Работает полиция Бразилии
Обычная проверка патрулем)
0 просмотренных постов скрыто
«Это не нас проверяют». А потом оказалось — уже нас
История из жизни бизнеса. Приходит бухгалтер к директору и говорит:
— Нам требование из налоговой пришло.
— По нам?
— Нет, встречная проверка. По контрагенту.
— А, ну тогда отправьте им что-нибудь.
Вот это «что-нибудь» потом иногда стоит сильно дороже, чем кажется.
Потому что встречная проверка ФНС сейчас — это уже не просто «пришлите договор и акт, мы там у себя сверим». Налоговая через такие запросы собирает картину: кто с кем работал, была ли сделка реальной, где НДС, кто перевозил товар, кто подписывал документы, почему выбрали именно этого контрагента и не пахнет ли вся схема бумажным театром.
Раньше многие отправляли стандартный набор: договор, акт, счет-фактуру. И всё. Сейчас этого может быть мало. ФНС всё чаще интересует не только бумага, но и жизнь за этой бумагой.
Например: кто реально выполнил работу; где переписка; где логистика; где отчеты;
где подтверждение поставки; почему выбрали именно этого поставщика; есть ли у него сотрудники, склад, транспорт; зачем вообще была эта сделка.
И вот тут начинается веселье. Потому что формально проверяют контрагента. Но ваш ответ может потом лечь в материалы проверки, попасть в анализ НДС-цепочки и вернуться уже вопросами к вашей компании.
Сроки тоже веселые. По обычной встречке по п. 1 ст. 93.1 НК РФ срок ответа — 5 рабочих дней. По запросу вне рамок проверки по конкретной сделке — 10 рабочих дней.
Пять рабочих дней — это не «сейчас спокойно найдем документы». Это «архив, подъем, тревога, где акты за 2021 год и кто последний видел бывшего бухгалтера».
Главные ошибки:
думать, что «это не наша проверка»;
молчать, если документов много;
отправлять всё подряд без анализа;
писать общие фразы вроде «сделка реальная»;
забывать про опись;
не просить продление срока;
считать, что виноват только контрагент.
Самая опасная ошибка — отправить документы на автомате. Потому что иногда компания сама кладет налоговой на стол противоречия: в договоре одно, в акте другое, в платежке третье, а в переписке вообще «созвонимся и решим».
И потом начинается классика:
— Почему ФНС не поверила?
— Потому что вы сами ей помогли.
Что делать нормально? Сначала понять, по какой статье пришло требование: ст. 93 НК РФ, п. 1 ст. 93.1 НК РФ или п. 2 ст. 93.1 НК РФ. Потом посчитать срок. Потом проверить, что именно просят. Потом сверить документы между собой: суммы, даты, акты, УПД, платежи, логистику, переписку, деловую цель. И только потом отвечать.
Встречная проверка — это уже не «чужая история». Это может быть первый звоночек, что ваша компания тоже попала в поле зрения.
Если пришло требование ФНС, запрос по НДС, контрагенту, расходам или конкретной сделке — лучше не отвечать в режиме «ну отправьте что-нибудь». Сначала нужно понять, какой риск увидела налоговая и какие документы безопасно показывать.
Помогаю с налоговыми проверками, требованиями ФНС, встречными проверками, восстановлением документов и защитой расходов.
Подписывайтесь, если хотите читать о налогах человеческим языком, а не в стиле «абзац третий подпункта грусть».
Воронка ФНС: вошли с документами, вышли с доначислениями.
Показать полностью
7
Таков путь
(Подсмотрено в "Мужские мемы" - добро пожаловать в клуб!)
О недвижимости понятно #7: как проверить квартиру на вторичке с юридической стороны
Привет, Пикабу! На связи Виктор из Питера, риэлтор. Сегодня отвечаю на комментарий из прошлого поста, который максимально показывает опасения потенциальных покупателей:
Отличный вопрос, без шуток, спасибо. Давайте разберём, что делать, где какие сведения запрашивать, чтобы раскопать о квартире всё - и либо купить её со спокойной душой, либо отказаться от греха подальше.
***
Нашим подопытным героем сегодня станет Валерий. Валера живёт в Твери, хочет купить квартиру в Питере, так что активно мониторит всякие авиты на предмет той самой единственной - не девушки, а двушки, конечно же.
