Представим человека, у которого есть 20 миллионов рублей.
Он может купить одну большую квартиру, две поменьше или несколько объектов под аренду.
А может посмотреть на недвижимость совершенно иначе.
Например, найти здание, которое потенциально можно превратить в гостиницу.
В первом случае он в основном покупает готовый актив.
Во втором ему предстоит создать работающий продукт.
Нужно понять, кто будет жить в этом отеле, сколько люди готовы платить, сколько будет стоить ремонт, какая загрузка нужна, как организовать управление, откуда брать гостей.
Но именно поэтому здесь появляется предпринимательская составляющая.
Мне всегда было интереснее не просто купить то, что уже существует, а разобраться, как сделать объект более ценным и более доходным.
Один дом может выглядеть совершенно по-разному
Допустим, есть здание, которое сейчас приносит владельцу 300 тысяч рублей в месяц.
«Нормальный объект. Зачем что-то менять?»
А можно начать задавать вопросы.
Что будет, если изменить планировку?
А если изменить формат помещений?
А если поменять управление?
А если увеличить загрузку?
А если правильно выстроить продажи?
Иногда после такого анализа оказывается, что проблема не в самой недвижимости.
Проблема в том, что она используется не самым эффективным способом.
Это одна из причин, почему мне нравится гостиничный бизнес.
Отель позволяет постоянно работать не только с самим объектом, но и с его экономикой.
Я пришёл к гостиницам не сразу
За время работы с недвижимостью я успел попробовать довольно много разных форматов.
Были сделки с квартирами и домами.
Были гостиничные объекты, которые нужно было восстанавливать после пожаров.
Был опыт строительства гостиниц с нуля.
Были дома, которые после покупки превращались в несколько студий для аренды.
И постепенно я начал замечать закономерность.
Самые интересные проекты — это не обязательно самые красивые здания.
Иногда гораздо интереснее объект, в котором есть проблема и одновременно возможность её решить.
Потому что именно там появляется пространство для создания дополнительной стоимости.
Отель — это недвижимость плюс бизнес
У гостиницы есть интересная особенность.
Ты одновременно работаешь с недвижимостью и с операционным бизнесом.
Само здание может дорожать.
Но при этом оно ещё должно зарабатывать.
И здесь уже недостаточно просто дождаться роста цен на квадратный метр.
Нужно сделать так, чтобы люди захотели платить за проживание именно в этом месте.
Получается довольно необычная модель.
Ты ещё немного девелопер, немного управляющий, немного маркетолог и иногда даже психолог.
Потому что нужно понимать, чего хочет гость.
И чем лучше ты умеешь соединять все эти элементы, тем интереснее может становиться экономика проекта.
Но самое интересное произошло с моими учениками
Когда я начал заниматься обучением инвестициям, я думал прежде всего о том, чтобы передавать людям свой опыт.
Научить анализировать недвижимость.
Понимать, где объект действительно интересен, а где просто красиво выглядит в объявлении.
Но со временем некоторые ученики начали проходить гораздо более длинный путь.
Сначала человек просто слушает.
Потом начинает задавать вопросы.
Потом приносит первый объект на разбор.
Потом начинает сам искать сделки.
Потом делает собственный проект.
И однажды происходит странная вещь.
Человек, который ещё недавно сидел у тебя на обучении, уже не спрашивает:
«Я нашёл объект. Вот его цифры. Давай обсудим».
А дальше может случиться ещё интереснее.
Вы становитесь партнёрами.
Почему я готов работать с бывшими учениками
Потому что партнёрство — это не только деньги.
Для меня не менее важны компетенции и доверие.
Представим, что у одного человека есть капитал.
Третий хорошо разбирается в управлении.
Четвёртый умеет находить объекты.
Можно долго пытаться стать экспертом во всём сразу.
Конечно, совместный бизнес не становится от этого простым.
