налагая на наследников некие гражданско-правовые обязанности. Таким образом, фактически, завещатель ограничивает права своих наследников. Например, завещатель обязывает своего наследника, после вступления в наследство, распорядиться предметом наследования исключительно определенным способом: никогда не сдавать в наём или никогда не продавать предмет наследования. Но, по сути наследования, новый владелец приобретает на наследуемое имущество все права предыдущего владельца и эти права не должны и не могут быть усечены! Нотариус правомерно откажет в составлении такого завещания.
Впрочем, последние новации в российском законодательстве предоставляют наследодателю более широкие возможности юридически оформлять свою волю. Начали входить в практику наследственные договоры, совместные завещания супругов, наследственные фонды.
Наследственный договор – договор, заключаемый между наследодателем и потенциальным наследником. В отличии от завещания, это – двусторонняя сделка. В этом документе могут быть прописаны некие условия, возлагаемые на наследника при или после вступления в наследство. При этом в нем приходится предусмотреть способ контроля выполнения условий наследником, как и последствия его недобросовестности.
Совместное завещание супругов – полезная новация. Такой документ позволяет супругам осознано регулировать будущее распределение их совместного имущества между потенциальными наследниками. Ведь наследники с обеих сторон супругов, могут быть хоть и равноправны «де юре», но не одинаково близки наследодателям «де факто».
Наследственный фонд – форма, приемлемая для обладателей значительного имущества. Довольно сложная юридическая форма, особенно необходимая в случае, если в наследственную массу входят юридические лица: предприятия, фирмы, иные объекты бизнеса, значительная масса денег и много объектов недвижимости. Подходящая, если наследодатель, заботясь об устойчивости бизнеса, желает не допустить его дробления, желает сохранить за своими потомками в целости какие-то объекты, а заодно, например, уменьшить или вовсе ликвидировать обязательную (законную) долю в имуществе кого-либо из наследников.
Так, коротенько, а то сообщество что-то стало вялым:))
Показать полностью
1
Деньги получу - выписываться не хочу
После смерти моего горячо любимого дяди остался частный дом в центре города с хорошим участком земли. Половина дома всегда принадлежала моему папе, остальную половину в качестве наследства поделили между собой мои двоюродные брат и сестра (с их мамами дядя был в разводе), которые вместе с детьми были прописаны в этом доме.
На семейном совете решили: я продаю свою квартиру и на вырученные деньги выкупаю у брата и сестры их доли. Квартира моя продалась очень быстро и когда дело дошло до покупки долей, брат с детьми выписались сразу же, а вот сестра не спешила. С образованием и карьерой у нее не сложилось, одна растила ребенка, жила с матерью.
- Я выпишусь, как только получу деньги с продажи и куплю квартиру. Там и пропишусь.
- Но ты пойми - отвечала я, - все должно быть по правилам. Прежде чем продать дом, все должны быть выписаны из него.
- Нам с ребенком некуда выписываться.
- Пропишись к матери, тем более живешь у нее.
- Она меня категорически не пропишет. Не хочет терять льготы как одиноко проживающая пенсионерка. Да и отношения у меня с ней плохие.
- Знакомых найди, которые временную регистрацию сделают.
- Спрашивала уже, никто не соглашается.
- Но ты тоже меня пойми, как-то не хочется покупать дом с жильцами, пусть даже родственниками - мямлила я, не находя себе места.
- Я обещаю, как квартиру куплю, выпишемся на следующий день. Ты мне сестра, а хочешь выкинуть нас с ребенком на улицу, а ведь ты его крестная. Как ты можешь так вообще?
Если честно, не хотелось быть стервой по отношению к любимой сестре. Я уже было согласилась, но в дело вмешался папа.
- Ты знаешь, что сделка с несовершеннолетним может быть оспорена в течении 10 лет? Ты хочешь 10 лет жить на птичьих правах в своем доме?
- Но она выпишется как только купит квартиру - возражала я.
- А если она передумает, купит не квартиру, а шубу, что тогда?
- Но сестра же все таки.
- Ты многого о ней не знаешь - отрезал папа. - Я ей предлагал половину суммы после сделки, остальную после выписки, она отказалась. И вообще, раз пошла такая песня, ничего у них покупать не будем и продавать с ними ничего не будем.
На этом и порешили. Сообщили свое решение кузенам.
Через неделю звонок от сестры.
- Привет. Как дела? Мы выписались. Нашлись добрые люди, которые нас к себе прописали.
На следующий день оформили сделку покупки долей дома. На вырученные деньги сестра купила квартиру и там прописалась с ребенком.