И находит вариант: двушка в центре, цена почти даром. Продавец - милый дедушка Вячеслав, говорит, что он тут остался один, внук в Канаде, квартиру ему надо срочно продать, поэтому всё максимально дёшево. Сколько звоночков насчитали? Вот и Валера напрягся. Выглядит, как развод. А если нет? Надо проверять.
***
Уровень 1: Выписка из ЕГРН - база, в которую вы смотрите в первую очередь
Где взять: Госуслуги или сайт Росреестра.
Базовую выписку может заказать любой желающий, сведения из реестра относятся к общедоступным. Расширенная выписка может оказаться доступна только собственнику, и Валерий имеет право попросить дедушку Вячеслава предоставить ему такую выписку. Если Вячеславу скрывать нечего, то он, скорее всего, согласится. А если нет, Валера может подумать, надо ли ему проводить эту сделку, если разногласия с собственником начинаются ещё на подлёте.
Что смотреть:
ФИО собственника - совпадает с паспортом?
Обременения - ипотека, арест, аренда? Если есть - сделка под вопросом.
Дата регистрации права и правоустанавливающий документ - если квартира «перескакивала» из рук в руки за последний год, это тревожный звоночек.
Обратите внимание, что выписка действительна не так уж и долго - месяц. Если с момента получения прошло больше 30 дней, закажите новую. Ситуация могла измениться.
У Валерия на этом этапе оказалось всё чисто. Но это только начало…
***
Уровень 2. Справка о регистрации - кто вообще прописан в квартире
Где получить: в отделении МВД или через Госуслуги с помощью собственника
Справка о регистрации (она же форма №9) позволит увидеть даже тех самых невидимых жильцов - тех, кого как бы нет, но они как бы есть. А именно:
Отказников от приватизации. Собственник должен выписать таких гостей ДО сделки.
Лиц на лечении или в МЛС: если человек уехал «в места лишения свободы» или «в лечебное учреждение» - он сохраняет право на жильё. Смотрите архивную домовую книгу. Выписать таких людей можно только с их согласия или через суд.
Наследников: если квартира получена по наследству - могли быть другие наследники, которые не знали о смерти наследодателя. Уточняйте, было ли завещание, уведомляли ли всех претендующих, иначе в какой-то момент у вас на пороге может оказаться безымянный наследник престола, то есть, дедовой квартиры.
Что случилось у Валерия: в выписке он увидел, что 15 лет назад от приватизации отказалась сестра текущего собственника, Вячеслава. И она не была выписана при этом.
Хорошо, что проверил. Да, вероятность того, что эта мадам заявится в квартиру и потребует своё, не так уж и велика - но кто знает, что в голове у продавца, действительно ли он не знает о просчёте, или это его план. Нам сюрпризы не нужны в виде внезапных гостей.
Валера созвонился с Вячеславом, чтобы прояснить этот момент: тот махнул рукой, ну мало ли, что там было, дело прошлое! Валера напрягся и полез проверять дальше…
***
Уровень 3: Архивная выписка из домовой книги - вся биография квартиры
Где взять: через МФЦ или Госуслуги, но запрос делает только сам собственник. Попросите продавца заказать - это его интерес тоже, ему же надо продать квартиру. Если дом не подавал данные в реестры, то запросить выписку можно в домоуправлении или паспортном столе (актуально для маленьких городов, в случае Ленобласти - для пригородов, например, Гатчины).
Обычная выписка показывает только текущего владельца. Архивная - всех, кто владел квартирой с момента постройки дома, мало ли, какая предыстория у квартиры и не аукнется ли это Валере! Иногда её включают в форму 9, опять же, особенно в маленьких городах, и лучше проговорить в этом случае, что вам нужно полная, расширенная справка со всей историей переходов права.
Что искать:
• Цепочку сделок: если квартиру три раза «подарили» посторонним людям за год - это классическая схема отмывания квартиры.
• Приватизацию: если кто-то отказался от доли, но не был выписан - он сохраняет право пожизненного проживания, в выписке будет это указано.
Вопрос с сестрой-отказницей так и висит в воздухе нерешённым…
***
Уровень 4: Материнский капитал
Причём тут вообще материнский капитал? Если когда-то при покупке квартиры использовали маткапитал, а доли детям не выделили - сделку могут оспорить органы опеки в любой момент.