Наоборот, партнёрам приходится заранее обсуждать гораздо больше вопросов: кто за что отвечает, кто принимает решения, как распределяется прибыль, что делать при возникновении проблем.
Но если люди умеют работать вместе, возможности становятся шире.
И особенно интересно, когда партнёром оказывается человек, которого ты когда-то учил.
Потому что ты уже видел его в деле.
Как реагирует, когда что-то идёт не по плану.
Это совсем другое знакомство, чем просто встреча с потенциальным инвестором на переговорах.
Ученика интереснее всего увидеть через несколько лет
Мне вообще нравится наблюдать за этим процессом.
Человек может прийти на обучение с очень простой целью: «Хочу наконец разобраться в недвижимости».
А через несколько лет у него уже появляются собственные активы.
И в какой-то момент он начинает обсуждать с тобой не учебные задания, а реальный бизнес.
Для меня это один из лучших показателей того, что образование состоялось.
Потому что конечная цель — не сделать человека вечным учеником.
Хочется, чтобы он однажды перестал нуждаться в учителе.
И если после этого вы ещё и сможете делать совместные проекты — вообще отлично.
Почему я не хочу просто покупать всё больше объектов
Есть одна ловушка, в которую легко попасть инвестору.
Начинаешь считать количество.
Кажется, что чем больше недвижимости, тем успешнее инвестор.
Но количество объектов само по себе ничего не говорит о качестве бизнеса.
Гораздо важнее понять, насколько хорошо работает модель.
Если ты создал эффективный объект, разобрался с управлением и понял его экономику, следующий проект уже можно строить на накопленном опыте.
Вот это мне действительно интересно.
Не просто купить ещё одно здание.
А взять работающую модель и попробовать воспроизвести её в другом месте.
И здесь появляются партнёры
Когда модель становится понятной, уже необязательно делать всё за собственные деньги и в одиночку.
Можно объединять ресурсы.
Кто-то берёт на себя управление.
Кто-то занимается объектом.
Кто-то отвечает за операционную часть.
И если среди этих людей есть бывшие ученики, которые уже понимают принципы работы с доходной недвижимостью, стартовать бывает намного проще.
По сути, получается новый уровень обучения.
Только вместо учебного проекта — настоящий бизнес, где на кону уже реальные деньги и реальные результаты.
Мне нравится именно эта часть истории
Если бы несколько лет назад мне сказали, что люди, которых я обучал инвестициям, однажды станут моими партнёрами по гостиничным проектам, я бы, наверное, не удивился.
Но всё равно было бы приятно это услышать.
Потому что в этом есть понятная логика.
Я учу человека смотреть на недвижимость не как на квадратные метры, а как на экономический объект.
Начинает самостоятельно принимать решения.
А потом мы можем объединиться и создать ещё один актив уже вместе.
Для меня это намного интереснее, чем просто продавать очередное обучение.
Недвижимость можно покупать. А можно создавать
Наверное, это главный вывод, к которому я пришёл.
Инвестор может всю жизнь покупать готовые объекты.
А может научиться видеть возможности там, где другие видят просто здание.
Неприметное коммерческое помещение.
Гостиницу, которая работает неэффективно.
У каждого объекта есть цена.
Но у каждого объекта есть ещё и потенциал.
И мне интереснее всего именно второй показатель.
Поэтому я выбрал гостиничный формат.
Не потому, что отели — самый простой способ инвестировать в недвижимость.
А потому, что здесь можно одновременно работать с недвижимостью, бизнесом, командой и созданием стоимости.
А когда рядом появляются люди, которые когда-то были твоими учениками, но теперь стали самостоятельными предпринимателями, появляется возможность строить ещё более интересные проекты.
В какой-то момент ты понимаешь: твой настоящий актив — это уже не только здания.
Это ещё и люди, которые умеют создавать вместе с тобой новые здания, новые бизнесы и новые источники дохода.
И, пожалуй, именно это мне сегодня интересно больше всего.