Чувствую, сестра до сих пор на нас обижается. А как бы поступили вы?
Показать полностью
Сделка с недвижимостью
Всем читающий мой блог - привет!
Сегодня хотел бы с Вами поделиться своим мнением о том, кто и за что отвечает при сделке? Действующие лица: Продавец, покупатель, нотариус, банк, риэлтор/агент/специалист по недвижимости.
Давайте начнем по порядку:
Продавец
Продавец — это собственник квартиры. Его задача — предоставить достоверные данные (в том числе на бумажных носителях) об объекте недвижимости и о себе лично — как на момент приобретения недвижимости, так и на момент продажи.
Продавец обязан раскрыть и предоставить оригиналы всех документов, на основании которых он получил или приобрёл эту квартиру, а также заказать и предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Кроме того, нужно получить в паспортном столе справки по формам №7, №9, архивную №9 и форму №12. Если квартира была куплена в браке, необходимо предоставить согласие супруга на продажу и сообщить об этом.
Покупатель
Покупатель — здесь всё немного проще: важно, чтобы к моменту сделки у него были аккумулированы все денежные средства на одном счёте. Также желательно получить согласие супруга на покупку недвижимости.
Вы можете возразить: «Согласие супруга покупателя не требуется». И будете частично правы. С точки зрения Росреестра, согласие действительно не обязательно, поскольку всё, что куплено в браке, считается совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Однако нотариусы зачастую требуют это согласие. Они объясняют это тем, что супруг может быть недоволен фактом покупки, её условиями, ценой или иными обстоятельствами сделки. В таких случаях возможны судебные споры. Нотариусы руководствуются не только Семейным, но и Гражданским кодексом РФ в части распоряжения совместной собственностью. Это вполне логично.
Поэтому я считаю, что в определённых ситуациях всё же стоит заранее получить согласие супруга покупателя — либо самому, либо через агента, сопровождающего сделку (даже если за это придётся заплатить самостоятельно).
Нотариус
Нотариус — не все понимают, кто это и зачем он нужен. Объясню кратко.
Нотариус — это частное, но публично уполномоченное государством лицо, которое удостоверяет различные юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью.
Во время сделки нотариус:
• проводит правовой анализ правоустанавливающих документов продавца;
• запрашивает данные в Росреестре об объекте и о дееспособности продавца;
• составляет и удостоверяет сопутствующие документы (согласия, заявления и т. д.);
• делает запросы в Росфинмониторинг и ЕФРСБ;
• может отправить запрос в ЗАГС о заключённых и расторгнутых браках продавца;
• при необходимости организует взаиморасчёты через нотариальный депозит.
Обязателен ли нотариус при сделке? Да — но только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Например:
• если продавцом является несовершеннолетний,
• или отчуждается доля в праве собственности.
Банк
Банк — важный участник сделки. Он выступает в роли временного хранилища денег, и перечисляет средства продавцу на условиях, заранее согласованных сторонами.
Агент по недвижимости
Риэлтор / Агент / Специалист по недвижимости
Многие считают, что всё делают продавец, покупатель, нотариус и банк. Но это не совсем так. Речь сейчас не о людях, которые просто называют себя риэлторами, а о профессионалах.
Да, риэлтор выставляет объект на площадках и показывает квартиру. Но настоящий специалист:
• проверяет как объект, так и продавца;
• помогает собрать и оформить все необходимые документы;
• знает, что делать, если у продавца утерян правоустанавливающий документ;
• подскажет, как действовать, если в ЕГРН нет сведений о праве собственности;
• знает, что делать, если наложен запрет на регистрационные действия;
• помогает разобраться, если квартира в залоге или не погашена ипотека в неизвестном банке.
Профессионал должен знать ответы на такие вопросы!
Координация сделки — важнейший этап. Здесь определяется:
• в каком банке будет проходить сделка,
• какой вид взаиморасчётов использовать,
• какие условия получения денег прописать,
• нужно ли провести дополнительные проверки продавца.
Например, запросить справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансеров).
Вы скажете: «Это делает нотариус». Но это не совсем так. Нотариус проверяет только наличие ограничений дееспособности, внесённых в Росреестр по решению суда. А информация о том, что человек обращался за помощью в ПНД или НД, туда не вносится.
Также нотариус не проверяет наличие судимостей, долгов, субсидиарной ответственности и пр.
Повторю: я не утверждаю, что нотариус не нужен. Наоборот — нотариусы, как правило, одни из самых грамотных юристов. Но их обязанности ограничены рамками закона и стандартов нотариальной палаты.
Что ещё делает риэлтор?