Как проверить: запросите справку из Пенсионного фонда об использовании маткапитала. Это можно сделать через Госуслуги, сейчас вообще много что можно сделать через Госуслуги. Ну или обратиться напрямую в ПФР: в отделение в городе или через электронное обращение. Сделать это можно через собственника или с его согласием.
Валерий уточнил у дедушки-продавца, не использовался ли маткапитал при приобретении квартиры, и Вячеслав ему чуть ли не поклялся, что ничего такого не было - когда он получал эту квартиру, таких слов ещё не существовало. Но Валерий всё равно заказывает справку через ПФР, так надёжнее. Чисто!
***
Уровень 5: Проверка продавца - не только паспорт (но и он тоже)
Здесь Валерию нужно убедиться, что Вячеслав не просто бодрый дедок, но и самостоятельный, без проблем на финансовом поле, полностью дееспособный. Что тут проверять:
Паспорт: сверьте фото, прописку, серию и номер через сервис МВД (есть на сайте министерства).
Дееспособность: если продавец пожилой - попросите справку из психоневрологического диспансера и наркодиспансера. Без них родственники потом могут заявить: «Он не понимал, что подписывает, он уже старенький, он под таблетками от давления, ему вообще нельзя ничего подписывать». Приедет вот внук из Канады, помашет нужными бумажками, и плакала Валерина мечта о жизни в Питере.
Банкротство: проверьте в ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) или на сайте ФССП. Если продавец - банкрот, сделку могут оспорить кредиторы.
Семейное положение: если квартира куплена в браке - нужно нотариальное согласие супруги. Без него покупка становится рискованной.
Что получилось по итогам проверки у Валерия: продавцу 78 лет, не судим, не банкрот, в браке не состоял, так что обойдёмся без нотариального согласия супруги. Выглядит бодро, но справку из ПНД предоставлять отказывается. Обижается, говорит, что вот дураком его ещё никто так завуалированно не называл. Понятная ситуация. Валерий отметил этот момент себе карандашиком и пошёл копать дальше.
***
Дополнительные нюансы для проверки
Пишу здесь про них, потому как Питер непростой город: здесь и старый фонд, и коммуналки, и военные городки в области.
Старый фонд: часто неузаконенные перепланировки. Запрашивайте техпаспорт и сверяйте.
Коммуналки: при покупке комнаты нужны нотариальные отказы соседей от преимущественного права покупки.
Военные городки: в Сестрорецке, Коломягах - могут быть ограничения на отчуждение.
Аварийные дома: в центре много таких. Купить можно, но ипотеку не дадут, а расселение - лотерея.
Валерий собирается покупать квартиру в старом фонде. Он заказывает техпаспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) - оказывается, балкон объединили с комнатой без разрешения. Это не смертельно, но узаконивать придётся ему, новому собственнику. Или заставлять узаконить продавца до сделки. Вообще всё, что вы можете сделать до сделки, лучше сделать - чем чище будет объект, который вы получаете на руки, тем лучше.
***
Итого: Валерий собрал все документы и задумался:
Выписка ЕГРН - всё чисто, никаких арестов, собственнику квартира принадлежит
Архивная выписка/справка о регистрации - сестра-отказница (решаемо, если выписать до сделки)
Маткапитал - всё чисто, не использован
Продавец - не судим, но без справки ПНД (есть риск оспаривания)
Перепланировка - не узаконена (можно узаконить до сделки или постфактум)
Валерий не хочет отказываться от квартиры, которая манит его своей ценой. Он звонит Вячеславу и пытается договориться с ним: мол, так и так, уважаемый Вячеслав Батькович, квартира мне очень нравится. Но чтобы сделка была безопасной для нас обоих, давайте вы выпишете вашу сестру, предоставите справку из ПНД, и мы с вами узаконим перепланировку до подписания договора...
После чего продавец просто исчез. Растворился. Не захотел ли он совершать лишние телодвижения или правда что-то скрывал? Этого мы не узнаем. Но в таких ситуациях лучше найти другой вариант, а не полагаться на удачу.
***
Проверить квартиру на юридическую чистоту реально. Это 3-5 дней работы с документами, звонками, сайтами. Справиться можно самостоятельно, но если не уверены, что сможете штурмовать все эти документы, обратитесь к специалисту: они за вас соберут документы, побеседуют с собственниками, и просто выдадут вам готовый вердикт, стоит это покупать или нет.
Короткий чек-лист для самого мнительного покупателя:
• Выписка ЕГРН - Росреестр, Госуслуги, МФЦ. Лучше через собственника.
• Архивная выписка - МФЦ, паспортный стол УК/ТСЖ, Госуслуги. Заказать может только собственник или зарегистрированные в квартире.
• Правоустанавливающие документы – они есть только у продавца (оригиналы). Копии договоров из Росреестра предоставляются только по запросу собственника.
• Паспорт продавца - проверка на действительность: сервис МВД (главное управление по вопросам миграции).
• Справки ПНД/НД - только лично собственником в диспансерах по месту регистрации.
• Проверка на банкротство - ЕФРСБ или ФССП.
• Проверка маткапитала - ПФР через Госуслуги. Справку об использовании капитала запрашивает собственник.
• Техпаспорт – в БТИ, можно через МФЦ. Заказать может собственник.
• Справка об отсутствии долгов по ЖКХ - УК/ТСЖ, ЕИРЦ, Госуслуги. Запрашивает собственник или наниматель.
Коротко: всё, что касается личности и прав - через госпорталы. Всё, что касается квартиры - через собственника. Если продавец отказывается помогать с документами - это сигнал о том, что вам это не нужно.
Если вы собираетесь купить квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, не гадайте «а вдруг пронесёт». Обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы проведём полную юридическую экспертизу, найдём скрытые риски и поможем их устранить до сделки. Потом не придётся кусать локти - 15% сделок в СПб имеют подводные камни в виде несоответствия по паре пунктов из списка.
А вы проверяли квартиру перед покупкой, или доверились продавцу?
Показать полностью
ГАИ Малоярославец - Проверка документов через ликбез!
Малоярославец, ул. Московская
Тот самый случай, когда инспектор отнёсся к ликбезу с благодарностью, а его коллега помог и указал на неисправность ТС
Многие говорят, "покажи молча документы и через 30 секунд уедешь", но как мы все знаем, просто так проверять документы сотрудники ГАИ не имеют права, нужны основания. Поэтому, если бы мы просто так показали документы и уехали через 30 секунд, то:
1) Сотрудник ГАИ не получил бесплатный ликбез, который ему помог стать грамотней и понять, что 664 регламент уже давно отменён и просто так проверять документы без оснований нельзя
2) Сотрудник ГАИ не помог водителю и не указал на неисправность лампочки
3) Сотрудник ГАИ не показал, что уважает тех водителей, которые отстаивают свои законные права и помогают инспектору стать грамотнее (пожав в конце руку)
Заниматься показухой, просто так показывая документы, или реально помогать инспектору стать грамотнее, проявив уважение не только к нему, но и к себе - выбирать только вам.
Удачи на дороге!
Показать полностью
О слияниях и поглощениях на минималках
Не забываем проводить дью дил даже в банке
Был недавно на одном мероприятии по M&A, ностальгически вспомнил одну очень древнюю сделку по продаже компании, которую мы сопровождали как юристы. Это был пивной бар где-то в Бибирево. Но это был "всего лишь пивной бар" лишь с бытовой точки зрения. С точки зрения нас, начинающих юристов, это было целое "Предприятие как имущественный комплекс", в соответствии со ст. 132 ГК РФ. Это была совокупность некоего имущества (столы, стулья, пивные кеги и краны), принадлежавших хз кому и договор аренды помещения (тоже кого-то с кем-то).
Мы выступали на стороне продавца, а покупателями были какие-то бритоголовые ребята в спортивных костюмах то ли из Тулы то ли из Твери. Due diligence с их стороны заключался в том, что они посмотрели, похмыкали, потрогали краны, отлили немного пива и сказали: "готовьте договор".
Договор (по меркам пивного бара) тоже был не так прост - это был договор купли-продажи всех ценностей в баре + перевод прав и обязанностей по договору аренды на покупателя. С нашей стороны в юридической плоскости всё было сделано безупречно. Ребята приехали, подписали, отдали кеш и стали работать.