Кроме рекламной подготовки, проверки и сопровождения сделки, профессиональный агент:
• контролирует регистрацию права собственности;
• организует передачу объекта от продавца к покупателю;
• обеспечивает наличие у обеих сторон полного пакета документов: выписки, справки, копии правоустанавливающих документов, согласия супругов, отказы от преимущественного права, платёжные документы, расписки, акты и т. д.;
• помогает решать любые форс-мажорные ситуации;
• выступает своего рода психологом и медиатором между сторонами.
Профессионал в недвижимости — это не просто “человек, который показывает квартиру”. Это специалист, от чьих знаний и умений зависит безопасность и чистота всей сделки.
Да, в профессии есть непрофессионалы и недобросовестные люди. Но, простите, где их нет? Вы ведь, наверняка, и в своей сфере сталкивались с такими.
В конечном счёте — решение за вами: нужен ли вам риэлтор в сделке или нет. Но знайте: хороший специалист действительно может сэкономить вам и деньги, и нервы.
Показать полностью
1
Юрист всё сделал, я не в курсе - и ещё пара фраз, от которых седеешь
Никогда не назначайте сделку на первый рабочий день после праздников. Никогда.
2 мая. Только все отошли от шашлыков и оливье, а мы уже сидим в агентстве и смотрим документы на покупку дома с участком.
Казалось бы — всё под контролем. Я — агент Покупателя. Дом — по наследству, участок — с документами. Продавец улыбается, юрист где-то там, на связи. Что могло пойти не так?
😅 Ха.
С чего всё началось
Продавец — наследница. Дом и участок ей перешли от покойной матери. По дому — всё чётко: решение суда, наследство, приватизация. По участку… ну, вроде бы тоже всё зарегистрировано. Бумажки есть. Выписка из ЕГРН — на руках.
Я сразу попросил:
Актуальную поквартирную карту (чтобы знать, кто прописан).
Убрать мутную запись из графы 11 в ЕГРН.
(спойлер: запись убрали, карту не дали — «нет милицейского адреса». Классика)
Сделка назначена на 16.05. Всё идёт к финалу. Или нет?
На сделке - минус спокойствие
16.05 - Сидим в банке, грузим документы. Тут сотрудник Сбера говорит:
— А у вас в основании по участку не наследство, а «акт от 1993 года»…
Я: 🤔
Покупатель: 😨
Продавец: 😐
— Вы в браке были, когда участок регистрировали?
— … А это важно?
Да, блин, важно!
Начинается детектив
Смотрим выписку. В графе основания — Акт об отводе земельного участка в натуре от 1993 года и ничего про наследство. То есть участок, вроде как есть, перешёл от мамы, но документально — не на Продавца.
Юриста Продавца найти не можем. Пятница. Конец дня. Телефон молчит.
Я начинаю перерывать все бумажки. И нахожу:
Постановление из 90-х, которое осталось в суде.
Заявление в кадастровую палату.
И всё.
Связующего звена — нет.
Я Продавцу:
— У вас участок зарегистрирован на вас, но в наследстве про него ни слова. Вы как это объясните?
Ответ: 🤷♀️
Алло, юрист?
До юриста дозвонились через полчаса истерики и мата (внутреннего, конечно).
Ответ юриста:
— Ааа, да там же всё по «дачной амнистии» делалось. Ну, знаете, упрощёнка, 218-ФЗ, всё по закону.
🤦♂️
Да, всё по закону. Только почему никто из вас этого не знал?
Продавец:
— Ну, юрист же делал…
Агент:
— Так ведь Росреестр зарегистрировал, значит всё нормально!
Я:
— Ага, Росреестр ещё не то регистрирует. Вы пробовали у них кадастр без границ? Я — да.
Предвещая комментарии
Основной вопрос к Продавцу, даже к агенту Продавца: А Вы это раньше не могли нам с Продавцом сказать? - А они просто и не знали, как юрист им это все оформил, но точнее как, знали, но забыли, что оформили в упрощенном порядке! Слов нет, одни эмоции.
Логичный вопрос ко мне: А ты что, сам не знал, что так можно регистрировать право? - Знал, но в каждом конкретном случае, пакет документов для дачной амнистии отличается. Где-то регистратор указывает заявление от Собственника, где-то нет. В данном случае, такое заявление указано не было.
Финалочка
Сделку в итоге провели. Не 16-го, как планировали, а 20 мая.
21-го — зарегистрировали переход.
22-го — Покупатель принял дом.
Дом оказался отличным. Прям добротный. Но нервов все потеряли вагон.
Вместо вывода
Уважаемые агенты и собственники.