Закончилась история для продавца плачевно - через пару месяцев выяснилось, что "здание", в котором находится бар, является самостроем и его сносят. Узнав об этом, ребята-покупатели нашли продавца и расторгли договоры во внесудебном порядке (путем выбивания кеша обратно).
Правда нас потом продавец позвал и для юридического закрепления достигнутых договоренностей (расторжения договора купли-продажи, арендовать уже было по сути нечего). Мораль: когда покупаете бизнес, обязательно делайте дью дил, без этого никак.
Показать полностью
Как купить квартиру с обременением без риска: гайд для покупателя
Юрист и покупатели обсуждают сделку: как купить квартиру с обременением без риска
Многие мечтают купить квартиру подешевле и побыстрее. И тут на горизонте появляется "квартира с обременением, срочная продажа, торг уместен". Продавец убеждает, что все нормально, бояться покупки квартиры не нужно, "так делают все". Но за привлекательной ценой часто скрываются долги, арест, рента, дети с долями и люди с правом проживания в квартире, которых нельзя просто так выселять.
В этой статье разберем по шагам, как купить квартиру с обременением без риска, какие риски у таких объектов реально существуют, как проверить продавца и саму недвижимость, что должно быть в договоре купли-продажи квартиры и в каких ситуациях лучше спокойно отказаться от сделки, чем потом годами судиться.
Что такое обременение и как оно работает при покупке квартиры
Обременение - это не "магическое юридическое слово", а вполне конкретное ограничение прав собственника. У собственника квартиры есть право собственности на квартиру, он числится владельцем квартиры, но распоряжаться жильем может не так свободно, как обычный собственник. Иногда нужно согласие банка, иногда - третьих лиц, иногда действуют судебные запреты.
Важно понимать: при покупке жилья обременение привязано к объекту недвижимости, а не к человеку. Если вы решите приобрести квартиру с ограничениями, то вместе с ключами получите и весь набор связанных с ней обязательств. Квартира с обременением не становится "чистой" автоматически только потому, что вы заплатили деньги.
Именно поэтому покупка квартиры с обременением - это всегда история не только про цену, но и про юридически выверенную подготовку. Чтобы безопасно приобрести квартиру, нужно понимать, какой это вид обременения, как он отражен в ЕГРН, можно ли снять обременение и стоит ли вообще связываться с этой сделкой.
Какие виды обременения встречаются в недвижимости
У одного и того же объекта недвижимости может быть сразу несколько ограничений. Основные виды обременения, с которыми сталкивается покупатель:
ипотека и другие залоги
рента и пожизненное содержание
право пользования и проживания третьих лиц
арест по судебным решениям или из-за долгов с участием судебных приставов
доли детей при использовании материнский капитал
долгосрочные договоры аренды
Каждый вид обременения по-разному влияет на сделку. Одни варианты можно относительно безопасно отработать, другие превращают покупателя в участника многолетнего конфликта. Перед тем как купить квартиру с обременением, разберитесь, о чем именно идет речь, а не ограничивайтесь общей фразой "там просто обременение, это ничего страшного".
В чем риск, если квартира находится в залоге у банка
Самый популярный сценарий - квартира находится в залоге у банка, то есть оформлена ипотека. В выписке из ЕГРН это отражается как "ипотека" или "квартира находится в залоге". Пока ипотечный кредит не погашен, свободная продажа квартиры невозможна.
Для покупателя это не всегда минус. Квартиры с ипотекой часто продают чуть дешевле, и такую недвижимость уже проверял банк. Но и тут есть риски:
погашение долга проходит непрозрачно, и покупатель не видит момент полного погашения
четко не прописан порядок снятия обременения и ответственность сторон за подачу документов в Росреестр
продавец пытается получить деньги напрямую и обещает "потом все погасить" без участия банка
Чтобы безопасно купить жилье с обременением по ипотеке, важно зафиксировать в договоре купли-продажи, как именно будут перечисляться деньги и когда обременение будет снято. Оптимально, когда все расчеты проходят через банк, а покупатель получает справку о погашении кредита и видит снятие обременения в новой выписке из ЕГРН.
Как проходит сделка с ипотечной квартирой: от задатка до перехода права собственности
Классическая сделка с ипотечной квартирой может выглядеть так:
Покупатель и продавец договариваются о цене и подписывают соглашение о задатке.
Банк готовит расчет, в котором указывает размер долга и условия погашения.
В договор купли-продажи и в договор купли-продажи квартиры вписывают схему расчетов: часть денег идет на погашение ипотеки, оставшаяся сумма передается продавцу после регистрации перехода права собственности.
Покупатель переводит деньги на аккредитив или в банковскую ячейку, при этом банк контролирует сумму на погашение кредита.
После полного погашения кредита банк выдает справку и направляет сведения в Росреестр, регистрируется переход права собственности, и обременение будет снято.
Если вы сами берете ипотеку, сценарий похожий, но вы уже становитесь новым владельцем с собственным ипотечным кредитом. В любом случае все должно быть оформлено юридически, а не "на доверии". Иначе через пару месяцев может выясниться, что где-то в Росреестре до сих пор значатся старые ограничения.
Как проверить продавца и квартиру перед сделкой
Главное правило покупателя - не стесняться запрашивать документы. Проверка продавца и квартиры перед сделкой - обязанность того, кто собирается вложить деньги в недвижимость. Базовый набор:
выписка и при необходимости расширенные выписки из ЕГРН на объект
выписка из единого государственного реестра недвижимости по истории перехода права
правоустанавливающие документы и договор купли-продажи, по которому нынешний владелец получил право собственности на квартиру
справка о зарегистрированных в квартире людях и условиях их проживания
Из выписки видно, кто собственник квартиры, есть ли арест, рента, другие виды обременения, были ли судебные решения. По старым договорам можно понять, как давно оформлена собственность на квартиру и нет ли подозрительно частых сделок купли-продажи.
Если продавец раздражается, когда вы начинаете проверять продавца и объект, просит "не лезть в ЕГРН", обещает сам "что-нибудь зарегистрировать" и явно нервничает, это серьезный сигнал задуматься, нужна ли вам такая покупка.
В таких сделках критично не просто “проверить документы”, а заранее понять логику процесса: кто контролирует расчеты, какие справки вы получаете на каждом этапе и в какой момент ограничения реально исчезают из ЕГРН. Чем меньше в схеме неопределенности, тем ниже риск, что покупка превратится в долгую юридическую историю. Агентство недвижимости ООО "Соброкер" работает с 1999 года, и практический подход здесь простой: пока механизм снятия обременения не понятен и не зафиксирован, к авансу, задатку и подписанию договора лучше не переходить.
Жилье с обременением в виде ареста: когда лучше отказаться от сделки
Отдельная история - арест. Если в выписке указано, что на объект наложен арест, это значит, что по нему есть судебный спор или долги, и Росреестр не должен регистрировать сделки без снятия этих ограничений. Это уже не просто обременение, а прямой запрет на продажу.
Теоретически можно юридически разобраться, погасить долги и добиться снятия обременения. На практике покупатель редко контролирует этот процесс. Вы можете выплатить деньги, а потом долго ждать, пока судебные приставы закроют производство и направят сведения в Росреестр.
Если вы видите жилье с обременением в виде ареста и продавец предлагает "сделать все быстро и без формальностей", разумнее отказаться от сделки. Риск потерять деньги и остаться без объекта недвижимости слишком высок.
Рента, право пользования и другие "вечные" жильцы
Еще один сложный вид обременения - рента. Обременением по договору ренты считается ситуация, когда собственник передает квартиру в обмен на пожизненное содержание или регулярные выплаты. Часто за рентополучателем закрепляется право пользования и проживания в квартире до конца жизни.
Для покупателя это почти всегда крайне рискованный вариант. По сути, он получает квартиру с жильцом и обязательствами по отношению к этому человеку. Выселять такого рентополучателя просто так нельзя, иначе можно получить судебный иск. Продать квартиру дальше тоже непросто, потому что новый собственник не захочет входить в эту историю.
Похожий риск несут любые документы, где закреплено право пользования третьих лиц: например, когда бывший супруг или пожилой родственник имеет право проживания в квартире, даже не будучи собственником. Если вы видите в выписке или других документах такие формулировки, воспринимайте их как серьезный риск, а не мелкий нюанс.
Договор аренды, зарегистрированные жильцы и риск "получить квартиру с жильцом"
Иногда квартира с обременением связана с арендой. При долгосрочной аренде договор аренды могут зарегистрировать в Росреестре, и тогда в ЕГРН появится отметка. При краткосрочной аренде отметки может не быть, и покупатель фактически получает квартиру с жильцом, который законно там живет.