Прежде чем продавать недвижимость, особенно оформленную по упрощённой схеме, спросите:
На каком основании она у вас?
Как это оформляли?
Где документы?
Потому что если вы скажете: «Ой, да всё оформлял юрист, я не в курсе», то в один прекрасный вечер пятницы вас будут вспоминать не добрым словом, а фразой:
«Это всё из-за вашего акта от 1993 года».
Показать полностью
1
Прошу совета
Зашли с исковым в суд по ст. 177 ГК РФ.
Больная онкологией лежачая свекровь, принимающая "волшебное" лечение, якобы по доверенности, через третье лицо, продала недвижимое имущество (не единственное). Через 2 месяца скончалась. Факт продажи установлен только в процессе принятия наследства. Наследство принял единственный несовершеннолетний внук по праву представления. Денежные средства от продажи на банковские счета не поступали, получение наличных денежных средств не установлено. Сформировано убеждение, что сделка имеет машенническую схему. Направлено ходатайство в суд о назначении посмертной документарной судебно-медицинской экспертизы. В августе 2024 она якобы была назначена. Письма от суда о назначении не поступало. Сейчас строчу запрос в суд о представлении информации о СМЭ. В судах комментируют, что СМЭ делают долго, до 8 месяцев. Раньше с данной процедурой не встречалась.
Вопрос знатокам: можно ли каким-либо образом ускорить проведение экспертизы, если Истец несовершеннолетний, чьи права в данном случае нарушаются?
А как вы квартиры покупаете?
Дорогой Пикабу,
один мужик (38 лет) планирует квартиру покупать, но не знает как... Научи как купить квартиру правильно, ты же во всём разбираешься.
Вот задача: после смерти одинокого соседа, выждав пол года в права собственности вступила его сестра (+/- 65 лет). Эту бы квартиру купить, т.к. граничат они через кухонную стену.
Собственник был одинок, умер тихо сам, квартиру с участковым вскрывала эта сестра. С ней и уговорились, что после вступления в права собственности будем с ней куплю оформлять.
Прошло 6 месяцев. Хозяйка звонит и говорит, что вступила в права и готова к сделке. И приедет с помогателем продавать (каким-то мужиком) и родственниками(делегация) смотреть и торговаться, переходить к сделке (т.к был уговор). А этот мужик никогда ничего дороже полторашки петровского и не покупал. Неспокойно ему. Как с этой толпой вести торг?
Хата в убитом состоянии, после вывезенного хламовника, без рабочей электропроводки, со вcкрытыми полами.
Стоит ли вызывать оценщика?
Какие секреты торга и оформления вам известны? Делитесь, смекалкой, сарказмом и опытом.
Ну и вообще вопрос: стоит ли связываться с покупкой в ипотеку(?) смежной недвижимости в советской 9-вите иташке или ну её нахер и проще все эти года жить-копить на новую и не связываться с кредитом?
Что думаете о мысли про то, что современные молодые люди зря загружают свой наиболее работоспособный возраст кредитами, вместо того, чтобы формировать накопительный фонд, размер процентов с которого в последствии и будет удобным для тебя размером платежа по кредиту?
Показать полностью
Нужно ли вступать в наследство, если у наследодателя ничего нет?
В очередной раз столкнулась с ситуацией: люди будучи в браке купили недвижимость. Оформили на одного из супругов. Прошло время, второй супруг умирает. У него в собственности по документам ничего нет. Наследники, дабы сэкономить время и деньги не открывают наследственное дело: а зачем? наследовать то нечего...
А потом приходит час икс и наступает желание продать такую недвижимость.
По документам история ровная: собственник один купил, один продает, второго супруга нет.
По сути всё тоже не плохо: супруга, продолжая пользоваться всей недвижимостью приняла наследство по факту, остальные наследники не заявились.
А по факту, придет с покупателями Злой Риэлтор и будет требовать всю подноготную: свидетельства о смерти супруга, свидетельства о смерти родителей супруга, нотариальные заявления от всех живых родственников первой очереди о том, что они уведомлены и согласны, от продавца - нотариальные заявления, что он является единственным наследником и пр. если до кого-то невозможно будет дотянуться, то требовать восстанавливать сроки, открывать наследственное дело и оформлять свидетельства о праве на наследство и т.д. И скрыть возможных наследников не получится, потому что все связи за последние 70 лет видны в единой базе ЗАГС и будут найдены.
Дорогие пикабушники, берегите Ваших близких. Но уж если так случилось, что кто-то ушел в лучший мир, не поленитесь, найдите время и пройдите стандартную процедуру сразу. Поверьте, это в несколько раз упростит Вам жизнь в дальнейшем.
Показать полностью