Чтобы не оказаться в ситуации "думали, что покупаем свободную квартиру, а там уже живут люди", важно:
запрашивать справку о зарегистрированных лицах
уточнять у продавца, есть ли действующие договоры аренды
смотреть, нет ли в документах упоминаний о временной регистрации, поднайме и т.п.
Выселять людей, которые реально имеют право пользования, сложно, долго и эмоционально тяжело. Лучше выяснить такие моменты до подписания договора купли-продажи, чем потом доказывать в суде, что вы "ничего не знали".
Материнский капитал, дети и роль органов опеки
Если квартира покупалась с использованием материнский капитал, в сделке появляются дети и органы опеки. Дети должны получить доли, и любая последующая продажа квартиры должна проходить так, чтобы их жилищные условия не ухудшались.
При покупке жилья с такой историей важно выяснить:
выделены ли детям доли собственности на квартиру и в каком размере
какое жилье взамен получают дети и кто будет новым собственником
есть ли письменное согласие органов опеки на продажу квартиры и приобретение нового жилья
Если этот блок оформлен "как-нибудь", риск оспаривания сделки очень высокий. Даже если сейчас все согласны, через несколько лет сделку могут пересмотреть. Лучше заранее проверить документы, чем потом разбираться с исками.
Как юридически оформить сделку, чтобы защитить себя
Надежная сделка - это не только проверка документов, но и грамотный договор купли-продажи. В нем стоит указать:
какой именно вид обременения существует на момент подписания
кто и за счет каких средств обязан погасить ипотеку или долги
как и в какие сроки происходит снятие обременения и регистрация в Росреестре
что будет, если обременение не снимут или Росреестр откажет в регистрации
Лучше, если расчеты идут через аккредитив или банковскую ячейку, а деньги выдаются продавцу только после того, как новый владелец получит свой экземпляр договора с отметкой о регистрации и увидит в новой выписке из ЕГРН, что ограничения сняты.
Если схема вам не до конца понятна, не стесняйтесь привлекать юриста. Один час консультации дешевле, чем год разборок после неудачной сделки.
Когда обременение можно использовать как плюс, а когда лучше уйти
Иногда обременение - это не приговор, а инструмент торга. Например, квартира с обременением по ипотеке, где понятны банк, условия и сроки погашения, или квартира с обременением в виде краткосрочной аренды, которая заканчивается через месяц и полностью отражена в документах.
В таких случаях вы можете купить квартиру с обременением дешевле, при этом понимая, как снятие обременения будет оформлено юридически. Если же продавец просит "не смотреть выписку", избегает разговоров про ЕГРН, не хочет регистрировать договор вовремя, а в описании фигурирует туманная формулировка "обременения будут сняты, все в порядке" - это повод развернуться и поискать другой вариант.
Простой фильтр: безопасно купить квартиру с обременением можно там, где вы понимаете схему, видите документы и можете внятно объяснить любому человеку, как именно пройдут сделка и снятие обременения. Если этого понимания нет, лучше отказаться от сделки и продолжить поиск.
Главное, что стоит запомнить
Обременение - это реальное ограничение, а не техническая формулировка. Всегда разбирайтесь, что оно значит именно для вас.
Перед тем как купить квартиру, запрашивайте выписку из ЕГРН и при необходимости дополнительные выписки из ЕГРН, проверяйте историю перехода права и текущего владельца.
Квартира с обременением по ипотеке может быть нормальной сделкой, если четко прописаны погашение кредита, снятие обременения и участие банка.
Рента, право пользования и "вечные" жильцы - одни из самых рискованных вариантов для покупателя.
При использовании материнского капитала без согласия органов опеки и корректного оформления долей детей сделка может быть оспорена.
Всегда внимательно читайте договор купли-продажи, включайте в него условия о том, когда и как обременение будет снято, и используйте контролируемые расчеты.
Если вам предлагают "закрыть глаза на нюансы", "сделать все по знакомству" и не проверять ЕГРН, лучше отказаться от сделки.
В мире, где так много квартир и домов, одна сомнительная квартира с обременением не стоит того, чтобы потом годами защищать свои права собственности на квартиру в суде.
Показать полностью